9 helyrajzi számú közút és üzemi épület bérleti díja

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Pécs III.Ker. Nagy-berki út 1292/9 helyrajzi számú közút és üzemi épület bérleti díja

Készült: Pécs, 2015.05.19.

…….…………………… Tiszai Szabolcs osztályvezető

..………………………….. Bakay Eszter számviteli vezető

TARTALOM

1. ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY

2. ÖSSZEFOGLALÓ

3. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 3.1. Az ingatlan adatai 3.2. Adatszolgáltatás 3.3. Az ingatlan és környezetének leírása

4. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 4.1. A forgalmi érték/bérleti díj ismertetése 4.2. A bérleti díj meghatározása

MELLÉKLET

Szabályozási Terv Fotók

Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése

2

ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYE K ÖSSZEFOGLALÁSA

MEGBÍZÁS TÁRGYA Értékelt ingatlan megnevezése:

közút és üzemi épület

INGATLAN CÍME Cím: Helyrajzi szám:

Pécs, Nagy-berki út 1292/9

TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve, tulajdoni hányad: Széljegyzet: Terhelés: Forgalomképesség: Értékelt jog: Értékelés célja:

Pécs MJV Önkormányzat nincs tulajdoni lap szerint forgalomképes 1/1 tulajdonjog bérleti díj meghatározása

INGATLANJELLEMZŐK Telek területe: Üzemi épület területe:

3208,00 m2 (nem képezi az értékelés tárgyát) 81,00 m2

ÉRTÉKELÉS Értékmeghatározás módszere: Értékelés fordulónapja:

Piaci összehasonlító értékelés 2015.05.19.

adatokon

alapuló

MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK (ÁFÁ-T NEM T ART ALMAZ)

81,00 m2 üzemi épület bérleti díja:

Készült: Pécs, 2015.05.19. Készítette:

22.000,- Ft/hó+ÁFA

Halász Zoltán ingatlan értékbecslő eng.sz.: 1481/90 névj.sorsz.: 106


3

2. ÖSSZEFOGLALÓ

Megbízó megnevezése: BEGA Bt. 7625 Pécs, Domonkos u.6/1. Betiol Béla üzletvezető Megbízás kelte: 2015.05.13.

Értékelés célja: A Pécs, Nagy-berki út 1292/2 hrsz-ú közúton elhelyezkedő üzemi épület bérleti díjának meghatározása.

Megjegyzés: A bérleti díj ÁFÁ-t és rezsiköltséget nem tartalmaz, forgalomképes állapotra vonatkozik. Az érték meghatározásakor a jelenlegi, illetve alternatív használatot vettem figyelembe. Az értékelés helyszíni szemrevételezéssel, illetve a Megbízó adatszolgáltatása alapján készült. Az értékelő által meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a megbízási díj nagyságával. Az értékmeghatározást nem befolyásolták a Megbízó személyes szempontjai, az értékbecslő mindettől függetlenül állapította meg a fenti értéket. Jelen szakvélemény 2 példányban készült és 90 napig érvényes.


4

AZ ALÁBBIAKBAN ISMERTETETT INGATLANOK ÉRTÉKELÉSÉHEZ A KÖVETKEZŐKET SZÜKS ÉGES MÉG FIGYELEMBE VENNI



A szakértő az ingatlant, mint tiszta tulajdonú forgalomképes ingatlant értékeli, a helyszíni szemle időpontjában megismert állapotban.



Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége, stb.) szakértő nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomása, ezért felelősséget nem vállal. Nem vizsgálta az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezte, hogy a tulajdonjog átruházásának időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás ( közüzemi díjak, építményadó, stb.) nem áll fenn.



Az értékelés azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlan jelenlegi és jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők, vagy megújíthatók.



A rendelkezésre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett – megbízhatónak tekintett forrásokból származó - adatok és információk, melyek az értékelés során felhasználásra kerültek, szakértő tudomása szerint helytállóak és pontosak, azonban teljes körű ellenőrzésüket nem volt mód elvégezni, ezért szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekintendő.



Az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: rejtett szerkezeti hibák, talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte stb.) szakértő nem vállal felelősséget. Az értékbecslés a jelenlegi, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotot figyelembe véve készült, statikai, szerkezeti vizsgálatokra nem terjed ki.



A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják.



Az értékelés effektív időpontja 2015.05.19., a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait, ezért rendszeres időközönként, illetve a körülményekben beálló lényeges változás esetén szükségessé válhat a megadott érték felülvizsgálata.



Az általam meghatározott érték a fentiekben vázolt feltételeken alapulnak, és csakis jelen szakvéleményben megjelölt célra, megrendelő által történő felhasználás esetén érvényesek.


5

3. AZ INGATLAN ISMERT ETÉSE

3.1. AZ INGATLAN ADATAI Cím:

Pécs, Nagy-berki út

Tulajdonos:

Pécs MJV. Önkormányzat

Tulajdoni hányad:

1/1

Helyrajzi szám:

1292/9

Övezeti besorolása: Környezetének besorolása:

Köu- (értékelt területrészen) Gksz-

Megnevezése:

Közút és üzemi épület

Területe:

Értékelt épület

Eszmei hányad:

1/1

Telek területe:

3208 m2 (nem képezi az értékelés tárgyát)

Beépítettség:

3,87 %

81 m2

3.2. ADATSZOLGÁLTATÁS Megbízó az értékelés elkészítéséhez átadta, biztosította: - az értékelés tárgyának megtekinthetősége - tulajdoni lap - szabályozási terv Az értékbecslés fenti dokumentációk, valamint a Megbízótól kapott információk és az általa biztosított értékbecslés alapján készült.


6

3.3. AZ INGATLAN ÉS KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA 3.3.1. Az ingatlan környezete: Az értékelt ingatlan Pécs nyugati városrészében található, a nyugati elkerülő útról nyíló Nagyberki úton. A közút megnevezésű ingatlan délkeleti sarkánál helyezkedik el az értékelés tárgyát képező, jelenleg használaton kívül álló üzemi épület, mely korábban portaépületként funkcionált. Az épület aszfaltozott úton, gépjárművel megközelíthető. Az út szélességének köszönhetően néhány gépjármű parkolására is alkalmas. Környezetében elsősorban nagyobb kereskedelmi egységek találhatók.

3.3.2. A TELEK TULAJDONVISZONYOK:

tulajdoni lap szerint

TERHEK:

tulajdoni lap szerint

FEKVÉSE

közterület (Nagy-berki út)

TEREPVISZONYOK

sík terület

TALAJVISZONYOK

kötött

UTCAFRONT HOSSZA

-

KÖRNYEZETVÉDELEM

értékelés tárgyát képező ingatlan épületében környezetre káros anyagtermelés nem folyik, légszennyezés és zajártalom nem keletkezik

BURKOLATOK

aszfalt burkolat

NÖVÉNYZET

részben füves terület

KERÍTÉS

-

KÖZMŰVESÍTETTSÉG

víz, villany

TÁJOLÁS

K - Ny

ÉPÍTÉSI ÖVEZETI BESOROLÁS

Köu-; Gksz-


7

3.3.3. AZ ÉPÜLET A közút megnevezésű ingatlanon egy földszintes, hagyományos építésű, az 1960-as években épült, jelenleg használaton kívüli korábban portaépületként funkcionáló lapos tetős üzemi épület áll. Az épület több helyen beázik, fala penészesedik, salétromos, vakolata omlik. Nyílászárói elkorhadtak, burkolatai elavultak. Vezetékes víz,- villannyal ellátott. Tüzivíz csap 100 m-en belül található. Fűtése és melegvíz ellátása nincs. A szennyvízkezelés zárt szennyvíztárolóban megoldott. Az épület a mellette húzódó nagyfeszültségű vezeték védősávjába esik. Helyiségek: portaszoba közlekedő vizesblokk iroda iroda

10,05 m2 8,38 m2 6,63 m2 16,50 m2 39,18 m2

PVC, festett fal cementlap, festett fal cementlap, csempeburkolat, festett fal simított beton, festett fal cementlap, festett fal

Összesen:

80,74 m2

kerekítve: 81,00 m2

ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ TÉNYEZŐK Értéknövelő tényezők: - a Bázis telephelyhez vezető üzemi út mentén üzleti forgalom szempontjából kedvező elhelyezkedés, jó megközelíthetőség - jó közműellátás Értékcsökkentő tényezők: - rossz műszaki állapotú épület, üzleti tevékenységre jelenlegi állapotában alkalmatlan, ilyen célú tevékenység kialakítása jelentős összegű beruházással jár, bérbeszámítás esetén rövid időn belüli (max. 5 év) megtérülés nem várható


8

4. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 4.1. A FORGALMI ÉRTÉK/ PIACI BÉRLETI DÍJ ISMERTETÉSE A forgalmi érték megállapításának alapja a piaci érték. A TEGOVOFA ( az Állóeszköz értékelők Európai Csoportja ) javaslata alapján eszközérték ( piaci érték ) meghatározásának módszerei a következők lehetnek: - a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés - az üzleti hasznosításból származó, hozamszámításon alapuló értékelés - újraelőállítási ( pótlási ) költség Jelen esetben az értékelés célját tekintve a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alkalmazása szükséges az értékelés elvégzéséhez.

