Actualiteiten rond de eigen woning
Erasmus Universiteit Rotterdam 12 februari 2014 Alumni Mfp
[email protected]
1
Belastbare inkomsten uit eigen woning
Voordeel uit eigen woning Aftrekbare kosten (-/-) Belastbare Inkomen uit eigen woning
2
Tariefsaanpassing aftrek kosten e.w.
• Wet maatregelen woningmarkt 2014: • Voor zover kosten in aftrek worden gebracht tegen tarief 4e schijf: aftrekbaar tegen 51,5% (in 2014) en jaarlijks verlaagd met 0,5% • Voorbeeld: A heeft in 2003 voor € 200.000 een eigen woning gekocht. Geheel gefinancierd met en aflossingsvrije lening van 4,5% en betaalt € 9.000 rente. Zijn eigenwoningforfait is € 1.400 (0,7%). Voor zover de rente in de vierde schijf aftrekbaar is wordt de verschuldigde belasting in box 1 verhoogd met 0,5% van € 9.000. • Geldt ook voor ……..?? • In 2042 is tarief met 14% verlaagd (naar 38%)
3
Nieuwe fiscale spelregels per 1-1-2013 • Nieuwe leningen minimaal annuïtair en volledig aflossen • In maximaal 360 maanden – Jaarlijkse toetsing op 31 december – In bijzondere situaties vindt toetsing binnen dat jaar plaats (bv. bij echtscheiding)
• Aan de aflossingsplicht moet worden voldaan! • De rente van de lineaire hypotheek blijft ook aftrekbaar. • Geen renteaftrek meer voor spaar-, leven-, beleggings-, effecten-, bankspaar- en aflossingsvrije hypotheek. • Uitzondering: Startershypotheek • Familie en dga-hypotheken
4
(Hypotheek)rente eigen woning • Lening is eigenwoningschuld, indien gebruikt voor: – – – – –
Aankoop eigen woning Verbetering of onderhoud eigen woning Afkoop erfpacht, opstal of beklemming Financiering van de kosten van de eigenwoningschuld Restschuld
• Geen eigenwoningschuld: – – – –
Lening om rente eigenwoningschuld te betalen Geldlening aangegaan bij partner Geldlening die is gedefiscaliseerd Geldlening die is aangegaan i.v.m. koop woning van partner voor zover omvang lening groter is dan ews partner voorafgaand de transactie
5
Bijzondere situaties definitie eigen woning
• • • •
Nieuwbouw Verhuizing Echtscheiding Opname in een verpleeg- of verzorgingshuis vanwege medische redenen of ouderdom • Uitzending • Tijdelijke verhuur aan derden • Kamerverhuur
6
Woning te koop sinds
Maximaal in box 1
In box 1 uiterlijk tot
2009
Lopende kalenderjaar + 3 jaar
31-12-2012
2010
Lopende kalenderjaar + 3 jaar
31-12-2013
2011
Lopende kalenderjaar + 3 jaar
31-12-2014
2012
Lopende kalenderjaar + 2 jaar
31-12-2014
2013
Lopende kalenderjaar + 2 jaar
31-12-2015
2014
Lopende kalenderjaar + 2 jaar
31-12-2016
Opgave aflossingsstand
• EWS in 2018 € 183.000 (ontstaan 1-4-2013) • Verkoop woning A voor € 230.000 (1-4-2018) • Aankoop woning B voor € 170.000 (1-4-2018), EWS € 123.000 bij aanvang • Verkoop woning B voor € 200.000 (1-4-2022) • EWS op woning B dan € 108.000 • Aankoop woning C voor € 300.000 (1-4-2022) • Leningen in box 1??
8
Antwoord aflossingsstand • Nieuwe lening in 2018 is € 123.000. Oude lening was € 183.000, dus aflossingsstand (AS) = € 60.000 • Verlopen periode was 60 maanden, resteert 300 maanden • Lening woning C: max in box 1 = € 300.000 -/- € 92.000 (EWR) = € 208.000 • Leningdeel 1: € 108.000, in 252 maanden af te lossen • Leningdeel 2: € 60.000 (AS), in 300 maanden af te lossen (annuïtair) • Leningdeel 3: € 40.000, in 360 maanden af te lossen
• Aflossingsstand (en ewr) vererven onder voorwaarden
9
Blohypotheek
• Wie doet er wat mee? • Wanneer is deze hypotheek handig?
10
Casus Jacqueline
• Jacqueline woont in Drenthe in een eigen woning (woz-waarde € 125.000, ews € 40.000). • Ze verhuist met haar werk meer naar Dordrecht. Gaat daar (voorlopig) huren en houdt haar woning in Drenthe aan. • Fiscale gevolgen?
11
Ondernemer en eigen woning • Startende ondernemer kan woon/werkpand overnemen (niet splitsbaar) • Op balans of in privé?
12
Aftrekbare kosten
• Inperking met jaarlijks een 0,5% extra • Verder weinig wijzigingen – Vererving ewr en aflossingsstand – Energiebespaarlening
• Aandachtspunten in pers of op internet
13
Energiebespaarlening
• Sinds 21 januari 2014 kunnen particuliere huiseigenaren een lening onder relatief gunstige voorwaarden afsluiten via de Energiebespaarlening. Deze lening mag alleen worden gebruikt voor investeringen in energiebesparende voorzieningen in de woning. – SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) een lening aanvragen van tussen de € 2.500 en € 25.000 – De lening is altijd een annuïteitenlening met een looptijd van 7 of 10 jaar – Dit is dan ook de rentevasteperiode – De rentes zijn momenteel 3,4% voor een looptijd van 7 jaar en 3,8% voor 10 jaar
VOLKSKRANT 17 FEBRUARI 2010
Vangnet voor Haagse huiseigenaren •
Van onze verslaggever Wouter Keuning op 16 februari '10, 23:17, bijgewerkt 16 februari 2010 23:21
•
AMSTERDAM - Den Haag gaat als eerste gemeente in Nederland hypotheken overnemen van burgers met financiële problemen. Het plan komt uit de koker van Henk Kool (PvdA), wethouder sociale zaken, werkgelegenheid en economie. In het systeem, dat Haags Vangnet heet, neemt de Gemeentelijke Kredietbank (GBK) van de stad de hypotheek over van huiseigenaren die gedwongen hun huis uit moeten omdat ze hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen. De gemeente betaalt de oorspronkelijke hypotheekverstrekker de executiewaarde van het huis en vraagt de bank in ruil daarvoor de restvordering kwijt te schelden.
•
15
Overdrachtsbelasting
• 2% bij woningen • Een woning in aanbouw is een woning mits de fundering is aangebracht • Kale bouwgrond is dus geen woning (HR 13 december 2013, ECLI:NL:PHR:2013:772)
