FÖLDHASZNÁLAT
Dr. Kazmar Enikő
A földhasználati nyilvántartás néhány gyakorlati kérdése Az ingatlanügyi hatóság az illetékességi területén található termőföldek használatáról 2000. január 1. napjától földhasználati nyilvántartást vezet, mely nyilvántartás az érintett földrészlet használatára vonatkozóan bejegyzett adatokat hitelesen tanúsítja. A földhasználat bejelentésének módját, idejét, valamint a bejelentés elmulasztásának következményeit a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.), a földhasználati nyilvántartás részletes szabályairól szóló 356/2007. (XII.23.) Korm. rendelet, a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II.18.) Korm. rendelet, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény, valamint a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) szabályozza. A jogi szabályozás szükségessége vitathatatlan, azonban nevezett jogszabályok gyakorlati alkalmazása során számos kérdés merül fel hol a földhasználók, hol a rendelkezések betartásáért felelős hatóság részéről. Ezen kérdések megválaszolására a jogalkotó meglehetősen tág mozgásteret biztosít a jogalkalmazók részére. Jelen írás a leggyakrabban előforduló kérdéseket és ezen kérdésekre adott ingatlanügyi hatóság által kialakított álláspontot gyűjti csokorba.
A földhasználat kialakulása Ahhoz, hogy a fentiekben vázolt szabályok betölthessék rendeltetésüket, eszközök kellenek a termőföld használatára vonatkozó szerződések ellenőrzésére, a termőföldhasználat felülvizsgálatára. Ezen szerepet hivatott betölteni a földhasználati nyilvántartás intézménye, mely a Tft. módosításáról rendelkező 1999. évi XLVIII. törvény egyik legfontosabb újdonsága volt, mely rendszer 2000. január 1-jétől került bevezetésre. A szabályozás indoka főként az volt, hogy a földhasználatot rögzítő nyilvántartás hiányában csak a tulajdoni viszonyok voltak ismertek, az azonban nem, hogy a termőföldet ki használja. A földhasználó személyének pon-
tos megjelölése azonban az alábbiakban felsorolt indokok miatt is elengedhetetlen volt: - a termőföldek tulajdoni és használati viszonyai jelentősen eltérnek egymástól, - a termőföldhöz kötődő jogok (pl.: pénzügyi támogatás) és kötelezettségek (pl.: földvédelem) alanya legtöbb esetben a földhasználó, - a földhasználat jogszerűségének ellenőrzése, - az EU által a földhasználók részére folyósított, több esetben vissza nem térítendő támogatások egy fejlett, ellenőrizhető, hiteles földhasználati nyilvántartás kialakítását tette szükségessé.
www.resimmobiles.hu
66
2009. 3-4. szám
A földhasználati nyilvántartás bevezetése alapvetően agrárpolitikai és egyéb célokat szolgált. Agrárpolitikai cél alatt értendő a szerzési korlátozások kijátszására irányuló, legtöbbször valamilyen használati jogcímmel palástolt törekvések (zsebszerződések) láthatóvá tétele, valamint az agrártámogatások igénybevételének feltételét jelentő földhasználat megbízható igazolása hiteles, hatóság által vezetett nyilvántartással, amely bármely jogcímen (saját tulajdon, családi földhasználat, szívességi földhasználat, haszonbérlet, haszonkölcsön) történő földhasználatot regisztrál. Emellett a földhasználati nyilvántartás bevezetésének egyéb céljai között a tulajdonjog és más jogok védelme, a hitelezői érdekek védelme, a pénzügyi közterhek átláthatóságának biztosítása is szerepelt. Fentiekben vázolt előzmények hatására került módosításra a Tft., melynek 25. § (1) bekezdése írja elő, hogy az ingatlanügyi hatóság az illetékességi területéhez tartozó termőföldekről, valamint a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földek használatáról – ide nem értve az erdő művelési ágban nyilvántartott földrészleteket – önálló nyilvántartást vezessen, amelynek alapja a közhiteles ingatlan-nyilvántartás. Ugyanezen szakasz (2) bekezdése rendelkezik arról, hogy aki termőföldet használ, s annak területe – a földrészletek számától függetlenül – az egy hektárt meghaladja, köteles a használatot annak megkezdésétől számított harminc napon belül az ingatlanügyi hatósághoz nyilvántartásba vétel céljából – a Kormány e törvény felhatalmazása alapján kiadott rendeletében meghatározott formanyomtatványon (bejelentési adatlapon) bejelenteni.
RES IMMOBILES
A földhasználati bejelentés tárgya Amennyiben a földhasználó figyelmesen olvassa a jogszabályszöveget, akkor első olvasatra némi joghézag tapasztalható. Ugyanis a Tft. 25. § (1) bekezdés első fordulata „…termőföldekről, valamint mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földek használatáról…”, míg a (2) bekezdés első fordulata csupán „…termőföldekről…” beszél. Ezen jogszabályhely gyakorlatban történő értelmezésével kapcsolatban felmerülhet a kérdés, miszerint miért köteles bejelenteni a belterületi szántóra vonatkozó földhasználatot, hiszen fenti bekezdés értelmében a bejelentési kötelezettség pusztán a termőföldekre vonatkozik. A Tft. 3. § a) pontja pontosan meghatározza, mit kíván a jogalkotó termőföldnek tekinteni: termőföld az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. Hasonlóképpen idézett törvény 3. § f) pontja definiálja a mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi föld fogalmát: az a földrészlet, amelyet a település belterületén az ingatlannyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. Fentiekből kitűnik, hogy a 25/B. § (1), illetve (2) bekezdése között az alapvető különbség az, hogy míg az (1) bekezdésben a külterületi, illetve belterületi fekvésű termőföldek szerepelnek, addig a (2) bekezdés csak a külterületi elhelyezkedésű ingatlanokat sorolja a bejelentési kötelezettség körébe. Azonban a Tft. 25/B. § (2) bekezdésé-
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
ben – mintegy kiegészítő rendelkezésként – a jogalkotó tisztázza, hogy a termőföldre vonatkozó rendelkezéseket – a haszonbérletre e törvényben megállapított szabályok kivételével – alkalmazni kell a mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földre is, vagyis nem megalapozott a földhasználók feltevése, azaz a földhasználati bejelentés a belterületi és külterületi ingatlanokra egyaránt vonatkozik.
Az ingatlan-nyilvántartás, valamint a földhasználati nyilvántartás viszonya Az ingatlan-nyilvántartás és a földhasználati nyilvántartás – a formai hasonlóságok ellenére – lényegében különbözik egymástól. Amíg az ingatlan-nyilvántartás alapegysége az ingatlan (reálfólium elve), addig a földhasználati nyilvántartásnál a perszonálunió elve érvényesül, azaz a használatokat a földhasználó személy szerint kell csoportosítani. Ezért a földhasználati lap az adott körzeti földhivatal illetékességi területén, a földhasználó használatában álló valamennyi termőföldet tartalmazza. A hiteles földhasználati nyilvántartás a közhiteles ingatlan-nyilvántartás tartalmára épül. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogok, tények és adatok alapján, csak azzal szinkronban szerepelhet egy földrészlet a földhasználati nyilvántartásban. Az ingatlan-nyilvántartás szerepe például saját tulajdonú földhasználat esetében az, hogy bizonyosak legyünk abban, hogy a saját tulajdonú földhasználat jogcímen bejelentést tett földhasználó valóban az adott ingatlan tulajdonosa-e vagy sem. Az ingatlan-nyilvántartás szerepe elvitathatatlan azon ingatlanok esetében is, melyek haszon-
2009. 3-4. szám
67
élvezeti vagy özvegyi joggal terheltek. A Ptk. 157. § (2) bekezdése ugyanis rögzíti, hogy a haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. A Tft. 25/B. § (2) bekezdése alapján ha a földhasználó nem a tulajdonos, illetőleg haszonélvezet fennállása esetén nem a haszonélvező, a bejelentési adatlapot a földhasználó mellett a tulajdonosnak, illetőleg a haszonévezőnek is alá kell írnia. Fentiekben idézett jogszabályi előírásoknak megfelelően tehát az özvegyi joggal, illetve egyéb haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanok esetében a haszonbérleti szerződésnek szerepelnie kell a haszonélvezeti jog jogosultjának aláírását is. Az ügyintézés során gyakran tapasztalható, hogy a földhasználati ügyintézést meggyorsítaná és nagy mértékben megkönynyítené a földhasználati nyilvántartás hitelességének biztosítását, ha e két nyilvántartás egy egységet képezne. Abban az esetben ugyanis például, ha egy ingatlan bármilyen okból megosztásra kerül, a megszűnt helyrajzi számon nyilvántartott földhasználati bejegyzés a helyrajzi szám törlésével egyidejűleg nem jelenik meg az újonnan kialakult ingatlanokra, illetve az azokon belüli tulajdoni hányadokra. Ugyanis az ingatlan megosztásával ingatlan-nyilvántartási eljárás során tulajdonjog bejegyzés történik, új területek alakulnak ki, új helyrajzi számmal, új aranykorona értékkel. Éppen ezért a legtöbb esetben sem az új helyrajzi számokon bejegyzett tulajdoni illetőség, sem pedig annak aranykorona értéke nem feltétlenül egyezik meg a megszűnt helyrajzi számú ingatlan adataival. Ezért a bejelentést a megosztást
www.resimmobiles.hu
68
2009. 3-4. szám
követően kialakult új ingatlanok vonatkozásában is teljesíteni kell. Azonban tekintettel arra, hogy alapjaiban ellentétes szemléletű e két nyilvántartási rendszer (reálfólium-perszonálunió), ezért pillanatnyilag elképzelhetetlen az egység, egy közös metszet kialakítása.
A földhasználat bejelentése A Tft. 25/B. § (2) kimondja, hogy aki termőföldet használ, s annak területe – a földrészletek számától függetlenül – az 1 hektárt meghaladja, köteles a használatot annak megkezdésétől számított 30 napon belül az ingatlanügyi hatósághoz nyilvántartásba vétel céljából – a Kormány e törvény felhatalmazása alapján kiadott rendeletében meghatározott formanyomtatványon (bejelentési adatlapon) – bejelenteni. Ha a földhasználó nem a tulajdonos, illetőleg haszonélvezet fennállása esetén nem a haszonélvező, a bejelentési adatlapot a földhasználó mellett a tulajdonosnak, illetőleg a haszonélvezőnek is alá kell írnia. Fenti jogszabály értelmében minden földhasználó bejelentési kötelezettséggel tartozik az ingatlanügyi hatóság felé, függetlenül attól, hogy tulajdonosi vagy haszonélvezői, ill. egyéb földhasználói minőségben teszi azt. Azaz a 356/2007. (XII.23.) Korm. rendelet 2. § (1) bekezdése értelmében földhasználó az érvényes földhasználati jogcím, illetve tulajdonjog, haszonélvezeti jog, vagyonkezelői jog alapján a Tft. 25/B. § (2) bekezdésében foglalt mértékben termőföldet használó magánszemély, illetőleg jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező más szervezet. Tekintettel arra, hogy nem volt mindig kötelező a földhasználat bejelentése, egyes földhivatalok türelmi idő biztosításával és
RES IMMOBILES
hirdetmények útján hívták fel a lakosság figyelmét a jogszabályváltozást követően kialakult követelményekre, a bejelentés szükségességére és annak önkéntes teljesítésére. Azonban sok esetben úgy tűnik ez mégsem volt elegendő. A földhivatalok ugyanis hivatalból vizsgálatot indítottak arra vonatkozóan, hogy a tulajdonos eleget tett-e jogszabályi kötelezettségének és bejelentette-e a földhasználatot abban az esetben, ha használatában lévő földterület nagysága meghaladja az 1 hektárt. Amennyiben a vizsgálat azt állapítja meg, hogy ezen kötelezettségének nem tett eleget a földhasználó, a Tft. 25/B. § (5) bekezdés értelmében a bejelentést elmulasztó földhasználót az ingatlanügyi hatóság bírsággal sújtja, aminek mértéke a termőföld ingatlan-nyilvántartás szerinti AK értékének ezerszerese, azzal, hogy nem lehet kevesebb a behajtható köztartozás minimális összegénél. A Tft. 25. § (7) bekezdése úgy rendelkezik, amennyiben a földhasználó személyére vonatkozó bejelentés az ingatlanügyi hatósághoz nem érkezett, a föld használójának a tulajdonost, haszonélvezet fennállása esetén a haszonélvezőt kell tekinteni. A Tft. 25/B. § (8) bekezdés alapján, közös tulajdonban álló ingatlan esetében az (5) bekezdés szerinti bírság megfizetésére a mulasztók egyetemlegesen kötelezhetők. Fentiekből kitűnik, hogy a jogszabály egyértelműen meghatározza a kiszabható bírság összegét, attól eltérést, méltánylást, mérlegelést nem enged a jogalkalmazó számára, ezért a fölhivatali ügyintézés során a megállapított bírság összegének mérséklésére, elengedésére nincs lehetőség. Számos negatív visszajelzés érkezett a földhivatal felé azon esetekben, mikor a termőföld tulajdonjogának megszerzése adás-
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
vétel útján, jogi képviselő közreműködésével történik. Ezekben az esetben ugyanis a jogi képviselő részéről adott tájékoztatás csupán az adásvételi szerződés megkötése során előforduló jogszabályok értelmezésére, a szerződés tartalmának megismerésére, valamint a földhivatal felé, a tulajdonos változásának bejelentésére és az ehhez kapcsolódó földhivatali ügyintézésre terjed ki. Termőföldek adásvétele esetén azonban az ügyvéd vagy közjegyző által készített szerződés egyetlen pontja sem hívja fel a felek figyelmét a termőföld használatának esetleges földhasználati nyilvántartásba történő bejelentésének kötelező voltára. Így a földhasználó sok esetben nem érti milyen kötelezettséget vár tőle a földhivatal és miért kell a bírságot befizetnie, hiszen ha tudomással bírt volna a bejelentés szükségességéről, azt határidőn belül teljesítette volna. A földhivatal célja viszont nem lehet más, mint a jogszabályi rendelkezések betartásának ellenőrzése, vizsgálata. Gyakorlatban megtörtént, amikor az ügyfél, aki egy ingatlant adásvétel útján megszerzett (1/1 tulajdoni hányadban) azért, hogy a földhasználati bejelentés alól mentesüljön, arra hivatkozott, hogy a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adataiból a hiteles földhasználati nyilvántartás adatbázisa elektronikusan előállítható, hiszen a földhasználati nyilvántartás alapja a közhiteles ingatlannyilvántartás. Az ügyfél jelen esetben helyesen utalt azon tényre, hogy a földhasználati nyilvántartás a közhiteles ingatlan-nyilvántartáson alapul. Ezért a földhivatal kérelemre és hivatalból is átvezetheti a földhasználati nyilvántartáson a földrészletek adatait érintő változásokat. A földhasználó adataiban be-
2009. 3-4. szám
69
következett változások átvezetésére azonban már nem jogosult, annak átvezetése a földhasználó bejelentése alapján történik. Abban az esetben ugyanis, amikor egy földrészlet sosem szerepelt a földhasználati nyilvántartásban, nincs mód az adatok átvezetésére. Ebben az esetben a tulajdonos kötelezettsége lett volna, hogy az adatváltozás, azaz a kötelezett tulajdonjoga bejegyzésekor – amennyiben a tulajdonos a földhasználó – a földhasználat megkezdését bejelentse. Fentiekben megfogalmazottak jogszabályi háttere a Tft. 25/B. § (1) bekezdése, valamint a 356/2007. Korm. rendelet 13. § (1) bekezdése, amely szerint a földhivatal a földhasználó bejelentése alapján vezeti át a földhasználó adataiban bekövetkezett változásokat. A használat jogcímében, időtartamában, területnagyságában bekövetkezett változásokat a felek közös kérelme, illetőleg adatlap vagy szerződés alapján vezeti át a földhivatal a nyilvántartáson. Idézett Korm. rendelet (2) bekezdése értelmében a földhivatal kérelemre és hivatalból is átvezetheti a nyilvántartáson azokat az adatváltozásokat, amelyek az ingatlan-nyilvántartásban a földrészletek adatait érintően időközben átvezetésre kerültek. Ugyanezen jogeset kapcsán az ügyfél egy másik indokot is megfogalmazott arra vonatkozóan, hogy miért nem lehet kötelezni őt a földhasználat bejelentésére. A földhasználó előadta, hogy a tulajdonosnak az ingatlannyilvántartási bejelentés során nyilatkoznia kell a tekintetben, hogy tulajdonszerzése a termőföldről szóló törvényben foglalt korlátozásokat nem sért. Jogértelmezése szerint, tekintettel arra, hogy ugyanezen nyilatkozat szükséges a földhasználati bejelentés során is, ezért az ingatlan-nyilvántartási eljárásban www.resimmobiles.hu
70
2009. 3-4. szám
RES IMMOBILES
megtett nyilatkozat kielégítő a földhasználatra vonatkozóan is.
nem egy és ugyanaz jogintézmény. Az alábbi jogeset e fenti állítást kitűnően példázza.
A Tft. 5. § (1) bekezdése kimondja ugyan, hogy belföldi magánszemély tulajdonában legfeljebb 300 hektár nagyságú vagy 6000 aranykorona értékű termőföld lehet, azonban ez a rendelkezés az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, a tulajdonos tulajdonjogának bejegyzésekor figyelembe veendő rendelkezés. A földhasználat bejelentése egy másik eljárásban történik, melyben a földhasználó bejelenti, hogy a tulajdonában lévő földterületeket használni kívánja. Tekintettel arra, hogy ez egy külön eljárás, külön eljárási szabályok vonatkoznak rá és ebből következően a jogalkotó is a Tft-ben külön, a III. fejezeten belül a termőföldek használatára vonatkozó részben szabályozta a földhasználat bejelentésére vonatkozó kérdéseket, míg a tulajdonszerzési korlátozások a Tft. II. fejezetében a termőföld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó rendelkezések között kerültek szabályozásra. A Tft. 5. § (1) bekezdés szerint belföldi magánszemély termőföld tulajdonjogát csak olyan mértékben szerezheti meg, hogy a tulajdonában legfeljebb 300 hektár nagyságú vagy 6000 aranykorona értékű termőföld legyen. Ugyanezen törvény 25/B. § (4) bekezdése szerint a földhasználó a bejelentéssel egyidejűleg köteles nyilatkozni arról, hogy termőföld használata a törvényben foglalt korlátozásokat nem sérti.
Az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján egy ingatlannak két tulajdonosa van: Nagy Gedeon és Kis Benő 1/3-2/3 arányban. Nagy Gedeon a földhasználati nyilvántartásban bejegyzett földhasználattal rendelkezik a Tótvázsony 0285/1 hrsz-ú ingatlan esetében a II/3. és II/7. sorszám alatti tulajdoni illetőségek vonatkozásában. Ezen illetőségek közül a II/3. saját tulajdon, míg a II/7. tulajdoni hányadot haszonbérlet jogcímen használja, mivel utóbbi illetőség Kis Benő tulajdonában áll (Lásd a tulajdoni lapot a következő oldalon). Mivel az ingatlant Nagy Gedeon a továbbiakban kizárólagosan (1/1-ed arányban) kívánja használni, haszonbérleti szerződést köt a II/5. és a II/7. sorszám alatti tulajdoni illetőségek vonatkozásában Kiss Benő tulajdonossal. Tekintettel arra, hogy a II/7. tulajdoni illetőség vonatkozásában a földhasználata folyamatos, azaz földhasználati nyilvántartásban bejegyzett földhasználóként szerepel, ezért az adott tulajdoni illetőség tekintetében előhaszonbérleti joggal rendelkezik. Tekintettel arra, hogy a II/5. tulajdoni hányadra vonatkozóan földhasználati bejegyzéssel nem rendelkezett, a földhivatal hiánypótlásban hívta fel, hogy a Tft. 10. § (6) bekezdésének megfelelően – a II/5. tulajdoni hányadra vonatkozóan – a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára kifüggesztett haszonbérleti szerződést vagy vételi ajánlatot beadványához mellékelje, ugyanis termőföld vagy tanya haszonbérbe adása esetén, amennyiben e törvény, valamint a Ptk. alapján törvényes előhaszonbérleti jog áll fenn, a termőföld, tanya tulajdonosának az ingatlanra vonatkozó haszonbérleti ajánlatot hirdetményi úton kell az előhaszonbérletre
Elővásárlás-előhaszonbérlet Gyakori probléma továbbá, hogy az előhaszonbérlet és az elővásárlás fogalma az állampolgárok jogértelmezésében összemosódik, az előhaszonbérletre is az elővásárlás szabályait kívánják alkalmazni, holott a kettő
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2009. 3-4. szám
Veszprémi Körzeti Földhivatal Veszprém 8201, Vörösmarty tér 9. Pf.121. 06/88/620-750, 577-022
71
Oldal: 1/1
Tulajdoni lap – szemle 2009.09.30. 10:38:05 Szektor: 61 Térképszelvény: 5
TÓTVÁZSONY külterület HRSZ: 0285/1
-------------------------------- I. rész ---------------------------------1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Jel mĦv. ág (kivett) min. o.
ha,m2
É
4,3608
szántó
1
Földrészlet össz.:
kat. jöv. /AK, fill./
Alosztály adatok ha,m2 kat.jöv. /AK, fill./
102.48
4,3608
------------------------------- II. rész ---------------------------------3. BejegyzĘ határozat: 43896/2005.04.30. Tul. hányad: 1/3 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Nagy Gedeon (an.: Jolanda Jolán, szül: 1950.01.01.) Címe: 8961 Rezesfalva, Aranyalma u. 13. 5. BejegyzĘ határozat: 34831/2007.04.30. Tul. hányad: 1/3 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Kis BenĘ (an.: Kovács Mária, szül: 1977.05.12.) Címe: 8246 Tótvázsony, FĘ u. 50. 7. BejegyzĘ határozat: 34831/2007.04.30. Tul. hányad: 1/3 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Kis BenĘ (an.: Kovács Mária, szül: 1977.05.12.) Címe: 8246 Tótvázsony, FĘ u. 50.
------------------------------- III. rész --------------------------------BEJEGYZÉST NEM TARTALMAZ ---------------------------- Tulajdoni lap vége ---------------------------
Tulajdoni lap www.resimmobiles.hu
72
2009. 3-4. szám
jogosulttal közölnie. A Nemzeti Földalapba tartozó termőföldek tekintetében a törvény előhaszonbérleti jogra vonatkozó rendelkezéseit a külön jogszabályban foglalt eltérésekkel kell alkalmazni. Az ügyfél válaszlevelében megfogalmazta, hogy jogértelmezése szerint az ingatlannal kapcsolatosan előhaszonbérlői minőségben áll, ezért a hiánypótlásnak nem tesz eleget. A földhivatal álláspontja az alábbi volt: A Ptk. 145. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a tulajdonostársat harmadik személlyel szemben előhaszonbérleti jog illeti meg. A Tft. 10. § (6) bekezdése szerint azonban termőföld vagy tanya haszonbérbe adása esetén, amennyiben e törvény, valamint a Ptk. alapján törvényes előhaszonbérleti jog áll fenn, a termőföld, tanya tulajdonosának az ingatlanra vonatkozó haszonbérleti ajánlatot hirdetményi úton kell az elővásárlásra előhaszonbérletre jogosulttal közölnie. Tekintettel arra, hogy haszonbérleti jogviszonyról van szó, ebben az esetben a Tft. 21. § (1) bekezdés a) pontja értelmében az első helyen a volt haszonbérlőt, illetve ha a volt haszonbérlő a tulajdonos hozzájárulásával ültetvényt vagy halastavat létesített, az általa kijelölt személyt – feltéve, hogy a haszonbérlet nem a tulajdonos azonnali hatályú felmondása következtében szűnt meg – illeti meg az előhaszonbérleti jog.
RES IMMOBILES
Fentiek értelmében Nagy Gedeon tulajdonostárs a II/5. sorszám alatt nyilvántartott tulajdoni illetőség vonatkozásában nem volt a földhasználati nyilvántartás adatai alapján haszonbérlőként feltüntetve, ezért a földrészletre vonatkozóan előhaszonbérleti joggal sem rendelkezett, így a II/5. tulajdoni hányadra vonatkozóan a kifüggesztett szerződést mellékelnie szükséges. Fentiekben vázolt jogesetben az ügyfél az elővásárlási jog rendelkezéseit kívánta volna alkalmazni a haszonbérleti jogviszonyban. A földhasználó álláspontja szerint ugyanis tekintettel arra, hogy az adott ingatlanon korábban már bejegyzett földhasználói minőségben szerepelt, ezért – függetlenül attól, hogy ezúttal nem csak a korábban bejegyzett tulajdoni illetőségre vonatkozik a bejelentése – jogértelmezése szerint első helyen áll haszonbérlet esetén az azonos ingatlanon bejegyzett másik tulajdoni illetőség vonatkozásában is. Az ügyfél ezen értelmezése a fent említett okokból kifolyólag aggályos, hiszen az elővásárlás és előhaszonbérlet szabályai igaz hasonlóak, azonban mégsem ugyanazok. Fentiekre való tekintettel a II/7. tulajdoni illetőség vonatkozásában a haszonbérleti szerződés alapján a földhasználati nyilvántartásba vétele megtörtént, azonban a II/5. tulajdoni illetőség tekintetében Nagy Gedeon javára a földhasználati jog nem került bejegyzésre (A bejegyzést a következő oldalon látható földhasználati lap ábrázolja).
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2009. 3-4. szám
Veszprémi Körzeti Földhivatal Veszprém 8201, Vörösmarty tér 9. Pf.121. 06/88/620-750, 577-022
73
Oldal: 1/1
Földhasználati lap – szemle 2009.09.30. 10:38:05 I. A földhasználó adatai: Név: Nagy Gedeon Születési év: 1950 Anyja neve: Jolanda Jolán Cím: 8961 Rezesfalva, Aranyalma u. 13. II.
A használt földterület adatai: TÓTVÁZSONY külterület 0285/1
----------------------------- Alrészlet adatok ---------------------------Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Jel mĦv. ág (kivett) min. o.
ha,m2
É
4,3608
szántó
1
Földrészlet össz.:
kat. jöv. /AK, fill./
Alosztály adatok ha,m2 kat.jöv. /AK, fill./
102.48
4,3608
------------------------------ Alrészlet adatok -------------------------Alr. MĦvelési ág (kivett megn.) min. terület oszt. (ha.m2) Jel szántó 1 1,4536
Kat. Jöv. (AK) 34.15
Használat jogcíme: saját tulajdon Használat kezdete: 2007.02.06. Bejelentés iktatószáma: 700503/1/2007/2007.10.29. Jegyzet: A II/3. sorszám alatti tulajdoni illetĘségre ------------------------------- Alrészlet adatok -------------------------Alr. MĦvelési ág (kivett megn.) min. terület oszt. (ha.m2) Jel szántó 1 1,4536
Kat. Jöv. (AK) 34.15
Használat jogcíme: haszonbérlet Használat kezdete: 2004.01.01. Lejárati idĘ: 2013.12.31 Használat idĘtartama: 9 év 11 hó 31 nap (3653 nap) Bejelentés iktatószáma: 700008/1/2004/2004.01.01. Jegyzet: A II/7. sorszám alatti tulajdoni illetĘségre Földrészlet összes terület:
2,9072
68.31
Összes használt terület:
2,9072
68.31
Földhasználati lap www.resimmobiles.hu
74
2009. 3-4. szám
RES IMMOBILES
Összegzés Jelen írás alapvetően három sarkalatos kérdéskört érintett, melyek gyakorlati előfordulása mindennaposnak tekinthető a földhasználati ügyintézés során. Nevezetesen, hogy mikor, mely ingatlanokkal szemben merül fel a földhasználat bejelentésének szükségessége, és ki az a személy, aki ennek megtételére kötelezhető, valamint nem teljesítés esetén felelősségre vonható. Vizsgálta a földhasználati és az ingatlan-nyilvántartás kapcsolatát, valamint jogeseten keresztül világította meg az elővásárlási jog és az előhaszonbérleti jog közötti különbségeket. Fentiekből látható, hogy a földhasználati nyilvántartás szabályrendszere sok esetben meglehetősen általánosnak, kissé bonyolultnak mondható. Ezért ezen írás célja az, hogy segítsen eligazodni a földhasználóknak a jogszabályok dzsungelében, hogy a gyakorlatból kiragadott példákon keresztül, a helyes jogértelmezés érdekében az állampolgárok segítségére legyen. ***
