ADLN PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA. PERUBAHAN KEBIJAKSANAAN PEMANFAA TAN LAHAN DI KODY A SURABA Y A : y~ Ketua Penelittv

J l1u /

~'.,I.i_

It:)

ADLN – PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA

/Ctt 3

-'4-

-{~

..

A-I;.

PERUBAHAN KEBIJAKSANAAN PEMANFAATAN LAHAN DI KODY A SURABAYA :

y~

.

fi;::~~,)

(KASUS KAWASAN SURABAYA BARAT)

-/

30001569731419

r

Ketua Penelittv

Drs. Antun Mardiyanta, MA.

5ocol><09:;3 1 <11

------_..

--1'

~-

-:----- I

_-

!

,: "":"'~:\ f ';.,'

I

;-.

"'

""-;',""_·'\;-i(xU.,,,- . , :::. G :'~ i:: i't X h '--'''~'''';:''':::",:":,,,;,,;:-:,:,,,:,,:,,,::,,,:,,::,,,--

LEMBAGA PENELITIAN UNIVERSITAS AIRLANGGA Dibiayai Oleh: Proyek Pengkajian dan Penelitian IImu Pengetahuan Terapan

DIP Nomor: 2921XXIII/3/-/t996 Tanggal 30 Maret 1996

Kontrak Nomor: 046/P2 IPT/DPPMlLlTMUD/VIl996

Ditbinlitabmas, Ditjen Dikti, Depdikbud

Nomor Urut : 02

~ _,\0 S l!. L'" l!.. .n. 1 j lr.I

Laporan penelitian

PERUBAHAN KEBIJAKSANAAN PEMANFAATAN ...

.J


ADLN – PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA ClIlPAnTI!MEN PENtlltllKAN tlAN KEDUOAYAAN

UNIVERSITAS AIRLANGGA

LEMBAGA PENELDTIAN

1. PUSIllf dan PGmbangul"IlIn Rltglonal 2. Puslit abal Tradillional 3, PL,lslil Pangembangan Hukum

4. 5. 5, 7.

Pu&llIl1ng.l;vng&i1 H,;;1up PusH: dAn Per.gemblingGn Gill PualltlSludl Wanh$ P\I.lItOllflt.ga

a.

FiJ$!l\ Kependudvltan dan Pembangvn.n

9. Puslh Bloenotgl 10. PusllVStudl Kueh.t3n nep,oduksl

JI. Darmawangsa Dalam No.2 Telp. (031) 5342322 Fax, (031) 5342322 Surabaya 60286

IDENTITAS DAN PENGESAHAN

LAPORAN AKHIR HASIL PENELITIAN ----------------~--------~-----------------------------------

1. a. Judul Penelitian

2.

3.

4. 5. 6. 7.

B.

b. Macalrl Pene 1 i t i an c. Kategori Penelitian lepala Proyek Penalitian a. Hama Lengkap b. Janis lelamin c, Panlkat/Gol dan HIP d. Jabatan Sekaranl a. Fakultas/Jurusan f. Universitas g. Bid.Ilmu Yg Ditaliti: Jumlah Tim Peneliti Lokasi Penelitian KerjasamB Dg. Instansi a. Hama Instansi b. Alalrl •. t Jangka Waktu Penelitian: Oiaya Yang Diperlukan Seminar Hasil Penelitian a. Dilaksanakan Tanggal: b. Hasil Penitaian

PerubahBn Kebijakan Pemanfaatan Lahan Di lodya Surabaya: Kasus K.a.san Surabaya Barat Terapan ( ) I (V) II ( ) III Drs. Antun MardiYanta, MA. Laki-laki Penata Huda Tk I/III-B/131 601 404 Dosen FISIP Unair ISIP/Ilmu Politik Airlangga Ilmu Politik/Studi Kebijakan 2 (dull.) orang KotamadYa Surabaya

5 (lima) bulan

Rp. 5.000.000,

B Januari

(

1997 ) Baik SeltaIi

(v)

(

) Sedang

(

Baik

) Kurang

Surabaya, 27 Januari 1997 ~yek

KePRla

Penelitian, CJ~

'f

Ali, SH., HS . tf~,O 355 '~>,,\

"

,-.,

':"',Ki)tUll. ~

I

An't~;diyaft.a,HA, ~

~

.

..

-~

engetamJy Lem~aga Pe ,e1itian Unair, .....---""

.-

Prc)~rf;:- Noor Choll"'fJ Znini

HIP, 130 355 372

Laporan penelitian

&..~t(,~

HIP. lSi 801 404 H

."

.

Drs.

366

. \/ ' .

J '}



...


PERUBAHAN KEBIJAKAN PEMANFAAT~N LAHAN OI KOOYA SURABAYA: KASUS KAWASAN SURABAVA BARAT

Pf::-nt=::.-l it i.

~

Drs~

Antun MardiyatJta~ MA

Drs* Muhamload Asfar

(Faklllt€ ; !s

IlmLt Sntl:,;ial rldn

Ilmu Pt')lj,ti.t~)

?O:X.:') 5699.:3 (,/ / ------------------~~' , i!~'

.,

I'"':JN:"{' ::~:;

L,~U~:.:..

.1

LEMBAGA PENELITIAN UNIVERSITAS AIRLANGGA Dibiayai

01eh~

I~r'oyek

Pangkajj,an

PE'ngf.?t ;';\ hUd\!

d~n

Penelitian Ilmu

·1·E1r~.:'1 p,:;Z\n I DP::::!'-l

Oeprj ik bud

No: 292/XXIII/3J--/1996 t~nggal 30 Maret 1996 Ditbinlitabmas, Ditjen Dlkti, Dopd1kbud

~ontra~

J~c;..'9b

Laporan penelitian




Hasil

nH?t..U"du.t~kan,

pel'lelitian

pemanfaat"n, pe,-t.e.m .. , kan

untuk

industri,

hijau,

untuk

pusat

p",.rkan to"l1!n,

pel"ubaJ-~-i:m

ter-jadi

1.. I-... n y ..ng sebelumny" difLmgsi

hutl1!n kot .. be.... lih

komer-sial, te .. buka

d .... i

t~lah

pe ..um .. han,

pelayanli!:n,

fT1.:\kem ll

saluran

)'·ekr~eas.ill

kawas ..n

peil'tatusan,

s .. lL... ilf; pIC im!? .. , s .. l u ....n sekunder d ..n .termina 1. Di ~

itu,

jug .. te .. jadi perubah ..n

s,,\mpi:ng

,

lah"n da .. i

tanah

yang sebelLl
teY·u

tama,

pemanf" .. tan

..uang

untuk kep.... luiln industri,

pel"dagang ..n.

,

p ....uma

dar,

han"

Ada

beberap.

Pemda,

pe .. timb..ngiln,

per~ub~han

pesatnya

pemanfaatan

perkemb~ngan

tersed ianya

1 ahi...<;n"

f
di

Kawasan

di

li;th.an

bany.;.k

Surabay~

Surabiitya<.

Surabaya

menurut

atas.

pihak

F'ertama~

bangunan fl"i.k tidak disertai dengan

KedL\a!l

sarkan Master- Plan in,;

setidaknYiI

2000 tidak

Bar~at

Barat

r£?l'IC ana

ti;!\

r~u,'!\ng

ta

':"realis8si

.. i<etiga" kwndisi

ti~ak

berTlia tarut~

tlilrlah baik

memungkink~n

untuk

maupun untuk mengembangkan hutan-hutan,

pert~nian

saw ..h/t .. mb"f;

di

" ..wilsan tni

kondisi

taniahny..

di

karen .. seb"gian

besar kurang subur.

Pemaniaatan lahan di kawasan Surabaya Barat yang sun

olefl para invEstor/developer" --yang

eI,,,,

Pemda

diQuna~an

untuk

SLTA,

(F'T,

DPRD

Dilti

I I

KodYiI

hal-hal

SLTP, SD

Surabay",·--

berikut,

d~n

T~:),"

telah

d1$U

disetujul

pad",

LlmLlffi"ya

perLtmahan '"

pendidH.an

(RS,

PU$kesm~sf.

kRsehatan

Puskesmas Pembantu, Polikinik), perj,badatari (masjid, gereja, pl?Y·

mushallah!langgar)~

taf; aan ,

rekreasi'~

taman

gan,

pet-I-~dntc.w-af"')

11

Pihak yang paling lahan di

Hal

ini

yang

~t~s

dan

masyarak~t~

par~

at~u

ir1vestor

sangat murah dan me1hanfaatkar1 lahan

paling

Laporan penelitian

komersial atau

dirugikan

ddalah

dan

lingkun

taman

dari perubahan

karena A,ereka dapat melnbeli tanat,

kebL\tl~h~rj

(pas~r,

$eb~9air,y2t.

di~lntungkan

adalah

niaga

dan olah Y"afJa (g1:.1·f

hib\~H"'an

taman (taman

tamiaJi distrik)

tan

1

perk~J1toran~

perdag~rlg8n.

pemi11k

developper. dengan

harg~

tersebut

untuk

Sed~ngkan

laha.n,


pemanfa~

pit,a~~

kar-ena

y~ng

lOf.a-eka.


..


terpaksa harus

m.~jual

Iahanny~

d.nga~

harga sangat muran,

padaha I ulllumnya I ahan ter"sebut merupakarl sUlllber

penghOlsi

Ian ut ..ma dan satu-satunya. Sementara menetapkan tersebut

itu,

pihal<.

pamanf.atan

yang

paling

menentLlkan

dalam

surabaya

Barat

Semen tara

itu,

lahan di kawasan

ad .. l.h para investor/developer.

kepentingan

yang

paling diperhitungkan

d.lam

penetapan

reneana pemanfClat8n lahan di k,,,,,asan Surabaya aarat terse ada fat;

but

dilihat yang

kepentingan mek.anism.~ p
dari pam.nf.fatan lanan oleh

umuny~

pembangun2ln

pr-asC\r-an

saran

pert.ma, Pamda kembali

ini

sosial

da~

kepada

,yang

ke~,garnaitn1'

atau

dapat

investor/developer,

digur1akan untuk keperluan kcmersial,

dimaksudkan untuk kepe'ltingan

Beberapa

Hal

termf~suk

kebanyak •.n

kr)nSUnlen~

djajukan

tim

adai~h.

peneliti

DPRD KMS nendaknya melakukan peninj
PrDgram

Jangka

Menengah

Prasaran

Kota

Kawasan SCIt-aba'~'a Ba,- •• t yang disLlsun par", ir.vestor/develop karena

per,

telah

dala. penggunaannya

kett,mtu<1ln yang ada 1 kedcla,

menyimpang

dari ~

perlu melakLlkan kontrol secara

lebih efektif tern
ya

studi

oleM

lanjutan yang lebit\

ten tang pelaksanaan pembangunan

par"a developer:

faatan

komprehensif~

yang

khlJSUSn dilakuk~n

apakah sesuai dengan rencana

peman

lahan sabegaiinana yang telatl d!tantukan atau belum~

( L.P. ,aKultas Ilmu S051<11 dan Jlmu Politik Unair;

046!P2IPT!DPPM/T,lTMUD!VI1'l'l6,

Laporan penelitian

t>lf1I)'lal


I';

Mei 1(196)



SUMMARY

POLICY CHANGE OF LAND USE IN CITY OF SURABAYA

THE CASE OF WEST SURABAYA AREA

(Antun Mardiyanta, Muhammad Asfar

1996, 85 pages)

The aim of the research is to describe and eMplain any changing on the policy of land use in the city of Surabaya,- particularly in the area of west Surabay... Who wi 11 be benef i ted and loosed, and who is the most determined behind this decision making process 7 The research has been done thr"'LIghout the city by focLlsing it to the related cases in west SI.lrabaya. The informans to. ba interviewed are every sections that taking Pi:1r-t in the procE?ss of decision lTH!1king process on

the-? city

planning 01 Surabaya, and evary institutions that directly having inte;re;st to tr,e p,·ocess, i.e., t.he city government of Surabaya, the member of the city-parlemen, developers, consultans, and acad.micians. Data being collected in three ways, direct interview, observations, and document stUdies. The collected data, than, being qualitatively anal yzetl. By the result of this research, it is clear that the change in the policy cof l
city

forest, now it has beerl changed to move into commer·cial ~rea, office, service center, cemetery~ green park~ industrial estate. r"Bcraation center, 5anitary~ primary and secondary water channels, and transport~tions terminals. Secondly, land that hOL\sing~

previously being used as rice field, and pond (ta.bak) have been functionally change, especially into industrial estate, trade center, and housing. The investors are part of the most benefited in the policy ctlanging. The lOOSing ~nd

the

society as well. However, as usual, the developers is

the

part most

in

this

factor in

case~

t~,erefor~

deterji~ining

are land

ownerS

any decisions in this

process

of policy changing.

( Rest. Inst. Faculty of Social and Political Science Airlangga University; 046!P2IPT/DPPM/LITMUD!V!1996, date May 6, 1996)

Laporan penelitian




KATA PENGANTAR

Minat

ul1tuk

keterta..-:j.kan kabijakan

studi

pen.liti

tim

pada

il1,t

dari

diawali

pe..-ubah.. n

fenomenlB

t .. ta ..-uang kata di Surabay.. yang berulang

dilansir lagi

melakukan

beberapa surat kabar. Minat itu makin

setelah

penjelasan

menelusuri literatur dan memuaskan

yang

kali

meningkat

belum

menemuk~n

d .. ri

tt?rutama

stL,di

kebijakan/ilmu politik. Pada Timur,

awalnya pef1eliti ingin mengambil

Surabaya

yang dalam beba..-apa waktu t • ..-akhir banyak

perubahan

kebijakan

p&manf~atan

l~han/tata

Namun karena salnpai saat per1elitian rencarla

maka

~~aSU5

wilayah penelltian

B~r'at

Surabaya

pemanfaatan

l~han

yang juga mengalami secara

ketal

ruang

dilakukan

tata ruang J-',ota untuk kClw03s.iin ini beluID

kemud1an

Tim

~kan

te..-jadi

di81ihkan

revisi selesi\i_

'ke

perub~han

kawa.an kebijakan

besar-bes~~an.

peneliti merasa berhutsng budi pada

hingga"bisa terselesaikannya penelitian

ini~

banyak

pihak

Untuk itu Tim

penel i ti sudah sep,,-':\ntasnya mengL\ciapkan banya'k ter ima kasih . khususnya kep.da: Pertama

yang

Bapak

MLtjit~ba,

BE. dari Dinas Tata

Kota

KMS

telah banyak .i~emb~ntu dalam proses pengumpulan

data

melalL\i bt:2'rbi::\gi?\i dj.-skusi daHi pirdC1ll\?ri berbiagai dOKumen; khl.tsusny~ Ketu8 RektDr IJniversi tas ?U,-lan9g"', Kedua, Lembaga Pen~litj.8n Universitas Air-l~ng9a a'tas kepada

kami

dengan diijinkannya tim peneliti

~epeF~ay~af'

ir",i

.

ut',tuk

melaksarlakan peneliti8n dengsn biaya dari DP3M, tid~k lupa

juga tim peneliti m~ny3lhpaikan teri.tnakasih.

Laporan penelitian




Akhirnya, yang

tim penel1tl mangharapka" saran

membar.gur.

dari

berbag"i

peminat

dan

studi

kritlk tentang

kebij allm", t.,t", rLl.,ng kat., gCI"a perbaikan pen.,l i tian kebljakan tata rLlang kota pad. masa-ma•• mend.tang.

Sur.baya, J.nuari 1997 Tim Penel1ti

Laporan penelitian



.


•

DAFTAR lSI

halaman RINGKASAN .......................

SUMt-1ARY .............

II

..

"

............

KATA PEt4GANTAR """ D;-,FTAR lSI

~ ~

~

........

~ ........ " " ....

"~"'~"""".""."

DAFTAR TABEL DAFTAR GAMBAR

.............

..

~

iii

e

'"

"

9

........

..........................

..................

~

"

......

~

..

..

~ ..

..

..

.. .. ....

..

..

..

..

i i v V

..

.• "." ........... - ............ vii

••••••••••••••••••••••••••••• ~ •• v i i i

•••••••••••••••••••••••••••••••

PENDAHLtLLtAN A. Latar BelakBng MBsBlah 9 .. Permasal6\han Penel1tian

...............

'"

..............

It

,.

i ><

1

..

..................................

9

TINJAUAN PUSTAKA

A. i<erangka Teori ............................ ,. ........ ,. .......... ".. B. Per .. turan Per-ULt d .. n Kebij .. kan Pemanfaatan

11

14

TU':'l LlAN DP,N MANFAAT PENEL IT I AN

A .. Tujuan Penelit..i~r·1 B. Manfaat Penelitian ~lETODE

.",.................................. .~~ ... ~ ........ ~ ..... ,.......

PENELlTlAN

................ "' ... ~ ........ ,... B .. Sampel F'enelitian " .................................. ~ C. Pengumpu 1an Da t a ... " .......... ~ .. ,. .. .. .. .. .. .. • .. .. .. .. • D. Analisis Da.ta ........... ~ A.

22

23

Loka.si F'enelitiari

!I'

........

......

"."..........

24

25

26

27

HASIL DAN PEMB'''HASAN A. REinCaC!a Tata RU
B. PemanfaatlEl:n LiRhan di K2\YJasan SUf"abayc:\ """"

38

c.

•.•

50

Bt:\r
28

~:ESIMPULAN DAN SAHAN

A.

l(esilnpLil~\11

B ..

Saran-sararl

........ " .. ~""' ......... " ........... "'.... .. " • ., .... " .. .......... " ................ " .. " " .. "

i'8

81

DAFTAR PUSTAKA

•••••••••••••• : • • • • • • • • • • • • • •

83

LAMF'IRAN-LAMPIRAN

Laporan penelitian

.....•.••••.•.•..•.••••.••


8:1


..

•


DAFTAR TABEL

halaman

Tabel 1 •.I<encana Str-uk tur- PenggLmaan Lahan...

34

Tabel 2. Luas dan Lokasi Wilayah Peng.mbangl Developer-

63

Tabel 3. T.,hE,p F'erogembangarl F'l?rt"mC'lharo Developer- 66 di Kawasan Surabaya Barat Tabel 4. Lua. Laharo Yang Dim.rotaatkan Developer 68 Berdasarks" Jenis Usaha/Pemarofaatan

Laporan penelitian




DAFTAR 6AMBAR

hala",a" G.. ",bar 1- Lah.. n Hut"n ':ot", d i Ka~l"'Si!'" Sunabaya aa Y"" t. Yang Te18h Di-· al,ihfungsikan

..........

GlElmbElr 2. Penlbagian Lahar' Eks Hut~n KCJtc..

Untuk

Gc..",bar

~

"

.

MCl.E,ing~-masing

61

Developer

Pol", Penggunaan Lahan Tahun 1991 di Kawasan Surabaya Barat

Garnbar 4. Reneana Pengguna.n Lahan Jangka Meneng"h di Kawasan Surabaya Barat

Laporan penelitian


52

73

74


"


PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

SelaOla ini~ stLldi-studi tata ruang kota kebany~kan didekati

dari

slJdut pandar)g 505iologi

ataupun

sitektur. Tidak banyak studi tata ruang dilihat sudut Padat-h~

pandang studi kebijakan ataupun ilmu 1~

banyak persoalan tata ruang atau

peruntukan

kawasan

yang

dapat

ar

dari

politik. kebijakan

dijelaskan

sec:ara.

memu3skan dari SLldut pandang studi kebijakan

ataupun

ilmu politik. Pertanyaan pokok yang biasarlya diajukan adalah~

oleh ilmuwan politik dalam mElihat tata ruang siapa

yang membuat dan siapa

kebijakan

tata

ruang

seCar"a

~ang

eJnpir-ik;

proses

penyusunan tata ruang kota

fLIngs!

tEIi-)ah

c:li

perkotaan--

diuntungkan

penentuarl

Jnelibatkan

sebanyak

kebanyakan tt-asi.

dianggap sebagai masalah

Akibatnya~

harlya

1994).

masalatl tata

menurljLtkkan,

apclkah

--atau

mungki'r1 kalangan masyarakat? (Surbakti,

Kenyataan

cli::..n

dari

ruang

kota

tehnis-adlninis

para birokrat dan

tekr)ok,~at

saja yang dapat berbicara dalam per\yusunan tata ruang kota.

Sehingga~

m~syarakat

kontt-ol

1

dalam

,-,----

I,' "]:- U ..t.n-{~v ,~, ~

Laporan penelitian

pr~()ses


'-'----1

",,"

;:j

,_ 'iUuA Drs. Antun Mardiyanta, .MA.

;',,"1.


penyusunan

kebijakan tata ru.ng kot.

..ngat

lam.h.

