A Q1 INGATLANFEJLESZTŐ BEFEKTETÉSI ALAP

2015. éves jelentés

Q1 Ingatlanfejlesztő Alap

QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. 1042 Budapest, Árpád út 48-50. www.quaestor.hu

A Q1 INGATLANFEJLESZTŐ BEFEKTETÉSI ALAP éves jelentése 2015.

1.



Az Alapkezelőt érintő változások A Magyar Nemzeti Bank 2015. március 10-én kelt és közzétett határozatával a QUAESTOR Értékpapírkereskedelmi és Befektetési Zártkörűen Működő Részvénytársaság, mint a Quaestor Befektetési Alapkezelő Zrt. által kezelt alapok Forgalmazója befektetési szolgáltatási tevékenységek és kiegészítő szolgáltatások, valamint árutőzsdei szolgáltatások végzésére jogosító engedélyét részben felfüggesztette, majd április 17-én kelt és közzétett határozatával az engedélyét visszavonta és kezdeményezte a felszámolását. Erre figyelemmel az Alapkezelő a Kbftv. 114. § (1) bekezdés b) pontjában, valamint a 116. § (1) bekezdésében foglaltak alapján Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap befektetési jegyeinek folyamatos forgalmazását a forgalmazó működési körében felmerülő okok miatt 1 évre, azaz egy év időtartamra felfüggesztette. A Magyar Nemzeti Bank H-KE-III-183/2016. számú, 2016. március 9-én kelt és közzétett határozatával a Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap befektetési jegyei folyamatos forgalmazásának felfüggesztését 2016. június 9. napjáig meghosszabbította. A Magyar Nemzeti Bankról szóló 2013. évi CXXXIX. törvény (MNB tv.) 62. §-a, valamint a 64. § (1) bekezdés b) pontja alapján a Magyar Nemzeti Bank (MNB) hivatalból indított ellenőrzési eljárás keretében 2015. május 11. napján előzetes értesítés nélküli célvizsgálatot indított az Alapkezelő székhelyén. Az MNB a 2015. november 4. napján kelt N-JÉ-III-115/2015. számú végzésével felügyeleti biztosként kirendelte a Pénzügyi Stabilitási és Felszámoló Nonprofit Kft. által kijelölt felügyeleti biztosokat, azzal hogy az irányadó jogszabályi előírások alapján a felügyeleti biztosok a Társaság (Befektetési Vállalkozás) vezető testületének teljes jogkörét átveszik a 2013. évi CXXXIX. törvény (MNB törvény) 62.§., 64.§ (1) b. pontja alapján a kirendelés megszüntetéséig, de legfeljebb a 2015. május 11. napján hivatalból indított célvizsgálatot lezáró döntés meghozataláig terjedő időtartamra. A Pénzügyi Stabilitási és Felszámoló Nonprofit Kft. a vonatkozó jogszabályok alapján 2015. november 04. napjától kezdődően Szombati Zsigmond Zoltánt, majd 2015. december 1. napjától kezdődően Vouszka Pétert bízta meg személyében eljáró felügyeleti biztosként a feladat ellátásával. Az intézmény tevékenységi engedélyének felfüggesztésére vagy korlátozására az ideiglenes intézkedések kapcsán nem került sor. Az MNB a N-JÉ-III-120/2015. számú végzésével a vizsgálati jelentés elkészítésére és közlésére nyitva álló határidőt 5 nappal, 2015. november 16. napjáig meghosszabbította 2015. december 12-én a Fővárosi Törvényszék a 31. Fpk. 01-15-001426/27. sz. végzésével rendelkezett az Alapkezelő 100%-os tulajdonosának, a QUAESTOR Pénzügyi Tanácsadó Zrt. „f.a.” felszámolásáról. A befektetési jegyek forgalmazása 2016. április 8-án állt helyre, a jegyek új Forgalmazója az NHB Növekedési Hitel Bank Zrt.

2.



Alapinformációk Nettó eszközérték Forgalomban lévő befektetési jegyek száma Árfolyam (egy jegyre jutó nettó eszközérték) Eszközmegoszlás Állampapírok Más hitelviszonyt megtestesítő papírok Ingatlanok Befektetési jegyek Egyéb eszközök Betétek, pénzeszközök Követelések Kötelezettségek

2015.12.31 99 844 700 Ft 0 Ft 996 491 993 Ft 0 Ft 0 Ft 18 287 758 Ft 0 Ft -11 468 126 Ft

Eszközmegoszlás Tőzsdén hivatalosan jegyzett átruházható értékpapírok Más szabályozott piacon forgalmazott átruházható értékpapírok Közelmúltban forgalomba hozott átruházható értékpapírok Egyéb átruházható értékpapírok Hitelviszonyt megtestesítő papírok Vagyonkimutatás Átruházható értékpapírok Banki egyenlegek Ingatlanok Egyéb eszközök Összes eszköz Kötelezettségek Nettó eszközérték

2014.12.30 9 868 730 9 523 189 1 156 853 000 311 104 659 1 487 349 578 -2 845 488 1 484 504 090

Elmúlt évek hozamai Q1 Ingatlanfejlesztési Alap

Q1 Ingatlanfejlesztési Árfolyam Nettó eszközérték

2015 -26,44%

2015.12.31 1 103 156 325 1 357 166 701 0,812838 Ft

2014.12.30 0 0 0 0 9 868 730

2013 -5,97%

9,05% 1,66% 89,29% 0,00% 100,00%

2012 -1,58%

A befektetési alap nettó eszközértékei (Ft) 2011.12.30 2012.12.28 2013.12.30 2014.12.30 1,215716 1,196453 1,125009 1,093229 2 029 653 148 1 557 113 252 1 485 810 982 1 484 504 090

Ingatlanportfolió jellemzői Adott időszakra vonatkozó nettó bérleti díj Bérbeadottság Ingatlanjövedelmezőség 2

Fajlagos bérletidíj-bevétel (Ft/m )

2011 -1,70%

2015.12.30 0,804181 1 091 407 847

2015.12.31 8.745.317,- Ft 62,39 % 0,88 % 42,27 Ft

2

Fajlagos ingatlanérték (Ft/m ) Ingatlanok piaci értékének változása Ingatlanportfolió jellemzői Az ingatlanportfolió aránya 2014.12.30-án 2015.12.31-én Bérleti szerződések átlagos futamideje Bérlők száma Bérleti szerződések biztosítéki szintje Tőkeáttétel

2015.12.31 0 0 0 0 99 844 700

2015.12.30

0,66% 99 844 700 0,64% 18 287 758 77,78% 984 650 415 20,92% 0 100,00% 1 114 624 451 -11 468 126 1 103 156 325 2014 -2,82%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,7%

4.816,13 Ft -14,89 % 2015.12.31

77,92% 90,22% Határozatlan határidejű szerződések 2 havi felmondási idővel 10 2 Hitelfelvétel nem volt

3.

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 9,1%



Ingatlanok megoszlása Lakóingatlan Kereskedelmi Telek Egyéb Funkcionális kategóriák Telkek Lakóingatlan Kereskedelmi Logisztikai Ipari Vegyes hasznosítású Fejlesztés alatt álló Egyéb

2015.12.31 233 514 915 Ft 229 162 578 Ft 114 182 500 Ft 389 632 000 Ft Ingatlanérték Budapest és Környéke 71 935 000 Ft 0 Ft 145 218 078 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 230 320 000 Ft

23,43% 20,00% 14,47% 39,10% 2015.12.30

Vidék 72 247 500 Ft 233 514 915 Ft 83 944 500 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 159 312 000 Ft

Összesen 144 182 500 Ft 233 514 915 Ft 229 162 578 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 389 632 000 Ft

A befektetési alap eszközeinek alakulása a tárgyidőszakban befektetésekből származó jövedelem, 94 409 592 Ft egyéb bevétel, 71 813 935 Ft kezelési költségek, 24 397 407 Ft a letétkezelő díjai, 2 587 073 Ft egyéb díjak és adók, 43 027 163 Ft nettó jövedelem, -81 268 618 Ft felosztott és újra befektetett jövedelem, 0 Ft a tőkeszámla változásai, -741 510 Ft a befektetések értéknövekedése, illetve értékcsökkenése, -78 842 626 Ft minden olyan egyéb változás, amely hatást gyakorol a -268 238 993 Ft befektetési alap eszközeire és kötelezettségeire. a) b)

Ingatlanértékesítés nyeresége Fedezeti ügyletek nyeresége/vesztesége

c)

Kártérítés, bánatpénz címen befolyt bevételek, illetve kifizetett összegek

0 Ft

d)

A befektetési jegyek forgalmazása kapcsán a befektetők által az Alapnak fizetett díjak

0 Ft

e) f) g) h) i) j) k) l) m) n)

Ingatlanüzemeltetési költségek Ingatlan-közmű költségek Ingatlan-karbantartási költségek Ingatlanbiztosítási költségek Ingatlanadók Ingatlan értékbecslési költségek Ingatlanügynöki jutalékok Jogi költségek Bankköltség Kamatköltség

-14 670 968 Ft 0 Ft

9 302 760 Ft 1 195 371 Ft 290 350 Ft 270 909 Ft 2 959 394 Ft 996 592 Ft 12 393 305 Ft 4 001 500 Ft 169 505 Ft 0 Ft

4.



A portfolióba tartozó ingatlanok 2015. 12. 31-i állapotnak megfelelően: Veresegyház Rózsavölgyi M. út, 2 db üzlet és 1 db raktár 8966/4/A/1-2;7 Kereskedelmi Ingatlan 62 m2 2002 rövid táv, értékesítés 300 000,00 Ft 0% 4,02 % 4.838,70 Ft/m2

Helyrajzi száma Funkcionális kategória Nettó bérbeadható terület Építés, használatbavétel éve Tervezett tartási éve Adott időszakra vonatkozó nettó bérleti díj (Év) Bérbeadottság Ingatlanjövedelmezőség Fajlagos bérleti díj bevétel Fajlagos ingatlanértékek

99.682,54 Ft/m2

Ingatlanok piaci értékének százalékos változása

-5,99 % Eger Szent János utca 11. Labirintus Üzletház 4890/2/A/1-8; 16-23;26-34 Kereskedelmi Ingatlan 524 m2 1999 Hosszú távra 4.726.531,- Ft 25,38 % 6,18 % 9.020,1 Ft/m2

Helyrajzi száma Funkcionális kategória Nettó bérbeadható terület Építés, használatbavétel éve Tervezett tartási éve Adott időszakra vonatkozó nettó bérleti díj (Év) Bérbeadottság Ingatlanjövedelmezőség Fajlagos bérleti díj bevétel Fajlagos ingatlanérték

145.958,24 Ft/m2


-11,07 % Budapest X. Kerület Füzér utca 48-50. 38991 Telek Rövid táv, értékesítés 2658 m2 RL2/A-X/1 45% 1,2 30% min 5,5m, max 8,5m összközműves

Helyrajzi száma Funkcionális kategória Tervezett tartási éve Nagyság Övezeti besorolás Beépíthetőség Szintterületi mutató Minimum zöldterületi mutató Építménymagasság Közműellátottság Fajlagos ingatlanérték

22 686 Ft/m2


-14%

5.



Budapest X. Kerület Kolozsvári út 9. 38977/2 Telek Rövid táv, értékesítés 1477 m2 RL2/A-X/2 35% 1,4 35% min 5,5m, max 11,5m összközműves

Helyrajzi száma Funkcionális kategória Tervezett tartási éve Övezeti besorolás Beépíthetőség Szintterületi mutató Minimum zöldterületi mutató Építménymagasság Közműellátottság Építési engedély rendelkezésre állása Fajlagos ingatlanérték

16 316 Ft/m2


-20,00 % Sóskút PAX Lakópark 17 db telek 3207; 09-13; 15; 17-20; 22-24; 27-29 Egyéb Hosszú táv, Fejlesztési terület 50261 m2 KEL-2/2/0,5 30% 50% 6m nincs

Helyrajzi száma Funkcionális kategória Tervezett tartási éve Nagyság Övezeti besorolás Beépíthetőség Minimum zöldterületi mutató Építménymagasság Közműellátottság Fajlagos ingatlanértékek

3 199,41 Ft/m2


-12,34 %

Helyrajzi száma Funkcionális kategória Tervezett tartási éve Nagyság Övezeti besorolás

Budapest XVI. Kerület, Bökényföldi út 117550/2 Egyéb Fejlesztési terület 128742 m2 szántó terület

Fajlagos ingatlanérték

1.778,36 Ft/m2


-34,21 %

6.



Tata Fácánoskert Lakópark, 10 db telek 4375/11; 12; 13; 15; 24; 42; 48; 79; 80; 82 Telek Rövid táv, értékesítés 25126 m2 KEL-TÓ/1 15% 0,45 65% 6m összközműves

Helyrajzi száma Funkcionális kategória Tervezett tartási éve Nagyság Övezeti besorolás Beépíthetőség Szintterületi mutató Minimum zöldterületi mutató Építménymagasság Közműellátottság Fajlagos ingatlanértékek

7.320,65 Ft/m2


-10,0 % Budapest IV. Kerület, Árpád út 44-48 70325/0/A/51, 52, 53, 70325/0/C/39, 41 5 Üzlet 716 m2 2007 Hosszú táv, bérbeadás

Helyrajzi száma Funkcionális kategória Nettó bérbeadható terület Építés, használatbavétel éve Tervezett tartási éve Ingatlanjövedelmezőség

2,48 %

Bérbeadottság

31 %

Fajlagos bérleti díj bevétel Adott időszakra vonatkozó nettó bérleti díj (Év)

5.026,24 Ft/m2 3.598.786,- Ft

Fajlagos ingatlanértékek

202.818,54 Ft/m2


-23,02 % Sárospatak Kispatak Lakópark, 2 lakóépület

Helyrajzi száma

4087/12

Funkcionális kategória

Lakások

Tervezett tartási éve

Rövid táv, értékesítés

Nagyság

13.188 m2

Lakások száma

49 db

Lakások alapterülete

2.728 m

Művelési ág

2

Kivett udvar és 2 lakóház, Társasház

Lakások értékesítési hányada

5,77%

Közműellátottság

összközműves

Fajlagos ingatlanérték a 2 lakóépületre

78 517,20 Ft/m

Fajlagos ingatlanérték fejleszthető területre

2 123,08 Ft/m

7.

2

2



A Befektetési politikára ható fontosabb tényezők Felemás képet mutattak a világ értékpapírpiacai az elmúlt évben. A befektetők tavaly elsősorban az alacsony olajárfolyam, a kínai gazdaság lassulása és Európa problémái miatt aggódtak, emellett a fókuszban továbbra is ott volt a Federal Reserve évek óta rettegve várt kamatemelési ciklusának beindulása. Elsőként mégis a szokásos nagy szereplők legcsendesebbike, a svájci jegybank kavarta fel év elején a vizet, januárban bejelentették, hogy nem védik többet az euróval szembeni 1,2-es küszöböt. A lépés komoly fennakadásokat okozott a globális devizakereskedésben, a frank árfolyama pedig kilőtt, átrendezve a piacok képét. A Fed évekig halogatta a monetáris szigorítást, majdnem kihúzta 2015-öt is. Az amerikai jegybank decemberben növelt 25 bázispontot kamatszintjén – a jövőbeni emelések időzítéséről továbbra is igen eltérő a piacok véleménye. A dollár az év során 12%-ot erősödött az euróhoz mérten, Európát több tényező is sújtotta. Az Euró-övezet gazdasága valamennyire ugyan magára talált, azonban az EU igen sok kihívással találta magát szembe 2015-ben. A feloldatlan orosz-ukrán krízis, az Oroszország elleni szankciók mellé az év során a korábbiakhoz képest hatalmas méretűre duzzadt menekülthullám keltette politikai feszültségek is felzárkóztak, egyre többen váltak szkeptikussá a kontinens közös jövőjét illetően. A görögöket nagy nehézségekkel bent tartották az Eurózónában, 2016-ban viszont a britek szavazhatnak majd uniós tagságukról. Eközben növekvő volatilitás mellett az elmúlt hét év leggyengébb teljesítményét produkálták az amerikai részvénypiacok. A Dow Jones 2%-os, az S&P 500 1% alatti visszaeséssel zárt, a Nasdaq ugyan 5% feletti éves pluszt hozott össze, ám a korábbi években megszokott kétszámjegyű növekedéstől ez messze volt. Az internetóriások menetelésével (Google +45%, Facebook +34%) szemben az energiacégek lejtmenete állt. A német részvénypiac folytatta emelkedését, a DAX újabb 10%-os növekedést mutatott be, tavasszal elért éves csúcsához képest azonban végül 10%-kal alacsonyabban zárt. A londoni FTSE 5%-ot esett, az általános nyugat-európai összefoglaló részvényindexek éves teljesítménye 4-5%-os emelkedés volt. A 2014-ben szabadesést bemutató olajár tavaly sem talált magára, a Brent típus hordónkénti árfolyama 37 dollárt mutatott az év végén, ez kétharmada csupán az egy évvel korábbi szintnek. Az amerikai palaforradalom után kialakult, elsősorban technológiai okokra visszavezethető túlkínálat masszív spirálba tolta az árfolyamot, mivel a kitermelő országok egyike sem akarta csökkenteni kitermelését és olajbevételeit, sem az arab országokban, sem a volt Szovjetunió utódállamaiban, sem máshol. Itthon a csúcsra pörgetett uniós forráslehívás és az ipar által húzott gazdaság 2,9%-kal bővült, az EU átlag 1,8% volt, ám térségünkben hazánkat meghaladó bővülést mértek. Az államháztartási hiány a GDP 2%-a, az államadósság a bruttó hazai össztermék 77%-a alá csökkent. A hazai alapkamat két éven keresztül történő csökkentését 2015-ben állította le az MNB, azonban bő fél év kihagyást követően a deflációs külső környezet, az olajárak zuhanása és az inflációs várakozások csökkenése miatt új ciklust indított, a kamatszint 1,35%-ra módosult. A sorozatos vágások, a pozitív reálhozam lehetősége, az értékpapírpiaci botrányoktól megrettenő hazai befektetők, valamint az, hogy az ország adósságállományának megítélése a nagy hitelminősítőknél alig marad

