GAZDASÁG
A városterjeszkedés megfékezése és lakásárak A városterjeszkedés megfékezése egyre nagyobb szerepet kap a földhasznosítás tervezésében, elsősorban a mezőgazdasági területek megőrzésének eszközeként. A város-visszaszorítás lakásárakra gyakorolt hatásvizsgálataiban bizonyított, hogy az ilyen törekvések hatással vannak a földárakra, amire a házépítők nem mindig a beépítési sűrűség növelésével reagálnak. A lakásárak olyan tényezőktől függnek, mint a városvisszaszorítás végrehajtásának stílusa, a helyi lakáspiac, illetve a földtulajdonformák. A lakáspiac keresleti oldala erősebben meghatározhatja az árakat, mint a helyi városterjeszkedés megfékezése. Tárgyszavak: város; növekedés; városterjeszkedés megfékezése; városvisszaszorítási tervek; lakásár; zöldsáv; földár; tervezés.
A város-visszaszorítás célja A városterjeszkedés megfékezésének célja a városi fejlődés térhódításának korlátozása a jól körülírt városi határokon (városterjeszkedési határon, városi határvonalon vagy városi szolgáltatási határon) túl. Számos esetben a városközpontot körülvevő kijelölt övezetek is közvetett visszaszorítási határként szolgálnak. A helyi és regionális földhasznosítási törekvések részeként az Egyesült Államok nagyvárosainak mintegy negyede rendelkezik „város-visszaszorítási tervekkel”. Ezeket a terveket sokan ellenzik, alulértékelve a nyilvánvaló lakásár-inflációt. Mivel a növekedés-ellenőrzésnek és más hasonló földhasználati irányelveknek a lakásárakra gyakorolt hatásaival kapcsolatban számos tanulmány kínál átfogó irodalom-összefoglalást, az alábbiakban csak azokról a tanulmányokról lesz szó, amelyek a városterjeszkedés megfékezésének értelmezését bővítik.
A város-visszaszorítás gazdaságtana A városterjeszkedés megfékezésének lakáspiaci hatásaival foglalkozó irodalmat az elméletkeresés jellemzi. Bár a tanulmányok következetesen azt
állapítják meg, hogy a városterjeszkedés megfékezése (azokon a területeken, ahol előírják azt) hozzájárul a lakásár-inflációhoz, a kutatók között nincs általános egyetértés ezeknek a hatásoknak a természetéről és mérésük megfelelő módjáról.
Elméleti problémák Megszorítók és megengedők A város-visszaszorítás lényegében a fejlődést szabályozza. A fő elméleti kérdés ezért nyilvánvalóan az, hogy miként befolyásolják a szabályozó irányelvek a lakásárakat. Ezt az alapkérdést már több tanulmányban feltették. Az egyikben a nagyvárosi statisztikai területeket - „megszorítónak”, - „átlagosnak” vagy - „megengedőnek” sorolták be annak alapján, ahogyan a beépíthető föld rendelkezésre bocsátásával a növekedést általában fogadják. Kialakítottak egy 10 pontos skálát, ahol -5 a legszigorúbb városi területeket és a +5 a leginkább megengedő városi területeket jelenti. A kutatók úgy találták, hogy a megszorítóbb orientációk magasabb föld- és (feltételezhetően magasabb) lakásárakhoz vezetnek. Egyes kutatók véleménye szerint az átlagos telekár a "leginkább megszorító" városokban 50 659 USD volt, míg a "legkevésbé korlátozó" városokban 23 842 USD. Más kutatók azt vizsgálták, hogy a fejlesztésből természeti (általában víz) és szabályozási kényszer által kivont föld 45 város esetében hogyan befolyásolja a lakásárakat A vizsgálathoz a földárakat a városi földhivatal bocsátotta rendelkezésre. Úgy találták, hogy a különböző kényszerek a lakásárak változásának kb. 40%-át magyarázzák, ezen belül körülbelül háromnegyed rész tulajdonítható a természeti és egynegyed rész a szabályozási kényszereknek. Rugalmas és merev lakásárak A város-visszaszorítás határai azt okozhatják, hogy a lakásépítési görbe befelé tolódik el. A növekvő lakáskereslet ellenére a beépíthető telekszám csökkenése csökkentheti az új lakások számát és növelheti az új lakásoknak a meglévőkhöz viszonyított árát. Ha a "visszaszorított" településeken az új lakások iránti kereslet viszonylag rugalmatlan, az ellátás-visszaszorítás kedvezőtlenül befolyásolja a lakáspiaci árakat. Ha viszont a lakásvásárlók minden további nélkül vehetnek lakást a szomszédos településeken vagy a meglévő lakáspiacon, akkor az ellátás-visszaszorítás összesített hatása a "visszaszorított" településen inkább az új lakások mennyiségét csökkentheti. Ha a lakások
és beépíthető telkek iránti kereslet teljesen rugalmas, az ellátás-visszaszorítás nem eredményez árnövekedést. A lakásár-emelkedések – a lakáspiac rendkívül szegmentált jellege miatt – várhatóan követik az ellátás-visszaszorítási előírásokat. A lakásépítésre alkalmas városi peremterületek csökkenésével, a lakásépítés a lakáspiac legtöbb szegmensében nem lesz jövedelmező és az átlagos lakásárak a magas árfekvésű új lakások túlkínálata miatt emelkednek. A finanszírozható lakásépítés még inkább valószínűtlenné válik, ha a beépíthető telkek a földtulajdonosok kis oligopóliumának kezében koncentrálódnak. Miért emelkednek a lakásárak? Feltételezve, hogy a lakásépítők rugalmasak és a drága földbeszerzéssel takarékoskodni tudnak, a lakásépítők a beépítési sűrűség növelésével tudják tovább folytatni a finanszírozható lakások építését. Sajnos a kizáró övezeti szabályozások gyakran gátolják azt a beépítési sűrűséget, amire a lakáspiac leginkább finanszírozható szegmensének kiszolgálásához szükség lenne. Továbbá a családiház-építők kevéssé ismerik a többlakásos házak piacának dinamikáját és a földárak változását követően képtelenek belépni az új piacokra. Végezetül, ha megfelelő kereslet van a magasabb árfekvésű, többlakásos egységek iránt, a lakásépítők elegendő lakást tudnak építeni, de a finanszírozható egységekből még mindig nem tudnak megfelelő mennyiséget építeni. A lakásárak emelkedésének másik magyarázata, hogy a városterjeszkedés megfékezése oda vezet, hogy a "visszaszorított" lakások keresleti görbéje kifelé tolódik. Ez az eltolódás a szomszédság jelenlétének és közszolgáltatási infrastruktúrának tulajdonítható. Ezek a pozitív külsőségek egyaránt magukba foglalják a helyi és a regionális kényelmi adottságokat. A helyi kényelmi adottságok azokat a térségi előnyöket jelentik, amelyeket főleg a városhatárok mellett élő lakástulajdonosok élveznek. A regionális kényelmi létesítmények a közszolgáltatások és az infrastruktúra fokozott hatékonyságát, valamint azt a helytudatot foglalják magukban, ami a zárt, szomszédos városi formákhoz kapcsolódik és a lakás, valamint a szomszédos kereskedelmi és rekreációs területek közelségnek köszönhetően jobban hozzáférhető. A lakáskereslet rugalmassága meghatározza a lakásellátás fékezésének viszonylagos hatását, a lakásellátás rugalmassága pedig azt határozza meg, hogy a lakáskereslet növekedése milyen mértékben eredményez magasabb lakásárakat ill. gyorsabb építési ütemet. Ha a lakásellátás teljesen rugalmatlan, mint ez a sűrűn beépített belvárosi területeken gyakran előfordul, a lakáskereslet növekedése csak a lakásárak emelkedéséhez vezethet. Másrészt, ha a lakásellátás rugalmas, a lakáskereslet növekedésének következtében a lakásépítési ráta is növekszik.
Néhány kérdés A visszaszorítás lakásárakra gyakorolt hatásának teljes megértéséhez a kutatónak több kérdést kell megválaszolni. – A visszaszorítási határ befolyásolja-e a lakásárakat? – Ha igen, az árnövekedés az ellátásoldali korlátozásoknak vagy a keresletoldali kényelmi létesítményeknek tulajdonítható-e? – Ha az ellátási korlátozások a „vétkesek”, akkor mennyire versenyképes a beépíthető telkek piaca? – Tehát milyen korlátokkal találják szembe magukat a házépítők a nagyobb beépítési sűrűség tekintetében? – Végezetül, mennyire rugalmas a lakáskereslet és kínálat a fékezett városokban? Bár a jelen cikkben vizsgált empirikus tanulmányok sok kérdést tárgyalnak, másokkal még foglalkozni kell.
Módszertani problémák A kínálatoldali hatásokat a keresletoldali hatásoktól a lakásárak és az előállított lakások mennyisége közötti kölcsönhatás vizsgálatával lehet elválasztani. A keresletoldali árnövekedés az előállított egységek mennyiségi növekedését is feltételezik, miközben a kínálatoldali növekedés éppen az ellenkezőjét. A lakáskínálatot gyakran elhanyagolják a város-visszaszorítási tanulmányokban, aminek egyik magyarázata a hedonisztikus módszerekbe vetett túlzott bizalom. A hedonisztikus modell hasznos eszköz a különböző lakás- és szomszédvonzatok lakásárakra gyakorolt hatásának a megértésére, de a modell csekély betekintést kínál az ármozgások és a lakásépítők kibocsátási döntései közötti összefüggésbe. Ez nem a módszer magától értetődő gyengesége, csupán a modellnek nem ez a célja. Egy hasznosabb modell közvetlenül vizsgálná a lakás-beruházási döntésekben jelentkező különbségeket, amelyek a városterjeszkedés megfékezésére vezethetők vissza. Bár ezt a kínálatoldali megközelítést több kutató elfogadta, a lakásellátással foglalkozó irodalom több módszertani akadályt feltételez. 1. A lakásépítők a kereslet vagy a kínálat változásaira nem azonnal válaszolnak a lakásállomány módosításával. A meglévő lakásállomány tartósságának és az új lakásegységek építéséhez szükséges idő következtében a tényleges lakásmennyiség és a kívánatos lakásmennyiség közötti résnek csak egy kis részét szüntetik meg egy éven belül. Ez azt feltételezi, hogy a városterjeszkedés megfékezése lakásépítésre gyakorolt hatása több év alatt alakulhat ki és nehéz elkülöníteni a regionális és országos gazdasági hatásokról.
2. A lakásállománnyal és szolgáltatásokkal kapcsolatban viszonylag kevés megfelelő információ áll rendelkezésre. Bár az Egyesült Államok Építésügyi Nyilvántartása (US Census of Construction) havonta közöl adatokat az új építésekről és felújításokról, a meglévő lakásállomány értékével kapcsolatos adatok hiányosak. Az átlagos lakásértékeket csak tíz évenként publikálják és lehetséges, hogy a Nyilvántartás által alkalmazott értékelési adatok hibái miatt nem tükrözik pontosan a lakásállomány értékét. Sokan vitatják, hogy a lakásállomány-adatok a lakásszolgáltatások tökéletes mércéjét képviselik.
Esettanulmányok A rendelkezésre álló empirikus tanulmányok többsége esettanulmány. Bár ez a megközelítés korlátozza a széleskörű általánosítás lehetőségét, ezen tanulmányok összehasonlítása eléggé átfogó képet kínál a különböző típusú visszaszorítási irányelvek lakásár-dinamikájáról. A város-visszaszorítás önkormányzatok közötti együttműködéssel Egyes kutatók feltételezik, a földhasználati irányelv lakáspiacra gyakorolt hatása aszerint változhat, hogy a városi földterület mekkora része áll egyéni ellenőrzés alatt. Ha ez így van, azt várhatjuk, hogy a helyi városterjeszkedés megfékezése az állami, regionális vagy országos város-visszaszorítási intézkedésektől teljesen eltérően hat a földpiacra. Az 1. táblázat a városterjeszkedés megfékezésének különböző szintű lehetőségeit mutatja be. 1. táblázat A városterjeszkedés megfékezése Szint
Leírás
Példák
Állami városvisszaszorítás
Egyesült Királyság, A város-visszaszorítási programokat az országos politika részeként támogatják és/vagy Korea megkövetelik
Város-visszaszorítás állami rendelkezés alapján
A tagállam által előírt és az önkormányzatok által végrehajtott város-visszaszorítási programok
Államilag támogatott város-visszaszorítás
Olyan város-visszaszorítási programok, ame- Kalifornia (USA) lyeket tagállamok támogatnak és az önkormányzatok hajtanak végre
Helyi városvisszaszorítás
Helyhatóságok által, valamint a helyhatóságok és a regionális vezetés közötti megállapodás alapján végrehajtott helyi visszaszorítási programok
Oregon (USA)
Boulder (Colorado, USA); Brooklyn Park (Minnesota, USA)
Anglia 1947-ben az Egyesült Királyságban a politikusok megfogalmazták és elfogadták a Város- és vidéktervezési törvényt, azt az irányelvet, amelynek célja a szomszédos városi területektől térben elkülönülő, önkorlátozó új városok létrehozása. A brit esetben a megkülönböztetés elsődleges módja a zöldsáv létrehozása volt, ami egy hatalmas beépítetlen földterület azzal a céllal, hogy a várost körülvegye és a városi terjeszkedést visszafogja. Bár az angol visszaszorítási irányelveket úgy dolgozták ki, hogy azok a legteljesebb mértékben felügyelt, fentről lefelé haladó tervezési rendszert képviseljék, a helyhatóságok továbbra is nagy körültekintéssel járnak el a városi területeken belüli földjuttatásban. Mivel az irányelvek már több mint ötven éve érvényben vannak, a brit visszaszorítás a kutatók számára lehetővé teszi a visszaszorítási irányelvek hosszú távú hatásainak értékelését. A 70-es években a város-visszaszorítást vizsgáló kutatók szerint a brit visszaszorítási rendszer fő hibája a föld- és lakásárak emelkedése volt. A szerzők brit ingatlanfejlesztők tanulmányából származó adatok alapján mutatják be, hogy a telekár az egy egységre jutó, változatlan beépítettségre vonatkozó teljes lakásárhoz viszonyítva erőteljesen emelkedett. ÉszaknyugatAngliában ez az arány az 1960. évi 4-10%-ról 1970-re 20-26%-ra emelkedett; London külterületén pedig az 1960. évi 10-12%-ról 1970-re 25-38%-ra. A szerzők azt a következtetést vonták le, hogy ez a növekedés nagy mértékben a nemzeti és helyi tervezés együttes hatásának tulajdonítható és nem pedig az építési telkek iránti kereslet növekedésének, hiszen a lakáskereslet az 1960as évek második felében jelentősen csökkent. Bár Angliában a telekárak emelkedése szerepet játszhatott a lakásárak emelkedésében, a kutatók azt állítják, hogy az ingatlanfejlesztőknek a lakássűrűség növelésével sikerült a költségeken takarékoskodni. Bár a hektáronkénti földárak 1939 és 1959 között emelkedtek, az egy lakásra jutó telekár a lakásméretek csökkentése következtében állandó maradt. Másképpen fogalmazva, amikor a hektáronkénti árak emelkedtek, a házakat egyre kisebb telkeken, egyre nagyobb sűrűséggel építették. Azonban a brit minimális követelmények sűrűség tekintetében sok esetben eltérnek attól, ami az ingatlanfejlesztő szempontjából gazdaságos lenne, s ez így mesterségesen magas telekárakat eredményez. Esettanulmányok Egy 80-as évek végén készült tanulmány Reading és Darlingon közigazgatási területén hasonlította össze az átlagos lakásárakat és az átlagjövedelmeket. Ez az esettanulmány jó lehetőség volt a korlátozó visszaszorítási irányelvek (Reading) és az építésitelek-ellátás feloldásával végrehajtott rugal-
mas irányelvek (Darlington) közötti különbség becslésére. A kutatók fő megállapítása, hogy a lakásárak és a lakásokat elfoglalók jövedelme Readingben magasabb volt, mint Darlingtonban. A lakásárkülönbséget azonban az eltérő telekfekvésnek tulajdonítják. Hasonló tanulmány készült a 90-es évek végén is, mely a helyben kiadott tervezési engedélyek, a befejezett lakásépítések és lakásárak adatain alapult és képet adott Dél-Cambridge megye és Észak-Hertford megye, valamint Fenland lakáspiaca közötti különbségekről. Az első kettő olyan közigazgatási terület, ahol az építési telkekre szigorú megszorításokat alkalmaznak, az utóbbi pedig olyan, ahol az építésitelek-ellátást rugalmasan kezelik. A tanulmány legfontosabb megállapítása, hogy az egyik térségben a visszaszorítások az árakat nemcsak a visszaszorítás területén nyomták fel, hanem minden területen. A városterjeszkedés megfékezése által kiváltott lakásár-infláció nem csupán a kereslethez képest eltérő telekellátásnak tulajdonítható. A lakásépítések csökkenésével párosuló lakásár-infláció a telekfelszabadítás időzítéséből és a lakáspiaci ciklusok közötti ésszerűtlenségből is származhat. Például, az egyik helyi közigazgatási területen a telekjuttatási korlátozásokat a szomszédos Fenland közigazgatási területen