Akkoord Bespreken Naam Datum

Collegevoorstel Reg. nr.: 1310441 Afdeling: Maatschappelijke Ontwikkeling

Onderwerp Toekomstige ontwikkeling gemeenschapshuis De Rots.

Samenvatting Op 11 en 23 september 2013 heeft er overleg plaatsgevonden met het bestuur van de Rots over de toekomstige ontwikkeling van het gemeenschapshuis. In oktober is aanvullende informatie ontvangen over: - onderbouwing van de verbouwingskosten ad € 175.000 en opstartkosten voor het eerste jaar ad € 25.000,- voorgestelde bestuurssamenstelling van stichting gemeenschapshuis de Rots. - situering winkel in het gemeenschapshuis Deze informatie is in later stadium aangeleverd en bij de advisering betrokken.

Voorstel 1. Te constateren dat de verstrekte informatie van het bestuur van de Rots geen perspectief biedt op een duurzame oplossing 2. Op basis van deze constatering geen verdere medewerking te verlenen aan het vestigen van een winkel in gemeenschapshuis de Rots en het verstekken van een volwaardige van de horecavergunning. Geen investeringsbijdrage leveren voor aanpassing van het pand. 3. Het bestuur van de Rots hierover schriftelijk (conform bijgevoegde brief) en mondeling te informeren. 4. Aansluitend de raad, commissie MZ en pers te informeren.

Akkoord Burg. Weth. W Weth. M Weth. L Secr.

Bespreken

Naam Comm. Dorpsraad OR Raad Overige 1 Overige 2

Datum

Burg. & Weth. vergadering op Agenda nr. Portef. houder P/C stuk Openbaar

12-11-13 M nee

1

Collegevoorstel Reg. nr.: 1310441 Maatschappelijke Ontwikkeling

Inleiding Op 11 september 2013 heeft er overleg plaatsgevonden met het bestuur van de Rots. In dit gesprek is aangegeven dat op grond van de huidige situatie het bestuur verantwoordelijk is voor de exploitatie van het gemeenschapshuis en dat op basis van de overeenkomst, afhankelijk van de gekozen optie, de gemeente of al niet toestemming/medewerking moet verlenen aan: - verkoop van het pand - procedures tot wijziging van bestemmingsplannen - verstrekken van extra financiële middelen Het bestuur is gevraagd om per optie aan te geven: - wat er gaat gebeuren graag nader uitwerken - hoe ziet de constructie tussen verschillende belangen ( bestuur – ondernemer- gemeente) er uit. - wat wordt er concreet van de gemeente gevraagd (eenmalig en/of structureel) Tijdens een overleg op 25 september 2013 heeft het bestuur laten weten dat de beoogde investeerder is afgehaakt en dat daarmee de opties van verkoop van het pand aan de ondernemer van de baan is. De twee opties waarbij een deel van het pand wordt verhuurd waren nog niet uitgewerkt. Er is toen een vervolgafspraak gemaakt om uiterlijk 2 oktober 2013 stukken aan te leveren op basis waarvan ambtelijk de zaak kon worden beoordeeld. Op 2 oktober jl. is de exploitatiebegroting ontvangen, waarin de winkel ruimte zou huren van de Rots (als bijlage toegevoegd). Aan de gemeente is gevraagd: 1. toestemming te geven voor het verbeteren van het pand met een lift, een nieuwe keuken en een verbeterde ingang (rolstoelgedeelte is lastig). 2. toestemming te geven voor het vestigen van Anyfma in De Rots. 3. het gereserveerde geld (€ 105.000) uit te keren aan de Rots voor de verbeteringen aan het gebouw (lift, keuken, dak). 4. de paracommerciële horecavergunning aan te passen, zodat vrijwilligers wel hun feest mogen geven in het pand waar ze zich zoveel voor inzetten 5. de groenstrook rond de Rots wordt vrijgegeven voor evenementen (o.a. kindervakantieweek) 6. dat één aanspreekpunt wordt gecreëerd voor vergunningen e.d. 7. dat de (bestaande) subsidie gehandhaafd blijft. Stichting gemeenschapshuis De Rots heeft aangegeven dat ze gaan inzetten op meer activiteiten en evenementen, een sluitende begroting, milieubewuster werken en ruimere openingstijden. Deze voornemens zijn niet nader gespecificeerd.

Beoogd effect Duidelijkheid voor het bestuur van gemeenschapshuis de Rots over de voortzetting van de huidige exploitatie en ruimte te krijgen om in een breder kader naar een alternatieve invulling te zoeken.

2


Argumenten 1.1. Algemene opmerking Er is veel waardering voor de genomen moeite om opnieuw een businessplan te maken. Het straalt enorme betrokkenheid en emotie uit. Waar het echter om gaat is een zakelijk inzicht om te komen tot een gezonde exploitatie. Er leven heel veel ideeën om activiteiten te gaan ontwikkelen. Op zich zouden deze vanuit de gemeente ondersteund en verder gestimuleerd kunnen worden. Deze plannen zijn echter nog te vaag om daar concreet nader op in te gaan en om te kunnen onderbouwen of het ook realistisch is. Dat heeft onder andere te maken met de samenstelling van het bestuur en onduidelijkheid over het vrijwilligersbestand waar het bestuur op kan terugvallen. De situering van de winkel in de Rots, zoals die nu door het bestuur wordt voorgesteld, kan daarbij een belemmerende rol spelen, omdat de grote zaal een gecombineerde functie krijgt van ontmoetingsruimte én activiteitenruimte. Het probleem concentreert zich op het exploitabel maken van het gebouw. 1.2. Bestuur Het bestuur bestaat momenteel nog uit 3 leden (statutair het minimum aantal): Mw. Y.Snijders (vz) mw. Verkooij en dhr. Van de Aken. De twee laatstgenoemden hebben kenbaar gemaakt hun functie per 1 januari 2014 definitief neer te leggen. Achter de schermen zijn al wel nieuwe bestuursleden geworven. Mw. Snijders is naast voorzitter van de Rots ook eigenaar van de winkel Anyfma die in het voorstel is opgenomen om zich in de Rots te vestigen. Op pag. 19 van het Businessplan staat dat het huurcontract nog loopt tot 30 april 2014. In de gevoerde gesprekken is nadrukkelijke gemeld dat een dubbelfunctie niet wenselijke wordt geacht. In het recent ontvangen overzicht van de nieuwe bestuursamenstelling staat mw. Y. Snijders nog vermeld als voorzitter. De vijf nieuwe beoogde bestuursleden zijn mw. A. Snijders, dhr. J Coset, mw. B. Meijs, mw. P. Spanjers (is beoogd nieuwe voorzitter 1.1.2014) en mw. C. Langenhuijsen. 1.2 Ondernemersplan is onvoldoende onderbouwd Er worden in het plan een aantal doelstellingen aangegeven. Daarbij wordt een onderbouwing gemist van hoe deze gerealiseerd worden. Een goed ondernemersplan omvat een gedegen onderbouwde financieringsparagraaf en een meerjarenbegroting die sluitend is. Beiden ontbreken. 1.3 Ontbreken van een gezonde financiële exploitatie 1.3 .1. Incidentele kosten verbouwing In de plannen zijn ideeën opgenomen om enerzijds actuele knelpunten weg te werken en anderzijds de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van het gebouw te verhogen. Dit heeft betrekking op de volgende zaken: Verwarmingsketel dakreparatie realiseren van een lift entree aanpassen keuken

3


In tegenstelling tot eerdere berichten geeft het bestuur van de Rots aan (mail 20 okt. ’13) dat het gereserveerde bedrag van € 105.000 niet toereikend is. €. 25.000,- keuken €. 30.000,- lift €. 10.000,- geschatte bouwkosten van de lift €. 50.000,- geschatte bouwkosten dak (wegens ontbreken van tekening geen onderbouwde prijsopgaaf) €. 5.000,- entree aanpassen €. 5.000,- dichtmaken buitenruimte (i.v.m. overlast drugs) €. 50.000,- opknappen achterstallig onderhoud (niet nader benoemd) €.175.000,-- in bouw deposito €. 25.000,-

opstartkosten 1e jaar

1.3.2 Incidenteel achterstallig onderhoud In december 2010 is door de Woonstichting St. Joseph een meerjaren onderhoudsplan gemaakt voor gemeenschapshuis de Rots. Op basis van dit plan zijn de onderhoudswerkzaamheden voor 2011, 2012 en 2013 binnen en buitenzijde geraamd op een totaal bedrag van € 219.023 werkelijke uitgaven basis jaarverslag De Rots 2012

Raming St. Joseph Jaar buiten 2011 € 55.794 2012 € 56.236 2013 € 50.574

binnen € 10.920 € 11.750 € 33.749

totaal € 66.714 € 67.986 € 84.323 € 219.023

jaar 2011 2012 2013

buiten € 36.145 € 4.582 € 25.000

binnen € 3.394 € 6.247 € 5.000

totaal € 39.539 € 10.829 € 30.000 begroot € 80.368

De constatering van St. Joseph was dat het gebouw er onderhoudstechnisch niet slecht bij staat. Daarnaast is het interieur verouderd maar niet versleten. Het gebouw is slecht geïsoleerd en de CV-ketels zijn op leeftijd. Het bestuur heeft destijds aangegeven dat de raming van St. Joseph met 50% bijgesteld kan worden omdat veel onderhoud door vrijwilligers wordt uitgevoerd. Bij St. Joseph is aanvullend navraag gedaan. Het is echter wel een gebouw dat veel onderhoud vergt. De verhouding arbeid / materiaal is niet zomaar op 50% te splitsen. Er zijn daarnaast werkzaamheden die je niet aan vrijwilligers kunt overlaten. (te specialistisch, uit oogpunt van gevaar, omvang van de klus in relatie tot de repeterende frequentie) Het bedrag van € 30.000 over 2013 is op basis van begroting. Gelet op de onzekere ontwikkelingen gedurende 9 maanden is er weinig ruimte geweest om aan onderhoud te besteden. Het achterstalling onderhoud mag dan ook zeker op een bedrag van € 150.000 worden begroot.

4


1.3.3 Incidentele aanloopkosten i.v.m. vergunningen en procedures Het verstrekte exploitatieoverzicht toont een streefbeeld met een positief resultaat van € 2.700. De cijfers zijn gebaseerd op de jaarrekeningen 2011 en 2012 met een geringe verhoging. Daarnaast is een grote inkomstenpost als huur voor de winkelruimte opgenomen en een verlaging van personele kosten. Door de combinatie met de winkelfunctie kan met een beperkte inzet professioneel worden volstaan. Zolang er nog geen sprake is van een aangepast bestemmingsplan, is het niet toegestaan de bedoelde winkel naar deze voorziening te verplaatsen. Dit heeft dus gevolgen voor de inkomsten van huur en mogelijk ook inzet van extra personeel. Voor de aanloop fase is er dus in ieder geval sprake van een tekort. Het bestuur schat dit voor het eerste jaar in op een bedrag van € 25.000,- . 1.3.4 Structureel onderhoud Zoals ook bij het incidenteel onderhoud (1.3.2) is vermeld gaat het bestuur van de Rots in de exploitatiebegroting uit van onderhoudskosten van € 25.000 terwijl op basis van het meerjarenonderhoudsplan een bedrag van € 50.000 realistisch geacht wordt. Ook wordt geen rekening gehouden met het opbouwen van een reserve. 1.4 Bestemmingplan Het perceel De Rots is gelegen binnen het bestemmingsplan Boxtel Oost en heeft daar de bestemming Maatschappelijke doeleinden. Een aantal activiteiten passen niet binnen het bestemmingsplan: - Winkelruimte; alleen ondergeschikte detailhandel die ten dienste staat van de doeleinden ‘gezondheidszorg’, ‘cultuur’, ‘welzijn’, ‘onderwijs’. De verplaatsing van de bedoelde winkel moet gezien worden als een zelfstandige winkelruimte is die strikt formeel in strijd is met het bestemmingsplan en dus niet toegestaan. - Zelfstandige feesten zijn in strijd, omdat enkel ondergeschikte horeca ten dienste ‘gezondheidszorg’, ‘cultuur’, ‘welzijn’ en onderwijs is toegestaan. Strikt formeel is deze activiteit in strijd met het bestemmingsplan en dus niet toegestaan. - De groenstrook rondom De Rots heeft de bestemming ‘Groen’. Strikt formeel zijn evenementen in strijd met het bestemmingsplan en dus niet toegestaan. Er zijn verschillende redenen om niet mee te werken aan wijziging van het bestemmingsplan. - Winkelruimte bestemmingsplan: Vanuit economisch oogpunt is het niet wenselijk een winkel te creëren op die locatie. Detailhandel hoort thuis in het Centrum en niet in de wijk. Het gaat hier ook nog eens over een verplaatsing vanuit het Centrum. Dat willen wij niet bevorderen. Het zal aan de middenstand niet goed uit te leggen zijn waarom er medewerking wordt verleend aan het wijzigen van een bestemmingplan waarvan het eindresultaat strijdig is met het gemeentelijk economisch beleid. - Winkelruimte in relatie tot Drank & Horecawet. De Drank & Horecawet verzet zich tegen een combinatie van winkelnering en schenken van alcohol in één pand. Dit kan wel worden toegestaan, maar dan dient dit te voldoen aan bepaalde bouwkundige voorzieningen, waardoor er sprake is van een scheiding tussen de twee functies. Zelfstandige feesten / Meer activiteiten en evenementen

