A) ÚVOD. 1. Znalecký úkol. 2. Použitá metodika ocenění

Vyhotovení č. 4

ZNALECKÝ POSUDEK č. 216-99/2013

Předmět ocenění:

Rekreační domek č.e. 39 s pozemky a příslušenstvím, vše zapsáno na LV 702 v k.ú. Hodkovice nad Mohelkou, obec Boskovice nad Mohelkou, okres Liberec

Adresa nemovitosti:

Rychnovská č.ev. 39 463 42 Hodkovice nad Mohelkou

Účel ocenění:

Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé) pro potřeby exekučního řízení (sp.zn.: 110 Ex 4379/13)

Objednatel:

Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor Husitská 692/3 415 01 Teplice IČ: 67199330, DIČ: CZ7304032879

Datum místního šetření:

09.12.2013

Ocenění provedeno ke dni: 09.12.2013 Tržní hodnota (obvyklá cena) nemovitosti se započtením práv a závad s nemovitostí spojených ke dni ocenění: Ocenění vypracoval:

Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava tel.: 732 831 328 e-mail: [email protected]

V Horní Libchavě dne:

17.12.2013

840 000 Kč

Ocenění obsahuje 22 stran (včetně titulního listu a 8 stran příloh). Objednateli se předává ve 3 tištěných vyhotoveních a 1 x v elektronické podobě.

Strana 1 (celkem 22)

Posudek č. 216-99/2013 – stanovení tržní hodnoty rekreačního domku č.ev. 39 s pozemky a příslušenstvím, Hodkovice nad Mohelkou

Vyhotovení č. 4

A) ÚVOD 1. Znalecký úkol Na základě usnesení č.j.: 110 Ex 4379/13-109 soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, se sídlem Exekutorského úřadu v Teplicích, Husitská 692/3, 415 01 Teplice, je úkolem znalce: a)

ocenit nemovitosti a jejich součásti (spoluvlastnický podíl na nemovitostech a jejich součástech)

b)

určit a ocenit jejich příslušenství

c)

zjistit věcná břemena (VB) a nájemní práva spojená s oceňovanými nemovitostmi, a to se zohledněním zjištěných VB nebo nájemních práv obvyklou cenou, přičemž též jednotlivě uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného VB nebo nájemního práva snížila obvyklá cena nemovitosti oproti stavu, kdy by zjištěným VB nebo nájemním právem oceňované nemovitosti zatíženy nebyly

d)

vyjádřit se, zda považuje výhodu oprávněné osoby z VB za přiměřenou zjištěnému VB a nájemné ze zjištěného nájemního práva za v místě a čase obvyklé a toto náležitě zdůvodnit

Obvyklou cenou se ve smyslu §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

2. Použitá metodika ocenění Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků. 2.2. Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. 2.3. Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro ocenění rekreačního domku s pozemky a příslušenstvím se používá téměř výhradně metoda porovnávací - podle známých realizovaných a inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikuje se na oceňovanou nemovitost.



Vyhotovení č. 4

Závěrem provede znalec odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3. Omezující podmínky a předpoklady 3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření tržní hodnoty. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 3.2. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3.3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 3.4. Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 3.5. Znalecký posudek nemovitosti je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3.6. Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitosti. Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně.



Vyhotovení č. 4

B) NÁLEZ 1. Identifikace nemovitosti Název nemovitosti: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Vlastník stavby: Vlastník pozemků:

rekreační domek č.ev. 39 (skutečné užití k trvalému bydlení) 3427 3426, 3427, 3428 a 3429 Ertl Miroslav (RČ 540523/0754), Rychnovská č.ev. 39, 463 42 Hodkovice nad Mohelkou Ertl Miroslav (RČ 540523/0754), Rychnovská č.ev. 39, 463 42 Hodkovice nad Mohelkou

Katastrální území: List vlastnictví:

Hodkovice nad Mohelkou (640344) 702

Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Počet obyvatel:

Rychnovská č.ev. 39, 463 42 Hodkovice nad Mohelkou Liberecký Liberec (CZ0513) Hodkovice nad Mohelkou (564061) 2 779 (Lexikon měst a obcí; stav k 01.02.2013)

2. Prohlídka nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti se uskutečnila dne 09.12.2013 za přítomnosti majitele – pana Miroslava Ertla.

3. Podklady pro vypracování posudku 3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku 3.1.1. Usnesení Exekutorského úřadu v Teplicích č.j.: 110 Ex 4379/13-109 ze dne 19.11.2013 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručeného prostřednictvím datové schránky dne 20.11.2013 3.1.2. Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha) - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec ze dne 19.11.2013, k.ú. Hodkovice nad Mohelkou, LV 702 3.2. Podklady poskytnuté majitelem nemovitosti 3.2.1. Půdorys 1. NP – bez data pořízení 3.2.2. Smlouva o zřízení věcného břemene braní a čerpání vody ze dne 23.03.1995, č.j. 19010-V 3-724/95, vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne 10.04.1995, právní účinky vkladu 27.03.1995 3.3. Podklady opatřené znalcem 3.3.1. Kopie katastrální mapy (viz příloha) - je použita kopie katastrální mapy z veřejného portálu http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ prokazující stav k datu 09.12.2013. 3.3.2. Fotodokumentace ze dne 09.12.2013 (viz příloha) 3.3.3. Porovnávací databáze cen nemovitostí - www.sreality.cz , archiv znalce 3.3.4. Informace z internetu – především: http://cs.wikipedia.org, http://www.hodkovicenm.cz/



Vyhotovení č. 4

4. Místopis 4.1. Všeobecně Hodkovice nad Mohelkou jsou město na severu Čech ležící v okrese Liberec, v libereckém kraji. Leží asi 10 km jižně od města Liberce a asi 7 km jihozápadně od města Jablonce nad Nisou. Je druhým největším městem Podještědí. Má 2 779 obyvatel. Město na okraji Jičínské pahorkatiny je obklopeno horami Ještědsko-kozákovského hřbetu. Protéká jím řeka Mohelka. Nadmořská výška je 367 m n.m. Město má pět částí (Hodkovice nad Mohelkou, Jílové, Radoňovice, Záskalí a Žďárek) na čtyřech katastrálních územích (Hodkovice nad Mohlekou, Jílové u Hodkovic nad Mohelkou, Radoňovice a Záskalí) o celkové rozloze 1 349 ha. 4.2. Historie Poprvé jsou zmíněny ve 14. století, v knize papežských desátků z roku 1352. Tehdejší osada při kupecké stezce z Lužice do Čech se rozkládala přibližně v místech dnešního náměstí a byla centrem frýdštejnského panství. V 16. století došlo k důležité změně, která ovlivnila další vývoj Hodkovic na celá staletí. Po nezdařeném stavovském odboji roku 1547 byly Hodkovice konfiskovány Adamovi z Vartemberka a spojeny se sousedním panstvím českodubským. Posledním majitelem byl Alain Rohan ze sychrovského zámku až do roku 1945. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. 4.3. Doprava Městem prochází rychlostní silnice R35, ta vede na sever do Liberce a na jih do Turnova. S Libercem mají díky místnímu nádraží také od roku 1859 železniční spojení. Na Hodkovickém autobusovém nádraží staví autobusy na trasách mezi Libercem nebo Jabloncem, a Prahou. Sportovní letiště Hodkovice je využíváno k vyhlídkovým letům. 4.4. Občanská vybavenost Ve městě se nachází pošta, základní a mateřská škola, zdravotnické zařízení, dům s pečovatelskou službou, policejní stanice a základní síť obchodů a služeb. 4.5. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází mimo souvisle zastavěné území asi 1,3 km severně od centra města. Dojezdová vzdálenost činí cca 1,6 km. Přístup k nemovitosti po asfaltové místní komunikaci ulici Rychnovské, z níž odbočuje jen částečně štěrkem zpevněná místní komunikace vedoucí k této a sousedním dvěma nemovitostem. Protože se nemovitost nachází na poměrně příkrém jihovýchodním svahu, je tato komunikace v délce cca 250 m v zimě nesjízdná. Vlastní nemovitost se nachází mimo záplavové území řeky Mohelky (viz. obr.) Mapa záplavových území

