ABSTRAK Ubud merupakan salah satu daerah seni di kabupaten Gianyar yang menjadi prioritas kunjungan wisatawan, dimana terdapat tempat wisata seperti monkey forest, bukit campuhan, museum seni dan lain-lain. Tempat untuk menginap menjadi salah satu kebutuhan bagi pengunjung, sehingga banyak investor yang ingin mencari keuntungan dari orang-orang yang berkunjung tersebut terutama di bidang properti. Untuk mencari profit maksimum dibutuhkan suatu analisis mengenai penyediaan bangunan komersial (villa, hotel, dan resort) di kawasan Ubud. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer yang terdiri dari harga lahan di Ubud dan data sekunder yang terdiri dari rencana anggaran biaya (RAB), biaya pemasangan jaringan air bersih, biaya pemasangan jaringan listrik, jumlah pengunjung yang menginap di villa, hotel, dan resort (tahun 20102014), harga sewa villa, hotel, dan resort, data inflasi (tahun 2010-2014), dan luas lahan villa, hotel, dan resort. Untuk mengetahui segmen pasar bangunan komersial dianalisis dengan menggunakan metode trend parabola. Sedangkan untuk memperoleh profit maksimum dianalisis dengan menggunakan metode simpleks. Hasil perhitungan menunjukkan bahwa segmen pasar dari tahun 2010 sampai tahun 2022 mengalami peningkatan yang signifikan dibuktikan dengan jumlah pengunjung yang menginap di villa, hotel, dan resort pada tahun 2010 sebanyak 192.859 orang hingga tahun 2022 dengan jumlah 247.554 orang. Dari ketiga bangunan tersebut (villa, hotel, dan resort), profit maksimum dihasilkan dengan membangun hotel sebanyak 2 unit diatas lahan seluas 2.400 m2 dengan total keuntungan sebesar Rp. 4.608.675.964.038,-. Kata Kunci : alternatif, gedung komersial, profit.
ii
UCAPAN TERIMA KASIH
Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa karena atas karunia-Nya Tugas Akhir yang berjudul “Studi Alternatif Pembangunan Proyek Gedung Komersial Untuk Memperoleh Profit Maksimum” dapat tersusun hingga selesai. Dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini penulis telah melibatkan berbagai pihak, untuk itu tidak lupa ucapan terima kasih penyusun sampaikan kepada Bapak Ir. Nym. Martha Jaya, M.Const.Mgt., Ph.D., GCInstCES sebagai pembimbing I dan Ibu G.A. P Candra Dharmayanti, ST., MSc, Ph.D sebagai pembimbing II yang telah memberikan bimbingan dan masukan-masukan yang membantu selama penyelesaian Tugas Akhir ini, Staff Dosen dan Pegawai di lingkungan Fakultas Teknik Universitas Udayana, kedua orang tua dan kakak saya yang telah mendoakan, memberikan semangat dan dukungan penuh dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini, Cemara Family yang telah memberikan bantuan dan sebagai tempat sharing dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini, Dhita Sulistya yang selalu memberikan masukan-masukan, motivasi dan semangat dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini, Tim Porprof Gianyar yang telah memberikan dispensasi untuk menyelesaikan Tugas Akhir ini, serta semua pihak yang terlibat dalam penyusunan Tugas Akhir ini. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa laporan ini masih jauh dari sempurna, untuk itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun guna penyempurnaan Tugas Akhir ini. Akhir kata penulis mengucapkan terimakasih dan semoga Tugas Akhir ini dapat berguna sebagaimana mestinya dan dapat berguna bagi kita semua.
