8.
Financiën
8.1 Kerncijfers Huuropbrengsten Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Resultaat na belastingen Maatschappelijke prestatie
€ 40,1 miljoen € 44,5 miljoen € 43,6 miljoen € 0,8 miljoen € 21,6 miljoen € 23,1 miljoen € 27,0 miljoen
Vastgoedbelegging Loan to value
€ 681 miljoen 27%
Eigen vermogen Eigen vermogen per vhe Solvabiliteit
€ 506 miljoen € 69.500,70%
Vreemd vermogen Vreemd vermogen per vhe
€ 195 miljoen € 26.700,-
Interest coverage ratio Debt services coverage ratio Operationele kasstroom
2,3 1,8 € 7,3 miljoen
Aantal verhuureenheden (vhe) - Woongelegenheden - Overige verhuureenheden - Totaal ongewogen - Totaal gewogen - Totaal gewogen gemiddeld (2013/14)
7.024 846 7.870 7.281 7.262
8.2
Algemeen
Fusie In 2014 is Woonpartners Midden-Holland gefuseerd met de Stichting Zuidrandflat te Gouda. De waarderingsgrondslag van Woonpartners Midden-Holland is overgenomen en de vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast. Waarderingsgrondslag Woonpartners Midden-Holland streeft naar transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie. De waarderingsgrondslag is daar een onderdeel van. Vanaf verslagjaar 2011 wordt de herziene richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen volkshuisvesting’ toegepast. Door te waarderen tegen de actuele waarde, marktwaarde in verhuurde staat wordt het beste inzicht gegeven in het resultaat, de vermogenspositie en de kasstromen. Er heeft zich in 2014 geen wijziging van de waarderingsgrondslag voorgedaan. Resultaat Het bedrijfsresultaat over 2014 is € 0,8 miljoen positief. Dit is ruim € 6 miljoen lager dan begroot. Het verschil wordt voor een belangrijk deel verklaard doordat Woonpartners in 2014 de mogelijkheid kreeg om een aantal investeringsbesluiten in sociale huurwoningen eerder te nemen. Investeringen met een negatief financieel, maar positief maatschappelijk rendement.
Doordat de waarde van ons bestaande bezit het afgelopen jaar is gestegen met ruim 4% komt het uiteindelijke resultaat na belastingen uit op een winst van € 23,1 miljoen. Bedrijfsopbrengsten Verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren, betalen sinds 2013 een heffing aan de overheid over de waarde van de huurwoningen. In 2014 bedroeg de verhuurderheffing gemiddeld € 530 per sociale huurwoning. Om de verhuurderheffing te kunnen financieren, biedt de overheid de mogelijkheid om extra inkomensafhankelijke huurstijgingen door te voeren. In 2014 was een maximale huurstijging mogelijk van 6,5%. Net zoals voorgaande jaren heeft Woonpartners Midden-Holland ook in 2014 geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. De huren hebben we per 1 juli 2014 verhoogd met circa 3,7% waarbij in een aantal gevallen de huurstijging lager is uitgevallen om de woningen voor onze specifieke doelgroep te behouden, of vanwege contractuele afspraken. De totale huuropbrengsten (na derving) komen hiermee uit op ruim € 40 miljoen. Ten opzichte van de begroting zijn de gerealiseerde huuropbrengsten € 0,3 miljoen hoger. Dit komt onder andere omdat de werkelijke huurstijging iets hoger lag dan begroot. Daarnaast ligt de derving iets lager. Dit komt mede dankzij de nadrukkelijke aandacht om de aanvangsleegstand bij opgeleverde nieuwbouwprojecten zoveel mogelijk te beperken. Dankzij de zachte wintermaanden in het