5. Popis oceňovaných nemovitostí 5.1. Všeobecně Dům byl podle sdělení majitele postaven v r. 1982. Použité konstrukce, materiály a vybavení tomuto stáří odpovídají. Součástí ocenění jsou: dům s pozemky, venkovní úpravy a porosty na pozemcích o celkové rozloze 1 438 m2. Strana 5 (celkem 22)


Vyhotovení č. 4

5.2. Dům Jedná se o dům, který je částí jižní štítové zdi a částí východní zdi přistavěn k sousední nemovitosti č.p. 340. Celá jeho východní stěna leží na hranici se sousedním pozemkem p.č. 3304. Dům je přízemní se sedlovou střechou se sklonem asi 30°, bez využitelného podkroví. Hřeben střechy je přibližně ve směru S-J. Veškeré konstrukce domu jsou původní. Údržba domu je průměrná. Dům má základní půdorysný rozměr 15,7 x 8,4 m s přístavbou zádveří rozměrů 2,0 x 2,1 m u severní štítové stěny. Celková zastavěná plocha činí 136,08 m2, celkový obestavěný prostor domu je 567 m3. Technický stav domu odpovídá stáří, a běžné údržbě. 5.2.1. Konstrukce a vybavení domu Konstrukce základy izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce stropy krov střešní krytina klempířské konstrukce vnější úprava povrchů vnitřní úprava povrchů schodiště Vybavení okna dveře podlahy obytných místností podlahy nebytových místností vytápění elektro bleskosvod zdroj vody rozvod vody zdroj TUV rozvod plynu kanalizace splašková kanalizace dešťová vybavení kuchyně vybavení koupelny vybavení WC slaboproud ostatní

Provedení betonové pasy asfaltové pásy - dožívající cihelné tl. 30 – 60 cm dřevěné trámové s rovným podhledem dřevěný trámový – sedlová střecha pozinkovaný plech s nátěrem pozinkovaný plech s nátěrem hrubá házená omítka s nátěrem omítky hladké, keramické obklady dřevěné bez podstupnic - půdní Provedení dřevěná dvojitá špaletová hladké sololitové do ocelových zárubní betonová mazanina + PVC nebo koberce, dlažba dlažba keramická, betonová mazanina elektrické přímotopy, lokální na tuhá paliva, otevřený krb v OP 380V není vrtaná studna hl. cca 30 m plastové trubky el. bojler není septik na terén el. sporák se sklokeram. deskou, digestoř, dřez volně stojící lednice sprchový kout, umyvadlo WC splachovací v koupelně není otevřený krb v OP

5.2.2. Dispozice domu 1. NP Vstup do domu je z východní strany do zádveří a z něj dále do chodby. Z chodby je vlevo přístup do koupelny s WC a kuchyně, vpravo do ložnice a přímo do obývacího pokoje. Z obývacího pokoje je vlevo přístupná druhá ložnice a z ní je přístup do skladu (garáže). Z tohoto skladu vedou schody na půdu. Sklad může sloužit i jako garáž – má na západní straně dvoukřídlá plechová vrata.



Vyhotovení č. 4

5.2.3. Výčet a výměry místností Rozměry - u místností se zkoseným Koeficient Podlahová Započitatelná Místnost Podlaží stropem v části nad 1,3 m světlé započ.plochy plocha [m²] plocha [m²] výšky [m] KZp zádveří 1,90*2,00 3,80 1,00 3,80 chodba 1,45*4,30 1,00 6,24 6,24 koupelna s WC 2,85*1,60 4,56 1,00 4,56 kuchyň 2,85*3,70 10,55 1,00 10,55 1.NP ložnice 2,65*4,30 11,40 1,00 11,40 obývací pokoj 22,26 1,00 22,26 4,20*5,30 ložnice 2,85*4,20-1,05*0,3-0,3*1,05 11,34 1,00 11,34 sklad 7,20*4,90 35,28 1,00 35,28 1. NP - celkem 105,43 105,43 Podlahová plocha celkem 105,43 ZAPOČITATELNÁ PLOCHA CELKEM

105,43

5.3. Součásti a příslušenství - venkovní úpravy: vrtaná studna s přípojkou vodovodu, kanalizace se septikem a přípojka elektro, zpevněné plochy, obrubníky, dřevěný chlívek - trvalé porosty: vzrostlé stromy a keře 5.4. Velikosti zastavěných ploch a pozemků Objekt Rodinný dům Parcela p.č. 3426 3427 3428 3429 Pozemky celkem

Půdorysné rozměry [m] 15,70*8,40+2,00*2,10 Druh pozemku zahrada zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost ostatní plocha


2

Zastavěná plocha [m ] 136,08 2 Výměra [m ] 813 321 263 41 1 438


Vyhotovení č. 4

C) OCENĚNÍ 1. Metoda porovnávací: NEMOVITOST Č. 1 Lokalita Hodkovice nad Mohelkou, Záskalí 52 Popis

Užitná plocha 2 m

Zastavěná plocha 2 m

Pozemek 2 m

Požadovaná cena (redukovaná) Kč

105

113

1 388

702 000

Jednotková cena 2 Kč/m Vypočtená Upravená

6 000

6 690 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „zděný dům stojící na vlastním pozemku v klidné části obce Záskalí. Dispozice: předsíň, chodba, kuchyň s jídelnou, čtyři pokoje, sklepní místnost a schodiště do podkroví, v podkroví pokoj a velká půda vodná na přestavbu na bydlení. K domu náleží stodola a ovocná zahrada. Dům je po částečné rekonstrukci v dobrém stavebně-technickém stavu. Je vhodný na trvalé bydlení i rekreaci.“ Připojení na IS: V, K-jímka, P, E 230V Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Triáda realitní kanceláře, s.r.o., Jiráskova 133, 51101 Turnov, za částku 780 000,- Kč – po zkrácení 10% činí 702 000,- Kč. Zdroj: www.sreality.cz, ID:N5825, datum vložení neudán, aktualizace „včera“

Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

NEMOVITOST Č. 2 Lokalita Hodkovice nad Mohelkou, Českodubská 730 Popis

absolutní vlastnictví VB – braní a čerpání vody plochy bydlení ano exekuce + +

-

-

absolutní vlastnictví nezjištěna plochy bydlení ano exekuce

polosamota průměrná dobrý standard dobrá dobrý 105 m2 1 438 m2 - protáhlý svažitý JV V-vrtaná studna, K-jímka, E autobus, vlak nezp. cesta -

0,97 řídce osídlená průměrná 1,1 před rekonstrukcí 1,1 podstandard (částečné) dobrá dobrý 154 m2 1 388 m2 0,95 mírně svažitý JV V, K-jímka, E autobus, vlak 0,9 dobrá – asfaltová MK 0,9 stodola

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m


50

95

1 583

1 125 000


13 100

22 500 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „rodinný dům - chalupa 2+1 v původním stavu před rekonstrukcí v Hodkovicích nad Mohelkou. Celková plocha pozemku 1583 m2, zastavěná plocha 95 m2. V a plyn na pozemku. Poloha domu je 500 metrů od náměstí. U domu je velká zahrada s mnoha vzrostlými stromy, kterou lze využít jako další stavební parcelu.“ Připojení na IS: V, K-jímka, E 400V Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 110 00 Praha, za částku 1 250 000,- Kč – po redukci druhem transakce - 10% činí 1 125 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID:364064, datum vložení neudán,aktualizace „včera“



Vyhotovení č. 4 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

NEMOVITOST Č. 3 Lokalita Sychrov, Sedlejovice 14 Popis

+ + +

-

absolutní vlastnictví VB – braní a čerpání vody plochy bydlení ano exekuce

absolutní vlastnictví nejsou plochy bydlení ano 0,95 nejsou


0,8 1,05 1,2 1,1

lepší horší před rekonstrukcí – starší objekt podstandard dobrá dobrý 0,95 50 m2 0,8 1 583 m2 - lichoběžníkovitý 0,9 mírně svažitý 0,9 V, P, K-jímka, E autobus, vlak 0,9 dobrá -

