ADHD Kai van Hasselt

Urban Finance Instruments Urban Finance Instruments

Ongevraagd Advies III O d Ad i III ADHD 09.11.2010 Kai van Hasselt

Inhoud • • • • •

Externe effecten in de stad Het Seattle Project: doelstellingen en uitgangspunten Collectieve actie, externe effecten en incentives 10 Urban Finance instruments met elkaar vergeleken 10 Urban Finance instruments met elkaar vergeleken Het advies

Seattle Project November 2010

Externe effecten in de stad Externe effecten in de stad •

•

•

Positieve en negatieve externe effecten worden niet of nauwelijks door de markt verhandeld en de overheid heeft traditioneel het monopolie op de toewijzing van deze effecten. Door de aankomende nationale en stedelijke bezuinigingen wordt de roep om innovatief om te gaan met stedelijke planning en ontwikkeling alleen maar groter innovatief om te gaan met stedelijke planning en ontwikkeling alleen maar groter. Advies: Maak meer en bewust gebruik van positieve externe effecten in de ontwikkeling van de stad, zorg voor innovatieve instrumenten om dat door de g , g markt te laten financieren.


Het Seattle Project: d l ll doelstellingen en uitgangspunten •

Het Seattle Project is een gezamelijk onderzoek naar de rol van externe effecten in de bebouwde omgeving en de mogelijkheden om postieve en negatieve externe effecten beter te kunnen waarderen, beheren en verhandelen. Het project werd in het voorjaar van 2009 door Peter Robinett and Kai van Hasselt opgestart.

•

Focus op externe effecten, incentives (prikkels) en collectieve actie.

•

Er zijn verschillende soorten instrumenten beschikbaar: Er zijn verschillende soorten instrumenten beschikbaar: Juridisch, economisch, financieel en fiscaal.

•

Door deze te onderzoeken, streven wij erna om ze meer bekendheid te geven Door deze te onderzoeken streven wij erna om ze meer bekendheid te geven alsmede de mogelijkheden voor toekomstig gebruik te verkennen.


10 urban finance instruments 10 urban finance instruments •

• • • • • • • • • •

Door een vergelijking van de volgende instrumenten zoeken we naar lessen hoe en wanneer we bepaalde UFI’s kunnen inzetten. We kijken naar: 1) Business Improvement Districts, 2) Tax Incremental Financing, 3) Land Banks, 4) Community Development Corporations 4) Community Development Corporations, 5) Tradable Development Rights and Floor Area Ratio Bonuses, 6) Public‐Private Partnerships/Private Finance Initiatives, 7) V l C 7) Value Capture Finance, Fi 8) Special Government Entities, 9) Usage Pricing and 10) Micro‐Finance, ‐Insurance and ‐Incentives. Seattle Project November 2010

Focus op externe effecten, collectieve actie en incentives i i •

•

•

•

Externe effecten zijn economische effecten die door derden worden ervaren bij de productie of consumptie van bepaalde activiteiten. Traditioneel neemt de markt deze effecten niet in acht voor haar prijsbepaling. Als externe effecten wel worden meegenomen, zouden deze een andere balans teweeg brengen voor prijs en kwantiteit. en kwantiteit. Externe effecten kunnen plaatsvinden wanneer een bepaald product of service wordt geproduceerd of geconsumeerd. Verder kunnen externe effecten zowel een positief als negatief van aard zijn. Door collectieve actie en investeringen streven organisaties erna om de socio‐ economische waarde van gebieden een impuls te geven. Het is van belang om een collectief mechanisme te creëren middels welke actie kan worden ondernomen en free riders buiten de deur worden gehouden free riders buiten de deur worden gehouden. Incentives zijn prikkels om mensen en organisaties te motiveren om op een bepaalde manier te opereren. In steden kunnen stimulansen en Incentive g een belangrijke rol spelen in het in overeenstemming brengen van g j p g g Alignment publieke en private belangen. Seattle Project November 2010

Kort overzicht van de 10 stedelijke fi financierings i i i instrumenten: 1. Business Improvement District Definitie: ‘BIDs zijn juridische mechanismen om fondsen te werven om het collectieve beheer van een bepaald gebied mogelijk te maken. 2. Tax Incremental Financing (TIFs) g( ) Definitie: Bij een TIF selecteert de overheid een buurt waarvoor het een garantie verstrekt op de toekomstige inkomsten die het middels vermogensbelasting verwacht binnen te halen. Het kapitaal dat hier uit voort komt, wordt geinvesteerd om de buurt de buurt te verbeteren. Dit verbeteren Dit vormt een incentive voor incentive voor private private investeerders om ook in een gebied te investeren, temeer de overheid de te innen vastgoedbelasting voor een aantal jaren gelijk houdt ipv mee te laten stijgen met de waardeontwikkeling van het gebied. 3. Grondbanken ‐ Land Banks Definitie: Een grondbank is een regionaal publiek‐privaat fonds dat grond aankoopt en beheert om de collectieve doelstellingen van de investeerders te verwezenlijken. verwezenlijken Seattle Project November 2010

