50 prominenten over de woningmarkt

Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars 6de jaargang - nr 1 - februari 2012

‘Beloon sparen en aflossen’ Sylvester Eijffinger, hoogleraar

‘Maak de hypotheek­ rente­aftrek contant’ René Tissen, columnist bij RTLZ

‘Rentevaste hypotheek is lichtpunt voor de toekomst’ Onno Ruding, oud-minister van Financiën

‘Maak de erfenis eerder beschikbaar’ Arnold Heertje, emeritus hoogleraar

‘Geef starters een financiële impuls’ Dimitry Fleming, econoom bij ING

‘Aflossen, aflossen, aflossen’ Jort Kelder, tv-presentator

‘Maak de hypotheek­ aflossing aftrekbaar’ Annemarie van Gaal, zakenvrouw

50 prominenten over de woningmarkt

NVMagazine is een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM UITGEVER NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T.: (030) 608 51 85 HOOFDREDACTIE Roeland Kimman (NVM), E.: [email protected] BLADMANAGEMENT EN (EIND)REDACTIE PACT Public Affairs bv, Jeannette van Dongen T. 0611 390803, E. javandongen@ziggo REDACTIONELE BIJDRAGEN Anneke Bisschops, Jeannette van Dongen, Edwin Peters, Peter Westhof

IN DIT NUMMER

Colofon

Voorwoord Liesbeth Spies (BZK-minister), Frits Wester (RTL) en Paul van der Meijs (De Hypotheker)

3

Sylvester Eijffinger (hoogleraar) en Onno Ruding (oud-minister van Financiën) 16

4

Jeroen Windt (RTL), Ron Bavelaar (De Hypotheekshop), Adri Duivesteijn (wethouder Almere) en Ger Hukker (NVM) 18

Eddy Zegwaard (Scholte Verhuisgroep), Arjan ten Elshof (Eneco) en Peter Boelhouwer (hoogleraar) 6 Betty de Boer (VVD-Kamerlid), Maarten Veeger (correspondent) en Dimitry Fleming (ING)

8

Elisa Hermanides (FD), Onno Hoes (burgemeester Maastricht) Elco Brinkman (Bouwend Nederland) 10   Harm Edens (tv-presentator), Lans Bovenberg (hoogleraar) en Colinda Rosenbrand (OvFD 12

VORMGEVING/DRUK & DISTRIBUTIE Koos in Vorm/MediaCenter Rotterdam FOTOGRAFIE EN ILLUSTRATIES ANP, Sicco van Grieken, Hollandse Hoogte, Koos Keijzer, Nationale Beeldbank, PACT, Photo - Holland, Apeldoorn ABONNEMENTEN NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoed­ sector betrokken zijn. Adres­­wijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Verzoeken om een gratis abonnement zijn ter beoordeling van de uitgever.

Annemarie van Gaal (zakenvrouw), Philip Bokeloh (ABN AMRO) en Arnold Heertje (emeritus hoogleraar) 14

Niets uit deze uitgave mag worden over­ genomen zonder toestemming van de uitgever. OPLAGE 75.000 ex.

4

12

Uitspraken prominenten

20

Sandra Korthuis (Woonconcept), Bart Combée (Consumentenbond) en Marnix Norder (wethouder Den Haag) 22 Gerjoke Wilmink (Nibud), Jan Stuivenberg (directeur DMG) en Ed Nijpels (VVD-politicus) 24 Hans Wiegel (oud-viceministerpresident), Hans Stegeman (Rabobank) en René Tissen (hoogleraar) 26 Paulus Jansen (SP-Kamerlid) en Jort Kelder (tv-presentator) 28

18

‘De hypotheekrenteaftrek staat niet ter discussie’

‘Verandering is voor veel mensen synoniem aan verslechtering’

‘Woningmarkt heeft behoefte aan consumentenvertrouwen’

26

30

37

‘Als je eerst spaart, heb je iets om naar uit te kijken’ 2

‘Een crisis maakt mensen meer bewust’

‘De druk om tot grote veranderingen te komen, neemt toe’ NVMagazine

Ronald Paping (Woonbond), Karel Schiffer (NHG) en Jan Tieleman (Tieleman Keukens)

32

Rudy Stroink (projectontwikkelaar), Marlies Pernot (Vereniging Eigen Huis) en Kees Jan de Vet (directielid VNG) 34 Sweder van Wijnbergen (hoogleraar), Eric Lucassen (PVV-Kamerlid) en Paul Schnabel (SCP)

36

Marc Calon (Aedes), Freek Ossel (wethouder Amsterdam) en Roeland Kimman (NVM) 38

Ten geleide: Voor u ligt een speciale uitgave van NVMagazine. Dat is niet zomaar. De woningmarkt zit nagenoeg op slot. Een toekomstvisie op de woningmarkt is dringend gewenst. Als makelaars ervaren wij dat teveel belangenorganisaties hun eigen koers, hun eigen belang, blijven najagen. Daar is op zich niets mis mee - iedere belangenorganisatie werkt aan zijn of haar legitimiteit - maar het huidige tijdsgewricht dwingt ons allen om over onze deelbelangen heen te stappen. In het belang van de consumenten in dit land. Dat gegeven, gecombi­ neerd met een lastig politiek dossier (de hypotheekrenteaftrek), staat een volwassen discussie over de toekomst van de woningmarkt in de weg. Dat kan niet de bedoeling zijn. De NVM maakt met deze bijlage de woningmarkt bespreekbaar. Stof tot overdenken in de verwachting dat er snel een visie komt op de woningmarkt. N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

VOORWOORD

Hanneke Hartman (Adfiz), Hans Biesheuvel (MKB Nederland) en Jan des Bouvrie (interieur­ ontwerper 30

Laat Het gezamenlijke belang prevaleren Dat de woningmarkt een deel van de economie omvat waar je niet makkelijk omheen kunt, weten wij als NVM-makelaars al jaren. Dat steeds meer Nederlanders de woningmarkt als een financieel en emotioneel probleem ervaren, is triest en niet nodig. Dat wordt met de dag duidelijker. Woningen kopen en verkopen was een goed gevoel. Maar helaas raakt dat goede gevoel op de achtergrond. Het is genoegzaam bekend dat wij al jaren vragen om een snelle, integrale aanpak van de woningmarkt. Deze markt is in zowel het koop- als huursegment de risee geworden van de Nederlandse economie. Met steeds meer negatieve gevolgen voor alle partijen in de kolom, van koper tot verkoper, van belegger tot bouwer, van gemeente tot makelaar. De samenhang tussen de verschillende segmenten van de woningmarkt is technisch zo complex, maar ook zo verweven, dat een eenvoudige oplossing niet mogelijk lijkt. Dat de woningmarkt een onderwerp is dat vele mensen raakt, bewijst deze speciale editie van NVMagazine ten voeten uit. 50 prominente Nederlanders geven hun oplossing om te komen tot een gezonde woningmarkt. Televisiepersoonlijkheden en politici, economen en financieel journalisten en afgevaardigden van belangenorganisaties die over hun eigen deelbelangen heenstappen, laten een gezamenlijk belang prevaleren: een gezonde woningmarkt. Econoom Sylvester Eijffinger roept de poli­tiek op om de politieke discussie over de hypotheek­ renteaftrek te sluiten en lef te tonen: ‘politici, toon lef en verantwoordelijkheidszin.’ Een adagium waarmee ik het hart­grondig eens ben, hoe die zekerheid er dan ook uitziet. Formuleer een gemeenschappelijke visie op de woningmarkt. Nederland moet vooruit! De woningmarkt is de motor voor de Nederlandse economie. Te belangrijk om te negeren. Ger Hukker, voorzitter NVM

3

BZK-Minister Liesbeth Spies

‘De hypotheek­ renteaftrek staat niet ter discussie’

1

“De situatie op de woningmarkt is ronduit zorgelijk. Er zouden meer woningen van hand tot hand moeten gaan. Zowel in het koop- als huursegment zit te weinig beweging. Consumentenvertrouwen is op dit moment op een zeer laag niveau. Mensen zijn onzeker. Onzeker over hun pensioen. Onzeker over de werkgelegenheid. Onzeker over de ontwikkeling van hun eigen inkomen, over stijgende kosten voor de zorgverzekering en of ze de huur of de hypotheek kunnen blijven betalen. Daardoor blijft iedereen de kat uit de boom kijken, de hand op de knip houden. De afgelopen decennia zijn er vanzelfsprekendheden geweest die in een rap tempo afnemen. Aan de stijging van woningprijzen is abrupt een einde gekomen, voor een deel door een natuurlijke correctie van de markt. En tot een half jaar geleden is er heel makkelijk veel krediet verstrekt door financiële instellingen. De huurmarkt zit ook verstopt. Huurders zijn soms meer gaan verdienen, hebben een meerpersoonshuishouden gekregen, waardoor hun huur zich niet meer verhoudt tot het (gezins)inkomen. Het zogenoemde scheefwonen. Bovendien neemt als gevolg van een groeiende bevolking de vraag naar woningen toe, waardoor er de komende tien jaar nog 500.000 – 600.000 nieuwe woningen nodig zijn.

Minister Liesbeth Spies vindt dat wie vandaag een huis koopt, erop moet kunnen vertrouwen dat de voorwaarden waaronder je koopt ook in de toekomst blijven gelden.

Eigenwoningbezit stimuleren, vind ik belangrijk. Daarbij is vermogensopbouw cruciaal, maar voor starters heel lastig. En juist nu is het voor die starters aantrekkelijk om een huis te kopen: de rente is laag, het aanbod is groot en de prijs is lager dan voorheen. Daarbij is de overdrachtsbelasting verlaagd en de NHG voor een langere periode verhoogd. Omstandigheden die in mijn beleving uitnodigen om te kopen. Daar zou het plan van Klaas Knot, van De Nederlandsche Bank, om nog maximaal 90 procent te financieren juist weer een belemmering bij zijn. Ook de hypotheekrenteaftrek stel ik principieel niet ter discussie. Dat is een afspraak waarover de drie coalitie­partijen het met elkaar eens zijn geworden. Naar mijn overtuiging blijven ze daar ook achter staan. En dat is niet voor niets. Wie vandaag een huis koopt, moet erop kunnen vertrouwen dat de voorwaarden waaronder je koopt ook in de toekomst blijven gelden. Dat neemt niet weg dat de financieringsvoorwaarden zijn aangepast. Banken geven minder makkelijk hoge hypotheken, bepaalde hypotheekbeleggingsconstructies behoren tot het verleden en 50 procent van de nieuwe hypotheek moet afgelost worden. Terechte en goede maatregelen die de financiële positie van Nederland scherp en in lijn houdt met Europese afspraken. Tot slot is er voor makelaars een rol weggelegd om kopende en verkopende partijen eerlijk voor te lichten over hoe de markt ervoor staat. Heel veel verkopers zien die realiteit maar beperkt onder ogen. Hier hebben makelaars ook verantwoordelijkheid. Als de prijzen reëel zakken, komt de woningmarkt weer op gang.”