AZ ALKALMAZOTT MÓDSZEREK LEÍRÁSA Piaci érték az Angol Királyi Vagyonértékelők ( RICS ) szövetségének definíciója alapján a következő: A nyílt piaci érték egy olyan optimális árat jelent, amelyen elvárható egy tulajdoni érdekeltség ( azonnali fizetésű ) készpénz ellenében való, egyéb feltétel nélküli értékesítése feltételezve, hogy - van egy eladni szándékozó fél - az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetét, ésszerű hosszúságú időtartam áll rendelkezésre - az értékek az adott időszakban nem változnak - a vagyontárgy szabadon értékesíthető - nem vesznek figyelembe olyan magasabb árat, amelyet speciális érdekeltségű vásárló fizet


9

4.2. A FORGALMI ÉRTÉK/BÉRLETI DÍJ MEGHATÁROZÁSA Összehasonlító ingatlan adatok Összehasonlító szempontok

Értékelendő

cím

Pécs Nagy-berki út

hrsz.

1292/9

1

2

3

4

5

Pécs Siklósi út

Patacs, Fő u.

85,0

26,0

91,0

32,0

53,0

24 000

9 600

41 000

21 000

37 000

Adat időpontja év

2015

2015

2015

2015

2015

Adat jellege

bérlet

bérlet

bérlet

bérlet

bérlet

369

451

656

698

Területe m2

81,0

Gomba u. Edison u. Gomba u.

Telek térmértéke m2 Bérleti díj (nettó Ft/hó )

Fajlagos egységár Ft/ m2

282

Állapot/használhatóság Falazat Közművesítettség Fűtés Ingatlan típus

rossz/ gyenge

átlagos/ megfelelő

átlagos/ átlagos/ átlagos/ átlagos/ megfelelő megfelelő megfelelő megfelelő

tégla

tégla

tégla

víz, villany nem fűtött

villany nem fűtött

egyéb

raktár

víz, villany gáz

tégla víz, villany, csat., gáz gáz



üzlet

üzlet

műhely

iroda

Értékbefolyásoló tényezők Korrekciós tényezők : az értékelendő ( + jobb ) ( - rosszabb ) %

%

%

%

%

Értékelési adat forrás érték. Mód

0

0

0

0

0

Érték időpontja

0

0

0

0

0

-20

-5

-10

-10

-10

Alapterület mérték

0

-5

0

-5

0

Alapterület kialakítás

0

0

0

0

0

Elhelyezkedés, megközelíthetőség

Közművesítettség, fűtésmód

0

-3

-5

-5

-5

Korszerűség, műszaki állapot

-10

-10

-20

-20

-25

Használhatóság

0

-10

-10

-10

-10

Egyéb

0

0

0

0

0

Korrekció összesen

-30

-33

-45

-50

-50

Korrigált fajlagos bérleti díj Ft/m2/hó (nettó Ft)

198

247

248

328

349

Korr.fajlagos bérleti díj átlag Ft/m2/hó (nettó Ft)

274

Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 10

Az ingatlan nettó bérleti díja - piaci összehasonlító módszerrel

Hasznos alapterület (m2): Értékelt ingatlan (üzemépület)

korrekció/fajlagos ár 81,0

100%

274

Bérleti díj (Ft/hó) 22 194

Ingatlan bérleti díja:

22 194

Ingatlan bérleti díja kerekítve:

22 000

FENTI MEGFONTOLÁSOK ALAPJÁN A KÖZÚTON ELHELYEZKEDŐ ÉPÜLET ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ALAPJÁN SZÁMÍTOTT JELENLEGI NETTÓ BÉRLETI DÍJA

22.000,- Ft/hó azaz

Huszonkettőezer Forint/hó

Pécs, 2015.05.19. Értékbecslő:

Halász Zoltán

Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 11

9 helyrajzi számú közút és üzemi épület bérleti díja

Recommend Documents