Obsah
Hypoteční úvěr................................................................................................................................................................ 2 Americká hypotéka ......................................................................................................................................................... 2 LTV (z anglického „loan to value“) .................................................................................................................................. 2 Úroková sazba ................................................................................................................................................................. 2 Fixace úrokové sazby ...................................................................................................................................................... 3 Variabilní úroková sazba (floatová sazba, float, floatka, pohyblivá sazba, plovoucí sazba) ........................................... 3 Splácení úvěru................................................................................................................................................................. 3 Anuitní splácení, anuitní splátka, anuita ......................................................................................................................... 4 Lineární splácení ............................................................................................................................................................. 4 Zákon o spotřebitelském úvěru ...................................................................................................................................... 5 Předsmluvní informace ................................................................................................................................................... 5 Zástavní hodnota nemovitosti ........................................................................................................................................ 5 Tranše ............................................................................................................................................................................. 5 PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate) ....................................................................................................................... 6 Čerpání na návrh ............................................................................................................................................................. 6 List vlastnictví (LV), katastrální mapa (KM) ..................................................................................................................... 6 CBCB, CNCB, SOLUS ........................................................................................................................................................ 7 SJM (společné jmění manželů) ....................................................................................................................................... 7 PPI (payment protection insurance) ............................................................................................................................... 8
Příloha č. 1: List vlastnictví .............................................................................................................................................. 9 Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy ........................................................................................................................... 10
Hypoteční úvěr Zákon o dluhopisech: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ Hlavním znakem hypotečního úvěru je to, že je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Lidé si někdy myslí, že hypoteční úvěr je úvěr na bydlení. To nemusí být vždy pravda – tzv. americká hypotéka není na bydlení a přesto je to hypotéka. Hypoteční úvěr stojí na třech základních pilířích: Účel - koupě bytu, koupě rodinného domu, výstavba rodinného domu, rekontrukce, vypořádání podílů na nemovitosti. Účel se bance dokládá pomocí např. kupních smluv, kolaudačního rozhodnutí apod. Bonita - klient musí banku přesvědčit, že je schopen úvěr splácet. Banka očekává trvalé, stabilní a doložitelné příjmy. Typicky ze zaměstnání nebo podnikání. Případně z dalších zdrojů, jako jsou pronájmy, renty, podpora v rodičovství, diety řidičů z povolání, apod. Zástava - hypoteční úvěr musí být zajištěn nemovitostí. Banka očekává vhodnou zástavu, bez právních vad, bez omezení vlastnických práv, v dobrém technickém stavu.
Americká hypotéka Neúčelový hypoteční úvěr; úvěr u kterého banka nesleduje využití prostředků. Klient peníze využije dle svého uvážení. Jak peníze hodlá využít bance nesděluje. Většina bank ale výslovně zakazuje využití těchto prostředků pro podnikání. Úvěr je rizikovější. Má vyšší úrokovou sazbu. Vyžaduje se lepší zajištění. Je omezeno maximální LTV. Jsou zvýšené požadavky na bonitu klienta. Americká hypotéka až do výše úvěru 1.880.000 Kč spadá pod Zákon o spotřebitelském úvěru. U takových amerických hypoték jsou přísnější požadavky na informovanost klienta v podobě tzv. předsmluvní informace. Klient má lepší podmínky pro mimořádné splátky mimo konec fixace úrokové sazby – maximální poplatek za mimořádnou splátku smí být 1 % z mimořádně splacené částky.
LTV (z anglického „loan to value“) Poměr mezi výší úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti. Vyjadřuje, jak dobře je z pohledu banky úvěr zajištěn. Z pohledu banky 30% LTV je lepší a méně rizikové než 90% LTV. Úvěr ve výši 800.000 Kč se zástavou nemovitosti v hodnotě 1.400.000 Kč znamená LTV 57,14 % (800.000 / 1.400.000) S vyšším LTV roste úroková sazba. Banky většinou mají dvě ař tři rozmezí LTV, ve kterých stanoví různé sazby.
