Postbus 5 2970 AA Bleskensgraaf T 14 0184 www.gemeentemolenwaard.nl
Aan de leden van de gemeenteraad
Zaaknummer: 440227 Datum: 8 september 2015 Portefeuillehouder: wethouder D.A. (Dirk) Heijkoop Bijlage: 4 inf implementatie nieuwe Woningwet Onderwerp: or m ati Geachte leden van de ei raad, nf Op 1 juli jl. is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Via deze collegebrief willen wij u over or de nieuwe wet en de mgevolgen voor de gemeente informeren. ati De herziening heefte: als doel dat maatschappelijk bestemd vermogen beschikbaar moet blijven voor het verhuren van iiii woningen voor de laagste inkomenscategorieën. De bedoeling is dat corporaties zich (weer) inf concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar or kunnen wonen. De andere kernthema’s van de wet zijn: • versterking van m de positie van de gemeente; • vormgeving toezicht ati op woningcorporaties. ei De rol en positie van nfde gemeente ten opzichte van de corporatie verandert. Om ons daarop voor te bereiden is een Plan or van aanpak gemaakt, dat de gevolgen voor de gemeente en de noodzakelijke actiesmbeschrijft. Dit Plan van aanpakati sturen wij u hierbij ter informatie toe, zodat u op de hoogte bent van wat het college doet om voorbereid te zijn op de wet. e: Het Plan van aanpak bevat een uitgebreide samenvatting van de wet. Daarnaast vindt u bij deze brief een aantal ‘Raadgevers’, informatiebrochures van de VNG die over een aantal specifieke onderwerpen uitleg geven. In het Plan van aanpak wordt verwezen naar de prestatieafspraken die wij samen met de corporaties en de huurdersvertegenwoordigingen aan het maken zijn. Wij verwachten de afspraken in oktober te kunnen ondertekenen. Daarna zullen we u, in vervolg op de bijeenkomst van november 2014, daarover informeren. Burgemeester en wethouders van de gemeente Molenwaard, de secretaris de burgemeester N. van Ameijde-Poortman MBA
D.R. van der Borg
Plan van aanpak Nieuwe Woningwet
19-08-2015 | versie 1.0
Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Inleiding Stappenplan Nieuwe verhoudingen in de driehoek corporaties, huurders en gemeente Kerntaken corporaties Toewijzing van corporatiewoningen Werkgebied van de corporatie en woningmarktregio Informatie over corporaties
Bijlage 1: Herziene woningwet in vogelvlucht Bijlage 2: Wanneer vraagt de corporatie een zienswijze van de gemeente
2
3 4 5 8 9 10 11 13 19
1. Inleiding Per 1 juli 2015 is de herziene Woningwet in werking getreden. De herziening heeft als doel dat maatschappelijk bestemd vermogen beschikbaar moet blijven voor het verhuren van woningen voor de laagste inkomenscategorieën. De bedoeling is dat corporaties zich (weer) concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De andere kernthema’s van de wet zijn: • Versterking van de positie van de gemeente; • Vormgeving toezicht op woningcorporaties. De wet waarborgt de kwaliteit van de sociale huisvesting, beperkt de financiële risico’s en regelt een passende toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep. Huurders, gemeenten, woningcorporaties en het Rijk dragen daar alle aan bij, ieder vanuit hun eigen rol. Het speelveld in de volkshuisvesting is daarmee voor alle partijen veranderd. Dit Plan van aanpak gaat in op de veranderingen vanuit het gemeentelijk perspectief: wat moet de gemeente doen om goed voorbereid te zijn en een volwaardige partner te kunnen zijn? Leeswijzer In de hoofdstukken 3 tot en met 7 wordt per thema de wet samengevat en beschreven wat de situatie in Molenwaard is en welke acties ondernomen worden om aan de Woningwet te voldoen. De acties zijn opgenomen in het stappenplan dat hierna in hoofdstuk 2 opgenomen is.
3
2. Stappenplan De acties die voortkomen uit de volgende hoofdstukken zijn hier in een planning voor het komende half jaar gezet.
september
Actie 2: Gezamenlijk bod vragen aan corporaties
Actie 6: Woningmarktregio bij regio agenderen
Actie 7: Scholing medewerkers t.a.v. financiën
4
oktober
november
december
januari
Herijken MPW - Actie 1: visie op sociale huursector - Actie 4: inventarisatie niet-DAEB activiteiten
Uitwerken prestatieafspraken - Actie 3: afstemming met corporaties en huurders Woningwet-prestatieafspraken - Actie 5: inzicht in huisvesting primaire doelgroep nu en in de toekomst
3. Nieuwe verhouding in de driehoek corporaties, huurders en gemeente 3.1 Samenvatting Woningwet De gemeente krijgt een grotere invloed. Het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente wordt leidend. De corporatie draagt in redelijkheid bij aan het volkshuisvestingsbeleid en doet jaarlijks een bod. Het is voor de gemeente niet verplicht om een volkshuisvestingsbeleid of woonvisie te hebben, maar als dit ontbreekt, hoeft de corporatie geen bod te doen. Met het volkshuisvestingsbeleid heeft de gemeente dus de mogelijkheid om te sturen.
volkshuisvestings beleid
bod corporaties
prestatie afspraken
minister
Verder worden door de drie partijen bindende prestatieafspraken gemaakt. De invloed van de huurders wordt groter. Zij zitten als gelijkwaardige partij aan tafel bij het maken van prestatieafspraken. Corporaties maken een overzicht van activiteiten in overleg met de huurders.
Corporaties moeten de gemeente veel meer informatie verstrekken dan tot nu toe het geval was. Een corporatie moet jaarlijks voor 1 juli aan de gemeente een meerjarig overzicht aanleveren van de voorgenomen werkzaamheden met in ieder geval: voornemens tot liberalisatie en verkoop op wijkniveau voornemens rond nieuwbouw en gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (betaalbaarheid en bereikbaarheid) huisvesting van specifieke groepen kwaliteit en duurzaamheid van woningen; investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Tevens krijgt de gemeente het recht om additionele informatie op te vragen bij een corporatie om meer zicht te krijgen op met name de financiële mogelijkheden. Huurders krijgen meer invloed via hun rol bij de prestatieafspraken. Daarnaast krijgen
5
instemmingsrecht bij fusies en mogen ze minimaal een derde van de commissarissen voordragen. 3.2 Situatie Molenwaard Woonvisie In het MPW wordt niet expliciet aandacht besteed aan de huursector. Uitgangspunt is dat iedereen moet kunnen wonen waar hij of zij wil, waarbij het niet uitmaakt of het om koop of huur gaat. De wet verplicht tot niets, maar als basis voor een bod van de corporatie en de prestatieafspraken is een meer uitgewerkte visie op de huursector wenselijk. Vanuit de corporaties wordt daarom gevraagd. De gemeente kan thema’s aandragen waarop zij vindt dat de corporaties moeten presteren. Voor het najaar staat de herijking van het MPW gepland. Daarin kan de visie op de ontwikkeling van de sociale huursector meegenomen worden.
