7

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1306/166/2012/7 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

½ rodinného domu - samostatný, rozestavěný na p.č. 467/4 Dvořákova 4, 407 77 Šluknov Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Šluknov, k.ú. Šluknov, kód ČSÚ: 762 890, LV: 1790

Vlastník pozemku:

Milan Jurajda, 9. května 1366 / 48, 408 01 Rumburk, vlastnictví: spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Knížková, B. Němcové 524, 407 77 Šluknov, vlastnictví: spoluvlastnický podíl: 1 / 2

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 14.11.2012 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8

467/3, 467/4, 464/2 Milan Jurajda, 9. května 1366 / 48, 408 01 Rumburk, vlastnictví: spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Knížková, B. Němcové 524, 407 77 Šluknov, vlastnictví: spoluvlastnický podíl: 1 / 2

IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

e-mail: [email protected]

Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění novostavby ve výstavbě)

Účel úvěru:

 koupě  výstavba  změna stavby  rekonstrukce  leasing  jiné

Současný stav 250 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

10 stran

České Lípě, dne 3.12.2012

3.12.2012

Budoucí stav

Datum zpracování :

3.12.2012

Počet příloh:

5

Otisk razítka

Ing._ Miroslav Bažant

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. Stavebně technický stav stavby:

 změna stavby v r.  udržovaná

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku :

 MHD

 železnice

 autobus

 dálnice

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon

 silnice I.,II.,III.tř

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 434

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 890

m2 147

Rozesta- Typ věnost % 46,50

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 0

OP

m2 434

ZP

m3 890

m2 147

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 záplavová a  riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ ½ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

940 000 Kč 250 000 Kč 10 000 Kč

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 930 000 Kč 930 000 Kč 0 Kč

Budoucí stav 800 000 Kč 0 Kč 4 020 000 Kč 1120 000 Kč x 2 000 000 Kč 2 000 000 Kč 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká kupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k umístění v obci, specifikům regionu a dále k okolnosti, že k objektu není právně zajištěn přístup a že rozestavěnost objektu je 46,5%, Dále pak k okolnosti, že je dražena jen ½ nemovitosti, což výrazně snižuje cenu pod úroveň ½ obvyklé ceny celého objektu.

Povinný se nedostavil a neumožnil řádné místní šetření, znalec musel vycházet z vnějších znaků stavby.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1790 Kopie katastrální mapy Šluknov je obec s 5705 obyvateli. Obec leží v bezprostřední blízkosti státní hranice s Německem ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V celém šluknovském výběžku je značná komunita nepřizpůsobivého obyvatelstva. Oceňovaná nemovitost je v ulici Dvořákova u místní komunikace mezi rodinnými domy. K domu není právně zajištěn přístup - přes pozemky patřící k jiné nemovitosti. Nový majitel musí vyřešit.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Předkupní právo Města Šluknov Zástavní právo smluvní ve výši 2.767.310,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 2.767.310,- Kč ve prospěch Česká spořitelna a.s. Praha. Zástavní právo smluvní ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 500.000,- Kč ve prospěch Česká spořitelna a.s. Praha. Nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. V ceně nejsou tato rizika zahrnuta, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící dům s 1.NP a podkrovím s valbovou střechou. Druh stavby - účel využití Dle výpisu z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1790 se jedná o rozestavěnou stavbu. Při místním šetření bylo zjištěno, že v domě bude patrně jedna bytová jednotka a jedná se o rodinný dům. Dispoziční řešení Povinný se nedostavil a neumožnil řádné místní šetření, znalec musel vycházet z vnějších znaků stavby. Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné z tvárnic. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je valbová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda a vnitřní omítky chybí, vnitřní obklady chybí, okna jsou dřevěná s dvojsklem, podlahy chybí, kanalizace, vodoinstalace, elektroinstalace a UT maximálně hrubé rozvody, ostatní vnitřní konstrukce chybí. Příslušenství stavby žádné Konstrukce Popis Rozestavěnost 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace

betonové pasy zděné s rovným podhledem dřevěný vázaný tašková pozink plech

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100 % 0% 0% 0% 100 % 0% 0%

dřevěné s dvojsklem

bleskosvod

-3-

20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Rozestavěnost celkem:

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 46 %

Posouzení nákladů stavby a harmonogramu Rozpočet stavby: 0 Kč

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. 467/3 o velikosti 259m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří zbořeniště. Pozemek p.č. 467/4 o velikosti 147m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č. 464/2 o velikosti 28m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty celých pozemků porovnávacím způsobem Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 50,-Kč do 100,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 50,-Kč/m2. Parcela č. Výměra Jednotková cena Celková cena pozemku m2 Kč/m2 Kč 467/3 259 50 12 950 467/4 147 50 7 350 464/2 28 50 1 400 21 700

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Hodnota pozemků celkem

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty celé hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (Celého RD)

147,0*4,30 147,0*4,00/2-6,5*4,0/2*3,5/3-4,50*4,0/2*3,5/3*2

= = =

Současný stav 147 889,93 4 500 46,50 1 862 185 0 100 0,00 1 862 190

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Obestavěný prostor 632,10 m3 257,83 m3 889,93 m3 Budoucí stav 147 889,93 4 500 100,00 4 004 700 0 100 0,00 4 004 700

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč

Kč/m3

KC

Upravená cena Foto Kč/m3

Rumburk, Východní 426,00 810 2 750 000 6 455 RD s 1.NP a podkrovím, 4+1, sedlová střecha, UT plynové, Pozemek 810m 2. Novostavba

0,340

2 196

Jiříkov, Starýá Jiříkov

0,510

1 297

708,00

655

1 800 000

-4-

2 542

Zděný rodinný dům s 1.NP, podkrovím a podsklepením, 2x 3+1, kolaudace 1999. Pozemek 2500m 2, plastová okna, plynové UT, luxusní interiér, bazén, jezírko,

Rumburk, Novákova 627,00 1 014 3 500 000 5 582 samostatně stojící zděný RD s 1.NP a podkrovím, 5+1, novostavba. Pozemek 1014m 2

0,340

1 899

3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

1 798 Kč/m 3 889,93 m 1 599 658 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

Celkový výnos za rok:

0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč Seznam příloh:

0 95 % 0 0 0 120 000 0 0 120 000 0 6,00 0

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.

Koncesní listina:

0 4 000 000 4 000 000

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -