Adviesrapport Funderingsproblematiek
2012 Adviesbureau
Groepnummer Groepsleden van BI
Groep 7 Tim Lansbergen Richard Lagewaard Groepsleden van MER Ilse Schouten Merel Six Martijn Stienstra Documentnaam Adviesrapport
SuprAdvice 0836930 0835830 0855196 0855068 0855059
Voorwoord e
Op de Hogeschool Rotterdam hebben alle 2 jaars studenten e van de opleiding Bedrijfskundige Informatica en de 1 jaars studenten van de VWO-route van de opleiding Management, Economie en Recht het project ‘boeien en binden’. Met dit project kijken wij naar de verpaupering van Rotterdam en proberen wij een passend advies te geven aan de gemeente. Onze groep bestaat uit Bedrijfskundige Informatica studenten Richard Lagewaard en Tim Lansbergen en MER studenten Ilse Schouten, Martijn Stienstra en Merel Six. Onze opdrachtgevers zijn de docenten A. von Schmid en H. Luksemburg. Zij zullen uiteindelijk dit adviesrapport goed moeten keuren. We zullen ons adviesrapport presenteren aan de gemeente en wij hopen hen hiermee te kunnen helpen. Wij hebben binnen onze groep de taken als volgt verdeeld: Tim Lansbergen (Projectleider) Richard Lagewaard Martijn Stienstra Ilse Schouten Merel Six Wij proberen de zaak vanuit verschillende oogpunten te bekijken om zo een zo goed mogelijk advies te kunnen geven. Tijdens onze eerste bijeenkomst zijn we gaan brainstormen en zijn zo op het onderwerp ‘paalrot’ gekomen. Dit is een groot probleem in Rotterdam en daarom zal ons advies van harte welkom zijn. Rotterdam, 4 december 2011 Tim Lansbergen, Richard Lagewaard, Martijn Stienstra, Ilse Schouten, Merel Six
2
Samenvatting adviesrapport Funderingsproblematiek komt in Nederland vooral voor door paalrot. Dat wil zeggen dat de houten funderingen beschadigt zijn en niet meer goed functioneren. Een fundering die niet meer functioneert veroorzaakt scheuren in muren, verzakkingen en scheefstand. Deze schade kan ontzettend in de papieren lopen daarom is het van belang dat de problemen met de fundering zo snel mogelijk worden opgelost. Er zijn veel processen bij de uiteindelijke oplossing betrokken. Van deze processen vinden een hoop bij de gemeente Rotterdam plaats. Wij vonden een paar knelpunten waar veel tijd en energie in wordt gestoken. Een van deze knelpunten is het funderingsonderzoek. Een dergelijk onderzoek kost 3000 euro om alleen maar te weten wat voor fundering er ligt en of deze beschadigd is. Het aanvragen van een omgevingsvergunning om de fundering ter repareren is ook een knelpunt. Dit kost veel tijd en is een erg bureaucratische procedure. Als toezicht gebouwen Rotterdam een gebouw treft waar de eerste symptomen van funderingsproblematiek zichtbaar zijn dan willen ze eerst oude rapporten lezen als die er zijn. Die oude rapporten moeten opgevraagd worden bij gemeentewerken. Onze adviezen om het proces te versnellen zijn de volgende. Om het funderingsonderzoek te versnellen zou de gemeente dit moeten doen en op deze manier specialisatie ontwikkelen hierin. Dit is proces versnellend en kostenbesparend. De kosten van het onderzoek blijven voor de eigenaar. De omgevingsvergunning zou onmiddellijk na het funderingsonderzoek worden aangevraagd. Omdat de gemeente al betrokken is geweest bij het onderzoek is dit tijdbesparend en ook kostenbesparend. Ook adviseren wij dat de oude rapporten via het internet opgezocht kunnen worden door toezicht gebouwen Rotterdam bij gemeentewerken. Ook pleiten wij voor een database waarin funderingen staan. Dit is niet uitgaven verminderend, maar wel kostenbesparend op de lange termijn voor gemeente en bewoners.
3
Inhoudsopgave
Voorwoord ........................................................................................................... 2 Samenvatting adviesrapport ................................................................................. 3 Inleiding ............................................................................................................... 5 Algemene informatie paalrot ................................................................................ 6 Beschrijving huidig proces ................................................................................... 12 Betrokken partijen ..................................................................................................... 12 Procesbeschrijving ..................................................................................................... 14 Volledig proces .......................................................................................................... 16
Knelpunten ......................................................................................................... 18 Opvragen bestaande informatie ................................................................................. 18 Informeren van eigenaren .......................................................................................... 18 Omgevingsvergunning................................................................................................ 18 Funderingsonderzoek................................................................................................. 19 Oude rapporten en paaltypes in algemene database................................................... 19
Oplossingen voor knelpunten .............................................................................. 20 Omgevingsvergunning................................................................................................ 20 Oplossing funderingsonderzoek ................................................................................. 21 Oplossing rapporten paalrot....................................................................................... 22 Oplossing database funderingen ................................................................................ 23
Vernieuwde proces beschrijving .......................................................................... 24 Volledig proces .......................................................................................................... 26
Overige documenten ........................................................................................... 28 ICT-advies .................................................................................................................. 28 Kostenbesparing ........................................................................................................ 30 Business case ............................................................................................................. 31
Conclusie ............................................................................................................ 32 Literatuurlijst ...................................................................................................... 33
4
Inleiding Als onderwerp is er gekozen voor funderingsproblemen. Er wordt gekeken hoe het proces rondom paalrot nu verloopt en er worden pogingen ondernomen om dit proces te optimaliseren. Allereerst wordt een probleemanalyse gedaan, doormiddel hiervan worden de knelpunten vastgesteld en daarna zal een advies volgen die deze knelpunten kunnen verhelpen. De probleemstelling luidt als volgt: Hoe kunnen de processen van de gemeente verbeterd en geoptimaliseerd worden op het gebied van funderingsproblemen in de toekomst? Vanuit deze probleemstelling zal het verslag worden opgebouwd. Het doel van het verslag is een advies te waar de gemeente Rotterdam iets aan heeft. Er wordt gezorgd dat het goed uitvoerbaar is en dat het geen extra kosten voor de gemeente met zich meebrengt. Hieronder is er een overzicht met wat er per hoofdstuk te verwachten is. -
-
-
Beschrijving van het huidige proces; In dit hoofdstuk wordt het huidige proces beschreven van het binnenkomen van de klacht tot het herstellen van de funderingen. Er wordt met een contactpersoon gesproken en aan de hand van dit gesprek beschrijven wij het proces. Knelpunten; In dit hoofdstuk worden de knelpunten beschreven binnen het huidige proces. Er wordt gekeken wat er in het proces beter zou kunnen gaan, waardoor het proces sneller en makkelijk verloopt. Oplossingen voor knelpunten; Voor deze knelpunten worden oplossingen ontworpen zodat deze toegepast kunnen worden in het proces. Het gewenste proces; Het huidige proces wordt verwerkt met de oplossingen voor de knelpunten en zo komt hier het gewenste proces uit. Punten waarin wijzigingen moeten worden aangebracht Conclusie/aanbeveling Adviesrapport Advies; Hierin wordt het advies gegeven voor de gemeente Rotterdam zodat het proces geoptimaliseerd kan worden.
Het uiteindelijke rapport is bestemd voor de gemeente Rotterdam. Onze contactpersoon is mevr. Mobach en met door middel van gesprekken met deze persoon wordt een zo goed mogelijk resultaat tot stand gebracht.
5
Algemene informatie paalrot Paalrot is een benaming voor funderingsproblematiek funderin bij 1 houten funderingen door schimmel . Als er zuurstof bij de houten funderingen is gekomen door een te lage grondwater stand kan hierdoor een schimmel de houten fundering gaan aantasten. De aantasting door een schimmel kan slechts in 10 tot 20 jaar al zo ver zijn dat men hiervan schade ondervindt. Er is kan ook aantasting tasting van de houten funderingen komen door een bacterie. De aantasting door de bacterie palenpest vindt vrijwel uitsluitend plaats op grenenhouten palen en niet bij vurenhouten palen. Deze bacterie is anaeroob en dat betekend dat deze bacterie zonder zuurstof rstof leeft en dus kan de aantasting van de bacterie doorgaan onder water. Aantasting van funderingen door deze bacterie gaat erg langzaam en er kunnen wel meer dan honderd jaar voorbij gaan zonder dat men hier hinder van ondervindt. Overigens kunnen funderingsproblemen deringsproblemen ook ontstaan puur door een lage grondwaterstand waardoor de grond begint in te zakken en aan de funderingspalen trekt. Ook gebouwen zonder paalfundering ondervinden hiervan schade. Gebouwen zonder paalfundering worden in het vakjargon “op staal” genoemd. Als het grondwater daalt dan kunnen deze panden ook verzakken. Funderingsschade kan leiden tot scheuren in muren, tot scheefstand en tot verzakkingen. Aan deze gevolgen kun je vaak herkennen of een gebouw schade aan de fundering heeft wel iss er verder onderzoek nodig om te bepalen wat voor schade en waardoor de schade is veroorzaakt. Er is bij de houten funderingen echter wel, zo blijkt uit onderzoek, vaak grenen en vuren door elkaar heen gebracht. Dit maakt het lastiger om het probleem in kaart kaart te brengen doordat er nu per pand bepaald moet worden of de beschadigde palen, door bijvoorbeeld bacterieaantasting, zodanig zijn aangetast of in zulke aantallen zijn dat dit de constructie kan verzwakken. En of de ander soorten hout die gebruikt zijn hier ook kwetsbaar zijn voor aantasting.
1
www.wikipedia.com/wiki/paalrot
6
Welke soorten funderingen zijn er? Zoals eerder genoemd zijn er funderingen zonder paalfundering deze panden staan dan op staal. Maar er zijn meerdere soorten funderingen van panden en gebouwen. Op staal op een zandondergrond heeft normaliter een goed draagvermogen dit in tegenstelling bij een pand op staal op klei-of veengrond. Een fundering op staal op klei zakt mee met de inklinking van de bodem. Bij een houten fundering op kleef kan de bodem gaan trekken aan de palen en deze kan dan verzakken. Een houten fundering op kleef zal dan over te weinig draagvermogen beschikken. Als de fundering op stuit is geheid zal deze minder snel verzakken en ze heeft dan een goed draagvermogen. Dan is er nog de houtenfundering met een betonnen oplanger, oftewel betonkoppen. Dankzij de betonkoppen is er minder risico op schimmelaantasting bij een lagere grondwaterstand, omdat de grondwater stand minder snel gedaald is tot onder het beton waardoor er zuurstof bij het hout zou kunnen komen. 2 Ook bestaan er funderingen die zijn opgebouwd uit enkel beton . Vroeger werden bij de aanleg van panden gebruik gemaakt van elkaars fundering. Nu kan het dus voorkomen dat de funderingen van alle panden in een bouwblok aan elkaar vast zitten. Erg belangrijk voor de houten fundering is dat het hout minimaal 10 cm onder de grondwaterstand blijft. Grondwaterstand
2
Brochure van de stichting platform fundering Nederland: Waar let ik op bij het (ver)kopen van een woning?
7
De grondwaterstand kan op een aantal manieren beïnvloedt worden. Zoals eerder vermeldt is het van belang dat het grondwaterstand minimaal 10 cm boven de houten fundering ligt. Ook kan het grondwater, als het zakt de grond laten mee zakken. Waardoor de grond gaat trekken aan de fundering en deze beschadigt. Dit kan weer leiden tot scheuren in de muren, scheefstand en tot verzakking. Er zijn verschillende redenen waardoor de grondwaterstand kan zakken. De grondwaterstand is over het algemeen gelijk aan die van de sloten en vijvers. Dit is echter ook afhankelijk van andere factoren. De waterstand in sloten en vijvers wordt beheerd door het waterschap. Ook kan er bij warm weer en droogte de waterstand dalen waardoor dus ook de grondwaterstand daalt. Ook de samenstelling van de grond kan van invloed zijn op de grondwaterstand. Normaal gesproken is de grond opgebouwd uit horizontale lagen van afwisselend klei en zand. Maar als de kleilaag doorbroken is door zandgrond kan hierdoor het grondwater verder wegzakken. Zand laat nou eenmaal water makkelijker door dan klei. Zelfs de beplanting heeft invloed op de grondwaterstand. Met name oudere bomen absorberen liters water per dag vanuit de grond. Lekke riolering veroorzaakt ook een snellere afvoer van het grondwater, de grondwaterstand daalt dan. Bij bouwputten houdt men vaak droog door tijdelijk grondwater uit de bouwput te pompen 3 hierdoor daalt de grondwaterstand niet alleen in de put maar ook in de omgeving . Er zijn drie partijen, die enigszins invloed kunnen uitoefenen op de grondwaterstand, verantwoordelijk voor de grondwaterstand. Dit zijn de gemeente, het waterschap en de eigenaar van de grond. Op de volgende paginastaat een afbeelding van de gemeente rotterdam waarin deze 4 oorzaken nader worden toegelicht .
3
Brochure funderingsloket Rotterdam: Grondwater en uw fundering
4
Brochure funderingsloket Rotterdam: Grondwater en uw fundering
8
9
Hoe lost men funderingsproblematiek op? Er zijn dus drie oorzaken van funderingsschade: 1. Schimmelaantastingen, dit gebeurt als het grondwater is gedaald tot onder de houten funderingspalen. 2. Bacterieaantasting, dit gebeurt in het bijzonder bij grenenhouten funderingspalen. 3. zakken van het grondwater, dit kan de grond doen mee zakken en verzakkingen of scheefstand veroorzaken. Ook kan dit bij hout de schimmelaantasting tot stand brengen. De eerste twee oorzaken zijn te verhelpen door middel van een nieuwe fundering aan te leggen. Een nieuwe fundering aan leggen is echter kostbaar en kost gemiddeld zo’n €65.000,- en is verschillend per pand. Om beschadigingen te voorkomen aan het pand is het wel noodzakelijk en desondanks zijn er zat eigenaren die liever geen vervanging willen 5 vanwege de kosten . Zakken van de grond is te verhelpen door of het grondwater te verhogen of als de fundering al flink beschadigd is ook nieuwe fundering aan leggen. De grondwaterstand wordt beïnvloedt door het waterpeil in sloten en vijvers. De gemeente Dordrecht heeft een test gedaan met een nieuw drainage-infiltratiesysteem om zo de grondwaterstand direct te beïnvloeden. En de 6 resultaten waren veelbelovend. Nu kijkt men of men dit ook in andere wijken kan toepassen .
5
AD Drechtsteden dichtbij 24 november 2011
6
Evaluatierapport: Stadsbrede aanpak funderingsproblematiek
10
Hoe voorkomt men funderingsproblematiek? Als de schimmelaantasting eenmaal begonnen is moet er actie ondernomen worden om zo verdere problemen te voorkomen. Bij bacterieaantasting kan men wel even wachten maar zal er op de langere termijn wel actie moeten worden ondernomen, voordat de houten paal zijn draagkracht verliest. Door middel van een goede grondwaterstand worden over het algemeen de meeste problemen voorkomen. De vraag blijft hoe kunnen de drie partijen, die enigszins invloed kunnen uitoefenen op de grondwaterstand, de grondwaterstand op een zodanig niveau krijgen dat dit geen schade toebrengt aan de panden. De eigenaar kan door water op de grond rondom het pand te verspreiden enigszins beïnvloeden, bijvoorbeeld regenwater uit de regenbuis niet direct het riool in te leiden maar het regenwater over de grond te laten lopen. Ook kan de beplanting van invloed zijn dus bijvoorbeeld i.p.v. tegels een gazon of een grasveld en lage struiken i.p.v. grote bomen. Het waterschap kan door water te pompen het waterpeil in rivieren, sloten en vijvers beïnvloeden dit heeft direct invloed op de grondwaterstand. Maar er kan door lekke riolering in bepaalde gebieden van het waterschap wel een lagere grondwaterstand dan het waterpeil in sloten ontstaan zoals te zien is in onderstaande afbeelding. De gemeente kan door lekke riolering te vervangen de grondwaterstand een positieve impuls te geven. Alleen kan een hogere grondwaterstand ook tot wateroverlast leiden. Om wateroverlast te vermijden kan het waterschap dan weer water laten wegpompen uit de sloten en vijvers. Maar een beter systeem is een actief drainage-infiltratie systeem. Hierdoor kan een gemeente actief het grondwater beïnvloeden. Zoals eerder vermeldt is er een proef geweest in Dordrecht en de resultaten zijn veel belovend.
11
Beschrijving huidig proces Betrokken partijen Gemeente Rotterdam De gemeente Rotterdam heeft een funderingsloket aangesteld. Dit loket houdt zich voornamelijk bezig met funderingsproblemen. Ze helpen je bij het herkennen van de problemen en het herstellen ervan. Eigenaren Dit zijn de mensen die de panden bezitten. Dit hoeven niet dezelfde mensen te zijn die in de panden wonen. De eigenaren zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van de panden. Daarom vindt de gemeente dan ook dat de eigenaren verantwoordelijk zijn voor het opknappen van de panden wanneer zij getroffen zijn door paalrot. De eigenaren kunnen zich aansluiten bij de vereniging van eigenaren. Zo kunnen zij gemakkelijk juridisch advies krijgen over vele onderwerpen. Dus ook over het renoveren van het pand. Begeleidingsbureau De begeleidingsbureaus helpen particulieren en bedrijven bij het herstellen van de fundering. Ze geven advies over de manier waarop de fundering herstelt moet worden. Soms herstellen de begeleidingsbureau tevens de fundering. De begeleidingsbureaus zijn er zodat de eigenaar van de woning zo min mogelijk last heeft van het herstellen van de fundering. Onderzoeksbureau Er zijn verschillende bureaus die funderingsonderzoek doen. Bepaalde bureaus doen dit volgens het VROM protocol. Het voordeel van een bureau die onderzoek doet via het VROM protocol is dat het handhavingtermijn van de fundering goed te schatten is. Ook geeft het goede informatie over welke herstelmogelijkheden wel en niet geschikt zijn voor uw gebouw. Een aantal van deze bureaus zijn Furgo Ingenieursbureau BV, Ingenieursbureau Concretio, Ifco Funderingscontrole BV en Gemeentewerken Rotterdam. Aannemers Dit is het bedrijf dat uiteindelijk de fundering daadwerkelijk gaat herstellen. Zij doen dus de bouwwerkzaamheden. Om erachter te komen welk bedrijf dit het efficiëntst en effectiefst kan doen, kunt u de site www.aannemers-vergelijken.nl gebruiken. Op deze site kunt u ook ervaringen van andere bezoekers lezen. Bank Als er een lening af moet worden gesloten van meer dan €70.000,- dan wordt de bank ingeschakeld. De gemeente leent dit geld van de bank en moet hiervoor veel rente betalen. De bank speelt dus niet altijd een rol bij funderingsherstel werkzaamheden. SVN SVN staat voor stimuleringsfonds volkshuisvesting. Dit fonds stelt een stimuleringslening voor aan gemeentes. SVN is ervan overtuigd dat de gemeente met deze lening huiseigenaren kan stimuleren om hun fundering te laten nakijken en herstellen. Bij deze lening wordt er (bijna) geen rente betaald. De voorwaarden die aan deze lening vastzitten worden bepaald door de gemeente. Stichting platform funderingen Deze stichting richt zich vooral op heel Nederland. Hierbij hebben ze 2 substichtingen die zich richten op Dordrecht en Rotterdam. Deze substichting heet Belangen Vereniging Funderings Problematiek Rotterdam (BVFP Rotterdam). Zij helpen de inwoners om de kosten van het herstel van een fundering terug te vorderen. Verder adviseren en assisteren ze de inwoners bij verschillende onderwerpen als, archiefonderzoek, funderingsonderzoek en voorbereiding, uitvoering en financiering van funderingsherstel, enz.
12
Wethouders Wethouder Hamit Karakus van de PvdA buigt zich over het wonen en ruimtelijke ordening in Rotterdam. Zo is het zijn plicht om ervoor te zorgen dat de gebouwen in Rotterdam bewoonbaar blijven. Daardoor heeft hij dus ook met de problemen van paalrot te maken. Zijn ambtenaren en partners zijn er intensief bij betrokken, maar als zij er zelf niet uitkomen zal de wethouder af en toe in actie moeten komen. Makelaars en kopers Makelaars helpen mensen bij het vinden van een nieuw huis. Hierbij moeten ze onderzoek doen naar de staat van het huis. Als het huis last heeft van paalrot, moet dit aangegeven worden bij de kopers. Ook moet hierbij een verslag van de gevolgen gegeven worden, zodat de koper weet waar hij aan toe is. Met de kennis over de paalrot kan de koper dan bepalen of hij het huis en of niet wilt kopen.
13
Procesbeschrijving Algemeen De beschrijving van het huidige proces zal worden ingedeeld in fasen. Elke fase zal een omschrijving bevatten met de betrokken partijen. Uiteindelijk zal doormiddel van een basisstroomdiagram alles in samenvatting worden uitgelegd. Fase 1: Constateren van het probleem Betrokken partijen: Bewoners Toezicht gebouwen Rotterdam Een eigenaar ontdekt scheuren in de muren van zijn of haar huis en vermoed een probleem met fundering of verzakking. De eigenaar neemt vervolgens telefonisch contact op of mailt met Gemeente Rotterdam. Gemeente Rotterdam vraagt bestaande informatie op en een onderzoeksbureau bekijkt oude rapporten om informatie te kunnen vinden over het feit dat de woning misschien in een risicogebied ligt. De eigenaar én buren worden aan de hand hiervan geïnformeerd. Tevens wordt er een informatieavond aangeboden voor omliggende panden. Het probleem ligt namelijk niet bij maar één huis, maar vaak heeft het hele blok of zelf een hele straat problemen. Fase 2: Besluit tot funderingsonderzoek Betrokken partijen: Bewoners Toezicht gebouwen Rotterdam Onderzoeksbureau’s Er worden offertes aangevraagd voor het onderzoeken van de funderingen bij onderzoeksbureau’s en vervolgens wordt er een keuze gemaakt. Dan vindt het onderzoek plaats, er wordt een quickscan uitgevoerd, gemeentewerken zoekt aan de buitenkant van de huizen naar aanwijzingen voor paalrot. Scheuren in de muren bijvoorbeeld. Dit onderzoek kost €3000,- tot €4000,- per huis en als er onderzoek wordt gepleegd wordt dit in het gehele huizenblok gedaan. Hierna wordt er weer overleg gepleegd met de eigenaren en omwonenden over de geconstateerde problemen door gemeentewerken.
Fase 3: Besluit tot funderingsherstel Betrokken partijen: Eigenaren Toezicht gebouwen Rotterdam Begeleidingsbureau’s Banken In deze fase wordt de aanpak van het funderingsherstel voorbereid, de opties voor verschillende speciale leningen met een lage rente worden doorgenomen en er wordt
14
begeleidingsbureau ingeschakeld om conflicten te voorkomen. De kosten hiervan mogen in de lening worden opgenomen en hoeven dus niet apart betaald te worden. Er worden verschillende verbeter scenario’s opgesteld en hiervoor worden offertes aangevraagd, vervolgens wordt hieruit een keuze gemaakt. Fase 4: Keuze herstelplan Betrokken partijen: Bewoners Toezicht gebouwen Rotterdam Banken Aannemers Er wordt nu een keuze gemaakt uit de mogelijkheden voor een lening en er worden contracten en (omgevings)vergunningen aangevraagd. Tot slot wordt er overgegaan op uitvoering van het herstel van de funderingen en hier wordt een laatste controle op gedaan. Stroomdiagram
15
Volledig proces Paalrot Eigenaren
Toezicht gebouwen Onderzoeksbureau Rotterdam
Constateren probleem
Bellen/Mailen gemeente Rotterdam
Opvragen bestaande informatie
Verouderde Rapporteren bekijken
Informeren eigenaren
Aanvragen offertes ja
Funderingsonderzoek? nee
Keuze onderzoeksbureau
Funderingsonderzoek Probleem niet opgelost Informeren eigenaren
Voorbereiden aanpak
Herstel? ja
nee
Opstellen verbeterscenario’s
Opvragen offertes voor de diverse scenario’s
Keuze A
Keuze B
Keuze herstelplan
Volgende pagina
16
17
Knelpunten Hieronder zullen de knelpunten in het proces beknopt worden beschreven. In het hoofdstuk “Oplossingen voor knelpunten” worden de mogelijke oplossingen voor deze punten beschreven.
Opvragen bestaande informatie Het eerste knelpunt bevindt zich in het proces van opvragen van bestaande informatie. Zodra een bewoner een probleem met zijn of haar woning constateert belt hij of zij naar Gemeente Rotterdam. Vervolgens wordt bestaande informatie opgezocht door onderzoeksbureau’s voor het desbetreffende huis/huizenblok. Deze manier van opvragen van informatie is omslachtig. Het gaat via meerdere personen en/of instanties en dat komt de efficiëntie niet ten goede. In deze rapporten is onder andere informatie te vinden over het paaltype (beton/hout) en of er al eerder problemen zijn geweest met het desbetreffende huis of huizenblok. De oplossing voor dit knelpunt wordt hieronder beschreven door de weerlegging van mevr. L. Mobach. Het wordt nu niet meer als knelpunt gezien en er zal geen oplossing volgen in het hoofdstuk “Oplossingen voor knelpunten”. Weerlegging van mevr. L. Mobach: Het zou sneller en efficiënter zijn als de rapporten algemeen beschikbaar zouden zijn. Als eigenaren doormiddel van gebruikersnaam en wachtwoord konden inloggen op een website en zo zelf de informatie op kunnen zoeken zou dat een hoop moeite, tijd en dus geld schelen.
Informeren van eigenaren De eigenaren van de huizen welke paalrot hebben worden twee maal geïnformeerd over de situatie. Een maal na het opvragen van bestaande informatie en een maal na het funderingsonderzoek. Dit wordt gezien als inefficiënt, het kost veel tijd en dus geld. De oplossing voor dit knelpunt wordt hieronder beschreven door de weerlegging van mevr. L. Mobach. Het wordt nu niet meer als knelpunt gezien en er zal geen oplossing volgen in het hoofdstuk “Oplossingen voor knelpunten”. Weerlegging van mevr. L. Mobach: Het informeren kan het beste in 3 of 4 maal gebeuren, aangezien de hoeveelheid informatie die de eigenaren tijdens de info-avonden over zich heen krijgen erg groot is. Het is slecht nieuws voor eigenaren, want ze krijgen te horen dat het een hoop tijd en geld gaat kosten om de woning weer in goede staat te krijgen. Hierdoor duurt het vaak erg lang voordat eigenaren overgaan tot reparatie. In twee maal alle informatie verstrekken werkt niet optimaal, de eigenaren hebben tijd nodig om alles te verwerken en een beslissing te nemen.
Omgevingsvergunning Alvorens er aan de fundering gesleuteld mag worden moet er vanzelfsprekend een omgevingsvergunning worden aangevraagd. De eigenaar van het huis moet de omgevingsvergunning aanvragen via
18
Toezicht Gebouwen Rotterdam en deze wordt vervolgens goed- of afgekeurd door Afdeling Vergunningen. Het aanvragen en goed- of afkeuren van de vergunning kost veel tijd en het gebeurt op een ongunstig tijdstip waardoor het proces nog langer duurt.
Funderingsonderzoek Zodra de eigenaar van een huis scheuren in zijn/haar woning ontdekt mailt of belt diegene met Gemeente Rotterdam voor informatie. De eigenaar krijgt dan het bericht dat er een funderingsonderzoek nodig is. Dit onderzoek wordt verricht door een extern onderzoeksbureau, dat geen deel uit maakt van de overheid. Er moeten offertes worden aangevraagd en een keuze worden gemaakt uit verschillende bureau’s, vervolgens komt het daadwerkelijke onderzoek en het kost de eigenaar circa €3000,-. Dit proces kost veel tijd en moeite en dus geld.
Oude rapporten en paaltypes in algemene database De rapporten bevatten informatie over onder andere de gebruikte paaltypes en of er al eerder problemen met het desbetreffende huis/huizenblok of in dat gebied zijn geweest. Het type palen die gebruikt zijn in de fundering staan genoemd in (oude) rapporten. Hierin staan overzichten van welke paaltypes voor welke funderingen en in welke gebieden zijn gebruikt. Het opvragen van de rapporten gebeurt nu via Gemeente Rotterdam, die vervolgens contact opnemen met gemeente werken Rotterdam. Zij zoeken de rapporten op en zo kan informatie over de paaltypes verkregen worden. Dit is erg omslachtig, het kost tijd en dus geld.
19
Oplossingen voor knelpunten Omgevingsvergunning Een omgevingsvergunning omvat meerdere vergunningen. Zo ook de bouwvergunning. Deze vergunning is nodig om funderingsproblemen op te knappen. Het aanvragen van deze vergunning gebeurt via het omgevingsloket of via de gemeente. Dit kan ook online gebeuren. Het proces van het aanvragen en ontvangen van deze vergunning is al door de gemeente ingekort van 8 naar 6 weken. Het is nu namelijk zo dat u nog maar met 1 loket, 1 aanvraagformulier en 1 besluit te maken heeft. Hierdoor is dit proces al verkort. De gemeente is geacht binnen 8 weken te reageren op de aanvraag van de omgevingsvergunning. Dit termijn kunnen zij nog eenmalig verlengen met een termijn van 6 weken. Om de gemeente de tijd te kunnen geven voor het accepteren van de omgevingvergunning is het een idee om het proces van de aanvraag van deze vergunning eerder in het gehele proces plaats te laten vinden. Als we het aanvragen van de vergunning al na het funderingsonderzoek plaats laten vinden dan wordt het proces korter. Dit komt doordat de gemeente de tijd heeft om de vergunning te accepteren en kan dit al rond zijn voordat er daadwerkelijk gewerkt gaat worden aan de fundering. Er hoeft dus niet meer op de vergunning gewacht te worden. We hebben ervoor gekozen om dit na het funderingsonderzoek te doen, omdat dit de eerste mogelijkheid is waarbij het zeker is dat er iets aan de fundering verbouwd moet gaan worden. Als je het namelijk eerder in het proces zou doen, is het misschien helemaal niet nodig omdat er dan uit het onderzoek is gebleken dat er niks mis is met de fundering. De conclusie is dat het effectiever is om de aanvraag van de omgevingvergunning eerder in het proces te laten plaats vinden. Namelijk na het funderingsonderzoek. Dit komt doordat er in de tijd dat de omgevingsvergunning aangevraagd wordt er tussendoor andere belangrijke processen kunnen worden verricht en is het niet nodig om nog te wachten met de verbouwing na het regelen van de financiën en contracten. http://www.bezwaarenberoepschrift.nl/omgevingsvergunning
20
Oplossing funderingsonderzoek Huidige situatie Een eigenaar van woning constateert aan zijn woning dat er schuren ontstaan door verrotte fundering. Hij/zij mailt of belt de gemeente Rotterdam op voor informatie over herstel van de fundering. De gemeente stelt dat er een funderingsonderzoek nodig is om te bepalen hoeveel het de eigenaar kost om de funderingsproblemen op te lossen. Bij een funderingsonderzoek wordt er gekeken wat er hersteld moet worden aan de funderingen van een huis vanwege schuren of verzakkingen. Dit onderzoek kost €3000. Het onderzoek wordt gedaan door bedrijven die geen onderdeel zijn van de overheid. Zowel gemeente als de eigenaren moet veel communiceren met de onderzoeksbureaus om onder andere offertes op te vragen. Dit kost veel tijd en geld. Als het funderingsonderzoek is afgerond wordt de eigenaar geïnformeerd over de problemen met de fundering van het huis. Nieuwe situatie Opnieuw constateert de eigenaar van een woning dat er schuren ontstaan door verrotte fundering. Hij/zij mailt of belt de gemeente Rotterdam op voor informatie over herstel van de fundering. De gemeente stelt dat er een funderingsonderzoek nodig is om te bepalen hoeveel het de eigenaar kost om de funderingsproblemen op te lossen. Echter is het nu niet nodig om een bedrijf in te schakelen die een funderingsonderzoek van €3000 gaat uitvoeren maar wordt het funderingsonderzoek uitgevoerd door de gemeente Rotterdam. Er is namelijk een overheidsbedrijf opgericht om alle funderingsonderzoeken in de gemeente Rotterdam uit te voeren. De eigenaren moeten zelf nog wel het funderingsonderzoek betalen omdat de gemeente op dit moment(Januari,2012) in geldnood zit. In de toekomst is het echter wel mogelijk om deze onderzoeken te subsidiëren. Een voordeel van het laten uitvoeren van een funderingsonderzoek door de gemeente is dat er geen communicatie meer nodig is tussen onderzoeksbureaus en gemeente Rotterdam. Dit scheelt tijd en geld.
21
Oplossing rapporten paalrot Bewoners en andere belanghebbende partijen kunnen rapporten aanvragen bij de gemeente waarin informatie staat over de paaltypes. Deze rapporten zijn nu nog opgeslagen bij de gemeente werken. Wanneer iemand dit rapport op wil vragen, moet diegene contact opnemen met de gemeente die dan het rapport op moet zoeken bij gemeente werken. Het kost veel tijd om elke keer weer de rapporten op te zoeken en naar de geïnteresseerde persoon te sturen. Naar onze mening zou dit proces geautomatiseerd kunnen worden. Wij denken hierbij aan een soort database op internet. De rapporten komen hierop te staan, zodat het proces over-zichtelijker en efficiënter wordt. Alle belanghebbende partijen zullen hiervan van de gemeente bericht krijgen, met daarbij een gebruikersnaam en wachtwoord vermeld. Zo kunnen ze inloggen en hier het betreffende rapport openen. Door gebruik te maken van een gebruikersnaam en wachtwoord zal er wel privacy zijn; niet iedereen kan alle rapporten openen. De gemeente hoeft op deze manier niet meer tussen de belanghebbende partijen en de rapporten in te zitten, maar kunnen zich terugtrekken en ze rechtstreeks met elkaar verbinden. Op internet zullen de documenten goed gearchiveerd zijn en nu hoeft het geen moeite te kosten om de rapporten op te zoeken en op te sturen. Dit zal dus veel tijd besparen, en dus ook kosten. Het proces van het opvragen van de rapporten hoeft nu maar één keer tijd en energie te kosten en niet telkens opnieuw. Ook is het voor de gebruikers makkelijker om bij de documenten te komen. Het kost voor hun minder moeite de rapporten in te zien en meer bewoners zullen dit dan ook doen. De bewoners zijn beter geïnformeerd en zo kan het proces versneld worden.
22
Oplossing database funderingen Een groot knelpunt voor de gemeente is dat ze vaak niet weten welke funderingen onder een gebouw zijn aangelegd. Als een bewoner een symptoom van funderingsproblematiek meldt moet toezicht gebouwen Rotterdam eerst oude rapporten opvragen. En als deze er niet zijn of niet voldoende informatie bevatten een onderzoek doen naar wat voor soort fundering onder het pand zich bevindt. De hiervoor genoemde processen duren lang en vertragen de weg naar een oplossing van de problemen. Daarom zou het van groot belang zijn als de gemeente werkt aan een database over funderingen in Rotterdam. Zo zou de gemeente tijd en geld kunnen besparen in het onderzoek naar de fundering. Deze database zou van zo veel mogelijk gebouwen informatie moeten hebben over de fundering die eronder is aangelegd. In de beginfase zal de database alleen maar informatie bevatten van gebouwen in risicogebieden, maar later zal men de database moeten uitbreiden met informatie over funderingen van nieuwgebouwde panden en alle andere gebouwen in de gemeente. Zodat bij toekomstige problemen men direct informatie kan opvragen over de fundering en de grond waar deze panden op zijn gebouwd. Ook kan als toezicht gebouwen Rotterdam weet dat er bepaalde houtsoorten in de fundering zijn gebruikt, waarvan men weet dat die na zoveel jaar versleten zijn, aanbevelen aan de eigenaren zo snel mogelijk de fundering te vervangen voor de symptomen van een versleten fundering zichtbaar worden en onomkeerbaar zijn. Om het voor toezicht gebouwen Rotterdam het proces nog sneller te maken moeten zij direct toegang krijgen tot deze database. Dit is door middel van het internet zeer snel en eenvoudig te realiseren. Toezicht gebouwen Rotterdam kan dan veel sneller tot conclusie komen om al dan niet een onderzoek in te stellen naar de huidige staat van de fundering. Er kan zelfs over na gedacht worden over deze informatie ook toegankelijk te maken voor bewoners en ander belanghebbende, om zo hen te betrekken bij een oplossing van de problemen.
23
Vernieuwde proces proces beschrijving Algemeen De beschrijving van het nieuwe proces zal net als het huidige proces worden ingedeeld in fasen. Elke fase zal een omschrijving bevatten met de betrokken partijen. Uiteindelijk zal doormiddel van een basisstroomdiagram alles in samenvatting worden uitgelegd. Fase 1: Constateren van het probleem Betrokken partijen: Bewoners Toezicht gebouwen Rotterdam Een eigenaar ontdekt scheuren in de muren van zijn of haar huis en vermoed een probleem met fundering of verzakking. De eigenaar belt of mailt naar Gemeente Rotterdam en krijgt het advies om met de Digid code in te loggen op de website van de gemeente waarna de database met rapporten kan worden onderzocht. De gemeente pleegt zelf ook onderzoek en de eigenaren én buren worden aan de hand hiervan geïnformeerd. Fase 2: Besluit tot funderingsonderzoek Betrokken partijen: Bewoners Toezicht gebouwen Rotterdam De onderzoeksbureau’s van Gemeente Rotterdam Hier vindt het onderzoek plaats, er wordt een quickscan uitgevoerd, het onderzoeksbureau zoekt aan de buitenkant van de huizen naar aanwijzingen voor paalrot. Scheuren in de muren bijvoorbeeld. Dit onderzoek kost €2500,- per huis en als er onderzoek wordt gepleegd wordt dit in het gehele huizenblok gedaan. Hierna wordt er weer overleg gepleegd met de eigenaren en omwonenden over de geconstateerde problemen door de onderzoeksbureau’s. Fase 3: Besluit tot funderingsherstel Betrokken partijen: Eigenaren Toezicht gebouwen Rotterdam Begeleidingsbureau’s Banken Aannemers In deze fase wordt de aanpak van het funderingsherstel voorbereid, de opties voor verschillende speciale leningen met een lage rente worden doorgenomen en er wordt begeleidingsbureau ingeschakeld om conflicten te voorkomen. De kosten hiervan mogen in de lening worden opgenomen en hoeven dus niet apart betaald te worden.
Tussendoor worden de vergunningen aangevraagd voor het herstel van de woning. Er worden verschillende verbeter scenario’s opgesteld en hiervoor worden offertes aangevraagd, vervolgens wordt hieruit een keuze gemaakt. Fase 4: Keuze herstelplan Betrokken partijen: Bewoners Toezicht gebouwen Rotterdam Banken
24
-
Aannemers
Er wordt nu een keuze gemaakt uit de mogelijkheden voor een lening. Tot slot wordt er overgegaan tot uitvoering van het herstel van de funderingen en hier wordt een laatste controle op gedaan.
25
Volledig proces
26
27
Overige documenten ICT-advies Waar in het proces wordt er een ICT-advies gegeven? In het huidige proces worden verouderde rapporten aangevraagd via gemeente werken. Toezicht gebouwen Rotterdam moet dan met gemeente werken een contract opzoeken om verouderde rapporten aan te vragen voor eigenaren die problemen hebben met de fundering van een huis. Een tweede probleem dat is op te lossen door ICT van Toezicht gebouwen Rotterdam is dat niet alle paaltypes van alle gebouwen in Rotterdam bekend zijn. Deze twee problemen worden opgelost door een ICT-oplossing te bieden. Deze ICToplossingen worden al aan het begin van het proces opgenoemd. Nadat eigenaren van gebouwen met funderingsproblemen contact opnemen met Toezicht gebouwen Rotterdam, gaan Toezicht gebouwen Rotterdam of de eigenaren zelf opzoek naar verouderde rapporten over de desbetreffende woning in een database. In deze database is het ook mogelijk om de paaltypes per straat op te zoeken. Werking van het programma De database van de gemeente Rotterdam is te vinden op de site: “www.rotterdam.nl” . Inwoners van de gemeente Rotterdam kunnen inloggen door gebruik te maken van een DigiD. DigiD is een landelijk digitaal ID van de overheid. Het voordeel van het gebruik van DigiD is dat veel inwoners van de gemeente Rotterdam al een DigiD in bezit hebben.
Nadat een eigenaren is ingelogd moet hij zichzelf eerst aanmelden. Ondanks dat de gegevens van DigiD al bekend zijn is het opnieuw aanmelden nodig. Hierdoor kan de database op het ingevulde adres en postcode op zoek gaan naar verouderde rapporten en paaltypes.
28
Zodra een eigenaar zijn gegevens heeft ingevuld komt hij op het onderstaande scherm. In dit scherm kan hij rapporten uit zijn scherm aanklikken en downloaden. De rapporten worden dan als pdf-formaat gedownload. Naast het downloaden van de rapporten wordt er ook informatie gegeven over de paaltypes. De paaltypes kan men opzoeken in onderstaand scherm.
29
Kostenbesparing Het opvragen van de rapporten: Wij schatten in dat het ¾ uur per keer duurt om het rapport op te vragen en te versturen. Er moet namelijk naar de stukken gezocht worden in het archief en dat neemt veel tijd in beslag. Uit een onderzoek in 2009 blijkt dat er tussen de 6000 en 8000 panden last hebben van paalrot. We nemen daarvan het gemiddelde (7000) en vermenigvuldigen dit met de tijdsduur van de activiteit van het opvragen. Vervolgens vermenigvuldigen we de uitkomst hiervan met het uurloon wat er aan vast zit. Die ronden wij af op €12,- per uur. 7000 x ¾ x €12,- = €63.000,http://www.rotterdam.nl/tekst:funderingsproblemen Omgevingsvergunning: Zoals wij al eerder hebben genoemd, is de aanvraag van de omgevingsvergunning een knelpunt in het proces. Om het even in het kort te beschrijven, is het onze oplossing om deze aanvraag eerder in het hele proces te laten plaatsvinden. Hiermee wordt er aan het einde tijd bespaard voor de eigenaar van het pand op het wachten op de goedkeuring van de omgevingsvergunning. De tijd die de gemeente erin steekt zal er niet minder om worden. Het verschilt namelijk niet in tijd op welk tijdstip zij de omgevingsvergunning ondertekenen. Hierdoor zullen er verder ook geen kosten worden bespaard op dit knelpunt. Er wordt alleen tijd bespaard en geen geld. Het funderingsonderzoek: Het funderingsonderzoek zal in de nieuwe situatie uitgevoerd worden door de gemeente Rotterdam. Dit zal goedkoper zijn dan er een bedrijf voor in te schakelen, die €3000,- per onderzoek vragen. We gaan hier weer uit van 7000 panden waarvoor dit onderzoek uitgevoerd zal moeten worden. Alsnog zullen de bewoners voor de kosten op draaien, omdat de gemeente juist nu moet bezuinigen. De kostenbesparing is dus niet voor de gemeente, maar voor de bewoners. Doordat er minder communicatie nodig is, omdat er een externe instantie is weggevallen, kunnen de kosten worden gereduceerd tot €2500,-. Als we de totale loonkosten hier van af trekken komen we op €2500,- - €2000,- = €500,- winst per onderzoek
Oplossing Het opvragen van rapporten
Kostenbesparing
Extra inkomsten
€63.000,00
Omgevingsvergunning
€0,00
Het funderingsonderzoek
€0,00
€3.500.000,-
€63.000,00
€3.500.000,-
Totale baten
Totaal
€3.563.000,-
30
Business case Rendement van het project. Bij funderingsproblematiek komen veel kosten kijken voornamelijk als het probleem niet adequaat wordt opgelost. Dan kan er onomkeerbare schade aan gebouwen ontstaan. Dit is niet in het belang van alle betrokken partijen; de gemeente, bewoners, eigenaren en buren. Financieel gezien kan de problematiek per geval oplopen tot enkele tonnen. Hoe eerder men de problemen aanpakt hoe lager de kosten voor eventuele reparatie aan het gebouw zullen uitvallen. Ook kunnen er veel kosten worden bespaart als de gemeente het sneller weet op te lossen. Als de gemeente het opvragen van rapporten automatiseerd, bespaart dit de gemeente ongeveer driekwartier per opgevraagd rapport. Dit bespaart daadwerkelijk aan uurloon al €63.000, - op jaarbasis. De gemeente bespaart door het funderingsonderzoek zelf uit te voeren voor haar bewoners ongeveer €500, - per funderingsonderzoek. Dat zou in totaal voor de bewoners neer komen op een besparing van €3.500.000, - . Niet-financiële baten. Doordat de omgevingsvergunning sneller aangevraagd kan worden kan er ook sneller begonnen worden aan de vervanging van de fundering. Dit is tijdbesparend en zoals al eerder gemeld kan dit meer schade voorkomen en dus ook veel kosten. Als de gemeente een database aanlegt van funderingen, die gebruikt zijn in de stad en bij nieuwe gebouwen deze informatie meteen in de database bijwerkt, kan men veel kosten besparen omdat er geen funderingsonderzoek nodig is. Hierdoor worden er ook een paar stappen in het proces overgeslagen en bespaart men kostbare tijd. Wat ook weer verdere schade aan het gebouw voorkomt. Risico analyse Risico
Gevolg
Kans
Impact
Omvang
Tegenmaatregel
Ziekte personeel
Deadlines worden niet gehaald; vertraging.
3
2
6
Ruime, maar toch strakke deadlines.
Slechte documentatie voor implementatie van oplossingen
Proces bevat fouten, waardoor kwaliteitsverlies, tijdverlies en geldverlies optreedt.
2
4
8
Strenge kwaliteitscontrole.
Omgevingsvergunning wordt afgewezen
Er mag niet aan de huizen worden gewerkt; probleem niet opgelost.
2
5
10
Goede argumenten opstellen die laten zien dat het noodzaak is.
Onderzoeksbureau’s willen rapporten niet vrijgeven voor ICT oplossing
De situatie blijft zoals het is, waardoor er geen tijd- en geldbesparing optreedt.
2
4
8
Met goede uitwerking komen van het systeem van opvragen via internet.
Lening met lage rente kan niet worden aangevraagd, bank weigert.
Er is voor de eigenaren geen geld beschikbaar om het onderzoek en reparatie te betalen.
1
5
5
De bank laten zien dat het noodzaak is dat de lening wordt afgesloten.
Lening is niet genoeg, reparatie heeft tegenslag -> meer geldnodig.
Extra lening afsluiten
2
5
10
Goed onderzoek verrichten en strakke afspraken maken.
31
Conclusie De afgelopen 10 weken heeft het adviesbureau SuprAdvice gewerkt aan een adviesrapport over het verbeteren van de processen van de gemeente Rotterdam. Er is gekozen voor het onderwerp “Paalrot”. De probleemstelling van dit adviesrapport luidt: “Hoe kunnen de processen van de gemeente verbeterd en geoptimaliseerd worden op het gebied van funderingsproblemen in de toekomst?” Het huidige proces van paalrot bevat vier knelpunten. Deze vier knelpunten hebben zijn beschreven en er is een oplossing bij ontworpen. Voor een beschrijving van deze oplossingen wordt u doorverwezen naar het hoofdstuk “oplossingen voor knelpunten”. Het gevolg van het invoeren van het nieuwe proces zorgt ervoor dat de gemeente Rotterdam geld en tijd kan besparen en zelf meer geld kan verdienen. Doordat het funderingsonderzoek nu door de gemeente zal worden verzorgt in plaats van een externe instantie komt er hierdoor meer geld binnen bij de gemeente. Het verplaatsen van het moment van aanvraag voor de omgevingsvergunning is naar voren geschoven, dit loopt nu gelijk met het opstellen van de verbeterscenario’s, zodat er tijd wordt bespaart.
32
Literatuurlijst Geraadpleegde schriftelijke bronnen: Noordam, P. (2009). Inrichten en optimaliseren van organisaties. Den Haag: Academic Service & Sdu Uitgevers. Geraadpleegde digitale bronnen: Gemeente Rotterdam, Funderingsloket (geraadpleegd op 24 november 2011) http://www.rotterdam.nl/funderingsloket Belangen Vereniging Funderings Problematiek (geraadpleegd op 24 november 2011) http://www.funderingrotterdam.nl Wikipedia, Paalrot (geraadpleegd op 28 november 2011) http://nl.wikipedia.org/wiki/Paalrot Belangen Vereniging Funderings Problematiek, Dordrecht (geraadpleegd op 29 november 2011) http://www.platformfundering.nl/homefr_dordrecht.html Projectteam Funderingen Dordrecht, Evaluatierapport Stadsbrede Aanpak Funderingsproblematiek. (geraadpleegd op 16 december 2011) http://www.google.nl/url?sa=t&rct=j&q=evaluatierapport+Stadsbrede+aanpak+funderi ngsproblematiek&source=web&cd=1&ved=0CCoQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww. platformfundering.nl%2Fdocs%2F3_concl_evalrapport_gem.doc&ei=d38RT8nsGYX G-QbOlOn2Ag&usg=AFQjCNFqdAJSjEEXIQrs5VhBIq_zoG67-A
33