Actie 1 Bij de herijking van het MeerjarenPerpectief Wonen wordt de gemeentelijke visie op de ontwikkeling van de sociale huursector nader uitgewerkt.
Bod De gemeente heeft een woonvisie, het MeerjarenPerspectief Wonen en de corporaties zijn daarom verplicht een bod uit te brengen. Dat moet jaarlijks voor 1 juli, maar voor 2015 is als overgang bepaald dat dit voor 1 november 2015 moet gebeuren. De vraag is of de 4 corporaties voor 1 november een gezamenlijk bod uitbrengen of dat ieder voor zich doen. Omdat we als 5 partijen samen prestatieafspraken maken, heeft het de voorkeur dat de corporaties een gezamenlijk bod uitbrengen. De prestatieafspraken worden vanaf dit najaar concreet uitgewerkt. Nu dit nog niet het geval is, is het voorstelbaar dat het gezamenlijke bod vergezeld gaat van een uitwerking per corporatie. Actie 2 De gemeente vraagt de corporaties een gezamenlijk bod te doen, eventueel met een uitwerking per corporatie.
Huurders De organisatie van de huurdersverenigingen is bij iedere corporatie anders geregeld. Beter Wonen Streefkerk kent geen formele vertegenwoordiging. Iedere huurder is lid van de vereniging. Lek en Waard Wonen en Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland hebben beide een huurdersvereniging. Tablis Wonen had een huurdersvereniging, maar deze gaat op in de huurdersvereniging in Sliedrecht en gaat voor het Molenwaardse deel voortaan als bewonerscommissie verder. Bij alle huurdersverenigingen geldt dat de bezetting doorgaans problematisch is. Sinds afgelopen juni zijn de huurdersvertegenwoordigingen betrokken bij het opstellen van de prestatieafspraken. Tijdpad In de wet zit een logische volgorde opgenomen waarin het volkshuisvestingsbeleid leidend is, de corporaties daarop een bod doen en dit vervolgens z’n weerslag krijgt in prestatieafspraken. De praktijk in Molenwaard is een andere. We zijn samen met de corporaties en nu ook de huurders al langer bezig om tot prestatieafspraken te komen.
6
Naar verwachting worden die in september 2015 ondertekend. Vanaf dat moment gaan de verschillende werkgroepen aan de slag met de uitwerking. Tegelijkertijd doen de corporaties uiterlijk 1 november een bod en is de gemeente bezig met het herijken van het MPW. Nu dit alles tegelijk loopt, is het van belang om al deze acties steeds op elkaar af te stemmen. Dat vraagt goed overleg met de corporaties en de huurders, waarbij het uitgangspunt moet zijn dat de prestatieafspraken in acht genomen worden bij het bod dat de corporaties doen en mede leidend zijn voor de herijking van het gemeentelijk beleid.
Actie 3 Organiseren van overleg met de corporaties en de huurders om alle acties vanuit de Woningwet (beleid, bod, prestatieafspraken) op elkaar af te stemmen.
7
4. Kerntaken corporaties 4.1 Samenvatting Woningwet Corporaties zijn uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Hun taken zijn: Bouwen en exploiteren van woningen Verlenen van diensten aan bewoners Ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed Bijdragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van bezit van de corporatie Ontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed Belangrijk is het verschil tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en niet-DAEB. Niet-DAEB activiteiten mogen maar beperkt worden uitgevoerd. Dit soort activiteiten is alleen toegestaan als de gemeente de investering noodzakelijk vindt en er geen commerciële aanbieders zijn die het werk tegen dezelfde condities op zich nemen. Als de gemeente vindt dat er niet-DAEB activiteiten zijn die door de corporaties uitgevoerd zouden kunnen worden, moet expliciet van tevoren in de woonvisie aangegeven worden welke niet-DAEB investeringen de gemeente noodzakelijk acht. Daarna moet de gemeente bepalen of er een marktpartij is die het werk wil uitvoeren (markttoets). Voor zover corporaties werkzaamheden uitvoeren die tot de niet-DAEB behoren, moeten deze ondergebracht worden in een aparte tak van de corporatie. De wet verplicht tot een administratieve scheiding. Daarnaast is een juridische scheiding mogelijk. Corporaties met een beperkte jaaromzet hoeven niet volledig te scheiden of te splitsen. Ze kennen een verlicht regime waarbij scheiding van baten en lasten voldoende is Corporatie mogen nog steeds investeren in de leefbaarheid, maar er moet altijd een relatie liggen met het bezit in een bepaald gebied. Het bedrag dat geïnvesteerd mag worden, is gemaximeerd op € 100,- per woning. 4.2 Situatie in Molenwaard De Molenwaardse corporaties voeren over het algemeen weinig niet-DAEB werkzaamheden uit. De corporaties zijn zelf verantwoordelijk voor de eventueel benodigde administratieve splitsing. Nieuwe niet-DAEB werkzaamheden mogen de corporaties niet op zich nemen, tenzij de gemeente dit expliciet op voorhand aangeeft en eerst een markttoets uitvoert. Als er niet-DAEB werkzaamheden zijn die de gemeente uitgevoerd wil zien, wordt dat meengenomen in de herijking van het MPW. Aan de hand van de programma’s Voorzieningen, Ondersteuning en Wonen en het Kernprogramma wordt geïnventariseerd of er niet-DAEB werkzaamheden te verwachten zijn die door een corporatie uitgevoerd kunnen worden. Een voorbeeld daarvan is het bouwen van duurdere huurwoningen of het realiseren van maatschappelijk vastgoed.
Actie 4 Inventariseren of en zo ja, welke niet-DAEB activiteiten de gemeente uitgevoerd wil zien en die meenemen in de herijking van het MeerjarenPerpectief Wonen.
8
5. Toewijzing van corporatiewoningen 5.1 Samenvatting Woningwet Huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens worden gehuisvest in de voor deze groep betaalbare voorraad (passend toewijzen). Ten minste 95% van deze huishoudens moet in een woning met een huur tot de aftoppingsgrens worden gehuisvest. Dit betekent een aanscherping van de inkomensgrenzen die al langer gehanteerd worden. De toewijzing van sociale huurwoningen is nog meer gerelateerd aan het inkomen dan tot nu toe het geval was. Aedes waarschuwde ervoor dat er in gebieden met weinig goedkope huurwoningen problemen kunnen gaan ontstaan omdat er niet genoeg goedkope woningen zijn voor de mensen die recht hebben op huurtoeslag. 5.2 Situatie in Molenwaard Het beeld in Molenwaard is dat er ruimschoots voldoende huurwoningen zijn voor de doelgroep en is er geen signaal dat de primaire doelgroep niet gehuisvest kan worden. Dit blijkt ook uit de beperkte wachttijden voor een huurwoning. Of de door Aedes geschetste problemen kunnen ontstaan, is niet duidelijk. We hebben geen totaalbeeld van de ontwikkeling van de doelgroep en van de huurprijzen. De corporaties doen daar onderzoek naar en hebben daar meer zicht op. Het passend toewijzen wordt door de corporaties uitgevoerd. De gemeente heeft daarin geen directe rol, maar is wel medeverantwoordelijk voor de huisvesting van lagere inkomens. Daarvoor is inzicht in de huidige voorraad, de demografische ontwikkeling en de planvorming bij de corporaties nodig. Betaalbaarheid is een speerpunt bij de prestatieafspraken, dat nader uitgewerkt wordt binnen een van de werkgroepen. Het past binnen de opdracht van de werkgroep om nader te onderzoeken of er problemen ontstaan naar aanleiding van het passend huisvesten. Actie 5 Binnen de prestatieafspraken samen met de corporaties onderzoeken of de primaire doelgroep op termijn goed gehuisvest kan (blijven) worden.
9
6. Werkgebied van de corporatie en woningmarktregio 6.1 Samenvatting Woningwet Gemeenten kunnen de minister verzoeken een woningmarktregio vast te stellen. De schaal van een corporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt. Corporaties mogen hun woningvoorraad niet uitbreiden buiten het kerngebied waar zij werkzaam zijn. Wat er wel en niet mag binnen en buiten het kerngebied van de corporatie is hieronder samengevat. Kerngebied - Uitbreiding door verwerving en nieuwbouw - Sloop / nieuwbouw - Beheer - Renovatie - Prestatieafspraken
Buiten Kerngebied Wel: Niet: - Sloop / nieuwbouw - Uitbreiding door verwerving - Beheer - Uitbreiding door nieuwbouw - Renovatie - Prestatie - Afspraken
De minister bepaalt in 2016 de woningmarktregio, al dan niet op voorstel van de gemeenten. Daarvoor wordt in het najaar de procedure bekend. Vanaf 1 januari 2016 kunnen verzoeken ingediend worden. 6.2 Situatie in Molenwaard Voor Molenwaard is dit van belang in verband met de positie van Tablis Wonen. Het is mogelijk dat Tablis in twee woningmarktregio’s werkzaam is. In de actualisatie van de Regionale Woonvisie is aangegeven dat de A/V zich beschouwt als woningmarktregio. Als dit voorstel bij de minister wordt ingediend en door de minister wordt overgenomen, geeft dat onduidelijkheid over de positie van Tablis Wonen. Als Tablis Wonen haar kerngebied heeft in de Drechtsteden, wordt het investeren in nieuwbouw binnen Molenwaard onmogelijk, behoudens een ontheffing die aan de minister gevraagd kan worden. Voor de gemeente is dit geen wenselijke situatie. Op dit moment is nog onvoldoende duidelijk of de A/V als woningmarktregio aangemerkt kan worden. Een van de vereisten is namelijk dat de regio minimaal 100.000 huishoudens omvat. Zolang niet duidelijk is wat de omvang van de woningmarktregio wordt, is ook niet duidelijk wat de consequenties zijn. Hierover moet eerst in de regio gesproken worden.
Actie 6 Het onderwerp woningmarktregio binnen de regio agenderen.
10
7. Informatie over corporaties 7.1 Samenvatting Woningwet Het (financiële) toezicht op de corporaties wordt aangescherpt onder de nieuwe wet. De gemeente ontvangt jaarlijks financiële en volkshuisvestelijke informatie van de corporatie. Alle stukken gaan ook naar de minister en de huurdersorganisaties. De minister beoordeelt de stukken. De Autoriteit Woningcorporaties rapporteert jaarlijks in een toezichtbrief over de situatie en de risico’s bij een corporatie. Het WSW bepaalt jaarlijks het borgingsplafond voor een corporatie. De gemeente ontvangt jaarlijks overzichten van geborgde leningen. Alle informatiemomenten zijn in het schema hieronder opgenomen. Van Corporaties
Aan Gemeente
Minister
Corporaties
Gemeente + huurders
Minister
Gemeente + huurders
Autoriteit Woningcorporaties WSW
Iedereen (website) Corporatie + gemeente gemeente
WSW
Inhoud stukken Jaarrekening Jaarverslag Accountantsverklaring Volkshuisvestingsverslag Verantwoordingsinformatie Prospectieve informatie Jaarrekening Jaarverslag Accountantsverklaring Volkshuisvestingsverslag Verantwoordingsinformatie Prospectieve informatie Overzicht van werkzaamheden waarvoor geborgde leningen afgegeven zijn. Indicatie volkshuisvestelijke capaciteit Toezichtsbrief over risico’s bij corporaties borgingsplafond Overzichten van geborgde leningen
Termijn Voor 1 mei
Voor 1 dec. Voor 1 mei
bevoegdheid Zienswijze bij minister
Oordeel geven
Voor 1 dec. kennisnemen
Voor 1 juli
kennisnemen
jaarlijks
kennisnemen
Voor 1 juli Begin van het jaar
Kennisnemen kennisnemen
De rol van de gemeente wordt belangrijker ten aanzien van het toezicht op de corporatie, maar uit het schema blijkt dat de gemeente hierbij mede zal moeten steunen op informatie van de corporatie en de externe toezichthouders. Voor de gemeente is een goede informatievoorziening nodig om te kunnen bepalen welke bijdrage aan de volkshuisvestingsopgave in redelijkheid gevraagd kan worden aan de corporatie. Daarnaast is het natuurlijk van belang om te weten wat de financiële situatie van de corporatie is om de risico’s van de achtervangpositie van de gemeente te kunnen inschatten. Daarvoor is het niet nodig om zelf het wiel opnieuw uit te gaan vinden. Bestaande informatie (oordeelsbrieven BZK, toezichtsbrieven FAW en borgingsplafond van de corporatie) kan daarvoor gebruikt worden.
11
7.2 Situatie Molenwaard Molenwaard heeft in de afgelopen jaren gemeentegaranties afgegeven. Daarom is regelmatig de financiële positie van de corporaties onder de loep genomen. Dat is gedaan met het oog op de risico’s die de gemeente loopt als de corporatie niet aan haar verplichtingen kan voldoen. Omdat de gemeente nu ook een oordeel moet hebben over welke bijdragen van de corporatie gevraagd kan worden, vraagt dat een iets andere blik op de financiële gegevens. De eerste stap om die rol te kunnen vervullen is scholing.
Actie 7 Medewerkers financiën en wonen scholen in corporatiefinanciën.
12
Bijlage 1: Herziene Woningwet in vogelvlucht (bron: Rijksoverheid, 2015) Nieuwe spelregels voor de sociale huursector De invoering van de, flink herziene, Woningwet 2015 markeert de maatschappelijke consensus over het domein van de volkshuisvesting. De wet creëert duidelijkheid op de woningmarkt door heldere spelregels voor sociale huur. De kerntaak van woningcorporaties is en blijft zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De wet waarborgt de kwaliteit van de sociale huisvesting, beperkt de financiële risico’s en regelt een passende toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep. Huurders, gemeenten, woningcorporaties en het Rijk dragen daar alle aan bij, ieder vanuit hun eigen rol. Er komt een Autoriteit Woningcorporaties, die volkshuisvestelijk en financieel toezicht houdt op de sector en die sancties kan opleggen. Woningcorporaties, gemeenten en huurders maken samen prestatieafspraken over de lokale woonopgave. Ieder jaar verschijnt een Staat van de Volkshuisvesting, waarin de minister verslag doet van de prestaties van het stelsel. Voorgeschiedenis Woningcorporaties hebben na de Tweede Wereldoorlog een doorslaggevende rol gespeeld bij het oplossen van de woningnood. Tot op de dag van vandaag voorzien zij ons land van een kwalitatief zeer hoogwaardige en betaalbare woningvoorraad. Daarnaast hebben woningcorporaties wezenlijk bijgedragen aan het verbeteren van de kwaliteit van de omgeving waarin hun woningen staan. De Woningwet van 1901 zorgde voor een nauwe band tussen de woningcorporaties en het Rijk. Tot 1940 werden met rijksleningen 1 miljoen 'woningwetwoningen' gebouwd. Na de oorlog steeg het aandeel van woningcorporaties in de totale woningvoorraad spectaculair. Wel begon de gedetailleerde aansturing vanuit het Rijk te knellen. Halverwege de jaren negentig werden woningcorporaties financieel zelfstandig. Wel bleven ze hun maatschappelijke taak houden. Gaandeweg werden steeds meer maatschappelijke taken aan corporaties verbonden: investeren in de leefomgeving, de openbare ruimte en in de ouderenhuisvesting, participeren in het wijkenbeleid. Tegelijkertijd richtten ze zich, naast het bouwen en beheren van sociale huurwoningen, ook op duurdere huurwoningen en het koopsegment. Met de veelheid aan nieuwe activiteiten werd geld zo ook voor andere doeleinden ingezet dan voor het huisvesten van mensen met een smalle beurs. De discussie hierover bloeide mede op vanwege de staatssteun die woningcorporaties in het stelsel ontvangen, omdat gemeenten en het |Rijk garant staan voor de leningen . De Europese Commissie stelde zich op het standpunt dat alleen 'diensten van algemeen economisch belang' (daeb) voor staatssteun in aanmerking komen. Doordat woningcorporaties ook diensten aanboden die niet van algemeen economisch belang waren (niet-daeb), werd niet voldaan aan de eisen van de Europese Commissie en kwam staatssteun terecht bij activiteiten waar die niet voor toegestaan is. Daarnaast ontstonden in delen van de corporatiesector misstanden. Er was sprake van incidenten door bestuurlijk falen en financieel wanbeheer. Er ontstond een maatschappelijk debat over beloningspraktijken en sommige woningcorporaties namen onacceptabele financiële risico's bij bepaalde commerciële projecten. Dit alles leidde tot diverse onderzoeken. De commissie Hoekstra onderzocht in 2012 het toezicht op woningcorporaties. In 2014 deed de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties onderzoek naar het gehele stelsel en presenteerde eind oktober 2014 een zeer kritisch eindrapport.
13
Ondertussen was een wijziging van de Woningwet al enige tijd in voorbereiding. Deze herzieningswet werd, mede onder invloed van de verschillende onderzoeken en het regeerakkoord, verder aangescherpt, via een zogeheten novelle. Uiteindelijk werd de nieuwe Woningwet op 11 december 2014 door de Tweede Kamer aangenomen. De Eerste Kamer volgde op 17 maart 2015. Dat maakt het mogelijk de herziene Woningwet op 1 juli 2015 van kracht te laten worden. 1. Kerntaak Woningcorporaties keren terug naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. In het verlengde hiervan mogen ze specifiek omschreven maatschappelijk vastgoed en bepaalde diensten voor leefbaarheid als 'diensten van algemeen economisch belang' (daeb) verrichten. Passend toewijzen De belangrijkste doelgroep van woningcorporaties zijn huishoudens met een inkomen beneden de € 34.911 (prijspeil 2015). Ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan deze huishoudens worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.911 en € 38.950 (prijspeil 2015). De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen. Woningcorporaties mogen ook woonzorggebouwen bouwen en beheren, hospices en blijf-van-mijn-lijfhuizen en dag- en nachtopvang voor dak- en thuislozen. Dergelijke activiteiten behoren allemaal tot het aanbieden van (tijdelijke) woonruimte. Sociale huurwoningen zijn woningen met een huur beneden de zogeheten liberalisatiegrens (per 1 januari 2015: € 710,68). Voor een groot deel van de doelgroep is deze huurprijs gezien hun inkomen te hoog. Woningcorporaties moeten hun huren daarom meer afstemmen op de inkomensniveaus van de doelgroep. Stapsgewijs moeten ze ervoor zorgen dat ze in 2018 aan ten minste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag en die zij in dat jaar een woning toewijzen een huurprijs rekenen tot aan de aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens is het maximumbedrag waarover de huurtoeslag wordt berekend: voor een- en tweepersoonshuishoudens € 575,87, voor meerpersoonshuishoudens € 618,24. Maatschappelijk vastgoed Woningcorporaties mogen onder voorwaarden maatschappelijk vastgoed beheren. Bijvoorbeeld een gemeenschapscentrum, een jongerencentrum (zonder horeca), een dorps- of wijkbibliotheek. Ook basisscholen en centra voor jeugd en gezin behoren tot toegestaan maatschappelijk vastgoed. Voorwaarde is dat het maatschappelijk vastgoed ligt in gebieden waar de woningcorporatie woningen bezit. In dit maatschappelijk vastgoed zijn in beperkte mate commerciële activiteiten toegestaan (10% van het totale vloeroppervlak). Zoals een kapper in een gemeenschapshuis. Voor het ombouwen van verpleeg- en verzorgingshuizen gelden tijdelijk soepeler regels. Leefbaarheid Woningcorporaties mogen investeren in de omgeving van de woningen die ze bezitten. Zoals het onderhoud van het eigen groen rondom hun complexen. Ook mogen woningcorporaties initiatieven van hun huurders ondersteunen, een huismeester in dienst hebben en een bijdrage leveren aan woonmaatschappelijk