‘Het is nu voor starters heel aantrekkelijk om een huis te kopen’ 4

NVMagazine

Frits Wester, politiek journalist bij RTL

‘De woningmarkt ontkomt niet aan hervorming’

“Als politiek journalist, als waarnemer, vind ik dat de politiek er niet aan ontkomt om de gehele woningmarkt flink op de schop te nemen. Dat biedt zekerheid voor de lange termijn. Sommige politici roepen dat we niet aan de hypotheekrenteaftrek moeten komen, maar de discussie komt toch iedere keer terug. Dus je houdt die voortdurende onzekerheid. Het is beter om een keer een grote stap te zetten en wat te gaan doen. De Nederlandsche Bank, het IMF en andere organisaties zeggen al enige tijd dat er wat moet gebeuren. Je voert de veranderingen geleidelijk in, over een periode van bijvoorbeeld twintig jaar. Dan zijn de schokken niet groot en dan weet iedereen waar hij aan toe is. Voor de lange termijn komt er zo zekerheid. Natuurlijk moet je ook naar de huurmarkt kijken. Het scheefwonen blijft nog steeds een groot probleem. Zowel de huur- als koopwoningmarkt moet dus grondig hervormd worden. Je zult er een keer mee moeten beginnen. Is het niet nu, dan is het wel na de volgende verkiezingen. Iedereen weet dat dit noodzakelijk is, al zeggen sommigen nog steeds: ‘No way’. In 2006 was er een discussie over de pensioenleeftijd en toen zeiden de coalitiepartijen dat die niet gewijzigd zou worden. Maar ze wisten in hun achterhoofd dat er toch iets zou veranderen. De huidige situatie rond de woningmarkt is hiermee vergelijkbaar.”

2

Volgens Frits Wester moet zowel de huur- als koopwoningmarkt grondig hervormd worden, is dat niet nu, dan na de volgende verkiezingen.

‘De markt moet grondig op de schop’

Paul van der Meijs, directie­ voorzitter van De Hypotheker

‘Formuleer heldere lange­termijn­doelen’

“Er wordt eindeloos veel geschreven over de woning- en hypotheekmarkt, maar wat ontbreekt, is een punt aan de horizon. Waar willen we in 2025 staan? Hoeveel eigenwoningbezit willen we in dit land hebben? Welke schuldpositie vinden we verantwoord? Het nemen van de juiste beslissingen en het uitstippelen van een goede route begint met het formuleren van heldere langetermijndoelen. In plaats van de talloze ideeën en opinies zouden we het verstandig vinden als de beleidsmakers in Den Haag dit punt zouden schetsen. Pas dan kunnen we een goede discussie voeren over hoe we dat punt het beste bereiken. Totdat deze doelen gedefinieerd zijn, is iedereen gebaat bij rust. Een jaar lang geen nieuwe proefballonnetjes en maatregelen. Een gerechtvaardigde stap als we kijken naar de vele maatregelen die recent zijn doorgevoerd. Denk daarbij aan het verplicht aflossen van de helft van de hypotheek. De roep om verder en dieper in te grijpen, wordt vaak ingegeven door een fixatie op de schuldpositie van de consument. Daarbij wordt regelmatig voorbij gegaan aan (grote) delen van het vermogen dat daar tegenover staat. Naast de waarde die de woning vertegenwoordigt, is dat het vermogen dat wordt opgebouwd in spaarpolissen. In alle rust langetermijndoelen stellen, kan onze markt er structureel bovenop helpen. De ideeën van De Hypotheker hierover delen we graag op het juiste moment met de beleidsmakers.”

3

Het nemen van de juiste beslissingen en het uitstippelen van een goede route begint volgens Paul van der Meijs met het formuleren van heldere langetermijndoelen.

‘Schets eerst het punt aan de horizon’

N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

5

Eddy Zegwaard, bestuurslid Scholte VerhuisGroep Euromovers

‘Start van onderaf’

Volgens Eddy Zegwaard is een belangrijke rol weggelegd voor de banken. Zij zijn sinds de bankencrisis veel te strikt geworden in hypotheekverstrekking.

4

“Ongeacht of het nu verantwoord was wat er twee jaar geleden aan hypotheek werd verstrekt, nu is dat helemaal omgebogen naar de andere kant. Het afbouwen van de hypotheekverstrekking naar normen en regels zoals we die nu kennen, had naar mijn idee geleidelijk gemoeten. Dat hoor ik ook van mijn klanten. Zij kunnen in ver­ gelijking met enkele jaren geleden veel minder lenen. Bij een gelijk gebleven salaris. Die verandering is veel te snel gegaan. Door de bankencrisis zijn de banken te strikt geworden. Ze houden hun geld vast en zijn bang om aan elkaar en aan consumenten te lenen. Als ik om mij heen kijk, denk ik dat de consument niet bang is om geld uit te geven. Er worden nog steeds vakanties geboekt en in 2011 zijn er meer nieuwe auto’s verkocht dan de jaren ervoor. De consument wil best een andere woning kopen, maar durft niet, omdat hij denkt dat zijn huidige woning lang leeg zal staan. Je moet de markt op dat niveau anders benaderen. Deze angst zal eerst weggenomen moeten worden voor er weer schot in de woningmarkt komt. Daar ligt volgens mij ook een rol voor de NVM-makelaar. Als je de consument kan laten inzien dat het huis dat hij wil kopen nu een stuk voordeliger is, dan wordt er voor die consument wellicht een drempel weggenomen. Maar wil je de woningmarkt echt weer in beweging brengen, dan moet je van onderaf beginnen. Bij de starter. Die heeft op het moment eigenlijk geen kans om een woning te kopen. Daardoor kunnen de groepen daarboven niet doorstromen. Geef starters weer de mogelijkheid om te kopen, bijvoorbeeld via aankoopsubsidies of startersleningen. Als je de hypotheek­renteaftrek vandaag ineens zou stoppen, zou een behoorlijk deel van Nederland een groot probleem hebben. Dan krijgen wij het in de verhuisbranche heel druk. Maar dan met het leeghalen van huizen, omdat de lasten niet meer opgebracht kunnen worden. Bouw je de hypotheekrenteaftrek geleidelijk over een aantal jaren af, dan heeft iedereen er minder last van. Want in de basis hoeft het afbouwen hiervan volgens mij niet te leiden tot minder vertrouwen bij de consument. Ik denk zelfs dat het andersom werkt, dat de duidelijkheid die je bereikt als je aangeeft wanneer en hoe het afgebouwd wordt, eerder bijdraagt aan vertrouwen.”

‘De consument wil best, maar durft niet’ 6

NVMagazine

Arjan ten Elshof, directeur Eneco Supply

‘Verduurzaam je woning voor verkoop’

“Er is minder mobiliteit op de woningmarkt. Dat zien we ook onder onze klanten. Die mobiliteit hangt samen met economische conjunctuur, zekerheid van de overheid over de hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting en renteniveaus die in de financiële wereld tot stand komen. Zaken waar wij als Eneco geen invloed op kunnen uitoefenen. De overheid kan dat op bepaalde punten wel. Het verlagen van de overdrachtsbelasting was een goede zet. Nu nog zekerheid bieden over onder meer de hypotheekrenteaftrek, al realiseer ik me dat het hier om een zeer complex vraagstuk gaat. Wel denken wij dat dit, voor individuele woningbezitters, het goede moment is om te investeren in je eigen huis. Wellicht zelfs met een structurele waardevermeerdering. Natuurlijk kun je daarbij investeren in een keuken of een badkamer, maar het effect daarvan is van tijdelijke aard en brengt voornamelijk wooncomfort. Van investeren in de verduurzaming van je woning profiteer je langer. Dat kunnen kleine investeringen zijn zoals een slimme thermostaat, maar ook grotere zoals een moderne hr-ketel, isolatie of zonnepanelen op het dak. Een verduurzaamd huis brengt een hogere verkoopprijs op en wordt waarschijnlijk sneller verkocht door het vooruitzicht van lagere energie­ kosten. Dat mes snijdt dus aan twee kanten. Het verlaagt de woonlasten en vergroot de kans op verkoop bij het aantrekken van de markt.”

5

Investeren in de verduurzaming van je woning versnelt volgens Arjan ten Elshof de verkoop.

‘Investeren in duurzaamheid verdient zich terug’

Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft

‘Morrel niet aan leningsvoorwaarden’

“We moeten een onderscheid maken tussen oplossingen voor de korte en lange termijn om de markt weer aan de gang te krijgen. Op de korte termijn is het belangrijk om zo snel mogelijk uit die dip te komen. Dit heeft deels te maken met de economische recessie en de onzekerheid in de markt. Daar kun je niet zoveel aan doen. Dat moet je gewoon even afwachten. De leningsvoorwaarden niet verder laten verslechteren, is wat je wel kunt doen. Daar wordt continu aan gemorreld, onder meer vanuit De Nederlandsche Bank.

Peter Boelhouwer pleit voor afbouw van de hypotheekrenteaftrek met compensatie in verlaging van inkomstenbelasting.

N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

6

Dat is niet verstandig. Ik wil niet zeggen dat je die leen­capaciteit moet verruimen, maar je moet die in ieder geval niet verkrappen. Daarnaast moeten starters ondersteund worden, zodat de carrousel op de woningmarkt weer gaat draaien. Voor de lange termijn is een structurele hervorming nodig. Bijna alle deskundigen geven dat aan. Er gaat meer dan 20 miljard euro in die sector om en dat gebeurt op een vrij ondoelmatige wijze. Dat kun je op een veel slimmere manier doen. De subsidies moet je veel efficiënter inzetten voor groepen die het echt nodig hebben. Je moet ook meer mogelijkheden creëren om te bouwen, zodat als die markt weer aantrekt, het aanbod goed kan reageren op de vraag. Verder moet je sowieso van de hypotheekrenteaftrek af. Dit voordeel kun je weer teruggeven door verlaging van de inkomstenbelasting. Ook de overdrachtsbelasting, de verhuisboete, moet je schrappen.”