5


-

-

Zolang het om een stichting gaat, met een paracommerciële vergunning, kan en mag de Rots niet commercieel geëxploiteerd worden. Met meer activiteiten en evenementen is niks mis zolang deze voldoen aan de in de statuten gestelde doeleinden van Stichting gemeenschapshuis de Rots. Paracommerciële vergunning wijzigen Op dit moment mag de rots al een feest geven “voor” de vrijwilligers. Het is echter niet zo dat de vrijwilligers van de Rots er feestjes van persoonlijke aard kunnen gaan houden. Het bestuur vraagt dit wel. Het is in het kader van het algemene gelijkheidsbeginsel ook niet mogelijk en niet wenselijk , daar speciaal voor de Rots een uitzondering te maken. buitenruimte als evenemententerrein Gemeente Boxtel heeft in de visie T&R staan dat we graag willen bruisen en we denken dit te bereiken door een divers aanbod aan evenementen en een evenwichtige evenementenkalender door het jaar heen. We hebben nu al zo’n 500 evenementen op jaarbasis. Vanuit toeristisch oogpunt zijn natuurlijk unieke, Boxtel overstijgende evenementen het meest aantrekkelijk. Ook de kleinere initiatieven zijn van belang. Het moet uiteindelijk een goede mix zijn. De Boxtel Oostdag was ook dit jaar weer een succes. Dit juichen we toe, zeker ook vanuit sociaal oogpunt, samenwerking in de wijk en leer je buren kennen. Voor wijkfeesten is het terrein zeker een geschikte plek , dat geldt ook voor activiteiten als kindervakantiewerk die daar in het verleden ook jaarlijks plaatsvonden. Het toekennen van status tot evenemententerrein maken van het gebied om de Rots, wordt ontraden omdat dit een te grote druk op de directe omgeving kan leggen met betrekking tot verkeer, parkeren en afhankelijk van de soort evenementen ook geluidsoverlast. Die willen we toch meer in de centrale plaats laten vinden om zo ook de horeca en winkeliers hier van te laten profiteren. Immers toerisme en recreatie moet Boxtel economisch profeit op gaan leveren.

1.5 Beperkende factor voor toekomstige ontwikkeling bij toestaan vestiging externe onderneming in De Rots. Indien medewerking wordt verleend aan het huisvesten van de winkel in de Rots kan dat leiden tot belemmeringen bij toekomstige ontwikkelingen wanneer het bestuur van de Rots de activiteiten vrijwillig of onvrijwillige gaat beëindigen. Het pand wordt dan contractueel aangeboden aan de gemeente. De onderneming die een deel van het pand huurt geniet echter huurbescherming.

Kanttekeningen 1.1 Besluit zal veel (emotionele) reactie opleveren. Het besluit zal lokaal en politiek veel reactie oproepen. De acties van het bestuur van de Rots leiden echter niet tot toekomstige ontwikkelingen met een positief perspectief. 1.2 Sluiting pand geeft onrust bij de gebruikers Gebruikers van de Rots zullen op zoek moeten naar alternatieve ruimte voor voortzetting van hun activiteiten. Als de Wilgenbroek daarvoor in beeld zou komen kan dat mogelijk pas beschikbaar zijn na de verbouwing van het gemeentehuis in verband met de tijdelijk onderbrengen van onze eigen medewerkers.

6


Uitvoering Nader te bespreken.

Planning Communicatie Voor dinsdagmiddag 5 november a.s. staat een afspraak met het bestuur van de Rots gepland, hier kan de brief met het besluit worden uitgereikt en mondeling worden toegelicht. Aansluitend kan de raad en commissie worden geïnformeerd door het toezenden van een afschrift van de brief. Pers wordt woensdagochtend bij het persmoment geïnformeerd.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

concept antwoordbrief Herschreven versie door bestuur van de Rots “De Rost een nieuw begin” verslag bespreking 12 augustus ‘13 exploitatiebegroting mail extra kosten en nieuwe bestuurssamenstelling

Ter inzage 1. Meerjaren onderhoudsbegroting De Rots te Boxtel, samenstelling woonstichting Sint Joseph.

7


Financiële consequenties Voorzien in begroting: nee Voorzien in investeringsprogramma: nee Begrotingswijziging: nee Akkoord afdelingscontroller: ja

Functie nr: Kostenplaats: Wijz. nr.:

8

Collegebesluit Reg. nr.: 1310441 Afdeling: Maatschappelijke Ontwikkeling Datum: 12-11-13

Onderwerp Toekomstige ontwikkeling gemeenschapshuis De Rots

Besluit Confom advies

1

Akkoord Bespreken Naam Datum

Recommend Documents