Proses penyusunan --dan implementaSi-- kabijakan tat. ruang kota hany. ditentukan atau manguntungkan

seke

lompok orang tertentu. Padahal,

penyusunan

seharusny-a

kebijakan

tat.

ruang

kota

mengLintungkan masYcH"akat UffiUlTI,.

khusLlsnya

pemilik tanah. Secara nor~atif di5~butkan,.

kebijOlkan

da.ar

pang.mbangsn Pertama~

berikut:

kota

dida.arkan

SEcara

makro

pad a

dua

pengembangan

hal kota

harus dikaitkan dangan paranan dan fungsinya dl dalam pe;H"~g€'mbangan

nasional;

wilayah

kadua,

yang

mendukung

secara mikro

pembangunan

haruslah

seoantiasa

diarahkan kepada upaya pemerataan kesejahteraan

penduduknya kota

bagi penduduk.di s.keliling

dan

ters~but~

Ini b&rar"ti kesejahteraan

bagi

wilayah

masyaraka~

tlah yang harlJS diperhatlkan dalam penentuan

kebija

kan pengembangan wil ••yah (Sujarto, 1992).

nalam tanah

GBHN

dan

tahun 1993

dis,~butkar,

sumber daya alBm lainnya

ekonomi

diatur'

dan dikembangk.m dalam pola tat a

melalwi 1 LlCtr~1

bagi

berbagai pemL\k iman ,

saeial,

yang

fungs1

~erkoDrdinasi

dan

bahwa,

p~~man

s~b&sar-besa,·

pemanfaatan~

per' t2.f1 j, an,

uair~

mempunyai

peril)

J aa tannya

rLlang

yang

kemakmuy-an

rakyat

terll"tama llntuk

keper

industri,

kehutanan,

pet-tambangan dan kel istr'ikan =:,erta pt"'i:\Sidy"ana

pemban

2

Laporan penelitian




gunan yang lain". Ketentuan 1s1

GBHN in1 sejalan

dengan

UUD 1945 pasilIl 33 aYillt (3) yang mewajibkilln

manggunak.m

agillr

bumi, air dan kehayaan al am yang ada

dalamr,ya dimanfaatki.u) e,ntuk sebesar-besar'

di

kemakmuran

rakyat (Sugandhy, i994). Namun,.·. kenyataan

merIClnjukkan

bahwa

pemantaatan

ruang/lahan seringkali merugikan masyarakat, khususn ya

pamili,:

yang

tiill~ah.

Hanya sebagi",n

dapat mamant.atkan proses

k.1:11

penentuan

kawasan/tata ruang tarlah,

peruntuk~n

investor.

Apalagl,

kebijakan

tata

kebijakan

khususnya

para

pelaksanaan/implementasi

dalam

ruang

masyarakat

tanah

tidak

j.rang

terjadi

penyimpangan. 01

Surabaya

misalnya, maskipun

Plan Surabaya Tahun

2000~

tardapat

nalnun dalam

Master

implementasinya

kebijakan tarsabut s •• k",n tidak berarti. Hasil e,asi Pansl's (pani tia l<.nuE'.us) OPRD Kat",

~ladya

aVal

Surabaya

(KMS) menemukan bahwa pambangunan yang barlangsung di kota Surabaya telah menyimpang sekitar 55 parsen dari

Ma".ter

PI an Sur,,,bi.iya 2000 (Suyanto,

1994) •

Bahk",n,

penyu.unan ROTRK dBn RTRK yang disusun belakang tidak .edikit tahun

menyimpaf~

yang

dari Master

Plan

Surabaya

200(l~

Adl?l

gubernur

kecenqer\"H1gan,

atau

e,eti8p ge:1.nti pemimpin

walikota) seringkali

diikuti

(apakah dengan

:::.t

Laporan penelitian


~



pergantian

kebijak .. n

pemilnfail\tan lah..n.

Pada

Gubernur Jatim Soelarso dan Wali Kota Surabaya nome

Kasidi,

misalnya,

pengelolaan

Proyek

!!>IHlt Poer Pantai

Timur Surabaya IPTS) ijin lok",s1 Ipemanfaatan

lahOln)

diserahkan pada tiga investor, ya1tu PT Dharmala Land

11. :'\00 hiln, PT Sac Nusantara 1960 hOI) dan PT

Jati

(:,\60

hal.

d1setLULli telah

oleh

Pember ian ijin DPRD ~:ody",

membeb~skan

terse-but..

loka51

Surabaya,

in1 dan

ratusan hektar lahan

Namun, padi~

5~at

Pakuwon telah investor wilay~h

di

y,epemimpinan

Guber-nul""'

Basof1 Sudirman dan Waliketa Sunarto, ijin lokasi itu dialihkan

hepada

sepLlluh

.i.nvestor,

seperti

Yusuf

Kalla Broup 11.0(.)0 hal, PT Araya Bumi Megah 1400 hOI), P1

Mentari Cipta Piranti (200 hal, PT Mentari

Kumala

(200 r,a), P1 '{",,;aps (100 hal d,,,n P",md",

,:odya

Sur«baya

(belum ditentukan luasny",). Sedangkan

investor

sebelLlmnYiI fl18s;,ing-rnasing

200

ha.

Anehnya~

j~tah

h~\nya

lahan baru ini

Cipta

tiga

memperoleh

tidak

sesuai

denga", lahan yang talah dibebaskan sebelumnya

.1a_

Pos, 11 September 199:5). Meskipun

keb1jakan Surabaya~

bany~k

pihak

Rlenilai

pemanfaatan lahan dl ata.

bahwa

perubahan

merugikan

namun Pemda KMS bersikukuh bahwa

perubahan

itu merupakan hal yang wajar. Separti pernah kan

~~adis

kota

lata Kota PeAlda KMS, Master Plan

dikata Surabaya

4

Laporan penelitian



,.


hanyalah rencana yang hat-us disesuaikan ctengan

embang
dan

tur,tutan perubah",rl (Surya,

TentLI,

1990) •

yang dimaksud tllntL.>t"n

sini adalah tuntutan kepenting",npara

10

perk Agustu,,;

perubahan

yang

inv~~tor.

sekarang telah menguaEai hampir serous J'kawa&ar\

",an"

di _owilayahkodya Surabay".

perub.han

ijin untuk investor baru di

Gubernur

bisa

Basofi Soedirman berkata:

dip.k •• kan ••.••

tetapi

Dal"m

!J~.;es\J;9.i

pembenahan

(jengi.:ln

pera

menjelaskan kawasa"

'PTS,

"RDTRK itu

RDTRK PTS m.sih

di

bisa

tidak

dipakai Jreinqinan

dengan

i nV6!S' to r" (Surabajii3 Post, 7 September 1995). Oat"

pengua.aan k...a.an di Sur
menunjukkan,

perubahan kebijak",n t",ta ruang kota hanya menguntung kan sekelompok orang. H
telah

Se~Jah

menguasai

t~nah

di

kawasan

Seperti,

haarl"~

Citra Group

lahan 2000 hektar'e; Pakuwcn

23 Peru sa

telah

I~enguasai

601

~\a;

Altap

ha; Bum! Surabaya Per"mata Estdte 300

Gr~nd

200 heil; Al umil'tc:lD Ma::~piDn 299 ht:'\; 1'-16 hf.~;

Tame<

dan sebaga:i.nya

sebuah

~:8pling

yar1g

J~ti

inves

strstegis.

harian terbitsn Surabaya bat'kan memuat

tulisan l 11Surabaya Barat Habis di

314

b,~berapa

Prima

ha;

Darma

Hi:ilst,a

Ci tra

(Sur'"sbcqn!l Post, 27

Juni

1993) • D1 tara,

wilayah Timur juga demikian. PT

Sac

Dh~rmala~ dan Maspion menguasai lahan

Nusan sekitar

e

"

Laporan penelitian




3000

hOI. BahY,an di wila'lah TRn<;jah yang

pemukiman,

5l..dah

pad"t

jU<;ja telah dikuasai oletl beb.rapa

inves

tor, seperti PT Ksrya Yudhs Sakti menguasai 26 ha Urip

SumOharjo, PT Rama.ari Baru 8,9 ha

turi,

Kedun<;j

PT Alphina Kencana 6 hOI eli Dharma Tegal dan

di ~:E!"tab"'n<;j,

hOI

eli

di

PT Se",fer :5 hOI di Jetis .• dan

5

seba

gai"ya (Surya, 1.0 Aqllstus 1.990). 1 ahan oleh beberc\pa investor

F'enguasaan

mengakibatk .. n kepentingan

secara

Pemd",

masyarakat, kebij akan

ir~vestor.

para

1 angsun<;j

KMS c."derung

jugC\

komprami

AkibatnYB,

tid"k

m",upun

menyebabkan

di

terjadi

dengan

di

. langsur,g

atas

samping

•.

meru<;jikan pen'limpangan

perL.ntu>: •.n kawasan dari Master Plan

Sura

baya 2000 yang telah disusun sebelumnya. UntLII; sudah

i tL',

perumusan kebijakan tata

Beharusnya melibatkan w"'rga kata

sehingga

warga

berkenaan babkan

kat a dapat

menyalurkan

terbatas,

ruang

itu

sendiri

sehingg5 pemaniaatannya

setempat

sebagBi

harus

pemilH,

kota

B.ndi~i

itu

aspirasinya

dengan panataan ruang kota. Hal 1n1

ketersediaan

warga

ruang

dise

tidak

tak

mel1batkan

dan

penggl.ma

tanah/ruBng. Bil. penat ••n ruang tidak ditata

dengan

baik

setem

--termasuk melibatkan partisirasi warga

p8 t--

bLtk

an

pemar·, f aC:1 tan

tidak

ml..tngk in

ter j adi

penyal ahgt.\naan

rUi3.rig.

6

Laporan penelitian




Perso.,lanny." perr,.,nf aa tor,n

seringkali

rl.\.,ng.

timbul

.:eterba tasen

dolil.,m

konflik

ruang

menyebabkan

timbulnya perebL,tan dalam pemenfatan ruang dan

peng

gunean

atrategis,

yai tU

yang bernilai atOll! llIemgLlntLtngkan

secara

yang

tanah

ruang/tanah

..a taLI

ekonomis;

clianggap

ruangl tanah yang terl etak pada

1 o~,a,.i

dan jalur perhubLlngan y<mg menguntungkan. Konflik in1 bLI>~en

muncul saja

hanya berkaitan dlimgan pemenfatan

seperti

pertanian,

apakah

pemukiman,

digunakan industri~

untuk

lahar.

kepentingan

perdagangan , 1asili sej alar,

tas umum, eteu yang lain. Tetapi juga muncul dengan per tambahan penduduf;. Jika

pada

menc.,pai

t.,hLtn 1992 juml.,h

angka

ra-tanya

2

11

183 juta

pendL,dL,k

clang an

25 per-sen perH ti:lhL\n,

Indon","!.,

peningkatan

ma\}~a

uf"!tt,\k

rat.,

pendudllK

kota a"gka peningkatan jumlah penduduk dua kali lebih cep~t,

y~itu

rata-rata sekitar 4,3 per"sen per

Deng"r,

pening>;"tan d"n jumliid", pende,duk

besar

e.ementara

11

cenderuniJ ruanQ/tanah

ruang/t~rjah yar1{]

tetap/tidak

bertambat'~

yang

ada

maka

yang tersedi~ menjadi semakin

tahun. begitu

kondisisny8. perebLltan

meningkat

(Dorleans, 1994). Yang menjadi perL{b~.d -lan

per$.oa.l~ln!l

~~ebij al-~an

akJ.bat penat8.L~n ruC:\ng at8.L\

tata

ruang

kota

--khuSI.Isnya

perLlbi;\he,n har-ga tanah IEtkibat perubahc..n fungsi

pemoEln

"7

Laporan penelitian



•


faatan ruang-- acapkali yang dirugikan adalah pemilik

tanah. Seperti ditulis oleh Sugandhy,

"

masyarakat

dengan

terpak.a

tomah yang kura"g

melepas tanahnya

seringkali

la'yak dengan dal ih kare"a

harga

diperlu

kan untL\f~ kegiEltan pembangunan .. tau f;!epemtingan umum, namun ken.yatat?nnya

si c\ 1

(kompleks

kompleks

12d.n"

dimanfa..;I.tkan \..\o·tuk

peruffi8han

perdaga'lgan,

yang

tujua.n

komer

diperjualbelikan,

kawasan industri,

dan

l ... in

(Sugandhy, 1994).

•

8

Laporan penelitian




B. P&rumusan Hasalah

Sesuai lima

latar bel~kang masalah di

atas,

terdapat

peneli~

masalah utama' yang hendak dikaji dalam

tian adalah , 1. Bagai"",nak"h

Kodya

pem",nf"'atan l",h.. n dj, wilayah d",ti

Surabay",.

khu£usnya

di

II

Sur~baya

kawasan

•

£tarat? 2. PerUbahan Sur~b.ya

penting

apa

saja

pad.

"",ster

tahun 2000 itu j1ka dibandingkan

Plan dengan

dc," RTR;~ Sur"aba",a serta kondiSi empirik

RDTRK

lapangan?

Termasuk

di sini ad.lah

wilayah

di mana

saj a yang berL.bah dan unte,k .pa7 3.

Mengapa kaWi.1SBri

terjadi perubahan

keb1jakan

dalc'lm implementasi Master

peruntukan

Plan

Surabl!i\ya

tt':thun 20007 4. Sj,apa

(pih~k lnana)

oleh p€ w ubah"m

yang diuntungkan d&n dirugikan

kebijak
ApakQh pemerintah daerah~ ha) ~

.'

.

untuk kegiat.an

21pa

DPRD, Pemda KMS,

lit

(pengusa

Btau masyarakat umum?

Siape yang menentukan

akat

para investor

umum?

lue~

dan bagaiffJan~ bel1tuknya? Apakah

investor

Apakah

perda9ang~n~

lahan mana dan berapa

untuk

(pengusah~) perumahan~

.tau masyar industri,

bud3ya, agam~ atau perkantoran?

9

Laporan penelitian




6.

Kepentingan mekanisme

siapa

--apaKah

kepentingan

pasar, Kepentingan berbagai

umUffi,

masyarakat

yang bersaing termasuK birokrasi dan birokratnya- yang menentukan bentuk dan arah perubahan

kebija

kan tata ruang tersebut?

,

10

Laporan penelitian




TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teori ~.

Pertanyaan ilmLt",a"

siapa

pokok

politik

yang

yang

bia..anya

dalam'melihat

sesur,gguhnya

tata

menentukan

perubahan

tata

menguas~i

ruang dan laMan di perkotaan

tungkan apakah

dari

rUB"g

diajukan

kebijak,;;m

proses

penentuan sebanyak

kota, yang

tata

penyusu"an

fungsi mungkin

tanar,

di

kalangan

adalah,

seg~la

oleh

ruar,g

tata

rua"g

oleh

bantuk

karena

serta

diun

tersebut,

ruang

Kota

itu

dan

--atau

melibatkan

perkotaan-masyar~kat?

( Surbakti,

1994) •

Bagi

aliran

struktural, perubahan

pola

spasial

(tata rUB";) disebabkan olmh switching sirkuit

tal

dar!

orientasi produksi

d~n

a~;umulasi

investasi kapital dan darla konsumsi yang pada

invest~si

s05ial

(seperti

m~p8n

kapi

menuju sampai

riset dan teknologi serta pengeluaran pendidif:,an

dan

kesehBt"m)

untuk

reproduksi tenaga kerja. Sedangkan alirar) rasionalis me justru roer)empatkan individu konsumen yang berpiki~ dan

bertindak

r~5ional

sebagai

penyebab

perubahan

11

Laporan penelitian



r


pola spasial tersebut. Art1nya, pemilik kapital modalny.,

menggLlna~,an

s.suai dangan

akan

tuntutan

pasi1Ir

atau kehendak konsumen, baik dalam pilihan lokasi dan bentL\kn'j"a

ffi.:.;u.pun

soa.l

h~rga

~~emudahan

dan

lainnya

(Pahl,.1979; Harvey, 1978). siapakah yang menentL\~~an

Per-soarannyti.,

tata

rU~llg

memang

tata

tel·hadap

kota? Jawaban

ttdak sE'derhc.u",a ..

St~bab,.

distribt.lsi

per"tanyaan

per-soa:lan

distribusi

ruang tidak h.nya ditentukan ••cara tetapi

t'''iormat:i. f,

juga --terutama

ideal

secara

dalam

berubah-ubah

masyar·ak"t. Pola sesLlai

dengan

interaksi

berin in1

dan lapisan masyarakat kota,

kebetulan

(km,·t.ingensi)

Lineberry

mengungkapkan~

(Wong,

dan

pun

perimbangan

pe"Llbahan

kekuQsaan,. perkembangan yang dialaml berbagai pok

dan

empirik-

banyak ditentukan oleh kekuatan-kekuatan yang teraf:si

ieli

kelom

faktor-faktor

1988). Sementara

itu

mekanislTle

kepentingan umuffi,

p.a.r. kepentingan barbagai kelampok m•• y~rak.t tennasLlf'. ""'penting",n birL1~,rC\s.i

ber.",ing ratnyat<

bentuk

tLlrut

pLlI'~

inr.mpengan.,hi tat~

arat, kebijakar)

dan

d",n

yang birok

pola

distribLl5i,

ruang

(Lineberry ,

1984) "

Pertanyaan

lain

yang

dikembangkan

oleh

ilmuan

pol itif: dalam melihat. kebi.jakan tat", rLlang --termasuk perubahan

kebijakar1 itu-- adalah,

12

Laporan penelitian

ap.akah

kebijakan

'--:;-:-:-_ \ ..

r'1'l"" , ... PERUBAHAN KEBIJAKSANAAN PEMANFAATAN }' -~

\

..


1

--

...


tata

ruang

demokratis

atau

l'f~bijaKan

tata

ruang yang demoKratis adalah proses perencan.an

tat a

tidak?

yang ada dibuat secara

Perencanaan

atau

pembuatan

ruang yang menempatKan para ahli dan birokrat (penj. bat teknis) sebagai penyusun proposal dan .ed.ngkan~~ara

dan

pembuat

waKil raKyat kata

putus

kon.oltan,

sebagai pembahas

berp.r~n

berd;;.sarkan

proposal

d;;.n

altern.tif yang terungkap dalam diskusi publlk tersebut. Dari segl keluaran, tata ruang yang demokratis itu setldak-tidaknya Pertama~

beberapa

hal

beriKuL

distribusi barang dan jasa yang

menyangkut

Sf.,?pey·ti

perumahan,

IJtama

kebutuhan peker j aCln

meliputi

(necess.i ties) ,

1asilitas

~

merata kepada seluruh

pekerj~an

warga~

dan

Kedua,

har1ya harus transparan

kesehatan pros~s

yang

pembebasan

tanah

tidak

dan

melibatkan

pihak

yang indepanden, tet.pi juga dapat

meng~ngKat

derajat

hidup

Ketiga~

baik

tanah

m.nj.di

lebih

baik.

terdapat pEnyedia~n public space yang mem~dai

untuk

de~,a5a

pemilik

anak-an~k

dan remaja maupun

bagi

cr-~ng

tata

ruang

(Surbakti, 1994).

Oleh harusl~h

karana

i tu

JI

E.uatu

menguntungkan

pt~renC:8naan

masyarakat

terLlti1lma

umum~

tidak merugikan pamilik tanah. Hal in1 bisa apabila yang menet~pkan keputusan akhir

tercapai

pere'lIcani9.an

1 "" -'

Laporan penelitian




tata

le9i~1.tif

(OPRD) •

lembaga perwakilan rakyat. Me5kipun

bagitu,

ruan;

sebagai ~.ntLlk

kata adalah lambag.·

penYUSLlnan

ataL' pengLd ian

kel ayav,an

reneena

ti.'ta ruang kota sebl?narr",ya t1dak harus d.i lakukan oleh anggota-anggota DPRD itu sendlri, tetapi bi$a dilaku kan

01",,.,'

v,omi5i-',omi51 ahli yang

menangani

secara

tehnis, semen tara DPRD hanya men",ntukan kata putusnya (Gallion dan Eisner, 1992).

,

B. Peraturan Perundang-Undangan dan Kebijakan Pemanfa atan Tanah.

·pe~ban

8ejak Rep.lit. IV telah ditekankan bahwa gunan

perkotaan

perlu

dilakukan

secara

berencana

dengan lebih memperhat1kan keserasian hubungan

.nt~ra

kota dengan lingkungan dan antara kota dengan

daerah

p~des~an

sekitar-rlya,

kota itu sendiri l '

serta

keserasian

(Sekretariat

parmukiman'J dalam Repelita

IV~

Negara~

pertumbuhan

"Perumah~n

Buku II Bab 18,

dan

Jak~r

ta, 1987). Berda~ar'kar)

*naka

konsepsi

Irldonesia

kebijakan Pengembangan Kota pengembanfJan (,jan

adala~,

pelo-encanaan

sebagai berikut:

tersebut kc)t.1E'I

di

(1)

pl~ngembangc:... n

kota perlu didasari olet, suatu Strategi

Pengembangan

~ota

Nasional

y8ng

mer\empatkan

kot~o-kDta

dengan

14

Laporan penelitian




wilaYi!lh

di

sa 1 ing

lndonesii!l

sebagai

menunj i!lng seca .. i!I demog ..

fisis

geografis;

(2)

sUi!ltau

a" is,

sietem

yang

f ••trlgsional

memfungsiy,an Kota-kota

sebag .. i

pUSi!lt pengembangan di!lri wili!lyah sekiti!lrnya yi!lng barper-an sebi!lgai agen perL.bahan sosi a 1 • perekonomlan koti!l

itu

pengambangan

hidup

akan

pengembangan

dan sebagai plIsat j asa distribusi

sendiri dan wilayan kota-kota yang

dimaksudkan

untuk

bagi

d ... n

sekitarny.,

kelesti!lrian

d~)n

keberadaan berbagai sumber day. yang menunjang dupan!l mengingat bahwa kOti:;1 dengan

merupakan

\l>li

"

(3 )

1 ingkungan

ber'\I~C:\VJasana

menjaga

dan

kehi

1 aylith seki tarnya

suatu sistem fisik geografis

yang

saling

bergantLlngan sec .. r .. timbal balik.

teknis

per"encanaan pengembangan kota

perancat,aan kota berada dalam wawa5an taanny~

(urban a r&a}

ataLl

mempet1garLlhi

perencanaan

koLa

d~ 1 i..~m

ber",da

d1

perenCianai"tn da l?om

pHmer-in tahL.~n dal?ffi per

berbagai

kawasan toran~

l,!
wilay~h

ke>ta

M

bagi." wilayah keta

kota

t~ota

daer-ah;

yang

v,aw8s2ln "f\-\ngs;i.on a 1 ,')erLcYtaar.

perumahan~

pusat kota,

yi1.ng (b)

kewenangian

wi 1 B.'18h

pemerintah

(~)

perko

tersebLlt;

yakr.l wi 1 ayah

kewen~gan

kr1teria

meliputi:

wi 1 ayah sek.l tar

''I a t-'. n i

dipe"garClhi

administrasi

m.ak~

Konsepsi umutTl tersebut

Berdasarkan

perdag~ngan,

yang (c)

terWL!jL.d $eperti

per"kan

kawasan industri~ jalur hijau, rek;~3si,

dan

15

Laporan penelitian



.::;.#


lain-lain; kawasan

(d) pereneanaan rine! dari

fungsional

yakni

yang

masing-maslng

menjabarkan

seeara

rinei mangenai peruntukan lahan kota dan tata

bangu

nan serta sistem

inilah

yang

menj adi

penga,-uh dalam

ti tj,k tol a,;

tlot..

citie.

rak.a$.~)

ataLl

Keempat wawasan

jaringanny~_

$.uatLI

pengembangar,

yang maliputi

metropol i tan ,\r'ea

suatu

yang

wilayah

ILlas

bahk .. n

(Sujarto,

internasion~l

liputan nasional daf)

mega

1992) •

Sesuai dangan peraturan Menteri Dalam Negeri, maka perencanaan

berikLlt'

kate

diatur

hir~rki

menurut

Pol a Da:,ar Pembangunan D.. erah,

(1)

gambaran keinginan dom

~,ebijakan

Umum Ja"gka

yang ser lng dinamakan Rene .."a I r,d1.1 Y.

~:Ota;

sebagai iSebagai Panjang

(2) Reneana

Umum Tata Ruang (RUTR), sebBgai Kebijaksanaan Pengem bangan T~\ta F:\.\ang Pembang\~H18n

gan

wilayah

Renc:;;na

dengan Renea"a

berupa pengemban-·

untuk, manampung keinginan

atas(jangka panjang); (RBWK)

~~Ot8!1

tersebut

(31 Reneana Bagian Wilayah Kota

untuk wilayah keeamatan (jangka sedang). ~:Ot"

Terinc:i.

skala

\.\nsur-unSLU~

Kata

kot.a

(jangka pendek);

(F:UK),

rene an.

berupa

(RTK) ,

yang lebih be •• r

L1nsc,,-

d1

(jangka

berupa

seb..agai d.asar

kota

sedangll(5)

reneana

Llntuk

(4)

detail

melaksanaio'~an

(6) Reneana Detail Kota (RDK)

untuk

pela,;sL,naan (jangf:a pendek) (Ramto, 1992).

16

Laporan penelitian



.:::::


meli

Beberapa kaidah penat ... n ruang dl Indone&ia puti

tiga hal pakak yang harus

dilaf;san",kan

secara

proses per"enc:anCldn tata

ruang,

pamanfaatan ruang dan pengendallan pamanfatan

ruang,

berkel aidi.\tan "

yak.ni

dengan perineian sebagai

berikut~

(Suqandhy,

1994) •

."

Per-tama, proses perenc:anaa:n tata ruang dimaVdiLtdkan alat uflttlk meningkatkan

sebagai

yang tersedia dalam

day~

nil~i

talnbah

sumbpr

atau

daerah

wilayah

su~tu

dalam rangka mencapai tujuan meningkatkarl aan

masyarakat

yang

.ebesar-b••arnya

waktu

tertentu. Dengan kate

ruang

wilayah

sumber

berkaitan

dengan

alokasi ruang untuk kegiatan

dengan

memperl,atikan

kurun

upaya

tata

pemanfaatan

efektif,

sert.

yang •••uai dangan daya 1i

I1gfa.tngal1

daya

manusia

ta,npung

lingkungan elam dan daYB

binaan,

dalam

pereneanaan

lain~

daya alam a.,cara efisi.,n dan

dukung

kesejahte~-

sumber

serta aspirasi masyarakat. Ayat (1) dan (2)" pad", Pasi:d 14

Und;;,.~g-Und"'ng

Nomo...

2 ...1 te-nt2!ng Penat.aan F:u,;:.,r"lg 'tf: 1 ar, pu 1 Et mene{:Ji~st~an p~rencanaan

tata ruang haru5

ba hwa

Inemper-timbangk~n:

(1)

keserasian, k~selarasan, dan keseimbangan fungsi bud! daya

dan 1ungsi

lindung~

climensi

waktu~

teknologi,

sosial budaya, serta fungsi pert~hanan keamanan; (2)

2SP~~':

pengelol ~an secar'a terpadu berbagai

daya, fungsi dan estetika lingkungan~ 5ert~

dan

sumber

kualitas

17

Laporan penelitian



-,,",,'"


ru ..ng. Perene .. n ....n t .. t .. ruang di atas terdiri d .. r! peren ean ..an

strLlktur

meliputi

dan pol..

peman"fai?tan

tata guna tanah, tat ..

rL.ang,

yang

tata

gun a

air,

gUG~

udara, dan tat .. gun a sumber daya alam lainnya. dar i

perene
tata

ruang

bersifat

mulai dari sk .. la rencsna

nasion .. l (rene ..na

rirIe i

Hasil rencana.

sampai

yang

tap
tilta

bangunan). Rencana tata Ruang Wilayah Nasional, dif,enal

dengan nama st,-ategi

Nasional

yang

Pengemb.mgan

Pola Tata Ru .. ng (SNPPTR) merLlpakan kebijaks"naan yang menetapk ..n ruang

rene ana

struktur

dan

polil

peman'fililtan

nasional beserta kriteria dan pola

penanganan

kaw ..san yang harus dilindungi, k ..w.. san budi daya, dan hawasan

lainnya. Pada tingkatan wilayah

yang

rendah, terdapat Rene"n" T"ta Ru"ng Wil ..y"h D.. erah Tingkat I tur

Tata

l.bih

Propins1

(dikenal dengan n ..ma Reneana

RLlang Propin.i .. tau disingkat

BtrLlk

RSTRP)

dan

Reneana Tat" Ruang Wilayah K"bupaten/Kot ..m..dya daer ..h Tingka"t II

(dikemal s",b"gai R"mean .. Um!.,,,, Tata

Ru ..ng,

disingkat RUTR). Pada skala yanag l.bih rinei dike"al F:eneana Detail Tata Ruang (RDTR), yang disusun menata

ruang

kawasan

yang

cepat

berkelobang

untuf, atau

st,-ategis untuk dH",,;nb,mgkan (Sugandhy, 1994). Kedua, pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai up_y.

18

Laporan penelitian



• 6'" .....


untuk

optimal isal>i

peman1'aatan

n.limg

Kilw•• an

di

fLlngsi lindLlng dan k..was.. c. budi daya. Untuk keperlLlan ini,

pemerintah

Vang

dimaksud

memberi intensif perangkat

dan

insensif

disin.ensif.

di

sini

pemberian

kemudahan-~:emLldahan

pember'ian

kompensasi atau imb.. !",., sarta

garaan

sew.

pembangunan

pemanf .. atan ruang dan dan pengadaan

pengembangan

tertentu

kawasan

sar~n~

sesuai

seperti

sah..m;

(2)

pra~~rana

utuk

rencan~

tat..

dengan

(3) pember ian penghargaan atas

r\.\angnya;

(1)

penyeleng

u.'~n

dan

adalah

Jasa

atau

dedika.i terhadap lingkungan hidup, mi.alnya penghar gaan Kalpataru, AdipLlra, dan lain sebagainya. Sedangkan yang tif

adalah

dima~;seld

pengaturan

dengan peY'angkat disinsen

pemanfaatan

y .. ng

bertujuan

untuk membatasi pertumbuhan atau mengurangi

kegiatan

yang tidak sejalan dengan rencana tat a reI ""'9 , ti,

(1)

tanah

pengenailln pajak yang tinggi

dan

.pekulan

pemanfaatan

menyediak .. n prasarana dan sarana

LlntLI~:

spe~;Lllan

bagi

ruang;

seper

(2)

kegiatan

tidak yang

loka.inya tidak .esuai dengan rene ana tata ruang; (3) penegakan

sanksi

hukum bagi

perLisak

dan

pencemar

kua 1 i tas tata r'.lang dan 1 ingkungan. Da 1am penataan tata y'uang, peran serta harus

diperhatikan. Hak, kewajiban dan

ma!5.'yarakat

dalam

InalSyarakat peran

peni£'taan r-uang inj,

telah

Berta diatelr •

19 Laporan penelitian


,,


..::::::::


dalam

Pasal

Penataan

4

dan pasal

5

Undang-Undang

tentang

Ruang. Yakni, hak menikmati manfaat

ruang, t

hak mengetahul reneana tata ruang, hak Llntuk berperan serta dalam penataal") ruang, serta hak penggantlan sebagal

y~ng

mendapat

L'"tLI~,

layak atas kandisi yang

dialaminya

«kibat pelaksanClan kegiatan pemb.",gunan

perubahan

pemanfaatan

ruang.

y,ewaj i ban

Sedangkan

masyarakat

meneakup kewajiban

memelihara

kualitas ruang dan menaati

dan

berperan serta

dalam

reneana

tatCl

ruang yang telah ditetapkan. Ketiga, pengendalian pemanfaatan ruang dimaksLldkan agar

pemanfa,atan

ruang sesuai dengan

rene ana

yang

disusun. Pengendalian ini dilakukan melalui dua eara, yaitu pengawasan dan penertiban. Pengawasan dilakukan \.tntLik

menjaga

pene,' ti ban

KesesLlaian

fungsi

ruang~

Sedoi\ngkan

d i 1akuy;,m un tuk mengi:lmany;an ,",'?m: ana

r.uang..

BentL\k peng<=1was,an me'nc .::d
t8uan,

dan

evaluasi;

sedangl--:an

m~liputi

pengenaan sanksi

pidana)

sesLuai dang"'"

bentLI~.

(~dministrasi,

perature,"

ta ta peman-'

penertlban perdata atau

peY"Llndang-Llndangan

yang be,"lakLI. KhLISUS untLIK ",ilayah Daerah Tingkat (kabupaten/Kotamadya) pengendalian pamanfaatan

II

ruang

juga mencakup mekanislne perizinsf1.

Dl

samping

berkaj,tan

pula

itu, pengendalian dengan pengkajian

pam.nfa.tan aspek

ruang

I ingf;Llngan

20

Laporan penelitian



tJIJ"~''''''


t

~l~m.

lingkung~n sosial buday~ djn lingkung~n

yang terjadi di lap~ng~n ~kibat pel~ksan~an

bu~tan rencan~.

hasil pengkaji~n ini m... nj~di sal~h satu bahan evalu~ sl

untl.lk

dengan maka

menilai ~pakah

rencan~

perl~

pem~nfaatan

t~ta ru~ng ~tau ttdak.

I"IJang

sa!iuai

Jika

ttdak,

direvlsi dan dimodifikasi.

21

Laporan penelitian




TUJUAN DAN MANFAAT PENELITIAN

A. Tujuan Penelitian ,-

Secara gar1s besar, penelitian in1 bertujuan untuk menggambar"f;an

perubah.n

kebijaksanaan

peruntukan

kawasan di wi layah kDdya SClrabaya, terLltama rH?rubahan dari Naster- Plan 8urabaya tahun 20(;0.

khu$L\s~

Sec:al"'a

tujuan penelitian ini adalah: 1. Mengidentifikasi

lokaai-Iokasi

mengalami

yang

perLlbahan sekaligus menggambarkan peruntLlkan lahan yang baru; 2. Menjelaskan terjadinya perubahan ruang kota di wilayah

Kody~

kebijakan

tata

•

Surabaya;

3. Mengidenti1ikasi pihak-pihak yang diuntungkan dirugi'lar", f;etlk .. terjadi perubahan kebija,;an

dan tata

ruang ke.ta;

4. Menggambarkan pihak-pihak yang terlibat dan menen tukan .erta

dalam

proses perubahan

tata

ruang

pihak-pihak yang diuntungkan dan

kcta

dirugikan

Dleh perubahan tarsebut. Di samping itu, penelitian ini dimcdu;.udkan j1)engL\mpL\l~:an d!~ta di!t.n mengorganisasi bf?rbagai

untuk temuan

, 22

I

," ",

~~:' ",

"1\""

.. -,-~::.-~ Laporan penelitian


... ~".---

-

'j

-



t

METODE PENELITIAN

A. Lokasi Penelitian

Dalam penelitian ini, secara purposive ai

~:oaya

lokasi sampel di wilaya!". peneliti

lokasi penelitian aitentukan Surabaya, aengan

mengambi 1

Surabaya Bar"t' Semula

merencanakan untelk mengambil sampel

tim

lokasi

ai wi layah Surabaya Timelr, dengan pertimbangom wi 1yah ini

dalam beberapa tahun terakhir banyak kaulus tanah

(perubahan kebijakan tata ruang kota) terjadi. Namun, karena sampai penelitian in1 dilaksanakan Rem: ana

Detail

Tata RLlang

Kota

penyusunan

(RDTRK)

Unit-Unit

Pengembangan ai Kawasan Surabaya Timelr belum

selesai

(masih dalam proses), tim peneliti akhirnya mengalih kan

lokasi

pemyuselnan Kawasan

sampel al wilayah Surabaya RDTRK

Uni t-Uni t

Barat,

Pengembangan

Sur.baya Barat t.lah selesai

dan

di

yang dal am

disetuJui

oleh DPRD Tk II Kodya Surabaya. Meskipun Surabaya atau

begitu,

penentuan

lof:asi

dl

wilayah

Barat ai atas tidak mengurang1 tujuan

dasar

pert1mbangan

pemilihan

10kas1,

awal yakni

adanya pergaseran kebijakan tata ruang kota, sebab di

24

Laporan penelitian



.:::::


wilayah

Surabaya

perubahan sesual

tata

kebija~;an

dengan

menggambarka" tata

Sarat juga tidak

sedikit

ruang keta. Hal

tujuan umum penelitian, men~elaskan

dan

terjadi ini

yaitu

perubahan

ruang kota di Kodya Surabaya. D1

JLIga untuk

kebijakan

samping

itu,

sebag.1i ~Y,ota metropol i tan, temL,an-temLlar,

penel! tlan

mungkin

yang

akan

dapat menjelaskan fenemena

Sarna

--atau hampir sama-- yang terjadi Ji kota-kota metro po 1 i tan I alnnya.

,

B. Sampel Penelitian

Sumber adalah t.",

data

atau

piha~,-pihaf'

informan

diwawanc:arai

yang

yang terkait dalam proses

pembua

dim pelaksanaan Master Plan Surabaya tahun

dan RTRW Surabaya 2005, RDTRK/RTRK;

dan

yang

1 angsL"'g

",empL",yai

kepenti ngan sec ara

proses pembuatan dan

kata KMS,

pel~ksana~n

2000

pihak-pihak dengan

kebijakan tata ruang

tersebut seperti Pemda KMS, anggota DPRD Tk par'a dave loper _~

Der,gan

ker'angka

dan p,!\ra ;~OnSL\ 1 tc\r's a tau i 1 mLI~n

popL,lasi di at as ,

tim

II •

penell. ti

menggunakan teknik snow t'al1 sampl ing L1ntLlk menj ari.ng sampel. Serdasarkan tekni~, penaY'ik,," sampel tersebLlt, ditemui ini

15 responde.. sebagai s~mpel.

5ebenarny~

tidak dibatasi

sejak

JLlml~h

sampel

awal.

Namun~

25

Laporan penelitian



~


karena

tim

dibutuhkan orang

peneliti

meraea

bahwa

informasi

selesai/terpenuhl ketika sampai

yang

pada

responden --di lSamping itLl juga teliilh

20

terjadi

pengLllar',gan informasi ketika lSiilmpai pad .. responden ke 15

at.au

sebeILlmny~--

mak" tim

peneliti

memLltLlskan

un telk berl'ienti pad .. responden ke 2<.,.

C. Pengumpulan Data r

Sesuai dengan karakteristik datiil yang

dibutLlhkan.

teknik ataLl metode pen<;JLlmpL.lan dat" dalO1m

penelitian

ini dilakukan dendan menggLlnakan tiga cara berikutl. Pertama, mel .. kukan ..,awanearil li1ngsLlng ke responden atau kapada pihak-pihak y .. ng terkait dan barkepentin g ..n

dalam proses penyusunan dan

Plan

pela';.anaan

SLlrabaya tahLln 2000, RDTRK dar, RTRK.

langsung kemudian

ini

eli pandLI dengan gelid.:

dikembangk"n

sesuai

Master

Wawanear ..

quesioner

dangan

yang

perkembangan

wawanear. dan jiilw"ban y"ng diberikiln olah responden. Kedua, melakukan observasi terhad"p

kawasan-kawa

san yang seeara signifikan berhubungan elengiiln peruba han

k~bijakan

tata rLlang, khususnya di

baya Barat sebagai lakasi sampel

si

1n1

terutama

dimaksLldkan

wil~yah

peneliti~n~

untuk

Sur~

Observa

menggambi
seCClf-a empiris bagaimarJa dan untuk apa per~\..\bahan

itu

26

Laporan penelitian




dilakukan. Ketiga, stansi

melakukan studi pustaka

terkait

aeperti Pemda KMS,

studi

semac~mnya.

pustaka

1n1

in~tansi-in-

di

DPRD,

BPS,

dimaksudkan

dan untu~,

melengkapi data-data yang diperoleh melalu1 wawancara secara langSLlng dengan responden.

D. Analisis Data

Data

yang

dianalisis dalam

terkumpul kemudian

secara

kualitatif,

diklas1tikas1 kemudian

dan

dilaporkan

bentLlk essay, di mana semua permasalahan

.yang

diajukan akan dibaha. secara mendalam dan terperinci. Dalam setiap analisis seJauh mungkin kan

juga dilaku

pembahasan teoritis terhadap temuan-temuan

yang

diperoleh. lIntLlk memperoleh pemt,ahas.an ""ecara kompre hensi f, penel i ti senior

atau

ahli

mel aku~,an diskusi dengan para dosen lain yang mengui:lsai

ten tang

tata

rl.1ang kota ..

27

Laporan penelitian




HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Renc:ana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kodya Dati II Surabaya

Dalam

sisten;

merupakan yang

pusat

wilayah

':alimantan Tengah.

perwilayahan

nasional,

bagi wilayah pengembangl1!n

L,tamanya mr>lipL,ti

Ja.,a

Selatan, Kalimantan Timur

Dalam

SL'rabaya

sistem

utama

TimL,r. claln

perwilaYalhandi

C

Bal11,

Kalimatan Jawa

timur

sendiri, Surabaya manjadi pusat dari 9 satuan wilayah pembangunan yang ada. Berdasarkan siste... perwi layahl1!n GerbangkertasL,si I a, Surab
regional yang melipiti wil.yah Mojokerto, Surabaya, S.Joarjo dan

gan. Secara konsepsional, wilayah

pusat Gresik, Lamon

GerLangkertasusila

dibagi menjadi baberap. wilayah berikut:

1. Wilayah inti metropolitan Surabaya, yang

meliputi

Kotamadya Surabaya, kabupaten Sidoarjo dan kabupa ten Gn,sik. 2. Wilayah

Mojokerto,

pengembangan

-' .

vIi 1 ayarl

pengernbangan

mel1puti

M()jokeroto.

kabL,paten dan kotamadya ~

yang

Lamongan,

yang

mel1 pl.l ti

28 Laporan penelitian



,


kabupaten Lamongan. 4. Wilayah

pengembangan

Bangkalan.

yang

meliputi

kabupaten Bangkal an. Berda!>arkan II

Ting~;at

Surat

~:epL\tLl!;;an

~Jal

ikotamadya

Surabaya No. 31 tah!..\n 1994,

Oaerah

fLlngsi

peran kat5\. Surabayot d1tetapkan sebagai kota

dan

INOAMAR

OI-GARPAR (IndcIstr i, Perdagangan. Mari tim, Pendidi kan dan

6arnizL\n

Pariw1sata).

men.tapkan strategi pengambangan fis1k kat a Llntuk pola

mas a mendatang L\nSL\r-UnSur tata

dalam

Konser:.l.Jensinya,

Surabaya

domirh',n

rLlang kota tersebut harc\s

pembentLlk

tetap

menjadi

mendukLlng fctrlgsi dan peran SLlrabaya

sebagai

titik perhatian utama. UntL'~,

kota di

INDAMARDI-GARPAR saperti yang telah atas,

beberapa kebijaksanaan dasar

dltetapkan dari

setiap

sektor ditetapkan s.bagai berikut: diarahka~

Pertama, industri, yang secaFa bertahap

bagi pangembangan i.ndustri pelutif,

maL'PLtn

~'ang padat modal

baik pada kawasan industri yang yang

tel aM dan

",I,an

dan

tidal'

sudaM

di tetapkan.

ada

Sedangkan

indc\stri keei 1 dapat dikemb"mgk.", oi wi 1 ayah permuki man pinggiran kota, yang berupa sentra-sentra

indus

tri keeil untuk jenis industri yang tioak menimbulkan polusi

tere.tama

industri pang an ,

seperti

sandang,

mebel kayu/rotan, barang elektronika, dan barang lain

29

Laporan penelitian



,


yang mempunyai ni1a1 seni. ':edua,

perdagangan, yang dila!-;ukan me1a.lui

memper I ancar

arus barang dan j C1sa

kepentingan

produsen

ekspor

barang

dan j .. sa

menganek,;;;agamal~ barang

,dan

dikembang!-;an

!-;onsumen;

term ..suy.

jenis komoditl,

dan j asa ekspor',

serta

dal~

me 1 indLtngi meningka t~,an konstruy. .. i;

jas.. jumlah

serta

mutu

sebagainya.

UntUk

i tu,

kebijaksanaan tata ruang

yang

dengan upaya peningkatan fungsi kegiatan di keta Surabaya ter-sebut,

Llpaya.

terkait

perdagangan

terutama da1am

pengatLlr-an

y.awasan-kawasan perdagangan bail'. yang berskala 10kal, regiona I/nasioi~al

dan in ternasiona 1 (umLlmnya

perda

gangan grosir). Ketiga,

maritim, deng"n melakukan dengan

ber-kaita"

Perak

T.mjLlng gal.ngan yang

kap.l

seperti

kelautan,

kegiatan (a)

sI?bagii'li pintLI gerbarog; PT. PAL sebagai

pe1abuhan

(b)

industri

(e)

perguruan bidang

Fakultas Taknik

dl

Per'kap.lan'-lTS,

tin;gi nageri di Indonesia yClng

studi

U"'LlS.L\S

industri strategis

mendukLtng I,egiatan indL\!;tr-i kelaLlt"n

bav a ;

,"ancang

bar~gL\r'

yang

Sura sebagai

rnempunyai re~;ayasa

dan

perkapalan. ~:eempat~

gar'nizun,

yakni 1ungsi

dengan "danya ka..,asan ~,hUSLlS, ka.inya

Pangka1an

y~ng

berkaitan

sebagai tempat

Utama Maritim AL

di

ber10

Ujung-Perak

30

Laporan penelitian



•


PLIS.. t

SLlr .. biilYiiI,

Pendidikan

(A~...deml

BLlmimoro H",nl:... mn",. wil ..y .. h

kot",

Ang~... t

..n

SLlr .. biilY..

Indonesia

calon L",ut) •

menj ..di

bagian

Timur

d ..n

dar i

barometer

fLlngsi G.. rnizLIn

h ....LIS

"e'·,cana

pembentu~,

Kelima, k ..nnYiil se.. t .. ada;

di.' 1 am

pariwisatiil,

diiilrahkan

y",ng

pada penggalian

j asa yang

d ..n

mengk .. itkan

obyek-obyek wisata ..egion .. l Timur Indonesi", Untuk ten:e..min

barul' dan

b"" ,ai tan

itu,

bant"' ....nnya.

d",n·SL,lu·t). hend..kny ..

obyek

wis .. t ..

memanfaatkan

sungai

pengembang ..n hut ..n wisat",

yang jug .. d .. pat difungsik ..n sebagai

kata,

serta mempElrtahankan ;,ebe.. adaan Kebun

Su .. abaya pa"u-paru

sebagai s .. lah satu Land m... k kota

(RTRW Suraba>'a 2005, hal. 11-2 -

deng..n

dan ~:awa·san

Ba .. at

Surab ..ya

kepa ..

transpo .. tasi

Su .. ab",ya

",tn"tegi pengembang •.n

seperti: wisata air yang

dengan

pendidik ..n

rene ana st ..uktur .. uang kota

p .. da

sudah

bir..:. pe .. j .. la

(Ja"",< Timu .. ),

(Bali, NTB, Sulsel,

mungkin

yang

se .. ta sa .. ana dan pa .. asiil .. ana wis",ta;

kebija

seb",nyak

.. esto .. ",n,

dan juga info .. m.. si pa .. iwisata.

obyek

ruang

dip.. io .. itaskan

kepa .. iwisataan sepe,-ti hotel,

ke

tersebut

51 t ..uk tLI"

peningk",tan kUiillitas obyek ".sata

iwisC,1.taan,

untuk

koti!\ SU"i!\baYi!\ t",hun 2(105.

pen ingka tan indus t .. i

1'''1',

s;egi

niil$ional~

maLlpun

sehingga secara keselLlrLlh..n tel"in tegr-;"si

TNI-AL

perwiriil

Binatang Su .. ab .. ya

11-4).

31

Laporan penelitian



.'


UntLlk

mEwujL1c:1kan

mengembangkan struktLlr agar

fLlngsi-tLlngsi

beberapa kebijakan

tata

rLlBng kota dan

ten;ebLlt, pokek

Pemda

pembentLlkan

pemanfaatan

terjac:li keseimbangan antar Wilayah

ruangnva

Pembangunan

(WP) kot .. yang .. da sesL,ai dengan fungsinva, ..eperti,

1. WP Syrabaya Bagian Tengah, yang tat"

rL,angnva

akan

sacara

dikembangkan

spesifik

5ebagi:li

perd"gangan d,m jasa LmtLlk skal.a regional

pL,sat

(Indone

sia bagian Timl....lr) dan nasional; 2.

~IP

SL,riilb.ay.. Bagian Timur, yang

perdagangan

skala

mempertahankan

10kal,

diarahkan

uro.m,

dan

L1ntuf;

regional;

(SlER)

industri yang ada sekarang

terLltama untLlk kegiatan indLIstr-i elektronik lain

industri

yang

non-poluti'f;

5erta

mengembang': an

pendidikan; terutama pendidikan tinggi baik negeri ilIaupl....lr1 L1ntuk

sw~st.:a

rLlang yang memad .. i

dengan

kegiatan utama (ruang kulian,

perpL,staf:aan,

balai

pertE1mLlan

ruang

baik dosen, 5erta

ilmii,d-,)

kegiatan pendukung (lapangan olah raga, taman I'"uang dengan

tE-rbuka sasaran

1 air,nya) ; Lttami:1.nya

pE1ngembiilngan

pariwisata

mengembangken

kegiatan

wisata pantai; pengembangan perumahan dan man~

yang diarahkan betgi

.:epadatan

pengembangaf"i

dan

pemuki pemukimafl

",,?Odah, sedang dan tingg! serta

penv e

di .. an kaviing siap bangun.

32

Laporan penelitian



•


3. WP

SL.rabaya Bagian Barat.

yang

pengembangannya

diarahkan bagi untuk perluasan pengembangan

pemLI

kiman

dengan standar kualitas yang tinggi, penye

diaan

kawasan

1asilitas

lainnya'"';

kenservasi, hutan

olah

dan

raga,

dan

pengelflbarlgar~

wis .. ta,

ruang

taman,

terbuka

industri,.

hij ..u

per-gudangan

serta prasarana pendukungnya (terminal barang

dan

penwnpang) . Masing-masing WP tersebut dijab.rkan lebih dalam

Unit

Pengembangan (UP) yang lebih

lanjut

ke!:!l.

Oi

Surabaya telah ditetapkan 23 Unit Pengembangan dan Unit

Kawasan

Pengembangan bLlngkan

Pelabuhan,

yang,

Unit

masing-masing

te,-sebut mempunyai pLII.at UP

1

dan

dlhL'

dengan sitem jeringan jalan dalam keta

yang

terintegrasi. Untuk strL,ktur

mengetahui

lebih

detil

ter.tElng

penggLlnaan at.u pem.nfaat",., lahan di

renc:ana

Kodya

dati II SLlr.baya dapat dilihat pada tabel 1 berikLlt,

--

--" ...;.

Laporan penelitian




Tabel 1 Reneana Struktur Penggunaan Lahan .. r

Jenis Penggunaan

No

;:omposisi

L\..\8S

(Hal

I

(

;.: )

I
kam perlindLlngan thd. Daerah bawahannya 2 .........K~wa5.an Perlindungan 3~

sete,npat Kawasan St.taka al am da.n eagar BL.daya

~;awasa.n

II

~

1,37 '---~----

5 .. 536,24

16,96

BLldidaYiI

1 Perindustrian

L

15,59

447,01

"--~'-

SLtb Jumlah

-

::' .. (189 !I 23

2. PerL\mahan 3. Perdaganga.n • Ja.a. 4. Kawasan KhuSLiS - Mili ter - Pelabuhan Industri Strategi. 5. Fasilita.s Umum 6. RLlang Terbu~;a. Hij aULI

-

SLlb JLlml ah

3. 379 !f()5

10,35

15.984,53

48,98 9,24· 4,78 2,49

3 .. 016$32

1.559,80 (813,77) (7l.3,81) (32,22) 1.937,56 1.223,18

-.

.2.19

0,10 5,94 3,75

1-----_.

27.100,44

TOT A L

83!,!O4

H'O ,00

32.636,68)

Sumber: RTRW Surabaya 2005, hal. 11-3. Keteran 9 an :

1.1.

1 .. 2 ..

I .. 3 ..

peru dan dimasukkan dalam lahan ma.ha.n, rua.ng terbuka hijau dan penggunaan yang lainny~ .. Juga bey·fungsi sebagai ruang terbuka hija.u dan .Rbagian ada yang termasuk lok_si pariwisata. Kawasan ini juga. berfungsi sebagai pariwisata dan ruang terbuka hijau.

Difungsikan

Sementara

itu, peman1aatan lahan untuk

f ••ilitas

umum dapat diamati dari sektor-saktor berikut:

34

Laporan penelitian




Pertam.. ,

f ..silit ..skeseh.. t ..n.

Berb..g .. 1

jeni!!.

fasi 1 i t ..s pel ..y ..n .. n keseh.. t",n untuk memer,uhi h..n

m",syar .. k .. t SL.r",b",y.. , ",ntar", l .. i"

kebutu

mlJl iputi.

rum.. h s .. kit umum, yalng di .. rahkan untuk skala n ..n kot .. d .. n bahk .. n region .. l. H.. l ini k",rena

Surabaya

dipey"luk",n

sebuah

bagian Tengah dan RSU untuk

pelaya.

dipriorit ..skan

lat6erada..n RSU yang ad", saat in1

wilayah

("')

memusat

Timu ..

melayani

d1

sehingg ..

penduduk

di

wil ..y .. h Su ..ab.. y .. b..gi ..n B.... at. Selain itu, diperlukan penamb.. han

kapasit ..s tempat tidur

di

masing-masing

RSU y .. ng ..d .. s .. at ini dar! 4.347 tempat tidur menjadi (b)

pengad ..an

Puskesmas dan Puskesmas pemb..n"tL., terutam..

dim.. ksL.d

k ..n

keseh .. tan

9.000

tempat

untuk

s",lain dan

tidu .. pad a t .. hun 2005;

mememnuhi kebutuhBn

RSU;

fasilitas

Ie) pengadaan BKIA (Balai

~:",s.?hat .. n

Anak) sekaligL's difLmgsikan seb..gai

f;linik

yang "",mpai t .. hun 2005 masih dj.butuhk .. n tid .. k

Ibu t:B,

ku ....ng

186 unit.

Kedu", , fa.ilit ..s pendidik .. n. st .. ategi pengemb..ngan fasilitas pendidikan (dasar dan meneng .. h) di dya

Surabaya di~rahkan pads

pelayanan

baik

u~aya

Kot.. ma

m~ndistr-ibu.i~an

pendidikan sec"ri:'? fne-rata ke semua

dalam pemenuhan jumlah kebutuhan m.upun

~jilayah·

kuali

tas. UntLlk itu, langkah-lan9~,.r, yang ditempLlh melipu ti.

("') pemenuhan kebutuhan kelBs d~n

sekolah

yang

~c

.......'

'-

Laporan penelitian




terus

menj.ngkat

setiap.

tahunnya;

peningkatar,

(b)

kualitas staf pengajar/guru dengan pelatihan; dan (c) merotasikan

staf

dari

pengaj~r/guru

sekolah-sekolah

favorit ke sekolah-sekolah lainnya di Surabay",. Ketiga, ini

fasilltas Kantor pemerintahan.

pentrl"lg

karena, di samping

Fasllitas

".bi'lgai

kota

secara otonom malayani pe,sat administrc..i

yang

pemerinta

hem Kotamadya Surabaya je'ga bo;>rfungsi sebaG",1 .ibukota propinsi

Jawa

Timur yang

meml1iki

berbagai

jenis

perkantoran pemerintah, baik untt.,k Tingkat II,

Ting

kat I maupun perwakilan pusat (Kanwil) dan Kandep. Unh'k ltc" Surabaya

pengembar,gan perkantoran pemerintah

harels mendasar,:an pad.,

berikut:

pengale,kasian

(1)

di

ketentuan-ketentuan pembangunan

keglatan

kantor pemerintahan yang bare. sedap",t mungkin diarah kan

pada kawasan-kawilsan yar1g sud .. h berkembang

ini

sesuai

dengan

masing-masing peningkatan

karakteristik

kawasan flsik

perkantoran

bBngunan

fungsi

saat

pelayanan

pemerintah;

perkantoran

(2)

pemerintah

lebih diarahkan pada upaya intensifikasi pada

lokasi

yang

dikem

sudah ada (jikB lahannya tarbatas dapat

bangkan dapat

secara

vertik~l)l

dan (3)

.ec~ra

bertahap

dilakukan relokasi kegiatan pemerintahan

masih tersebar pada kawasan ter'tentu unte.k

yang

e'f 151er1s1

pel ayanannya.

36

Laporan penelitian

',;-::" PERUBAHAN KEBIJAKSANAAN PEMANFAATAN ...

-, s;.



Keempat, f",silitas peribadatan, hal ini berseiring

dengan

peningkat",n

jLlmlah

dilakLI'kan

penduduk

di

Kedya SLlrabaya yang begi hI "esat, sehingga di bLltuhkan prasarana peribadatan bajJi kegiatan keagamaan.

Kebu

tL,han utama prasarana peribadatan di

Sura

baya

~:otam.,dya

saarini ",dala" SebLlah Masjid Raya LlntLlk

skala

pelayanan kata, yang hingga kin1 masih belum dimiliki oleh kot .. Surab.y•.

saat

Indikasi lok •• i

yang mamungkinkan

ini dapat diarahkan di kawQsan

(,..amLln

bel.kangi:,n

di teti.'1011 i

Timur '~c,t.

Surabaya

di

ka ......n

S\"lrabaya Selatan). b.ngLman Llmum, yakni bangLlnan

Kelima, fungsi

sebagai

rekreasi

tempa'\:' kegiat.n sosi.l,

b.gi masy.r.k.t, seperti gedung

gedung serb. guna, geduf1g kan, pos

keaman~n,

Keen~m,

bangannya

kesenian~

yang bUd.ya.

ber dan

pertemu.n,

gedung

pertunju

pes pemadam kebakaran dan lainnya.

fasilitas olah raga, yang r'encan~ diarahkar\ untuk melayani

pengem

·f asi 1 ita.

01 ah

raga baik pad a skala pelayanan lingkungan,

p",lay.nan

kota

r~egiona

mc..'1l..tpLHi

pelayanan

urd:Llk

eVeil-eVen

nasional daJl internasional. Fasilitas-fasilitas raga pada daerah-daerah perumahan baru (real

penyediaannya pemukiman

dapat diintegr-alkan dengan

tersebut.

Sementara j.tu~

raga yang akan dikemb.ngkan

1,

olsh

estate)

lingkungan

fesilitas

olah

maliputi fa.ilit..

olah

37

Laporan penelitian




raga

i

ruang tertLltLlp/in door (berupa GOR)

dan

rLlang

i

terbuka lout door (lap8ngan) yang di a"taranya

digu

nakan untuk jenis olah raga bola volley, tenis lapan gan,

bulu

tangkis, ren",ng, basket, sepak

bola

dan

lainnya. D1

sq.mp1ng keenam hal di atas, juga

dlkemb",ngkan

kaNasan

khusus, seperti untuk kaNasan mil iter.

kawasan

yang berkaitan dengan

Armatim

AL

militer

yang

keberadaan

di Ujung-Tanjung Perak barada di wilayah

baH

Pangkalan

maupun

kaMasan

Bdministrasi

Kodya

SLlrabaya; ka"asan pelClbuhan, ter-utClma kaNasan pel abu han

Tanjung

Perak; dan kawasan

industri

strategis

seperU PT PAL (RTmJ Surabaya 2005, hal. 111-32-34).

B. Pemanfaatan Lahan di Kawasan Surabaya Barat

Dalam

penyusunarl

kawasan Surabaya

penetapan adalah

Rencana Detil

Barat~

prinsi~

Ruang

T~ta

utama yang

tata ruang kota tingkat unit

Kota

mendasari

pengembangan

ukuran dan fungsi unit pengembangan

termasuk

ak tivi ta", dan ketetapan lokasi dan pen,.ntLlan prasara na perhubungan. Prinsip-prinsip tersebut adalah. a. Unit Masyarakat Uni t

masyaralt.. at merupakan uni t

pengembangan ter-ke

ci1

dan

pewencanaan

menj"di dasar

bagi

daerah

38

Laporan penelitian




pemukiman,

dengan

rLla. itf'eal b - 30

hekta,.

clan

diharap~,an dapat menalnpUf)g 3000 - 3500 penduduk. b. Unit Lingkungan Unit lingkungan merupakan unit pengembangitn kat

kedua yang besarnya empat "all unit

kat.

Seki tar

12.000'

pendLlduk

mitsyara

di>arap~,an

ditampung pada areal selLlas 40 - 60

ting

dapat

he",tar.

c. Unit Distrik Unit

distrik merupakan unit pengembangan

ketiga

yang besarnya empat kali unit

jL\fnlah

penduduk

pengembangan

ini

lingkungan,

yang dapat ditampLlng sekitar' 50.000

tingkat

pilda

unit

60.000

jiwa

dengan lua. areal keseluruhan sekitar 3000 hektar. d. Unit Kota Unit

kata

keampat luas

merupak"n

yang

i\Tea 1

unit

pengembangan

basarnya empat kali pengembangan ini

unit

lebih

tingkat distrik,

kurang

1400

hektar dan menampung 200.000 - 220.000 penduduk. e. Sub Pusat Kota Uni t ini merL'p",kan Lmi t pengembanmgan yang membagi sekaligus

ber~

fungs! sebagai pus.t dari beberapa unit kata

yang

kata

atas beberapa wilayah serta

merupakar. bagian-bagian (SUb-SLlb) dari suatu kat ... Unit pengembangan ini derencarakan dapat menampwng 1.000.000 '.

1.500.000

penduduk

(RDTRK

Kaklar;;.an

39

Laporan penelitian




Surabaya Barat, 11-5

DOll",.. keta dan

Master

~

11-6)

plan SurabayCl tahun

20()O,

wilayab

Surabaya dlbagi ata", 17 unit pengembangan 2

unit £ub pl,l;;;at kOt",. beberapa

standa~'

diperki~-a~an

272

Jika

dik,,;.tkan

uni t pemgemb.mgan

01

keta deng.m

Cltas.

terdapat 68 I.lnit pengembangan

maka

distrik,

unit pengembangan lingkungan dan 1('88 l.mit

ge-mbi:\ngan ITtC\S'.yarakat ..

Dari 17 uni t

a

yang direncanakarl, sebanyak

unit

pen

pengembangan kata

kota

pengembang~n

d1arahkan untuk dapat ditampung d1 luar daer",h admin istrasi

kota

Surabaya~

y~ng

konsep pengembangan I'-egionc.:o.l

Oi rnasing

diselarastcan

GerbangkertBsL\sila.

samping itu, pemanfa"tan lahan unit

pengembangan

dengan

juga

pada

harLls

masing

mendasarkan

prinsip-rinsip sebagai berikut: 1. Perlu membatasi perkeJnbangan kota yang linier ke

ar"ah Selatan

dengan mengalihkan per-luasan

k~

ke

arah kawasan Surabaya Barat; 2.. Lokasi pusat perdagangan rsgional teta.p

dipet'Mta

iJusines;.s district ~~embang

hi:'\nkan di daerah central

Jepun dan sekitar-nya; 3~

PU5at

kota

juga tetap

dipertah~nkan

di

wilayah

central kota dan diadakan peremajaar1 kembali serta perluasan

wil~yah

yang lebih konsentrik

bentuknya~

seperti daerah tunjungan dan sekitarnya;

40

Laporan penelitian




4. Perkembangan wilayah permukim&ln

mengik~lti

kebijak

sanaan pembagian wilayah menurLlt unit-unit pengem bangan yang berdiri sendiri. ::'. Pengembangan daerah kutl

industri

diutamakan

pinggiran kata di sebelah

pada

daerah (Rung

tengg~ra

etan ba,-at laLlt (Tandesl, di ..amping

loka5i

yang

lebih kecil di daerah

10ka.. i

Kenjeran

Karang pilang. Industri-industri keeil yang mengganggu

lingkungan

ditempatkan

tidak

tersebar

dalam

master plan Surabaya 2000 tidak dijabarkan

secara

tEtapi

nyata,

akan

pengembangan

di

yang

wi lay ",h-",i 1 ayah

unit

dan

lokasinya

diteritukan

dalam

per-enc:anaan yang lebih detail. 6. Per-Encanaan jalur hijau kelestari~n

lingkung~n,

kepentingan

fungsional

kaidah-kai~ah

mengikuti dan

untuk

kepentingan

kegiatan kcta

yang

( RDTRK

memanfaatkan jalur hijau yang bersMngkutan

Kawasan Surabaya Barat, 111-0

111-7).

Berdasarkan

atas

struktur

pir)sip-prinsip di

tat~

dilakuka"

ruang

pada

kawa5an

akan

pengembangan

Sur"abaya

Baret

melalLli tiga ting',at hirarki rUi'lng'

Yi'litu

tingkat sub city unit, tingkat urban unit dan tingkat district

unit~

penoembang ",n

kawasi..Zl.f\

Surabayi'l

BBr<>t dil"kLIKar, mela1cli mekanisme

planning

unit. yang

Sel~r)jutnya,

Inembagi kawasan

Surabaya

Barat

menjadi

41

Laporan penelitian




beberapa «rban uni t. Beberapa

kegiatan

berbeda skala

dan

intensita.

y"mg diperkirakan menempati lahan pada v,awillsan bay a

Barat

ialah

perdaganga" TiindE'S

eceran

sec,

industri

.epanjang

jalan

serta kegiat"m pelay"nan

it

dan

Sura

pergudangan, Banju

Urip

terst,·c,ktur

skala

urb&n yang dir"encanakan pada tiap Uf11t urban. tasi

kegiatan

diperkirakan akan tertuju

Orien

pada

ruas

jalan a.nyu Urip yang sekarang sudah ada. Oleh karena itu

pef1gembangan Surabaya

pelayanan

Bar~t

yang

men~iliki

tingkat c,rbC\n akan dian.,hl
skala

piilda

lokasi

central sehingga terjadi diferensiasi struktur ruang. Pusat pelayanan

kawasan c,tama Sur",baya Ba,·at

jutny~

akan dilokasikan pada areal

jalan

Raya

Carma Permai

yang

selan

separ.jang

terusan secar-a

dikembangkan

linil?r ..

Sedangf:an tapkan

1.

pembag,iC\n m.it-unit pengembanga,"

5eb~gai

Unit

berikutl

pengembangC\n

sebagai

Benowo

satu planning ttnit

beberapa

dite

areal

pad~

tetc\p

dipertahank.m

derlgan

mengakoffiodasi

bagian barat daeratl

perenca

nCian ..

2. Unit pengembangan TC\ndes tetC\pdipertahankan seba gai areal

satu

plarlnif1g Uflit dengar)

sehingga

batas

sebelah

modifikasi selatan

bate.~s

menjadi

4 "L

Laporan penelitian




I

P~lsat

urbarl

dikonsentrasikan secara linier di sepanjang

teru

terLlsan

jalan

raya! Darmc

permai.

1

san

j;;\1 an

kegi",tan

Mayjen Sungkono

s;ehingga

pen::ampLlran

urbiH1 dan kegiatan regiol1al

akan

elapat

dihindari. 3. Unit peri'lgembar,gan Darmo Baru ;:omplek tetap eliperta hankan

s,ebaqai satu LIn 1 t

s;endiri.

Pusat

pengembClngan I..lrbi.,n

urban tetap

diletakkan

ter

eli

segi

delapan, semen tara kawasan •• panjang terusan jal ..n May j,m

Sungkono

dikll?mbangkan

aktivitas

unt"u~,

aktivita. pelayanan tingkat distrik untuk melayani bag ian .elata.. dari unit pengembangan Tancles Darmo BarLI Komplek. 4. Unit pengembangan

jalur

j~lan

bukit Lidah.

hijau

terusan

yang merupakan unit pen gem

dengan mengc)kupasi

baru

bangan

Lid~h

jalan

Mayj~

Bat~s

Sungkono

SurabayB - Malang 9 i

tool

~1.iknya

adalah

disebelah

utara,

sebelah

Timur,

unit pengemb~n-

unit pengembarlgan Lakarsantri dan gan

Kar~ng

kawasan

seluruh

ser-ta

Pilang di sebelah selatan,

layah kabupaten daraah tingkat II Gresik dl lah

Bnrat. Pusat urban di letakkan

terusan

5ebe

sepanjang

(RDTRK

Ka_san

tiap urban unit dibagi atas

beberapa

jcllan

Suraba~'a Bar-at,

Selanj\ltf1ya

di

wi .....

['-1ayjt?n

Sung~~ona

111-10)

43

Laporan penelitian



•


distrik

unit sesuai derigan kriteria luas

areal

dan

kriteria kependudukan sebag_i berikut, I

.... Unit pengembangan Benov.o terbagi at... 1iS lima distrik unit; b. Unit

pengembang~n

T~ndes

terbagi atas empat

dis

trik L\nit~

c. Unit pengembangan Tande.. DOirmo BClru Komplek

terba

;1 Cltas empat distrlk unit; d. Unit pengambangan

~1dah

terbag ata. empat

distrik

ten tang

rene an ..

unit. Un t\.lt~

lebi h

mengetC:lhui

pembaglan

l«awasl!m

pengembangan

detail

Surabaya Barat

Llrb.. n

dan Llni t

berdasarkan, uni t

pengerobangan

distrik.

dapat dilihat pada gambar 1 dan 2 berikut: Sementara

j.tu~

lahan

menempati

jenis-jenis yang

di kawas.n

diperkir~kan

Surabaya

ea.-at

~kan

adalah

sebagai berikut, Permukiman kepadatan tinggi F'ermuk imi:~n kepadcil tan sedang -

perm.\.\kiiTt.:~n

-

Perdagdrlgan

kepadat\:\o rend6\h

pt2f"kan tor"an

-

Reh reas::.1

- Lapangan Dlah raga Untuk

area 1 peTnn..\kj.man 1I

ser.:arC1 g€
perel~l-

44

Laporan penelitian




canaan

dibagi dBlam tig. bagian utama, yang

masing

mBsing teFdiFi d.Fi. PeFtama, bagian di sebelah ,;elatan j.lclrl, teFutam" di

jalan

dengan

M",yjen SLongkono, adalah

perumahan

rendBh, maksimal kepadatan

kepad~tan

. 100jiwa/ha.

daerah

Katen tUi:titnya,

daerah yang

pendLlduk

terletak

di

kawasan hutan kDta rasio penggufJaan lahan adalah ~4%

kavling perumahanjl terbL\ki\

yang terdiri jalBn dan

hijaLI

koefisien

cj~n

fasilitas umum;

das~r-

50%

rU¢lng

taman

serta

l'I

luar

bangunan 60%. Sedang kawasan di

hLltan kata, ratic, penggun;:,ltIn lahar; 60'%. kavling mahan

36%

peru

401.. sarana dr.;,n pri:tsarana LUJlLm, ..

Kedua

bagian

ll

Mayjen Sungkono dengar\

mahan

tengah~

d~n

antar'i:'! jalan t.erusan

jelen

jalan Tandes adalah daerah

peru

kepadatan

125

(maksimal

menengah

jiwa/ha), dengafl rasio penggunaan 60%.kavling peruma han

darl

401.. sarana dar!

Ketiga~

pl'~asarana

LHfILHB.

bagiar, sebelah utara~ di kawasan perumatlan

Balongsari dan Manukan adalah daerah perumahan dengan kepadatan 200

per;ciudut<. tinggi dan

jlvJC1/ha~

maf~simal

t<.epadatannya

dengaf'l ri£1E:io penggLH1aannya

perumahan dan 40% untuk sarana dan

bOt..

pras~ras,a

Pada dBerah perenca~1aat' juga disediakar\

untuk

LlIDUIn. fasilitas

dan praS?ar~i;Hl sasial sE'per'ti sarana-sarana pendidikan, ibadati 1t

~esehatan

olatl raga~ .pertemuan 1t

ki1ntc)r~

pas

45

Laporan penelitian



~

l


cabang dan pembantu, wartel dan pa.ar. Lokas1 fa.l11 tas

umum tarsebut barad. pada

yang

sacar.

datail

akan

pu•• t-pu •• t

ditentuk.n

distrik,

pad.

rene ana

teknlk ru.ng kot. (RTRK). Kawasan Surabaya Barat di at.s dilalui lima jarin jalan V-utama hot'a SL\r~abaya!"

garl

nlau~un

radial jalan

Banyu

Menganti

baik

yang

ben:iY-i

yarlg berciri konsentris, seperti: Urip sebagai jalafl

sebr1g6li

Mayjen SungKono

jZllan slZ·bi:?lgai

radi,·d;

radial;

jalan radial;

jalan

(2 )

jalan

(3)

(1)

terLtS
outer Y·ing

(4)

road sebcagai jalLlr pelayanan aktivitas· regional; middle ,-ing road sebagai Jalur pelayanar1

(5)

dan

af;tivi

ta5· regional ..

Dengan

lima

begitu,

jalan

potensi

di

lat1an-lahan yfung terletak di

~t~s

J.~ome(·9.ial

merupakan

lahan

yang

paling tinggi. Oleh

tepi

memiliki

karana

itu,

make lahan-Ishan di tapi jalan tarsabut diparuntukkan bagi

aktivitas

berciri

komer-sial

mur~ni

..

Baberapa

aktivitas komeraial dapat dikembangkan dikawasan

ini

adalah semua kegiatan yang berkaitan dengan transaksi bisn.is~

Pdsar~

s~pe~ti

pusat

S8J""c:..na hibuY"an,

perkar,toran,

b~nk

per'belanj~an

hotel ~

dan

pertckoen,

show ("c)om l\ntut~

mobil

!I

dan asurans{, dan sebagainya.

Aktivitas komprsial yang terstruktur diaratlkan

separljang tiga jalal) utBma, masing-masing outer

di

ring

·'16

Laporan penelitian



r


road~

ring road, dan

middle

Sungkono;

jali!\l'1

d\.la

dan berciri kegiatan campuran jedan utama di bi!\gian Lltan,

Miilyjen

yang

semen tara aktivitas komersial

terstruktur pi!\da

ter"LI!II"\rl

tidak

diarahkan

dan

selatan,

yakni jalan B.lnYu Urip diiln Memganti. Sedangkar, lingkungan

aktivitas

komersial

pelayanan

at au lokal diletakkan tersebar di

pusat-pusat

pelayanan

tiJlgkat

sosial yang umumnya

aktivitas

1 a;han non-.intensi·f

nai;\n

dengi!\n

d.iar"~~I'kan

pelaYBoan lingkLlngan atau f~i::.iliti:O(s

Beber&pa

St~lTIen

distr"ik; rn~fnili.ki

lokasi

penggu

ciri

p.a(j.:.~

tar a

pusat-pus.at

lokal~

sDsial

yang

ditempi-1tkan

dali!\m kawasan perencanaan Surabaya Barat adalah:

di (1)

kantor-f;antm" p(~mE?rintahc\I"' ting',at pernb;;;ntu wal iKot"l

bangunan

(2)

kelurkat",an;

pemerintahan

(3 )

sarana

tingkat

pendidikan;

pU5kesmas~

(5) ruang terbuka

tingkat

sepel""ti

lapangan olah raga, lapangan

golf,

rekreasi dan sebagainya;

~ktivitas

kapan

traJl~port&5i

umum

palay~r·.an

(4 )

kesehat~n

tempat

dan

kecamatan

berupa

sub

hijau taman,

(6) keleng

terminal

dan

pangkalan. I
beber~i~p;~

dibuat

aktivitas bag:!.

un tl.l~~

k i,'I.\:'~asan j a 1 Llr hi j au

peratul'·e.n

y~ng di~embangkan,

intenst tas

pengtJ\-ln'-:i.an

untuY..

Bukit

membatasi

Lidah, j eni.s

penentuan ambang bata'S 1 c.':t,hc:~n ,

Sfi-r"ta

proporsi

·~7

Laporan penelitian



."


penggunaan

ruangan. jenis-jenis aktivitas yang

akan

dikembangkan pada kawasan Bukit Lidah ini antara lain (1) p.,,-mukiman dengc\n kepadatan rendah

adalah' 100

iwa/ha) ;

j

kegiatan olah

dan sarana pelengkapnya;

terbu~a

kreasi

(2)

raga

(3)

~!t~

(50

r~\angan

tii

ti v i tas

re-"

~lam.

Untuk memacu

pt:.~r-r;embang.:.~n

r:.aWi:\Si£dj

direrlcanakan adanya suatu areal

SUI'~2bayl?;

khusus pad a

f~silitas

paling bar-at. Areal ini di10kuskan

lokasi

Bari\tjt

pad a

ak

tivites rekreatif ya11g terpadu dengan kegiatan komer siad di sek i tc..'u-nya.or

BebEF'ap~

terdap~t

ak ti\1 i tas yang

pusat

di dalamnya antara lairl adalah sarana pamer an , fasilitas

hotel,

seni!l

hiburan~

tamr:::l:n-taman

dan

tempat bermain, serta fasilitas rekresi sejenis Dunia FantaEi .. Sedangkan

ni...!\2;J"I

k;:.?butut\an

t..~kan

ini

iTlc\y"';:1m

pt.,da Y:.iitV'Jasan

ffJE:z.manfi?atkan makam yang

ad2l.

bila diperlukan tambahan dapat dilakukan didasark~n

ka!si

yang

Untuk

kebutuh~n

luas

pada

mak~ID

pertimbangan pad~

perenca NamLln,

ekstensiii

kebutuhan. perenc~n~an~

kawssan

perhitungannya dilakukan dengan asumsi 1 makam ukuran 1 .. 5

h~

untut.<.

dibLltuhkan

8()

~~I .. OOO penduduk$ ha, 1 ~~han untl,\K

sehingga dr"eal

ada tetap dipertahankan,

seluruhnya

mi..:"Kcu'O..

makam

yang

namun

sudah

terjadi akses maka diperlukarl tambahan

Lo~~~si

apabila lokasi

48

Laporan penelitian




sebe•• r kurang lebih ~O ha, yang

makam pad a

dLla tempa t

terpi5ah, 1TI"'''ir,g-m'''''ing

dialokasikan di

utar~ kawasan p@runtukan wisata Jurang Kuping

" .. bel ah

seluas

25 h" dan di seki t",r But;i t W"""U GLlnCmg derlgan luas 25 hel •

."

49

Laporan penelitian




, C. Perubahan Kebijakan Tata Ruano Kota di Kawasan Surabaya Barat

yang telah dluraikan daIs. bab

S.b~g~imana

penelitian,

perubahan kebijakan tat. ruang kata

didetsarkan~

pada ka5:·us kaw':Is8Ti SLlr-abaya

data

ada,

,,/tCl.nfj

b•• ~r

tentang

Surabaya l.::than

S(:!t.i(jtAkrp/~~t

kebij.k~n

Barat~

Yi:\g

metode

t(:?t"'di.ilpj~t.

di

alih

dimanfaatkan

wilayah

fungsi

dari

hutaf'l

kotti.

LintLlk

dar) lahan yang sebelumnya diman1aatkan untuk bangsn juga

tambak. terdapat

perubahan

Dl samping dua perubahan --dan

kecil

akar)

di

pengem

besar

inl

beberapa

dlgambarkan-

yang terjadi

Darl

pel'~ubi:!lhan

dua

tata ruang kot.

yaitu parubahsn

s£~bElumnYB

Barat ..

inl

Surabay~

kawasan

BBrat .. Pet-·ubahi;.;n

b!:.::s·ar"

tBt~.~

ko'ta

yang

terjadi di kawasan Surabaya Barat adalat, adanya

alih

ke:·bij i:1ki:Hl

dimanf~atkan

untuk

pengemhangBn hut8n kota. Perubaha., ini memakan

lahan

fungsi dar! lahan yang

s~belumnya

ru,:\ng

tidak kurar\g dari 2.555 ha* Lahan ini hampir SEj~Ua

memakan

lahan kosong di wilayah Surabaya Barat.

lL1mnVi":\ ~

(hutan tertarik

lahan ~ota),

in1 flamun

dill\aksudkan karena

per".ghijaue.n

untuk

banyak

"Sebe

investor

minatnya untuk mengembangkan

perumahan

yang

di

kaW8san ini, maka fungsi lahan kemudian dirubah*

::1(1

Laporan penelitian




dihitung

Jik~

alih

tungsi dari

berd~sarkan l~han

wil~y~h

~dmini&tr.si,

yang sebelumnya

dim~n1aatk.n

untuk hutan kota in1 meliputi (mencakup) 17 kelurahan dari

kelurahan

34

wil.yah

yang

perencanaan

ber.d.

dalam

RDTRK Kawa.an

Sejumlah 34 kelurahar1 ini

berad~

keseluruhan

Surabaya

di dalam 4

wil~yah

Lakarsan

kecamatan, yaitu Kecamatan Tar1des, Bencwo,

tri dan Karang Pilang. h~n

aarat hiBD

yang

\/ang

Made,

berarti~

wil~yah

RDTRK

50 persen

kawa••n

ter~ke:~na

Sememi,

adalah,

kelurahan

Klakahreja,

BabatC'ln~

hutan

Sur~baya

Surab~y~

dan s£?baqainva ..

kat. yang

Barat,

k.lur~

Pak~l,

Lidah

Untuk

dial1hfungsikan

Sabat

Bring!n,

K.ndang~n,

Sambikerep, Lakasantri, Lontar,

Wivung,

kel~ra

tarkan. alih fungsi. Beberapa

l~h.nny.

Jerawat,

lahan

berad. di

Ini

Barat.

Kulon,

mengetahui di

tawa.an

lihat gambar 1 ber"ikut:

• ~Ll

Laporan penelitian



!'


Ada beberapa ala.an mangapa lahan kawasan Surabaya Sarat tersabut dialihfungsikan, setidaknya dari sudut pandanQ pemerintah. pes.. tny..

F'ertama~

tidak

perkembangan

bangunan

disertai katersediaan lahan, Pada

parkembcm9an dalam

pembi1lngun ..n f isik di

fig,1k

.atu

wi lay.. h

Sur .. baya

sepuluh tahun terakhir (khususnya pada

dek.de

1980-an)

s,Clngc, t

semakin

terbatas

mer,ca,-i

alt
Pl!?S~

t

II'

lahan

seitter'! tar- a

jumlahnya~

S~hingga,

~isi.

yang

Pemda

ad .. harus

men

gembangkan ke wilayah Selatan dan Utara, hampir tidak mungkin, kare-na di wilayah ini sudah padat Satu-satLlnya

kemLln'::Jkinan

adalah

bangLlnan.

menQembanQkan

wilayah

Surabaya Barat dan Timur. Yang menjadi

SOi.~

p~ra

1 8,n

~

inv&stasinya

ir1vestor cenderung untuk wilayah Surabaya

di

illfr-astruktur

wilayah

ini

relatif

lebih baik~

ata~

Sebaliknyal"

per-

mengembangkan

karena

Timur~

prasarana para

ke

penunjang ~gak

investor

kurang bergairah ur,tuk mengambangkan investasinya

wilayah

Surabaya

prasarana

Barat, karena

penunjang

infr~struktur

di kawasan ini

di

relati1

di

atau kurang

baik. Untl...\t~ kelltL\dahan

i b ..l , Pt;?jj\d~ harus mampu padC:\

men(:1warkr.H)

.ir)\..'estor~ ei\gi:.'\t" be~-$.l~dia

bEH~begai

mengembangkan

usahanya di kawasan Surabaya Barat~ Di antara kemuda

53

Laporan penelitian




t

han

yang

ditawarkan Pamda

kapada

investor

adalan

kemudahan dalam pembebasan 1 ah"m. Dengan mengal i hfun gikan

lahan yang sebelumnya untuk hutan

investor akan sedikit memperoleh hal

yang

bidang pel'"umahan

••ngat

j.uh

struktur dunia

Lltama-

Iokasi. Harus dikaui, pada awal dekade

~jin

1980-an, mengembangkan investasi, meskipun di

para

baik dalam

k.mud~h.n

pembebasan lahan maupL,n --dan 1 .. 1

kemutlahan

kota,

~

di Kawasan SurBbayCi Barat

dari pusat kota

yang

investasi

dengan

serba terbatas,

yilng

kondisi

sangat

infra

riskan

bag!

usaha. Sehingga, bisa dimaklumi jika ada

yang

menilai pembebasan lahan yang dilakukan Group Ciputra pada awal 1980-an di kawasan Bur.baya Barat sebagai

usaha gambling, atau setidaknya

dianggap

usaha

rugi

untuk jangka pendek. J<eduIB

2000

berdasarkan evaluasi Master Plan

!'

Surab~ya

(baik ev~Iuasi pertama pada pertangahan

dakade

1980-an maupun evalu8$i ~t:?dl\a pada tahun 1992)!l t1dak

sedikit

Master

terealisasi. taraalisasi B~rat. Pusat

Dari

dapat

Uniknya~

kebanyakan rencana y~ng

belum

tars.but

barad.

keseluruhan

di

rencal'~

Surabaya.

wiIByah

pengalokasi~rl

Pengemb~'lngan yang i~dG-' (jal am Mf:-S

avalLlasi Pusat

tid~k

Plan Subaraya 2000 itu

2000,.

12

sampai

v,eduB MPS 2(l(l(1 pada tahun 1992, ta,-dapat

Pengembangan yang masih beluffi terbentuk,

e

yang

54

Laporan penelitian




sebagai

besar

malayani layah

lokasinya

dirancanakan

untuk

Unit-Unit Pang.mbangen yang barada

Surabaya

barat, di antaranya

dapat

oi

wi

actalah: (Pernoil

Kodya Dati II Surabaya, 1992, 11-18)

P\,lsat Pf.'?ngembangan Benowo 1 ay"mi Unit Pengembangan

jI

yang rencananya

oi dalam wilayah adminis

trasi KOdya Surabaya dan di luar wilayah trasi Kodya

Pusat

mel

adminis

Surab~ya.

Pengembangan Benowo

2, yang

direncanakan

melayani Unit Pen9J3mban(~ian di luar" wilayah

admin

istrasi Kooya Surabaya dan oi dalam wilayah admin istrasi Kooya Surabaya. Pusat Pang.mbangan lakar.antri. yang

dir.ncanakiln

melayani Unit PengE'mbangan di wilayah administr~si I(OdYi;;.1 SurabaYi,~.

Pusat Pengembangt:1Tl I(arang Pilang~ yang direncanakan

Penge~bangarl

malayani Unit

Kodya sur'abaYB.

istrasi

Untllk

para

.i tl.,\,

investor

kawasarl

Pemda perlu memberi bersedia

Surabaya

pertumbuhan arah

di dalam wilayah admin

fi~ik

Ut8r·a-Selata~)

Barat~

menanan~kan

investasinya

sekaligu5

kQta Surabaya dan

rangsangan

Timur~

y~rJg

mengerem

di l"ju

cenderung

Sehirtgga,

agar

ke

kebija}~an

tCtta ruang kota yang disusun t)el C:\kangt:l(rI harus

meng~r-

ahkan investor agar mengembangkan usahanya di kawasan

55

Laporan penelitian



r


Surabaya

Barat. betapapun hal itu

dilakukan

dengan

kebijakan pengalihfungsian lahan. Ketiga, di kawasan Surabaya Barat kondisi tanahnya tidak

memungkinkan baik untuk partaniarl maupun

gembangkan

hutan

~arat

Subaraya

kot •• Rata-rata lahan kondisi tan.hnya

di

tandus

untuk pertanian atau hutar) bangan hutan ke.ta

~

kota~

kawasan

dan

sehingga kurang menguntungkan jika

datar-!,

men

tid.k

digunakan

Apalagi jika pengem

k husu5.ny.a hlitan buatan:o

i tu di tti\n

gani 01 eh pl'>me,-intah make, akan mengelLtarkan dana yang tidak

SF;dikit.

Has!l

,~nalisis

fisik

menLmjukkan

sebagian tanah di ~~rE\WaE.an Surabaya Eay"at menguntung~,an:

kurang

t~ondisisnya

labi 1, berdaya dukung

rend .. h.

dan sebagian besar elevasinya bar-ada di bawah elevasi Kali Surabaya sehingga sering banjir pade saat inten sitas hujan tinggi (Pemda Tk II Surabaya, 1992,

h.d.

II-IS) .

Untuk itu, perlu diearikan altern.tif lain, dengan melibatkarl pihak $We;sta~

Tentu dengan syal'~~tl'

di satu

sisi Pemda (masyarakat) tidak dirugikan dengan penga lihfU[lgsian lah~n tersebut~ pad a sisi lain bisa

pengusaha

untung dengan pengembangkan investasi di

tanah

yaflg tandus ini~ Akibatnya, kesan yar'g tampak ke luar adalahl Pemda Kcdy. Surabaya "membagi-bagi" tanah kawasan Surabaya Barat pada beberapa investor;

di

atau!,

::;.6

Laporan penelitian



r


para

iny~stor

Barat. Batlkan, ini

!l

tanah di

Mb~ncakanjj

s~bagaimana

sebuah

harian di

kawas.m

Surl!\baya

yang ditulis pad a awal bab

Surabaya

menulis:

Surabaya

Barat Habie di Kaplin; 23 Perusahaan. Tugas F'emd", Kodya Surab.,y., adal .. " membuat berbagai agi',r

peraturan samping

tj.da~

pengalifu,19sihan lahan

tersebut

mey·ugikan lnasyarakat luas

jugi~

terlalu baf1yak menyimpang dari rencana tunsgi

sebelumnya,

l~han

faat2.f1

keperluan

Un tUY,

ini~

y~kni

hutan

l.lfltuk

dl

tidaf;

pemar, kota.

melnbatasi

Pemda Kodya Surabaya

pemarlfaatan lahan di kawasan Surabaya Barat

tersebut~

di antaranya adalah:

Pertama, setiap invEstor yang atau

mengemb~ngkan

menlan1aatkan lahar' di kawasan

hat-US

bersedi.8

selui.~s

50

keperluan

hijau

golf~

lapa')garl ~~ecjua ~

k an )

dikui;.'tsai

yang

('Jperlghij~uan")k

Namun,

dalam pengarti.n

I'penghijauan t , ini

misalrlya

IDnggBt"'~

dari lahan

ruang h1jaLI

~tall

(mem~Hyf aa t

menyisihkan

per sen

sur~':lbiaya

diman f.;::atki:Wi

t

untuk

~ii1'l~n

u.ah~

bar'a t,

l",han untLlk

ruang yang Llmum ~

telnpat rekreasi, dan semacamnya.

d~ri

ter'5is~

50 pet"'sen yang

(di

luar

yang

dimanfaatkan untuk keper,tillgan ruang 11ijau) hanya

persen

yang boleh dilnaniaatkan

investa;;s,i

pemban!Jl.\nan f -isik ~

p~rdagangan,

pertokoan,

untuk

baik

perk~n·toran,

36

Int:ngembang k an

un tUY~

dan

pet""umahan~

sebagairlya ..

57

Laporan penelitian



•


Namul''l

Udal:

!'I

seiJiua laMan dari 36 per sen

LlntL\~,

dibarogL\n

ini

boleh

bangunan "fi!!lik per,uh, karen .. hanya

6"

persennya (dari 36 persen lahan tersebut) yang benar benar

dapat

dlbangL\n secar. fisiko

Selebihnya,

persennya (dari 36 persen tersebut) harus

40

diman1~~t

kan untuk-;:uar,g hijau (hLltan rumat,). Ke'tigi?1~

14 perst.:)n sisanyS! harL\S diman1cu:",tkan

untL\~,

dan

j&lan

"f asi 1 i ti;"S

raya,

saluran

pl'"asari:\na i.1.i

r

dan

(got) ,

Pemda Kodya

begi tU!I

perlunj anI)

Sur~baya

1J

sep£H"tl

sebag?inya ..

dapat un tung dari

yang disediakan oleh para investor. Hal ini

menutup

dapat

keter-batas~n

dana

pem

penunjang

berbagai tasilitas .tau prasararo

banguni:ln

Dengan

sek~ligL\s

pemerintah

untuk

membangun proyek-proyek pembangunan (khusUSf)ya sarana dan

prasarana

j~lan

dan saluran

k
01

air)

Surabaya Barat yang umumnya masih belum padat

peflibangunan

duknya, sehingga bisa mengkonsentrasikan Siar$\f)ia

di\n

pra.arana pada kawas
membutul.kan karen. sudah padat

pendu

yang

lebih

pendudukn~a.

Keempat, kepadatan penduduk di kawasan ini dibata

s1 tidak lebih dari 100 per ha. Pembata•• n penduduk

yang cukup longgar ini pada satu sisi

guntung~~an

fa2ltan penduduk

kepadatan

,w

lat1an

khususny~

jika dilihat dari 50gi

sebel1mnya.

semacam

De,,,)""

b~,taS':'3n

ini, d-iharapkan ada

menp!.".1'flian"~

i--:.epadcBtan

banyak

ruang

~,8 ~

Laporan penelitian




untuk kawasan hutilt) rum.5lh. Ni1Imun, ini

pada sisi

lain

jLIga dapat merugik",n, sebi1lb itu ber",Y"'t,i

tersebut

seb"'Qian besar hanya d",pat

~,elas

orang

hal

kawasan

dinikmati

cleh

menengah-atas, yaitu kelompok or.mg

yang

mempunyai kemampLlan lebih Llntuk membeli dan menempati tanah

yang CUkLlP luas. Di sampir,g itu, apakah b~hwa

dijamin

para penghuninya

tidaJt~

dapat

membangun

sisa

tanah yang dikuasainya.

Kelima, sejauhmungkin para investor tidak kontur

t

bar",gunal1'-bangunan

ada. Artinya,

dihernbangkan olsh investor

yang

\-Ian ~

yang

merubah

II

untuJt~

ba:d.k

per"L\ma

pertokoan Ii'Ctupun peF"kantor~an disesuaikan

kontur

tanah

menghindl2\r i

yang ada. Halini adanya

diperhitungkan.

Oengan

adanya

diharapkarl lumny~ untuk

bahan,

berbagai

untuk tidak

yang

seperti buangan air hujan

mungkinan besar' bisa menyebabkan

dengan

dimaksudkan

1 ingf;ungan

d';;''1mpak

isi~.

yang

ke

banjir~

aturan

pembatasan

ini

alih fUflgsi pemanfaatan lahan yang

sebe

hutan kota tidak banyak mengalami

peru

setidaknya

masih

sekitar

70

persen

lahan

tersebut digunakan untuk t)~tan kota atau hut~n rumah. Siapakah para investor atau developer yang sai

lahan eks hutan kota di kawasan

Surabaya

mengu

Bar~t

tarsebut. Dari data yang ada di Pemda Kodya Surabaya, setidakr\ys terdapat sepuluh developer yar\g

menguasai

~,9

Laporan penelitian



r


lah.m di wilayah eks hutan f;ata tersebclt. Pad a awaln ya,

seben~rnya

ii\da

developer yang

(saperti maka

terdapat dua bel •• developer, meng\'labLm\'l~,<m

diri

developer" ..

menjadi

Pakuwon, Dharma dan Artisan Surya

Yang resmi mendapat ijin lokas1

karena salu

Kreasil;

hanya

sepuluh

ParMa developer" yang menguasai 1 ahan terse

but adalah Gal_xy Alam e.mesta, Galaxy Citra Perdana, Alam

Gi~l&)~y,

~~encana,

Adhi Argo.

Citr~land

Pakuwon

Saladika,

Sur'yA~

Carma

Dharma dan Artisan

Aridaca Perwira, dan

G~ande,

~~rea$i!,

SUr-yCi

Sang gar

Lihat pembagian I.han masing-m.sing

Chris

Sapta

developer

pada gambar 2 berikut:

60

Laporan penelitian




•

gamba~

Darl

2 di ata. terllhat

bahwa

Cltraland

lahan terluas, yaitu 1000

menguase.\i

belLlm

lahan yang dikuasai di kawasan SLlrabaya

tersebut

namun

masuk

Kabupaten GresH"

dalam

wil.yah

Inl

ha.

S\'lrya

Barat

administrasi

yiOlng jumlahr,ya .iLIg" lOO() ha. Dengan

begitu, Citral.nd Sury. menguasai ••dikitnya 2000 10lh","

dl

Citraland

KOIwOIsan St...-",baya barat t.ersebLlt. 9urya~

developer yang

bawOIh

Dj,

mengu~sai

lah~n

bOlnyak adalal, PakLlwcn Dharma dan Artisan SLlrya s1, ya1tu 360 ha. Seleb.ihnya, para developer hany",

mengLlasai 200 ha ataLI dibawahnya,

ha

agak

Krea Llmumnya

bahkan

ada

yang hany. menguasai 65 ha (S.nggar Sapto Argo). l'Jamunl<

loki~5i

kata,

yang

Ci trali?lnd StJryC\

Oarma

Aridaca Perwira, Adibaladika, Chris

meskipun

dengan

prasarana

pUSBt kota

P"'!'Llnj ang

ini,

re-lati f

D1

lokasi

beberapa

lebih

sarana

baik

di wilayah pinggiran kota. Ur·,tuk jelas

tentC\ng

Kenc~na~

lLlasnya tidak bagitu

namun berada dekat dengan pusat kota.

lebih

wi layah

dikuasai oleM lokasi Sanggar Sapto Argo,

Surti1baya.

$eb;8g,;:~inyt::1"

lok~si

di

t.eTmaSLtk

pusat

lahan

Grande~

dekat

dengan

Ini berbeda dengan lokas1

pinggirc'!n

dan

jika dilihat dari kedekatan

lua:. dan

lokcIsi

ba-S8t~

yang dan

dibanding m",ngatahLli

masing-masing

penge-mbang, dapat dilih.t pada tabel 2 berikut,

6 ', ~.

Laporan penelitian




TABEL·2.. . LUAS DAN LeKASI WlLAYAH PENGEMBANGAN DEVELOPER or KAWASAN SURABAYA BARAT Developer

No

Lekasl (Kelu rahan)

I

;1 iGalaxy Alam SeIT'~sta

!

i 2 :GaJaxy Citra P"d:;.na

,

3

Alam Galaxy

4 : CitraJand Surya

i

iHa) - Kelurahan PakaJ - Kelurahan Sabat Jerawat -

Kelurahan Kelurahan Kelurahan Kelurahan

Babat Jerawat Sememi Klakahrejo Kandangan

- Kelurahan Bringin

- Kelurahan Made

- Kelurahall S<Wlo.kerep

1! .

197 I

!

i i

198

161

1- Kelurahan Sememi

1- Kelurahan Sambikerep 1- Kelurahan Bringin 1- Kelurahan j- Kelurahan :- Kelurahan Kelurahan

Made Lakarsantri Lontar Lidah Kulon

1.000

-

Lonta! Sambikerep Wiyung Babadan

200

15 iDarmo Grande

Luas I I

Pengembangan I

Kelurahan Kelurahan Kelurahan Kelurahan

•

- Kelurahan Lonla!

- Kelurahan Gadel

125

7 IPakuwon Dharma dan Artisan Surya Kreasl

- Kelurahan Lonta! - Kelurahan Udah We!an

360

8 IAdhibaladika

" Kelurahan Pradah Kall Kendal

195

9 IArldaca Perwira

- Kelurahan Pradah Kali Kendal

154

10 Isanggar Sapto Argo

\- Kelurahan Babadan

6 IChris Kencana

: -__-,-...,,--_=_ ..

I

I

Total Wilayah Pengembangan Developer

I i

65 2.655

Sumber : Pola Pengembangan Developer

63

Laporan penelitian




Dari tabel dan gambar-gambar di atas tampak perubah~n

bay a

kebijakan tata ruang

Barat

yang dulunya

kota, sekarang in1

kot~

di kawasan

dimantaatkan

Bemuany~

bahwa

SuY"a

untuk

he,tan

telah dikuasai oleh

para

investor (developer). Dari $ini dapat diketahui bahwa

yang tata

petling ~uang

tersebut dan

(ir)vestor/developer)

swasta

pihak

diuntungkan dalam

ter-sebut.

apakah untuk membanguf} oleh

hanya sebagian keeil

atau

digunakan

untuk membangun perumahan yang s~luruh

sarana

masyarakat

orang?

luasJumum

ole~1

v,.ebj. j illkan

Ufltuk apakeh lahan

praSaf"ana yang dapat dinikmati

j~ngkBu

kelompok

perubahan

Perso~lannya~

dim~nfa8tkan,

adalah

lapisarl masyarakat

Apakah

dapat atau

di hanya

sekelompok ,kolas masyar"akat terterltu saja? Berda5~rkan Progr~m Jangka Menengah Prasarana '=ota

Kawasan

Surabaya

Barat~

terlihat

bahw~

hlltan kat a yang bolet\ dj,bangun secara d1manfaatkan untu~~

p\?~mbi:\ngunan

lah.m

fisik~

eks

\,.unLlmnYIB

perum£-\han .. Seki tar' 690

ha lahan yang tRla~~ beralih fungsi di atas d1man1aat kan untuk ad~lah

perumahan~

Sampai taf1un 1997, yang ter-besar

Arjdaca Perwira, dengan memanfaatkan

lahannya

106

untuk keperluBf) pembangunan perumahan.

ha Itu

berarti t,ampir" 70 per"Serl lahannya dimanfaatkan

untuk

pembangunan perumahan. Hal 111i berbeda dengan

Citra

l&nd Sury~ misalnya, meskipun menguasai lahan 1000 ha

64

Laporan penelitian



r


namun

/",,-,nya 90 ha yang dimanfaatkan untuf:

(setidaknya

untuk

renCii,ina

j

angka

perL\m~han

ment?ngah

sampai

tat)un 1997). Namun;o;

Grande

berdasar-kan un i t

justru tl,enunjukht,;:f)

Untu~:<

rumah

y~ng

an(.]Y'~~

yiang

Dar-rna Gt-ande BBbadan mi5idnya!O

oi b';tngun, Oar-me paing meskipun

yang

di.s£-:diak'::'\f1 untuk per'lHfli.1hat'1 h.anya $E'luf::1s

flEt/hun

rUlfHah

yi1ng cLI,banguf1

juga Darlno Grande Lontar",

sebClI""tVcdt~

2~583

direncanal~an

mi5alnya~

~

1 ahan

7e,

ha

unit; begitu

lAI~tuk

gun 2.573 unit untuk lahan seluas 75 t1a. dengan Citralend Surya

tinggi

Ini

memban berbed ..

meskipun lahan

yang

disediakan untuk p€~rumahan mencapai 90 ha,l unit rUlnah

yang

direncanakan

berarti, L\n tUK

beberapa developer" lebih tipe-tipe rumah

JTr£:?inbangun

tC'1nahnya

jU5tru

liknya.

dibangun hanya 1 .. 740

luas) ~

s;:·ementarZt

r"umah.

mengkonsentrasikBn yang

bes",,-

beber-apa de',elope r

membangun tips rumah (luas tanah) yar1g F:encar',C\

pemanfaatan

ItLt

1 ahan

(atillu l",inny"" seba

inClsing-masing

developer sampai tahun 1997, l1hat tab.l 3 berikut.

65

Laporan penelitian




,..\i\EL·

Z,

1'.\li.\?AN PENGEMIlANGAN l'ERt.il'vI.ML\N DEVELOPER Of KAWASA;\r SUMBA YA BA.v\T Rencana i luas Developer Jumlah PenllembangM No, Ruman I 1991/

I

I

iGalax"1 Alam I

2 3

~i"1"",:~

IG2""'1 C~'" Percana IAlam Galaxy

,

I 4

/Douma Granda

tlontan

700 I

~5.00

433 :'

21,67

I

!

i

~-

I

39.
2.573

j

75.00

2.573

I

75.00

760

,

I

lChtis Kcnc~rul

I

1.7~G

lCitf:l!and 3ury.o I

7 IF:l<:uW'on

I. 173

I

!Adhlbaladira

!

I

lCV ;

,

•

I

){XXX)OOO(

i

I

1'= IXXXXXX.. i

.

I

Ixxx.x:xx.;:::x

I

I~"U tx.xxxxx:x.x .x.x:axx,xx

I

xXXXXX)Cx l:l(XXXXXXX

55,00

ID.uma Grande (6abadan)

2.58~

I

75.00

l.e80

i

2S.ga

106.00

I

I

669,65

I

xxxxxxxx

01

2.268

3.019

II IC):~ ) -='X

<

XlCOOQCXX'

I

=1

I

""""""'". != X""""""" I

I I I

3.169

4.216

4.126

; Pol:a Pengembangan Developer

•

Laporan penelitian

66

I

1

I

xx:xxxxxx

OS,OO

2.1201

16.856

=1""""""""

i

I .; I I.

xx""""xx j'C'X""'XX (,,,,,o,,,x,, lCC<XXX"I=xxx

I

I!Afidaca Porwiril

Jumlllh

19S6I

i

('''''''XXX Inxxxxxx !XXXXx:<x"

j

I

M~(XXI=! I ,

i

;0,00 I

I

Sapia Argo

19951

!

1

I

19941

I

,

D:'~rmo. CZiin

iAtturon Surya Krl'!aoj

I

lSS:1

,!

1

!

1:;;921




BetapLIrI

s.ampai t.ahLln 1997 deve lop·",," Ar id .. ea

wira pal ing banyak merem:anakan faatkan

keperluan

jangkB

lal~annya

perumahan,

namLln

panjang, .ampai tahun 2010,

Llr,tLlk diman

untLl~,

reneana

Citra land

adalah developer paling banyak memanfai!\tkan

-

un tLlk

pengemb.mgan pe 1""L""a han ,

lahan maLlpun juml",h Lmi t tahun 6.84~.

unit F"L\mah clengan

Juml~h

yang

direneakan

lahannya

bai k berdasar ,; an

mem~kan

dibangun

1uas Sampai

memb~ngun

merencanakan

1;;::"1,_" selLlas 497

jauh di atas uni~ rumah d~~

ini

Burya

rumah yang dibangun.

2010, Citraland Surya

Per

oleh

lwas

hil ..

lahan

developer-developer

1 airlnya ..

Secar",

keselLlrLlh,m, untuk rene an", jangka

(sampai

tahun

umumnya

dimanfaatkan

dimanfaatkan

untuk

per~~i:rtntoraI')

ti:l.n,

lain-laian gan,

2(10)

,

lahan t:ks hutan untuk

niag"',

hiburan.

samping

raga

taman

tidak

paling

kur~ng

sedikit

dari 1.330 ha~

digunakan

untuk

d",n

lingkun

seb~gainya)~

sampai tahun

lahan eks hutan kata yang dimanfaatkan untuk han

etas

peribada

olah

jalan, saluran, dan

dihitung secar-a keseluruhan~

Jika

di

di

kesehatan,

(seperti taman masyarakat,

taman distrik~

kota.

perumahan,

pendidik~n,

panjang

2010

perum",

Pem~nfaatan

lahan

kesehatan~

h",nya

membutLlhkar. lahan 18 ha. Lihat tabel 4 berikut.

67

Laporan penelitian



."


Tabsl 4 Luas Lahan yang Dim.nf~atkan Developer Berdasarkan Janis Usah~/Pemanfaatan Jenis Usaha/Pemanfaatan

Luas Lahan

Perumahan Pendidikan

1.330 ha 39 he

~:esehatan_

19 ha

Peribadatan Perkantoran Niaga Hiburan • Dlah Raga

20 ha

24 ha 198 h~ 368 ha 118 ha

Lain-lain

Jumlah Kat:

Data

diolah dari Lampiran B2

Pengembangan

Fasilitas-F~silitas

2.114 ha tentang

Renean.

Kawasan, Pemda Kodya

Dati I I Surabaya, Program Jangj'd l'1enen(Jdh Prasdrama Kota Ka ..asan Suraba)ie! Bar-at, 1991. Data lebih lengkap dan rinci, lihat lam~)irar~ 1 sd 11

Jik8

memperhatikan tabel, 4 di .atas J ada.

beberapa

hal mer1arik dari pemanfaatan lahen di .tas.

Partama,

pemanfa?tan

laharl untuk perumahan saja sepi:l:ruh

lebih

dar!

lahan keseluruhan tal~lah eks

hL\tan

"~ota~

secara normatif, reneana pemanfaatan

lahan

luas

Artinya, Dleh

masing-masing developer talah

menyimpang

syarat-syarat yang telah ditetapkan oleM Pemda Dati

II SUl'"aha-y'21 ..

ada,

developeY'·

untuk

ruang

di f:.embangkan

Sebab~

berda:sar-kan ketent.uan

har-us menyisihk~n

terbuka untu~,

hijau,

Kodya yc:o:ng

per-sen

lahan

Y.lng

boleh

pembangu"an

f i si k

50

s",menta,..!!.

pengembangan

dari

hanya 36 pen.en. Pad"!),,l, untuk p~,mbangl.1n .. r) per"umahan

68

Laporan penelitian




saja sLldah menghabiskan KeduC1!{

sebagian

f;eperluan dapat

yang

la~,an

50 persen l",bih.

besar lahan

diman1aatkan

berorienta!>i pada

bisnis.

untuk

Hal

dilihat dari besarnya pemanfaatan lahan

ini untuk

niaga dan hiburan • alah raga (lapangan golf). Sangat

--

sedikit sositEll

lahan dan

yang

dimanfaatkan

ln8syarakif\t

l\iflUffi ..

untuk

JL\mlah

keperluan

unit

dan

Illas

lahari yang digunaY,an untuk memb"ngun sar8na peribada tan

prasar~na

atau

50sial

lainnya

sangat

terbatas.

Ini pun tidak semua developer merencanakan tan

lahannya

pemanfaa

seperti

untuk sarene peribadatan,

PT

Chris Ke-ncana ..

Ketiga, kebanyak"n perumahan dan fasilitas-fasili tas

yang

dibangun hanya ter"jangkau

lU1it

rl.~mah

ffi8mpLl

yang

dibt':\r~gL\n

3

developer PT hi'i\

uni t

Tipe ber~apapun

rUITI8h

ori\<;ng

tipenya

Adhib"lladik<~

misalnya,

lahe:,n t.lntuk 80 unit. rumah.

lTlasing-masing

itu~

r~ta-r·ata

Itu

. 37~,m2 ..

yang dibangun paQe\ lahan

seluats

tertentu sajill yang d"pat

misalnya,

r~t.a.-

1ahan s@kitar-

membutuhkar"l

hampir dapat dipa.tikan hanya

golf

yang

berarti,

kalangan

orang-

memilikinya.

Begitu

juga prasar·an~ alaI, r·ag~ yang dibangun seperti gan

hanyca

dimiliki oleh kelEs menengah ",tas. RLlmah

dibangun rata

mis~lnya,

tertentlJ saja. Untuk perumahan

masyar'akat

kelompok

untllk

h",nya

sek,.lompok

ket:il

lapan

or'ang

69

Laporan penelitian



•


l'

(kelas menengah atas) s~ja yang dapat menikmatinya. Vang patut dlpertanyakan lebih jauh adalah, menga pa

rent:ana

pemariiaataJl-

masing-ma.ing Kodya

lahan

yang

developer (dan telah

Dati II Surabaya) terd.pat

ketentL\an~yang

utamanya

diajukan

oleh

disatuJui

Pernda

penyimpangan

dari

telah ditetapkan oler. Pallid .. ?

Penyebab

rencar)a pemanfaatan lahan

ter"sabut

ad~lah~

(termiilsuh F:DTRK hawasiiln Surabiilya Biilrat yang dij adi "an

disU5un sendiri oleh pihak

ac::uan)

tara pemda ga!l

semen

deyeloper~

"mengawasi " dan menyetujui.

hany~

Sehing

bisa dipahami jika rencana tersebut sangC\t

men

guntungkan pihak developer. Dari plhak pemerintah sendiri, ada beberapa alasan --u~tuk

mengapa Sur-abaya

melibBtkan SVlc\sta

tata

susnan

pertarna kiillinYiiI-- Pemda Kodya Dati II

antaranya

ruang

(developer·)

di kawasan

dalam

Surabaya

penyu

Barat J

adBl~h:

Perlama~

keterbatasan dana Pemda. Untuk menyususun !>a tL\

tata rua.lg kota, betapapun harlya untuk

program

dl

mE-rnbutuhkiiln

kawasa.n~

dan .. yang ·tidaf:.

kE-c:i I.

Pe,"l u

adanya studi evaluasi terltang kondisi tanal)~. lingkun g2ln

fisH:

t"tii<

rant:an;;.~

tenaga

dan :i:..c)si Ed

ahli~

rencana

sebagai daSii\r-

FLlang_ Hal 111i

Sebagai

g~lnbaran

tat~ ruang kota,

un tuk

membutuilkarl kasar, untuk

sesuai dengan

SK

meliYL\SLln

d~na

dan

menyusun

GubernUF

70

Laporan penelitian



•


Jatim,

dianggarkan dana Rp. 225.000,- per

ka",as ..n SurabOlY.. Bar .. t

UntLlk L,kuran Pemda D.. ti

ya

masih

II, dana ini bL\~".n1ah keei1.

da·)"~,

nil':"4.i

gLtnL.~.

Pemd~

Untuk i tu1'

l .. h"m

kllrang 1 ebi h

mempunyai mengkonsen

(mendahulukan) penyusunan RDTRK di

trasikan

yang

pembua

(f'fIendahL\lll~,an)

kaW8san Sljrabaya Barat

RDTRK

pendudukn~

Konsekuens;inya,

tE"rm~nf8atkan.

jika Pemda mer"gkonsentrasikarl

tan

kepadat~n

D1 samping ittA, banyak

kosong, belum

t.~\

Rp. 6.3\.'O.OOO.(lOO,-.

kawasar. Surabaya Barat

masihW~endatl~

.11ka

lLlasnya seki tar 28.000 ha, i

berarti membutllhkar. dana sebes.. r

Kedua~

ha.

kawi5Isan

.. tau wilayah 1i51in, terlltama wilay .. h y ..ng telah

padat

penghuninya .. I<etiga ~ SUI'-ab'·\'\r'L;'

L~ntuk

8arat

tanah yang masih koscng di sebagia~1

para pengusahcj atau faatan

besar" telah

inVi2E.tLiI'~

It

kawas.an

dikuasai

01 eh karena i

tU!I

oleh peman-

latlan juga akan diglJrlakan untuk para pengusaha

atau investor tersebut.

ltu berarti~

jika Pemda

yang

mr~mbuat RDTRK r:.a.WiEl~:.~'n Surabaya Et.::~r8t. ah,an m€?nguntung kan

par~d pE;ng'...\~3aha ati:?lu investor Y.!Ing, tE':1a\h mengut;\5ai

lahan ..

menyusun dan

Un tLl f;

itu,

para

lal1annya

piilra

Barat~

dalam pemda

Pemda

tidal<

investor segE~ra dapat

meman

sama-sama

me.-ngeluat-·kan dan!:! ~

investor" ~ntara

RDTRK kawasan Surabaya

inves:.tc,r"

faatk~n

pelibatan

diur)tungkanJ

karena

telah

ada

rene ana

tat~

71

Laporan penelitian




rL'",ngnya. Bet.apapun Pemda dilibatk"'n dal"'m pemYUSL,niln terse.,

but, khususnya dinas atau bagian yang ~:ot=\ ~

Tata Bagien

PU,

Etappeda, BPN,

Hukum, namun fungsinya

l'konsultaR ruar"tg

dan

6

RDTRK

yang

dibangLln

lebih

sangi!t~

oleh pa,-",

investo,-

pemanfaatan

la~~an

Bangunan, banyak

dan

sebagai

renCi!:\na.

tata inves

berbagai

proyek

tersebut.

Adanya

yang

ketentuarl Pemda di

dari

seperti

mC'H'lguntungkan par"a.

hany.Iah pe.benar dari

penyimpangan

investor

P~'?ngawels

pengawas·'. Akibatnya,

'yang disL\$un

t.or ..

terk~it

disusLin

atas

oleh

menunjukkan

betapa posisi Pemda sangat lemah. Perubah",n kedL,a ycmg begitu mendasa... adalah

bahan kebijakan

peman'fa~tan

savJah

( tf.2'f'mas.uK

tE?Q,i{ 1 En

lahan yang dulunya

sebagainya~

kondisi

pemanfaatarl

rencana

pengglJnaan

Datl

beralih

pedagangan~

perLlr1ia

Jika membandingkan MPS 2000 1ah,m pada

tahLm

latlan yang disusun

1991 Pemda

atau dengan

Kodya

11 Sur_bay", pada tahun 1991 untuk program jangka

menerrgah

dean

untuk

sekaraflg

tambak)

fllngsi lln'tuk keperluan industri,

han dan

pe'"L'

di ka\,,-jasan SUf~abaya Bal"at~

t.=I'~lil')at

perbe

tersebut sangat menyolok~ Lihat gambar 3 dan

4

be,-ikut:

.

7 ,,·

Laporan penelitian




Dari

gambar di

pemar'l 'f CIa tan

Llmum

1",1'0..,", ,-,ntUK k .. ",,,,san SL,r .. ba.ya. Ba.r.. t

pada

perkaf)toran.

se~.arang

unb.d.."

dC"1t?/'"Ci\h

fa~llit~s

Ini

ber~rti

di

~~~wa5an

Surabay~

rllang

terbL,k",

Barat

d1gun~kan

industri/pergudaf)gan,

ada perobedaan mendasar ~awasan

kt?bij.;;:..kan

Kondisi

ti:tt~

(gambar

Surabaya Barat ""liang

un t

ur

tidak ",danya lagi

Yakni, ~ctYJi:'"\h

~d~

ti;;:;:·g :;11 ~n

bebar~pa

pefiIE·t·int~~h

sekarang

(prog""c:UfI

surabaya

pemanfa.. ta"

IfH,,~·n\],,:\p3

fLlrlgsi

l(:1h~rl

k.;~n

di

;".,.;wasan

3uri1b2\ya

saY/ahl t l?gB 1 Oin

de\!'''" i

dldlih~~rl

fung=-l

,--' tt:r"LltCtma--- lnej\.\$.tr-i d.!u·, pt=-r"gt.\diinqo.:..1n ..

1.'::",rt.·!I':;"

ULtu~:

lJi,t.l

fflr.-j'lgC1uhdrtqLi-In

q<:1': m2na

j';d'"g(:.n

Pt',TIl:'i,.\ngun",.HI tJf',tlt~

tf:I'''bC?di\s,nVB

kDd'l':~

F'C'illd,;,

ItU~

II

;JL\r·abCt/~1.

irldl'.sLr'J,.

li.iirlf"t;'"

..

t::L.:i\n

i<.h6':::·

~

Pert",~

Veper 1 Ur:~n

p8t-dc\(;;,I';'d'l'\.J~\rl

--£l:2b,;..~'~

SUt"abd,',::1

,;;,td\..,<

kota

S,;,\!I\}c1t

lctlan s::{tu-Sitt.UI·I·/.:"1

P,::HL:ih.:.·:d

kt?

wilayah

k?tl?TSf',diaan 121h&r, di

dt2U cit'i

t).sil-,

laM",,,

setidaknya pertimbangar,

B~r'~L

llh'j~

J angKa

~

pertj.mbangan~

d~,,:'tr.'r·L"'\h~

kondisi

ant~ra

menegah) P&mda Kedya Sur",bay,;, lIntuk k",,,,a.an Barat.

s.lur~n

dan sawah/tegalan

f)enlu~iman

latlarl di

deng::a-,

komersial~

IgambC\ .. 5). PadaM.. l,

pey'd2lg dngan 1

unlunl~

pemanfa~tan

ini

perufnCi\han,

rekreasi, saluran penlatusan,

d",n terminal

1 tlha.n

4).

untuk

pusat pelayanan, mak",m,

indu$tri~

sehunder,

behwa~

secara

direncanakan

d~sarny~

hijau,

terlihat

~t.~

mpilH:":'t

i,d6ii:,h

1 ... \. all

1 ~~d'le\n •

f!lt~'ft,-~f·lta':1tki:.'1"1

c

"

Laporan penelitian




yarlg sebelurnnYd

lah~n

untuk sawah

dim~n1a8tk~n

t~ga-

Ian (term ••uk tambak) untuk d.alihfungsikan. Kedua, di wilayah Surabaya Utara (khususnya di wi layah Barat Lautl direnCBnakan akan dibangun

t8fT1bahdrt

hi.'\n

(sebagai penunjar,g

pelabu

pelabuhan

Tanjung

Pera~

yang sudah sangat masif). Dengan adanya dermaga

bayou

di

wilay~h

ini~

khususnya dermaga

pengangkutan

maka dibutuhkan sarana, penurdang yang

baY"ang,

di wi 1 ayah

S\Jra

pelabuhan TanJung Perak dan

seki

ter'utamil\ Sdrana pergutJangan.

bay a utara tarr,y", )

(~aeratl

sudah

tidak

~~i1rE'na

mungi-~in

per~gL\dangan ~

tempa t- tempC:1 t

lain~

mengembangkan

urI t.uk

lahan

mak4::t pi 1 i h.:.rt

yang

paling strategis ad_Ian di kawasan Surabaya aarat.

Daerah

Ket1ga,

tC~l'ldhrY!,01.

c0cc,k

ut

SE:'b~1gian

pt..t·l·! 1 tLII"Ii;}an

bt1~iir'

,¥"

~

,_.-.'-: -",,*,

.!!>ewanya.

't anq

Hlti'1'l

diuIILUfH,jk':',11

tE!t"S

l?bu t

djmCln'fiiC1tt~n nil~i

bclliJ.:

~k 0:'11"1

jual

1 "~\\Ji - I i:tgi ~

pe'f,-_tl.,-
l' ,,",,',

maupLtn

t.mah

d.l"!!

d~fj

v ..." _'~--

tanca:h

pergud,;::.,ngafl.

per's<-)a I

i h

per-OLl

untuk

di:1fl

j "d 1

ll~b

tidak

s .."w,-~hnii\ n/a d2m.t..infi.\ ..~~l'.kt."I'1

li;h2
indu;"trl

St.urdniJ

lah<.,4,n pE't"tanian. r'lenllr-

20"!dh

iiLa:

kondisi

~t?lyir!9gd.

Dengan begitll, pemilik

bE=QltLI dirugiLetn jt¥:ti ~·\c:,r-!t":--t-IUBII

t

~

Barat

"""?;' '~'~~'''''''''''H''- ", •• ,~~ 1"'<''''' _"'''''_ "",..-_~~ '''"'"''''''''Y ",_·,,;,v,-

atc\u indLIstri,

di!1ngi~n

unt.l.\~

klH·dng subt"r

Pt;'fII(j~ ~

lc,b:d--I

f1.l1dj ,0-' _"

r/>'

nilai

Surabaya

kawasan

jika tllhf::'mbe-.f"n.j1-i1Fi untuk

fhelflpurl'f~d . "",'4"

dl

gar-am)

tamb~k

(umumnya

tegalan dan tambak

s~wat,

61ih

fL\nq~,.i.

pd l.i 1"19

/C'd'ig

]<~!!drl

di

a

ta~;

7b

Laporan penelitian




(baik ded'*i d~J'f

tanah

tclfl\bak)

e~a;:-

8d~li;"·!

hutC\n kota maupun salfsah

tegalan

Oa.1 al1\

;"'cHiC ang

par'a

perlgL\$~ha~

b~ngun

atau kebijahan tata ruang sebagaimana

barkan

dl ataB, para pemilik tanah

bany,ah

pil

pa:ra

pengl.lsah21

pemili~,

tanah

plHyer-nyd~

di

mempunyai

hecual i harLis menjLtal tanahnyC\

pad a

banter

para

harga

jual

"t,::,u investor.

Paling

dapat tawar menawar soal

itu pun sanqat terb .. tas I:emampuan

tanah,

tan~h

ih~n ~

tidak

dig~m

bergai.ni.ng

sebC:'1b PEfflda. telah memutt\sr·an patokan harga

m~sing--masing

wilayah.

77

Laporan penelitian




KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

Sesucd t«pf; "r.

Sf: Wali Kot .. No. 31 tahlln 1994 yang

fungsi dan per«n kota SLlrabaya

INDAMARDI-GARPAR,

ruaka

mene

sebagai

rene an" tat. rUBng

kota

kota

wilayah odya Surabaya Juga diarahkan pada fungsi

Kota

per~n

tersebllt. Untuk

pokok

~cri~ut~

k~wasan

lindLlng

edgar

buday~'

per"indlletrian,

Sf:-daldjK.An

dan

k~WaSdr)

untuk

hi:i 1

bt!trl kut:

tif)gYl~

camplny

tor i\n;

tri;

Pt'?Tl.Hnah~n

k~wasarl

Barat~

berda·

kepadatc;lr\ ,.-endah ~

fi:\silit.~'=

fasilitds bud,;1\,'a; sub-cit;.! centrt'?~

jasB,

Ltntu~;

dimanfat:iltan

r"uar)g terbL\k~ tlilau; ground;

&

k2,;"lasari SLtrabaya

s ..:~Tkan R1HW SLH"ctbt.'1yt:, 2(.... e-,~

rekr~a$i;

~',omersial;

fa
vjMdu~";

dan

(Ydng terdit-i dari

perdaqangan

p0r-l\mah~n~

kawa

suaka akam

k6w~s~n

Budid~ya

dua

(yang terdiri dari

k_wasan perlindungan terhadap daerah bawahnya,

san perlindungan setempat dan

dar)

struktur

lahan dl Sur"abaya dlmarlfaatkan untuk

per'yguna~j) h~l

rencana

itu~

di

beberap6

sedang

IdpBngan g01'f: hotE:' 1 ;

perkan

pelayant.~n;

m~t-_am;

d;::irl

dan

pusat

indus dis-'

78

Laporan penelitian




PemanfaatEln

trik •

2005

I ahim b'iwdasarkan

ini telah mengalami

RTRW

jika

perubah~n

SurilbaYiR

dibanding~n

dengarl Master Plan Surabaya 2000.

Perubahan tarsabut terutama terjadi pada pemanfaa tan

lahan

huta... hal

kcita f;"''',Lldian dialihtungsikan

berikut:

s:.i~~l ~

hiJ

fUf)g~ikan,

qal !gt:"ln ~

~-,Mlur-6n

t~rl't~ma~

diSHot'tCll

ch:f'1QI-:ln

r:ome~--

rui:tng

makamjl.

s<...::tluran pematusan,

termi rltB 1 •

d~_-tn

ir1du.tri,

keperl~an

DJ.

perda

i,~\tc..

tid~'. ~; L'

t

tfc~'r'sti'd

fUCiIHJ

lahan.,

t'f:-n·ji,'~,i1rt..ctn

!~! i:1 ,

""'(\r!d.l~j

illefflUf!lJ~·)nkt.,rl

untuk

mt:-!I"I\Je!nb~1r.q~'_i:,n

ini

tdfhdl

.:\ t~"'S'

fisik

t j daf.

Kedua~

banyak

Mi.ister F'lc,n

Surabayt?i

~BWdS~fl

Surat)aya

~·'i\V.,':\j.:;<·ln

::-juri:'1bd'y'2l

di dj

b . .'ci.~·. I.w,tuk pert2;flli:-1.n

hut:..;n~-II\\t,,"n ~

kondisi

di

18han

b<.,~ngurl~n

t~'-.~61isdSi' L0rut2jn~

tldar

kaVl-cOI.Sitn

pem~r\f~atan

i .-.:<.ny<..,;

menuY"ut

setid.at:.II'/ct

~

pf::'r·~:.E!'l1jbi."\n{.;.It..1n

Ba.'at

dl..

llntuk

,)erubahao

Pl?i1Id t'..\,

Pf1<;~,~t.r,y,:~

E\ Ct r" ,·:d: •

Sf~~:.lIrlrler'

pertilllbang.an

bE'bf;:,rdP~

PE'f lctlTl.:1 ~

~:(H)I)

rendah.

pel~Y~f18n,

l'"l:=,K('I!:':;lsi!

peru mahan

d2n rJr":,,rUIf)?tlct.n.

Ada

(f-!Ican~

tt~i,

beberapa

yang .ebalumnya unluk sawah/tambak dialih

t.,.~h

pi h2 k

tinggi,

lah.n

itlL, Juga terjadi per"ubal\arl pemantaatarl lahan

S~lllplng

dar"'

tndu=:

2i.l..\,

~It·itllpr- ~

1 \tr-an

pusat

~

untuk

Lmtuk

per"umahan kepadatan

pPt-"'.. i.\ri tor.:Etn

ter"buka

kepadatan

perumah~n

sedang~

ked.atan

:",i;:<.

yang sebelumnya dim.nfaatan

tcin ..: :..hrl/d

1- 2,r'(!ni.."1

ifld:upun

s':5v'i1h/t&.mbat

-:::ebaCJlctll

bE'~:'t.,r~

Y:.LH'",,·UHl

7 e; Laporan penelitian




SLlbLtr.

Pihak yang pal ing diuntngf:an dari perubah,m pem .. n··· 1aatan latla() di at as adalah para investor atau devel

opper.

Hal

ini k .. rena mereka

dapat

membeli

tand.h

dangan hdrga yang sangat murah dan memanfaatkan lahan tersabu t lin tuk

keb~I tLiroan

komerooia 1 ataLI

perdagamgan.

Sad.flgkan plhak yang paling dirllgikan adal"h l~han,

sa.lgat ffilJrah,

harga

dE~n{J2In tCt~sebut

!her"Upa~~i:\rj

menj~\al

terpak5a harus

karerld 'ller'eka

SLtmbef~

pemilik

pi.1dC1hdll

1 ahanrlya

lahan

Uffi\,.\mnya

utama

penghasi 1 an

di\n

.atu

5d.tunye;~

Sementar~

itu~

pih~k

pemanfaatan

menetapkan

yang

taroan

tersebllt adalar. para

Barat

mer,entukan

p~ling

di

;;awaaan

dalam

"I.lrabaya

investor/developer.

H.I!

dj.'Se-bClbk,;;.,n meY'ekt?lAh YClrHJ {(ler"ef'H::21nat'.an d2.n menyu

ini

sLlsn

pembuate1f) Pr'ogran Jangka Menengah PrasClri:\nB

~~~wusar'

Sur-ab~ya

Barat,

sejn~!'tara

IIkons\.ll

fUI'lys;-i

~E:LH,:lg2li

dar,g~:.af·1

DPRD hanya bt?t"'flH'iys.i.

p~t-a

in~estor

Pc·man i aa t

djsuSl.ln dist::tuju~

pilla..-;

lallafl dl

~n

t.....

ol~h

d~yeloper

atau

p~r~

Pt.':'flIda

tanU

tJ~n

pengitw.2\S~

m~ngets-tiiit1kan

di\n DPF:D D.....;ti

h~1n~

pl::?ndidii-.,i.11"1

s:;·e

saj at rencana

Surabaya Barat

irl'/est~r/d~y~lo~er'

UlfiLtlllny'C1 digllni.::IkcH, UfltUY.

ber

tefsebut.

k8W~SBrl

pCtdi.1

t\~nya

Pemda

~:,c·ta

rr

!li::d-hal

--yMng

Kodya

yanq

telah

Surabaya-

bt:-'rlLut~

(PT, SLTA~ SLTP~ SD dan T~:)~

•.H?r'UiTli.

kesehi.1

80

Laporan penelitian




tan

PL\skesmas~

(RS,

peribadatan perk an t.orarl

hiburan

(masjid,

dan

olah raga (golf

(taman

tam~n

distrik),

tungksn

masy~rakat.

B~rat H~':.tl

pc.!j,:,;a.r- ..

taman

taman

nlkreil.si) ,

lingkungan,

tersebut

taman

dip[erhi

pr-asaran

50sial

dimaksudkan untuk

komersi~l~

atau

kepe~tingan

di

kepentingan

peman'fa

ii'll. cJapi\t dilihat dari

untuk keperluan

digL)f~akan

adalah

yang

01 eh in 'lei'S tor Jdeve loper'.,

1 ~han

gur,an

dan

per)etapan rene aha pemanfaatan lahan

Sl'rab~ya

tlI~kal"li5m&

fatan

perkantorOln),

begitu, k.pentingan yang paling

dal~m

kaw8san

mushallah/langgar),

sebagainya.

d~n

Dangan

gereja,

niaga (pasar, pertokoan,

~

Polikinik),

Puskesmas Pemb.antu 1i

umumnyi\

termasuk pemban

keagamCilitn,

kebanyakan

konstimen.

B. Saran-Saran

nC,t~di\(Ee\r'k~rl

4

tiw

toi:-?f

lkut:

dJ 1 1:01 LuL2\i"I 'Et::'tJC"I\]i-Li:

F'er- tamr.1.

DPRD)

tt~ruL\c;Hj

~

datCil di'\n

bebf."~rapa

pe-flf:-liti u,engcl]uk . .: Hl

Peihda Oat l- II

herld~'nya

P£o'11t?liti.::1.n '>jtAng

pn::J:'£::,s

mela~uk~r'

r~\Jd'Ya

S\..trabaYi..

perlinjauan

~ar-an

( tenniilsuk

~embd11

Prograln

Jarsgka Menengah Prasaran Kota Kawasa~ Sur&tJaya

Barat

karena

dalaHI

penggunaar\nya par~ lrtvestor/developer t~rsebut

t~18h

yang

disUSUI) para investor-Jdeve1oper-,

81

Laporan penelitian




menyimpan<;j dan

.

dari ketentL,an y,,,,g .. dOl. Betapapun

Pemda

DPRD Kodya Sur.b.. ya telah mmenyetujuinya.

namU(i

pEfrlu untuk dievi-'luasi ulang •

,

k .. n kontrol

prayak

secara lebih efektif terhadap p.lak ....naan

illvestrjrJdi':'/E'lCtpE'r'~

1h

Jc:~h2\n

pelfiar·,fc..:.ldn

pt'y'}!.\

KQmpr€'hens i'f

~

pemb..ngunan apakah g~\.'i 111C1r,~

ter-uialTli1 Lmtuk

lp lah d i

df,,-./t? 1 r)l-,pOI'

Kpti(la~

dilakukan

oleh

mengontrol

UmlJm dan fasilitas umum yang

keper)tir)gan ()P

y&ng

{:)efTlb~ngL\na,rl

y'.:?1ng

tt:l,71.h

sr:s.U~11

studi

dilakukan

der\qan r"Uf)Car"la

a

ap8l-~c<'h

d1j~njik~n

deng~1n

rencan~{

dis,etuj\Li~

dil':lkukan studi

hhUr.i)I".\SIYYc::.

yang

seslj~i

Vi1IH;I

b<.UH~lIl~1

pi.~r

lanjutan- yang

ter"ltang

oleh

lebit,

pelaksanaan

para

developer:

pemanfa~tan

lahan

sebe

tel.?lh dJ b:'rltukai! Ii'ItaL\ bt'?lullh

8"') Laporan penelitian




DAFTAR PUSTAKA

DeparteJner) Pekerjaar) ljmum~ Direktorat Jendral Cipta Karya, Undang-Undang Republik Indonesia NO, 24 tahun 1992 tentang Penataan Ruang, Direktorat Tata Kata dan Tat. DaeraM, 1992, Djoko

StU CiTtn ,

dalam

~~GtC\

tlBia:s

Prisma~

=.

no ..

R~ksas8

Tahun XXI!,

Eko BL,d1hanjjo. Sejumlah /'fasalah Baf'ldllng" Al L\ffil'll, 1992.

EVE'r's,

Serl)pa

Pemukiman Kota,

dan

Urbanisasi /'Ialaysia,

Siiflon,

PenQantar

Sosiologi Perliotaan,

HcH'"'S', Oietfrt-"

dan Sengketa Tanah di Indonesia Jak.rt.: LP3ES, 1982. Gallion~

Ar-thur+

fL.

dc\n

Jakarta",

tahlln 1992.

Eisne.·rJl

Perancangan Kata, Desain dan Perencanaan Kata, edlsi kelima, jilid 2, Jakarta, Erlangga, 1986.

Hall,

p"ter, Cities of Tammorrow: An Intelectual History of Urban Planning and Design in the TlEnt ieth Century, C",o',b,· i dg,~, Me•• : Basi I Bl ac: k' ••"'I!,.

1 '-79(>.

F'h) ! !1 pM •• Penduduk dan /'fasa Pepan Perko taan, Studi Kasus di 8eberapa Daerah Perkotaan.

Hauser.

'{.:1y~~<.~n

Ja:t'artd! Linnb0rry~

f~obert

Di~,1J'itjutinn H':~dld

Hid lr!r,d

Readings FuturE?

McAU51c\l""

P",ty-ic:k,.

Indof'd?si~,

'JM~ndatinQ

198:."

Urban Eqllaliiy: Ttle

of

t'1unic,ip2~1

~·3er·vices"JI

di::{I~1

Ch02\r1 t?':;, H.

levine

Urban Politics Past,

NC:.'vi YDr k::

JakiH·t~:

OrLlfl'Il'

in

l.~

C:.boy·

LOnUirii1D ~

d~lam

(t?d:... )

Present

~

,

and

1984....

Tanah Perr.otaan dan Rar.yat JII11ata .•

Ur<:,mc.. dli..;,

l/t8S.

AnttH"J:ny M. ~ H?;ppn.?hending the CitYl The View from AbovE, BelDvJ .:.nd be::hind" ~ Urba.n Affairs Quarterly, vnl. 26 r".1. 4 Juni 1991.

H3 Laporan penelitian




Pahl,

R.E.~ "Socia-Political Factors in Resource Allocation", dalajf. O. T Herbert and D.M. Smith (p(ls.), Social Problems and thtil Cit.y, London, Oxford University Press, 1979.

Pemde.

Y,odya

Reneana Tata Ruang Daerah Tingkat I I Surabaya

D.,t1 II SLlrabaya,

Wi.1ayah 2005

Kotamadya

Pemda

Kodya Dati II Surabaya, Master 2000: Evaluasi Kedua, 1992.

Pemda

Kodya Dati II Stlrabaya, Reneana Detail Tata Ruang Kota Unit-unit Pengembangan di Daerah Kawasan Surabaya Parat, 1990/1991.

Penr,d ..

f~Ddy .. nati II Sur'abaya, Program Jangka i'leliengah Prasarana Kota Kawasan Surabaya Barat, 1991

Hahar'dj o.

Perk emba ngan Ftin;.~

JIZ";k8,.'ta:

Kota

Ak Si~ t"...~.

dan

Plan

Surabaya

Permo3so3lahannya,

1983 ~

Ramlan, 'It~ebj.jaksanaan Tata Ruang Perko taan: Siapa membllat dan Menguntltngki:l:n Siapa u d" 1 am Pr ismo3 , no.7, tahun XXIII, Juli 1994.

Surbakti~

Sugal1dhy, Aca, nOperasionalisa",i Penata..n Ruang dan Trilogi Pembangunan", dalam Prisma, no.2, t .. hun XXIII, Februari 1994. Tj~hj~tl

BucJhj [Jan

S~,

jStksanaan no.2~

DorIc-an!:

~

Tanat~1

Tat~

t~hu~

Dulkin~

InJr"on.

Ruang Nasl.onal

H

,

jI

Arahan

dalam

~~ebi

Prismo3,

XXIII, 1;ebrudr1 1994.

BernDrd ~ IOPeren(:anadr, ~":ota d8n Spl?'ulasi di ,Ja:botc.~bekH daldm Prisma, no.2~ tahurl

XXIII, Fabruarl 1994.

vJong:o

k~nneth ~.:.!l "EconCnTlic Cc.lnstraitlt arid Politj.cal Choice in Ur'ban Pol iC'l(f;a~: ingH ~ American Journal of Political Science,! vol.32 no .. l Pebru.3:r-i 11

1988; 27

~rurd

A~Jt\s.h..I'E.

.1..990

Surabaya Pos t Surya~

1(1

~

1i'9'.!,

B4

Laporan penelitian




,•

•

.

•

)lIS3H~ Laporan penelitian



N3.l.VdO

-i


"

PENYUSUNANPROGRAM JANGKA MENENGAH

KAWASAN SURABAYA BARAT

I

PETA

I-----~-l

\,

I

WILAYAH PELAYANAN DAN ZONE PELAYANAN JANGKA PANJANG

l

aAT;.S W1UYAH DEV£!...J:';PER

,--~r..u':.J'!',&;..~~

I

1/

I

h h • • • ~.*_

•.•"".

e:'T':'S .. tASiNC;·M""<:;J~C DEVELOP!;;;;

I

G...t.UXY ALAM SE:.tSS-;-A

2

d;.l.).):y crr-nA P::RQ;.n~

3

l.U:.~

.

CITr':'!...AN:J Sl!RY:"

!)

C:,r,:.!O C?.ANC:;

6

CHRiS KENc.:..N..\ P.tKUWON OH...!.RMA CAN ARTIS:'N

7

,•

SU'R'I"A XR£"'\SI

a

A~HI S:..U.=W~

!l

AFU=':'CA FERv.'!RA

10

!JAhf,~O

II

S;'NGG~R

Otv

v

C?.A:iC:c SAPTO ARGO

BLOK PELAYANAN

VI

. SUMSC:R ,

I

G.AlAXY

RDTRK SURASAYA SARAT

NO GAM6AR

C.22

,

~ UTARA

~.~-I ~ !Jff;{11 ~\

, ,

0

500

SKALA : 50.000

2.000 M

...:::s-

PEI.IERlNTAH KOT:"l.1t..CYA DAEAAH

~."--~

Laporan penelitian

T!~~GKAT

Ii

SURA6AYA



ADLN – PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA -,: ~'.

"~-l

\'

~

\ -,

)

"

,

,.

: )ilS3!l~

Laporan penelitian



N3.lVdf18\f)!


PENYUSUNAN PROGRAM JANGKA MENENGAH

KAWASAN SURABAYA BARAT

PETA

. •1 - - -

RENCANA PENGGUNAAN LAHAN

KETERANGAN

PERU MAHAN KEPAOATAN TINGGl PERUMAHAN KEPAOATAN SEOANG Ii " •• , .

,

: ; :: ...E ; : :.... ~

.,

I

pERU MAHAN t<EPADATAN HUiOAH KOMERSIAL PEm
SALURAN

SAlUMN SEKUNDEn TERMINAL

SUMBER

P.DTRK SURABAYA BARAT

NO GAMBAR

B.9

~ UTARA

~

•

SKALA 1 : 50.000 0

2.000 M

500

•

PEMERINTAH KOTAMADYA DAERAH TINGKAT II

SURABAYA

-Laporan penelitian



Laporan penelitian



"

(

/

;

::: ::..~~

(

\ ~ ..

",'"

," , P\\ ,,,

'.- -,'

'~.

tt:"

----------------------------------------------------------------------------------------~t-,~,-,~,~,~;j:-~~~,~l7,,~~,~,:-~'~,~"~,~",,7,'~,:~;"~·~~'1 ADLN – PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA

I f}~

I I' , '

,~.,,' ! \ \ \

1\' :,. )

i


PENYUSUNAN PROGRAM JANGKA MENENGAH

KAWASAN SURA8AYA 8ARAT

j

FETA

POLA PENGGUNAAN LAHAN TAHUN 1991

-

,~~TE;:tANGAN

-

~~~-~-

.-~.-~.-~.--

0

PEADAGANGAN

':J

"://

III

FASILITAS UMUM

/1

0

INOUSTRII PEAGUOANGAN

®

AnRI

"'/'

PEMUKIMAN

i!lIIIt1TIlJ]]

SAWAH TEGALAN

, "

""- ".,"

~.

'.

(

..

SUM8ER

HASIL SURVEY

NOGAMBAR

B.7

~

SKALA

1: 50.000

,

0

UTARA

e ~

-

500

2.000 M

-

.

;0

PEMERINTAH KOTAMAOYA OAERAH TINGKAT II

Laporan penelitian

SURABAYA

.



,,'


Laporan penelitian



,


I J'

I !

KETERANGAN

[~J;'~tl

PERUMAHAN

KEPAOATM' RENOAH

!::;::::::::::::i

PERU MAHAN

KEPAOATAN

SEOANG

KEPAOATAN TINGG I

&~~

RUAUG",'rERBUKA'HIJAU

fi~$l

REKREASI

k.l-£\%1i1lAPANGAN G('lLF

II~~, CAMPING

GROUND

. . fAS.KOlllERSIAL .

1ll!I!t!iiillllllll ~~~T~~TY ~f'USAT

~OISTRIK

I •

'''H.DTEl

IMAKAM

I~WAOUK

mw=! uam=:j

fAS. BUOA'fA fAS. I'ElAYANAN

]El!;@lj I~DUSTRI PEMERJUTAH OAERAH

rf§

T! !WK AT II

11

KOTAMA DYA

SURABAYA

.•

,z

REHCAHA DETAIL TATA RUANG PENGEMBAHGAN ' KAWASAH SURABAYA BARAT , ' , i

GAMBAR

RENCANA PENGGUNAAN TANAH TANGGAl Laporan penelitian

GAMBAR NO.3. 9 PERUBAHAN KEBIJAKSANAAN PEMANFAATAN ...


ADLN PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA. PERUBAHAN KEBIJAKSANAAN PEMANFAA TAN LAHAN DI KODY A SURABA Y A : y~ Ketua Penelittv

Recommend Documents