‘Zet subsidies efficiënter in’ 7

Betty de Boer, VVD-Tweede Kamerlid

‘Versoepel verhuur van nog niet verkochte woningen’ Door de verlaagde overdrachtsbelasting lopen mensen volgens Betty de Boer makkelijker tegen hun droomhuis aan.

“Er is niet één oplossing om de woningmarkt weer op gang te laten komen. Er zijn een aantal knoppen waar je aan kunt draaien. Dat hebben we vorig jaar bijvoorbeeld gedaan door de overdrachtsbelasting te verlagen. In eerste instantie trek je daar mensen, die toch al op het punt stonden om een woning te kopen, echt mee over de streep. Ook anderen, die dachten: ik loop toch net tegen mijn droomhuis aan. Door de economische onzekerheid durven mensen de stap momenteel eenvoudigweg niet te zetten. We zouden bijvoorbeeld de verhuur van nog niet verkochte woningen verder kunnen versoepelen. Op basis van de Leegstandswet kun je een vergunning aanvragen bij de gemeente wanneer je je leegstaande woning tijdelijk wilt verhuren tot het moment van verkoop. Daarmee val je niet onder die vergaande huurbescherming op het moment dat de woning verkocht wordt. Dan moet de huurder er binnen twee of drie maanden uit. Dit instrument moeten we zorgvuldig bekijken, zodat het beter ingezet kan worden en de verhuur kan worden versoepeld. Ik verwacht dat de economie vanaf 2013 weer tot rust komt, als andere landen hun economieën beter op orde hebben. Dan krijg je in Nederland weer positivisme terug in de economie. En dat werkt weer door op de woningmarkt. Mensen krijgen dan weer vertrouwen.”

7

‘Er zijn een aantal knoppen waar je aan kunt draaien’

Dimitry Fleming, econoom bij het ING Economisch Bureau

‘Geef starters een financiële impuls’

“Het probleem zit met name bij de starters op de woningmarkt. Vroeger kocht je eerst een huis en daarna verkocht je pas je woning. Maar door de crisis verkopen mensen eerst hun huis om vervolgens een ander huis te kopen. Om de markt in beweging te krijgen, heb je aan de onderkant nieuwe voeding nodig. Die impuls moet van de starters komen. Die hoeven namelijk niet eerst te verkopen, maar alleen te kopen. Eén starter leidt doorgaans tot drie tot vijf doorstromers. Maar die starters hebben het heel zwaar. Ze hebben te maken met hoge woning­ prijzen en hun leencapaciteit is flink afgenomen. Ik zie het niet zo snel

8

NVMagazine

Maarten Veeger, correspondent Italië Bnr nieuwsradio

‘Maak wonen duurzamer en goedkoper’

“Het vertrouwen in de woningmarkt en de markt in het algemeen kan volgens mij herstellen, als we afstappen van het idee van snel winst maken. Met name in de woningmarkt moet je veel meer kijken naar de lange termijn. Investeren in kwaliteit en duurzaamheid. Als ik in Nederland ben, zie ik bijvoorbeeld veel huizen met slechte isolatie. Ik denk dat die huizen dan ook onaantrekkelijk blijven in de markt. De uitdaging is volgens mij dan ook om duurzaam bouwen goedkoper te maken. Het liefst op korte termijn. Daarnaast moet je de mensen overtuigen van het feit dat een woning met een A-label op de langere termijn een veel hogere vastgoedwaarde krijgt. De exploitatiekosten van zo’n woning zijn immers een stuk lager. En verder moeten we wachten op herstel, ik weet zeker dat dat gaat komen. Er zijn genoeg mensen die heel goed weten wat er moet gebeuren. Ik heb echter het idee dat het de huidige generatie Europese politici ontbreekt aan lef om soms impopulaire beslissingen te nemen. Zo is de hypotheekrenteaftrek helemaal niet meer van deze tijd. In een land als Italië, waar ik woon en werk, heeft het bij mijn weten zelfs nooit bestaan. In feite is het een soort subsidiëring die eigenlijk niets oplevert op termijn. De prijzen worden alleen maar hoger. Dat moet je open durven breken. Nederland is daar echter hyperconservatief in. Ik ken zat mensen die maximaal profiteren van die hypotheekrenteaftrek en bang zijn dat die zal verdwijnen. Die moet je natuurlijk niet zomaar in de problemen storten door het rücksichtslos af te schaffen. Je moet daar een slimme overgangsregeling voor creëren. De prijzen van huizen kunnen best wel wat lager. Dan heb je die hypotheekrenteaftrek helemaal niet nodig. Het belangrijkst is echter een terugkeer van het vertrouwen in de toekomst in het algemeen, in je baan, je inkomen, de economie. Ik denk niet dat de regering met een beslissing of belofte dat vertrouwen volledig kan herstellen. Dat heeft puur te maken met ieder individu, dat kijkt naar zijn eigen toekomst. Niet alleen in Nederland, maar met heel Europa moeten we ervoor zorgen dat de economie weer op gang wordt gebracht. Dan komt de huizenmarkt vanzelf wel weer in beweging.”

8

Volgens Maarten Veeger ontbreekt het de huidige generatie Europese politici aan lef om soms impopulaire beslissingen te nemen.

9

‘Afstappen van het idee van snel winst maken’

‘Eén starter leidt tot drie doorstromers’

gebeuren dat hun leencapaciteit weer toeneemt, want er is vanuit de AFM en de politiek een beweging naar meer verantwoorde schuldenniveaus. Het zal eerder moeten komen van een verdere daling van de prijzen. Een prijscorrectie zal er ook wel komen, maar om de situatie voor de starter sneller te verbeteren, zal de overheid maat­regelen moeten nemen. Neem de verlaging van de overdrachtsbelasting. Hier is 1,2 miljard euro voor vrijgemaakt, maar de maatregel heeft eigenlijk niet veel op­geleverd. Er is dus geld over. Die resterende paar honderd miljoen zou je kunnen gebruiken om de starters een impuls te geven. De overheid draait de verlaging van de overdrachtsbelasting terug en geeft het overgebleven geld aan de starters. Dat is effectief. Hierdoor kan de onderkant van de woningmarkt weer vlot getrokken worden.”

N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

Dimitry Fleming stelt voor de verlaging van de overdrachtsbelasting terug te draaien en starters met het hiervoor gereserveerde overgebleven geld een impuls te geven.

9

Elisa Hermanides, redacteur Het Financieele Dagblad

‘Starters tot koop stimuleren met starters­ lening’

Met de besparing op de hypotheekrenteaftrek kan de overheid volgens Elisa Hermanides startersleningen financieren.

10

“Voor de langere termijn moet er iets gebeuren aan de hypotheek­renteaftrek. Dat kan zo niet langer doorgaan. Rijke mensen profiteren ervan, terwijl ze het niet echt nodig hebben. Er zijn natuurlijk wel mensen die dit geld niet kunnen missen, bijvoorbeeld starters die hun eerste huis kopen. Maar om te stimuleren dat mensen eigen geld in hun huis steken, is het goed dat de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd. Dus niet direct afschaffen, maar afbouwen. Je moet op een andere manier stimuleren dat starters een woning kopen. Dat zou via de starterslening kunnen gebeuren. Die zijn er nog in enkele gemeenten. Een goed middel om mensen die nog niet heel veel geld hebben, te helpen bij het kopen van een huis. Met zo’n starterslening kan de woningmarkt op de korte termijn aangezwengeld worden. De leningen kunnen gefinancierd worden met de besparingen op de hypotheek­renteaftrek. Daarnaast moet het scheefwonen op de huurmarkt worden aangepakt. Vooral in steden zijn er veel huurders die goed verdienen, maar nog altijd in een sociale huurwoning wonen. Hier is jarenlang niets aan gedaan. Het zou goed zijn om mensen aan de hand van een inkomenstoets te dwingen een koop- of huurhuis in de vrije sector te zoeken. Je moet hen daar natuurlijk wel de tijd voor geven.”

‘Hypotheek­renteaftrek afbouwen’

12

Elco Brinkman, voorzitter Bouwend Nederland

‘Investeren in een woning is nog “Er is nog steeds structureel behoefte aan vernieuwing en aan nieuwe woningen. Dat zie je bijvoorbeeld in Utrecht, Amsterdam en wijde omgeving, waar woningnood heerst. Er wordt hier en daar gezegd dat er voldoende woningen zijn. Maar dat is niet zo. Afgezien van de kwantiteitsbehoefte duurt het in de huursector ook vele jaren voordat je een corporatiewoning kunt betrekken. Voor starters wordt het ook steeds moeilijker in zowel de koop- als huursector. Er moet beweging in de markt komen. Iedereen neemt nu een passieve houding aan, waardoor woningnood ontstaat. Blijf mensen aanmoedigen om te verhuizen met bijvoorbeeld zo’n stimulans als de doorgevoerde verlaging van de overdrachtsbelasting. Ik verwacht over een paar maanden, als het kabinet met een standpunt over de macro-economische situatie en de budgettaire stand van zaken is gekomen, meer duidelijkheid rond de woningmarkt. Anders blijft men alleen praten. Investeerders moeten weten waar ze aan toe zijn. Er is zekerheid nodig. Mensen realiseren zich dat die zekerheid minder is Volgens Elco Brinkman veroorzaakt onzinnige beeldvorming dat het investeren in een woning weggegooid geld zou zijn.

10

NVMagazine

Onno Hoes, burgemeester van Maastricht

‘Maak verhuizen aantrekkelijk met verbouwpremie’ Volgens Onno Hoes zou je heel zorgvuldig naar een transformatie van het systeem voor hypotheekrenteaftrek toe moeten.

