Voorbereidende raadsvergadering:
16 oktober 2007
Besluitvormende raadsvergadering:
13 november 2007
Portefeuillehouder:
J.H. Herselman
AAN DE GEMEENTERAAD
Nummer
: 2007/78
Datum
: 20 september 2007
Onderwerp
: Vestiging voorkeursrecht ex artikel 8 Wvg 'Vroonlandseweg en Goessestraatweg'
Geachte raad, Inleiding In de discussie over de vestiging van een brede school is de focus primair gericht op vestiging op het oude veilingterrein aan de Stationsstraat in Kapelle. De Vroonlandseweg en de Goessestraatweg zijn evenwel in beeld als alternatieve locaties. Daarnaast worden in het voorontwerp van het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge delen van de Vroonlandseweg en de Goessestraatweg aangewezen voor de ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen en/of woningbouw. De gemeente wenst een actief grondbeleid te voeren bij de ontwikkeling van de desbetreffende gronden en zelf de regie te houden bij de uitvoering van het plan. Om te voorkomen dat projectontwikkelaars/bouwers zich in het plangebied een grondpositie verschaffen, waardoor de regierol van de gemeente ernstig kan worden verstoord, wordt geadviseerd het gemeentelijk voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (verder 'Wvg') te vestigen. Door de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht verkrijgt de gemeente een voorkeurspositie op de grondmarkt in het onderhavige gebied. De gemeente heeft inmiddels voor diverse locaties in de gemeente het gemeentelijk voorkeursrecht op grond van de Wvg gevestigd. Voorstel Aan te wijzen op grond van artikel 8 Wvg voor de duur van twee jaren als gronden waarop de artikelen 10-24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn, de gronden, zoals die zijn aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekeningen met nummers tk-30224952-01A en tk-30224952-01B en perceelslijst, houdende de kadastrale aanduiding van de in de aanwijzing opgenomen percelen, hun grootte, alsmede de 1
namen van de eigenaren en rechthebbenden van de daarop rustende beperkte rechten, één en ander volgens de openbare registers van het Kadaster per 6 en 13 september 2007, met de aantekening dat deze percelen niet eerder in een aanwijzing ex artikel 8 Wvg betrokken zijn geweest.
2
Toelichting Nu er voor de in de inleiding bedoelde gebieden aan de Vroonlandseweg en de Goessestraatweg nog geen (ontwerp) structuurplan of (ontwerp) bestemmingsplan ter inzage is gelegd, dat voorziet in de ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen en/of woningbouw, heeft ons college op 20 september jl. ten behoeve van deze ontwikkeling een gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op basis van artikel 8a van de Wvg. Het besluit is gepubliceerd in de Staatscourant van 21 september 2007 en dientengevolge de dag daarna in werking getreden. Binnen acht weken, te rekenen vanaf de dagtekening van het collegebesluit ex artikel 8a van de Wvg van 20 september 2007, dient uw raad het gemeentelijk voorkeursrecht te bestendigen door een besluit ex artikel 8 Wvg, anders dient het gemeentelijk voorkeursrecht vervallen te worden verklaard. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht door de raad geldt voor een periode van maximaal twee jaar. Binnen deze periode dient een ontwerp-structuurplan of ontwerp-bestemmingsplan ter inzage te worden gelegd waarin aan de aangewezen gronden een andere dan de huidige niet-agrarische bestemming wordt gegeven, en waarvan het huidige gebruik afwijkt van het plan. Bij de keuze van de aan te wijzen percelen, die op bijbehorende perceelslijst en kadastrale tekening zijn aangegeven, is bezien of voor de percelen binnen de grenzen van de locatie het risico bestaat door derden te worden aangekocht c.q. te worden doorverkocht, met als gevolg dat de regierol van de gemeente wordt beperkt en er verdergaande grondprijsstijgingen kunnen optreden, waardoor de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan voor deze locatie nadelig wordt beïnvloed. Argumenten Het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht is gebaseerd op de volgende argumenten. 1. Het gemeentelijk voorkeursrecht is een passief verwervingsinstrument. Het biedt de gemeente ondersteuning bij het voeren van haar verwervingsbeleid. Door de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht wordt de positie van de gemeente op de grondmarkt sterker en kan daardoor worden gezien als een strategisch instrument. Verder behoudt de gemeente door het voorkeursrecht de regie bij de planontwikkeling. 2. De gemeente wordt door de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht in staat gesteld ongewenste transacties, in de vorm van verwerving van gronden door anderen dan de gemeente, te voorkomen. Het voorkeursrecht werkt in deze als een beschermingsinstrument. 3. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen voorkomen. Prijsopdrijving kan een nadelig effect hebben op de financiële en economische haalbaarheid van de ontwikkeling van het desbetreffende gebied. Van de vestiging van het voorkeursrecht gaat derhalve een prijsbeheersend effect uit. Kanttekeningen Als de mogelijkheden van de Wvg niet of onvoldoende worden benut, bestaat de kans dat de te ontwikkelen gronden in handen van marktpartijen overgaan. Hierdoor kan een evenwichtige ontwikkeling van de plannen worden verstoord. Hoewel het vizier is gericht op de vestiging van een brede school op het terrein van de oude veiling, zal dat het geval zijn wanneer – om welke reden dan ook – de Goessestraatweg of de Vroonlandseweg als
3
alternatieve locatie in beeld komt. Het is dan ook van belang dat het gevestigde gemeentelijk voorkeursrecht wordt gecontinueerd. Als de gronden niet op minnelijke wijze in eigendom kunnen worden verworven, kan tot onteigening worden besloten. Indien de gronden echter eigendom zijn van marktpartijen, die bereid en in staat zijn de plannen zelf te realiseren, zal tot het sluiten van exploitatie- of samenwerkingsovereenkomsten moeten worden overgegaan. De mogelijkheden om de regiefunctie uit te oefenen en de kosten te verhalen zijn in deze situatie minder optimaal, dan wanneer de gemeente over de volledige eigendom beschikt en de gronden zelf uitgeeft. Hierbij kan wel opgemerkt worden dat, als de marktpartij niet bereid is binnen een redelijke termijn op voor de gemeente aanvaardbare wijze en onder redelijke voorwaarden een overeenkomst te sluiten, hierin aanleiding kan worden gevonden een onteigeningsbesluit te nemen. Als laatste redmiddel om nog tot enigermate van kostenverhaal te komen resteert dan het heffen van een baatbelasting. In deze situatie zijn de mogelijkheden om de regiefunctie uit te oefenen en de kosten te verhalen echter het minst optimaal. Aanpak en uitvoering De bekendmaking van het raadsbesluit wordt gepubliceerd in de Staatscourant en in de Scheldepost en voorts op de gebruikelijke wijze. Het gemeentelijk voorkeursrecht treedt in werking op de dag na de dag van publicatie van de bekendmaking in de Staatscourant, ofwel met ingang van 22 september 2007. Verder worden de eigenaren van en beperkt gerechtigden op de in het besluit betrokken percelen, na de inwerkingtreding van het gemeentelijk voorkeursrecht, over de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht geïnformeerd door middel van een kennisgeving met bijlagen, waaronder een uitgebreide notitie over de betekenis van het gemeentelijk voorkeursrecht. Op grond van artikel 9a, eerste lid, Wvg wordt het besluit van burgemeester en wethouders van de gemeente Kapelle aangemerkt als een besluit in de zin van de Awb, zodat daartegen bezwaar en beroep open staat. Op grond van artikel 9a, tweede lid, Wvg worden bezwaarschriften, ingediend tegen het besluit van burgemeester en wethouders van de gemeente Kapelle, na bekrachtiging door de raad geacht te zijn gericht tegen dat bekrachtigingsbesluit van de raad. Vanaf 24 september jl. is een ontwerpvoorstel aan uw raad met de daarbij behorende stukken voor een ieder ter inzage gelegd. Hiervan is openbaar kennis gegeven via een publicatie in de Staatscourant en in de Scheldepost, onder vermelding van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen. Ingebrachte zienswijzen zullen in de komende besluitvormende raad aan u worden voorgelegd. Vervolg Na bekrachtiging geldt het gemeentelijk voorkeursrecht voor een termijn van ten hoogste twee jaar, te rekenen vanaf de datum van het raadsbesluit. De gemeente dient binnen de periode van ten hoogste twee jaren een ontwerp-structuurplan of een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen, waarin aan de in het besluit gemelde percelen een andere, niet-agrarische bestemming wordt toegedacht respectievelijk gegeven. Met de terinzagelegging van het ontwerp-structuurplan of het ontwerp-bestemmingsplan dienen burgemeester en wethouders vervolgens ex artikel 6 Wvg opnieuw een voorstel aan de raad te doen tot vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht. Dit voorkeursrecht geldt 4
voor ten hoogste vijf maanden, te rekenen vanaf de datum van terinzagelegging van het ontwerp-structuurplan of het ontwerp-bestemmingsplan. Binnen deze termijn van vijf maanden dient het structuurplan of bestemmingsplan te worden vastgesteld. Op basis van het vastgestelde structuurplan of bestemmingsplan dient de raad vervolgens, ex artikel 2 Wvg, een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen. Overigens hebben wij in afwachting van de definitieve besluitvorming omtrent de vestiging van een brede school in relatie tot de hierboven genoemde termijnen, besloten de voorbereiding van het (ontwerp)bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge op te schorten. Ten aanzien van de duur van het voorkeursrecht dient onderscheid gemaakt te worden in de procedure voor de totstandkoming van een structuurplan of een bestemmingsplan. Ingeval een structuurplan is vastgesteld, geldt het aldus gevestigde voorkeursrecht voor een periode van ten hoogste twee jaar. Deze periode kan door de raad met maximaal één jaar worden verlengd. In deze periode van ten hoogste twee jaar, of met verlenging ten hoogste drie jaar, dient de gemeente een ontwerp-bestemmingsplan ter inzage te leggen. Met de terinzagelegging hiervan wordt het gemeentelijk voorkeursrecht weer voor maximaal vijf maanden 'verlengd' op grond van artikel 6 Wvg en binnen deze termijn dient het bestemmingsplan te worden vastgesteld. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht, die op grond van artikel 2 Wvg bij de vaststelling van het bestemmingsplan plaatsvindt, geldt vervolgens totdat de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen zijn gerealiseerd. Bovenstaande procedure en termijnen zijn gebaseerd op de huidige wet voorkeursrecht gemeenten. Met de invoering van de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening gaat ook de wetgeving inzake het gemeentelijk voorkeursrecht wijzigen. Financiën (kosten, baten, dekking) Vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan betekenen dat gronden aan de gemeente te koop worden aangeboden. In dat geval dient ons college op grond van artikel 12 van de Wvg bekend te maken of de gemeente de betreffende gronden in beginsel wenst aan te kopen tegen een nader overeen te komen prijs. Verwerving zal dan geschieden conform de daarvoor staande normen (de waarde in het economisch verkeer). In voorkomend geval zal een kredietvoorstel aan uw raad worden voorgelegd. Voorbereidende raad Een concepttekst van dit raadsvoorstel wordt besproken in de voorbereidende raad van 16 oktober 2007. Ter inzage liggende stukken - Collegevoorstel van 13 september 2007 - Collegebesluit van 20 september 2007 - Concept-raadsvoorstel en -besluit - Perceelslijst - Kadastrale tekeningen tk-30224952-01A en tk-30224952-01B - Kadastrale uittreksels - Kopie van de publicatie in de Staatscourant
5
Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Kapelle, De loco-secretaris,
De burgemeester,
R. Hogendorf
S.W.G.M. Kramer
6