14
werk. Wat woningcorporaties precies doen aan leefbaarheid, spreken ze af met de gemeente en met bewonersorganisaties, binnen de kaders die de wet stelt. Duurzaamheid Woningcorporaties mogen voorzieningen aanbrengen (of huurders daarbij ondersteunen) die bijdragen aan duurzaam energiegebruik, zoals zonnepanelen, grondwarmtepompen en warmte-koude opslaginstallaties. Een van de voorwaarden is dat de voorziening ten goede komt aan de eigen huurders. Diensten aan bewoners Woningcorporaties mogen beperkt diensten aanbieden aan hun huurders. Ze mogen bijvoorbeeld als makelaar optreden bij de verkoop van hun huurwoning of bemiddelen bij het sluiten van verzekeringen die met een corporatiewoning te maken hebben. Ze mogen dergelijke diensten alleen aanbieden aan hun huurders. Verder mogen woningcorporaties producten als koopgarant aanbieden, waarbij woningen onder voorwaarden kunnen worden verkocht aan huurders. Ook mogen ze een bijdrage leveren aan de financieringslasten (rente en aflossing) van startende kopers met een huishoudinkomen lager dan € 38.000. 2. Overige taken De Woningwet 2015 is erop gericht dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak, maar er kunnen zich situaties voordoen waarbij het wenselijk is dat ze andere activiteiten blijven ontplooien. Bijvoorbeeld wanneer in een herstructureringswijk de bouw van duurdere huurwoningen gewenst is om zo een qua inkomenssamenstelling meer gemengde bevolking te krijgen. Voorwaarde is dat er geen andere partijen zijn die dat willen doen. Deze activiteiten zijn geen diensten van algemeen economisch belang (niet-daeb). De wet stelt regels om niet-daebactiviteiten door woningcorporaties in te kaderen. Zo mag een woningcorporatie alleen een niet-daebactiviteit uitvoeren als uit een markttoets van de gemeente blijkt dat marktpartijen geen interesse hebben. Wanneer de woningcorporatie een door de gemeente gewenst niet-daebproject mag uitvoeren, moet daarvoor een marktconforme projectprijs in rekening worden gebracht, die voldoet aan de rendementstoets. Markttoets De markttoets heeft betrekking op woningcorporaties die hun daeb- en nietdaebactiviteiten administratief hebben gescheiden en niet op woningcorporaties die hebben gekozen voor een juridische splitsing (zie paragraaf 4). Een woningcorporatie mag alleen een niet-daebactiviteit uitvoeren nadat is gebleken dat marktpartijen geen interesse hebben. De gemeente voert deze markttoets uit en kan vervolgens de woningcorporatie vragen de activiteit uit te voeren. Is de woningcorporatie daartoe bereid, dan beoordeelt de Autoriteit Woningcorporaties of de markttoets voldoet aan alle voorschriften en of de werkzaamheden van de woningcorporatie passen in het werkdomein. Daarnaast beoordeelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw of de nietdaebwerkzaamheden niet een te zware financiële wissel trekken op de daebwerkzaamheden. De toezichthouder kan ingrijpen en zijn goedkeuring onthouden wanneer de markttoets niet juist is uitgevoerd of wanneer de nietdaebwerkzaamheden financieel te riskant zijn voor de woningcorporatie. Marktpartijen kunnen ook bezwaar maken bij de Autoriteit Woningcorporaties als zij vinden dat de markttoets niet goed uitgevoerd is. De markttoets is niet verplicht als een woningcorporatie bij herstructurering woningen sloopt en op de eigen grond die vrijkomt, op verzoek van de gemeente, niet-daeb woningen nieuw bouwt. 3. Prestatieafspraken met gemeente en bewonersorganisaties
15
Woningcorporaties dragen bij aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Deze bijdrage wordt vastgelegd in prestatieafspraken tussen gemeente, bewonersorganisatie en de woningcorporatie. De drie betrokken partijen kunnen elkaar aan de prestatieafspraken houden. Als zij er niet onderling uitkomen kunnen zij geschillen voorleggen aan de minister. De minister monitort de uitvoering van alle prestatieafspraken op hoofdlijnen. Gemeenten De gemeente kan in haar woonvisie of volkshuisvestingsbeleid thema's benoemen waarop de woningcorporatie volgens haar dient te presteren. Ze kunnen gaan over nieuwbouw van sociale huurwoningen, de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (onder andere de verkoop en liberalisatie van bezit), de betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad, de huisvesting van specifieke doelgroepen en de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving. Voor zover investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed tot het werkterrein van de woningcorporatie behoren, kan de gemeente ook op deze thema's voorstellen doen. Huurders De huurdersorganisatie is de lokale overlegpartner van de gemeente en de woningcorporatie. De huurdersorganisatie bepaalt zo mede het volkshuisvestingsbeleid. Het bestuur van de woningcorporatie stuurt de huurdersorganisatie jaarlijks de jaarrekening, het jaarverslag en volkshuisvestingsverslag. Daarnaast stelt de woningcorporatie jaarlijks een 'overzicht van voorgenomen werkzaamheden' ter beschikking aan de huurdersorganisatie. De huurdersorganisatie heeft het recht commissarissen voor te dragen voor de Raad van Toezicht: twee commissarissen wanneer die raad bestaat uit vijf of meer personen en één commissaris wanneer de raad bestaat uit drie of vier personen. Deze voordracht is bindend. Regio's Samenwerkende gemeenten kunnen de minister verzoeken om het regionale werkgebied van hun corporaties vast te stellen. De achterliggende gedachte is dat de schaal van een woningcorporatie in overeenstemming moet zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en de daar benodigde kerntaak. Hebben woningcorporaties ook nog bezit in andere woningmarktregio's, dan mogen ze dat blijven beheren en herstructureren. Maar buiten hun kernregio nieuw bouwen op grond die niet van hen is mag dan niet meer. Een gemeente kan wel ontheffing bij de minister vragen als zij geen andere partij kan vinden voor de gewenste bouwwerkzaamheden. 4. Scheiden of splitsen van daeb- en niet-daebactiviteiten Woningcorporaties zijn wettelijk verplicht hun daeb-activiteiten los te koppelen van hun niet-daebactiviteiten. Dat kan door binnen de woningcorporatie een administratieve scheiding aan te brengen tussen deze twee activiteiten of door niet-daebactiviteiten juridisch af te splitsen in een woonvennootschap. Deze scheiding of splitsing moet ervoor zorgen dat maatschappelijk bestemd vermogen daadwerkelijk wordt ingezet voor de maatschappelijke taken die aan woningcorporaties zijn opgedragen. Zowel bij een administratieve scheiding als bij een juridische splitsing is vooraf instemming van de toezichthouder vereist. De woningcorporatie moet het scheidings- of splitsingsvoorstel voor 1 januari 2017 indienen. De nieuwe Woningwet schrijft ook voor dat corporaties hun bezit op marktwaarde vaststellen. Bij de scheidings- en splitsingsvoorstellen is dit ook een belangrijk uitgangspunt.
16
Administratieve scheiding Bij een administratieve scheiding rekent de woningcorporatie al haar baten, lasten, activa en passiva administratief toe aan een daebtak en een niet-daebtak. Alle geborgde leningen (leningen waarvoor Rijk en gemeenten garant staan) worden toegerekend aan de daebtak. De woningcorporatie moet ervoor zorgen dat zowel de daebtak als de niet-daebtak levensvatbaar en financierbaar zijn. Om dat te bereiken verstrekt de daebtak een startlening aan de niet-daebtak. Deze startlening moet door de niet-daebtak worden afgelost. Het aflossingstempo loopt gelijk met dat van de geborgde leningen die waren aangetrokken op het moment dat de startlening wordt verstrekt. Juridische splitsing Bij juridische splitsing scheidt de woningcorporatie al haar niet-daebbezit af naar één of meer woningvennootschappen. Daarbij moet zij zorgen voor een juiste kostentoedeling tussen daeb en niet-daeb. De corporatie moet er verder voor zorgen dat zowel zijzelf als de woningvennootschap na de splitsing levensvatbaar en zelfstandig financierbaar is. De woningvennootschap moet de lening binnen 15 jaar (annuïtair of lineair) aflossen. Vrijstelling kleine woningcorporaties Om te voorkomen dat deze verplichting tot onevenredig zware administratieve lasten leidt, kunnen woningcorporaties in aanmerking komen voor vrijstelling van de verplichting tot scheiden of splitsen. Het gaat hierbij om woningcorporaties die én een jaaromzet hebben van minder dan € 30 miljoen, én waarvan de nietdaebactiviteiten maximaal 5% bedragen van de jaaromzet, én de niet-daeb investeringen per boekjaar maximaal 10% bedragen van de totale jaarinvesteringen. Potentieel kunnen ongeveer de helft van alle corporaties van deze vrijstelling gebruik maken. Hierbij hoort dat zij slechts zeer beperkt nietdaeb-activiteiten verrichten. De Europese regels maken deze vrijstelling mogelijk. 5. Governance De Herziene Woningwet stelt regels aan de kwaliteiten van bestuurders en voor het interne toezicht van woningcorporaties (tezamen de governance). Voor leden van het bestuur en van de Raad van Toezicht van de woningcorporatie geldt een 'geschiktheidstoets', die betrekking heeft op competenties en op antecedenten. Eisen uit de geschiktheidstoets gelden niet alleen bij benoeming en herbenoeming, maar ook bij het toezicht op het functioneren van bestuurders en commissarissen. Er worden ook beperkingen gesteld aan nevenfuncties om belangenconflicten te voorkomen. De bestuurder mag onder meer geen functie hebben bij een andere woningcorporatie en geen lid zijn van het bestuur van een decentrale overheid (gemeente, provincie of waterschap). Alle governance regels zijn er op gericht om de professionaliteit en integriteit van corporaties te bevorderen. 6. Extern toezicht en Sanering Autoriteit Woningcorporaties Er komt een Autoriteit Woningcorporaties die integraal toezicht houdt op alle toegelaten instellingen (woningcorporaties). Deze autoriteit wordt ondergebracht bij de Inspectie voor Leefomgeving en Transport. Dit draagt bij aan de onafhankelijkheid van het toezicht ten opzichte van de sector en van de politiek en bevordert de gewenste professionalisering van het toezicht. Het huidige volkshuisvestelijke toezicht van de ILT en het financiële toezicht van het CFV en de mensen die zich daarmee bezig houden gaan op in de nieuwe Autoriteit Woningcorporaties.
17
Deze autoriteit beoordeelt het financiële en volkshuisvestelijke beleid, het beheer en de financiële situatie van de woningcorporatie en van haar dochtermaatschappijen. Ze doet dat niet alleen aan de hand van stukken die de woningcorporatie jaarlijks voor 1 juli moet toesturen maar ook door bezoeken aan woningcorporaties. Signalen die duiden op verhoogde risico’s bij woningcorporaties leiden tot intensiever toezicht. Daarnaast gaat de Autoriteit Woningcorporaties alle scheidings- en splitsingsvoorstellen van woningcorporaties beoordelen. Het toezicht wordt al met al onafhankelijker en veel actiever dan de afgelopen jaren het geval was. WSW Het WSW, dat de leningen van de woningcorporaties borgt, komt onder toezicht van de Minister en gaat ook de sanering van woningcorporaties voor haar rekening gaan nemen. Deze saneringstaak neemt het WSW over van de huidige financiële toezichthouder, het CFV.
18
Bijlage 2: Wanneer vraagt de corporatie een zienswijze van de gemeente (bron: Companen)
19
Verkoop sociale huurwoningen. Uitbreiding van het werkgebied. Fusie of splitsing. Overheveling van geliberaliseerde woningen naar afgescheiden deel van de corporatie. Beoordeling van commerciële (niet-DAEB) activiteiten: deze mogen alleen als de gemeente deze noodzakelijk acht (blijkend uit het volkshuisvestelijk beleid) en er geen commerciële aanbieders zijn die dit oppakken (op basis van een markttoets te bepalen). Vaststelling van het regionale werkgebied van de corporatie. Betrokken bij reglement van de corporatie over de sloop van woningen. Jaarlijks volkshuisvestingsverslag van de corporatie (bij jaarverslag).