begin en einde van het jaar vallen de stookkosten lager uit. Dit voordeel komt ten goede aan onze huurders waardoor de opbrengsten servicecontracten € 0,2 miljoen lager uitvallen dan begroot. Het aantal verkochte en geleverde woningen bestaand bezit is uitgekomen op 24, terwijl een aantal van 15 woningen begroot was. De verkopen zorgen voor een kasstroom van € 2,9 miljoen en een netto verkoopresultaat dat uitkomt op € 0,7 miljoen. Bedrijfslasten De bedrijfslasten bestaan uit: afschrijvingen, overige waardeverandering vastgoedportefeuille, personeelslasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. De totale bedrijfslasten komen in 2014 uit op € 43,6 miljoen. Ten opzichte van de begroting zijn de bedrijfslasten circa € 6,4 miljoen hoger. Dit wordt vooral verklaard door meer maatschappelijk verantwoorde, maar financieel onrendabele, investeringen. De efficiëntere bedrijfsvoering draagt bij aan lagere bedrijfslasten. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Als corporatie zijn wij bereid te investeren in projecten die financieel onrendabel zijn. De onrendabele investeringen verantwoorden we in de jaarrekening onder overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Tijdens het samenstellen van de begroting waren een aantal onrendabele investeringen niet voorzien. Hierdoor is deze post € 7,5 miljoen hoger uitgekomen. In de nieuwbouw betreffen het de financieel onrendabele investeringen in de projecten Het Dijkpark en Het Elzenhof in Zuidplas en Westergouwe in Gouda. Daarnaast is een verlies genomen voor de afwaardering wegens (toekomstige) sloop ten behoeve van de projecten Het Dijkpark en Het Elzenhof in Zuidplas en Zuidelijk Stempel Oost in Gouda. Bij enkele projecten wijken de stichtingskosten af van wat eerder werd voorzien, zodat daar nog een aanvulling op de onrendabele investering heeft plaatsgevonden. Voor enkele complexen die zijn afgerond of nog in aanbouw zijn, wordt nu een lagere marktwaarde voorzien, zodat ook voor deze projecten een aanvulling op de onrendabele investering heeft plaatsgevonden. In 2014 komen de totale overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille uit op € 14,2 miljoen.
Netto bedrijfslasten Het Centraal Fonds Volkshuisvesting definieert de netto bedrijfslasten als variabele lasten exclusief onderhoud en de aan het onderhoud toegerekende personeelskosten, verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf. Op basis van de winst en verliesrekening komen de netto bedrijfslasten 2014 van Woonpartners Midden-Holland uit op € 1.485 per vhe. De netto bedrijfslasten bestaan voor 27% uit niet-beïnvloedbare gemeentelijke heffingen. De gemeentelijke heffingen zijn het afgelopen jaar met 3,3% gestegen. Desondanks is het ons gelukt om onze totale netto bedrijfslasten per vhe het afgelopen jaar te verlagen met 5,5%. Ook de komende jaren blijft Woonpartners haar bedrijfsvoering optimaliseren. Onderhoud De onderhoudslasten bij Woonpartners Midden-Holland waren de afgelopen jaren aanzienlijk hoger dan gemiddeld in de sector. Het afgelopen jaar zijn we actief bezig geweest om door middel van efficiënter werken en aanbestedingsvoordelen de onderhoudslasten naar beneden te brengen. We hebben hierin forse besparingen gerealiseerd en verwachten volgend jaar op het niveau van de benchmark uit te komen.
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille In de begroting was rekening gehouden met een marktdaling van 2,7%. Afgelopen jaar heeft een omslag plaatsgevonden. In plaats van verdere daling, herstelt de vastgoedmarkt zich. Dit is ook terug te vinden in de waardestijging van ons bezit. Ten opzichte van vorig jaar is de leegwaarde gestegen met 3,1%. De totale niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014 komt uit op € 21,6 miljoen. Rentebaten en lasten Doordat de rente het afgelopen jaar verder is gedaald is onze gemiddelde rentelast in 2014 afgenomen. De gemiddelde rentelast bedraagt in 2014 3,7%. Dit is een daling ten opzichte van 2013 (2013: 4,2%). Belastingen De fiscale verliezen zijn vooral een gevolg van de waardedaling van het bezit tot en met 2013. In 2014 heeft de fiscale aangifte over 2012 plaatsgevonden. Het fiscale verlies 2012 van € 81 miljoen werd bij het opstellen van de jaarrekening 2013 nog niet voorzien. In de cijfers van 2014 worden ook de fiscale resultaten van de afgelopen 2 jaren verwerkt. Over 2013 wordt een fiscaal verlies voorzien van € 24 miljoen. Over 2014 een fiscale winst groot € 29 miljoen. Vanuit onze meerjarenbegroting verwachten
we de fiscale verliezen binnen de maximale termijn van 9 jaar te compenseren met fiscale winsten. Daarom leiden de verliezen tot een in de toekomst te verrekenen belastingbedrag van € 6,1 miljoen. Vastgoedbelegging De waarde van ons vastgoed is afgelopen jaar met € 46,3 miljoen gestegen tot een totaal van € 681 miljoen. De vastgoedbeleggingen bestaan uit: - Sociaal vastgoed, € 632 miljoen. - Commercieel vastgoed, € 31,3 miljoen - Woningen verkocht onder voorwaarden, € 2,4 miljoen. - Vastgoed in ontwikkeling, € 14,9 miljoen. Het gaat hierbij onder andere om investeringen in de projecten: Centrumplan en Triangel in Waddinxveen, De Jonge Veenen in Zuidplas en uitgaven ten behoeve van de projecten in Gouda Oost. Net zoals de landelijke trend laten de woningen een positieve waardeontwikkeling zien. Het indirecte rendement op de bestaande woningen bedroeg het afgelopen jaar 4,5%. De toename van de waarde van de woningen wordt voor een belangrijk deel verklaard door: Huurstijging van het afgelopen jaar. Toename vrije verkoopwaarde. Het afgelopen jaar is de waarde van een lege woning gestegen met 3,1% tot gemiddeld € 146.000 per woning. Opgeleverde nieuwbouw huurwoningen. In 2014 zijn de volgende huurwoningen opgeleverd: 36 sociale huurwoningen Centrumplan, 11 sociale huurwoningen Triangel in Waddinxveen. 22 sociale huurwoningen Gouwe Oever in Boskoop en 31 markthuurwoningen Margrietplein in Gouda.
Financiële vaste activa De financiële vaste activa per jaareinde is € 23,4 miljoen. Deze post bestaat voornamelijk uit een belastinglatentie. Dit zijn in de toekomst te verrekenen belastingbedragen. Woonpartners heeft tot en met 2014 een cumulatief compensabel fiscaal verlies van € 113 miljoen. Op basis van onze meerjarenbegroting verwachten wij volledige verliescompensatie binnen de maximale termijn van 9 jaar. Vermogen Het positieve resultaat over 2014 groot € 23,1 miljoen is aan het eigen vermogen toegevoegd.
Per ultimo 2014 komt het eigen vermogen uit op € 505,7 miljoen. Per gewogen vhe is dit een bedrag van € 69.500,-. Vreemd vermogen Woonpartners Midden-Holland is ten opzichte van andere corporaties in beperkte mate gefinancierd met vreemd vermogen. Door onze investeringsopgave is onze leningenportefeuille het afgelopen jaar gegroeid van € 148 miljoen naar € 179 miljoen. Dit komt neer op een lening van € 24.600 per gewogen vhe. Ultimo 2014 is de totale schuldpositie bij Woonpartners Midden-Holland € 26.700,- per gewogen vhe, sector breed ligt dit op € 35.700,- (ultimo 2013). Financiering Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bepaalt voor elke corporatie minimaal één keer per jaar het borgingsplafond. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat een corporatie onder WSW borging mag lenen. Voor de jaren 2014 tot en met 2016 heeft WSW het volgende borgingsplafond afgegeven: 2014 : € 184 miljoen 2015: € 193 miljoen 2016: € 201 miljoen Ultimo 2014 is € 162 miljoen aan leningen WSW geborgd. Het verschil met het borgingsplafond 2014 komt doordat de aankoop van een 3-tal complexen van een collega corporatie is uitgesteld tot in 2015. Naast de door WSW geborgde leningen heeft Woonpartners nog € 18 miljoen andere langlopende schulden. Hiervan zijn 2 leningen ongeborgd, met een totale waarde van € 7,7 miljoen, voor de financiering van markthuurwoningen. Het afgelopen jaar heeft Woonpartners de volgende leningen aangetrokken: Geldverstrekker Volkswohl Bund Lebensv. BNG Aegon BNG
Lening x 1.000 € 7.000 € 10.000 € 10.000 € 2.800
Type
Storting
Looptijd
Rente %
Conversie
Fixe Fixe Fixe Fixe
apr ‘14 sep ‘14 nov ‘14 dec ‘14
20 jaar 30 jaar 15 jaar 15 jaar
3,36% 2.04% 1,88% 4,23%
n.v.t. 10 jaar. n.v.t. n.v.t.
De lening van € 2,8 miljoen is aangetrokken voor de financiering van markthuurwoningen. Woonpartners Midden-Holland financiert geen buitenlandse activiteiten en heeft geen derivaten. Woonpartners Midden-Holland is met één van de huisbankiers een rekening-courantfaciliteit overeengekomen. Hierdoor heeft Woonpartners Midden-Holland indien nodig de beschikking over een bedrag van € 10 miljoen. Ten opzichte van de totale leningenportefeuille blijft het percentage van het relatieve renterisico onder de 15%, in de sector een gebruikelijk maximum.
8.3
Financiële kengetallen
De volgende kengetallen geven een goede indicatie in hoeverre Woonpartners Midden-Holland financieel gezond is: Interest Coverage Ratio Debt Service Coverage Ratio Solvabiliteit Loan to Value Dekkingsratio Alle ratios blijven binnen de norm van het WSW. Woonpartners Midden-Holland is en blijft een financieel gezonde corporatie. Interest Coverage Ratio De Interest Coverage Ratio (=ICR) geeft aan in welke mate de organisatie kan voldoen aan de renteverplichtingen.
* 2015 is gebaseerd op de begroting
Het WSW berekent een gewogen ICR over de afgelopen 3 jaren en de komende 5 jaren. De gewogen ICR moet minimaal 1,4 zijn. Woonpartners Midden-Holland heeft een gewogen ICR van 2,1. Ultimo 2014 bedraagt de ICR 2,3. In 2013 hebben we een rentevergoeding betaald voor het vervroegd aflossen van een hoog rentedragende lening. Hierdoor ligt de ICR van 2013 lager dan in 2014. De lage rentestand en een verbetering van de operationele kasstroom zorgen voor stijging van de ICR.
Debt Service Coverage Ratio De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) geeft aan of voldoende operationele kasstroom wordt gegenereerd voor aflossingen en de renteverplichtingen.
* 2015 is gebaseerd op de begroting
WSW berekent een gewogen DSCR op basis van de afgelopen 3 jaren en de komende 5 jaren. De gewogen DSCR moet minimaal 1,0 zijn. Woonpartners Midden-Holland heeft een gewogen DSCR van 1,7 en voldoet ruimschoots aan deze norm. Door de eerder genoemde rentevergoeding die in 2013 is betaald voor het vervroegd aflossen van een hoog rentedragende lening is de DSCR in 2014 iets hoger. Ultimo 2014 bedraagt de DSCR 1,8. Ondanks de lage rente laat de DSCR een licht dalende trend zien. Dit wordt vooral veroorzaakt door een toename in onze leningenportefeuille en de daarmee samenhangende aflossingsverplichting. Solvabiliteit De solvabiliteit geeft aan in welke mate de organisatie gefinancierd is met eigen vermogen. Een hoog eigen vermogen is een buffer voor zowel operationele als marktrisico’s.
* 2015 is gebaseerd op de begroting
Het eigen vermogen ultimo 2014 bedraagt € 506 miljoen en de solvabiliteit op basis van marktwaarde 70%. Doordat we ook het komende jaar blijven investeren en dit vooral financieren met vreemd vermogen laat de solvabiliteit een dalende trend zien. WSW hanteert als norm een solvabiliteit van minimaal 20% op basis van bedrijfswaarde. De solvabiliteit van Woonpartners op basis van bedrijfswaarde is ultimo 2014 42% en voldoet ruimschoots aan deze norm. De stijging in 2014 is voornamelijk een gevolg van de toevoeging van nieuwbouw, besparing op onderhoud en een efficiencyslag in de bedrijfslasten. Loan to Value De Loan to Value geeft aan in welke mate het bezit is gefinancierd met leningen.
* 2015 is gebaseerd op de begroting
In de markt is een Loan to Value van maximaal 70% van de marktwaarde gangbaar. Ultimo 2014 heeft Woonpartners Midden-Holland een Loan to Value van 27%. De stijging ten opzichte van vorig jaar is vooral een gevolg van het investeringsprogramma dat Woonpartners heeft weten te financieren, omdat we een financieel gezonde organisatie zijn. Volgens de norm van het WSW mag de Loan to Value maximaal 75% (op basis van bedrijfswaarde) bedragen. Woonpartners Midden-Holland voldoet aan deze norm. Dankzij de toevoeging van nieuwbouw, besparingen op onderhoud en een efficiencyslag in de bedrijfslasten is de bedrijfswaarde het afgelopen jaar toegenomen. Dit heeft een positief effect op de Loan to Value. Dekkingsratio WSW hanteert ook het begrip dekkingsratio. De dekkingsratio geeft aan in welke mate WSW in geval van aanspraak terug kan vallen op de onderpandwaarde van het ingezette bezit. De geborgde leningenportefeuille mag niet groter zijn dan 50% van het ingezette onderpand (WOZ-waarde). De dekkingsratio van Woonpartners is ultimo 2014 16%.
8.4
Maatschappelijke prestatie
Als we onze maatschappelijke prestaties uitdrukken in geld krijgen we een beeld welke financiële bijdrage Woonpartners Midden-Holland levert in het kader van haar maatschappelijke functie. Dit zijn financiële prestaties die commerciële vastgoedondernemingen niet leveren.
Woonpartners Midden-Holland bepaalt de maatschappelijke prestatie uitgedrukt in geld door de som te nemen van: 1. het verschil tussen de mogelijke markt en werkelijke huur. 2. onrendabele investeringen. 3. investeringen in leefbaarheid. Bij Woonpartners Midden-Holland liggen de werkelijke huren meestal lager dan de markthuren. Om voldoende betaalbare huurwoningen voor onze primaire doelgroep te houden, beperken wij onze huren bewust. Een commerciële verhuurder streeft naar maximale huuropbrengsten en zou voor onze totale woningenportefeuille een markthuur van € 51 miljoen per jaar vragen. Onze werkelijke huuropbrengsten voor derving komen in 2014 uit op € 38,5 miljoen. Het verschil is de maatschappelijke bijdrage in huren. Voor 2014 is dit een bedrag van € 12,5 miljoen. In bovenstaande cijfers is nog geen rekening gehouden met de commerciële huren die gevraagd hadden kunnen worden voor maatschappelijk onroerend goed. Woonpartners Midden-Holland investeert in sociale huisvesting, waarbij de toename marktwaarde in verhuurde staat vaak lager is dan de investering. Hierdoor ontstaan financieel onrendabele investeringen. In 2014 bedragen de onrendabele investeringen in totaal € 14,2 miljoen. In 2014 heeft Woonpartners Midden-Holland aan leefbaarheid € 0,3 miljoen uitgegeven. De totale huurbijdrage, onrendabele investeringen en investeringen in leefbaarheid komen in 2014 uit op € 27 miljoen. Dit is de maatschappelijke prestatie van Woonpartners Midden-Holland, uitgedrukt in geld.
8.5
Toekomstige ontwikkelingen
Woonpartners Midden-Holland is en blijft een financieel gezonde organisatie. Sectorheffing De verhuurderheffing bedraagt in 2015 ruim € 4 miljoen en loopt in 2018 op tot € 6 miljoen. Dit heeft een drukkend effect op de besteedbare middelen. Investeringen In 2015 investeren we ruim € 30 miljoen in nieuwbouw en het bestaand bezit. Dit is circa € 4.200,- per gewogen verhuureenheid. Ook in de jaren na 2015 blijven we investeren. De investeringen vinden onder andere plaats in de nieuwbouwprojecten: Centrumplan in Waddinxveen, 118 sociale huurwoningen en 8 markthuurwoningen. In 2014 zijn hiervan 36 sociale huurwoningen opgeleverd De Triangel in Waddinxveen, 14 koopwoningen die met een starterslening gefinancierd kunnen worden Zuidelijk Stempel West in Gouda, circa 110 woningen Springerslocatie in Gouda, 20 sociale en 19 markthuurwoningen Westergouwe in Gouda, 31 sociale en 68 markthuurwoningen Burgemeester Klinkhamerweg en Schoolstraat in Zuidplas, 40 sociale huurwoningen De Jonge Veenen in Zuidplas, 32 sociale en 13 markthuurwoningen De investeringen in bestaand bezit vinden onder andere plaats in complexen in de Bomenwijk in Waddinxveen, de Zuidrandflat in Gouda en het Weideplantsoen in Zuidplas. Daarnaast blijft Woonpartners investeren in energetische maatregelen.
Financiering Financiering, ook van geborgde DAEB activiteiten, is geen vanzelfsprekendheid meer. WSW classificeert corporaties in drie risicoklassen. Alleen corporaties uit de laagste risicoklasse komen in aanmerking voor een borgingsplafond van 3 jaar. Woonpartners heeft een borgingsplafond voor 3 jaren gekregen. Bij het aangaan van elke financiering toetst het WSW of de borgstelling nog steeds verantwoord is. Niet-DAEB projecten moeten gefinancierd worden uit het eigen-middelen-beleid of vanuit de markt. Dit laatste zal leiden tot een hogere rente. Daarnaast maakt de Herziene Woningwet het investeren en het financieren van niet-DAEB projecten steeds lastiger. Een gezond financieel beleid zorgt voor voldoende financiële middelen om de maatschappelijke taken te kunnen blijven realiseren. Scenario’s Om te kijken of onze maatschappelijke doelstellingen ook financieel haalbaar zijn, rekenen wij verschillende scenario’s door. In de scenario’s worden de mogelijke ontwikkelingen van het nieuwbouw- en verkoopprogramma in de komende jaren doorgerekend. Er zijn drie scenario’s uitgewerkt, te weten: 1. Een ‘harde variant’ waarin alleen ‘harde’ nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn ‘hard’ als er een onherroepelijke bouwvergunning is verleend, dan wel contractuele verplichtingen zijn aangegaan. 2. Een ‘kansrijke variant’ waarin naast de ‘harde’ ook de ‘kansrijke’ nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn ‘kansrijk’ als het komende jaar een onherroepelijke bouwvergunning wordt verwacht of contractuele verplichtingen worden aangegaan. 3. Een ‘zachte variant’ waarin naast bovenstaande projecten ook de ‘zachte’ nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn ‘zacht’ als sprake is van een mogelijk toekomstig project. De ‘kansrijke variant’ is gebruikt voor de financiële meerjarenbegroting. De belangrijkste kengetallen blijven toereikend om ons toegang te bieden tot de kapitaalmarkt. Woonpartners Midden-Holland verwacht dan ook in de komende jaren de gemaakte prestatieafspraken waar te blijven maken.
8.6 Balans
8.7 Winst- en verliesrekening