Business Improvement Districts, Bryant Park, NYC k


•

4. Community Development Corporations (CDCs) Definitie: Een CDC koopt en ontwikkelt land waarbij het de huizen erop tegen gunstige prijzen verkoopt aan mensen met een laag inkomen. Het CDC behoudt wel de eigendom van het ondergelegen land. Het staat toe dat bewoners activa p terwijlj er minder impulsen p worden ggegeven g aan ggrond speculatie. p opbouwen

•

5. Tradable Development Rights (TDRs) & Floor Area Ratio (FAR) Bonus p g om een bepaald p stuk land Definitie: Een Tradable Development Right is het recht te ontwikkelen hetgeen kan worden gesplitst van de eigendom van het land zelf. De ontwikkelingsrechten kunnen worden verkocht, geruild of op een andere manier worden verhandeld zodat iemand anders deze kan gebruiken op dezelfde op op een andere locatie. 6. Public‐Private Partnership (PPP)/Private Finance Initiative (PFI) Definitie: Een publiek‐privaat partnership is een vennootschap die , j en vergoedingen g g deelt tussen overheid en private p risico’s, verantwoordelijkheden entiteiten. Seattle Project November 2010

Tradable development rights Tradable development rights


Verhandelbare ontwikkelingsrechten in Nederland d l d •

•

• • •

Ze worden reeds in gezet o.a. als stimulans om bedrijventerreinen her te ontwikkelen of te reorganiseren en om te investeren in biodiversiteit en landschapsontwikkeling. Rood voor Groen‐regeling Bouwen in het buitengebied is doorgaans niet toegestaan. De rood voor groen regeling maakt dit bouwen in het buitengebied in een aantal situaties mogelijk mits daar een investering in het landschap tegenover staat. Het gaat om: Ruimte voor ruimte: voor agrariërs om intensieve veehouderij te saneren. Buitengebied in ontwikkeling: kwaliteitsverbetering voor het landschap wordt in bepaalde gevallen beloond met een bouwrecht voor een woning Nieuwe landgoederen: een of meer huizen gebouwd kunnen worden in het buitengebied, in ruil voor een aanzienlijke verbetering van natuur‐ en landschapswaarden. Voorwaarde is dat natuur en bebouwing een geheel zijn en dat het van toegevoegde waarde is voor de omgeving Seattle Project November 2010

Externe effecten kunnen een rol spelen bij het herstructeren van (de markt voor) het herstructeren van (de markt voor) bedrijventereinen Undesired market outcomes

1. Deterioration of industrial estates.

Interventions Type of market failure Adjustments to present institutional order Misprized externalities.

• National i l subsidies b idi for f restructuring industrial estates.

Restructuring the present institutional order • Pricing of externalities.

2. Oversupply of industrial Inelastic I l ti price i response. land.

• Regional co-ordination of i d industrial i l estates planning. l i • • Pricing P i i off externalities. li i Regional price agreements.

3. Low building plot prices and limited number of Non-competitive market. suppliers of industrial land.

• Public private partnership • Reduce the rights of constructions for industrial municipalities to develop estates t t development. d l t i d t i l estates. industrial t t

4. Absence of rental market Non-competitive market. for new industrial property.

• Set up regional development agencies to develop industrial properties properties.

• Pricing of externalities. • Change conditions in tenancy contracts.

Verhandelbare ontwikkelingsrechten © 2009, M.A.M. Dieperink


•

7. Value Capture Finance (VCF) Definitie: Value capture is een manier om de waarde van positieve en (gereduceerde negatieve) externe effecten van projecten te beprijzen en toe te kennen aan het project, een soort private baatbelasting. Door de te verwachte kennen aan het project, een soort private baatbelasting. Door de te verwachte toekomstige positieve omgevingseffecten voor een deel af te romen, kan een project zelf ook mee profiteren van de waardesprong die het verookzaakt.

•

8. Special Government Entity (SGE) Definitie: Een Special Government Entity is een overheids entiteit , die meestal in het leven wordt geroepen om een specitfieke rol en verantwoordelijkheid te het leven wordt geroepen om een specitfieke rol en verantwoordelijkheid te vervullen. Een SGE wordt gefinancierd door een combinatie van heffingen voor speciefieke dienstverlening en belastingen. Deze organisaties opereren op afstand van de traditionele overheids nstanties.


De landschapsveiling De landschapsveiling


•

9. Usage Pricing Definitie: Usage pricing is het proces waarbij gebruikers impliciet of expliciet betalen voor de individuele kosten en externe effecten die ze teweegbrengen bij het gebruik van een collectieve dienst. het gebruik van een collectieve dienst. 10. Micro‐finance, ‐insurance, ‐incentives Definitie: Microfinance is het verstrekken van micro‐kredieten aan individuen of D fi i i Mi fi i h kk i k di i di id f gemeenschappen met een laag inkomen. Relatief hoge leenkosten worden goed gemaakt door vrij hoge rentes en zeer lage wanprestaties op de uitstaande kredieten door de betrokkenheid van de gemeenschap en het aantal klanten. g p Micro‐verzekeringen en –incentives werken vergelijkbaar en stellen mensen in staat op kleinschalige wijze zich tegen bepaalde risico’s te verzekeren of ze voor bepaald gedrag te belonen.