8.



el a befektetési kategóriától – bár kérdés, átlépi-e idén a küszöböt – mind az állampapírok felé terelték a befektetőket. Ennek megfelelően 2015-ben is jelentősen csökkentek az állampapírpiaci hozamok. A magyar részvénypiac jó évet zárt. A tőzsdeindex 40%-ot meghaladó mértékben emelkedett és évek óta először a forgalom is bővült, bár napi átlaga a 10%-os növekedés ellenére sem érte el a 9 Mrd Ft-ot. A tőzsdéről több szereplő (kereskedő, kibocsátó) is távozott, a beharangozott bevezetésekből egyelőre nem valósult meg semmi. Eközben térségünk többi piacán igen visszafogott volt a hangulat, csökkenéssel zárták az év egészét a cseh és lengyel indexek is. Ingatlanpiac A nemzetközi ingatlanpiac erős évet tudhat maga mögött, melyből a hazai piaci szereplők nem sokat érezhettek, annak ellenére, hogy az ingatlanpiac valamennyi szegmensében emelkedett tavaly a bérlői és a befektetői kereslet. A piac tagadhatatlanul megmozdult és a tendencia erősödni látszik, ami mindenképp jó előjel. A saját célú építkezések nagyobb ütemű növekedése a háztartások bizalmának erősödését sejteti, ami a használtlakás piacon már 2014-ben elkezdődött és 2015-ben tovább folytatódott. Az újépítésű lakások piaca is megmozdult, melyből a 2016-os évben több átadás ígérkezik. Összességében elmondható, hogy az alacsony kamatszintek, valamint a forint gyengülése az ingatlan szektorra irányította a befektetők figyelmét; a befektetési célú ingatlanok piacát a felfelé ívelés jellemzi, ami a mélypontból való megfontolt, lassú felemelkedésként is értelmezhető. A regenerációs folyamat éveiben vagyunk, melyet a 2016-tól megkönnyített építésügyi szabályozás, a családsegítő program, valamint a kedvezményes építési adó gyorsítani látszik. Lakáspiac 2015 év végére az árak lassú emelkedése, a forgalom növekedése volt jellemző, mely tendencia a 2016-ös év első hónapjaiban is folytatódott. Növekszik a lakásépítések száma, csökken a kihasználatlansági ráta, emelkednek az árak és a bérleti díjak is Az új lendületet fokozza a 2016-os évtől hatályos kormányzati támogatási programja, mely kétségkívül élénkítően hatott a piacra, mind fejlesztők, mind a lakosság körében. A kereslet ugrásszerűen növekedett, melyeket az árak is követtek, viszont erősen kétséges, hogy a megnövekedett érdeklődők a fizetőképes keresletet képviselik-e Fejlesztési telkek piaca Spekulatív fejlesztés gyakorlatilag a 2009-es válság óta nincs Magyarországon, de a 2016-tól hatályos állami intézkedések követeztében, a fejlesztők megmozdultak. Úgy tűnik a kivárásnak vége. Elsősorban magyar piaci szereplők részvételére számíthatunk. Az ingatlanpiaci forgalom is megélénkülni látszik, de hogy a mozgolódásból mennyi realizált ügylet lesz, ezt még nem lehet látni. Iroda és ipari ingatlanok piaca A nemzetközi irodapiac kezdi visszanyerni az egyensúlyát, a kereslet emelkedése mellett a kibérelt állomány növekszik, a kihasználatlansági ráta kedvező alakulását eredményezte. A hazai helyzet nem ennyire pozitív, ugyan a kereslet tovább növekedett és a kihasználatlansági ráta sem csökken már, érezhető változást viszont még nem tapasztalhattunk. Az ipari ingatlanok piacán hasonló tendencia figyelhető meg, de itt is a fejlesztők a kivárást választják. Származtatott ügyletek Az alap nem kötött származtatott ügyletet. Az alap nem vett igénybe hitelt. Az Alap olyan eszközeinek aránya, amelyekre nem likvid jellegüknél fogva különleges szabályok vonatkoznak Az alap portfoliójában nem voltak nem likvid eszközök. Az Alap likviditáskezelésével kapcsolatos minden, az adott időszakban kötött új megállapodás Az Alap nem kötött ilyet. Az Alap aktuális kockázati profilja és az ABAK által e kockázatok kezelése érdekében alkalmazott kockázatkezelési rendszerek

9.



Az Alap olyan befektetők számára lehet előnyös, akik a kockázatmentes hozam feletti teljesítmény elérése érdekében hajlandóak közepes mértékű kockázatvállalásra. Az Alap jellemző célcsoportja az átlagos pénzügyi ismeretekkel rendelkező, átlagos kockázatviselési hajlandósággal és hosszú, legalább 5-10 éves időtávra befektetni szándékozó ügyfelek köre. Az Alap KID szerinti kockázat/nyereség mutatója (1-7 skálán): 4 Az Alap jellegének, nagyságrendjének és összetettségének - alapkötelezettségeinek és visszaváltási politikájának megfelelő, az alap likviditására vagy illikviditására vonatkozó korlátokat alkalmaz és tart fenn. Budapest, 2016. április 29.

QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaság képviseletében

Vouszka Péter felügyeleti biztos

10.

Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap 2015. éves beszámoló auditált MÉRLEGE

Tételek megnevezése A/

B/

C/

Tárgyidőszak 2015.XII.31 e Ft

BEFEKTETETT ESZKÖZÖK

344 650 344 650

219 560

388 349 -43 943 244 0 0 0

300 385 -80 983 158 0 0 0

0

0

0

0

219 560

0

FORGÓESZKÖZÖK

1 072 182

I. KÉSZLETEK 1. INGATLANKÉSZLETEK 2. INGATLANKÉSZLETEK ÉRTÉKKÜLÖNBÖZETE II. KÖVETELÉSEK 1. KÖVETELÉSEK 2. KÖVETELÉSEK ÉRTÉKVESZTÉSE (-) 3. KÜLFÖLDI PÉNZÉRÉKRE SZÓLÓ KÖV.ÉRTÉKELÉSI KÜL. 4. FORINT KÖVETELÉSEK ÉRTÉKELÉSI KÜLÖNBÖZETE III. ÉRTÉKPAPÍROK 1.ÉRTÉKPAPÍROK 2. ÉRTÉKPAPÍROK ÉRTÉKKÜLÖNBÖZETE a/ kamatokból, osztalékokból b/ egyéb IV. PÉNZESZKÖZÖK 1. PÉNZESZKÖZÖK 2. VALUTA, DEVIZABETÉT ÉRTÉKELÉSI KÜLÖNBÖZETE

1 049 588

765 091

1 134 311 -84 723 3 952 5 053 -1 101 0 0

1 043 027 -277 936

9 869

99 844

9 848 21 0 21

99 848 -4 0 -4

8 773

14 866

8 773 0

14 866 0

0

0

0 0

0 0

AKTÍV IDŐBELI ELHATÁROLÁSOK

ESZKÖZÖK ÖSSZESEN

1 416 832

0

883 173

3 372 6 934 -3 562 0 0

0

1 102 733

SAJÁT TŐKE

1 410 565

0

1 098 251

I. INDULÓ TŐKE 1. KIBOCSÁTOTT BEFEKTTEÉSI J.NÉVÉRTÉKE 2. VISSZAVÁSÁROLT BJ.NÉVÉRTÉKE (-) II. TŐKENÖVEKMÉNY 1. Visszavásárolt bef.j. értékkülönbözetéből 2. ingatlanok, értékpapírok értékelési különbözetéből 3. előző év(ek) eredményéből 4. üzleti év eredményéből

1 357 909

0

1 357 167

1 362 581 -4 672

2 210 386 -2 210 386

3 572 966 -2 215 799

52 657

0

-258 916

-386 782 -128 645 621 261 -53 177

379 053

-7 755 -358 923 189 031 -81 269

E/ CÉLTARTALÉKOK F/ KÖTELEZETTSÉGEK I. HOSSZÚ LEJÁRATÚ KÖTELEZETTSÉGEK II. RÖVID LEJÁRATÚ KÖTELEZETTSÉGEK III. KÜLFÖLDI PÉNZÉRTÉKRE SZÓLÓ KÖTELEZETTSÉG ÉRT.KÜL G/

Előző év(ek) módosításai e Ft

I. TÁRGYI ESZKÖZÖK 1. INGATLANOK 2. INGATLANOK ÉRTÉKKÜLÖNBÖZETE 3. GÉPEK, BERENDEZÉSEK, FELSZERELÉSEK 4. GÉPEK, BERENDEZÉSEK, FELSZERELÉSEK ÉRTÉKKÜL. 5. BERUHÁZÁSOK 6. BERUHÁZÁSRA ADOTT ELŐLEGEK II. BEFEKTETETT PÉNZÜGYI ESZKÖZÖK 1. HOSSZÚ LEJÁRATÚ BANKBETÉTEK

1. AKTÍV IDŐBELI ELHATÁROLÁSOK 2. AKTÍV IDŐBELI ELH: ÉRTÉKVESZTÉSE (-)

D/

Előző időszak 2014.XII.31 e Ft

PASSZÍV IDŐBELI ELHATÁROLÁSOK

FORRÁSOK ÖSSZESEN

-374 835 -4 218

350 5 604

0 3 787

0 5 604 0

0 3 787 0

312

1 416 832

Kelt: Budapest, 2016. Április 29

Vouszka Péter Felügyeleti Biztos QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt.

695

0

1 102 733

Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap 2015. éves beszámoló auditált EREDMÉNYKIMUTATÁSA

Tétel megnevezése

I. ÉRTÉKESÍTÉS NETTÓ ÁRBEVÉTELE II. EGYÉB BEVÉTELEK III. ELADOTT ÁRUK BESZERZÉSI ÉRTÉKE IV. MŰKÖDÉSI KÖLTSÉGEK V. EGYÉB RÁFORDÍTÁSOK VI. PÉNZÜGYI MŰVELETEK BEVÉTELEI VII. PÉNZÜGYI MŰVELETEK RÁFORDÍTÁSAI VIII. RENDKÍVÜLI BEVÉTELEK IX. RENDKÍVÜLI RÁFORDÍTÁSOK X. FIZETETT, FIZETENDŐ HOZAMOK

XI. TÁRGYÉVI EREDMÉNY

Előző időszak 2014.XII.31 e Ft 22 744 223 2 646 53 467 24 542 46 382 41 871 0 0 0

-53 177

Előző év(ek) módosításai e Ft

1 287 -1 287 -46 088 -41 870

-4 218

Kelt: Budapest, 2016. Április 29

Vouszka Péter Felügyeleti Biztos QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt.

Tárgyidőszak 2015.XII.31 e Ft 94 410 71 814 91 675 70 012 85 957 152 1 0 0 0

-81 269

A QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. által kezelt Q1 Ingatlanfejlesztő Alap

Kiegészítő melléklet 2015

Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap (korábbi neve: QUAESTOR Első Hazai Lakásalap Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap)

Kiegészítő melléklet Fordulónap:

2015.12.31.

Beszámolási időszak: 2015.01.01. - 2015.12.31.

Budapest, 2016. április 29. QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt.

Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap

Kiegészítő melléklet - 2015

1

AZ ALAP ÉVES BESZÁMOLÓINAK ÖSSZEÁLLÍTÁSÁRA KIHATÓ RELEVÁNS INFORMÁCIÓK, ÉS JELENTŐSEBB MÉRLEG FORDULÓNAPOT KÖVETŐ ESEMÉNYEK: A Magyar Nemzeti Bank 2015. március 10-én kelt és közzétett határozatával a QUAESTOR Értékpapírkereskedelmi és Befektetési Zártkörűen Működő Részvénytársaság, mint a Quaestor Befektetési Alapkezelő Zrt. által kezelt alapok Forgalmazója befektetési szolgáltatási tevékenységek és kiegészítő szolgáltatások, valamint árutőzsdei szolgáltatások végzésére jogosító engedélyét részben felfüggesztette, majd 2015. április 17-én kelt és közzétett határozatával az engedélyét visszavonta és kezdeményezte a felszámolását. Erre figyelemmel az Alapkezelő a Kbftv. 114. § (1) bekezdés b) pontjában, valamint a 116. § (1) bekezdésében foglaltak alapján az Alap befektetési jegyeinek folyamatos forgalmazását a forgalmazó működési körében felmerülő okok miatt 1 évre, azaz egy év időtartamra felfüggesztette. A Magyar Nemzeti Bank 2016. március 9-én a felfüggesztést 2016. június 9. napjáig meghosszabbította. A befektetési jegyek forgalmazása a felfüggesztést kiváltó ok megszűnését követően 2016. április 8-án állt helyre, a jegyek új Forgalmazója az NHB Növekedési Hitel Bank Zrt. lett. A fentieknek megfelelően az Alap forgalmazása 2015. március 10. és 2016. április 8. között volt felfüggesztve. A Magyar Nemzeti Bank 2015. november 4-én kelt végzésében felügyeleti biztost rendelt ki a Quaestor Befektetési Alapkezelő Zrt.-hez. A Pénzügyi Stabilitási és Felszámoló Nonprofit Kft. (cégjegyzékszáma: 01-09-920128; székhelye: 1055. Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út 78. 1. em.) által kijelölt Szombati Zsigmond Zoltán felügyeleti biztos, majd 2015.december 1-jétől Vouszka Péter felügyeleti biztos vette át az intézmény irányítását, és gondoskodik a Quaestor Befektetési Alapkezelő Zrt. által működtetett Alapok megfelelő működésről. A felügyeleti biztos kirendelésének megszüntetéséig, de legfeljebb a felügyeleti vizsgálat lezárásáig érvényes. Az intézmény tevékenységi engedélyének felfüggesztésére vagy korlátozására az ideiglenes intézkedések kapcsán nem került sor. A mérlegkészítés napjáig ezért a vállalkozási tevékenység folytatásának ellentmondó tényező, körülmény nem állt fenn.

1.

GAZDÁLKODÓ BEMUTATÁSA 1.1. Alakulás, a gazdálkodó fő célja, az Alap elnevezése, típusa, fajtája, Az Alap által kibocsátott Befektetési jegyek jellemzői

Az Alap kibocsátási Tájékoztatóját a korábbi Állami Értékpapír- és Tőzsdefelügyelet (ÁÉTF) (jogutódja jelenleg MNB), 120.008/95 számú, 1995. november 13-i keltezésű engedéllyel hagyta jóvá. A Első Hazai Lakásalapot a ÁÉTF 120.008-3/96. sz. határozatával 1996. február 2-án vette nyilvántartásba 521.460.000.-Ft saját tőkével, mint zártvégű ingatlan alapot. Az Alapkezelő alapítója 1999. október 30-án kelt alapítói döntéssel az Első Hazai Lakásalap Ingatlan Befektetési Alap nyíltvégűvé történő alakítását határozta el, és kezdeményezte a vonatkozó Tájékoztató és a Kezelési Szabályzat módosításának Felügyeleti jóváhagyását. A 2014. december 1. napján az Alap ismét zártkörűvé alakult, így - a Tpt 14 §(1) c) alapján - az Alap befektetési jegyét továbbra is nyilvános forgalomban, de kizárólag olyan befektetők vásárolhatják meg, akik egyenként legalább százezer euró vagy annak megfelelő értékben vásárolnak. Az Alap létrejöttét, működését és megszűnését szabályozó törvény a 2011 évi CXCIII. Törvény, majd 2014.március 15.-től hatályba lépő a Kollektív befektetési formákról és kezelőikről, valamint egyes pénzügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2014. évi XVI. Törvény, valamint a 2001. évi CXX. a Tőkepiacról szóló törvény. ISIN azonosító kód: HU0000704382. Az Alap által kibocsátott Befektetési jegyek jellemzői: A befektetési jegyek egy sorozatban kerültek kibocsátásra. A befektetési jegyek névértéke 1,00 forint. Az Alap nettó eszközértékét az Alapkezelő határozza meg. Az Alap nettó eszközértéke minden üzleti napra az Alap eszközeire vonatkozó lehető legfrissebb piaci árfolyaminformációk alapján került meghatározásra. Az eszközértékszámítás (lásd az Alap Tájékoztatóját és Kezelési Szabályzatát) szabványai szerint a mögöttes piaci folyamatokat tükrözve naponta kerültek kiszámításra és a befektetők számára publikálásra. 1.2. Befektetési politika Az Alap a törvényi előírásoknak megfelelően, és annak keretei között az alapba befolyt pénzekből - azaz a befektetők által megvásárolt befektetési jegyekből befolyt összegeket - ingatlanokba fekteti. Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap


2

Az Alap tőkéjét (az egy jegyre jutó nettó eszközérték és a forgalomban lévő befektetési jegyek darabszámának szorzata) telkek vásárlására, kész vagy építés alatt álló ingatlanok vásárlására és felújítására fordítja. A megvásárolt telkek egy részén saját beruházást valósíthat meg, vagy megbízhat harmadik felet kivitelezés végzésével. Az ingatlanokat értékesíti, lízingbe adja, bérbe adja, vagy azok hasznosítására harmadik felet bízhat meg. Az Alapkezelő az Alap portfoliójával a mindenkori piaci lehetőségeket a lehető leghatékonyabban kihasználva gazdálkodik. Az Alap portfoliójának tervezett összetétele a következő: a./ Lakáscélú ingatlanok: max. 80% b./ Nem lakó célú ingatlanok (üzletközpontok, szállodák, telephelyek ) max. 80% c./ Telkek, földterületek: max. 80% d) forintban denominált likvid eszközök (látra szóló és lekötött bankbetétek; nyilvános árjegyzéssel rendelkező állampapír; árjegyzéssel rendelkező, legfeljebb egyéves hátralévő futamidejű, nyilvánosan forgalomba hozott hitelviszonyt megtestesítő értékpapír). A Q1 Alap a portfoliójában kincstárjegyeket, és az eszközei között pedig le nem kötött betétet is tart. 1.3. Általános adatok Az alap tulajdonosai deviza belföldi jogi és jogi személyiség nélküli társaságok, közületek, valamint természetes személyek lehetnek. Az Alap zártkörűvé alakulásának következtében az Alap befektetési jegyét továbbra is nyilvános forgalomban, de kizárólag olyan befejtetők vásárolhatják meg, akik egyenként legalább százezer euró vagy annak megfelelő értékben vásárolnak. A befektetési piacon egyre nagyobb szerepet játszanak az ingatlanalapok, és dinamikus növekedésük vélhetően egyre több ügyfelet csábít majd erre a területre, főleg a csökkenő betéti kamatok, állampapírhozamok miatt. A verseny már most is igen intenzív és a befektetési piac próbál lépést tartani a felfokozott igényekkel. Alapkezelő: QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. (cégjegyzékszáma: 01-10-044174; székhelye: 1042 Budapest Árpád út 48-50. fsz. 3.). Letétkezelő: UniCredit Bank Hungary Zrt. Forgalmazók: 2015.03.09-ig: QUAESTOR Értékpapír Kereskedelmi és Befektetési Zrt., 2016.04.08-tól: NHB Növekedési Hitel Bank Zrt. Az Alap befektetési jegyeit kizárólag belföldön forgalmazzák, bármely belföldi magánszemély, gazdasági társaság, és közület megveheti. Az Alapkezelő 2014. december 1-én zártkörű alappá alakította a Q1 Ingatlanfejlesztő Alapot. A törvényi előírások a zártkörű alap számára rugalmasabb befektetési szabályokat és ezáltal a piaci folyamatok függvényében nagyobb hozamelvárást elősegítő lehetőségeket is elérhetővé tesznek, így az átalakítás elősegíti az Alap Befektetőinek érdekét szolgáló, költséghatékonyabb működtetést. 1.4. Általános piaci környezet: 2015-ben tovább növekedett a befektetési alapok piaca. December végén 5.721 Mrd Ft-nyi vagyont kezeltek Magyarországon BAMOSZ által nyilvántartott alapokban, szemben az előző évi 5.471 Ft-tal, ez közel 5%-os bővülést jelentett. A hozamk9örnyezet erősen megváltozott 2014-hez képest. A magyar állampapírpiaci hozamok csökkenése oda vezetett, hogy a pénzpiaci alapokban elérhető hozam nulla közelébe csökkent, a jellemző összehasonlítási alapnak tekintett látra szóló betétek kamatával együtt. Véget ért a kötvényalapok szárnyalása is. A devizapozíciókat is felvevő alapok jelentős részét érintette kedvezőtlenül a svájci jegybank árfolyamgátjának eltörlését követő frankerősödés, a nemzetközi részvényalapok közötti jelentős eltéréseket az euró-dollár árfolyamok és a részvénypiacok eltérő teljesítménye határozta meg - az előző évekkel ellentétben 2015-ben nem játszódott le egyöntetű emelkedés. Jól szerepeltek viszont a magyar részvényeket tartó alapok, ezek viszont – a hazai tőzsde kis mérete és likvid részvények hiánya miatt – túl sok magyar papírt nem tarthattak portfoliójukban. Az ingatlanalapokban 552 Mrd forintot kezeltek az év végén, ebből 527 Mrd Ft-ot a közvetlenül ingatlanokba fektető alapokban tartották. Az ingatlanalapok igen változó teljesítményt mutattak 2015-ben, a skála az 50%-os növekménytől a 80%-os veszteségig terjedt. Felemás képet mutattak a világ értékpapírpiacai az elmúlt évben. A befektetők tavaly elsősorban az alacsony olajárfolyam, a kínai gazdaság lassulása és Európa problémái miatt aggódtak, emellett a fókuszban továbbra is ott volt a Federal Reserve évek óta rettegve várt kamatemelési ciklusának beindulása.



3

Elsőként mégis a szokásos nagy szereplők legcsendesebbike, a svájci jegybank kavarta fel év elején a vizet, januárban bejelentették, hogy nem védik többet az euróval szembeni 1,2-es küszöböt. A lépés komoly fennakadásokat okozott a globális devizakereskedésben, a frank árfolyama pedig kilőtt, átrendezve a piacok képét. A Fed évekig halogatta a monetáris szigorítást, majdnem kihúzta 2015-öt is. Az amerikai jegybank decemberben növelt 25 bázispontot kamatszintjén – a jövőbeni emelések időzítéséről továbbra is igen eltérő a piacok véleménye. A dollár az év során 12%-ot erősödött az euróhoz mérten, Európát több tényező is sújtotta. Az Euró-övezet gazdasága valamennyire ugyan magára talált, azonban az EU igen sok kihívással találta magát szembe 2015-ben. A feloldatlan orosz-ukrán krízis, az Oroszország elleni szankciók mellé az év során a korábbiakhoz képest hatalmas méretűre duzzadt menekülthullám keltette politikai feszültségek is felzárkóztak, egyre többen váltak szkeptikussá a kontinens közös jövőjét illetően. A görögöket nagy nehézségekkel bent tartották az Eurózónában, 2016-ban viszont a britek szavazhatnak majd uniós tagságukról. Eközben növekvő volatilitás mellett az elmúlt hét év leggyengébb teljesítményét produkálták az amerikai részvénypiacok. A Dow Jones 2%-os, az S&P 500 1% alatti visszaeséssel zárt, a Nasdaq ugyan 5% feletti éves pluszt hozott össze, ám a korábbi években megszokott kétszámjegyű növekedéstől ez messze volt. Az internetóriások menetelésével (Google +45%, Facebook +34%) szemben az energiacégek lejtmenete állt. A német részvénypiac folytatta emelkedését, a DAX újabb 10%-os növekedést mutatott be, tavasszal elért éves csúcsához képest azonban végül 10%-kal alacsonyabban zárt. A londoni FTSE 5%-ot esett, az általános nyugateurópai összefoglaló részvényindexek éves teljesítménye 4-5%-os emelkedés volt. A 2014-ben szabadesést bemutató olajár tavaly sem talált magára, a Brent típus hordónkénti árfolyama 37 dollárt mutatott az év végén, ez kétharmada csupán az egy évvel korábbi szintnek. Az amerikai palaforradalom után kialakult, elsősorban technológiai okokra visszavezethető túlkínálat masszív spirálba tolta az árfolyamot, mivel a kitermelő országok egyike sem akarta csökkenteni kitermelését és olajbevételeit, sem az arab országokban, sem a volt Szovjetunió utódállamaiban, sem máshol. Itthon a csúcsra pörgetett uniós forráslehívás és az ipar által húzott gazdaság 2,9%-kal bővült, az EU átlag 1,8% volt, ám térségünkben hazánkat meghaladó bővülést mértek. Az államháztartási hiány a GDP 2%-a, az államadósság a bruttó hazai össztermék 77%-a alá csökkent. A hazai alapkamat két éven keresztül történő csökkentését 2015-ben állította le az MNB, azonban bő fél év kihagyást követően a deflációs külső környezet, az olajárak zuhanása és az inflációs várakozások csökkenése miatt új ciklust indított, a kamatszint 1,35%-ra módosult. A sorozatos vágások, a pozitív reálhozam lehetősége, az értékpapírpiaci botrányoktól megrettenő hazai befektetők, valamint az, hogy az ország adósságállományának megítélése a nagy hitelminősítőknél alig marad el a befektetési kategóriától – bár kérdés, átlépi-e idén a küszöböt – mind az állampapírok felé terelték a befektetőket. Ennek megfelelően 2015-ben is jelentősen csökkentek az állampapírpiaci hozamok. A magyar részvénypiac jó évet zárt. A tőzsdeindex 40%-ot meghaladó mértékben emelkedett és évek óta először a forgalom is bővült, bár napi átlaga a 10%-os növekedés ellenére sem érte el a 9 Mrd Ft-ot. A tőzsdéről több szereplő (kereskedő, kibocsátó) is távozott, a beharangozott bevezetésekből egyelőre nem valósult meg semmi. Eközben térségünk többi piacán igen visszafogott volt a hangulat, csökkenéssel zárták az év egészét a cseh és lengyel indexek is. Ingatlanpiac A nemzetközi ingatlanpiac erős évet tudhat maga mögött, melyből a hazai piaci szereplők nem sokat érezhettek, annak ellenére, hogy az ingatlanpiac valamennyi szegmensében emelkedett tavaly a bérlői és a befektetői kereslet. A piac tagadhatatlanul megmozdult és a tendencia erősödni látszik, ami mindenképp jó előjel. A saját célú építkezések nagyobb ütemű növekedése a háztartások bizalmának erősödését sejteti, ami a használtlakás piacon már 2014-ben elkezdődött és 2015-ben tovább folytatódott. Az újépítésű lakások piaca is megmozdult, melyből a 2016-os évben több átadás ígérkezik. Összességében elmondható, hogy az alacsony kamatszintek, valamint a forint gyengülése az ingatlan szektorra irányította a befektetők figyelmét; a befektetési célú ingatlanok piacát a felfelé ívelés jellemzi, ami a mélypontból való megfontolt, lassú felemelkedésként is értelmezhető. A regenerációs folyamat éveiben vagyunk, melyet a 2016-tól megkönnyített építésügyi szabályozás, a családsegítő program, valamint a kedvezményes építési adó gyorsítani látszik. Lakáspiac 2015 év végére az árak lassú emelkedése, a forgalom növekedése volt jellemző, mely tendencia a 2016-ös év első hónapjaiban is folytatódott. Növekszik a lakásépítések száma, csökken a kihasználatlansági ráta, emelkednek az árak és a bérleti díjak is Az új lendületet fokozza a 2016-os évtől hatályos kormányzati támogatási programja, mely kétségkívül élénkítően hatott a piacra, mind fejlesztők, mind a lakosság körében. A kereslet ugrásszerűen növekedett, melyeket az árak is követtek, viszont erősen kétséges, hogy a megnövekedett érdeklődők a fizetőképes keresletet képviselik-e Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap


4

Fejlesztési telkek piaca Spekulatív fejlesztés gyakorlatilag a 2009-es válság óta nincs Magyarországon, de a 2016-tól hatályos állami intézkedések követeztében, a fejlesztők megmozdultak. Úgy tűnik a kivárásnak vége. Elsősorban magyar piaci szereplők részvételére számíthatunk. Az ingatlanpiaci forgalom is megélénkülni látszik, de hogy a mozgolódásból mennyi realizált ügylet lesz, ezt még nem lehet látni. Iroda és ipari ingatlanok piaca A nemzetközi irodapiac kezdi visszanyerni az egyensúlyát, a kereslet emelkedése mellett a kibérelt állomány növekszik, a kihasználatlansági ráta kedvező alakulását eredményezte. A hazai helyzet nem ennyire pozitív, ugyan a kereslet tovább növekedett és a kihasználatlansági ráta sem csökken már, érezhető változást viszont még nem tapasztalhattunk. Az ipari ingatlanok piacán hasonló tendencia figyelhető meg, de itt is a fejlesztők a kivárást választják. 1.5. A Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alapban 2015-ben történt jelentősebb változások: Eger, Labirintus Üzletház A ház megtöltésére irányuló törekvések a bérleti díjak 2012-es színvonalának megtartásával, de a közös költségek mérséklésével kíván jobb anyagi feltételeket teremteni. Ennek feltétele volt, hogy a társasházi képviselet az Alap ez irányú érdekeit szolgálja. 2013. április 1-jétől egy új képviseleti munka indult meg, melynek eredményeképpen több költségcsökkentő szerződés született. A mellett, hogy az Alap közös költség terhei csökkentek, megkezdődött a Ház szabályos működéséhez szükséges előírásoknak való megfeleltetése. Adósságok felszámolása megtörtént, és a komoly anyagi terhet jelentő tetőfelújítás érdekében megkezdődött a betétek felhalmozása. A 2014/2015-ben a mérsékelt bérleti áraink ellenére a kereslet elenyésző. A környéken sok frekventált üzlet próbálja kiadni rövidebbhosszabb ideje zárva tartó üzlethelyiségét. 2014 első felében két bérleti szerződés szűnt meg, összesen 59 m2 területet érintően, de 2014 második felében a tetőtéri üzlethelyiségekből 4-et, 2015-ben további 3-at sikerült bérbe adni, ugyanakkor a legnagyobb bérlőt, annak felszámolása miatt elvesztette a Társaság. A már meglévő, földszinten lévő bérlő és a kiesett – szintén földszinti béreltünk – teljes területét sikerült értékesíteni, így 313 m2 terület került így eladásra. Az üzletház magas üzemeltetési díja okán is jelentőséggel bír a töltöttség minél magasabb arányának elérése. Budapest, XVI. Kerület, Bökényföldi út A Budapest 117550/2 hrsz-ú, 128.742 m2-es alapterületi nagyságú „szántó” művelési ágú ingatlant Budapest, XVI. kerületben, a Bökényföldi út – 117548/11, 117548/12 és 117548/13 hrsz-ú területek – Ofszet Nyomda – 104012 hrsz.ú terület – 117551 hrsz-ú földút által határolt terülten található. Az E-TG-XVI/2 övezet területére előírt szigorú szabályozás nem teszi lehetővé a terület fejlesztését. Fejlesztése hosszú távon valósítható meg, tekintve, hogy minden építést fásítás kell, hogy megelőzzön. Értékesítése esetén a fejlesztésbe vonandó erdőterület megváltásaként érdemes megvételre felajánlani. A terület illegális szemétlerakói funkciótól való megóvása, valamint a kötelező kaszáltatási költségek érdekében 2013-ban haszonbérleti szerződést sikerült kötni, ezzel a terület őrzése is megoldottá vált és minimális bérleti díjbevételt is eredményez. 2015-ben az ingatlan vonatkozásában változás nem történt. Tata, Fácános Lakópark A 2005 óta az Alap tulajdonában álló, mindössze 800-2000 m2 nagyságú építési telek a Fácánoskert Lakóparkban található, elszigetelve a várostól, a természetvédelmi terület közepén. 2014-ben nem történt telek értékesítés, de 2015ben az érdeklődés felélénkült a terület iránt, ami 8 db. értékesítés realizálásával járt. A lakóparkban egyre több igényes ház kerül átadásra, ezzel a lakóparki hangulat növekszik és a vásárlási kedv is növekedik. Az ingatlanokon –külön szabályozási terv alapján– jelenleg 15%-os beépíthetőség engedélyezett. Tervek szerint a lakópark területén a beépíthetőség 5%-kal fog emelkedni. A környéken nincs olyan konkurencia, mely büszkélkedhet a teljes közmű kiépítettséggel, aszfaltburkolatú úthálózattal és magas színvonalú személy és vagyonbiztonsági szolgáltatással. Az Alap célja továbbra is a telkek önálló értékesítése. Budapest, IV. Kerület, Árpád út 44-50. A két 2007-es építésű társasház földszintjén, összesen öt üzlethelyiség van jelenleg az Alap tulajdonában. Ezek közül négy, mindösszesen 519 m2 üzlet bérbeadása volt 2011-ben megoldott, 2012-ben már csak két bérlet maradt. Ugyan 2013 végét 60%-os kiadottsággal sikerült zárni, de 2014-ben mindössze két kiadással 43 százalékos töltöttség jellemezte, 2015. év végén ez 31 százalékos töltöttségre csökkent. Az alap hosszú távú hasznosítási terve elsősorban továbbra is a bérbeadás, mely állandó, stabil bevételt eredményez, de nem zárkózik el az eladástól sem. Sárospatak, Kispatak Lakópark