Úroková sazba Vyjadřuje výši odměny bance za to, že klientovi půjčila peníze. Vyjadřuje se v procentech a uvádí se období, ke kterému se sazba vztahuje. U hypoték bez výjimky se sazba tradičně vztahuje k ročnímu období. Typicky se tedy uvádí např. 2,19 % p.a. Dodatek „p.a.“ označuje období, ke kterému se sazba vztahuje. Pochází z latinského „per annum“ a znamená „ročně“.
Fixace úrokové sazby Doba platnosti úrokové sazby. V úvěrové smlouvě banka např. uvede, že po dobu příštích 5 let bude mít klient úrokovou sazbu 2,14 % p.a. Po dobu trvání fixace nemůže banka jednostranně změnit úrokovou sazbu. Po dobu trvání fixace klient typicky nemůže hypotéku splatit bez sankce. Na konci období fixace úrokové sazby banka nabídne klientovi podmínky na další období fixace. Tomuto okamžiku se říká refixace. Na konci období fixace úrokové sazby má klient možnost bez jakékoli sankce úvěr částečně nebo zcela splatit. Úvěr může splatit nejen z vlastních prostředků, ale také z jiného úvěru – tomu se říká refinancování. V naprosté většině případů klienti volí tříletou nebo pětiletou fixaci. Existují hypotéky, která fixaci nemají. Místo toho mají tzv. variabilní úrokovou sazbu.
Variabilní úroková sazba (floatová sazba, float, floatka, pohyblivá sazba, plovoucí sazba) U variabilní úrokové sazby není ve smlouvě stanovena výše úrokové sazby, ale je stanoven způsob výpočtu úrokové sazby. V úvěrové smlouvě např. banka uvede, že úroková sazba klienta bude ve výši 1M PRIBOR + marže 1,15 %. Sazba je tady tzv. „vázána na PRIBOR“ - PRIBOR se v takovém případě označuje za tzv. „referenční sazbu“.
Splácení úvěru, úrok, úmor, jistina Úvěr klient splácí tzv. „splátkou“. Splátka se skládá z úroku a úmoru. Úrok
odměna bance za to, že klientovi půjčila peníze platí se měsíčně a každý měsíc se vypočte z jistiny (z aktuální dlužné částky) protože jistina úvěru postupně klesá, klesá také měsíční platba úroků
Úmor
část splátky, která se použije k vrácení části dluhu bance (k snížení jistiny, k umoření úvěru)
Jistina
aktuální zůstatek úvěru každou splátkou se o něco sníží
Anuitní splácení, anuitní splátka, anuita Hlavním rysem tzv. anuitního splácení je, že splátka je po celou dobu splácení stejná. Přesnější by bylo říci, po celou dobu trvání fixace, protože na konci fixace se sazba zřejmě změní a tím se změní i splátka. Anuitní splátka se skládá z úroku a úmoru. Jak jsme psali výše, úrok se počítá z aktuální jistiny. Jistina postupně klesá, takže i úrok klesá. Aby byla splátka stále stejná, musí nutně růst ta část splátky, která se nazývá úmor. Důležité tedy je, že splátka je stále stejná, ale mění se poměr mezi úrokem a úmorem:
Lineární splácení Hlavním rysem tzv. lineárního splácení je, že úmor je po celou dobu splácení stejný. Linerární splátka se samozřejmě také skládá z úroku a úmoru. Protože jistina postupně klesá, klesají také placené úroky. Úmor je stále stejný a úroky klesají … takže? Správně, splátka klesá. Tento způsob splácení se příliš nepoužívá, ale narazit na něj můžete – zvláště u hypoték s variabilní úrokovou sazbou.
Zákon o spotřebitelském úvěru Plný název zní „Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů“. Zákon ošetřuje problematiku poskytování spotřebitelských úvěrů. Cílem je samozřejmě především ochrana spotřebitele. Hlavní témata z našeho pohledu (tj. pohledu hypotečního specialisty) jsou povinnost poskytnou klientovi tzv. předsmulvní informaci, možnost klient odstoupit od smlouvy do 14 dnů od jejího uzavření a maximální limit pro sankci za předčasné splacení. Pod tento zákon spadají tzv. americké hypotéky až do výše smluvní částky 1.880.000 Kč. V takovém případě nesmí být sankce za předčasné splacení vyšší, než 1 % z objemu mimořádné splátky. To může být z pohledu klienta velmi zajímavé.