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m


125

75

698

1 560 000


7 100

12 480 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „RD po částečné rekonstrukci nedaleko Turnova, v obci Sychrov - Sedlejovicích. Samostatně stojící dům s dispozicí 5+1 se nachází na velmi klidném místě, v blízkosti zámku Sychrov. Dispozičně: 1.PP: kamenný klenutý sklep, 1.NP: vstup do domu, vstupní chodba se schodištěm, kuchyň s jídelnou, velký obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, spíž, kotelna, uhelna, 2.NP: tři pokoje (z jednoho pokoje možno vybudovat kuchyň - voda, odpady), tři komory. Z domu je krásný výhled, vesnice je obklopena lesy. U domu je menší oplocená zahrada o výměře 698 m2. El. 230/400 V, voda veřejný vodovodní řad, teplá vodu zajišťuje kombi bojler, vytápění ústřední na tuhá paliva a ústřední elektrické, kanalizace - septik. Dům má novou fasádu, nová plast. okna, podkroví kompletně zatepleno. Na pozemku garáž. Dům je vhodný na trvalé bydlení i rekreaci.“ Připojení na IS: V, K do septiku, E 400V Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře RE/MAX Gold, Dvorská 4950/8, 466 01 Jablonec nad Nisou, za částku 1 640 000,- Kč (bez provize RK) – po redukci druhem transakce - 5% činí 1 560 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID:040-N0154, datum vložení neudán, aktualizace 15.12.2013 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

-

+ + -

-


absolutní vlastnictví nejsou plochy bydlení ano 0,95 nejsou


0,9 dobrá 0,9 dobrá 0,85 po část. rekonstrukci (okna, fasáda) standard dobrá 1,03 omezený 125 m2 1,05 698 m2 - nepravidelný 0,9 mírně svažitý V , K – jímka, E autobus, vlak 0,9 dobrá -



Vyhotovení č. 4

NEMOVITOST Č. 4

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m


Lokalita Český Dub, 130 240 2 307 2 420 000 Loukovičky Popis Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „RD 3+1 o CP 2 307 m². Dům je v původním udržovaném stavu, podsklepený, 2xgaráž. Vytápění domu je přes plynový kotel s možností kombinací kamen na tuhá paliva. V roce 2000 byla provedena výměna střešní krytiny. 1.NP: vstupní chodba ,kuchyň, komora na potraviny, obývací pokoj, ložnice, WC a koupelna. V 2.NP je ještě jedna místnost a prostor, z kterého lze vybudovat další obytné místnosti. Zahrada je mírně svažitá, udržovaná. Velmi hezké a klidné místo. Liberec 15km.“ Připojení na IS: V, K-jímka, P, E Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Dumrealit.cz, Svornosti 985/8, 150 00 Praha, za částku 2 690 000,- Kč – po redukci druhem transakce 10% činí 2 420 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz,ID:533701,datum vložení neudán, aktualizace 12.12.2013


11 200

18 600 Foto

Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

-

+ -


absolutní vlastnictví nezjištěna plochy bydlení ano 0,95 nezjištěna


obdobná průměrná dobrý standard dobrá dobrý 130 m2 0,9 2 307 m2 svažitý 0,95 V, K-jímka, P, E 1,03 autobus 0,9 dobrá 0,8 2 x garáž

Rekapitulace porovnávaných nemovitostí NEMOVITOST Č. 1

1. 2.

3. 4.

Lokalita OCEŇOVANÁ NEMOVITOST Hodkovice nad Mohelkou, Záskalí 52 Hodkovice nad Mohelkou, Českodubská 730 Sychrov, Sedlejovice 14 Český Dub, Loukovičky

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m



105

136

1 438

105

113

1 388

702 000

6 690

6 000

50

95

1 583

1 125 000

22 500

13 100

125

75

698

1 476 000

12 480

7 100

130

240

2 307

2 420 000

18 600

11 200

Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitostí volím porovnávací hodnotu ve výši 8 000,- Kč/m2.



Vyhotovení č. 4

Porovnávací hodnota Dům č.p. 22 započitatelná plocha porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem

105 m² 8 000 Kč/m² 840 000 Kč

POROVNÁVACÍ HODNOTA CELKEM - ZAOKROUHLENO


840 000 Kč


Vyhotovení č. 4

D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) majetku je stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

1. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu Oceňovaný rekreační domek, který je využíván k trvalému bydlení jako rodinný dům je s ohledem na svoji velikost a polohu obtížněji obchodovatelný.