“Ik denk, ook naar Maastricht kijkend, dat het feit dat de woningprijzen dalen, niet meteen een grote invloed zal hebben. Dit omdat de woningmarkt toch vrij stabiel is, zeker hier in het zuiden. Het zou juist makkelijker moeten worden – door de dalende huizenprijzen – om een eigen woning te bemachtigen. Er worden ook nog steeds hypotheken verstrekt, al zijn de banken op het moment wel een stuk voorzichtiger geworden. De woningmarkt was een beetje oververhit, de prijzen zijn de laatste jaren wel erg snel gestegen. Maar het meest bijzondere blijft – zeker in vergelijking met de rest van Europa – toch ons hypotheekrenteaftreksysteem. De grootste zorg voor huizenbezitters is dat hieraan getornd wordt. Ik denk dan ook dat we helder moeten maken dat mensen die hypotheekrente­aftrek hebben, die ook houden. Maar ik kan me best voorstellen dat je wat selectiever gaat worden in de hoogte van de aftrek. En in de hoogte van de waarde van de woning waar je

de aftrek voor mogelijk maakt. Het lijkt erop alsof er in dit opzicht bij het CDA beweging begint te komen. Toch zal er tijdens dit kabinet niets veranderen. Zowel de PVV als de VVD voelt hier immers niets voor. Dat appelleert natuurlijk wel aan gevoelens in de samen­ leving, dat je je rechten wilt behouden. Dat vind ik op zich ook terecht. Je hebt vanuit een bepaald oogpunt die woning gekocht en je lastenberekening gemaakt. Anderzijds is de eigen woning de afgelopen 20-30 jaar een enorme winstpakker geworden. Ik heb mensen gezien die enorm veel geld verdiend hebben door huizen te kopen, slim te verbouwen en weer goed te verkopen. Je moet je afvragen of dat nu het doel is van hypotheek­ renteaftrek. Ik denk dat het doel is om te wonen tegen redelijke lasten, maar de woning hoeft geen melkkoe te zijn. Daarom zou je heel zorgvuldig naar een trans­ formatie van het systeem toe moeten. Ik denk dat dan het vertrouwen van de consument ook terugkomt. Zolang je maar voor een stabiel nieuw systeem kiest waarbij je ook garandeert dat het langjarig hetzelfde blijft. Maar ik zie zeker ook een rol voor het bedrijfsleven. Ook voor hen is het van belang dat de zaak weer losgetrokken wordt. Op het moment dat we stil blijven staan, verdienen immers heel wat bedrijven geen boterham. Dat kost ook de nodige arbeidsplaatsen. Om de woningmarkt nog dit jaar in beweging te krijgen, zullen mensen weer moeten willen verhuizen. Zo zitten er nog veel mensen in een te goedkoop huis. Maak het voor hen aantrekkelijk om een ander, duurder huis te kopen. Bijvoorbeeld met een soort verbouwpremie. Zo’n oplossing moet je niet alleen nationaal, maar ook regionaal zoeken. Samen met de bouwsector.”

11

‘Eigen woning hoeft geen melkkoe te zijn’

g altijd nuttig’ dan voorheen, maar het is natuurlijk niet zo dat we naar nul gaan. Als je de krant leest, lijkt het of de wereld aan het vergaan is. Onzinnige beeldvorming. Maak de verlaging van de overdrachtsbelasting structureel. Een prima instrument. Maar ook de huursector heeft aandacht nodig. Mensen die te veel verdienen voor het huren van een corporatiewoning, moet je ook een huurwoning in het wat duurdere segment kunnen bieden. Dit middensegment in de huursector zullen we verder moeten ontwikkelen. De ingezette waardedaling van woningen is prachtig voor de kopers, maar voor de verkopers betekent het soms waardeverlies. Mensen blijven met een restschuld zitten, als ze hun woning verkopen. Toch is een investering in een woning nog altijd iets nuttigs. We moeten niet doen alsof het weggegooid geld is. Dat betekent dat degene die voor een langere termijn in een woning kan investeren, beleggen, de consument en de institutionele belegger, zekerheid moeten hebben dat dat op de langere termijn wel degelijk rendeert.”

‘Investeerders hebben zekerheid nodig’ N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

11

Harm Edens, televisiepresentator en columnist nvm.nl

‘Wennen aan een nieuwe werkelijkheid’ “Het leven wordt de komende jaren flink anders. Alles wordt duurzamer en soberder, maar wel intenser en beter. Levensgeluk meten we niet meer af aan alles wat we hebben, maar aan alles wat we delen. Veel meer samenhang en gedeelde verantwoordelijkheid, omdat we anders de planeet in rap tempo leegvreten en onbewoonbaar maken. Pensioenen worden spaargelden voor die paar jaar dat we echt onproductief zijn. Pas als je echt niks meer kunt doen voor het nut van het algemeen belang mag je uitrusten en potverteren. Voor het zover is, blijf je je inzetten voor de samenleving en daar ontleen je ook je identiteit en levens­geluk aan. Daarbij is een huis iets om in te wonen, niet om rijk van te worden. Dat besef zal wel een paar jaar op zich laten wachten – er zijn te idiote prijzen betaald en dat is lastig voor mensen die hun oude dag uit hun huis willen halen. Maar dat went vanzelf. Zeker als we niet meer drie keer per jaar naar Bali hoeven en op ons 85ste de derde kunstheup. Verandering is voor veel mensen synoniem aan verslechte­ring. Maar met goede hulp kan vernieuwing juist een hoop goeds brengen. Dus tja, we moeten over de hele linie een beetje

13 ‘Verandering is voor veel mensen synoniem aan verslechtering’

slikken en wennen aan een nieuwe werkelijkheid. Nu de tijden voor veel mensen onzeker en angstig zijn, moet een geoliede overheid zorgen voor rust en stabiliteit, voor samen creatief de klappen opvangen. We zijn een geweldig land met heel veel absorptievermogen; een ver­ antwoordelijke overheid moet ervoor zorgdragen dat er geen verliezers en uitvallers komen. Niet in de gezondheidszorg, niet in de cultuur en ook niet onder woning­ bezitters. Eerlijk delen. Al is het alleen maar omdat ik niet wil wonen in een land waar niet eerlijk wordt gedeeld. Als iedereen z’n verstand erbij houdt en niet gaat panieken, maar erin blijft geloven, kan het nog best meevallen. Ik ben een optimist. Mensen moeten toch wonen en als we het streven naar gigawinsten achter ons laten, komt het wel goed. Ik zie de toekomst met levenslust tegemoet!”

15

Een geoliede overheid moet volgens Harm Edens zorgen voor

rust en stabiliteit, voor samen creatief de klappen opvangen.

Colinda Rosenbrand, directeur Organisatie Financiële Dienstverleners (OvFD)

‘Voer de koopsubsidie weer in’

Voor consumenten moet er zo snel mogelijk duidelijkheid en zekerheid komen over te nemen woningmarktmaatregelen, zodat ze weten waar ze aan toe zijn.

12

“Het consumentenvertrouwen daalt. Dat komt door de economische crisis en de steeds terugkerende discussie rond de hypotheekrente­ aftrek. Inmiddels zijn er allerlei geïsoleerde maatregelen genomen die op zich positief zijn, zoals een verlaging van de overdrachts­ belasting en een verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie tot 350.000 euro. De positieve effecten hiervan gaan echter verloren, omdat tegelijkertijd de financieringseisen strenger worden. Starters moeten de woningmarkt vlottrekken, zij moeten de nood­ zakelijke doorstroming teweegbrengen. Het is juist nu voor starters een goed moment om een huis te kopen, maar de strengere financieringsregels frustreren dit. Jammer dat een succesvolle maatregel als de koopsubsidie is afgeschaft. De overheid zou moeten overwegen om deze regeling weer in te voeren.

NVMagazine

Lans Bovenberg, hoogleraar Economie Tilburg University

“Maak de fiscale hypotheekrenteaftrek minder riant en los de hypotheek voor een groter deel af. Verleng de aflostermijn van dertig jaar in relatie tot het toegenomen arbeidzame leven, zodat de maandlasten voor starters niet toenemen. De bruto rente kan zo omlaag vanwege de betere match tussen de lange looptijd van hypotheken en de horizon van de financiers. Verder kan de overdrachtsbelasting worden afgeschaft. Er is een langetermijnplan nodig voor de hele woningmarkt. De grote politieke partijen moeten zich binden aan een houdbaar systeem van financiering en aan fiscale begeleiding. Er is nu te veel onzekerheid over de toekomst van de hypotheek­renteaftrek en de overdrachtsbelasting. Dit plan moet betaalbaar zijn voor de overheid op lange termijn. De huidige wijze waarop de overheid geld in de woningmarkt pompt, is onhoudbaar in het licht van de vergrijzing en de stijgende zorgkosten. Dit langetermijnplan heeft een aantal elementen. Om de kloof tussen de huur- en de koopmarkt te dichten, het scheefwonen aan te pakken en de arbeidsmobiliteit te bevorderen, gaan woningbouwcorporaties reële huren vragen voor hun huurwoningen. Corporaties kunnen een inkomens­ afhankelijke korting geven op de huur. De hypotheekrenteaftrek moet geleidelijk verminderd worden, zonder dat dit leidt tot fors hogere woonlasten. De maximale aftrek moet met 1 procent per jaar worden afgebouwd. Nu bedraagt de maximale hypotheekrenteaftrek voor de hoogste inkomens 52 procent. Dat zou je over een periode van bijvoorbeeld 27 jaar kunnen afbouwen naar ongeveer 25 procent. Dat is een houdbaar niveau. Nu gebruiken we onze pensioenbesparingen onvoldoende om de woningmarkt te financieren. Hierdoor moet ons bankwezen een heel groot gedeelte van het geld uit het buitenland halen, waardoor het bankwezen kwetsbaar is voor herfinancieringsrisico’s en de financieringskosten voor het mkb en starters stijgen. Het is daarom belangrijk dat we langetermijnbeleggers zoals pensioenfondsen op een verstandige manier gaan betrekken bij het financieren van hypotheken. Hier kunnen we veel leren van het Deense hypotheekmodel. Denemarken is vergelijkbaar met Nederland, omdat er ook omvangrijke hypotheekschulden en pensioenbesparingen zijn. Met het Deense model kunnen de financieringskosten omlaag, omdat er minder herfinancierings­ risico’s voor de banken zijn. Een andere manier om ervoor te zorgen dat de woonlasten niet te veel stijgen, is het verlengen van de aflostermijn van dertig jaar. Dit geldt met name voor jonge starters, voor mensen die jonger zijn dan 40 jaar. Het arbeidzame leven wordt verlengd doordat de pensioenleeftijd wordt gekoppeld aan de levensverwachting. Dat betekent dat mensen meer tijd hebben om de hypotheek af te lossen.”

‘Verleng de aflostermijn van dertig jaar’ Lans Bovenberg vindt het belangrijk dat langetermijnbeleggers zoals pensioenfondsen op een verstandige manier betrokken gaan worden bij het financieren van hypotheken.

14

‘Betrek pensioenfondsen bij het financieren van hypotheken’ De OvFD is voorstander van een integraal woningmarktplan, waarin alle facetten opgenomen zijn en alle effecten doorberekend. Dat plan moet het consumentenvertrouwen weer stimuleren. Je kunt er niet aan ontkomen om ook de hypotheekrenteaftrek hierin mee te nemen. Het kabinet zegt wel dat er niet aan getornd wordt, maar de discussie komt steeds terug. Consumenten weten daardoor niet waar ze aan toe zijn en gaan waarschijnlijk uit van het ergste, daarom moet er zo snel mogelijk duidelijkheid en zekerheid komen. Wij zijn in principe voorstander van handhaving van de hypotheekrenteaftrek. Maar als er een goed woningmarktplan komt, met maatregelen waarin het (financiële) effect voor huizenbezitters meevalt, dan verdwijnt een belangrijke remmende factor: de onzekerheid.”

‘Integraal woningmarktplan moet consumentenvertrouwen stimuleren’ N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

13

Annemarie van Gaal, zakenvrouw

‘Maak de hypotheek­ aflossing aftrekbaar’ Mensen die hun woning voor een groot deel afgelost hebben, verhuizen volgens Annemarie van Gaal sneller naar een huis met meer mogelijkheden.

“Het stimuleringsbeleid in Nederland zorgt voor perverse prikkels. Ik zou de woningmarkt vrijgeven en niet meer stimuleren. De hypotheekrenteaftrek in een andere vorm gieten en de woning­corporaties geen fiscale voordelen geven. Stimuleringsbeleid heeft een averechts effect. Woningcorporaties zijn relatief kleine bedrijven met een vrij simpel businessmodel. Ze sturen facturen uit en bellen de loodgieter als het nodig is. Maar een gemiddelde woningcorporatie heeft een zware top met een aantal directeuren en managers en veel staf. Dit is topzwaar en moet allemaal opgebracht worden. Óf door de huurder, óf door ons gemeenschappelijk, omdat woningcorporaties fiscale voordelen krijgen. Dat is niet goed. Als het commercieel gerunde bedrijven worden, efficiënt gerund en met een gezonde concurrentie, bespaar je belasting­geld en gaan de huren omlaag. Verder stel ik voor op een andere manier om te gaan met de hypotheek­ renteaftrek. Op dit moment profiteren vooral de mensen met de gigantische villa’s het meeste van deze aftrek. Wat je moet doen, is een hypotheek­aflossingsaftrek creëren. Dus niet de hypotheekrente, maar de hypotheekaflossing aftrekbaar maken. En die aftrek maximaliseren op bijvoorbeeld twee ton per persoon in een leven, dan krijg je een gelijke situatie voor iedereen. En als je je woning voor een groot deel afgelost hebt, verhuis je ook sneller door. Nu wordt er niet verkocht, omdat veel mensen met een onderwaarde zitten. Pas het hele stimuleringsbeleid aan.”

16

‘Geef de woningmarkt vrij’

Arnold Heertje, emeritus hoogleraar Economie

‘Maak erfenis eerder beschikbaar’ “Een belangrijk middel om de woningmarkt in Nederland weer aan de gang te krijgen, is het renoveren van woningen uit het oogpunt van duurzaamheid. Dat betekent ophouden met allerlei plannen voor nieuwe woningen. Dat heeft geen enkele zin. Dat is hetzelfde als kantoren neerzetten die uiteindelijk leeg komen te staan. De algemene lijn is nu slopen en de ruimte die vrijkomt benutten voor nieuwe woningen. Voor mijn gevoel volstrekt verkeerd. Ik pleit voor het renoveren van woningen. De meeste huizen zijn in redelijke staat, maar daar is uit het oogpunt van duurzaamheid heel veel aan te doen. Dat strookt ook met de wensen van de burgers. Mensen komen in opstand tegen het slopen van woningen en daar sluit ik me bij aan. Ook uit het oogpunt van leefbaarheid. Renoveren geeft een enorme lift aan de gehele woningmarkt. Dat is dus ook voor de bouw van belang. Zo ontstaat een dynamiek die er nu niet is.

18 14

NVMagazine

Philip Bokeloh, senior econoom bij ABN Amro

‘Makelaars, maak verhuiscycli inzichtelijk’ “Er zijn diverse partijen die de markt op verschillende manieren reguleren. De toezicht­houders bij de banken stellen kapitaalseisen op, waaraan de financiële sector zich moet houden. Strengere buffer­vereisten verminderen momenteel de leencapaciteit. Om mensen toch te ­stimuleren om te kopen, verhoogt de overheid de NHG-grens en stimuleert de overheid tegelijkertijd het kopen van woningen door de overdrachtsbelasting te verlagen. Daar staan de leenrestricties van het Nibud weer tegenover. Zo heb je vanuit verschillende hoeken ver­schillende regel­geving. Dit botst met elkaar. Deze verschillende partijen moeten met elkaar om de tafel gaan zitten om zo een ge­coördineerd beleid te voeren.

17

Banken zijn de laatste tijd bij hun hypotheek­ verstrekking wat terughoudender geworden, maar dat is ook afgedwongen door de hogere kapitaalbuffers die zij moeten aanhouden. Hierdoor wordt de leencapaciteit beperkt. Banken hebben een eigen verantwoordelijkheid, maar worden hier ook gedreven door externe factoren. Banken zouden mensen kunnen stimuleren om wat meer af te lossen, zodat zij geen restschuld hebben als zij hun woning gaan verkopen. Dit maakt het verhuizen makkelijker en is goed voor de woningmarkt. Je hebt op de woningmarkt vaak een cyclus van mensen die willen verhuizen. Starters kopen een woning, waarna er een verhuisbeweging op gang komt. Maar als er één schakeltje niet kan bewegen, komt die verhuisbeweging tot stilstand. Makelaars zouden, in samenwerking met banken, die ketens inzichte­ lijker kunnen krijgen. Dit is in eerste instantie een taak voor de makelaars, maar banken kunnen hierbij mogelijk ook een rol spelen.”

‘Hogere vereiste kapitaal­ buffers beperken de leen­ capaciteit van banken’

Philip Bokeloh vindt dat banken, overheid, het Nibud en de NVM met elkaar om de tafel moeten om een gecoördineerd beleid te voeren.

Zo’n dynamiek kun je ook op het gebied van financiering teweegbrengen. Veel jongeren hebben een hypotheek op hun huis die de waarde ervan overtreft. Bij veel ouderen is dat omgekeerd. Zij hebben of hun huis vrij of een hypotheek die veel lager is dan de waarde van hun huis. Dat kun je via vererving oplossen. Middels een erfenis komt dat vrijkomende bedrag bij de jongeren terecht. Laat fiscalisten eens onderzoeken of die vererving naar voren gehaald kan worden. Dan kun je de overwaarde die bij ouderen zit, benutten voor de financiering van de tekorten bij jongere erfgenamen. Zo wend je het gevaar van executieverkopen af en voorkom je maatschappelijke ellende. Het is toch absurd dat jongeren hun huizen gedwongen moeten verkopen als ze hun schuld niet meer kunnen betalen aan de bank, terwijl ze na het overlijden van hun ouders bedragen erven waarmee ze hun schulden ruim kunnen dekken. Dus introduceer prikkels die de erfenis eerder beschikbaar maken.”

‘Met renoveren in plaats van slopen ontstaat dynamiek op de woningmarkt’ N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

Arnold Heertje pleit voor het naar voren halen van vererving, om de overwaarde van woningen van ouderen te kunnen benutten voor de financiering van de tekorten bij jongere erfgenamen.

15

19

Sylvester Eijffinger, hoogleraar Financiële Economie Tilburg University

‘Beloon sparen en aflossen’

“Het ergste van de discussie ís de discussie. Dat klinkt cryptisch, maar ik leg het uit. Ik zat destijds in een raad van economische adviseurs, het REA, voormalig onafhankelijk adviesorgaan voor de Tweede Kamer. Wij hebben toen al geadviseerd om de hypotheekrenteaftrek af te bouwen. Politici zeiden in koor: ja, maar dit is niet het goede moment. Toen zeiden wij: wat is dan wel het goede moment? Als de markt op zijn gat ligt? Dat moment hebben we nu bereikt. Die voortdurende discussie zonder dat er duidelijkheid geschapen wordt aan starters, aan kopers, is erg. De discussie wakkert de onzekerheid alleen maar aan. Dat is ook waarom de NVM en Vereniging Eigen Huis aanmoedigen tot een beslissing: het zwaard van Damocles moet van de woningmarkt. Laten we de Wet Hillen verruimen. Een elegante oplossing die politiek de minste weerstand opwekt. Stimuleer het aflossen van hypotheekschuld. Mensen die een bescheiden hypotheek hebben ten opzichte van de waarde van hun huis, die kochten voor het eigenwoningbezit en niet om fiscale redenen, worden dan beloond. Beloond voor het sparen en aflossen. En we zijn een spaarzaam volkje. Maar het sparen wordt niet aangewend voor de aflossing van de hypotheek, omdat dat fiscaal niet aantrekkelijk is. Dat is toch belachelijk? Wat ik de politiek het meest verwijt, is dat ze geen eerlijk verhaal houdt. Het eerlijke verhaal is dat in het verleden ontworpen regelingen niet meer gehandhaafd kunnen worden. Niet voor de woningmarkt, niet voor de arbeidsmarkt en niet voor de pensioenen. Politici, toon nou eens lef en verantwoordelijkheidszin. Makelaars bijvoorbeeld doen wat ze kunnen, maar hebben het niet makkelijk.

‘Politici, toon eens lef en verantwoordelijkheidszin’

Volgens Sylvester Eijffinger is het verruimen van de Wet Hillen de meest elegante oplossing die politiek de minste weerstand opwekt.

16

Er gebeurt niets meer op de woningmarkt. Makelaars doen een hoop in termen van het verhuren van koopwoningen. Dat vind ik een originele oplossing. Maar je hebt makelaars en makelaars. De NVM is een serieuze organisatie. Belangrijk dat er geen kaf onder het koren is. Die kwaliteits­stempel moet er zijn. Er mag geen ruimte zijn voor dubieuze zaken rond bijvoorbeeld het verhuren van woningen. De sector moet zelfreinigend zijn. Verscherpt sanctiebeleid is juist nu heel nuttig.”

Wet Hillen

Op 1 januari 2005 is de Wet Hillen van kracht geworden, een extra aftrekpost op de inkomsten­belasting. Hans Hillen introduceerde deze nieuwe wet om de financiering van de eigen woning met eigen middelen te bevorderen. Deze belastingaf­ trek geeft belastingplichtigen die geen of een heel lage eigen­ woningschuld (hypotheeklening) hebben, een extra belastingvoor­ deel. Door de regeling hoeven woningbezitters geen belasting te betalen over de inkomsten uit de eigen woning. Als er geen eigenwoningschuld meer is op de woning, moet het eigenwoning­ forfait wel opgegeven worden, maar staat daar een extra aftrek

NVMagazine

Onno Ruding, oud-minister van Financiën

‘Rentevaste hypotheek is lichtpunt voor de toekomst’

ter grootte van het eigen­ woningforfait tegenover. Eigen­ woningforfait en de aftrek vallen zo tegen elkaar weg. Het voordeel is dat er belastingvrij vermogen wordt opgebouwd, doordat het vermogen in de eigen woning zit en de woningbezitter minder kwetsbaar is in het geval van waardedaling van het huis. Nadeel is dat de maande­lijkse woonlasten gedurende de looptijd van de hypotheek hoger zijn, omdat er naast rente ook aflossing betaald wordt. Daarnaast is het op dit moment zo dat het afgeloste deel in het huis zit en niet aan te wenden is voor andere doeleinden. Boven­dien verliest de woningbezitter (een deel) van de hypotheekrente­aftrek als hij binnen dertig jaar aflost.

N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

“Probleem is dat potentiële kopers woningen met een enigszins gedaalde prijs nog steeds te duur vinden. Verkopers zijn niet realistisch, helaas. En dat heb je niet direct opgelost. Daarbij komt dat het systeem van hypotheekrenteaftrek tot de huidige problematiek met te hoge woningprijzen op de woningmarkt heeft bij­gedragen. Een moeilijke politieke discussie. Want als je er niets aan doet, is er een probleem. Als je er wel wat aan doet, is er ook een probleem. Tot slot is de omvang van verstrekte hypotheken in Nederland veel te hoog. Natuurlijk is de problematiek op te lossen, maar niet op heel korte termijn. Al vind ik wel dat de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2 procent blijvend moet worden. Maar Nederland moet voorzichtig zijn in het nemen van maat­regelen. Wij zijn een buitenbeentje in vergelijking met de ons omringende landen. Er worden nu nog steeds hypotheken verstrekt van 106 procent van de aankoopwaarde en nog steeds tot op zekere hoogte af­lossingsvrij. Ik vind dat niet sociaal, want je brengt mensen in grote moeilijk­heden. Ik voel wel wat voor een oplossing door middel van de Wet Hillen. Volgens deze wet uit 2005 krijgen woningbezitters een extra aftrekpost op hun inkomstenbelasting als de aftrekbare rente van hun hypotheekschuld lager is dan het eigenwoningforfait. Deze aftrekpost stimuleert het aflossen van hypotheken. En aflossen wordt noodzaak, want die aflossingsvrije hypotheken zijn een recipe for disaster. Aflossen kan verder worden bevorderd door bij aflossing ook het eigenwoningforfait te verlagen. Maar dan lossen we het probleem van de huidige woningbezitter met een hypotheekschuld hoger dan de waarde van de woning nu niet op. Banken moeten deze problematiek individueel bekijken. Een generieke maatregel is hier niet voor. Dat is ook in hun eigen belang. Uitzetting en executieverkopen zijn opties, maar een oplossing kan ook zijn de hypotheekschuld over een langere termijn te spreiden. En voor de woningbezitter: tel je zege­ningen. Financiering is in Nederland nog steeds relatief goedkoop. Probeer de huidige lage rente vast te zetten voor een langere periode. Een rentevaste hypotheek is een lichtpunt voor de toekomst.”

20 ‘Aflossingsvrije hypotheken zijn een recipe for disaster’

De extra aftrekpost op de inkomstenbelasting van de woningbezitter als de aftrekbare rente van de hypotheekschuld lager is dan het eigenwoningforfait, ziet Onno Ruding als stimulans voor aflossing.

17

Jeroen Windt, chef economie­ redactie bij RTL Nieuws / RTLZ

‘Coalitiepartijen moeten het debat aangaan’

“Het belangrijkste is natuurlijk dat het vertrouwen terugkomt. Er moet weer rust rond de euro, de overheidsfinanciën en de bancaire sector komen. Als het vertrouwen weer terug is, kopen mensen weer een huis. Veel mensen durven op dit moment gewoon niet. De politiek moet veel initiatiefrijker zijn bij het debat over de woningmarkt. Voer het debat over bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek opener. Iedereen heeft zijn standpunt, maar er gebeurt niets. Ik heb geen kanten-klare oplossing voor wat er zou moeten gebeuren, maar wat mij mateloos teleurstelt, is dat de coalitiepartijen zich nu passief opstellen. Ze stellen dat ze niet aan het regeerakkoord willen morrelen. Maar de rust rond de woningmarkt komt niet terug door er niet over te spreken. Allerlei gezaghebbende partijen rakelen het telkens op. Een goede politicus neemt het initiatief in dit dossier. Onlangs lanceerde Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, een plan over de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Daar wordt inhoudelijk niet op ingegaan, er wordt alleen gezegd dat de partijen vasthouden aan het regeerakkoord. Dat vind ik een regenteske houding. Ga het debat aan, beoordeel zo’n plan op z’n kansen.”

21

‘De rust op de woningmarkt komt niet terug door er niet over te spreken’

Jeroen Windt vindt dat politici het initiatief moeten nemen in het dossier van de hypotheekrenteaftrek.

Ron Bavelaar, algemeen directeur De Hypotheekshop

‘Toegevoegde waarde makelaar enorm’

“Makelaars kunnen een heel belangrijke rol spelen om de markt vlot te trekken. Naast het huis in de verkoop nemen, moeten zij voor dezelfde verkoper ook als aankoopmakelaar kunnen optreden. Wat is nu de grote problematiek van de woningmarkt? Dat is niet een gebrek aan hypotheekgeld of een beperking van de leencapaciteit. Nee, het is het gebrek aan consumentenvertrouwen. Mensen durven geen ander huis te kopen, voordat ze hun eigen huis verkocht hebben. Dat is de problematiek en die moet je oplossen. Dat kun je maar op één manier doen: een makelaar moet de klant ervan overtuigen dat wanneer hij het huis in de verkoop neemt, hij tegelijkertijd de opdracht krijgt om ook de aankoop van een nieuw huis te regelen. Wanneer de klant ook bereid is om een lagere verkoopprijs van zijn huidige woning bij de onderhandelingen in te zetten, kan het verkoopproces versneld worden. De huidige woning kan scherper in de markt gezet worden waarmee de kans op een snelle verkoop aanzienlijk vergroot wordt. Voorwaarde is wel dat de nieuwe woning niet eerder aangekocht wordt dan dat de huidige woning verkocht is. De toegevoegde waarde van de makelaar is enorm en de klant loopt geen risico. Dit stimuleert verkoop en zo komt de woningmarkt weer op gang.”

22

Als de verkoopmakelaar ook aankoopmakelaar kan zijn, kan de makelaar het verkoopproces volgens Ron Bavelaar versnellen als de aankoop ook scherp in de markt blijkt te staan.

‘Woningmarkt heeft behoefte aan consumentenvertrouwen’ 18

NVMagazine

Ger Hukker, voorzitter NVM

Volgens Adri Duivesteijn kun je om

Geen proef­ ballonnen meer oplaten’

de kwaliteit van woningen op peil te houden beter fiscaal het onderhoud van woningen stimuleren, dan het kopen van woningen.

‘De woning­ markt heeft zware hervormingen nodig’

23

“Op zichzelf vind ik het heel gezond dat de woningmarkt is vastgelopen. We hebben de afgelopen vijftien jaar in de wolken geleefd. Niemand hoefde moeite te doen, want alles werd toch wel verkocht. Het is heel gezond dat we nu weer eens met beide benen op de grond worden gezet. De lucht gaat uit de markt en daarom vind ik het niet erg dat er prijsdalingen plaatsvinden. Los natuurlijk van de restschuldproblematiek, want dat is een drama voor mensen. Om de markt aan te zwengelen zou ik inzetten op heel zware hervormingen. Dat betekent dat je moet kijken naar de hypotheekrenteaftrek. Je zou die alleen nog maar toegankelijk moeten maken voor starters op de woningmarkt, met een goede overgangsregeling. Je kunt beter fiscaal het onderhoud van woningen stimuleren, dan het kopen van woningen. Hierdoor blijft de kwaliteit van woningen op peil. Je moet ook meer mogelijkheden creëren voor zelfbouw. Mensen moeten hun eigen huizen kunnen bouwen. De ervaring heeft geleerd dat die huizen kwalitatief beter zijn dan die van corporaties, beleggers of projectontwikkelaars. Ik sta ook positief tegenover het kopen van de eigen woning door huurders, maar dan wel in de ‘sociale koopsector’. Dit is te vergelijken met de sociale huursector en moet daarom dezelfde bescherming krijgen. Hierdoor creëer je een tussengroep. We moeten inzetten op een eigendomsneutrale volkshuisvesting, waarbij het niet uitmaakt of je koopt of huurt.”

“Als je naar de markt kijkt, zie je een paar factoren waaraan we gewoon niets kunnen doen. Dat zijn bijvoorbeeld de banken die in zwaar weer zitten en minder kredieten verstrekken dan ze in het verleden deden. Ze moeten hun balans op orde krijgen. Dat is goed, want Nederland heeft behoefte aan een solide financiële sector. Wat kunnen we dan doen om problemen op de woningmarkt op te lossen? Stop met het oplaten van proefballonnen. Draai niet aan knoppen voor je alles goed in kaart hebt gebracht. En dat is wel gebeurd. Daar wordt de consument onzeker van. Die consument weet niet meer waar hij aan toe is. Een rustige en zachte landing is gewenst met daaraan gekoppeld een toekomst­perspectief hoe die woningmarkt eruit zou moeten zien na 2015. Dus, kondig aan dat het kabinet hier zorgvuldig naar kijkt en sorteer voor op een integraal plan voor de woningmarkt. Met als kernwaarden: waarde­behoud en duurzaamheid. Dit kabinet is klip en klaar over het niet morrelen aan de hypotheekrenteaftrek. Hulde. Maar geef ook een voor­zet hoe je de woningmarkt beter kan laten functioneren. Huur en koop. Meer keuzevrijheid, duurzaam. En voorkom dat grote groepen mensen gedupeerd worden. Hoe krijg je dat voor elkaar? Daar ligt een taak voor dit kabinet. Regeren is vooruitzien.”

24 Volgens Ger Hukker zou het kabinet een visie op een duurzame woningmarkt na 2015 moeten ontwikkelen.

Adri Duivesteijn, wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen in Almere

‘Zet in op een eigendomsneutrale volkshuisvesting’

´Regeren is vooruitzien´ N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

19

‘Verschaf hypothecair maatwerk bij financieringen’

‘Woningmarkt integraal aanpakken’ Bart Combée, Consumentenbond (23)

Kees Jan de Vet, VNG (34)

‘Voer de koop­ subsidie weer in’

‘Maak verhuiscycli inzichtelijk’ Philip Bokeloh, ABN AMRO (15)

Colinda Rosenbrand, directeur OvFD (12)

‘Stimuleer starters tot koop met starterslening’

‘Afstappen van het idee van snel winst maken’

Elisa Hermanides, FD-redacteur (10)

Maarten Veeger, correspondent (9)

‘Nieuw systeem moet eigendomsneutraal zijn’

‘Stel de hypotheekrente­ aftrek nu niet ter discussie, dat schaadt het vertrouwen geweldig’

Paulus Jansen, SP-Kamerlid (28)

‘Versoepel verhuur van nog niet verkochte woningen’ Betty de Boer, VVD-Kamerlid (8)

‘Investeerders hebben zekerheid nodig’

Jan Stuivenberg, DMG-directeur (25)

‘Maak verhuizen aantrekkelijk met verbouwpremie’ Onno Hoes, burgemeester Maastricht (11)

Elco Brinkman, Bouwend Nederland (10)

20

NVMagazine

‘Verleng de aflostermijn van dertig jaar’

‘De markt moet grondig op de schop’

Lans Bovenberg, hoogleraar (13)

Frits Wester, politiek journalist (5)

‘Stimuleer fiscaal het onderhoud van woningen, niet het kopen’

‘Morrel niet aan lenings­voorwaarden’

Adri Duivesteijn, wethouder Almere (19)

‘Behandel restschulden als een studielening’ Gerjoke Wilmink, directeur Nibud (24)

‘Benoem een commissie van wijze mensen’ Karel Schiffer, NHG-directeur (33)

‘Ook bestaande hypotheken aanpakken’ Sweder van Wijnbergen, hoogleraar (36)

Peter Boelhouwer, hoogleraar (7)

‘Formuleer heldere langetermijndoelen’ Paul van der Meijs, Hypothekers Associatie (5)

‘Zet in op een nationaal woonakkoord’ Hans Biesheuvel, MKB Nederland (31)

‘Hef subsidie­ onderscheid huur en koop op’ Ronald Paping, directeur Woonbond (32)

‘Minder overheids­ bemoeienis’ Hans Stegeman, Rabobank (27)

N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

21

Sandra Korthuis, directeur-bestuurder woningcorporatie Woonconcept

‘Kopers hebben behoefte aan een stabiel financierings­­plaatje’

“Er zijn veel factoren die de ontwikkeling op de woningmarkt bepalen, waarbij we een onderscheid moeten maken tussen huur- en koopmarkt. Als het gaat om de koopmarkt, dan is het voor potentiële kopers heel belangrijk dat ze zekerheid hebben over de hypotheekrenteaftrek en over hun eigen financiën. Dat laatste wordt met de flexibilisering van de arbeidsmarkt steeds lastiger. Daarnaast zijn banken een stuk strenger geworden ten aanzien van het verstrekken van leningen. De vergrijzing is een ander aspect dat meespeelt. Veel ouderen willen namelijk hun kinderen niet opzadelen met een moeilijk te verkopen huis, dus verkopen ze vervroegd. Soms ook is er de noodzaak tot verkopen, omdat het huis niet meer past bij de persoonlijke fysieke omstandigheden of omdat de overwaarde feitelijk het pensioen is. Daarnaast noodzaakt een scheiding vaak tot verkoop en dat is niet gemakkelijk. Als het huis verkocht wordt, is er bovendien vaak sprake van een restschuld. Door al deze ontwikkelingen denk ik dat de vraag naar huurwoningen in de komende jaren gaat stijgen. Toch stagneert ook bij woningcorporaties de doorstroming op dit moment. Dat heeft te maken met de regels die het Rijk gesteld heeft omtrent inkomenstoetsen. Door die inkomenstoets worden mensen die nu nog in een

25

woning van ons zitten, gedwongen naar de particuliere markt te gaan. Op die commerciële markt is echter nauwelijks aanbod in het huursegment waar we dan over spreken – tussen 650 en 900 euro per maand. Dus het zit aan alle kanten vast. Ik denk dat drie factoren de boel weer los kunnen trekken. Ten eerste de zekerheid vanuit het kabinet dat er niets wordt gedaan aan de hypotheekrenteaftrek en dat de overdrachtsbelasting afgeschaft wordt of ten hoogste op 2 procent gehandhaafd blijft. Mensen willen hun financieringsplaatje over meerdere jaren stabiel hebben. Ten tweede moet er zekerheid komen over de leningsfaciliteit van banken. Ten derde moeten mensen goed kijken of een koophuis past bij hun financiële situatie. Daarnaast vragen wij ons af of de particuliere markt erbij gebaat is als de corporaties straks 75 procent van hun bezit verkopen. Er ontstaat dan een vloedgolf van koopwoningen op de markt. Het voorstel van het kabinet vinden wij dan ook op drie fronten een buitengewoon slecht voorstel. Allereerst grijpt het in op de eigendomsverhoudingen. Ten tweede verstoor je met deze maatregel de koopmarkt verder, omdat er ontzettend veel aanbod op de markt komt. En ten derde creëer je ‘gespikkeld bezit’ – huuren koopwoningen door elkaar in een gebouw. Dat kan betekenen dat als er straks geherstructureerd moet gaan worden, huurders met de laagste inkomens vanuit hun huurpenningen moeten bijdragen aan investeringen die uiteindelijk aan particuliere eigenaren ten goede komen. Dat vind ik de omgekeerde wereld.”

Factoren die de woningmarkt kunnen lostrekken zijn volgens Sandra

Met interessante financiële voordelen probeert Den Haag volgens Marnix Norder scheefwoners ertoe te bewegen hun sociale huurwoning in te ruilen voor een mooie koopwoning.

Korthuis zekerheid over de hypotheek­ renteaftrek, de afschaffing van de overdrachts­belasting en duidelijke leningsfaciliteiten.

‘Geef zekerheid dat er niet wordt getornd aan de hypotheek­renteaftrek’ 22

NVMagazine

Bart Combée, directeur Consumentenbond

‘Politiek is aan zet’

“Wat je op het moment ziet, is dat de hypotheekmarkt steeds vaster komt te zit­ten. Vanuit consumentperspectief gezien, is dat een slecht functionerende markt. Dit door een te klein aantal aanbieders, te grote restricties en daardoor een gebrek aan concurrentie. De hypotheekhouders zitten daardoor gevangen bij één hypotheekaanbieder en betalen daar dus veel. Dit probleem is nog groter geworden nu ook BNP Paribas de markt heeft verlaten en een aantal andere banken, zoals SNS, geen nieuwe hypotheken meer gaan verstrekken. Daarnaast is het vertrouwen dat consumenten hebben in de woningmarkt van belang. Dat consumentenvertrouwen heeft deze maand weer een nieuw dieptepunt bereikt, hetgeen zeker consequenties heeft voor de woningmarkt. Een probleem dat veel huizenbezitters c.q. potentiële huizenkopers nu hebben, is dat ze heel moeilijk kunnen voorspellen hoe die huizen­ markt er over vijf jaar uit zal zien. Pas je dan nog steeds dezelfde regels toe als nu, of moet je van andere regels uitgaan? Eén van de dingen die vertrouwen geeft, is stabiliteit. Zowel aan de financieringskant, als aan de marktkant. Hier zie ik dan ook een duidelijke rol voor de overheid als regulator naar banken toe. Ik denk dat we de overheid nodig hebben om in de hypotheek­sector de marktwerking weer aan de gang te krijgen. Maar ik zie hier ook zeker een rol weggelegd voor de AFM. Doordat zij naast de wet in de uitvoering strenge beleidsregels aan verstrekkers van financieringen opleggen, wordt het voor hen immers moeilijker om te concurreren. De overheid moet daarnaast duidelijk aangeven waar zij de komende jaren naartoe wil met de woningmarkt. Die woningmarkt moet je volgens ons integraal zien, dus ook de huurmarkt moet je daarbij betrekken. Koop- en huurmarkt zijn immers geen gescheiden markten. Bestaat er een onevenwichtigheid op de koopmarkt, dan heeft dat gevolgen voor de huurmarkt en omgekeerd. Pas als de politiek erin slaagt een toekomstvisie, die langer standhoudt, op die totale woningmarkt neer te leggen, zullen mensen weer vertrouwen krijgen en kan de woningmarkt weer in beweging komen. De politiek is dus aan zet.”

26 ‘Stabiliteit zorgt voor vertrouwen’

De overheid moet volgens Bart Combée duidelijk aangeven waar zij de komende jaren naartoe wil met de woningmarkt.

Marnix Norder, wethouder Volkshuisvesting in Den Haag

‘Financieel voordeel voor Haagse huizenkoper’ “De hypotheekrenteaftrek is een essentieel punt. Dit wordt door vriend en vijand, links en rechts, altijd genoemd. Het verschil tussen huur en koop wordt nu te groot. Daarnaast zit er een on­zekerheid in de markt. Potentiële kopers geven aan dat ze ook wel weten dat dit in de toekomst gaat veranderen, dus wachten ze liever af om te kijken wat er gaat gebeuren. Beter duidelijkheid scheppen door dit systeem aan te passen, dan de onduidelijkheid te laten voortbestaan. Het kabinet gebruikt het ‘H-woord’ als een soort mantra en zegt hier niets aan te willen doen. Ondertussen weten 16 miljoen Nederlanders dát er iets mee gaat gebeuren. In Den Haag is er steeds meer behoefte aan woningen. We groeien echt flink, wat een schril

contrast met de stagnerende koopwoningmarkt is. In januari hebben we de zogeheten Haagse Verhuisdoos gelanceerd, waarbij we in samen­werking met de Rabobank, de Haagse NVM-afdeling en de corporaties een positieve prikkel geven om te verhuizen van een sociale huurwoning naar een koopwoning. Sommige huurders hebben een inkomen van zo’n 40.000 à 45.000 euro en verdienen daarmee te veel voor een sociale huurwoning. Deze mensen krijgen onder meer bij de aankoop van een woning een interessant aanbod voor een startershypotheek en de makelaar reduceert zijn courtage. Door deze interessante financiële voordelen proberen we deze scheef­ woners ertoe te bewegen hun sociale huurwoning in te ruilen voor een mooie koopwoning.”

