B&W voorstel
Agendapunt
18.
Nummer Onderwerp
Schoolstraat 9
Ambtenaar
Paraaf afdelingsmanager
Telefoonnummer
H.B.L. ter Eist Wijk- en Stadsbeheer (0318) 538357
Datum advies
16 maart 2015
Paraaf toetser
Afdeling
Registratienummer Kopie aan afdeling Openbaar
Oft?
SBD/S, MDLIF Ja
Akkoord
Bespreken
Kopie
Burgemeester
Planning behandeling
Weth. Verloop
B&W Weth. mw. Kundié
Commissie Raad
Weth. mw Hollander
Weth. dhr. Beckerman
Weth. mw. Overduin-Biesma
Advies secretaris
Datum vergadering B~lj~sing ~~
1 4 APR. 2015
* Akkoord
_ k
conform het voorstel.
Voorgestelde beslispunten 1. 2. 3.
Over te gaan tot asbestsanering en schoonmaakwerkzaamheden van het pand Schoolstraat 9 Het hiervoor benodigde bedrag ad. € 520.000 (inclusief BTW) te verwerken in de bestuursrapportage. De raad via de actieve informatieplicht te informeren over dit besluit.
Inleiding De gemeente heeft een huurovereenkomst met Dishman voor ~huur van een stuk grond aan de Schoolstraat De gemeente heeft op dit perceel in het verleden een pand gerealiseerd (Schoolstraat 9) en aan diverse partijen verhuurd gehad. Het meest recent aan een drietal kunstenaars. Verhuur en onderhoud van dit pand heeft altijd door de gemeente plaatsgevonden . De gemeente heeft de huurovereenkomst met de kunstenaars per 1 januari 2015 opgezegd. Wij willen daarnaast op deze datum ook ons huurcontract met Dishman opzeggen. In de huurovereenkomst
B&W VOORSTEL van 2 april 2015, Onderwerp: Schoolstraat 9 Toelichting op de voorgestelde beslispunten:
tussen gemeente en Dis n de bepaling opgenomen dat het terrein in de oorspronkelijke staat (onbebouwd) wordt op~eleverd. Dishman heeft aangegeven ook het pand wel (om niet) te willen overnemen, onder de voorwaarde dat in het pand geen asbest aanwezig is. In 2014 heeft Dishman aangegeven positief te staan ten opzichte van het door hen opnieuw verhuren aan de kunstenaars. Bij het uitvoeren van een asbestinventarisatie, in verband met de overdracht van dit pand aan Dishman, is asbest aangetroffen in de verwarmingsruimte. Bij verder onderzoek (kleefmonsters) is gebleken dat in het pand sprake is van een asbestbesmetting. Het pand is op basis van deze informatie afgesloten. De inboedel (ook besmet door asbest) is in het pand achtergebleven. Naar aanleiding van het aantreffen van asbest is aan drie partijen een offerte gevraagd om het asbest in het pand te saneren en de aanwezige inboedel schoon te maken. Dit had echter dergelijk grote financiële consequenties dat samen met de kunstenaars is gezocht naar een pragmatischer oplossing. Uiteindelijk is deze oplossing gevonden door te kiezen voor een oplossing waarbij een deel van de inboedel financieel aan de kunstenaars wordt vergoed en als asbesthoudend wordt afgevoerd. De overige zaken (met name de zaken met een zekere waarde en de zaken met emotionele waarde) worden gereinigd, tenzij dit technisch niet mogelijk blijkt. Voor deze variant is opnieuw aan drie aannemers een prijs gevraagd. De inschrijvingen van de aannemers lagen beduidend beneden de eerste aanbieding en geven aanleiding om op de samen afgesproken werkwijze verder te gaan. Na afronding van de asbestsanering wordt bepaald in hoeverre het mogelijk is het pand te behouden of dat moet worden overgegaan tot sloop. Gekozen wordt voor de kostentechnisch gunstigste optie. Beoogd resultaat Een asbestvrij pand en her te gebruiken inboedel Argumenten 1.1. De werkzaamheden moeten worden uitgevoerd De gemeente is op basis van de afgesloten huurovereenkomst, maar ook op basis van de afspraken die de gemeente met de gebruikers heeft gemaakt, verplicht de sanering ter hand te nemen.
2.1 . De prijs is realistisch Zoals gesteld is een prijs opgevraagd bij drie partijen. Dit betreffen op het gebied van asbest deskundige aannemers. Daarnaast zijn kosten geraamd voor allerlei bijkomende kosten (onder andere energiekosten en opslag). 2.2. De omvang van de werkzaamheden is met de kunstenaars afgestemd Na de eerste, financieel niet haalbare, aanbieding van de aannemers is in samenspraak met de kunstenaars gezocht naar een alternatieve werkwijze. Dit alternatief is samen gevonden en is door de aannemers afgaprijst op een aanzienlijk lager niveau. Het ligt nu voor om dit alternatief uit te voeren. 2.3. Onvoorzien is in het budget verwerkt Het werk kent een aantal onzekerheden. Dit betreft vooral de mogelijkheden van het schoonmaken van een aantal zaken met (moeilijk vast te stellen) emotionele waarde. Indien deze niet voldoende kunnen worden gereinigd is met de kunstenaars afgesproken de waarde van deze zaken te vergoeden. Indien noodzakelijk wordt hier een taxateur voor ingeschakeld. Voor de vergoeding van deze materialen is een post onvoorzien opgenomen.
2
B&W VOORSTEL van 2 april 20 15, Onderwerp: Schoolstraat 9 Toelichting op de voorgestelde beslispunten :
2. 4. I 3. 1 Een spoedige aanpak is gewenst De gebruikers van het pand hebben al sinds medio december 2014 niet meer de beschikking over hun ruimte en hun spullen. Dit is voor hen een ongewenste situatie. Anderzijds bestaat binnen de huidige begroting geen ruimte om deze sanering aan te pakken . Om toch te komen tot een voortvarende aanpak wordt voorgesteld de financiêle consequenties te betrekken bij de bestuursrapportage en vooruitlopend daarop de sanering te starten. De raad wordt over dit besluit geïnformeerd (het maken van saneringskosten die bij de bestuursrapportage betrokken zullen worden). 2. 5. Kunstenaars willen verder De gemeente heeft geen verplichtingen richting de kunstenaars om voor vervangende huisvesting te zorgen. Zolang de mogelijkheid bestaat dat het pand Schoolstraat kostentechnisch gunstig kan worden hersteld na de asbestsanering, hebben de kunstenaars het perspectief van verdere huur (door Dishman) van dit pand. Voor hen is het gewenst dat zo snel mogelijk duidelijkheid komt over hoe verder.
Kanttekeningen 1. 1. Er is geen recht van opstal gevestigd Een formeel recht van opstal is nooit gevestigd. Doordat de gemeente het pand al meer dan 20 jaar in gebruik heeft is echter ook een recht van opstal ontstaan (zie ook de bijlage). De gemeente is daardoor aansprakelijk voor de sanering van het gebouw. Aanpak en uitvoering Na uw instemming wordt opdracht gegeven aan de aannemer om de werkzaamheden zo snel mogelijk aan te pakken. Er vindt vooraf afstemming af met de betrokken kunstenaars, dit betreft dan vooral de werkzaamheden die zijn gerelateerd aan de reiniging van de zaken met emotionele waarde. Kosten, baten, dekking De kosten worden geraamd op circa € 520.000 (inclusief niet compensabele BTW). Hiervoor zijn in de exploitatie geen middelen opgenomen. De kosten zullen moeten worden gedekt uit de algemene reserve. De financiêle consequenties zullen worden verwerkt in de bestuursrapportage. Communicatieaspecten Door wethouders Kundie en Beckerman is de raad al meegenomen in de problematiek rondom dit pand . De pers is eerder op hoofdlijnen tijdens het persgesprek geïnformeerd . Na besluitvorming adviseren wij dat het college dit besluit ook tijdens het wekelijkse persgesprek toelicht. Aanvullende aandachtspunten Financiële aspecten Nvt P&O aspecten Nvt OR&GO Advies OR: Nvt Advies GO: Nvt
3
B&W VOORSTEL van 2 april 2015, Onderwerp: Schoolstraat 9 Toelichting op de voorgestelde beslispunten:
Juridische aspecten Nvt Wkpb-plicht Nee
Paraaf Wkpb-beheerder:
Informatie- en automatiseringsaspecten Nvt Overleg gevoerd met adviesraden Nvt Extern I intern overleg gevoerd met Extern is overleg gevoerd met Dishman, de betrokken kunstenaars en de GGD Overige aspecten Nvt Bijlagen Memo Juridische aspecten
4
B&W VOORSTEL van 2 april 2015, Onderwerp: Schoolstraat 9 Toelichting op de voorgestelde beslispunten:
Juridische aspecten Huurovereenkomst De gemeente heeft een lopende huurovereenkomst met Solvay Pharmaceuticals BV (tegenwoordig Dishman) te Veenendaal. Deze laatste huurovereenkomst is aangegaan per 1 januari 2004 en wordt jaarlijks verlengd. De gemeente huurt (alleen) de grond van het perceel Schoolstraat 9 te Veenendaal. Er is geen recht van opstal gevestigd. In 1986 heeft de gemeente op deze grond een gebouw gerealiseerd. Sindsdien is dit pand door de gemeente verhuurd en onderhouden. De gemeente heeft het pand Schoolstraat 9 langer dan 20 jaar in bezit en gebruik. Het pand wordt momenteel verhuurd als atelierruimte. De gemeente wil de huur van de (onder)grond opzeggen evenals de huurovereenkomsten met de kunstenaars. De gemeente heeft de intentie het pand kosteloos (na asbestinventarisatie) over te dragen aan de eigenaar van de grond. De eigenaar van de grond heeft aangegeven dit pand, na asbestinventarisatie te willen aanvaarden. Hij is ook bereid de huurovereenkomst met de kunstenaars over te nemen (door te laten lopen). Eigendom Eigenaar van de grond is Solvay Pharmaceuticals BV te Veenendaal. Door natrekking kan het eigendom van het gebouw bij Solvay Pharmaceuticals BV horen. Als hoofdregel geldt dat de eigenaar van grond ook eigenaar is van hetgeen daarop is gebouwd. Door het vestigen van een recht van opstal kan een juridische scheiding worden aangebracht tussen de eigendom van de ondergrond en hetgeen daarop is gebouwd. Er is geen recht van opstal gevestigd. Er ontstaat echter ook een recht van opstal wanneer de gemeente langer dan 20 jaar het bezit van dit recht heeft gehad. Dit is in casu het geval. Recht van opstal door verjaring doet eigendom opstal overgaan. Het gebouw is daardoor eigendom van de gemeente. (Voor het ontstaan van een zelfstandig recht van opstal door verjaring is in elk geval vereist dat de gemeente en diens rechtsvoorgangers bezitter zijn geweest van dat recht. Van bezit is sprake wanneer iemand een goed houdt voor zichzelf Wanneer, zoals hier, geen sprake is van overdracht van bezit of opvolging onder algemene titel, dient het bezit te worden verkregen door het verkrijgen van de feitelijke macht, hetgeen bij inbezitneming van een recht van opstal in de regel neerkomt op de ongestoorde uitoefening van dat recht. De in het verkeer geldende opvattingen zijn beslissend voor het antwoord op de vraag of iemand zonder medewerking van de vroegere bezitter zodanige feitelijke macht over het goed heeft verkregen, dat hij nu als de bezitter moet worden aangemerkt (art. 3:108 BW). Huurovereenkomst/geenrecht van opstal Het is niet ongebruikelijk dat er in vergelijkbare situaties alleen een huurovereenkomst wordt afgesloten en geen recht van opstal wordt gevestigd. Bij het aangaan van overeenkomsten zijn de belangen van de betrokken partijen bepalend voor welke constructie wordt gekozen. In deze situatie heeft het belang van de verhuurder van de grond (recht behouden op onbezwaard eigendom van de grond) waarschijnlijk de doorslag gegeven. (mogelijkheden zijn bijvoorbeeld huur, erfpacht, recht van opstal, afhankelijk recht van opstal).
5
B&W VOORSTEL van 2 april 2015, Onderwerp: Schoolstraat 9 Toelichting op de voorgestelde beslispunten:
Aansprakelijkheid voor sanering gebouw De gemeente kan niet aan de aansprakelijkheid voor (de asbestsanering van) het gebouw ontkomen. Wanneer een geschil zoals hier aan de orde aan de rechtbank wordt voorgelegd zal naar de feitelijke situatie worden gekeken en zal naar redelijkheid en billijkheid worden gekeken aan wie het pand toebehoort, dan wel aan wie in redelijkheid de eigendom of de verantwoordelijkheid van het pand kan worden toegeschreven. Zoals hiervoor beschreven, zal het eigendom en dus ook de aansprakelijkheid aan de gemeente worden toegeschreven. Einde recht van opstal In het geval van een afhankelijk recht van opstal volgt het recht van opstal het recht {bijvoorbeeld erfpacht of huur) waar het aan verbonden is: gaat dat recht teniet, dan gaat ook het recht van opstal teniet. Bij beëindiging van de huurovereenkomst van de grond rust in beginsel de plicht op de gemeente om de opstal te verwijderen voor het einde van de huurovereenkomst. Met de verhuurder is overeen gekomen dat deze het pand kosteloos overneemt (na sanering). Wanneer de gemeente hiervoor kiest, gaat de eigendom over op de grondeigenaar.
6