5

Az Alap 2009 júniusában rendkívül kedvező feltételekkel tudott Adásvételi szerződést kötni a sárospataki 4087/12. hrsz. alatt nyilvántartott 13.188 m2 fejlesztési területre. A területre tervezett 8 lakóházból 2 db. készült el. Ezek a megvásárláskor még használatbavételi engedéllyel nem rendelkeztek. Az újonnan elkészült két társasházban összesen 52 különböző méretű, 2.941 m2 korrigált hasznos alapterületű lakás található. A 36 – 80 négyzetméteres, lakások kivétel nélkül ideális tájolásúak, és rendkívül világosak. A lakásonkénti egyedi gázfűtés gazdaságos, a mindenkori adott időjárási viszonyokhoz igazodó, takarékos fűtést tesz lehetővé. A felépült épületek szomszédságában, újonnan parcellázott területen, 34 darab közművesített építési telek, került kialakításra. Ezek ideálisak mind a hagyományos, mind a XXI. század legmodernebb technológiájával készülő ún. gyorsházak építésére. A város 2008. évben elnyerte "Az év települése" díjat, többek közt kiemelkedő színvonalú idegenforgalmának köszönhetően. Az országos hírű Termálfürdő, a Bodrog-part, valamint a Református Kollégium és a Vár évente több ezer látogatót vonz a városba. Meglévő lakóingatlan három magánszemély tulajdonában van, de az értékesítése magánszemélyeknek nehézkesen folyik, a térségben élők zöme nem fizetőképes, ezért új célközönséget kívántunk megszólítani. Nem feltétlenül lakásként értékesíthetőek. A környék egészségügyi ellátását egy ilyen épület hasznosan szolgálhatná, egyfajta „egészség központként”. A lakásokból rendelők, labor, szolgálati lakások, egyéb gazdasági funkciójú egységek alakíthatók ki. Ilyen létesítmény üzemeltetésére vannak piaci érdeklődések. E mellett bérlakás programban is gondolkodunk, mely több formában is szóba jöhet. Tárgyalások folynak a helyi Önkormányzattal a fiatal családok vissza nem térítendő támogatása kapcsán, mert a település egyetlen újépítésű ingatlannak számító ingatlan beruházás ez a ház, ennek ellenére sem bérbeadás, sem értékesítést nem realizáltunk a 2015-ös évben. 2.

A SZÁMVITELI POLITIKA ALKALMAZÁSA

Az alap számviteli politikájának alapelve, hogy a reális eredményt megbízhatóan és összehasonlíthatóan mutassa ki, számvitelileg alátámassza és kimutatásai jövőbeni terveinek is alapjai lehessenek. Az Alap könyvvezetését és beszámoló készítését a Számviteli törvényen túlmenően a 215/2000 (XII.11.) Kormányrendelet szabályozza. 2.1.

Könyvvezetés módja

A számviteli információs rendszer kialakítása és működtetése, a beszámoló összeállítása megbízott külső szolgáltató feladata. 2.2.

Könyvvezetés pénzneme

A gazdálkodó könyveit magyar nyelven, forintban, a kettős könyvvitel elvei és szabályai szerint vezeti. 2.3.

Könyvvizsgálat és a könyvviteli szolgáltatás körébe tartozó feladatok irányításáért, vezetéséért felelős személy nyilvános adatai

Az Alapnál jogszabályi előírás alapján könyvvizsgáló alkalmazása kötelező A beszámolót hitelesítő könyvvizsgáló cég neve és székhelye: Venilia Vellum Kft. (1026 Budapest, Szilágyi Erzsébet fasor 79.) MKVK nyilvántartási száma 000340; Természetes személyében Eszenyiné Fekete Ágnes bejegyzett könyvvizsgáló, nyilvántartási száma: 003172 A könyvviteli szolgáltatás körébe tartozó feladatok irányításáért, vezetéséért felelős személy nyilvános adatai: Németh Bernadett, nyilvántartási száma:131291 2.4. Beszámoló formája és típusa Az Alap a tárgyidőszakra az előző üzleti évhez hasonlóan 215/2000 (XII.11.) Kormányrendeletben előírt mérleget és eredménykimutatást készít. 2.5. Mérlegkészítés időpontja A mérlegkészítés választott időpontja tárgyévet követő január 31. 2.6.

Jelentős összegű hibák értelmezése

Jelentős összegűnek minősül az üzleti évben feltárt, egy üzleti évre vonatkozó hibák hatása, ha a saját tőke változásai abszolút értékének együttes összege a vizsgált üzleti évre készített beszámoló eredeti mérlegfőösszegének 2%-át, de legalább 1 millió forintot. Ebben az esetben a feltárt hibák hatása a tárgyévi beszámolóban nem a tárgyévi adatok között, hanem elkülönítetten, előző évek módosításaként kerül bemutatásra. 2.7.

"Jelentős összegű különbözetek" értelmezése

Amennyiben a számviteli politika más része eltérően nem rendelkezik, úgy az egyes tételeknél jelentős összegnek az 1 m Ft-ot meghaladó összeg minősül. A fogalom alkalmazása az előző üzleti évhez képest nem változott.



6

2.8.

"Jelentős összhatás" értelmezése

Amennyiben a számviteli politika más része eltérően nem rendelkezik, úgy a tételenként nem jelentős különbözeteket is figyelembe kell venni, ha a különbözetek összhatása által valamely mérleg- vagy eredménykimutatás sor értéke 1 millió forintot meghaladó értékben változik. A fogalom alkalmazása az előző üzleti évhez képest nem változott. 2.9.

Devizás tételek értékelése

A külföldi pénzértékre szóló, vagy deviza alapú eszközök és kötelezettségek, a mérlegben nincsenek, ezért ezek értékelésének hatása sem tükröződik a mérlegben és az eredménykimutatásban. 2.10. Értékcsökkenési leírás elszámolása Értékcsökkenési leírás módja Az évenként elszámolandó értékcsökkenés megtervezése - az egyedi eszköz várható használata, ebből adódó élettartama, fizikai és erkölcsi avulása, az egyéb körülmények és a tervezett maradványérték figyelembevételével általában az eszköz bekerülési (bruttó) értékének arányában történik. Az értékcsökkenési leírás elszámolása időarányosan (lineáris leírási módszerrel) történik. Kisértékű eszközök értékcsökkenési leírása Az 100 ezer forint alatti egyedi bekerülési értékkel bíró vagyoni értékű jogok, tárgyi eszközök bekerülési értéke a használatbavételkor értékcsökkenési leírásként egy összegben elszámolásra kerül. Ebben az esetben az értékcsökkenési leírást tervezni nem kell. Nem jelentős maradványérték A maradványérték nulla összeggel vehető figyelembe az értékcsökkenési leírás tervezése során, ha az eszköz hasznos élettartama végén várhatóan realizálható értéke valószínűsíthetően nem haladja meg a 100 eFt-ot. Terven felüli értékcsökkenés elszámolása Terven felüli értékcsökkenési leírás elszámolása szempontjából a könyv szerinti érték akkor haladja meg jelentősen a piaci értéket, ha az egyes tételek esetében a különbözet meghaladja a 100 e Ft-ot. Befektetett eszközök speciális értékelése – Értékkülönbözet elszámolása Az alap portfóliójában lévő befektetett eszközök között szereplő ingatlanokat a törvényi előírásoknak megfelelően – értékbecslő szervezet által, három hónapnál nem régebben megállapított értéken – kell értékelni. A beszerzési értékét, valamint a beszerzési érték és az ingatlanértékelés szerinti különbözet összeget az ingatlanok értékelési különbözete között kell kimutatni a tőkenövekménnyel szemben. 2.11. Készletek értékelése Az Q1 Ingatlanfejlesztő Alap készletei között kell kimutatnia azokat a saját építésű és vásárolt ingatlanokat, melyet az Alap kezelése eladási célból építtet ill. vásárol, egészen addig amíg az Alap kezelése ezeket befektetési célúnak nem minősíti. Ezekre az ingatlanokra értékcsökkenés nem számolható el. Vásárolt készletek értékelése A vásárolt készletek - azaz az eladási célból vásárolt ingatlanok - az előző üzleti évhez hasonlóan - a mérlegben a tényleges bekerülési értékben jelennek meg. Saját termelésű készletek értékelése A saját termelésű készletek – azaz az eladási célból saját építésű ingatlanok - a mérlegben - az előző üzleti évhez hasonlóan - az utókalkulációval megállapított tényleges előállítási költségen jelennek meg. Készletek speciális értékelése – Értékkülönbözet elszámolása Az alap portfóliójában lévő a készletek között szereplő ingatlanokat is a befektetett eszközöknél leírtak szerint kell értékelni. Azaz a örvényi előírásoknak megfelelően – értékbecslő szervezet által, három hónapnál nem régebben megállapított értéken – kell értékelni. A beszerzési értékét, valamint a beszerzési érték és a ingatlanértékelés szerinti különbözet összeget a ingatlankészletek értékelési különbözete között kell kimutatni a tőkenövekménnyel szemben. 2.12. Értékvesztések elszámolása Az értékvesztések elszámolásának gyakorlata, az előző üzleti évhez képest a jogszabályi változásokon túlmenően nem változott.



7

E szerint értékvesztés elszámolása a számviteli törvény szerint előírt eseteken túlmenően a 215/2000 (XII.11.) Kormányrendeletben előírt esetekben történik, a három hónapon túli lejárt követelések és az aktív időbeli elhatárolások teljes összegében. A három hónapon belüli követelések esetében értékvesztést kell elszámolni, ha a könyvszerinti értékhez képest az egyes tételek esetében a veszteség jellegű különbözet tartós és jelentős. 2.13. Értékpapírok értékelése Az Alap porfóliójában szereplő értékpapírokat a számviteli törvény előírásain túlmenően, a már hivatkozott Kormányrendeletben foglaltak szerint kell értékelni. E szerint az értékpapírok leértékelése mellett a felértékelés is megengedett. Függetlenül attól, hogy befektetési vagy forgatási célú az értékpapír, az év végi értékelésnél a 215/2000 (XII.11.) Kormányrendeletben leírt számítás szerint kell eljárni. Ennek megfelelően, az értékpapírok értékelésénél az alábbiakat kell figyelembe venni: 1.

Tőzsdén jegyzett értékpapír esetén (akár belföldön, akár külföldön), akkor a forgalommal súlyozott tőzsdei átlagárfolyamot, vagy záró árfolyamot (ezek meghatározása és alátámasztása a belföldi értékpapírok esetében a Magyar Tőkepiacban, a külföldi papíroknál a Bloombergben közzétett devizás záróárfolyamokkal történik.)

2.

A tőzsdén kívül elismert piacon nyilvános értékpapír-piacon forgalmazott értékpapír esetén, az elismert értékpapír piaci árakat (Állampapírok esetében ez az ÁKK árfolyamot jelenti)

3.

A három hónapnál rövidebb hátralévő futamidejű államkötvények - a nettó eszközértékkel azonos módon - a legutolsó közétett ÁKK átlag árfolyamból kiindulva, az időarányos hozammal kalkulált árfolyamon kerülnek értékelésre, mivel a három hónapnál rövidebb hátralévő futamidejű papírokra ÁKK közétett árfolyama már nincs, de a korábbi közzétett árfolyammal értékelni meg nem valós.

4.

A tőzsdén nem jegyzett és elismert piacon nem forgalmazott értékpapír setén, a tapasztalati áradatokat, a kibocsátó gazdasági helyzetét, az értékpapír jelen értékét.

Az értékpapírok év végi értékelésének további specialitása, hogy a beszerzés és a fent leírt év végi értékelés közötti különbséget az értékpapírok értékelési különbözetei között kell szerepeltetni, a tőkenövekménnyel szemben. Ezt az összeget továbbá meg kell bontani, kamatból, osztalékból - azaz hozadékból - származó és egyéb - lényegében a piac értékelését tükröző árfolyamváltozásból eredő - értékkülönbözetre. 2.14. Ki nem emelt tételek értékelése Az előzőekben ki nem emelt mérlegtételek az általános szabályok szerint kerültek értékelésre, az értékelésben a jogszabályi változásokon túl módosítás nem történt. 2.15. Számviteli politika más változásainak hatása A számviteli politika más, meghatározó elemiben a jogszabályi változásokon túl jelentős módosítás nem történt.

3.

MÉRLEGHEZ KAPCSOLÓDÓ KIEGÉSZÍTÉSEK 3.1. Előző évek módosítása

Befektetési jegyek visszavásárlásának és értékesítése nem a 215/2000 (XII.11.) Kormányrendelet 6. § (1) szerint került elszámolásra, az előző évi módosítások ezek kijavításának eredménye, melynek következtében előállt az a helyzet, hogy a kibocsátott befektetési jegyek névértéke az alapítás óta kibocsátott befektetési jegyek névértékét mutatja, illetve a visszavásárolt befektetési jegyek névértéke az alapítás óta visszavásárolt befektetési jegyek névértékét mutatja. A módosítás következtében a visszavásárolt befektetési jegyek bevonási értékkülönbözete mutatja a visszavásárolt befektetési jegyek névértéke és visszavásárlási értéke közötti különbözetét. azaz a módosítás következtében az előző évek eredménye, illetve az üzleti év eredménye már nem tartalmazza a saját befektetési jegyek visszavásárlásának eredményét. 3.2. Összehasonlíthatóság A számviteli szabályozások változása következtében a mérleg eszköz oldalának összetétele jelentősen nem változott, átsorolásokat nem kellett végezni a korábbi év adatain az összehasonlíthatóság végett. A tárgyévben a forrás oldalon a sajáttőkén belül az indulótőke és a tőketartalék részletező sorai a korábbi évekhez képest az alábbi eltéréseket tartalmazzák, azonban ennek a sajáttőke fő soraira és a mérleg főösszegre nincsen hatása: Hivatkozva a 3.1-ben leírtakra a tárgyévben mérlegben az indulótőke kibocsátási névértéke és visszaváltott befektetési jegyek névértéke mérleg sorokban a korábbi évek kumulált kibocsátásainak (eladásainak) és visszaváltásainak egyenlege ként lett kimutatva.



8

Valamint átsorolásra kerültek az előző üzleti évek eredményét tartalmazó mérleg sorról a visszavásárolt befektetési jegyek bevonási értékkülönbözetei közé az Alap befektetési jegyeinek kibocsátási (eladási) névérték és árfolyam különbözetéből adódó nyereségek, mert azok a korábbi években az eredményben voltak levezetve. Értékelés változása és annak hatása Az előző üzleti év mérlegkészítésénél alkalmazott értékelési elvek - a jogszabályi előírások változásain túl - nem változtak. 3.3. Befektetett eszközök Tárgyi eszközök A tárgyi eszközök bruttó értékének, értékcsökkenésének tárgyévi alakulását az alábbi táblázat mutatja be: Értékccsökkenés 2,00000% kulcsa halmozott Nettó érték

Ingatlan Megnevezés

Bruttó érték

Értékcsökkenés

Eger, Szent J.u. 11

239 999 710

03.06.30-03.12.31

239 999 710

2 419 723

2 419 723

237 579 987

04.01.01-04.12.31

239 999 710

4 799 994

7 219 717

232 779 993

05.01.01-05.12.31

239 999 710

4 799 994

12 019 712

227 979 998

06.01.01-06.12.31

239 999 710

4 799 994

16.819.706

223.180.004

07.01.01-07.12.31

239 999 710

4 799 994

21.619.700

218.380.010

08.01.01-08.12.31

239 999 710

4 799 994

26.419.694

213.580.016

09.01.01-09.12.31

239 999 710

4 799 994

31.219.688

208.780.022

10.01.01-10.12.31

239 999 710

4 799 994

36.019.683

203.980.027

11.01.01-11.12.31

239 999 710

4 799 994

40.819.677

199.180.033

12.01.01-12.12.31

239 999 710

4 799 994

45.619.671

194.380.039

13.01.01-13.12.31

239 999 710

4 799 994

50.419.665

189.580.045

14.01.01-14.12.31

239 999 710

4 799 994

55.219.659

184.780.051

15.01.01-15.06.30

239 999 710

2 367 120

57 586 780

182 412 930

15.06.30 eladások

-104 826 727

-

-25 169 902

102 756 106

15.07.01-14.12.31

135 172 983

1 362 840

33 779 797

101 393 266


Bruttó érték

Értékcsökkenés

Értékccsökkenés 2,00000% kulcsa halmozott Nettó érték

Árpád út 48-50 HRSZ: 70327/C/41 / D3 Árpád út 48-50 HRSZ: 70327/C/39 / D1 09.09.01-09.12.31

59 583 333

95 520 333

638 547

638 547

94 881 786

10.01.01-10.12.31

95 520 333

1.910.407

2.548.954

92.271.379

11.01.01-11.12.31

95 520 333

1.910.407

4.459.360

91.060.973

12.01.01-12.12.31

95 520 333

1.910.407

6.369.767

89.150.566

13.01.01-13.12.31

95 520 333

1.910.407

8.280.174

87.240.159

14.01.01-14.12.31

95 520 333

1.910.407

10.190.580

85.329.753

15.01.01-15.12.31

95 520 333

1.910.407

12 100 987

83 419 346

35 937 000

Ingatlan Megnevezés Árpád út 46 HRSZ: 70325/0/A/51 D1 Árpád út 46 HRSZ: 70325/0/A/52 D2

Bruttó érték

Értékcsökkenés


41 000 000 29 416 667



9



Bruttó érték

Értékcsökkenés

Árpád út 46 HRSZ: 70325/0/A/53 D3 09.05.04-09.12.31

133 333 334

1 760 731

1 760 731

131 572 603

10.01.01-10.12.31

133 333 334

2.666.667

4.427.397

128.905.937

11.01.01-11.12.31

133 333 334

2.666.667

7.094.064

126.239.270

12.01.01-12.12.31

133 333 334

2.666.667

9.760.731

123.572.603

13.01.01-13.12.31

133 333 334

2.666.667

12.427.397

120.905.937

14.01.01-14.12.31

133 333 334

2.666.667

15.094.064

118.239.270

15.01.01-15.12.31

133 333 334

2.666.667

17 760 731

115 572 603

62 916 667

Ingatlan berend., bútor Megnevezés

Bruttó érték


Értékcsökkenés

Árpád út 44.-46. Fsz 52.

287.169

.

14.07.01-14.12.31

287.169

43.429

43.429

243.740

15.01.01-14.12.31

287.169

86 151

129 580

157 589

.

A tárgyévben terven felüli értékcsökkenés elszámolására nem került sor. 2014.12.31-én portfolióban szereplő bérbeadásra vásárolt ingatlanra elszámolt értékkülönbözet: Ingatlan Megnevezés Eger, Szent János u. 11 - Bérbeadásra szánt ingatlan Árpád út 48-50, D1D3; Árpád út 46 D1-D3 Összesen:

Bekerülési ért. 184 780 051 203 812 762 388 592 813

15.12.31-i érték neé

Értékelési kül

76 482 100 145 218 078 221 700 178

-24 911 166 -53 931 460 -78 842 626

3.4. Forgóeszközök Készletek 2015.12.31-én portfolióban szereplő eladásra vásárolt ingatlanra elszámolt értékkülönbözeteket az alábbi táblázat mutatja: Ingatlan Megnevezés Sóskúti telkek Bökényföld Tata Fécénos kert Bp. Kolozsvár u. Bp. Füzér u. Veresegyház üzletek Sárospatak sorház Összesen

Bekerülési ért. 447 000 000 115 878 257 86 748 510 21 651 497 57 689 537 7 054 000 307 005 107 1 043 026 908

15.12.31-i érték neé

Értékelési kül

159 312 000 230 320 000 72 247 500 19 240 000 52 695 000 7 462 400 233 514 915 774 791 815

-287 688 000 114 441 743 -14 501 010 -2 411 497 -4 994 537 408 400 -73 490 192 -268 235 093

A portfólióban szereplő egyes ingatlanokkal kapcsolatos tárgyévi események az 1.4.4 pont alatt olvashatóak. Az Alap befektetési politikájának alapvető célja, az Alap nettó eszközértékének folyamatos növelése. Ezt értékmegőrző ingatlanvagyon kialakításával (adásvétel, csere), egyes ingatlanokon végzett értéknövelő beruházások, illetve az ingatlanok hasznosításával (bérbeadás, lízingfajták) és ingatlanok építésével, vagy újépítésű ingatlanok továbbértékesítése során realizált hozamnyereséggel kívánja biztosítani. Követelések Az Q1 Ingatlanfejlesztő Alap 2015.12.31-i követelései esedékes bérleti díjakból, és a bérleti szerződések kapcsán továbbszámlázott rezsi költségekből adódó követelésekből tevődnek össze. A fennálló követelésekre a 3.5 pontban részletezett értékvesztés került elszámolásra.



10

Pénzeszközök A 2015.12.30-i nettó eszközértékben szereplő bankszámla egyenleg a 2015.12.31-én leterhelt bank költséggel több, mint a főkönyvben szereplőtől bankszámlán lévő pénzösszeggel. Értékpapírok 2015.12.31-én portfolióban szereplő értékpapírokra összességében 3.900,- Ft negatív értékkülönbözet került elszámolásra az alábbi bontásban: Megnevezés D160309

db 100 000 000

Összesen:

Bekerülési érték

12.12.31-i érték

Értékelési kül

99 848 600

99 844 700

-3 900

99 848 600

99 844 700

-3 900

Az Alapnak sem a tárgyévben, sem az azt megelőző évben származtatott, értékpapír kölcsönbeadás, óvadéki repo ügylete nem volt. Ebből következően az Alap nem rendelkezik – nem kell rendelkezzen - kapott ill. adott fedezettel, biztosítékkal, óvadékkal, garancia és kezesség vállalással. Az alap sem a tárgyévben, se az azt megelőző évben hitelt nem vett fel. Az Alapkezelő az Alap befektetési jegyei után, hozamra és tőke megóvására ígéretet nem tett. 3.5. Értékvesztések Az Q1 Ingatlanfejlesztő Alap mérlegében a követelésekhez kapcsolódóan az előző üzleti években képzett értékvesztés (1.101.439,- Ft) szerepel. A tárgyévben 267.994,- Ft visszaírására került sor, mert az adott követelésre beutalás történt végrehajtás keretében. Ugyanakkor 2.728.992,- Ft értékvesztés képzésére is sor került más követelésekkel kapcsolatban, melyeknek végrehajtása illetve a partner felszámolási eljárása megkezdődött, ez utóbbi esetben a hitelezői igény bejelentések időben megtörténtek, de ezen követelések behajtása kétséges. Igy a tárgyévi beszámolóban összesen 3.562e Ft értékvesztés került kimutatásra, 3.6. Időbeli elhatárolások Az Q1 Ingatlanfejlesztő Alap a tárgyévben átmenő aktívát nem, csak átmenő passzívát is képzett. Az időbeli elhatárolások a Számviteli törvény általános előírásai alapján történtek, figyelembe véve a Kormányrendelet idevonatkozó előírásait, mely szerint a kötvényekre évvégén járó időarányos kamatot nem az aktív elhatárolások között kell kimutatni a pénzügyi bevételekkel szemben. Valamint az aktív időbeli elhatárolások teljes összegében értékvesztést kell elszámolni, az aktív időbeli elhatárolásokon belül. 3.7. Saját tőke Indulótőke alakulása Az Alap Induló tőkéje 2015 év végén 1.357.166.701 db volt 1,-Ft-os névértékű befektetési jegyből állt. Az alap Induló tőkéje folyamatosan változik, mivel nyílt végű. Az Induló tőke 2014 év végén 1.357.908.211 db 1,-Ft-os névértékű volt, majd 2015-ben a fenti értékre csökkent, még a nyilvános forgalmazás során. 3.8. Céltartalékok A mérlegben a 2014 évben képzett céltartalék teljes összegében feloldásra került, újabb céltartalék képzésre nem került sor. A tavalyi céltartalék képzése a bérbe adott Árpád úti ingatlanok peres eljárásban vitatott közös költség tartozásával kapcsolatban történt, amely 2015 szeptemberében lezárult. 3.9. Mérlegen kívüli tételek A gazdálkodónak a mérlegben nem látszó, a mérleg fordulónapjáig le nem zárt ügyletek miatti függő, vagy biztos (jövőbeni) kötelezettsége nincs. Olyan, a mérlegben meg nem jelenő pénzügyi kötelezettség, amely a pénzügyi helyzet értékelése szempontjából jelentőséggel bír, a fordulónapon nem volt. A mérlegben nem látszó, más lényeges tétel nem kíván bemutatást.



11

4.

EREDMÉNYKIMUTATÁSHOZ KAPCSOLÓDÓ KIEGÉSZÍTÉSEK 4.1. Előző évek módosítása

A bázisévben a befektetési jegyek visszavásárlásának és értékesítése nem a 215/2000 (XII.11.) Kormányrendelet 6. § (1) szerint került elszámolásra, az előző évi módosítás ennek a 2014 évre vonatkozó korrekciónak az eredménye. A módosítás mérleg sorokkal való összefüggései a 3.1 pontba kerültek részletezésre. 4.2. Összehasonlíthatóság Hivatkozva a 3.1. és 4.1 pontban leírtakra, a tárgyévben az alap befektetési jegyeinek értékesítéséből adódó névérték és árfolyam érték különbözete nem az eredménykimutatásban, hanem a sajáttőke elemei között került elszámolásra. Az ebből adódó összehasonlítás során figyelembe veendő eltéréseket a lenti szöveges magyarázat tartalmazza. 4.3.

Bevételek

Az Alap a 2015-s üzleti év során, 2.734.243,- Ft nyereséget ért el a kereskedési célú ingatlanforgalmazási tevékenységből, a tavalyi ingatlanforgalmazási eredményhez képest (20.096.766,- Ft) ami lényeges csökkenést jelent. Ezzel egy időben a működési költségek 25%-al nőttek. Az Alap a 2015. üzleti év során, 152.050,- Ft nyereséget ért el a pénzügyi műveletekből, amely a kereskedési tevékenység eredményét tartalmazza. A 2014. üzleti év pénzügyi eredménye tartalmazta a visszavásárolt befektetési jegyek eladásának névérték és árfolyam különbözetéből adódó nyereséget is, ezért az összehasonlításhoz ennek figyelembevételével kell megtenni. A bázisév pénzügyi műveletek eredményéből (4.511.086,- Ft) az értékpapír kereskedelmi tevékenység eredménye 293.575,- Ft nyereség, a befektetési jegyek eladásának árfolyam különbözetéből származó eredmény 4.217.511,- Ft nyerség volt. A tárgyévben az egyéb bevétel és ráfordítás jelentősen megnőtt, két bérbeadási célú ingatlan eladása miatt, ezen felül az egyéb ráfordítások tartalmazzák. Így a növekvő ingatlanforgalmazási és pénzügyi műveletek eredményei és a csökkenő működési költségek ellenére a 2015.-s üzleti év alatt az Q1 Ingatlanfejlesztő Alap -81.268.617,- Ft mérleg szerinti eredményt (veszteséget) ért el. Rendkívüli bevételek Az Alap a tárgyévben rendkívüli bevételt nem számolt el. 4.4. Ráfordítások, Költségek költségnemenként A költségek költségnemenkénti megoszlását mutatja be az alábbi táblázat: Költségnem Anyagjellegű ráfordítások Személyi jellegű ráfordítások Értékcsökkenési leírás Költségnemek összesen

Összeg (eFt) 61,619 0 8,393

Megoszlás (%) 88,01 0.0 11,99

70,012

100.0

A működési költségek, az anyagjellegű ráfordításokon belül a következő költségnemekből tevődnek össze: Költségnem Anyag költség Igénybe vett szolgáltatások Egyéb szolgáltatások Tervszerinti étékcsökkenés Költségnemek összesen

Összeg (eFt) 1,196 59,983 440 8,393

Megoszlás (%) 1,70 85,67 0,64 11,99

70,012

100.0

A működési költségek, jogcímenként: Költségek jogcímek Könyvvizsgálat Bróker díjak Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap

2014.12.31 (eFt) 2.641 0 Kiegészítő melléklet - 2015

2015.12.31 (eFt) 1.560 0 12

Költségek jogcímek Alapkezelői díjak Letétkezelői díjak Felügyeleti díj Befektetési jegy forgalmazási jutalék Értékbecslés Ingatlan közmű költségek Ingatlan kezelési költségek Ingatlan üzemeltetés Közvetítői jutalék Ügyvédi, jogi szolgáltatás Értékcsökkenés Bank ktg.

Költségek jogcímenként összesen

2014.12.31 (eFt) 24.056 2.952 369 5.464 1.429 931 0 5.940 0 56 9.440 189

53,467

2015.12.31 (eFt) 24.398 2.587

324 1.070 997 1.195 3.059 9.864 12.393 4.002 8.393 170

70,012

Rendkívüli ráfordítások Az Alap a tárgyévben rendkívüli ráfordítást nem számolt el.



13

5. CASH-FLOW

Megnevezés (eFt) I. 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 09. 10. 11. 12. 13. 14.

15. 16. 17. 18. 19. 20.

-55 728

-64 139

Tárgyévi eredmény (befolyt bérleti díjak,kapott hozamok nélkül) +Elszámolt amortizáció + Elszámolt értékvesztés és visszaírás +Elszámolt értékelési különbözet +Céltartalékképzés és felhasználás különbözete +Ingatlan befektetések értékesítésének eredménye +Értékpapír befektetések értékesítésének, beváltásának eredménye +Befektetett eszközök állományváltozása +Forgóeszközök állományváltozása +Rövid lejáratú kötelezettségek állományváltozása +Hosszú lejáratú kötelezettségek állományváltozása +Aktív időbeli elhatárolások állományváltozása +Passzív időbeli elhatárolások állományváltozása +Értékelési különbözet

-53 177 9 420

-81 269 8 393 2 462

350

-350 8 657

-4 164 1 849

-597 -1 818

-10 006

383

-287

71 000

-287 0 0 0 0 0

0 71 000 0 0 0 0

36 745

-768

Ingatlanok beszerzése Ingatlanok eladása Befolyt bérleti díjak Értékpapírok beszerzése Értékpapírok eladása, beváltása Kapott hozamok

+ + + +

Finanszírozási cash flow (21-27. sor)

III. 21. 22. 23. 24 25. 26. 27.

Tárgy év

Működési cash flow 1-14.sorok)

Befektetési cash flow (15-20. sor)

II.

IV

Előző év

Befektetési jegy kibocsátás Befektetési jegy kibocsátás során kapott apport Befektetési jegy visszavásárlása Befektetési jegyek után fizetett hozamok Hitel, illetve kölcsön felvétele Hitel, illetve kölcsön törlesztése Hitel, illetve kölcsön után fizetett kamat Pénzeszközök változása (I+II+III. sorok)

+

36 745

+ -

-768

-19 270

6 093

6. TÁJÉKOZTATÓ ADATOK 6.1 Vezető tisztségviselők A beszámoló aláírója Az éves beszámolót az Quaestor Befektetési Alapkezelő Zrt. képviseletében az Alap képviseletére jogosult alábbi személy köteles aláírni: Vouszka Péter (1055 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út 78.), a Quaestor Befektetési Alapkezelő Zrt. Pénzügyi Stabilitási és Felszámoló Nonprofit Kft. által kijelölt felügyeleti biztosa. Könyvvizsgáló által felszámított díjak A tárgyévi üzleti évre vonatkozóan a könyvvizsgáló által kizárólag könyvvizsgálati díj került felszámításra, más szolgáltatásokat ellenérték fejében a könyvvizsgáló nem nyújtott. A beszámoló könyvvizsgálatáért felszámított díj összege: 75.000+ÁFA/hó.

6.2 Bér- és létszámadatok Létszámadatok Az Q1 Ingatlanfejlesztő Alap a munkavállalót nem foglalkoztathat.



14

6.3 A megbízható és valós összképhez szükséges további adatok A számviteli törvény előírásainak alkalmazása, a számviteli alapelvek érvényesítése elegendő a megbízható és valós összképnek a mérlegben, eredménykimutatásban történő bemutatásához. 7. Portfoliójelentés Portfólió jelentés ingatlanalapra Alapadatok: Alap neve: Q1 Ingatlanfejlesztő Alap Alapkezelő neve: Quaestor Befektetési Alapkezelő Zrt. Letétkezelő neve: Unicredit Bank Zrt. NEÉ számítás típusa: Napi Tárgynap (T): Saját tőke: Egy jegyre jutó NEÉ: Darabszám:

2015.12.31 1 110 091 906 0,812838 Ft 1 357 166 701

A tárgynapi nettó eszközérték meghatározása: I. KÖTELEZETTSÉGEK I/1. : Hitelállomány (összes)

Összeg/Érték Hitelező

(%)

Futamidő

I/2.

Egyéb kötelezettségek: Alapkezelői díj miatt Letétkezelői díj miatt Ingatlanértékelő díja miatt Közzétételi ktg. miatt Költségként elszámolt egyéb tétel miatt Egyéb - nem költség alapú - kötelezettség

I/3.

Céltartalékok

0

I/4.

Passzív időbeli elhatárolások:

0

II.

ESZKÖZÖK

II/1.

Folyószámla, készpénz:

II/2

Egyéb követelés:

II/3. II/3.1.

Lekötött bankbetétek: Max. 3 hó lekötésű:

II/3.2.

3 hónapnál hosszabb lekötésű:

II/4.

Értékpapírok:

4 482 100,00% 2 247 50,14% 186 4,14% 60 1,34% 0 957 21,35% 1 032 23,03%

Kötelezettségek összesen: Összeg/ forgalmi (%) érték 14 866 1,33%

HUF

3 372

Megnev.

Bank

Futamidő

Devizanem

Névérték 100 000 Beszerzési ár

99 848 99 844 996 492

8,96% 89,41%

199 150 57 690 21 651 115 878 101 393 307 005 447 000 86 749 7 054

145 218 52 695 19 240 230 320 76 482 233 515 159 312 72 248 7 462

13,03% 4,73% 1,73% 20,66% 6,86% 20,95% 14,29% 6,48% 0,67%

II/5.

Ingatlanok

Típus, cím

Hrsz.

II.5.1.

Kereskedelmi Ingatlan Telek Telek Egyéb Kereskedelmi Ingatlan Lakás Telek Telek Kereskedelmi Ingatlan

70325/0/A/51, 52, 53, 70325/0/C/39, 41 38991 /1 38977/2 117550/2 4890/2/A/1-8; 16-23;26-34 4087 / 12 3207; 09-13; 15; 17-20; 22-24; 27-29 4375/11; 12; 13; 15; 24; 42; 48; 79; 80; 82 8966/4/A/1-2;7

II.5.2.

Ingatlanok Budapest IV. Kerület, Árpád út 44-48 Budapest X. Kerület Füzér utca 48-50 Budapest X. Kerület Kolozsvári út 9. Budapest, XVI. Kerület, Bökényföldi út Labirintus üzletház, Eger, Szent János utca 11. Sárospatak, Kispatak Lakópark Sóskút PAX Lakópark Tata Fácánoskert Lakópark Veresegyház, Rózsavölgyi M. út Építés alatt álló ingatlanok

II/6.

Aktív időbeli elhatárolások:

0 0

Eszközök összesen:


0,30%

1 114 574


15

A Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap

Üzleti jelentése 2015

QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. 1042 Budapest, Árpád út 48-50.

Budapest, 2016. április 29. QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt.

QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. - Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap - üzleti jelentés - 2015

1

1.

AZ ALAP ÉVES BESZÁMOLÓINAK ÖSSZEÁLLÍTÁSÁRA KIHATÓ RELEVÁNS INFORMÁCIÓK, ÉS JELENTŐSEBB MÉRLEG FORDULÓNAPOT KÖVETŐ ESEMÉNYEK:

A Magyar Nemzeti Bank 2015. március 10-én kelt és közzétett határozatával a QUAESTOR Értékpapírkereskedelmi és Befektetési Zártkörűen Működő Részvénytársaság, mint a Quaestor Befektetési Alapkezelő Zrt. (a továbbiakban: Alapkezelő) által kezelt Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap (a továbbiakban: Alap) vezető forgalmazójának befektetési szolgáltatási tevékenységek és kiegészítő szolgáltatások, valamint árutőzsdei szolgáltatások végzésére jogosító engedélyét részben felfüggesztette, majd április 17-én kelt és közzétett határozatával az engedélyét visszavonta és kezdeményezte a felszámolását. Erre figyelemmel az Alapkezelő a Kbftv. 114. § (1) bekezdés b) pontjában, valamint a 116. § (1) bekezdésében foglaltak alapján az Alap befektetési jegyeinek folyamatos forgalmazását a forgalmazó működési körében felmerült okok miatt 1 évre, azaz egy év időtartamra felfüggesztette. A felfüggesztést az MNB 2016. június 9-ig meghosszabbította. A Magyar Nemzeti Bankról szóló 2013. évi CXXXIX. törvény (MNB tv.) 62. §-a, valamint a 64. § (1) bekezdés b) pontja alapján a Magyar Nemzeti Bank (MNB) hivatalból indított ellenőrzési eljárás keretében 2015. május 11. napján előzetes értesítés nélküli célvizsgálatot indított az Alapkezelő székhelyén. Az MNB a 2015. november 4. napján kelt N-JÉ-III-115/2015. számú végzésével felügyeleti biztosként kirendelte a Pénzügyi Stabilitási és Felszámoló Nonprofit Kft. által kijelölt felügyeleti biztost, azzal hogy az irányadó jogszabályi előírások alapján a felügyeleti biztos a Társaság (Befektetési Vállalkozás) vezető testületének teljes jogkörét átveszi a 2013. évi CXXXIX. törvény (MNB törvény) 62.§., 64.§ (1) b. pontja alapján a kirendelés megszüntetéséig, de legfeljebb a 2015. május 11. napján hivatalból indított célvizsgálatot lezáró döntés meghozataláig terjedő időtartamra. A Pénzügyi Stabilitási és Felszámoló Nonprofit Kft. a vonatkozó jogszabályok alapján 2015. november 4. napjától kezdődően Szombati Zsigmond Zoltánt, majd 2015. december 01. napjától kezdődően Vouszka Pétert bízta meg személyében eljáró felügyeleti biztosként a feladat ellátásával. Az intézmény tevékenységi engedélyének felfüggesztésére vagy korlátozására az ideiglenes intézkedések kapcsán nem került sor. Az MNB a N-JÉ-III-120/2015. számú végzésével a vizsgálati jelentés elkészítésére és közlésére nyitva álló határidőt 5 nappal, 2015. november 16. napjáig meghosszabbította. 2015. december 12-én a Fővárosi Törvényszék a 31. Fpk. 01-15-001426/27. sz. végzésével rendelkezett az Alapkezelő 100%-os tulajdonosának, a QUAESTOR Pénzügyi Tanácsadó Zrt. „f.a.” felszámolásáról. A befektetési jegyek forgalmazása 2016. április 8-án állt helyre, a jegyek új Forgalmazója az NHB Növekedési Hitel Bank Zrt. 2.

AZ ALAP BEMUTATÁSA

Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap (korábbi neve: QUAESTOR Első Hazai Lakásalap Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap) Az Alap befektetési politikája: Az Alap tőkéjét (az egy jegyre jutó nettó eszközérték és a forgalomban lévő befektetési jegyek darabszámának szorzata) telkek vásárlására, kész vagy építés alatt álló ingatlanok vásárlására és felújítására fordítja. A megvásárolt telkek egy részén saját beruházást valósíthat meg, vagy megbízhat harmadik felet kivitelezés végzésével. Az ingatlanokat értékesíti, lízingbe adja, bérbe adja, vagy azok hasznosítására harmadik felet bízhat meg. Az Alap belföldi és külföldi ingatlanokba fektet be. Az Alap nyilvántartásba vétele: A Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alapot, mint Magyarországon nyilvános módon létrehozott nyíltvégű értékpapír befektetési alapot, az Állami Értékpapír és Tőzsde Felügyelet 1996. december 27-én vette nyilvántartásba, 950.052.874 Ft saját tőkével a 1111-27. lajstromszámon. A nyilvántartásba vételt elrendelő határozat száma: 110.019-3/96. Az Első Hazai Lakásalap Ingatlan Befektetési Alap Kibocsátási Tájékoztatóját az ÁÉTF a 120.008/95 számú, 1995. november 13-án kelt határozattal hagyta jóvá. Az Első Hazai Lakásalap Ingatlan Befektetési Alapot az ÁÉTF 120.0083/96. számú határozatával 1996. február 2-án vette nyilvántartásba 521.460.000.-Ft saját tőkével, mint még zártvégű ingatlan alapot. Az Alapkezelő 2006. március 6-án kelt igazgatósági döntéssel a QUAESTOR Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap beolvadását határozta el a QUAESTOR Első Hazai Lakásalap Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alapba, és kezdeményezte a vonatkozó Tájékoztató és a Kezelési Szabályzat módosítását, valamint az átváltási arányok pontosabb kialakítása érdekében a befektetési jegy névértékének 1 Ft-os összegre történő módosítását. A beolvadást a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelet (PSZÁF) 2006. április 24. napon kelt E-III/120.006-7/2006 számú határozatával jóváhagyta. Az Alapkezelő Alapítója 2014. március hó 18. napján kelt 1/2014.(III.18.) számú határozatával a QUAESTOR Első Hazai Lakásalap Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap zártkörűvé alakulását határozta el, és 2014. július 25. napján


2

kezdeményezte az Átalakulási Tájékoztató jóváhagyását az MNB-nél. Az MNB az Átalakulási Tájékoztatót H-KE-III592/2014. számú határozatával 2014. október 27-én hagyta jóvá. Az Alapkezelő Alapítója a QUAESTIOR Első Hazai Lakásalap Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap zártkörűvé átalakulás napján hatályba lépő Kezelési Szabályzatát 2014. szeptember 4. napján kelt 1/2014. (IX.4.) számú határozatával fogadta el. Az Alapkezelő és a Forgalmazó a Magyar Nemzeti Bankhoz eljuttatott kérelmében az Alap Kezelési Szabályzatának átfogó módosítását kezdeményezte a befektetési alap zártkörűvé átalakulására tekintettel, valamint annak érdekében, hogy nevezett dokumentum megfeleljenek a 2014. március 15. napján hatályba lépett, a kollektív befektetési formákról és kezelőikről, valamint egyes pénzügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2014. évi XVI. törvény (továbbiakban: Kbftv.) rendelkezéseinek. A MNB a módosított Kezelési Szabályzatot H-KE-III-592/2014. számú határozatával 2014. október 27-én hagyta jóvá. Az Alapkezelő Alapítója 2015. január 15. napján kelt 1/2015.(I.15.) számú határozatával a QUAESTOR Első Hazai Lakásalap Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap Kezelési Szabályzatának módosítását határozta el, mely szerint az Alap neve és befektetési politikája módosításra került. Az Alap futamideje: Az Alap a Felügyelet által történő nyilvántartásba vételétől határozatlan ideig tart. A Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap ingatlanaiban történt jelentősebb változások: Eger, Labirintus Üzletház A ház megtöltésére irányuló törekvések a bérleti díjak 2012-es színvonalának megtartásával, de a közös költségek mérséklésével kíván jobb anyagi feltételeket teremteni. Ennek feltétele volt, hogy a társasházi képviselet az Alap ez irányú érdekeit szolgálja. 2013. április 1-jétől egy új képviseleti munka indult meg, melynek eredményeképpen több költségcsökkentő szerződés született. A mellett, hogy az Alap közös költség terhei csökkentek, megkezdődött a Ház szabályos működéséhez szükséges előírásoknak való megfeleltetése. Adósságok felszámolása megtörtént, és a komoly anyagi terhet jelentő tetőfelújítás érdekében megkezdődött a betétek felhalmozása. A 2014/2015-ben a mérsékelt bérleti áraink ellenére a kereslet elenyésző. A környéken sok frekventált üzlet próbálja kiadni rövidebbhosszabb ideje zárva tartó üzlethelyiségét. 2014 első felében két bérleti szerződés szűnt meg, összesen 59 m2 területet érintően, de 2014 második felében a tetőtéri üzlethelyiségekből 4-et, 2015-ben további 3-at sikerült bérbe adni, ugyanakkor a legnagyobb bérlőt, annak felszámolása miatt elvesztette a Társaság. A már meglévő földszinten lévő bérlő és a kiesett – szintén földszinti béreltünk – teljes területét sikerült értékesíteni, így 313 m2 terület került így eladásra. Az üzletház magas üzemeltetési díja okán is jelentőséggel bír a töltöttség minél magasabb arányának elérése. Budapest, XVI. Kerület, Bökényföldi út A Budapest 117550/2 hrsz-ú, 128.742 m2-es alapterületi nagyságú „szántó” művelési ágú ingatlant Budapest, XVI. kerületben, a Bökényföldi út – 117548/11, 117548/12 és 117548/13 hrsz-ú területek – Ofszet Nyomda – 104012 hrsz.ú terület – 117551 hrsz-ú földút által határolt terülten található. Az E-TG-XVI/2 övezet területére előírt szigorú szabályozás nem teszi lehetővé a terület fejlesztését. Fejlesztése hosszú távon valósítható meg, tekintve, hogy minden építést fásítás kell, hogy megelőzzön. Értékesítése esetén a fejlesztésbe vonandó erdőterület megváltásaként érdemes megvételre felajánlani. A terület illegális szemétlerakói funkciótól való megóvása, valamint a kötelező kaszáltatási költségek érdekében 2013-ban haszonbérleti szerződést sikerült kötni, ezzel a terület őrzése is megoldottá vált és minimális bérleti díjbevételt is eredményez. 2015-ben az ingatlan vonatkozásában változás nem történt. Tata, Fácános Lakópark A 2005 óta az Alap tulajdonában álló, mindössze 800-2000 m2 nagyságú építési telek a Fácánoskert Lakóparkban található, elszigetelve a várostól, a természetvédelmi terület közepén. 2014-ben nem történt telek értékesítés, de 2015ben az érdeklődés felélénkült a terület iránt, ami 8 db. értékesítés realizálásával járt. A lakóparkban egyre több igényes ház kerül átadásra, ezzel a lakóparki hangulat növekszik és a vásárlási kedv is növekedik. Az ingatlanokon –külön szabályozási terv alapján– jelenleg 15%-os beépíthetőség engedélyezett. Tervek szerint a lakópark területén a beépíthetőség 5%-kal fog emelkedni. A környéken nincs olyan konkurencia, mely büszkélkedhet a teljes közmű kiépítettséggel, aszfaltburkolatú úthálózattal és magas színvonalú személy és vagyonbiztonsági szolgáltatással. Az Alap célja továbbra is a telkek Önálló értékesítése. Budapest, IV. Kerület, Árpád út 44-50. A két 2007-es építésű társasház földszintjén, összesen öt üzlethelyiség van jelenleg az Alap tulajdonában. Ezek közül négy, mindösszesen 519 m2 üzlet bérbeadása volt 2011-ben megoldott, 2012-ben már csak két bérlet maradt. Ugyan 2013 végét 60%-os kiadottsággal sikerült zárni, de 2014-ben mindössze két kiadással 43 százalékos töltöttség jellemezte, 2015. év végén ez 31 százalékos töltöttségre csökkent. Az alap hosszú távú hasznosítási terve elsősorban továbbra is a bérbeadás, mely állandó, stabil bevételt eredményez, de nem zárkózik el az eladástól sem. Sárospatak, Kispatak Lakópark


3

Az Alap 2009 júniusában rendkívül kedvező feltételekkel tudott Adásvételi szerződést kötni a sárospataki 4087/12. hrsz. alatt nyilvántartott 13.188 m2 fejlesztési területre. A területre tervezett 8 lakóházból 2 db. készült el. Ezek a megvásárláskor még használatbavételi engedéllyel nem rendelkeztek. Az újonnan elkészült két társasházban összesen 52 különböző méretű, 2.941 m2 korrigált hasznos alapterületű lakás található. A 36 – 80 négyzetméteres, lakások kivétel nélkül ideális tájolásúak, és rendkívül világosak. A lakásonkénti egyedi gázfűtés gazdaságos, a mindenkori adott időjárási viszonyokhoz igazodó, takarékos fűtést tesz lehetővé. A felépült épületek szomszédságában, újonnan parcellázott területen, 34 darab közművesített építési telek, került kialakításra. Ezek ideálisak mind a hagyományos, mind a XXI. század legmodernebb technológiájával készülő ún. gyorsházak építésére. A város 2008. évben elnyerte "Az év települése" díjat, többek közt kiemelkedő színvonalú idegenforgalmának köszönhetően. Az országos hírű Termálfürdő, a Bodrog-part, valamint a Református Kollégium és a Vár évente több ezer látogatót vonz a városba. Meglévő lakó ingatlanjaiból három magánszemély tulajdonában van, de az értékesítése magánszemélyeknek nehézkesen folyik, a térségben élők zöme nem fizetőképes, ezért új célközönséget kívántunk megszólítani. Nem feltétlenül lakásként értékesíthetőek. A környék egészségügyi ellátását egy ilyen épület hasznosan szolgálhatná, egyfajta „egészség központként”. A lakásokból rendelők, labor, szolgálati lakások vagy más funkciójú egységek alakíthatók ki. Ilyen létesítmény üzemeltetésére vannak piaci érdeklődések. E mellett bérlakás programban is gondolkodunk, mely több formában is szóba jöhet. Tárgyalások folynak a helyi Önkormányzattal a fiatal családok vissza nem térítendő támogatása kapcsán, mert a település egyetlen újépítésű ingatlannak számító ingatlan beruházás ez a ház, ennek ellenére sem bérbeadás, sem értékesítést nem realizáltunk a 2015-ös évben. Veresegyház, Termálfalu (üzlethelyiségek) Veresegyházán, a Rózsavölgyi Márk utcában található egy társasházban önálló bejáratú, földszinti, nagy üvegportállal rendelkező két db, egyenként 30 m2-es üzlethelyisége van az Alapnak. Az elmúlt évben csekély mennyiségű érdeklődő volt rájuk, így a bérbeadással próbálkoztunk sikertelenül. Elsősorban továbbra is az értékesítést célozza meg az Alap. 3.

AZ ALAPKEZELŐ BEMUTATÁSA 3.1 Az Alapkezelő neve:

QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zártkörűen működő Részvénytársaság. 3.2 Alaptőke, alapítás dátuma, azonosító adatok: A jogelőd QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Korlátolt Felelősségű Társaság 1993. február 4-én alakult. A Társaság alaptőkéje 10.000.000,- Ft, azaz tízmillió forint összeg volt. A Társaságot a Fővárosi Bíróság mint Cégbíróság jegyezte be 1993. április 5-én a 01-09-262199 cégjegyzékszámon. Az Alapító 1999. 06. 30-ai fordulónappal kezdeményezte a QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Korlátolt Felelősségű Társaság részvénytársasággá történő alakítását, amelyet a Fővárosi Cégbíróság 1999. október 27-én a Cg. 01-10044174 cégjegyzékszámon jegyzett be. A Társaság alaptőkéje az alapításkor 20.000.000,- Ft, azaz húszmillió forint összeg volt. Az Alapkezelő Alapítója a 2003. március 31-én kelt Alapítói Döntésben az Alapkezelő alaptőkéjének 100.000.000,- Ftos összegre történő felemeléséről határozott. Az Alapkezelő Alapítója 2008. augusztus 27. napján kelt Alapítói Döntésben az Alapkezelő alaptőkéjének 300.000.000.- Ft-os összegre történő felemeléséről határozott. A 2008. október 28. napján kelt cégbírósági végzés tanúsága szerint az Alapkezelő jegyzett tőkéje jelenleg 300.000.000,- Ft, azaz háromszázmillió forint (Hatályos: 2008. augusztus 27. napjától.) Az Alapkezelő adószáma: 11903093-10819885-21-4101 Az Alapkezelő KSH száma: 1190309310819885-6751920-11423-01 Székhelye: 1132 Budapest, Váci út 30. 3.3 Tevékenységi kör TEÁOR 6630’08 Alapkezelés (főtevékenység), TEÁOR 6499’08 M.n.s. egyéb pénzügyi közvetítés, TEÁOR 7022’08 Üzletviteli egyéb vezetési tanácsadás. A Felügyelet által kiadott, a Társaság által folytatott tevékenység végzését engedélyező határozat száma, kelte: III/100.009-10/2003. Befektetési alapkezelés, (kelte: 2003. március 6.)


4

III/100.009-11/2004. Egyéni portfoliók egyedi kezelése a befektető általi megbízás alapján (portfoliókezelés); önkéntes kölcsönös biztosító pénztár javára történő vagyonkezelés; magán-nyugdíjpénztár részére történő vagyonkezelés, pénzügyi szolgáltatás üzletszerű végzése (kelte: 2004. július 23.) 3.4 Tulajdonosi szerkezet Az Alapkezelő részvényei 100%-ban a QUESTOR Pénzügyi Tanácsadó Zártkörűen működő Részvénytársaság „f.a.” (1132 Budapest, Váci út 30., cg.: 01-10-042155, társaságot nyilvántartó cégbíróság: Fővárosi Cégbíróság; adószáma: 10819878-2-41; statisztikai számjele: 10819878-6810-114-01; főtevékenysége: 68.10.’08 Saját tulajdonú ingatlan adásvétele; képviselője: Máhrné dr. Kazareczki Éva felszámoló) tulajdonában vannak. 3.5 Üzleti év, pénzügyi helyzet, üzleti tevékenység A Társaság időtartama: A Társaság határozatlan időre alakult. Üzleti év: A Társaság üzleti éve megegyezik a naptári évvel. 3.6 Személyi feltételek, vezető tisztségviselők Alkalmazottak száma: Az Alapkezelőnek 8 főállású alkalmazottja van. Igazgatósági tagok:

A Kbftv, 171. § (1) bekezdése alapján a felügyeleti biztos kirendeléséről rendelkező határozat kézhezvételétől a kirendelés tartamára a felügyeleti biztos gyakorolja a befektetési alapkezelő igazgatósága tagjainak törvényben és alapszabályban megállapított jogait és kötelezettségeit. Kárpáti Péter igazgatósági tag 1969-ben született Budapesten. Okleveles üzemgazdász, okleveles közgazdász, értékpapír-forgalmazói vizsgával, valamint ingatlanszakértői vizsgával rendelkezik. Munkája mellett részt vesz a Miskolci Egyetemre akkreditált szervezett doktori képzés (Ph.D.) kutatási programjában is, ahol 1999-ben abszolutóriumot szerzett. Témája gazdaság liberalizáció. 1994 augusztusa óta dolgozik a QUAESTOR Pénzügyi Tanácsadó Rt.-nél, mint tervező-elemző közgazdász. 1995. január 1-jétől a társaság ingatlanüzletágának vezetője, majd 1996-ban a QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Kft. ügyvezető igazgatója is. Jelenleg az igatlanalapokat felügyelő igazgatósági tag. Kéri Attila igazgatósági tag 1959-ben született Budapesten. 1985-ben szerezte meg a BME Építőmérnöki Karán okleveles mérnök képesítését, majd a következő végzettségekre tett szert: külkereskedelmi áruforgalmi üzletkötő (1989), marketing oktatói képzés Franciaország (1990), értékpapír kereskedői szakvizsga (1996), MBA képzés számviteli ismeretek (2001). Szakmai tapasztalatát külkereskedelemben, banki területen, vagyonkezelésen és ingatlanfejlesztőként gyarapította, tagja volt az FHB felügyelő bizottságának is. 2006 óta a QUAESTOR Csoport Ingatlan Divízióját vezeti. Palumby László igazgatósági tag 1971-ben született Budapesten. Közgazdász diplomáját a Budapesti Államigazgatási és Közgazdaságtudományi Egyetem pénzügy szakán védte meg. A Nemzetközi Brókerképző Alapítvány keretein belül 2008-ban szerzett európai befektetés elemző diplomát (EFFAS). 1997-től a QUAESTOR Értékpapír Rt-nél elemző, 2002-től a QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Rt. portfolió menedzsere, 2009-től értékpapír befektetésekért felelős ügyvezető igazgatója. Az Alapkezelő kijelenti, hogy vezető tisztségviselője, illetve a befektetési döntéshozatalban, végrehajtásban résztvevő alkalmazottja, munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban álló személye nem közvetlenül a befektetési alapkezeléshez kapcsolódó területen tevékenykedő alkalmazottja, munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban álló személye a Letétkezelőnek; a befektetési döntések végrehajtásában közreműködőnek, így különösen a befektetési vállalkozásnak, hitelintézetnek, az ingatlanértékelőnek, ingatlanforgalmazónak, másik befektetési alapkezelőnek, valamint a Befektetési Alapkezelő ügyfelének. A vezető tisztségviselőknek 5 %-ot meghaladó tulajdoni részesedése a Forgalmazóban, a Letétkezelőben és az Alapkezelőben sincs. QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. - Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap - üzleti jelentés - 2015

5

A Felügyelő Bizottság tagjai: Lenk Géza György, Varga Balázs, dr. Tényi Attila Zoltán. 3.7. Hirdetmények Az Alapkezelő a rendszeres és rendkívüli tájékoztatókat, valamint hirdetményeket az Alapkezelő és a Forgalmazó közös honlapján (www.quaestor.hu) teszi közzé. A rendkívüli tájékoztató és hirdetmények közzétételének időpontjára és módjára a tőkepiacról szóló törvény előírásai az érvényesek. 4.

AZ ALAPOK LETÉTKEZELŐJÉNEK BEMUTATÁSA 4.1. Általános adatok a letétkezelőről

A Letétkezelő cégneve: UniCredit Bank Hungary Zártkörűen Működő Részvénytársaság Címe: 1054 Budapest, Szabadság tér 5-6. Cégjegyzék száma: Cg. 01-10-041348 Alapítás ideje: 1990. január 23. A letétkezelő jegyzett tőkéje 24,118 Mrd Ft A letétkezelő utolsó független könyvvizsgálói jelentéssel ellátott számviteli beszámolója szerinti saját tőkéje: 114,402 Mrd Ft (2014.). A letétkezelő alkalmazottainak száma: 2792 fő. 4.2. A Letétkezelő tevékenységi köre TEÁOR 64.19’08. Egyéb monetáris közvetítés TEÁOR 6492’08 Egyéb hitelnyújtás TEÁOR 6499’08 Máshova nem sorolt egyéb pénzügyi közvetítés TEÁOR 6612’08 Értékpapír-, árutőzsdei ügynöki tevékenység TEÁOR 6619’08 Egyéb pénzügyi kiegészítő tevékenység TEÁOR 6622’08 Biztosítási ügynöki, brókeri tevékenység TEÁOR 6629’08 Biztosítás, nyugdíjalap egyéb kiegészítő tevékenysége TEÁOR 6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése TEÁOR 6920’08 Számviteli, könyvvizsgálói, adószakértői tevékenység 4.3. A Letétkezelő működési időtartama A Letétkezelő határozatlan időtartamra jött létre. 4.4. A Letétkezelő jegyzett alaptőkéje A Letétkezelő alaptőkéje 114,402 Mrd Ft (2014. december 31.) 4.5. A Letétkezelő jelenlegi részvényesi struktúrája (tulajdoni hányad az össznévérték arányában): A letétkezelő tulajdonosai: UniCredit Bank Austria AG Tulajdoni hányada: 100%. 5.

ÁLTALÁNOS PIACI KÖRNYEZET

2015-ben tovább növekedett a befektetési alapok piaca. December végén 5.721 Mrd Ft-nyi vagyont kezeltek Magyarországon Bamosz által nyilvántartott alapokban, szemben az előző évi 5.471 Ft-tal, ez közel 5%-os bővülést jelentett. A hozamk9örnyezet erősen megváltozott 2014-hez képest. A magyar állampapírpiaci hozamok csökkenése oda vezetett, hogy a pénzpiaci alapokban elérhető hozam nulla közelébe csökkent, a jellemző összehasonlítási alapnak tekintett látra szóló betétek kamatával együtt. Véget ért a kötvényalapok szárnyalása is. A devizapozíciókat is felvevő alapok jelentős részét érintette kedvezőtlenül a svájci jegybank árfolyamgátjának eltörlését követő frankerősödés, a nemzetközi részvényalapok közötti jelentős eltéréseket az euró-dollár árfolyamok és a részvénypiacok eltérő teljesítménye határozta meg - az előző évekkel ellentétben 2015-ben nem játszódott le egyöntetű emelkedés. Jól szerepeltek viszont a magyar részvényeket tartó alapok, ezek viszont – a hazai tőzsde kis mérete és likvid részvények hiánya miatt – túl sok magyar papírt nem tarthattak portfoliójukban. Az ingatlanalapokban 552 Mrd forintot kezeltek az év végén, ebből 527 Mrd Ft-ot a közvetlenül ingatlanokba fektető alapokban tartották. Az ingatlanalapok igen változó teljesítményt mutattak 2015-ben, a skála az 50%-os növekménytől a 80%-os veszteségig terjedt.


6

Felemás képet mutattak a világ értékpapírpiacai az elmúlt évben. A befektetők tavaly elsősorban az alacsony olajárfolyam, a kínai gazdaság lassulása és Európa problémái miatt aggódtak, emellett a fókuszban továbbra is ott volt a Federal Reserve évek óta rettegve várt kamatemelési ciklusának beindulása. Elsőként mégis a szokásos nagy szereplők legcsendesebbike, a svájci jegybank kavarta fel év elején a vizet, januárban bejelentették, hogy nem védik többet az euróval szembeni 1,2-es küszöböt. A lépés komoly fennakadásokat okozott a globális devizakereskedésben, a frank árfolyama pedig kilőtt, átrendezve a piacok képét. A Fed évekig halogatta a monetáris szigorítást, majdnem kihúzta 2015-öt is. Az amerikai jegybank decemberben növelt 25 bázispontot kamatszintjén – a jövőbeni emelések időzítéséről továbbra is igen eltérő a piacok véleménye. A dollár az év során 12%-ot erősödött az euróhoz mérten, Európát több tényező is sújtotta. Az Euró-övezet gazdasága valamennyire ugyan magára talált, azonban az EU igen sok kihívással találta magát szembe 2015-ben. A feloldatlan orosz-ukrán krízis, az Oroszország elleni szankciók mellé az év során a korábbiakhoz képest hatalmas méretűre duzzadt menekülthullám keltette politikai feszültségek is felzárkóztak, egyre többen váltak szkeptikussá a kontinens közös jövőjét illetően. A görögöket nagy nehézségekkel bent tartották az Eurózónában, 2016ban viszont a britek szavazhatnak majd uniós tagságukról. Eközben növekvő volatilitás mellett az elmúlt hét év leggyengébb teljesítményét produkálták az amerikai részvénypiacok. A Dow Jones 2%-os, az S&P 500 1% alatti visszaeséssel zárt, a Nasdaq ugyan 5% feletti éves pluszt hozott össze, ám a korábbi években megszokott kétszámjegyű növekedéstől ez messze volt. Az internetóriások menetelésével (Google +45%, Facebook +34%) szemben az energiacégek lejtmenete állt. A német részvénypiac folytatta emelkedését, a DAX újabb 10%-os növekedést mutatott be, tavasszal elért éves csúcsához képest azonban végül 10%-kal alacsonyabban zárt. A londoni FTSE 5%-ot esett, az általános nyugateurópai összefoglaló részvényindexek éves teljesítménye 4-5%-os emelkedés volt. A 2014-ben szabadesést bemutató olajár tavaly sem talált magára, a Brent típus hordónkénti árfolyama 37 dollárt mutatott az év végén, ez kétharmada csupán az egy évvel korábbi szintnek. Az amerikai palaforradalom után kialakult, elsősorban technológiai okokra visszavezethető túlkínálat masszív spirálba tolta az árfolyamot, mivel a kitermelő országok egyike sem akarta csökkenteni kitermelését és olajbevételeit, sem az arab országokban, sem a volt Szovjetunió utódállamaiban, sem máshol. Itthon a csúcsra pörgetett uniós forráslehívás és az ipar által húzott gazdaság 2,9%-kal bővült, az EU átlag 1,8% volt, ám térségünkben hazánkat meghaladó bővülést mértek. Az államháztartási hiány a GDP 2%-a, az államadósság a bruttó hazai össztermék 77%-a alá csökkent. A hazai alapkamat két éven keresztül történő csökkentését 2015-ben állította le az MNB, azonban bő fél év kihagyást követően a deflációs külső környezet, az olajárak zuhanása és az inflációs várakozások csökkenése miatt új ciklust indított, a kamatszint 1,35%-ra módosult. A sorozatos vágások, a pozitív reálhozam lehetősége, az értékpapírpiaci botrányoktól megrettenő hazai befektetők, valamint az, hogy az ország adósságállományának megítélése a nagy hitelminősítőknél alig marad el a befektetési kategóriától – bár kérdés, átlépi-e idén a küszöböt – mind az állampapírok felé terelték a befektetőket. Ennek megfelelően 2015-ben is jelentősen csökkentek az állampapírpiaci hozamok. A magyar részvénypiac jó évet zárt. A tőzsdeindex 40%-ot meghaladó mértékben emelkedett és évek óta először a forgalom is bővült, bár napi átlaga a 10%-os növekedés ellenére sem érte el a 9 Mrd Ft-ot. A tőzsdéről több szereplő (kereskedő, kibocsátó) is távozott, a beharangozott bevezetésekből egyelőre nem valósult meg semmi. Eközben térségünk többi piacán igen visszafogott volt a hangulat, csökkenéssel zárták az év egészét a cseh és lengyel indexek is. Ingatlanpiac A nemzetközi ingatlanpiac erős évet tudhat maga mögött, melyből a hazai piaci szereplők nem sokat érezhettek, annak ellenére, hogy az ingatlanpiac valamennyi szegmensében emelkedett tavaly a bérlői és a befektetői kereslet. A piac tagadhatatlanul megmozdult és a tendencia erősödni látszik, ami mindenképp jó előjel. A saját célú építkezések nagyobb ütemű növekedése a háztartások bizalmának erősödését sejteti, ami a használtlakás piacon már 2014-ben elkezdődött és 2015-ben tovább folytatódott. Az újépítésű lakások piaca is megmozdult, melyből a 2016-os évben több átadás ígérkezik. Összességében elmondható, hogy az alacsony kamatszintek, valamint a forint gyengülése az ingatlan szektorra irányította a befektetők figyelmét; a befektetési célú ingatlanok piacát a felfelé ívelés jellemzi, ami a mélypontból való megfontolt, lassú felemelkedésként is értelmezhető. A regenerációs folyamat éveiben vagyunk, melyet a 2016-tól megkönnyített építésügyi szabályozás, a családsegítő program, valamint a kedvezményes építési adó gyorsítani látszik. Lakáspiac 2015 év végére az árak lassú emelkedése, a forgalom növekedése volt jellemző, mely tendencia a 2016-ös év első hónapjaiban is folytatódott. Növekszik a lakásépítések száma, csökken a kihasználatlansági ráta, emelkednek az árak


7

és a bérleti díjak is Az új lendületet fokozza a 2016-os évtől hatályos kormányzati támogatási programja, mely kétségkívül élénkítően hatott a piacra, mind fejlesztők, mind a lakosság körében. A kereslet ugrásszerűen növekedett, melyeket az árak is követtek, viszont erősen kétséges, hogy a megnövekedett érdeklődők a fizetőképes keresletet képviselik-e Fejlesztési telkek piaca Spekulatív fejlesztés gyakorlatilag a 2009-es válság óta nincs Magyarországon, de a 2016-tól hatályos állami intézkedések követeztében, a fejlesztők megmozdultak. Úgy tűnik a kivárásnak vége. Elsősorban magyar piaci szereplők részvételére számíthatunk. Az ingatlanpiaci forgalom is megélénkülni látszik, de hogy a mozgolódásból mennyi realizált ügylet lesz, ezt még nem lehet látni. Iroda és ipari ingatlanok piaca A nemzetközi irodapiac kezdi visszanyerni az egyensúlyát, a kereslet emelkedése mellett a kibérelt állomány növekszik, a kihasználatlansági ráta kedvező alakulását eredményezte. A hazai helyzet nem ennyire pozitív, ugyan a kereslet tovább növekedett és a kihasználatlansági ráta sem csökken már, érezhető változást viszont még nem tapasztalhattunk. Az ipari ingatlanok piacán hasonló tendencia figyelhető meg, de itt is a fejlesztők a kivárást választják. 6.

A BEFEKTETÉSI ALAP TELJESÍTMÉNYE

Az ingatlanalapokban 552 Mrd forintot kezeltek az év végén, ebből 527 Mrd Ft-ot a közvetlenül ingatlanokba fektető alapokban tartották, ami növekedést jelentett az előző évhez mérten. Az ingatlanalapok igen változó teljesítményt mutattak 2015-ben, a skála az 50%-os növekménytől a 80%-os veszteségig terjedt. A Q1 Ingatlanfejlesztő alap 27%os csökkenést szenvedett el egy év alatt, a portfolióját érintő átértékelések nyomán. 7.

A MÉRLEG FORDULÓNAPJA UTÁN BEKOVETKEZETT LÉNYEGES ESEMÉNYEK

A QUAESTOR alapcsalád befektetési jegyeinek forgalmazása 2016. április 8-án helyreállt. A Budapest, IV. Kerület, Árpád út 44-50. ingatlanban a 2016-os év elején egy bérlő távozott, azonban 4 újjal sikerült szerződést kötni, ezzel mind az 5 üzlethelyiségünk bérlőre talált. A tatai Fácánoskert Lakóparkban 2016 áprilisában 2 telek értékesítésére került sor, ezzel 8 telekre csökkent az Alap telkeinek száma. 8.

VÁRHATÓ PIACI KÖRNYEZET

Növekszik a lakásépítések száma, csökken a kihasználatlansági ráta, emelkednek az árak és a bérleti díjak is, az ingatlanpiac kimozdult. A nemzetközi ingatlanpiac továbbra is erős évet tudhat maga mögött, de hazánkban a kormányzati intézkedések okán mozdultak meg a piaci szereplők és a tendencia erősödni látszik, ami mindenképp jó előjel. A családosokat érintő lehetőségek kedvezőleg hatott és hat a szektor dinamikájára, a vasárnapi zárva tartás megszüntetése a kereskedelmi üzletek kapcsán is kedvező változások történtek. Az építési szabályzás lényeges egyszerűsítése lényegesen gyorsította az engedélyeztetési eljárásokat. Az ÁFA kedvezmény igénybevétele pedig a gyermektelen építtetőknek ad jó lehetőséget, ez által az építőipart is stimulálva. Az újépítésű lakások piaca is megmozdul, a beruházók mozgolódnak. Megfigyelhető, hogy a kereslet megugrott, ám a fizetőképes kereslet híján az árak emelkedése miatt legtöbbször ez nem realizálódik tranzakcióként. Összességében elmondható, hogy a válság évei elmúltak, a 2016-os év az ingatlanpiac éve lehet. Lakáspiac A kereslet kétség kívül megélénkült, ráadásul a kínálat is bővült 2016 első negyedévében. Az árak ugyanakkor magasak, ami a magas árakkal párosulva egyre növekvő eladási időt eredményez. Az alku mértéke továbbra is mérsékelt, 3-5 százalék. A készpénzes vevők jelentős része befektetési célból vásárol ingatlant, ami azt jelenti, hogy vagy bérbe akarják adni, vagy a gyerekek számára veszik. Hitelre általában a fiatal házasok, illetve 1-2 gyermekes családok vásárolnak. Ami a bérleti piacot illeti, nagyon szűk a kínálat. A kiadó lakások keresettek, napok alatt kelnek el a meghirdetett lakások. A bérleti díjak ennek következtében magasak, és nem is várható változás. A kormányzati intézkedések és az uniós források hatására: az ingatlan a népszerűbb befektetés, az állami és banki lehetőségekkel milliók spórolhatók, aminek egy része az árban kompenzálódik. A CSOK kétség kívül erősen érezteti a hatását, azonban a fizetőképes vásárlóerőből nincs sok. Az áfa csökkentést még csak szűk körben használják ki a vásárlók. A jó adottságú panellakás a legnépszerűbb. Ahogy azt megszoktuk, lényeges területi eltérések tapasztalhatók a használt lakások piacán: Nyugat-Dunántúl és Közép-Magyarország gyorsabban reagál a változásokra, így itt számíthatunk nagyobb forgalomra. Úgy tűnik a befektetői kedv is pozitív irányt mutat, a beruházók mozgolódnak, a 2016-2017-es évek további kínálati bővülést hozhat az újépítésű lakások piacán.


8

Fejlesztési telkek piaca A spekulatív fejlesztés a 2016-os évre várt. A kormányzati intézkedések következtében a befektetők megindultak, elsősorban magyar piaci szereplők körében. A kereslet egyértelműen élénkül, az ingatlanfejlesztések száma gyarapszik, a kereslet emelkedik, ami a pozitív előjel a jövőre nézve. A nemzetközi irodapiac kezdi visszanyerte az egyensúlyát Budapest, 2016. április 29. QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt.


9

.. .. .. .. .

Venilia Vellum Könyvvizsgáló és Adótanácsadó Kft. 1026 Budapest Szilágyi Erzsébet fasor 79. Tel: (36)-1-210-2733 Fax: (36)-1-210-2734 [email protected]

Venilia Vellum Független Könyvvizsgálói Jelentés A QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. részére Elvégeztük a Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap (továbbiakban „az Alap”) mellékelt 2015. évi éves jelentésében található számviteli információinak (továbbiakban „számviteli információk”) a könyvvizsgálatát. A vezetés felelőssége az éves jelentésért A QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. felügyeleti biztosa (továbbiakban”vezetés”) felelős az éves jelentésnek a kollektív befektetési formákról és kezelőikről, valamint egyes pénzügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2014. évi XVI. törvénnyel, az abban szereplő számviteli információknak a magyar számviteli törvényben foglaltakkal összhangban történő elkészítéséért, különös tekintettel az eszközök és kötelezettségek leltárral való alátámasztásáért, a kezelési költségeknek az Alap letétkezelője által megadott értékelése alapján történő elszámolásáért, valamint az olyan belső kontrollokért, amelyeket a vezetés szükségesnek tart ahhoz, hogy lehetővé váljon az akár csalásból, akár hibából eredő lényeges hibás állításoktól mentes éves jelentés elkészítése. A könyvvizsgáló felelőssége A mi felelősségünk ennek az éves jelentés számviteli információinak, különös tekintettel az éves jelentésben bemutatott eszközök és kötelezettségek időszak végi leltárának, valamint az adott időszakban elszámolt kezelési költségeknek a véleményezése az elvégzett könyvvizsgálat alapján. Könyvvizsgálatunkat a magyar Nemzeti Könyvvizsgálati Standardokkal és a könyvvizsgálatra vonatkozó – Magyarországon érvényes – törvényekkel és egyéb jogszabályokkal összhangban hajtottuk végre. Ezek a standardok megkövetelik, hogy megfeleljünk az etikai követelményeknek, valamint hogy a könyvvizsgálatot úgy tervezzük meg és hajtsuk végre, hogy kellő bizonyosságot szerezzünk arról, hogy az éves jelentésben szereplő számviteli információk mentesek-e a lényeges hibás állításoktól. A könyvvizsgálat magában foglalja olyan eljárások végrehajtását, amelyek célja könyvvizsgálati bizonyítékot szerezni az éves jelentésben szereplő összegekről és közzétételekről. A kiválasztott eljárások – beleértve az éves jelentésben szereplő számviteli információk akár csalásból, akár hibából eredő, lényeges hibás állításai kockázatainak felmérését is – a mi megítélésünktől függnek. A kockázatok ilyen felmérésekor az éves jelentésben szereplő számviteli információk gazdálkodó egység általi elkészítése és valós bemutatása szempontjából releváns belső kontrollt azért mérlegeljük, hogy olyan könyvvizsgálati eljárásokat tervezzünk meg, amelyek az adott körülmények között megfelelőek, de nem azért, hogy a gazdálkodó egység belső kontrolljának hatékonyságára vonatkozóan véleményt mondjunk. A könyvvizsgálat magában foglalja továbbá az alkalmazott számviteli politikák megfelelőségének és a vezetés által készített számviteli becslései ésszerűségének az értékelését.

............................ Venilia Vellum Concilio et labore

Oldal 2

Meggyőződésünk, hogy a megszerzett könyvvizsgálati bizonyíték elegendő és megfelelő alapot nyújt a könyvvizsgálói véleményünk megadásához. Vélemény Véleményünk szerint a Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap a 2015. december 31-ével végződő évre vonatkozó éves jelentésében közölt számviteli információk minden lényeges szempontból a magyar számviteli törvényben foglaltakkal, valamint a kollektív befektetési formákról és kezelőikről, valamint egyes pénzügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2014. évi XVI. törvénnyel összhangban kerültek összeállításra. Az éves jelentésben szereplő eszközök és kötelezettségek leltárral alátámasztottak. Az éves jelentésben bemutatott kezelési költségek az Alap letétkezelője által adott értékelés alapján kerültek elszámolásra. Egyéb kérdések Könyvvizsgálatunk kizárólag a fent felsorolt számviteli információkra vonatkozott. Budapest, 2016. április 29. Venilia Vellum Könyvvizsgáló és Adótanácsadó Kft. Cgjsz: 01-09-566797 Nyilvántartásba-vételi száma: 000340 Címe: 1026 Budapest Szilágyi Erzsébet fasor 79.

Bukri Rózsa A Venilia Vellum Kft. ügyvezetője

Eszenyiné Fekete Ágnes Kamarai Tag Könyvvizsgáló Nyilvántartási szám: 003172

.. .. .. .. .

Venilia Vellum Könyvvizsgáló és Adótanácsadó Kft. 1026 Budapest Szilágyi Erzsébet fasor 79. Tel: (36)-1-210-2733 Fax: (36)-1-210-2734 [email protected]

Venilia Vellum Független Könyvvizsgálói Jelentés A QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. részére Az éves beszámolóról készült jelentés Elvégeztük a Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap (továbbiakban „az Alap”) mellékelt 2015. évi éves beszámolójának a könyvvizsgálatát, amely éves beszámoló a 2015. december 31-i fordulónapra elkészített mérlegből – melyben az eszközök és források egyező végösszege 1.102.733 EFt, a tárgyévi eredmény 81.269 EFt veszteség –, és az ezen időponttal végződő évre vonatkozó eredménykimutatásból, valamint a számviteli politika meghatározó elemeit és az egyéb magyarázó információkat tartalmazó kiegészítő mellékletből áll. A vezetés felelőssége az éves beszámolóért A QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. felügyeleti biztosa (továbbiakban”vezetés”) felelős ennek az éves beszámolónak a magyar számviteli törvényben foglaltakkal összhangban történő elkészítéséért és valós bemutatásáért, valamint az olyan belső kontrollokért, amelyeket a vezetés szükségesnek tart ahhoz, hogy lehetővé váljon az akár csalásból, akár hibából eredő lényeges hibás állításoktól mentes éves beszámoló elkészítése. A könyvvizsgáló felelőssége A mi felelősségünk az éves beszámoló véleményezése az elvégzett könyvvizsgálat alapján. Könyvvizsgálatunkat a magyar Nemzeti Könyvvizsgálati Standardokkal és a könyvvizsgálatra vonatkozó – Magyarországon érvényes – törvényekkel és egyéb jogszabályokkal összhangban hajtottuk végre. Ezek a standardok megkövetelik, hogy megfeleljünk az etikai követelményeknek, valamint hogy a könyvvizsgálatot úgy tervezzük meg és hajtsuk végre, hogy kellő bizonyosságot szerezzünk arról, hogy az éves beszámoló mentes-e a lényeges hibás állításoktól. A könyvvizsgálat magában foglalja olyan eljárások végrehajtását, amelyek célja könyvvizsgálati bizonyítékot szerezni éves beszámolóban szereplő összegekről és közzétételekről. A kiválasztott eljárások - beleértve az éves beszámoló akár csalásból, akár hibából eredő, lényeges hibás állításai kockázatának felméréseit is - a mi megítélésünktől függnek. A kockázatok ilyen felmérésekor az éves beszámoló gazdálkodó egység általi elkészítése és valós bemutatása szempontjából releváns belső kontrollt azért mérlegeljük, hogy olyan könyvvizsgálati eljárásokat tervezzünk meg, amelyek az adott körülmények között megfelelőek, de nem azért, hogy a gazdálkodó egység belső kontrolljának hatékonyságára vonatkozóan véleményt mondjunk. A könyvvizsgálat magában foglalja továbbá az alkalmazott számviteli politikák megfelelőségének és a vezetés által készített számviteli becslései ésszerűségének, valamint az éves beszámoló átfogó bemutatásának értékelését is. Meggyőződésünk, hogy a megszerzett könyvvizsgálati bizonyíték elegendő és megfelelő alapot nyújt a könyvvizsgálói véleményünk megadásához.

............................

Venilia Vellum Concilio et labore

Oldal 2

Vélemény Véleményünk szerint az éves beszámoló megbízható és valós képet ad a Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap 2015. december 31-én fennálló vagyoni és pénzügyi helyzetéről, valamint az ezen időponttal végződő évre vonatkozó jövedelmi helyzetéről a magyar számviteli törvényben foglaltakkal összhangban. Figyelemfelhívás Véleményünk korlátozása nélkül felhívjuk a figyelmet a kiegészítő melléklet 1. oldalának elején található „AZ ALAP ÉVES BESZÁMOLÓJÁNAK ÖSSZEÁLLÍTÁSÁRA KIHATÓ RELEVÁNS INFORMÁCIÓK, ÉS JELENTŐSEBB MÉRLEG FORDULÓNAPOT KÖVETŐ ESEMÉNYEK” pontjára, ahol bemutatásra került, hogy az Alap befektetési jegyeinek forgalmazása 2015. március 10. és 2016. április 08. közötti időszakban felfüggesztésre került. Véleményünk korlátozása nélkül felhívjuk továbbá a figyelmet a kiegészítő melléklet 3.1, 3.2, 4.1, 4.2 és 4.3 pontjaira, ahol az előző évekkel kapcsolatos módosítások kerültek bemutatásra. Egyéb kérdések Az Alap előző évi beszámolóját más könyvvizsgáló vizsgálta, aki 2015. február 12-én minősítés nélküli véleményt bocsátott ki. Egyéb jelentéstételi kötelezettség az üzleti jelentésről Elvégeztük a Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap mellékelt 2015. évi üzleti jelentésének vizsgálatát. A vezetés felelős az üzleti jelentésnek a magyar számviteli törvényben foglaltakkal összhangban történő elkészítéséért. A mi felelősségünk ezen üzleti jelentés és az ugyanazon üzleti évre vonatkozó éves beszámoló összhangjának megítélése. Az üzleti jelentéssel kapcsolatos munkánk az üzleti jelentés és az éves beszámoló összhangjának megítélésére korlátozódott és nem tartalmazta egyéb, az Alap nem auditált számviteli nyilvántartásaiból levezetett információk áttekintését. Véleményünk szerint a Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap 2015. évi üzleti jelentése a Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap 2015. évi éves beszámolójának adataival összhangban van. Budapest, 2016. április 29. Venilia Vellum Könyvvizsgáló és Adótanácsadó Kft. Cgjsz: 01-09-566797 Nyilvántartásba-vételi száma: 000340 Címe: 1026 Budapest Szilágyi Erzsébet fasor 79.

Bukri Rózsa A Venilia Vellum Kft. ügyvezetője

Eszenyiné Fekete Ágnes Kamarai Tag Könyvvizsgáló Nyilvántartási szám: 003172

A Q1 INGATLANFEJLESZTŐ BEFEKTETÉSI ALAP

Recommend Documents