Předsmluvní informace Díky předsmluvním informacím dostává klient možnost zvážit, zda nabízený úvěr odpovídá jeho potřebám a finanční situaci. Povinnost předat klientovi předsmluvní informace vyplývá ze zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru. Formulář předsmluvních informací má zákonem nadefinovanou strukturovanou podobu, která je závazná pro všechny finanční instituce. S předsmluvní informací se setkáte především u amerických hypoték do výše úvěr 1.880.000 Kč.
Zástavní hodnota nemovitosti Zástavní hodnota nemovitosti je taková hodnota, kterou banka při schvalování úvěru uzná (přijme, potvrdí, odsouhlasí). Typicky cenu nemovitosti stanoví odhadce (znalec v oboru oceňování nemovitostí) – buď přímo zaměstnanec banky nebo externí (ale smluvně vázaný) odhadce. Cena stanovená odhadcem se může (i značne) lišit od představy klienta nebo od např. kupní ceny nemovitosti. Odhadce stanoví tzv. cenu obvyklou současnou. Pokud se má financovat výstavba nebo rekonstrukce, stanoví odhadce také tzv. cenu obvyklou budoucí (jaká bude hodnota nemovitosti po dokončení výstavby, rekonstrukce). Odhad většinou prochází v bance ještě tzv. supervizí, kdy se může stát, že dojde ještě k nějaké dodatečné redukci zástavní hodnoty. Především v případech, kdy odhad dělal externí odhadce (tj. nikoli zaměstnanec banky). Pokud odhadce nebo banka sníží hodnotu zástavy oproti kupní ceně, říkáme slangově, že ji tzv. „podsekli“ – může to být problémem pro zajištění úvěru.
Tranše Tranše znamená „čerpání“, tj. uvolnění prostředků z úvěru. Úvěr lze čerpat jednorázově nebo postupně.
Jednorázové čerpání znamená, že se čerpá „v jedné tranši“ Postupné čerpání znamená, že se čerpá „ve více tranších“
PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate) PRIBOR v překladu znamená „pražská mezibankovní nabídková sazba“. Jedná se o úrokovou sazbu, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Často se vyskytuje omyl, že PRIBOR stanovuje ČNB. Není to pravda. PRIBOR stanovují tzv. referenční banky. ČNB pouze výsledky metodicky zpracuje a vyhlásí. Zde naleznete výši aktuálního PRIBORu: https://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/penezni_trh/pribor/denni.jsp
Čerpání na návrh Úvěr se může čerpat
na návrh na vklad zástavního práva na zapsané zástavní právo
Čerpání na návrh
ušetří nějaký čas; záleží na regionu, ale čas mezi návrhem na vklad práva a zapsaným právem může být klidně měsíc i víc zřejmě se tak budou dělat koupě, kdy prodávající spěchá na peníze; určitě refinancování, která se nedělá s dlouhou časovou rezervou dopředu čerpání na návrh stojí u většiny bank peníze – v rozmezí cca 1.000 Kč až 1.900 Kč
Čerpání na zapsané zástavní právo
bez poplatku klient musí mít dost času, aby s čerpáním počkal na zápis zástavního práva mohou to být koupě v developerských projektech, refinancování dělané např. tři a více měsíce dopředu většinou se tak čerpají ameriky, mohou se tak čerpat cizinci apod. pro banku to znamená o něco menší riziko
List vlastnictví (LV), katastrální mapa (KM) Výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví, LV) je veřejnou listinou, která prokazuje stav dané nemovitosti evidované v katastru nemovitostí k okamžiku vyhotovení LV. Obsahuje podrobné informace o osobě vlastníka nemovitosti, přesnou identifikaci nemovitosti, údaje o omezení vlastnického práva (například věcná břemena, předkupní práva nebo zástavní práva k nemovitosti), nabývací tituly, na jejichž základě vlastnické právo k nemovitosti vzniklo (např. kupní smlouvy, kolaudační rozhodnutí, darovací smlouvy aj.) a některé další údaje.
