A Carion Ingatlan Befektetési Alap féléves jelentése 2015. II. félév I. Alapadatok Befektetési alap megnevezése Típusa Futamideje
Carion Ingatlan Befektetési Alap Ingatlanforgalmazó 2019. szeptember 19-ig tartó határozott időtartam
Alapkezelő neve Székhelye
Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. 1023 Budapest, Bécsi út 25.
Letétkezelő és forgalmazó neve Székhelye
Unicredit Bank Zrt. 1054 Budapest, Szabadság tér 5-6.
Könyvvizsgáló neve Székhelye
Union Audit Kft. 1124 Budapest, Thomán I. u. 8.
Ingatlanértékelő neve Székhelye
Eston International Zrt. 1024 Budapest, Lövőház utca 39.
Tájékoztatás Az Alap 2014. szeptember 11-én a befektetők hozzájárulásával meghosszabbította futamidejét a következő 5 évre, 2019. szeptember 19-ig. Az Alap mindhárom hitelező bankkal (MKB Bank Zrt., Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt., Erste bank Hungary Zrt.) megállapodást kötött a hitelszerződések hosszabbításáról. A hitelszerződések így 2019. augusztus 19-ig élnek.
II. Az Alap stratégiája Az Alapkezelő az Alap pénzeszközeiből ingatlanokat vásárol, a tőke nem ingatlanokba fektetett részét pedig likvid eszközökbe fekteti be. Az Alapkezelő törekszik arra, hogy a likvid befektetéseken felüli tőkerészt az Alap teljes mértékben ingatlanokba fektesse. Az Alapkezelő az Alapot egy jól diverzifikált, a kockázatot maximálisan szem előtt tartó, magyarországi, illetve lehetőség szerint külföldi ingatlanokba is fektető befektetési alapként kívánja kezelni. Az Alapkezelő elsődleges célja, hogy a befektetési lehetőségek kockázati szintjének minimálisra csökkentése mellett az intézményi befektetők középtávon a jegybanki kamatokat és az állampapír hozamokat is meghaladó hozamot érjenek el. Az Alap tőkéjét elsősorban hozamtermelő képességgel rendelkező iroda-, kereskedelmi- és logisztikai ingatlanokba kívánja fektetni, miután a befektetési jegyek hosszú távú, stabil hozamát elsősorban a folyamatos, előre leszerződött díjbevételekkel lehet biztosítani, nem
1
kizárva a tőkenövekedési céllal vásárolt ingatlanokat sem, amelyekkel ugyanakkor magasabb hozamszint érhető el. A bérbeadás során elsődleges szempont a bérleti időszak hossza, valamint az, hogy a bérlő a Befektetők számára is megnyugtató garanciákat biztosítson a bérleti konstrukcióban, minimalizálva ezzel az úgynevezett nemfizetés kockázatát.
III. A forgalomban lévő befektetési jegyek száma és az egy jegyre eső nettó eszközérték (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet II. és III. pont)
Befektetési jegyek száma
Tárgyidőszak elején forgalomban lévő befektetési jegyek száma
7 359 736 418
Tárgyidőszakban eladott befektetési jegyek száma
0
Tárgyidőszakban visszaváltott befektetési jegyek száma
0
Tárgyidőszak végén forgalomban lévő befektetési jegyek száma
7 359 736 418
Portfolió összesített nettó eszközértéke
4 126 948 454 Ft
Egy jegyre jutó nettó eszközérték
0,560747 Ft
IV. Vagyonkimutatás (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet I. pont)
Megnevezés
2014.12.31
Arány
2015.06.30
Arány
2015.12.31
Arány
Eszközök 8 701 250 993 Ft 246,00% 8 711 009 407 Ft 228,34% 8 855 256 141 Ft 214,57% Átruházható értékpapírok 0 Ft 0,00% 0,00% 0,00% Pénzforgalmi számla egyenleg (Erste, Unicredit) 28 430 776 Ft 0,80% 48 913 320 Ft 1,28% 37 844 133 Ft 0,92% Lekötött bankbetét (OTP, Unicredit) 76 239 813 Ft 2,15% 130 013 000 Ft 3,41% 100 044 722 Ft 2,42% Ingatlanok és ingatlanon fennálló vételi jog 8 397 428 300 Ft 236,95% 8 407 758 561 Ft 220,39% 8 543 254 341 Ft 207,01% Követelések 199 152 104 Ft 5,62% 124 324 526 Ft 3,26% 174 112 945 Ft 4,22% Kötelezettségek Hitelállomány és kamatkötelezettség Kötelezettségek Összesített nettó eszközérték Befektetési jegyek darabszáma Egy jegyre jutó nettó eszközérték
-5 157 299 152 Ft -146,00% -4 896 132 624 Ft -128,34% -4 728 307 687 Ft -114,57% -5 052 184 673 Ft -142,56% -4 839 036 749 Ft -126,85% -4 613 097 536 Ft -111,78% -105 114 479 Ft -2,97% -57 095 875 Ft -1,50% -115 210 151 Ft -2,79% 3 543 951 841 Ft 100,00% 3 814 876 783 Ft 100,00% 4 126 948 454 Ft 100,00% 7 359 736 418
7 359 736 418
7 359 736 418
0,481532 Ft
0,518344 Ft
0,560747 Ft
2
V. Az Alap portfoliójában lévő ingatlanok Megnevezés
Hrsz.
8360 Keszthely, Kossuth Lajos u. 103. bankfiók
964/2/A/2
Kiskunlacháza SPAR
1418/2, 1418/2/A
762 000
239 351 820
1012 Budapest, Márvány u. 16. irodaház
7570, 7570/0/A/1 - /7
935 000
293 692 850
4100 Berettyóújfalu, Dózsa György utca 24.bankfiók
1780
T-Com Irodaház Pécs
18559/2
4 770 000 1 498 304 700
2040 Budaörs, Iparos utca 3-5.raktár és irodaépület
4020/21
1 042 000
327 302 620
Miskolc,Mindszent Tér 3. irodaépület
6942/1
1 988 000
624 450 680
Roham utca étterem és irodaház
7080
1 832 000
575 449 520
Ócsa, DM üzlet
1899/8
433 000
136 009 630
1097 Budapest, Illatos út 9.
38226/10, 38226/10/A/1-4, 38226/10/B/1
1 945 000
610 943 950
3525 Tiszaújváros, Bethlen Gábor u. 5.
982/5/A/2
955 000
299 975 050
2900 Komárom, Igmándi út 19-21. bankfiók
1416/17/A/1
232 000
72 873 520
1222 Budapest, Nagytétényi út 37-45. stúdióépület
232002/18/A/1-3 ,232002/27
818 400 000
3531 Miskolc, Kiss Ernő utca 35.irodaház és raktár
23371/12
126 000 000
T-Com Irodaház Debrecen
8306
Kodolányi Főiskola
415/3/A/1, /4, /5, /6
174 000 000
T-Com Irodaház Csepel/Épület
201736/22/A/1,2,3,4
421 000 000
Krúdy Vigadó
15084
329 000 000
3531 Miskolc, Kiss Ernő utca 35/A üzemanyagtöltő állomás
23365/25/A/1, /2
234 000 000
1052 Budapest, Fehér Hajó utca 8-10. DM üzlet
24418/0/A/11
175 000 000
Bük, DM üzlet
147/157
121 000 000
Összesen
EUR
HUF 95 000 000
51 500 000
1 320 000 000
8 543 254 340
3
VI. Ingatlanok besorolása funkcionális kategóriák szerint (2011. évi CXIII. törvény 7. sz. melléklet 2. pont) HUF Funkcionális kategóriák
Budapest és környéke
Egyéb ingatlan Fejlesztés alatt álló ingatlan Ipari ingatlan Irodaingatlan Kereskedelmi ingatlan Lakóingatlan Logisztikai ingatlan Telek Vegyes hasznosítású ingatlan Összesen
818 400 000 0 0 1 290 142 370 175 000 000 0 938 246 570 0 0 3 221 788 940
Vidék
Külföld
Összesen
329 000 000 0 0 3 616 755 380 1 249 710 020 0 126 000 000 0 0 5 321 465 400
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 147 400 000 0 0 4 906 897 750 1 424 710 020 0 1 064 246 570 0 0 8 543 254 340
VII. Igénybe vett hitelek A Carion Ingatlan Befektetési Alap hitelei
Ingatlan
Felvett hitel összege
Krúdy
4 716 981 CHF
Matáv-Csepel
2 347 500 EUR
314,11 Fennálló tőketartozás eredeti devizában
Fennálló tőketartozás forintban
Lejárat
Kamat (bázis + marge)
1 939 940 EUR
609 354 695 Ft
2019.08.19
1 havi EURIBOR + évi 3,5 %
Mindszent tér
975 000 EUR 2 200 500 EUR 12 457 297 EUR
3 912 961 605 Ft
2019.08.19
3 havi EURIBOR + évi 3,5%
Miskolc, Kiss Ernő utca
1 237 500 EUR
291 839 EUR
91 669 533 Ft
2019.08.19
1 havi EURIBOR + évi 4,25 %
14 689 077 EUR
4 613 985 833 Ft
Berettyóújfalu Debrecen Drogerie Markt Illatos út
151 000 EUR 2 518 000 EUR 330 000 EUR 1 525 000 EUR
Keszthely
316 500 EUR
Kiskunlacháza
369 075 EUR
Komárom
166 500 EUR
Márvány utca
MOL
648 500 EUR
Pécs
2 377 000 EUR
Roham
1 361 499 EUR
RTL Klub
4 845 000 EUR
Székesfehérvár Tchibo Tiszaújváros Bük Ócsa
Összesen
500 000 EUR 1 101 500 EUR 955 500 EUR 480 000 EUR
4
VIII. Az Alap saját tőkéjének és az egyre jutó nettó eszközértékének változása HUF
Nettó eszközérték hónap végén Változás előző hónaphoz képest
Egy jegyre jutó nettó eszk özérték Változás előző hónaphoz képest
Nettó eszközérték hónap végén Változás előző hónaphoz képest
Egy jegyre jutó nettó eszk özérték Változás előző hónaphoz képest
JANUÁR 3 574 757 408
FEBRUÁR 3 602 923 401 28 165 993 0,79%
MÁRCIUS 3 634 081 422 31 158 021 0,86%
ÁPRILIS 3 745 202 371 111 120 949 3,06%
MÁJUS 3 778 749 130 33 546 759 0,90%
JÚNIUS 3 814 876 783 36 127 653 0,96%
0,485718
0,489545 0,003827 0,79%
0,493779 0,004234 0,86%
0,508877 0,015098 3,06%
0,513435 0,004558 0,90%
0,518344 0,004909 0,96%
JÚLIUS 3 906 355 522
AUGUSZTUS 3 940 469 620 34 114 098 0,87%
SZEPTEMBER 3 976 372 189 35 902 569 0,91%
OKTÓBER 4 065 058 857 88 686 668 2,23%
NOVEMBER 4 095 152 436 30 093 579 0,74%
DECEMBER 4 126 948 454 31 796 018 0,78%
0,530774 0,012430 2,40%
0,535409 0,004635 0,87%
0,540287 0,004878 0,91%
0,552338 0,012050 2,23%
0,556427 0,004089 0,74%
0,560747 0,004320 0,78%
IX. A Carion Ingatlan Befektetési Alap hozamadatai a tevékenység megkezdésétől (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VI. pont) Év 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Nettó eszközérték 513 257 113 Ft 1 278 675 350 Ft 5 882 228 474 Ft 10 553 271 876 Ft 7 755 793 436 Ft 8 778 183 266 Ft 9 738 555 660 Ft 10 240 157 290 Ft 8 853 303 159 Ft 7 021 595 844 Ft 3 543 951 572 Ft 4 126 948 454 Ft
Egy jegyre jutó NEÉ 1,016227 Ft 1,132172 Ft 1,247753 Ft 1,362015 Ft 1,053807 Ft 1,192731 Ft 1,323221 Ft 1,391376 Ft 1,202938 Ft 0,954055 Ft 0,481563 Ft 0,560747 Ft
Éves hozam * 7,69% 11,41% 10,21% 9,16% -22,63% 13,18% 10,94% 5,15% -13,54% -31,43% -49,52% 16,44%
BIX Index 124,27 135,47 145,63 157,03 156,78 155,90 166,31 174,55 177,85 184,54 193,34 200,61
Referenciahozam * 12,60% 9,01% 7,50% 7,83% -0,16% -0,56% 6,68% 4,95% 1,89% 5,72% 4,77% 3,76%
X. Az Alap tulajdonában lévő értékpapírok állománya a nettó eszközérték arányában (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet IV. pont) Az Alap 2015.I I. félévében nem rendelkezett értékpapírral, likvid eszközeit kizárólag lekötött betétben tartotta. XI. Származtatott ügyletek (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VII. pont) Az Alap 2015. II. félévében nem rendelkezett származtatott ügyletekkel.
5
XII. A Carion Ingatlan Befektetési Alap bevételei és ráfordításai (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet V. pont) Megnevezés Ingatlan értékesítés Bérleti díj Üzemeltetési ktg. Továbbszámlázott közüzemi díjak bevétele Bérlemény kialakítás Kapott bírság, kötbér, késedelmi kamat, kártérítés Káresemény bevétele Egyéb bevételek Kártérítés Követelés visszaírt értékvesztése Egyéb bevétel Óvadék kamata Pénzintézeti (folyószámla) kamat Betétlekötés kamata Átváltási, értékelési árfolyamnyereség Bevételek összesen Megnevezés Anyagköltség Közüzemi díj Bérleti díj, üzemeltetési ktg Javítás, karbantartás Szállítás, rakodás, raktározás Hirdetés Alapkezelői díj Ügyvédi ktg. Könyvvizsgálati, tanácsadói díj Letétkezelési díj Értékbecslési, építőip. szolg. díja PSZÁF díj Vagyonőrzés Gondnoki szolgáltatás Takarítás, kerti munkálatok Ügynöki jutalék Hulladék kezelés Közös költség Egyéb tevékenységhez kapcsol. szolgáltatások Egyéb igénybevett szolg. Hatósági illetékek Biztosítási díjak Bankköltség Értékcsökkenési leírás Késedelmi kamat, bírság Értékesített tárgyi eszköz k.sz.é Káreseményekkel kapcs.kifiz. Céltartalék képzés Vevők értékvesztése Építményadó, telekadó Egyéb ráfordítás Hitel kamata Pénzintézetnek fizetendő kamatok Átváltáskori, értékelési árfolyamveszteség Szerződéskötési díj, hitelfoly.jutalék Ráfordítások összesen
e HUF 2015. I. félév 2015. II. félév 387 330 56 007 14 631
421 201 64 713 26 123
184 432 1 990
17 008 624 22
1 175
0
23 1 416 0 463 188
0 1 434 52 531 177
2015. I. félév 2015. 161 30 652 3 476 12 518 6 270 36 213 781 10 096 3 620 1 640 450 17 216 7 800 3 965 1 081 1 026 1 517 1 049 1 116 0 1 590 403 296 921 3
II. félév 25 29 037 3 850 15 540 3 883 270 39 836 4 103 12 674 3 984 3 938 496 21 890 7 618 4 812 11 663 1 218 1 224 3 374 591 48 1 590 355 301 843 100
6
37 504
37 488
86 063 2 0 0 557 139
83 580 132 908 0 596 067
XIII. Az Alapkezelő működésében bekövetkezett változások (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VIII. pont) 2015. II. félévében a Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. tulajdonosi szerkezetében nem történt változás. XIV. A befektetési politika alakulására ható fontosabb tényezők bemutatása (2011. évi CXIII. törvény 6. sz. melléklet VIII. pont) • • • •
•
•
• •
•
•
Az Alap jelenleg zártvégű, lejárata 2019.09.19. Az Alap újabb ingatlanbefektetéseket várhatóan nem valósít meg a közeljövőben a befektetői piac erőteljes visszaesése miatt. Az Alap célkitűzése az ingatlanportfolió kontrollált, és nyilvántartási értékek fölötti vételáron történő értékesítése. Az irodapiaci bérleti díjak stagnálnak. A kisebb irodaterületek iránt tapasztalható kereslet, azonban számos tulajdonos olyan konstrukcióban ad ajánlatot a bérlők felé, mely az üzemeltetési- és közüzemi díjak megfizetésével már lehetővé teszi a terület bérlését. A kiskereskedelmi szegmensben nem tapasztalható jelentős fellendülés, számos nemzetközi márkaterjeszkedési célokkal figyeli az országot, azonban a stabil gazdasági és kiskereskedelmi forgalom hiányában egyelőre kivárnak, és/vagy máshol terjeszkednek. A bérlői érdeklődés minden szegmens tekintetében továbbra is elenyésző, és leginkább az új, magas minőségi és jó energetikai tulajdonságokkal rendelkező ingatlanok esetében tapasztalható. A régebbi, nem új átadású ingatlanok esetében továbbra is csökkenés, vagy jó esetben stagnálás tapasztalható az effektív bérleti díjakban. A bérlők magatartásában érezhetően kialakult a tudatosság és az alkupozíciók alkalmazása, melynek következtében sok esetben jelentős bérleti díj kedvezményeket érnek el az aktuális bérleményük esetében is. A bankok ingatlanpiaci finanszírozási hajlandósága továbbra sem javult, ami megakadályozza a spekulatív fejlesztések megkezdését, vagy a nagyobb volumenű felújítások lebonyolítását, és nehezíti a cash-flow termelő ingatlanok vásárlását is. Tekintettel a folyamatosan csökkenő, kockázatmentes befektetésekre vonatkozó kamatokra, a kisebb volumenű befektetési ingatlanok piacán kialakulhat némi magánbefektetői kereslet.
Budapest, 2016. február 22.
Rudas Gábor Igazgatósági tag Carion Befektetési Alapkezelő Zrt.
Papp Ádám Igazgatósági tag Carion Befektetési Alapkezelő Zrt.
7