2. Vyhodnocení rizik nemovitosti + je zapsána na LV, údaje v něm souhlasí se skutečným stavem + právní vztahy nejsou dotčeny změnou + není na pozemku jiného vlastníka + není ve spoluvlastnictví + po právní stránce je zajištěn bezproblémový přístup + je zřízeno věcné břemeno ve prospěch nemovitosti - je zřízeno zástavní právo smluvní, soudcovské a exekutorské, nařízena exekuce a vydán exekuční příkaz k prodeji + nenachází se v záplavovém území + z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití domu - dům je zkolaudován jako objekt rodinné rekreace, je užívána k trvalému bydlení - dům není zateplen a vyžaduje rekonstrukci

3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad spojených s oceňovanou nemovitostí 3.1. Věcná břemena Na LV je zapsáno věcné břemeno braní a čerpání vody ze studně na parcele p.č. 3533 pro parcelu p.č. 3428 Toto právo nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti, jelikož nemovitost je již zásobována z vlastní studny (vrtu). 3.2. Zástavní právo Na LV jsou zapsána zástavní práva smluvní, soudcovské a exekutorské Zástavní práva se nezapočítávají do obvyklé ceny práv a závad. 3.3. Exekuční řízení Na LV je zapsán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad. 3.4. Nájemní smlouvy Znalci nebyly předloženy žádné nájemní smlouvy na oceňovanou nemovitost. Závady z titulu nájemních smluv nejsou.



Vyhotovení č. 4

Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) práv a závad s nemovitostí - rekreačním domkem č.ev. 39 na pozemku p.č. 3427 a pozemky p.č. 3426, 3427, 3428 a 3429 se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Hodkovice nad Mohelkou, obec Hodkovice nad Mohelkou, okres Liberec kraj Liberecký spojených ke dni 09.12.2013 ve výši:

0,- Kč Slovy: Nula korun českých

4. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitosti: - rekreačního domku č.ev. 39 na pozemku p.č. 3427 a pozemků p.č. 3426, 3427, 3428 a 3429 se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Hodkovice nad Mohelkou, obec Hodkovice nad Mohelkou, okres Liberec kraj Liberecký se započtením práv a závad s nemovitostí spojených ke dni 09.12.2013 ve výši:

840 000,- Kč Slovy: Osmsetčtyřicettisíc korun českých V Horní Libchavě, dne 17.12.2013 Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava telefon: 732 831 328 e-mail: [email protected]

E) ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem Spr 4115/89 ze dne 1.11.1989 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl. spec. nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 216-99/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 201399216



Vyhotovení č. 4

F) PŘÍLOHY 1. 2. 3. 4.

počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí – LV 702 .................................................................................. 3 Snímek katastrální mapy ......................................................................................................... 1 Mapa oblasti ............................................................................................................................ 2 Fotodokumentace .................................................................................................................... 2



Vyhotovení č. 4

1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 702 ze dne 19.11.2013 – str.1



Vyhotovení č. 4

1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 702 ze dne 19.11.2013 – str.2



Vyhotovení č. 4

1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 702 ze dne 19.11.2013 – str. 3



Vyhotovení č. 4

2. Snímek katastrální mapy



Vyhotovení č. 4

3. Mapa oblasti – širší vztahy – poloha nemovitosti v okrese (zdroj: www.mapy.cz)

3. Mapa oblasti – širší vztahy – poloha nemovitosti ve městě (zdroj: www.mapy.cz)



Vyhotovení č. 4

3. Mapa oblasti – letecká – poloha nemovitosti v části města (zdroj: www.mapy.cz)

3. Mapa oblasti – letecká – poloha nemovitosti v ulici (zdroj: www.mapy.cz)



Vyhotovení č. 4

4.

Fotodokumentace pořízená znalcem dne 09.12.2013

Přístupová cesta od ul. Rychnovské



Nemovitost od přístupové komunikace

Nemovitost od přístupové komunikace

1.NP - chodba

1. NP – koupelna s WC



Vyhotovení č. 4

1.NP – ložnice

1. NP - ložnice

1. NP - kuchyň

1. NP - kuchyň

1. NP – obývací pokoj

Půda

1. NP - sklad

1. NP – sklad – vstupní vrata


A) ÚVOD. 1. Znalecký úkol. 2. Použitá metodika ocenění

Recommend Documents