Denpasar, 10 Juli 2015
Penulis
iii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL .........................................................................................i ABSTRAK .........................................................................................................ii UCAPAN TERIMA KASIH ............................................................................iii DAFTAR ISI ......................................................................................................iv DAFTAR TABEL .............................................................................................vi DAFTAR GAMBAR .........................................................................................viii DAFTAR NOTASI ............................................................................................ix BAB I PENDAHULUAN ..................................................................................1 1.1 Latar Belakang ..............................................................................................1 1.2 Rumusan Masalah .........................................................................................2 1.3 Tujuan Penelitian ..........................................................................................2 1.4 Manfaat Penelitian ........................................................................................2 1.5 Batasan Masalah............................................................................................3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA.......................................................................4 2.1 Pengertian Proyek .........................................................................................4 2.2 Pengertian Proyek Konstruksi .......................................................................4 2.3 Pengertian Bangunan Komersial ...................................................................5 2.4 Pengertian Villa .............................................................................................6 2.5 Pengertian Hotel ............................................................................................7 2.6 Pengertian Resort ..........................................................................................8 2.7 Perbandingan Villa, Hotel, dan Resort ..........................................................9 2.8 Biaya Proyek .................................................................................................10 2.9 Pengertian Properti .......................................................................................11 2.10 Pasar Properti ..............................................................................................11 2.11 Peramalan (forecasting) ..............................................................................13 2.11.1 Metode Trend Linier ................................................................................13 2.11.2 Metode Trend Parabola ...........................................................................14 2.11.3 Metode Trend Eksponensial.....................................................................15 2.12 Program Linier Matematika ........................................................................16 2.12.1 Model Program Linier ..............................................................................17 2.12.2 Analisis Grafik .........................................................................................20 2.12.3 Model Minimisasi ....................................................................................20 2.12.4 Post Optimalitas .......................................................................................20 2.12.5 Transformasi dan Penugasan ...................................................................21 2.12.6 Program Linier Integer .............................................................................21 2.12.7 Program Linier Tujuan .............................................................................21 2.12.8 Metode Simpleks ......................................................................................22 2.13 Pajak-Pajak Yang Terdapat Dalam Proses Jual-Beli Properti ....................26 BAB III METODE PENELITIAN ..................................................................31 3.1 Kerangka Penelitian ......................................................................................31 3.2 Ide..................................................................................................................33 3.3 Penentuan Objek Studi ..................................................................................33 3.4 Studi Pustaka .................................................................................................33 3.5 Pengumpulan Data ........................................................................................33 3.6 Pengolahan Data............................................................................................34
iv
3.7 Analisis Data .................................................................................................34 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ..........................................................36 4.1 Analisis Segmen Pasar Bangunan Komersial (Villa, Hotel, Resort) ............36 4.1.1 Jumlah Pengunjung yang Menginap ..........................................................36 4.1.2 Peramalan Pengunjung yang Menginap .....................................................37 4.1.2.1 Perhitungan Dengan Metode trend Linier...............................................37 4.2.1.2 Perhitungan Dengan Metode trend Parabola .........................................38 4.2.1.3 Perhitungan Dengan Metode trend Exponensial.....................................40 4.1.3 Jumlah Pengunjung yang Menginap Tahun 2010-2022.............................42 4.2 Analisis Profit Maksimum Terhadap Penyediaan Villa, Hotel, dan Resort .....................................................................................................44 4.2.1 Variabel Keputusan ....................................................................................44 4.2.2 Penyusunan Fungsi Tujuan ........................................................................44 4.2.2.1 Pendapatan ..............................................................................................44 4.2.2.2 Pengeluaran .............................................................................................51 4.2.3 Penyusunan Fungsi Batasan .......................................................................59 4.2.4 Perhitungan Dengan Metode Simpleks.......................................................60 BAB V PENUTUP .............................................................................................67 5.1 Simpulan .......................................................................................................67 5.2 Saran ..............................................................................................................67 DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................68 LAMPIRAN A PERHITUNGAN JUMLAH PENGUNJUNG MENGINAP, INFLASI, DAN PENDAPATAN RENCANA ................................................70 LAMPIRAN B HASIL SURVEI .....................................................................77 LAMPIRAN C RENCANA ANGGARAN BIAYA (RAB) DAN GAMBAR RENCANA .....................................................................................80 LAMPIRAN D ARSIP SURAT .......................................................................141