végrehajtott telekjuttatás részben ellensúlyozta, ám a betelepülő ingatlanfejlesztők nem ismerték eléggé Fenland helyi lakáspiacát. A helyi lakáspiac hiányos ismeretében ezek az újonnan betelepülők túlbecsülték a piaci keresletet és csődbe mentek vagy a beruházásokat befejezetlenül ott hagyták, amikor a helyi gazdaság kedvüket szegte. Egy másik tanulmány több mint 90 helyi tervezési kerületet alapul véve, a tervezési irányelveknek a lakáspiac ellátási oldalára gyakorolt hatásait vizsgálta. A földhasznosítás lakásépítésre gyakorolt hatásnak vizsgálata során a kutatók a mutatók két sorozatát fejlesztették ki a telekellátási kényszer számításához: – természetes kényszer, amely a városnegyedek sűrűségét, egy zöldsávváltozót és a teljes beépíthető területet, – irányelvkényszer, amely a helyi irányelvek korlátozásainak mércéit, a felszabadítani tervezett föld mennyiségét és a jóváhagyott beépítési százalékot foglalja magában. Mint várható volt, a zöldsávváltozó, minden egyéb természetes visszaszorítással együtt, a lakásépítést egyénileg és összetételében is csökkenti. Ugyanakkor az irányelvváltozatok sokkal összetettebbek. Ezen utóbbi változók közül néhány egyénileg vagy összetételében jelentéktelen. Néhány egyenletben az összetett változóknak is hátrányos hatása van. A visszaszorítással kapcsolatos irodalom különösen érdekes végeredménye, hogy a helyi földfelszabadítás szintjének csekély hatása van a lakásépítésre vagy a lakásárak csökkenésére. A lakásépítésben a legnagyobb változás közvetlenül azután megy végbe, amikor a föld hozzáférhetővé válik és később ez a hatás je-
lentősen csökken. Hasonló eredményeket állapítottak meg a lakásárak viszonylagos változásában is: a lakásárak földfelszabadítást követő csökkenése inkább kicsi és csak azoknak a háztartásoknak az aránya növekszik kb. 3-6%kal, akik lakást tudnak venni. Hedonisztikus árhatás Viszonylag kevés olyan tanulmány született, amelyik kifejezetten a kényelmi létesítmények hedonisztikus árhatását vizsgálja. Az egyik ilyen azt állapította meg, hogy a közvetlenül egy ingatlan mellett kitűzött beépítetlen terület pozitív hatással van a lakások árára. Ez a megállapítás összeegyeztethető azzal, hogy lakásárak emelkedését a kijelölt kényelmi létesítményekkel magyarázzák. Readingben épp a hedonisztikus árhatás negatív hatását figyelték meg. Ennek egyik lehetséges magyarázata a Readingben alkalmazott megszorító tervezési irányelvek. A magas telekárak miatt az ingatlanfejlesztők a drága telken úgy takarékoskodnak, hogy a meglévő régi lakásegységeknél gyengébb minőségű új lakásegységeket építenek. Ezek a gyengébb minőségű új lakások viszont viszonylag alacsony áron kelnek el. Ezek a tanulmányok azt sugallják, hogy Anglia visszaszorítási irányelveinek mérhető hatása van a lakásépítésre rendelkezésre bocsátott telkekre és hogy ezek a rendelkezésre bocsátási megszigorítások az aránytalanul magas lakásárak fő okozói. A helyi tervező tisztviselők által előírt visszaszorítások negatív hatásait nem lehet könnyen megszüntetni azzal, hogy a helyi irányelveket egyszerűen úgy változtatják meg, hogy több földet értékesítenek.
Szöul, Dél-Korea 1971-ben a dél-koreai kormány elfogadott egy országos fejlesztési tervet, amelynek a koreai háborút követő hatalmas népességgyarapodás kezelése volt a célja. Anglia várostervezési modelljére alapozva, az 1966-ban jóváhagyott helyi tervek és az 1971-ben elfogadott állami törvények egy olyan zöldsáv kijelöléséhez vezettek, ami ma körülfogja Szöul városát. A zöldsávon tilos építkezni, jóllehet a föld nagyrészt magántulajdonban van. Szöul a zöldsáv dél-koreai bevezetését követő népességváltozás következtében érdekes esettanulmányként szolgál. Húsz évvel a dél-koreai zöldsávirányelv elfogadását követően Szöul lakossága 4,7 millióról több mint kétszeresére, 9,7 millióra, népsűrűsége pedig a 31 fő/hektárról 61 fő/hektárra emelkedett. Ez a hatalmas növekedés egyedülálló a zöldsávval rendelkező városok között. Amikor a zöldsávból földet értékesítenek, a városok belső területein csökkennek a földbérleti díjak és a lakásárak. Igaz, egy kilométeres zöldsáv eladása a lakásárak mindössze 2,7%-os csökkenését eredményezte.
A szöuli zöldsáv hatásaival kapcsolatban több tanulmány szolgáltat további bizonyítékot. Egyikük például azt állítja, hogy zöld sávtól való távolság az ingatlan értékének fontos meghatározója. Szöulban ennek a távolságnak a marginális értéke az idő során csökkent. A zöldsávon belüli és zöldsávon kívüli ingatlanértékek közötti különbség vizsgálata során azt állapították meg, hogy a zöldsávtól való távolság marginális értéke a zöldsávon kívül viszonylag stabil. A zöldsávon belül azonban a zöldsávhoz viszonyított távolság marginális hatása egy csúcspontig növekszik és egy idő után a túlnépesedés bekövetkezésekor csökken. Egy másik kutató szerint Szöul zöldsávpolitikája az első években pozitívan hat a tisztán társadalmi előnyökre, de nettó társadalmi költségeket termel, amint a túlnépesedés hatásai jelentősek lesznek. Ezek a tanulmányok feltételezik, hogy Szöul zöldsáv alapú városvisszaszorítási politikája az idő során másképp hat a föld értékére és a lakástulajdonosok és bérbeadók hasznára. A következtetés egyértelmű: a városvisszaszorítási határokat időnként át kell értékelni és ki kell tolni, hogy lehetővé tegyék megfelelő mennyiségű föld értékesítését. Ha elmulasztják a határ időnkénti felülvizsgálatát, a nettó társadalmi előnyöket a túlnépesedéssel és a földjuttatás visszaszorításával együtt járó magasabb társadalmi költségek hatástalanítják.
Oregon állam, USA Az Egyesült Államok egyik legszigorúbb állami földhasználati törvényét Oregon államban vezették be 1973-ban. Itt a terjeszkedés féken tartása és a mezőgazdasági termőterületek megőrzése érdekében a helyi kormányoknak városterjeszkedési határokat kell megállapítani. Oregon esetében azt a kérdést kell vizsgálni, hogy a megfelelő lakásellátás érdekében elfogadott irányelvek befolyásolták-e a lakásépítési kedvet és a lakásár-infláció kézben tartását. Több tanulmány vizsgálta Oregon városterjeszkedési intézkedéseinek földpiacra gyakorolt hatását. Bár viszonylag kevés tanulmány elemezte közvetlenül a lakáspiacot, a rendelkezésre álló adatokból következtethetünk a lakáspiaci hatásokra. Oregonban a város-visszaszorításról készült egyik legrégebbi tanulmány nem állapított meg olyan földárhatásokat, amelyek a városterjeszkedési határ megszabásának tulajdoníthatók, amire a szerzők két lehetséges magyarázatot feltételeznek: – a tanulmány korábban készült, mint ahogy a határ teljes hatásai a földértékben megjelentek volna; – az eredeti határon belül jelentős mennyiségű többlet földet biztosítottak.
Egy másik tanulmány megállapította, hogy a városi föld értéke magasabb, mint a városterjeszkedési határon belül lévő nem városi föld értéke és a városterjeszkedési határon belül lévő nem városi föld értéke magasabb, mint a városterjeszkedési határon kívül lévő nem városi föld értéke. További következtetés, hogy a "közbenső terjeszkedési határ" hasonló hatással van a nem városi földre, de nincs hatással a városi földre. Városi földnek minősül minden olyan föld, ami az érvényes övezetbesorolási előírások szerinti városi sűrűséggel beépíthető. Egy Salemről készült másik tanulmány arra szolgáltat adatokat, hogy a városterjeszkedési határok a lakóövezetbe sorolt földterületekre is hatással lehetnek. Oregon városterjeszkedési határainak a lakáspiacra gyakorolt hatását két további tanulmánya vizsgálta. Ezek a tanulmányok különböző városokban elemezték a többlakásos építkezést és jelentős változásokat tapasztaltak az 1980-as években, a többlakásos házak építését támogató "nagyvárosi lakásépítési szabályozás" elfogadása után épült többlakásos egységekben. A kutatók azt feltételezik, hogy a többlakásos házak építése Oregonban nagyjából megfelel más nyugati városok átlagának. Az új lakások átlagos sűrűsége, főleg az új családi házak esetében alatta marad a tervezett sűrűségnek. A tanulmány készítői szerint Oregon földhasznosítási programja – amelynek fontos részét képezik a városterjeszkedési határok – hatékony volt a város-visszaszorításhoz kapcsolódó ellátásoldali negatív hatások csökkentésében. Érveik alátámasztására elkészítették azt a keresleti és kínálati görbét, amely megmutatja, hogyan részesedik Portland az Egyesült Államok lakáspiacából. Az elemzés 1970-es évek végétől az 1980-as évek végéig ciklikus ársémát és mennyiségi mozgást mutat ki. Bár az 1970-es években úgy az árakban, mint a lakásmennyiségben növekedés következett be, ez elsősorban annak tulajdonítható, hogy ebben az időszakban sok tervet nem vizsgáltak felül olyan szempontból, hogy megfelelnek-e az állami tervezési célkitűzéseknek. Az 1980-as évek elején az Oregonban bekövetkezett recesszió miatt a lakásárak a lakásépítéssel párhuzamosan csökkentek és a lakások iránti kereslet is visszaesett. Amikor az 1980-as évek végén a lakáskereslet fellendült, a viszonylagos árak nem emelkedtek a korábbi szintre. Vagyis az 1980-as évek végén a lakáskínálat elegendő volt ahhoz, hogy a növekvő keresletet az 1970-es éveknél viszonylag alacsonyabb árszinten kielégítse. Jobb mint az országos átlag Bár ezek az adatok csak korlátozottan igazolják, hogy Oregon földhasznosítási programja hatékonyan fékezi a lakásár-inflációt, feltételezi, hogy a regionális gazdasági feltételek sokkal nagyobb hatással vannak a lakáspiacra, mint a helyi korlátozások. A viszonylag magasabb portlandi lakásárak (legalább részben) Oregon állam földhasznosítás-tervezési programjának tulajdo-
níthatók, amely regionális infrastruktúra építését is előirányozta. Összehasonlítva Oregont Georgiával (ahol nincs erőteljes állami fejlesztési program) és az egész Egyesült Államokkal, kiderül hogy Oregon hatékonyabb – a terjeszkedés visszaszorításában, – a mezőgazdasági termőterület megőrzésében, – a közlekedési lehetőségek választékának biztosításában, – a kisebb energiafogyasztásban és – az adónövekedés minimális szinten tartásában. Oregon több szempontból jobb eredményt ér el, mint az egész ország. Egészében véve az oregoni tapasztalat feltételezi, hogy a helyi lakásáremelkedéshez a helyi és regionális infrastruktúraépítés legalább annyira, ha nem nagyobb mértékben járult hozzá, mint a helyi ellátáskorlátozás. Egy másik felmérés az 1991 és 1996 között vizsgálta Portland és az Egyesült Államok nyugati nagyvárosainak lakásárai közti különbségét. A jövedelem, a munkanélküliségi ráta, a klíma és egyéb tényezők meghatározása után nem találtak statisztikailag jelentős összefüggést Portland városterjeszkedési határa és a lakásárak között. A vizsgált időszakban Portlandban tapasztalt gyors ütemű lakásáremelkedés nyilvánvalóan inkább a foglalkoztatottság és jövedelmek gyors növekedésének tulajdonítható, mintsem a városvisszaszorításnak. Portland városában a lakásárak 20 000 USD-vel alacsonyabbak voltak, mint a nyugati városokéi. Azt feltételezik, hogy miközben a város-visszaszorítás önmagában csökkentheti a beépíthető földterületet, a nagyobb lakássűrűség ezt kompenzálhatja.