RAADGEVER
Gemeenten, corporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Bij het gemeentelijk woonbeleid zijn gemeenten en corporaties op elkaar aangewezen. Corporaties investeren in sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Zij maken op basis van de gemeentelijke woonvisie hierover met de gemeente en de huurdersorganisatie prestatieafspraken. Voor de financiering sluiten zij leningen af die kun-
“De gemeente staat garant voor een lening van de woningcorporatie, maar wie betaalt het gelag als het misgaat?”
nen worden geborgd door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Rijk en gemeenten vormen de achtervang van die borging.
Borging van leningen van een corporatie Voor de financiering van diensten van algemeen economisch belang (DAEB) kan een corporatie leningen bij een bank aantrekken die worden geborgd door het WSW. Door die borging kan de bank een lagere rente in rekening brengen. De borgstelling is mogelijk omdat Rijk en gemeenten garant staan voor het WSW. Dit heet de achtervang. Het rentevoordeel dat alle corporaties samen krijgen wordt geschat op ongeveer € 850 miljoen per jaar bij 0,1% rentevoordeel. Dit voordeel helpt corporaties om bij te dragen aan het gemeentelijke woonbeleid. De achtervangpositie kan van invloed zijn op de gemeentefinanciën. Bovendien is er een relatie tussen de gemeentelijke woonvisie en de werkzaamheden waarvoor corporaties geld lenen. Daarom is het van belang dat raadsleden op de hoogte zijn van de rol van gemeenten in de borging door het WSW.
Risico’s Hoe groot is het risico van de achtervang? Mocht een corporatie niet in staat zijn om geborgde leningen af te lossen, dan zijn er afspraken over de betaling via het WSW. Borging vindt plaats in drie schillen: • In eerste instantie wordt een beroep gedaan op eigen tegoeden van het WSW - ongeveer € 0,5 miljard
Juli 2015
RAADGEVER
• Vervolgens kan het WSW een bedrag innen bij de corporaties die deelnemen in het WSW – maximaal ongeveer € 3,4 miljard • Ten slotte kan het WSW renteloze leningen opvragen bij Rijk (50%) en gemeenten (50%). De kans dat de gemeenten op grond van de achtervangovereenkomst aangesproken worden om renteloze leningen te verschaffen, is onder de huidige omstandigheden bijzonder klein. Ook toen de grootste corporatie van Nederland, Vestia, in de problemen kwam, hoefden Rijk en gemeenten niet bij te springen. Dat is sinds de oprichting van het WSW in 1983 ook nog nooit gebeurd.
Achtervangovereenkomst Als een gemeente borg staat voor een lening aan een corporatie, gebeurt dit op basis van een achtervangovereenkomst. Dit kan per lening worden geregeld (de gemeente tekent dan als vierde partij de leningovereenkomst, naast de corporatie, de bank en het WSW). Veel gemeenten hebben echter een generieke achtervangovereenkomst met het WSW, al dan niet gelimiteerd per corporatie, in de tijd of tot een maximum bedrag (de gemeente tekent dan niet de aparte leningovereenkomsten).
Waar heeft u als raadslid invloed op? Er kan door de gemeente een relatie worden gelegd tussen nieuwe borgingen en investeringen van de corporatie in de gemeente. De borging van leningen kan worden gekoppeld aan de prestatieafspraken. Voorwaarde is dan wel dat de gemeente geen gebruik maakt van een generieke achtervangovereenkomst. De gemeente is op zich niet verplicht om voor de financiering van investeringen van corporaties nieuwe achtervangovereenkomsten aan te gaan. Maar dit heeft tot gevolg dat het WSW niet borg kan staan voor een door een corporatie aan te trekken lening en de corporatie vervolgens een bepaalde activiteit niet of moeilijker kan financieren.
Meer informatie www.wsw.nl/gemeenten www.vng.nl/wonen Deze raadgever is onderdeel van een reeks VNG-raadgevers over uiteenlopende onderwerpen. U vindt alle raadgevers op www.vng.nl/raadsleden. Op deze pagina staat nog meer informatie speciaal voor raadsleden.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
RAADGEVER
RAADGEVER
Toewijzing van corporatiewoningen Het doel van de nieuwe Woningwet is dat huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens worden gehuisvest in de voor deze groep betaalbare voorraad (“passend toewijzen”). Het Rijk heeft deze doelstelling gekwantificeerd. Corporaties voeren de regels uit. De gemeente kan in geval van schaarste op de woningmarkt aanvullende
“Ik sta al jaren ingeschreven als woningzoekende. Waarom kom ik nog steeds niet in aanmerking voor een betaalbare huurwoning?”
regels vastleggen in een huisvestingsverordening.
Passend toewijzen Het Rijk stelt de volgende voorwaarden (de bedragen betreffen prijspeil 1 juli 2015): • Ten minste 95% van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens moet in een woning met een huur tot de aftoppingsgrens worden gehuisvest (€ 577 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 618 voor gezinnen) • Minimaal 80% van de sociale huurwoningen (huurprijs tot € 710) wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.911 • Tot 1 januari 2021 wordt minimaal 90% toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 38.950 • Maximaal 10% mag aan hogere inkomens worden verhuurd, maar met voorrang aan personen die door omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Dit geldt bijvoorbeeld voor personen met fysieke of psychische beperkingen. In de huisvestingsverordening kan de gemeente hier nadere regels aan stellen. De toepassing van deze regels wordt door de minister getoetst en wel voor het eerst over het jaar 2016.
Huisvestingsverordening De gemeenteraad kan meer invloed op de woonruimteverdeling uitoefenen door het vaststellen van een huisvestingsverordening (op basis van de Huisvestingswet). Gemeenten dienen te onderbouwen waar en in hoeverre er sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en dat deze schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Dan kunnen
Juli 2015
RAADGEVER
in de huisvestingsverordening aanvullende regels aan de toewijzing door corporaties worden gesteld. Deze mensen worden gehuisvest in de 10% woningen die de corporatie vrij mag toewijzen. Het gaat dan om: • Het leggen van een relatie tussen kenmerken van het huishouden met kenmerken van de woning (bijvoorbeeld: huishoudengrootte – woninggrootte; lichamelijk gehandicapt – rolstoeltoegankelijk) • Het geven van voorrang in geval van economische of maatschappelijke binding • Het geven van voorrang in geval van urgentie • Het bepalen van een rangorde bij toewijzing. De verlening van een huisvestingsvergunning en de urgentieverlening kan de gemeente eventueel mandateren aan de corporaties.
Waar heeft u als raadslid invloed op? Het Rijk stelt strenge eisen aan de relatie tussen huur en inkomen. Binnen de beperkte marges wijst de corporatie de woningen toe. Indien er sprake is van schaarste, die leidt tot ongewenste effecten, dan kan de gemeenteraad in een huisvestingsverordening aanvullende regels stellen aan toewijzing door het combineren van huishoudenkenmerken met woningtypen en het formuleren van voorrangsregels.
Meer informatie Algemeen:
www.vng.nl/onderwerpenindex/ruimte-en-wonen/huisvestingswet
Inkomensgrenzen: www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/toeslagen/huurtoeslag/ Deze raadgever is onderdeel van een reeks VNG-raadgevers over uiteenlopende onderwerpen. U vindt alle raadgevers op www.vng.nl/raadsleden. Op deze pagina staat nog meer informatie speciaal voor raadsleden.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
RAADGEVER
RAADGEVER
Woningwet 2015 Per 1 juli 2015 geldt de nieuwe Woningwet. Er zijn nieuwe regels voor de positie en de activiteiten van woningcorporaties. Ook de rol van gemeenten verandert. Gemeenten krijgen meer invloed op de werkzaamheden van corporaties. Voor gemeenteraden is vooral het maken van een actuele woonvisie belangrijk. Het gaat dan bijvoorbeeld
“De corporatie verkoopt steeds meer huurwoningen. Mijn kind staat al best lang op de wachtlijst voor een huis, blijven er nog wel genoeg huurwoningen over?”
om de afweging tussen extra inkomsten door huurverhogingen en verkopen van huurwoningen – zodat er meer kan worden geïnvesteerd in nieuwbouw en woningverbetering – of het beperken van huurverhogingen teneinde de betaalbaarheid te bevorderen.
Woonvisie In de Woningwet is bepaald dat een corporatie met haar werkzaamheden naar redelijkheid moet bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Deze regel is niet van toepassing als de gemeente geen volkshuisvestelijk beleid heeft neergelegd in een document (bijvoorbeeld een ‘woonvisie’). Het is dus belangrijk dat de gemeenteraad tijdig een actueel beleidskader vaststelt. Voor onderwerpen waarbij andere gemeenten een rechtstreeks belang hebben is afstemming met regiogemeenten verplicht. De corporatie levert de gemeente (en de huurdersorganisaties) jaarlijks op 1 juli (in 2015 per 1 november) een ‘overzicht van voorgenomen werkzaamheden’ waaruit de gemeente kan afleiden welke werkzaamheden op het grondgebied van de gemeente zijn voorzien, en welke bijdrage daarmee is beoogd aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Dit overzicht heeft betrekking op de eerstvolgende vijf kalenderjaren. Vervolgens sluiten de corporatie, de gemeente en de huurdersorganisatie(s) elk jaar voor 15 december prestatieafspraken af met elkaar.
Juli 2015
RAADGEVER
Regionale woningmarkt Het Rijk wil dat de schaal van een corporatie in overeenstemming is met de schaal van de regionale woningmarkt. Het Rijk wil komen tot een landsdekkende regionale indeling. Een woningmarktregio wordt op verzoek van twee of meer aangrenzende gemeenten aangewezen door de minister. Zo’n verzoek kunnen gemeenten vanaf 1 januari 2016 indienen. In principe zijn in het gebied minimaal 100.000 huishoudens woonachtig. Het verzoek bevat een motivatie waarom deze gemeenten vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel beschouwd kunnen worden. Maar het is ook mogelijk dat de minister zelf woningmarktregio’s aanwijst. Dat kan op zijn vroegst per 1 juli 2016. Hoewel de woningmarktregio geen formeel samenwerkingsverband hoeft te zijn, ligt het voor de hand dat de gemeenteraad betrokken wenst te worden bij het bepalen van de grenzen van deze regio. Corporaties krijgen één woningmarktregio als werkgebied (uitzonderingen daargelaten). In één woningmarktregio werken verscheidene corporaties. Een gemeente kan slechts van één woningmarktregio deel uitmaken. Buiten de goedgekeurde regio mag een corporatie niet meer bouwen of onroerend goed verwerven, tenzij het gaat om sloop-nieuwbouw van onroerend goed buiten de regio dat reeds in bezit is bij de corporatie. Dit verbod geldt niet voor corporaties die zich richten op huisvesting van specifieke categorieën van bewoners, zoals studenten, personen die zorg en begeleiding behoeven (ouderen, gehandicapten) en anderen waarvoor dringend behoefte is aan huisvesting. Bovendien kan de minister ontheffing van het verbod verlenen.
Wat mag de gemeente verwachten van corporaties? Meer dan in het verleden concentreren de werkzaamheden van corporaties zich op de huisvesting van personen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden met het vinden van passende huisvesting en daardoor zijn aangewezen op woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens. De mogelijkheden voor de bouw van maatschappelijk vastgoed, dienstverlening aan bewoners en bijdragen aan de leefbaarheid zijn door de wet ingeperkt. Commerciële activiteiten (in het jargon niet-DAEB investeringen: ofwel geen diensten van algemeen economisch belang), zoals de bouw van koopwoningen, duurdere huurwoningen en bedrijfsmatig vastgoed, mogen alleen na toestemming van de minister worden gerealiseerd en op voorwaarde dat de gemeente deze investering noodzakelijk acht en aantoont dat commerciële partijen deze investering niet willen doen.
Wie houdt er toezicht op corporaties? Hoewel gemeenten en huurdersorganisaties prestatieafspraken met corporaties maken, is de minister van Rijksdienst en Wonen eindverantwoordelijk voor het toezicht, zowel financieel als volkshuisvestelijk. De bevoegdheden worden gemandateerd aan de Autoriteit woningcorporaties. De minister kan in het belang van de volkshuisvesting een corporatie een aanwijzing geven om een of meer handelingen te verrichten of na te laten. De minister kan een of meer gemeenten vragen om een zienswijze over een voorgenomen aanwijzing te geven.
Meer informatie Algemeen:
www.vng.nl/wonen
www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties www.woningwet2015.nl http://www.ilent.nl/onderwerpen/autoriteitwoningcorporaties/ Oordeelsbrieven: www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties > zoeken op ‘oordeelsbrieven bzk’ Toezichtbrieven:
www.cfv.nl/corporaties
Visitatierapporten: www.visitaties.nl/156/visitatierapporten.html Deze raadgever is onderdeel van een reeks VNG-raadgevers over uiteenlopende onderwerpen. U vindt alle raadgevers op www.vng.nl/raadsleden. Op deze pagina staat nog meer informatie speciaal voor raadsleden.
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
RAADGEVER