Usage Pricing Usage Pricing


10 Urban Finance instruments vergeleken


Wat voor prikkels worden ingezet? Wat voor prikkels worden ingezet? Finan‐ cieell

Organiat Juridis In orisch h Fiscaall ch h goederen d

TIF's

Ja

Nee

Ja

Ja

Nee

TDR & FAR TDR & FAR

Ja

Nee

Nee

Ja

Ja

BID's

Ja

Ja

Ja

Ja

Nee

PPP & PFI

Ja

Ja

Nee

Ja

Nee

Usage Pricing

Ja

Nee

Ja

Nee

Nee

Landbank

Ja

Ja

Nee

Nee

Ja

Community Dev Corp Community Dev. Corp.

Ja

Ja

Ja

Nee

Nee

Value Capture

Ja

Ja

Ja

Nee

Nee

Micro‐Finance, ‐Insurance

Ja

Ja

Nee

Nee

Nee

Nee

Ja

Nee

Ja

Nee

Spec. Gov. entity


Liberaal tov. gereguleerde omgevingen & privaat tov. publieke & privaat tov publieke entiteiten liberal vs. regulated environment Hoe liberal must it be?: 1 very, 5 illiberal

6

1 is private, 5 is public 1

3.25

TDR & FAR bonus

1

2.25

BID's

2

2 25 2.25

PPP & PFI

3

3

Usage pricing

3

3

Landbank

4

3

Community Dev. Corp

4

1.5

Value capture V l t Micro‐Finance,

4 4

3 1.75

Spec. Gov. entity


5

5

5

5

P Private-Pu blic

TIF's

private‐ p public range g

4

1

3

1

3

4 4

2 4

2

4

1 0 0

2

4

Liberal- Illiberal

6

How urban or developed vs rural is this developing vulnerable to instrument? world corruption? Developed = urban only = 1 1, developing = not vulnerable rural only = 5 5 =1, very=5 TIF's

1.5

1.5

4

TDR & FAR

1

1

5

BID's

2

2

2.5

PPP & PFI

2.5

2.5

4.5

Usage Pricing

2.5

2.5

2

Landbank Community Dev. Corp.

45 4.5

25 2.5

3

2.25

2.5

1.5

Value Capture Value Capture

2

2

2.5

Micro‐Finance, Spec. Gov. entity

4

4

2

2.25


2.25

5

Deve eloped-De eveloping

UFI gebruik: verschillen over de wereld UFI gebruik: verschillen over de wereld 45 4.5

4

4 3.5 3

2.5 2.252.25 2 2 25

25 2.5 2

4.5

1.5

1.5

1

1 0.5 0

0

2

4

Urban-Rural

6

Conclusies van de UFI vergelijking: 6

•

Behalve bij Special Government Entities, is de betrokkenheid van de overheid een vereiste voor juist de meest liberale ontwikkelingsinstrumenten. Zaken die liberale regimes vereisen, hebben een g , overheid nodig.

5

Private-Pu ublic

•

5

4

1

3

1

3

4 4

2 4

2

4

1 0 0

2

4

6

Liberal- il-liberal

•

Zaken die plaatshebben in liberale regimes zijn of p g j het resultaat van de overheid, of tot stand gekomen door volledig aan de overheid voorbij te gaan. Sterkte correlatie tussen het gebruik in stedelijke g g en ontwikkelde omgevingen en voor de mogelijkheden in landelijke en opkomende landen (developing countries & emerging markets) Seattle Project November 2010

4.5

Develo oped-Deve eloping

•

4

4 3.5 3

2.5 2.25 2 25 2 2.25

2.5 2

4.5

1.5

1.5

1

1 05 0.5 0

0

2

4

Urban-Rural

6

Advies aan Den Haag; Advies aan Den Haag; •

Advies: Maak meer en bewust gebruik van positieve externe effecten in de ontwikkeling van de stad, zorg voor innovatieve instrumenten om dat door de markt te laten financieren.

•

Ze kunnen bijdragen aan het oplossen van ongewenste marktsituaties en overproductie van bepaalde ongewenste ruimtelijke goederen. Ze geven een beloning voor die producten en producten die een gunstige werking op de buurt hebben. Het vereist een andere mindset bij de overheid ten aanzien van planning en nodigt marktpartijen uit om op een andere wijze mee te participeren in opgave voor de stedelijke ontwikkeling. t d lijk t ikk li

• •


K i@ hi [email protected] k i l 9 november b 2010 Seattleproject.tumblr.com/

ADHD Kai van Hasselt

Recommend Documents