v
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Perbandingan villa, hotel, dan resort ..................................................9 Tabel 2.2 Tabel Simpleks Dalam Bentuk Simbol................................................24 Tabel 4.1 Jumlah pengunjung yang menginap di villa, hotel, dan resort tahun 2010-2014 .....................................................................................36 Tabel 4.2 Perhitungan pengunjung yang menginap dengan metode trend linier...............................................................................................37 Tabel 4.3 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ ...............................................................38 Tabel 4.4 Perhitungan pengunjung yang menginap dengan metode trend parabola.........................................................................................39 Tabel 4.5 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ ...............................................................40 Tabel 4.6 Perhitungan pengunjung yang menginap dengan metode trend exponensial ....................................................................................41 Tabel 4.7 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ ...............................................................41 Tabel 4.8 Perbandingan nilai MAPE dan MAD .................................................42 Tabel 4.9 Proyeksi peningkatan jumlah pengunjung yang menginap di villa, hotel, dan resort. ............................................................................43 Tabel 4.10 Villa ...................................................................................................45 Tabel 4.11 Hotel ..................................................................................................45 Tabel 4.12 Resort ................................................................................................46 Tabel 4.13 Inflasi 5 tahun terakhir ......................................................................46 Tabel 4.14 Perhitungan nilai inflasi dengan metode trend linier ........................47 Tabel 4.15 Peramalan nilai inflasi .......................................................................48 Tabel 4.16 Pendapatan bangunan komersial tahun 2014 ....................................49 Tabel 4.17 Pendapatan rencana villa ...................................................................50 Tabel 4.18 Pendapatan rencana hotel ..................................................................50 Tabel 4.19 Pendapatan rencana resort ................................................................51 Tabel 4.20 Total pendapatan rencana tahun 2022 ...............................................51 Tabel 4.21 Biaya pembangunan villa ..................................................................55 Tabel 4.22 Biaya pembangunan hotel .................................................................55 Tabel 4.23 Biaya pembangunan resort ...............................................................55 Tabel 4.24 Rekapitulasi biaya villa .....................................................................56 Tabel 4.25 Rekapitulasi biaya hotel ....................................................................56 Tabel 4.26 Rekapitulasi biaya resort ..................................................................56 Tabel 4.27 Kombinasi tipe bangunan..................................................................57 Tabel 4.28 Fungsi tujuan .....................................................................................58 Tabel 4.29 Tabel Simpleks Awal .........................................................................61 Tabel 4.30 Tabel Simpleks Kedua .......................................................................63 Tabel 4.31 Tabel Simpleks Ketiga .......................................................................64 Tabel 4.32 Tabel Simpleks Akhir ........................................................................64 Tabel 4.33 Hasil fungsi tujuan ............................................................................65 Tabel B-1 Jumlah Pengunjung yang Menginap di Villa Per Tahun....................77 Tabel B-2 Jumlah Pengunjung yang Menginap di Hotel Per Tahun ..................78 Tabel B-3 Jumlah Pengunjung yang Menginap di Resort Per Tahun .................79 Tabel C-1 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Villa ..............................................80
vi
Tabel C-2 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Hotel .............................................89 Tabel C-3 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Resort ...........................................108
vii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Prosedur penetapan teknik Linear Programming .................................19 Gambar 3.1 Diagram Kerangka Penelitian .........................................................32 Gambar C-1 Site Plan Villa .................................................................................85 Gambar C-2 Denah Villa Lantai Dasar ...............................................................86 Gambar C-3 Denah Villa Lantai 1 ......................................................................87 Gambar C-3 Denah Villa Lantai 2 ......................................................................88 Gambar C-4 Site Plan Hotel................................................................................103 Gambar C-5 Denah Hotel Lantai 1 .....................................................................104 Gambar C-6 Denah Hotel Lantai 2 .....................................................................105 Gambar C-7 Denah Hotel Lantai 3 .....................................................................106 Gambar C-8 Denah Hotel Lantai 4 .....................................................................107 Gambar C-9 Site Plan Resort ..............................................................................136 Gambar C-10 Denah Resort Lantai 1 ..................................................................137 Gambar C-11 Denah Resort Lantai 2 ..................................................................138 Gambar C-12 Denah Resort Lantai 3 ..................................................................139 Gambar C-13 Denah Resort Lantai 4 ..................................................................140
viii
DAFTAR NOTASI Ŷ Y a b c X Z S
: pengunjung pada tahun proyeksi-X : pengunjung tahun ke-X : intercept = pengunjung pada tahun dasar : koefisien = rata-rata pertambahan pengunjung : perubahan tingkat pertumbuhan : periode waktu proyeksi = selisih tahun proyeksi dengan tahun dasar : fungsi tujuan : slack variable (variabel tambahan yang digunakan untuk suatu pertidaksamaan, sehingga dapat mengubah bentuk pertidaksamaan menjadi persamaan)
ix