Kalifornia állam, USA Oregonnal ellentétben Kaliforniában a városterjeszkedés megfékezését gyakran azzal a kifejezett céllal fogadták el, hogy a helyi lakásellátást korlátozzák. A gyorsan fejlődő külvárosi településeken az új építések mennyiségének ellenőrzése érdekében Kaliforniában több helyi kormány különböző típusú terjeszkedésellenőrzést alkalmazott, aminek célja vagy az épített lakások számának közvetlen korlátozása vagy a lakásépítés korlátozása az építési telkek rendelkezésre bocsátásának szabályozásával. Feltételezik, hogy ezek a növekedésellenes helyi szabályozások hozzájárultak ahhoz, hogy Kaliforniában a lakásépítés 1986 és 1990 között 46%-kal csökkent. A városterjeszkedés megfékezése annak a számtalan politikai eszköznek az egyike, amelyeket Kalifornia önkormányzatai a terjeszkedés ellenőrzése érdekében fogadtak el. Oregonnal ellentétben a helyi visszaszorítási programok elfogadása Kaliforniában nem kifejezetten az állami vezetés rendelkezése alapján történt. A visszaszorítási irányelvek elfogadása Kaliforniában elsősorban helyi jelenség, amit bizonyos mértékig az állam támogat azzal, hogy megköveteli egy városi szféra létrehozását.
A kaliforniai helyi visszaszorítási programok vizsgálatát nehezíti a lakásépítést korlátozó kifejezetten helyi politikai célkitűzés. Emiatt a kizárólag a visszaszorítási határ meglétének tulajdonítható gazdasági hatásokat csak óvatosan szabad vizsgálni. Ahány ház, annyi szokás A kaliforniai Petalumában az új lakás ára lényegesen magasabb, mint két olyan szomszédos településen, ahol nem korlátozzák a terjeszkedést. Az olcsó és közepes árfekvésű lakások építése Petalumában a terjeszkedésszabályozás eredményeként csökkent. A San Franciscó-i öböl mentén lévő településekről készült tanulmányok hasonló, a terjeszkedés-szabályozásnak tulajdonítható lakásár-hatást állapítottak meg. A város-visszaszorítás végrehajtási mechanizmusa közvetlen hatással van a lakáspiaci dinamikára. Helyi és országos adatok felhasználásával három nagy kaliforniai város terjeszkedéskezelési programját hasonlították öszsze. A tanulmányban (melynek elsődleges célja nem maguknak a visszaszorítási irányelveknek az összehasonlítása volt) a szóban forgó három települést megkülönböztető kulcstényező a város-visszaszorítási irányelvek végrehajtási módja volt. Rendkívüli eset Sacramento, ahol megengedik a rugalmas határterjeszkedést és a gyakori tervmódosítást. Fresno visszaszorítási irányelvei egységesek abban, hogy az új fejlesztésre kivetett, a meglévő városfejlesztéstől való távolság alapján megállapított díjat vezettek be. San Jose elsősorban egy hagyományos városterjeszkedési határra támaszkodik, amelynek célja nem a terjeszkedés korlátozása, hanem a vidéki földterületek átsorolási arányának lassítása. A terjeszkedésmenedzsment irányelveinek ezek az eltérései mindegyik településen kifejezetten eltérő típusú lakás- és földpiacot teremtenek. Sacramentoban egy versenyen alapuló piac van és a lakásépítők a piacra lépéskor vagy a piac elhagyásakor nem találják szembe magukat korlátokkal. Ennek eredményeként széles ár- és stílusválasztékban kínál lakásokat. Fresno piacán a hivatalos lakásépítők következetesen versenyelőnyt élveznek a piacra újonnan belépőkkel szemben. A fresnoi piac hatása egy adott ártartományban korlátozza a lakásválasztékot. San Joseban a városterjeszkedés megfékezése elsődleges hatása a telekárak emelkedése és így piacbelépési költség okozása minden ingatlanfejlesztő számára. A magasabb telekárak a kis lakásépítőket kiszorították a piacról, növekedett az új lakások ára és mérete. San Joseban a terjeszkedésmenedzsment a lakásár-emelkedés 32-43,4%áért felelős. A viszonylag szigorú városterjeszkedési határral rendelkező Napában a lakásárak az alacsony kereslet következtében csak szerény mértékben emelkedtek. Santa Rosában pedig, ahol elegendő telket biztosítanak lakásépítésre,
a nagy ingatlanfejlesztők spekulatív telekfelhalmozása miatt még mindig nagy a lakásár-infláció. Ezekből a Kaliforniáról készült tanulmányokból a többi tanulmányhoz hasonló általános következtetést lehet levonni: egy város-visszaszorítási irányelv lakásárhatása erősen függ a terjeszkedési határ céljától és végrehajtásától. Ha a határ célja a telekjuttatás megszigorítása, a lakásárak emelkedése várható. Azonban ezeknek a hatásoknak a mértéke függ a fejlesztési költségeknek az új ill. régi ingatlanfejlesztőkre kifejtett hatásától.
Helyi város-visszaszorítási programok A vizsgálatba bevont utolsó visszaszorítási programtípus a tisztán helyi visszaszorítási program, amely állami vagy regionális előírás illetve támogatás nélkül működik. Több ilyen program van. Az itt vizsgált tanulmányok a Brooklyn Park (Minnesota állam, USA) és Boulder (Colorado állam, USA) város-visszaszorítási irányelveire koncentrálnak. Brooklyn Park Az itt készített tanulmány a parlagon álló földek infrastrukturális fejlesztéséről szóló helyi korlátozások elfogadását követő időszakot vizsgálta. Ez egy olyan irányelv, amely a város-terjeszkedési határhoz hasonlóan működik. Az előírás a telkeket a városfejlesztési határhoz viszonyított fekvésük alapján nevezi "beépíthetőnek" vagy "nem beépíthetőnek". A tanulmány fontos megállapításai a beépíthető és nem beépíthető mezőgazdasági parcellák közötti különbségekre és a beépíthető és nem beépíthető "városi parcellák" értékei közötti különbségekre vonatkoznak. Mivel Brooklyn Park csak egy közigazgatási terület a nagyobb városi területen, a szomszédos közigazgatási területeken a földért folyó verseny miatt a földtulajdonosok képtelenek voltak nagyobb bérleti díjakat szedni. Ez a beépíthető föld iránti viszonylag rugalmas keresletet feltételezi. Boulder Az Egyesült Államokban a város-terjeszkedési határok témájában az egyik legkorábbi tanulmányt Boulderben készítették. Hedonisztikus modellt feltételezve azt állapították meg, hogy a földtulajdonosok a zöldsáv széléhez viszonylag közel lévő telkekre felárat számolnak. Ez az eredmény összhangban van a jelen cikkben hivatkozott más tanulmányokkal. Boulder terjeszkedéskezelési politikájának kritikus komponense az egy év alatt épített új lakások számának korlátozása. Bár azt lehetne feltételezni, hogy ez a lakásépítési megszorítás kiküszöböli a finanszírozható lakásépítés problémáját, a nagyobb lakássűrűség ösztönzését szolgáló különböző irányel-
vek és a kis lakások iránti kereslet következtében, az építési korlátozások ellenére megfelelő finanszírozható lakásokat építettek. Mivel a lakásépítők a lakások stílusát és típusát a hatósági költségekkel való takarékoskodás érdekében váltogatják, nem szabad a város-visszaszorítás hatására következtetni anélkül, hogy a teljes lakáspiac dinamikáját vizsgálnánk.
Következtetések és az irányelvek végrehajtása Az állami, állami felhatalmazáson alapuló, államilag támogatott és helyi visszaszorítási programok összehasonlításából különféle következtetéseket lehet levonni. Mindenekelőtt világos, hogy a város-visszaszorítási programok hatással vannak a földárakra, függetlenül attól, hogy hogyan hajtják végre azokat. Mint a fentiekben bemutatott tanulmányok feltételezik, a lakásépítők a magasabb telekárakra nem mindig a beépítési sűrűség növelésével reagálnak. Ha a város-terjeszkedési határon belüli földhasznosítási szabályozások nem engedik meg az ingatlanfejlesztők szempontjából gazdaságos sűrűséget, a város-terjeszkedési határok ténylegesen csökkenthetik az általános beépítési sűrűséget. A szakaszos beépítési formák megszüntetésének gyakran emlegetett város-visszaszorítási céljai ellentétesek lehetnek a beépítési sűrűség fokozásának céljával. A szakaszos beépítési formák hatékony válaszok a magasabb földárakra. Amikor a földhasznosítási szabályozások eléggé rugalmasak ahhoz, hogy a "kihagyott" parcellákon nagyobb sűrűségű beépítést tegyenek lehetővé, a szakaszosság ténylegesen magasabb általános beépítési sűrűséget eredményez. További kutatásra van szükség annak meghatározására, hogy a város-terjeszkedési határok a szakaszos beépítési formák tiltásán keresztül milyen mértékben csökkentik az általános sűrűséget. Ami a lakásárakat illeti, úgy tűnik, hogy a város-visszaszorítás hatásai erősen függnek – a végrehajtás stílusától, – a helyi lakáspiac struktúrájától, – a meglévő földtulajdon-formáktól és – más helyi szabályozások szigorúságától. Kevésbé fontos, hogy a visszaszorítási politika országos, állami támogatású vagy helyi, s a tervezőknek feladata-e a telekellátás aktív figyelése és a szabályozásnak a nagyobb beépítési sűrűség megkönnyítése érdekében történő módosítása. Az angol állami visszaszorítási program árhatása függ a helyi törvényhozás telekértékesítési gyakorlatától. Hasonlóképpen a kaliforniai helyi programok a lakásépítés mennyiségi korlátozásán keresztül nagyban hozzájárulnak a lakásár-inflációhoz. Fontos arra is rámutatni, hogy a lakáspiac keresleti oldala a lakásárak meghatározása szempontjából fontosabb, mint a helyi városterjeszkedés
megfékezése. A lakáskereslet viszonylagos különbségei a lakáspiac olyan alakulásához vezethetnek, ami éppen ellentétes azzal, amit a helyi szabályozások szigorúságának egyszerű vizsgálata alapján várnánk. A lakáskereslet viszonylagos rugalmassága is befolyásolja a lakásárinfláció mértékét. Egyébként azonos feltételek mellett a visszaszorítási politikát folytató településeken magasabbak a lakásárak, ha a település a többi környező közigazgatási területhez viszonyítva eléggé egyedülálló. Ha a többlakásos házak iránt kicsi a kereslet vagy nehéz azokhoz hozzáférni, a lakásépítők a magas telekárakon nem takarékoskodhatnak úgy, hogy nagyobb beépítési sűrűséget alkalmaznak. Hasonlóképpen, ha a városközpont kellemetlenségei (bűnözés, szegény iskolák és szegényes infrastruktúra) olyan "taszítótényezőt" képviselnek, ami a nem városi lakások iránti keresletet növeli, az új lakások árai emelkednek az olyan területeken, ahol a telek olcsóbbnak tűnik, azaz a külvárosokban és a városokon kívül. Jelen cikkből azt a legfontosabb megállapítást lehet levonni, hogy a helyi tervezők fontos szerepet játszanak a város-visszaszorítási politikának tulajdonítható lakásár-infláció a meghatározásában. A gátak közé szorított lakásárinfláció a tervezőktől proaktív intézkedéseket követel. A város-visszaszorítási törekvések részeként szükség lehet telekellátást figyelő rendszerre. Úgy tűnik, hogy a telekellátást figyelő rendszerek egy lépést jelentenek abba az irányba, hogy a városterjeszkedés megszüntetése ne vezessen a finanszírozható lakásépítés megszüntetéséhez. (Jurasits Jánosné) Dawkins, C.J.; Nelson A.C.: Urban containment policies and housing prices: an international comparison with implications for future research. = Land Use Policy, 19. k. 1. sz. 2002. p. 1– 12. Simmie, J.; Olsberg, S.; Tunnell, Ch.: Urban containment and land use planning. = Land Use Policy, 9. k. 1. sz. 1992. p. 36-46.
Válogatás a magyar szakirodalomból Hoffer I.; Vágó J.: Az Innotech műegyetemi innovációs park társaságainak innovációs jellemzői. = Vezetéstudomány, 34. k. 3. sz. 2003. p. 53–60. Ipari parkok – 2002 = Tranzit, 5. k. 2. sz. 2003. p. 14–15. Kapitány Szabó A.: Borsodi régió – lágyuló acél. = Figyelő, 47. k. 10. sz. 2003. márc. 6-12. p. 52-53. Ajtay Sz.; Koren Cs.: Külterületi közúthálózati fejlesztések költség–haszon vizsgálata. = Közúti és mélyépítési szemle, 53. k. 2. sz. 2003. p. 42–49. Nemes G.: Vidékfejlesztés és előcsatlakozási felkészülés Magyarországon. A SAPARDprogram hatásai és mellékhatásai. = Közgazdasági Szemle, 50. k. 1. sz. 2003. p. 6–75.
Bassa L.: Stratégia vagy tragédia? A város marketingföldrajzi megközelítésben. = Utóirat (az Új Magyar Építőművészet melléklete), 2002. 6. sz. p. 6–8 Marosi M.; Szendrő P.; Nagy L.: Újjászülető „békebeli” szállók Pesten. = Új Magyar Építőművészet, 2002. 6. sz. p. 32–37. Tankó Z.: Székelyföldi vállalatok gazdasági és ting&Menedzsment, 36. k. 5–6. sz. 2002. p. 119–128
kulturális
környezete.
=
Marke-
Büki I.: A Büki Gyógyfürdő fejlesztése, vonzerejének növelése. = Magyar Építőipar, 52. k. 9– 10. sz. 2002. p. 246–252. Szántó K.: Bajna, a mezőgazdasági struktúraváltás térségi szellemi központja. = Falu Város Régió, 2002. 8. sz. p. 21–24. Dobos L.; Szelényi Gy.: A helyi önkormányzatok 2001. évi gazdálkodásának eredményeiről. = Pénzügyi Szemle, 57. k. 11. sz. 2002. p. 1007–1035. Varga Gy.: Az agrárgazdaság és a vidék fejlesztésének főbb stratégiai kérdései. = Európai Tükör, 7. k. 5. sz. 2002. p. 39–59. Tanyi A.: A közlekedés külső költségei Nyugat-Európában. = Lélegzet, 12. k. 10. sz. 2002. p. 18–21. Letenyei L.: Helyhez kötött kapcsolatok – Egy társadalmi kapcsolathálókon alapuló magyarázat a földrajzi munkamegosztás kialakulására. = Közgazdasági Szemle, 49. k. 10. sz. 2002. p. 875–888. Egyházy Z.: Az Európai Unió alapjai, és az abból származó lehetséges közúti támogatások. = Közúti és Mélyépítési Szemle, 52. k. 7–8. sz. 2002. p. 287–292. Oláh J.: A vidékgazdaság multiplikálása. = Valóság, 45. k. 6. sz. 2002. p. 95–103. Fenyő Gy.; Szabó Gy.: Irányelvek a birtokrendezések végrehajtásához. = Geodézia és Kartográfia, 65. k. 6. sz. 2002. p. 8–13. Földügy (összeállítás) = Térinformatika, 14. k. 4. sz. 2002. jún. p. 9–22. Nikodémus A.: A Széchenyi-terv ipari park programjainak regionális térszerkezeti hatása. = Falu Város Régió, 2002. 3. sz. p. 3–8. Kalocsai K.; Péter Zs.: Tőkevonzó képesség regionális hatásainak vizsgálata Magyarországon. = Gépgyártás, 42. k. 3. sz. 2002. p. 2–12. Dömsödi Gy.: A földhasználat és a birtokviszonyok alakulása a Kárpát-medencében. = Geodézia és Kartográfia, 65. k. 2. sz. 2002. p. 5–9. Kovács Z.; Micheel, M.; Udvarhelyi G.: A poszt-szocialista városok változó imázsa és a városmarketing lehetőségei Budapest és Lipcse példáján. = Földrajzi Értesítő, 51. k. 1-2. sz. 2002. p. 113–137. Michalkó G.: Az idegenforgalmi régiók gazdaságélénkítő szerepének problematikája. = Földrajzi Értesítő, 51. k. 1-2. sz. 2002. p. 151–165. Schubert G.: Logisztikai központok elhelyezkedése és működési jellemzői a magyar közlekedési hálózatban. = Földrajzi Értesítő, 51. k. 1-2. sz. 2002. p. 167–183.
Locsmándi G.: Földtulajdon és tervezés. A településfejlesztés gazdasági alapú szabályozásának lehetőségei Magyarországon. = Építés- Építészettudomány, 30. k. 1-2. sz. 2002. p. 95–122. Szalavetz A.: Ipari körzetek – a regionális fejlesztés új egységei. = Műhelytanulmányok, 2001. dec. 34. sz. 26 p.
