Notulen van de Belanghoudersbijeenkomst van Woningbouwvereniging Nieuw-lekkerland, gehouden op 26 mei 2015 in Brede School Het Carillon, Raadhuisplein 1, 2957 RK te Nieuw-Lekkerland. Aanwezig: zie presentielijst
1. Welkom en introductie Mevrouw A. Tukker is verheugd over de opkomst naar aanleiding van de uitnodiging en heet alle aanwezigen van harte welkom. Zij deelt mee dat WBvNL in 2016 60 jaar zal bestaan. De bijeenkomst zal voor een deel terugkijken maar vooral gericht zijn op de toekomst. Vervolgens geeft zij het woord aan mevrouw A. Jakovljevic, Hoofd Verhuur- en bewonerszaken. Onthulling nieuw logo Mevrouw Jakovlevic refereert aan de petit fours die bij binnenkomst bij de koffie werden geserveerd en waarop het huidige logo van WBvNL was afgebeeld. WBvNL heeft een nieuw logo laten ontwerpen dat past bij de nieuwe ontwikkelingen. Het opeten van het huidige logo symboliseert het afscheid daarvan. Het nieuwe logo staat symbool voor het bieden van onderdak in een sfeervol huis, in een groene en waterrijke omgeving, nabij de molens van Kinderdijk, in de gemeente Molenwaard. Het nieuwe logo wordt onthuld en met applaus ontvangen. 2. Presentatie visitatierapport door de visitatiecommissie van EY Mevrouw Tukker refereert aan het feit dat een groot aantal belanghouders heeft meegewerkt aan het visitatieonderzoek. Zij geeft het woord aan de heer M. Nieland en mevrouw E. Mujkanovic-Stocevic van EY om de uitkomsten te presenteren. De presentatie is als volgt opgebouwd: a. Visitatiekader b. Samenvatting eindoordeel in EY visitatie scorekaart c. Presteren naar vermogen, naar governance, naar opgaven en ambities en volgens belanghebbenden. d. Aandachtspunten/adviezen belanghouders. Ad a. Bekeken is/zijn: - of de opgaven en ambities bij elkaar pasten; - de verwachtingen en eisen van de belanghouders; - het financieel toezicht; is WBvNL ‘in control’. - op welke manier wordt invulling gegeven aan de governance. Ad b. EY geeft kwantitatieve scores door middels van kleurencodes. Uit het onderzoek blijkt dat de belanghouders een score geven van lichtblauw (7,1-7,9). De andere scores zijn veelal groen (= 6,0 – 7,0). Verslag belanghoudersbijeenkomst 26 mei 2015
1
Ad c. Gekeken is naar - Financiële controle (kan WBvNL de toekomst aan) - Doelmatigheid (is er een goede verhouding tussen de kosten en de prestaties) - Vermogensinzet (hoe worden de financiën ingezet). De bedrijfslasten van WBvNL blijken hoger dan die van de referentie. Dit is een logisch gevolg van het feit dat WBvNL een kleine corporatie is. Om die reden is het niet als ondoelmatig beoordeeld. Voor governance is gekeken naar de besturing, het intern toezicht (o.a. waarborgen dat er geen vreemde dingen kunnen gebeuren), externe legitimatie (op welke manier worden belanghouders betrokken). Met betrekking tot de prestatieafspraken die zijn gemaakt met de gemeente is bekeken welke zijn behaald. De weging daarvan is 75% want ook andere afspraken met bijvoorbeeld huurders worden hierin meegenomen. Met betrekking tot de ambities is bekeken of deze overeenkomen met de opgaven waar WBvNL voor staat. Ad d. Voor de beoordeling door de belanghouders zijn interviews gehouden op basis van vijf verplichte onderwerpen over maatschappelijk presteren. Daaraan zijn door EY twee onderwerpen toegevoegd omdat niet alle belanghouders zicht hebben op deze vijf onderwerpen. De toegevoegde onderwerpen zijn - ‘relatie en communicatie’ - ‘invloed op beleid’. Typeringen die uit de interviews volgenden zijn: - Kleinschalig - Betrouwbaar - Dienstverlenend - Vriendelijk - Dichtbij de huurders - Korte lijnen - Toegankelijk. Het eindoordeel van de belanghebbenden kan als volgt worden samengevat: 1. De visie is goed maar deze wordt niet altijd uitgedragen. 2. Een betrouwbare partij die samen met de gemeente resultaten realiseert. 3. Kennis delen met collega corporaties is wenselijk. Betreffende de invloed op het beleid door belanghouders waren de uitkomsten: 1. Herstructurering kan sneller 2. Onderbouwing huurverhoging duidelijker onderbouwen. 3. Op het gebied van samenwerking meer initiatief tonen 4. Initiatieven van corporatie meer delen met andere corporaties. 5. Servicekosten sneller afwikkelen. 6. Media opzoeken en de corporatie in de regio op de kaart zetten.
Verslag belanghoudersbijeenkomst 26 mei 2015
2
Een van de aanwezigen vraagt waarom de kwaliteit van de woningen wordt beoordeeld met een 6. De heer Nieland licht toe dat een en ander wordt beoordeeld op het realiseren van de ambities en niet op de kwaliteit van de woningen zelf. Een van de aanwezigen vraagt om een toelichting op het gestelde op pagina 14 van het visitatierapport waar staat dat WBvNL op het gebied van doelmatigheid onvoldoende scoort. De heer Nieland licht toe dat een en ander blijkt uit de uitwerking op pagina 57. Het is het gevolg van de beheerkosten die met een 5 zijn beoordeeld. Een van de aanwezigen refereert aan de punten die voor verbetering vatbaar zijn en wijst erop dat corporaties ook afhankelijk zijn van andere partijen en te maken heeft met ontwikkelingen in de maatschappij. De heer Nieland onderkent dat en bevestigt dat sommige uitkomsten niet helemaal aan de corporatie zelf te wijten zijn. Een van de aanwezigen vraagt naar de opgave voor WBvNL betreffende herstructuring. Mevrouw Tukker deelt mee dat de opgave vooral ligt op het gebied van de transitie van bestaande woningen, met name op het gebied van wonen met zorg en duurzaamheid. De aanwezige wethouder is van mening dat WBvNL een goede troef in handen heeft als het gaat om het personeel. Hij adviseert er zuinig op te zijn en de vernieuwing erin te houden om daarmee de toekomst te waarborgen. Daarnaast onderschrijft hij dat wellicht met wat meer flair naar buiten getreden mag worden. Mevrouw Tukker dankt voor dit advies en deelt mee trots te zijn op het personeel. Wel wijst zij erop dat de corporatie op zoek is naar een goede balans tussen professionaliteit en een kleine organisatie. Een aanwezige afgevaardigde namens de SGP vraagt naar de huidige stand van zaken betreffende de samenwerking met de gemeente Molenwaard, aangezien het rapport een periode beslaat waarin de samenwerking met de gemeente Nieuw-Lekkerland nog aan de orde was. Mevrouw Tukker deelt mee dat de samenwerking met de gemeente als heel goed wordt ervaren. Deze is open en transparant. De heer Nieland en mevrouw E. Mujkanovic danken de belanghouders die hebben bijgedragen aan het visitatieonderzoek.
3. Wat zijn de belangrijkste uitdagingen voor Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland Mevrouw Tukker start met de presentatie. Nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen zijn: Verkleining sociale woningvoorraad (van 2,4 naar 1,6 miljoen woningen) Beperking mogelijkheden corporaties Afroming financiële middelen (door verhuurdersheffing, VPB) Meer regelgeving en toezicht. De belangrijkste uitdagingen zijn: De nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 Verslag belanghoudersbijeenkomst 26 mei 2015
3
-
Betaalbaarheid (de kosten van huurders stijgen maar de inkomsten vrijwel niet) Duurzaamheid (is belangrijk maar kost ook geld) Blijven we werkzaam voor de inkomens boven de € 43.000 (zal intern een discussie over gevoerd worden. Kleine organisatie versus professionaliteit.
De nieuwe Woningwet brengt de volgende wijzigingen met zich met: Een andere relatie met huurders en gemeenten. Scheiden of splitsen van DAEB en niet-DAEB activiteiten. Beperking van het werkterrein. Waarderen op marktwaarde is verplicht (gevolg: andere balansposities.) (Waardering vindt nu plaats op basis van de prijs waarvoor de woning gebouwd is.) Het werkterrein van corporaties wordt kleiner: - in principe alleen nog sociale huurwoningen (huur < € 710); - zeer beperkt maatschappelijke vastgoed (wat er is mag blijven maar onder andere voorwaarden); - beperkte leefbaarheid activiteiten; - alleen maar uitbreiding mogelijk in eigen kerngebied. Mevrouw Jakovljevic vervolgt de prestatie met de regels voor het passend toewijzen: Minimaal 80% van de sociale huurwoningen (< € 710) moet toegewezen worden aan inkomens < € 34.911. - Huishoudens met een huurtoeslag moeten vanaf 01-01-2016 zoveel mogelijk wonen in een huis dat past bij hun inkomen (95%). - Maximaal 10% moet de komende vijf jaar toegewezen worden aan inkomens tussen \ € 34.911 en € 38.950. - Maximaal 10% is vrij toewijsbaar (bedoeld voor urgenten met een hoger inkomen). In de huidige situatie wijst WBvNL 70% passend toe. Dat betekent dat moet worden bijgestuurd met gevolgen voor de huurharmonisatie (huurprijs bij mutatie omlaag?) en de vraag of de doelgroep nog ‘groot’ genoeg is. Mevrouw Tukker vervolgt dat WBvNL altijd dichtbij de kerntaak is gebleven en wil blijven voorzien in betaalbare huisvesting in leefbare wijken voor mensen met een laag inkomen. Onderzocht zal worden of meer woningen afgestoten moeten worden en of de corporatie zich ook moet gaan richten op mensen met een hoger inkomen. De heer Teeuw (A.i. Hoofd Technische Dienst) vervolgt met de activiteiten op het gebied van duurzaamheid. Hij deelt mee dat aan een beleidsnotitie wordt gewerkt betreffende duurzaamheid tot 2020. Vanuit de overheid en door Aedes is aangegeven dat gestreefd moet worden naar een gemiddeld B-label voor huurwoningen. WBvNL heeft de ambitie om een C of B-label te realiseren, voor huurwoningen met een resterende exploitatietijd van respectievelijk 15 en 25 jaar. Momenteel is dit voor de helft van het bezit gerealiseerd. De andere helft heeft een label van D of lager. Aansluitend presenteert de heer Teeuw de transitie van 36 woningen, daterend uit de jaren 20 van de vorige eeuw, naar 24 levensloopbestendige woningen en 11 eengezinswoningen. De beoogde doelgroep van senioren en starters is ook als huurders gerealiseerd.
Verslag belanghoudersbijeenkomst 26 mei 2015
4
Op verzoek van de aannemer is voor een ‘lean’ uitvoering gekozen. Dit was voor beide partijen een experiment. Na 28 dagen bouwen werd de eerste woning opgeleverd. Inmiddels wordt dagelijks een woning opgeleverd en voor huur uitgegeven. Op 5 juni zal de laatste woning opgeleverd worden en is er sprake van een totale doorlooptijd van 63 dagen. Mevrouw Jakovljevic vervolgt met de informatie dat WBvNL zich op kwaliteit laat beoordelen door KWH. In 2014 is een score van 8,2 bereikt. Een van de speerpunten in de strategie van WBvNL is om huurders bij de besluitvorming te betrekken. Dit uit zich in de verenigingsvorm, de inzet van klankbordgroepen en belanghebbenden bij projecten, open overleg met de huurdersvereniging en gemeente. Door de nieuwe Woningwet zullen gemeente en huurders nog meer betrokken gaan worden bij de besluitvorming van corporaties. WBvNL zal zich ervoor blijven inzetten om de bewonersparticipatie binnen de organisatie te implementeren. Mevrouw Tukker sluit de presentatie af met de uitkomst van het in 2014 uitgevoerde onderzoek naar samenwerking met Tablis uit Sliedrecht. De corporaties zullen gaan samenwerking op het gebied van portefeuillestrategie. De andere twee corporaties binnen de gemeente Molenwaard zullen daarbij aansluiten. Interactief programma WBvNl vindt de volgende punten voor de toekomst van belang: - Continuïteit - Klantgerichtheid - Lokale binding - Betrokken medewerkers. Aan de aanwezigen wordt gevraagd in drie groepen een prioriteitstelling aan te geven betreffende de volgende onderwerpen: - Betaalbaarheid - Investeren in duurzaamheid - Huisvesting van de hogere (midden) inkomensgroepen (> € 38.000). De uitkomst van deze prioriteitstelling zal meegenomen worden bij het bepalen van het toekomstige beleid van WBvNL. Het gezelschap wordt in drie groepen verdeeld: De uitkomsten zijn: Ledenraad/Huurdersvereniging/Klankbordgroep/bewonerscommissie, groep 1: 1. Hogere inkomens; huisvesting maar ook betaalbaarheid. - Vrije keuze - Kwaliteit-prijs verhouding - Mensen binnen de gemeente houden. 2. Betaalbaarheid (prijs-kwaliteit verhouding) - Huurders binnen de gemeente houden. 3. Duurzaamheid
Verslag belanghoudersbijeenkomst 26 mei 2015
5
Ledenraad/Huurdersvereniging/Klankbordgroep/bewonerscommissie, groep 2: 1. Betaalbaarheid - Huren worden steeds hoger maar de huizen blijven gelijk. - Van oudere huizen de huur niet meer verhogen - Voorkom schuldsanering van huurders - Aanpassingen aan veranderde omstandigheden van huurders. 2. Investeren in duurzaamheid. 3. Huisvesten van hogere inkomens. Rvc/gemeente/corporaties: 1. Duurzaamheid 2. Betaalbaarheid 3. Huisvesten van 34.000-38.000 Kernoverleg/wijkagent/aannemers/relaties, groep 1: 1. Betaalbaarheid 2. Duurzaamheid 3. Hogere inkomens (10%) Kernoverleg/wijkagent/aannemers/relaties, groep 2: 1. Duurzaamheid 2. Betaalbaarheid 3. Hogere inkomens; hoe pak je scheef wonen aan? (90%)
4. Afsluiting, borrel en informeel contact De bijeenkomst wordt afgesloten met een korte terugblik op 2014 door middel van een filmpje waarin WBvNL zich presenteert, gecombineerd met de belangrijkste resultaten uit het jaarverslag over 2014. Dit filmpje kan op de website van WBvNL bekeken worden.
Bijlagen: -
presentatie EY presentatie WBvNL
Verslag belanghoudersbijeenkomst 26 mei 2015
6