CBCB, CNCB, SOLUS CBCB: http://www.cbcb.cz/ Společnost CBCB (Czech Banking Credit Bureau, a.s.) byla založena za účelem provozování Bankovního registru klientských informací (BRKI). Prostřednictvím CBCB si banky vzájemně vyměňují informace vypovídající o bonitě a důvěryhodnosti jejich klientů. CNCB: http://www.cncb.cz/ Zájmové sdružení právnických osob CNCB (Czech Non-Banking Credit Bureau, z.s.p.o.) bylo založeno za účelem zajištění a zprostředkování vzájemného informování věřitelských subjektů (leasingových a úvěrových společností) o údajích vypovídajících o bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce jejich klientů - fyzických a právnických osob. Provozuje Nebankovní registr klientských informací (NRKI). Databáze BRKI i NRKI obsahují pozitivní i negativní informace vypovídající o bonitě a důvěryhodnosti klientů bank a nebankovních subjektů. Informace v BRKI i NRKI jsou pravidelně na měsíční bázi aktualizovány. Pro potřebu vzájemného informování bank a nebankovních subjektů jsou v BRKI/NRKI uchovávány po dobu trvání smluvního úvěrového vztahu a po dobu dalších 4 let po jeho ukončení. SOLUS: https://www.solus.cz/ SOLUS, zájmové sdružení právnických osob, jehož cílem je v rámci tzv. odpovědného úvěrování přispívat k prevenci předlužování klientů, k prevenci růstu počtu dlužníků v prodlení, ke zvyšování vymahatelnosti stávajících dluhů po splatnosti a rovněž ke snižování potenciální finanční ztráty věřitelů. SOLUS obsahuje, na rozdíl od BRKI/NRKI, výhradně negativní informace.
SJM (společné jmění manželů) Společné jmění manželů (SJM) vzniká uzavřením manželství. Jde o specifickou formu spoluvlastnictví, která může vzniknout jen mezi manžely. Z pohledu hypotečních úvěrů je důsledkem to, že vdaná/ženatá osoba nemůže jen tak požádat sama o hypoteční úvěr. Banka bude vždy trvat na tom, aby manželé žádali společně, nebo aby doložili bance notářský zápis, kterým si SJM vzájemně upravili. Typická situace je např. ženatý muž, který chce koupit byt do svého výhradního vlastnictví (třeba ho zamýšlí dát dítěti z prvního manželství). Na tento byt si chce vzít hypotéku, která bude výhradně jeho závazkem, nikoli závazkem jeho manželky. Takový manželský pár bude muset u notáře pořídit notářský zápis o tom, že nově nabytý byt bude výhradním majetkem manžela, hypoteční úvěr na koupi bytu bude výhradním závazkem manžela a prostředky použité na splácení tohoto dluhu budou výhradními prostředky manžela.
PPI (payment protection insurance) Převážná většina bank nabízí k hypotékám skupinové rizikové pojištění. Často se používá akronym z angličtiny PPI. Klient se může tímto způsobem pojistit proti neschopnosti splácet úvěr z důvodu úmrtí a trvalé invalidity. U některých bank navíc také z důvodu dlouhodobé pracovní neschopnosti případně nezaviněné ztráty zaměstnání. Klient, který si toto pojištění uzavře dostane u většiny bank slevu na úrokové sazbě. Pokud klient má zájem o rizikové pojištění, je v pořádku, že si jej přes banku uzavře a dostane slevu na sazbě. Uzavřít PPI klientovi, který ho nechce, se zdůvodněním, že to je výhodné, protože dostane slevu je nesmysl. Náklady na pojištění budou vždy vyšší, než úspory dosažené díky nižší úrokové sazbě.
Příloha č. 1: List vlastnictví
Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy
