A Q1 INGATLANFEJLESZTŐ BEFEKTETÉSI ALAP

2016. féléves jelentés

Q1 Ingatlanfejlesztő Alap

QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. 1042 Budapest, Árpád út 48-50. www.quaestor.hu

A Q1 INGATLANFEJLESZTŐ BEFEKTETÉSI ALAP

2016. I. féléves jelentése

1.



Alapinformációk Nettó eszközérték Forgalomban lévő befektetési jegyek száma Árfolyam (egy jegyre jutó nettó eszközérték)

2016.06.30. 1 104 341 119 Ft 1 357 166 701 0,813711 Ft

Eszközmegoszlás Állampapírok Más hitelviszonyt megtestesítő papírok Ingatlanok Befektetési jegyek Egyéb eszközök Betétek, pénzeszközök Követelések Kötelezettségek Vagyonkimutatás Átruházható értékpapírok Banki egyenlegek Ingatlanok Egyéb eszközök Összes eszköz Kötelezettségek Nettó eszközérték Elmúlt évek hozamai Q1 Ingatlanfejlesztési Alap

Q1 Ingatlanfejlesztési Árfolyam Nettó eszközérték

2016.06.30. 119 903 760 Ft 0 Ft 981 555 983 Ft 0 Ft 0 Ft 14 855 162 Ft 0 Ft -11 973 786 Ft

2015.12.30. 99 844 700 9,05% 18 287 758 1,66% 984 650 415 89,29% 0 0,00% 1 102 782 873 100,00% -11 375 026 1 091 407 847 2015 -26,44%

2014 -2,82%

2016.06.30. 119 903 760 10,74% 14 855 162 1,33% 981 555 983 87,93% 0 0,00% 1 116 314 905 89,26% -11 973 786 1 104 341 119 2013 -5,97%

2012 -1,58%

A befektetési alap nettó eszközértékei (Ft) 2012.12.28 2013.12.30 2014.12.30 2015.12.30 1,196453 1,125009 1,093229 0,804181 1 557 113 252 1 485 810 982 1 484 504 090 1 091 407 847

Ingatlanportfolió jellemzői Adott időszakra vonatkozó nettó bérleti díj Bérbeadottság Ingatlanjövedelmezőség

2011 -1,70%

2016.06.30 0,813711 1 104 341 119

2016.06.30. 3 599 533 Ft 63,32% 1,08%

2

Fajlagos bérletidíj-bevétel (Ft/m )

28 Ft

2

Fajlagos ingatlanérték (Ft/m ) Ingatlanok piaci értékének változása

4 800 Ft 0,72%

Ingatlanportfolió jellemzői Az ingatlanportfolió aránya 2015.12.30-án 2016.06.30-án

90,22% 88,88%

Bérleti szerződések átlagos futamideje

2 határozott, a többi határozatlan határidejű szerződések 3 havi felmondási idővel

2016.06.30.

Bérlők száma

13

Bérleti szerződések biztosítéki szintje Tőkeáttétel

2 Hitelfelvétel nem volt

2.



Ingatlanok megoszlása Lakóingatlan Kereskedelmi Telek Egyéb Funkcionális kategóriák Telkek Lakóingatlan Kereskedelmi Logisztikai Ipari Vegyes hasznosítású Fejlesztés alatt álló Egyéb

2016.06.30 233 514 915 Ft 229 162 578 Ft 129 246 490 Ft 389 632 000 Ft

Ingatlanérték Budapest és Környéke 76 510 000 Ft 0 Ft 145 218 078 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 230 320 000 Ft

23,8% 23,3% 13,2% 39,7%

2016.06.30 Vidék 52 736 490 Ft 233 514 915 Ft 83 944 500 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 159 312 Ft

Összesen 129 246 490 Ft 233 514 915 Ft 229 162 578 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 389 632 000 Ft

A befektetési alap eszközeinek alakulása a tárgyidőszakban 39 592 969 Ft Befektetésekből származó jövedelem 0 Ft Egyéb bevétel 13 707 136 Ft Kezelési költségek 1 090 588 Ft A letétkezelő díjai 9 885 123 Ft Egyéb díjak és adók -13 734 577 Ft Nettó jövedelem 0 Ft Felosztott és újra befektetett jövedelem 0 Ft A tőkeszámla változásai -78 842 626 Ft A befektetések értéknövekedése, illetve értékcsökkenése Minden olyan egyéb változás, amely hatást gyakorol a -256 590 363 Ft befektetési alap eszközeire és kötelezettségeire

A Befektetési politikára ható fontosabb tényezők A brit EU-tagságról szóló referendum vagy a kínai gazdasági lassulás, de a novemberi amerikai elnökválasztással vagy az egyre sűrűbb terrorcselekményekkel kapcsolatos félelmek sem akadályozták tartósan a befektetők vásárlási kedvét 2016 első félévében – ennek köszönhető, hogy például az egyik leginkább figyelt részvényindex, az S&P 500 árfolyama 2009 márciusa óta immár több mint háromszorosára emelkedett. Természetesen az eszközosztályok közötti befektetői döntések eltolódásához hozzájárul, hogy az amerikai vállalatok többségének árbevétele és profitja a várakozások felett alakult az első negyedévben és hogy a globálisan alacsony kamatkörnyezetben egyre nehezebb kockázatmentesen értelmezhető hozamot elérni – miközben a világ jegybankjai gyakorlatilag továbbra is öntik a pénzt a tőkepiacokra. A jövőben várható folyamatok kockázatainak értékelése során ugyanakkor továbbra sem szabad eltekinteni attól, hogy a globális növekedési kilátások nem igazán javultak az elmúlt időszakban, a brit EU-tagsággal, illetve az EU jövőjével kapcsolatos bizonytalanság nem enyhült - a kötvénypiaci hozamszintek egyre nyomottabbak, érdemi fordulatra továbbra sem lehet számítani. Ugyan az Euró-zónában az infláció lassan akár már el is indulhat felfelé, de a britekkel kapcsolatos bizonytalanság miatt az Európai Központi Bank ECB-től egyelőre aligha várható szigorítás. Jelenleg annak van jó esélye, hogy a 2017. márciusig tervezett eszközvásárlási program határidejét a következő hónapokban meg is hosszabbítják. Ez kedvezően hathat az európai vállalati kötvényekre beleértve még a gyengébb minősítésű kötvények (high-yield) piacát is. Az Euró-zónát jellemző rendkívül alacsony kamatszintek, az ECB likviditásbővítő intézkedései, illetve a hazai infláció alacsony szinten ragadása miatt a Magyar Nemzeti Bank várhatóan huzamosabb ideig a jelenlegi 0,9%-on tarthatja az irányadó kamatot. Így a rövid lejáratú állampapírok hozama valószínűleg az év nagy részében a jelenlegi alacsony szinteken marad, illetve még lejjebb süllyedhet. Ebbe az irányba mutat az is, hogy az MNB az év második felétől korlátozni fogja a bankok hozzáférését a három hónapos jegybanki betéthez, ezzel a bankok fölös likviditásának nagy része bankközi betétekbe és rövid állampapírokba szorul. Az amerikai kamatok emelése várhatóan nagyon lassú és fokozatos lesz továbbá a nyugat-európai hozamok is folyamatosan nyomás alatt lesznek az ECB politikája miatt, így a hosszabb futamidejű hazai hozamok tartós és

3.



jelentős emelkedése sem valószínű. További szempont ezen a téren, hogy az ország külső sérülékenységének jelentős csökkenése miatt a Fitch után egy másik hitelminősítőnél is visszakerülhet Magyarország a befektetői kategóriába, ami újabb befektetői kört vonzhat a hazai kötvénypiacra a második félévben. A kötvénypiacokkal összehasonlítva a részvények ugyanakkor továbbra is egyértelműen olcsónak tűnnek, az osztalékhozamok sokszor vonzóbbak a kötvényhozamoknál. A részvények historikus összehasonlításban sem nevezhetőek drágának, a globális árfolyam/nyereség (P/E) hányados a hosszú távú átlag közelében mozog. Az egyik kockázati tényező egy globális recesszió kialakulása lehet, de a legutóbbi makrogazdasági adatok fényében a közeljövőben ennek kicsi a valószínűsége. Az árfolyamok további növekedéséhez viszont elengedhetetlen, hogy a vállalati profitok csökkenése megálljon. Ingatlanpiac A magyar ingatlanpiac valamennyi szegmensében emelkedett tavaly a bérlői és a befektetői kereslet. Továbbra is az elmúlt 2 évhez hasonlóan a lakáscélú ingatlanok, illetve kisméretű üzletek piacát lehet kiemelni. Csökken a kihasználatlan ipari ingatlanok aránya, növekedésnek indultak az ipari ingatlanok bérleti díjai is. A lakásépítések piacán komoly változásokat realizálhatunk már most is, és további növekedésre számíthatunk az év 2. felében is, elsősorban a CSOK bevezetésének köszönhetően, mely a kereslet ugrásszerű növekedésében is látszik. A várakozások szerint a 2017-es évben realizálódhat több piacélénkítő nagyobb beruházás is. A saját célú építkezések száma továbbra is emelkedik, mely tendencia további folytatására számolnak a piaci elemzők. Az újépítésű lakások piaca dübörög, áprilisban a kiadott építési engedélyek a duplájára nőttek az előző évi számhoz képest, de a többi hónapban is meghaladta az előző évi mennyiséget. Bár megfigyelhető, hogy nagy kereslet van az újépítésű lakásokra, de a fizetőképes kereslet az állami támogatással együtt is lényegesen kevesebb a vártnál. Összességében elmondható, hogy a 2016 januárjától igénybe vehető állami támogatások, az alacsony kamatszintek, az építési szabályzatok egyszerűsítése az ingatlan szektorra élénkítőleg hatott mind a befektetői, mind a lakossági oldal figyelmét felkeltve. A befektetési célú ingatlanok piacát is a felfelé ívelés jellemzi. Lakáspiac Élénkülő lakáspiac jellemezte a 2014/15-ös éveket és ez a tendencia folytatódott a 2016-os év első félévében is. A kereslet ugrásszerű növekedésétől pedig a 2. félévtől várhatunk jelentősebb emelkedést. Növekszik a lakásépítések száma, csökken a kihasználatlansági ráta, emelkednek az árak és a bérleti díjak is. Mind a téglaépítésű lakások, mind a panellakások bérleti díja immár ötödik éve emelkedik, elmondható, hogy a 2009es árszint fölé emelkedett. Ipari ingatlanok piaca Megerősödtek az e-kereskedelemhez kapcsolódó raktárhelyiségek iránti igények. 2016 felében tovább

csökkent az üresedési ráta a budapesti ipari ingatlanok piacán, mely így most 8,6% alá került, de a vidéki területen nem ennyire pozitív a helyzet, bár a tendencia itt is a pozitív elmozdulást mutatja. Fejlesztési telkek piaca Megjött a kedve az ingatlanpiaci beruházóknak, a kivitelezések száma ugrásszerűen nőtt, de itt elsősorban csak a lakásépítési projektekről beszélhetünk. A kereslet növekedésére a vállalkozók igyekeznek reagálni, remélhetőleg az évek-óta stagnáló szektor életre kel. Iroda és ipari ingatlanok piaca 2016 első negyedévi adatok alapján az üresedési ráta 4,4 százalékponttal csökkent 2015 azonos időszakához viszonyítva, mely 0,8 százalékponttal kevesebb, mint az előző negyedévben. Jelenleg ez 11,3%- on áll. A legalacsonyabb üresedési ráta továbbra is Dél-Budán van 5,9%-kal, míg a legmagasabb (29,8%) továbbra is az Agglomerációban mérhető. Az Alapkezelőt érintő változások Az Alapkezelő szerződést kötött az általa kezelt alapok befektetési jegyeinek új forgalmazóval, ezt követően a befektetési jegyek folyamatos forgalmazásának felfüggesztését kiváltó ok megszűnt, a forgalmazás újraindult 2016. április 8-tól. Az Alapkezelő 2016. május 18-án a Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap jegyeinek visszaváltását 1 évre, azaz egy év időtartamra felfüggeszti, tekintettel arra, hogy a leadott visszaváltási megbízások alapján a befektetési

4.



jegyeknek olyan mennyiségét kívánják a befektetők visszaváltani, amely miatt a befektetési alap likviditása – figyelembe véve a befektetési alap eszközeinek értékesítésére rendelkezésre álló időt – veszélybe került. A kiváltó ok megszűnését követően az Alap jegyei visszaváltása felfüggesztésének megszüntetéséről az Alapkezelő külön közlemény útján értesíti a Befektetőket. A Magyar Nemzeti Bank H-JÉ-III-37/2016. számú határozatával és a 2016 június 15-én kelt H-JÉ-III-73/2016. számú határozat kiegészítéssel az Alapkezelőnél hivatalból lefolytatott ellenőrzési eljárását lezárta, így a társasághoz kirendelt felügyeleti biztost visszarendelte. A Magyar Nemzeti Bank határozatában a felügyeleti intézkedés teljes körű végrehajtásának MNB általi elfogadásáig az Alapkezelő kollektív portfóliókezelésre valamint portfóliókezelésre vonatkozó tevékenységi engedélyét felfüggesztette. A felfüggesztés időtartama alatt az Alapkezelő az Engedélyben meghatározott portfoliókezelési tevékenységet nem folytathatja. Ez alól kivételt képez az Alapkezelő kezelésében lévő befektetési alapok eszközeinek a befektetési jegyekre irányuló visszaváltási megbízások teljesítéséhez szükséges likviditás megteremtése érdekében történő, annak megfelelő mértékű értékesítése, valamint ahhoz kapcsolódóan az Alapkezelő kezelésében lévő befektetési alapok nettó eszközértékének megállapításával és annak közzétételével kapcsolatos kötelezettségek teljesítése. 2016. június 16-án Az Alapkezelő a Kbftv. 114. § (1) b) bekezdésben meghatározott ok miatt a kezelésében lévő alábbi alapok értékesítésének felfüggesztéséről döntött. A felfüggesztést kiváltó ok megszűnését követően az Alapok jegyei folyamatos forgalmazása felfüggesztésének megszüntetéséről az Alapkezelő külön közlemény útján értesíti a Befektetőket. Származtatott ügyletek Az alap nem kötött származtatott ügyletet. Az alap nem vett igénybe hitelt. Az Alap olyan eszközeinek aránya, amelyekre nem likvid jellegüknél fogva különleges szabályok vonatkoznak Az alap portfoliójában nem voltak nem likvid eszközök. Az Alap likviditáskezelésével kapcsolatos minden, az adott időszakban kötött új megállapodás Az Alap nem kötött ilyet. Az Alap aktuális kockázati profilja és az ABAK által e kockázatok kezelése érdekében alkalmazott kockázatkezelési rendszerek Az Alap olyan befektetők számára lehet előnyös, akik a kockázatmentes hozam feletti teljesítmény elérése érdekében hajlandóak közepes mértékű kockázatvállalásra. Az Alap jellemző célcsoportja az átlagos pénzügyi ismeretekkel rendelkező, átlagos kockázatviselési hajlandósággal és hosszú, legalább 5-10 éves időtávra befektetni szándékozó ügyfelek köre. Az Alap KID szerinti kockázat/nyereség mutatója (1-7 skálán): 3 Az Alap jellegének, nagyságrendjének és összetettségének - alapkötelezettségeinek és visszaváltási politikájának megfelelő, az alap likviditására vagy illikviditására vonatkozó korlátokat alkalmaz és tart fenn. Budapest, 2016. augusztus 14.

QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaság

5.

A Q1 INGATLANFEJLESZTŐ BEFEKTETÉSI ALAP

Recommend Documents