27

‘Positieve prikkel voor verhuizing van sociale huur­ woning naar koopwoning’ N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

23

Gerjoke Wilmink, directeur Nibud

‘Behandel rest­ schulden als een studielening’

“Het is belangrijk voor consumenten om weer vertrouwen te krijgen en een positief gevoel. We moeten ons denk ik realiseren dat we een huis kopen om goed te kunnen wonen. Daar moet je eigenlijk op dezelfde manier over gaan denken als bijvoorbeeld een auto. Daarbij hou je rekening met afschrijving. Tot nu toe doen we dat bij een huis niet. Doe je dat wel, dan besef je meteen dat je er bij een hypotheek voor moet zorgen dat je de (eventuele) verlaging van de waarde van een huis volgt. Dat betekent aflossen. Je moet ervoor zorgen dat als je op een bepaald moment je huis wilt verkopen, je niet met een restschuld blijft zitten. Dat betekent vanuit Nibud-gedachte dat je zodanig moet gaan budgetteren, dat je bewust weer gaat sparen voor een koopwoning. Het betekent ook dat als je nog geen eigen woning hebt, je er eigen geld in steekt. Dan hoef je geen tophypotheek te nemen. Dat kost uiteraard tijd. Het grootste probleem op dit moment, is dat mensen geen huis durven kopen terwijl ze er zelf nog een hebben. Ze willen eerst verkopen. Bij dalende huizenprijzen en het feit dat mensen toch hoog inzetten op

de prijs die ze voor hun huis willen hebben, is dat een probleem. Dat krijg je eigenlijk alleen maar op gang als je bereid bent om verlies te nemen. Niet alle mensen kunnen dat verlies nemen. Daardoor ontstaat die afwachtende houding. Een maatregel voor de langere termijn is dus aflossen, zodat je op de langere termijn wel dat verlies kunt nemen. Voor mensen die daar niet op kunnen wachten, die moeten verhuizen door omstandigheden, zouden wellicht de banken een oplossing kunnen bieden. Bijvoorbeeld met een gunstige betalingsregeling voor mensen met een restschuld. Ik heb begrepen dat in de gedragscode van de hypotheekverstrekkers staat dat je restschuld op een gunstige manier kunt meefinancieren bij de aankoop van een volgend huis. Je kunt zelfs nog verder gaan. De overheid zou bijvoorbeeld voor mensen die door restschulden in de problemen komen, iets in het leven kunnen roepen, vergelijkbaar met een studielening. De overheid leent je het bedrag van de restschuld en incasseert naar draagkracht gedurende een aantal jaren. Maar wat bovenal op dit moment heel belangrijk is en heel wenselijk, is duidelijkheid. Voor zekerheid en vertrouwen is immers ook duidelijkheid nodig. Die is er op dit moment niet. Je ziet dat nu met de discussie over de hypotheeknormen en de hypotheekrenteaftrek. Meer duidelijkheid hier­ omtrent helpt mensen ook om eerder te beslissen.”

28

‘Houd rekening met afschrijving op je huis’

Ed Nijpels, VVD-politicus en bestuurder

‘Bezit is van groot maat

Gerjoke Wilmink ziet op de korte termijn een rol weggelegd voor zowel de banken als de overheid, teneinde de woningmarkt in beweging te krijgen.

24

“De hypotheekrenteaftrek is politiek en maatschappelijk onhoudbaar geworden. Dat maakt duidelijk hoe voorzichtig politici moeten zijn met het doen van beloften. En dat voor iedere politicus het moment in zijn politieke leven aanbreekt dat je gewoon eerlijk moet zijn en moet kunnen zeggen: wat we met elkaar hebben afgesproken kunnen we helaas, kijkend naar de omstandigheden, niet waarmaken. Maar het huidige kabinet durft het debat niet aan, waardoor mensen onzeker worden. De VVD zal door de realiteit worden ingehaald. Voor de VVD is bezitvorming een groot goed. Bij bezit past ook dat eigen huis. Dat is een stukje ideologie. We hoeven ons ook niet te schamen, dat wij bezit van heel groot maatschappelijk belang vinden. Maar woningbezit is voor heel veel mensen onmogelijk geworden. Zowel de koop- als de huursector kent een groot aantal problemen die elkaar onderling beïnvloeden. De huur- en de koopsector zitten simpelweg volledig op slot. Dat betekent dat het op zich goede middel hypotheekrenteaftrek het NVMagazine

Jan Stuivenberg, Holding Directeur DMG (CFO)

‘Samen met alle partijen vertrouwen creëren’

Jan Stuivenberg zou de hypotheek­ renteaftrek nu niet ter discussie stellen, omdat dat het vertrouwen volgens hem geweldig schaadt.

“Mensen begrijpen niks meer van wat er in de wereld gebeurt. In 2008/2009 was er de bankencrisis, waarbij mensen het vertrouwen in de banken verloren. Ver­ volgens ontstond in 2010/2011 de eurocrisis, waarbij mensen zich afvroegen of de euro wel zal blijven bestaan. Verder rijst de vraag of landen wel in staat zullen zijn om hun schulden af te lossen. Iets wat vroeger ondenkbaar was. Deze fenomenen gaven en geven een gevoel van wantrouwen en onrust. Dat vertaalt zich in de omzet. Mensen durven niet tot grote aankopen over te gaan en houden de hand op de portemonnee. De markt krimpt. Ons bedrijf doet het relatief uit­stekend, omdat we veel marktaandeel winnen. Er vallen om ons heen concurrenten weg. Ons marktaandeel vergroot daardoor. Wij zijn dus zeker niet ontevreden. Maar volgens mij is er maar één kernwoord en dat is vertrouwen. Dat zul je moeten herstellen. Er zijn genoeg knappe koppen om een fiscale hervorming van de woningmarkt gestalte te geven en we doen er ook van alles aan, maar we spreken daar niet meer de taal van de gewone man of vrouw op straat. Vraag je aan tien mensen: wat is eurocrisis en wat is bankencrisis, dan zul je tien verschillende antwoorden krijgen. Gewoon omdat ze in de basis niet begrijpen wat er speelt. Ze laten zich leiden door een gebrek aan vertrouwen en onrust. Dat pessimisme moet worden omgedraaid naar optimisme. Laten we een voorbeeld nemen aan de manier waarop Duitsland gereageerd heeft op de crisis. Daar heeft men geen ontslagen geaccepteerd en er juist voor gezorgd dat mensen in deeltijd konden blijven werken. Daar zijn de mensen veel minder pessimistisch. Een groot deel van ons bedrijf acteert ook in Duitsland en daar zie je mooie omzet-plussen. Ik ben een liberaal en ben er dus ook voor dat overheidsfinanciën in orde zijn en de betrokkenheid van de overheid in de economie beperkt is, maar je moet nu wel maatregelen nemen. De politiek moet naar mijn mening met één mond spreken en duidelijk zijn. Toch zou te hard ingrijpen door de overheid nu economisch remmen. Zo zou ik de hypotheekrenteaftrek nu niet ter discussie stellen, omdat dat het vertrouwen geweldig schaadt. Gevoed door vertrouwen van mensen zal er koopbereidheid moeten ontstaan, waardoor de huizenprijzen zullen stabiliseren. Daarnaast moeten banken het beleid dat ze nu voeren wat verder versoepelen. Kredietverstrekking zal wat makkelijker moeten worden. Maar bovenal moet je samen met alle partijen in de markt vertrouwen creëren.”

29

‘Pessimisme moet worden gedraaid naar optimisme’

tschappelijk belang’ doel niet meer heiligt, namelijk zorgen dat iedereen, ook starters, een woning kunnen kopen. Er moet zo snel mogelijk een doorbraak komen om de woningmarkt van het slot te ontdoen. Dat vind ik bij uitstek de taak van de minister-president. Daarvoor geldt een oud spreekwoord: politici kijken naar de eerstvolgende verkiezingen en staatslieden kijken naar de volgende generatie.”

30

Het realiseren van een doorbraak om de woningmarkt van haar slot te ontdoen, vindt Ed Nijpels bij uitstek een taak van de minister-president.

‘Politici kijken naar de volgende verkiezingen, staatslieden naar de volgende generatie’ N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

25

Hans Wiegel, oud-viceminister-president

‘Een wijze les uit het verleden’

Hans Wiegel adviseert aspirant-kopers eerst 30 procent eigen vermogen te sparen en pas dan een huis te kopen.

“Ik woonde tot 1982 in Amerongen. Ik moest mijn huis verkopen, omdat ik toen Commissaris van de Koningin in Friesland werd. Huizenbezitters werden in die tijd ge­confronteerd met scherp dalende huizenprijzen. Met maar liefst 40 procent! Ik had voor mijn huis in Amerongen ook maar één geïnteresseerde. Eén is natuurlijk ook genoeg, maar het duurde wel heel lang voordat die kwam. Ik heb nog 10.000 gulden van de prijs afgedaan. En het huis nog even geschilderd en verse geraniums in de vensterbank. Die man bood uiteindelijk nog eens 10.000 gulden lager. Toen gaf ik de man een hand en zei: ik wens u geluk, het huis is van u. Toen kon ik een huis in Friesland kopen.

Dat huis daar was natuurlijk ook veel minder waard dan wat de eigenaren erin geïnvesteerd hadden. Dus je kunt in zo’n situatie ook goedkoop terugkopen. Je moet uitgaan van de realiteit van het leven. Je zegeningen tellen. Een bijzonder element uit die tijd was dat de hypotheekrente schommelde tussen 14 en 15 procent. Als je naar die periode kijkt, waren de financiële consequenties voor eigenwoning­bezitters veel ernstiger dan nu. Een wijze les uit het verleden. Prijzen blijven niet eeuwig stijgen. Mijn voorbeeld leert dat dat een illusie is. Maar op een gegeven moment gaat iedereen dat toch weer denken. Daardoor zijn veel te hoge hypotheken aangeboden door de banken. Er werd ook gewoon gezegd tegen aspirant-kopers: voor dit huis moet u zoveel betalen, maar u krijgt van ons een hypotheek die hoger is dan de waarde van het huis. Dat vonden de mensen leuk. Dan konden ze een nieuwe auto kopen, of weet ik veel wat voor flauwekul. Ik heb mij daar toen dan ook al tegen verzet. Dat was levensgevaarlijk. Van vrienden hoorde ik wat ze betaalden en wat ze ontvingen. Daar waren mensen bij die zes jaar na aankoop van hun huis met een waarde van 900.000 euro 1,6 miljoen kregen. Gewoon krankzinnig. Dat heeft niets meer te maken met de reële waarde van dingen. In dat licht zijn huizenprijzen in Volendam interessant. Die zijn namelijk stabiel. Daar is ook een verklaring voor. De Volendammers zijn ouderwets. Die sparen eerst en kopen dan een huis. Met een beetje hypotheek en veel spaarcenten. Ouderwets, maar heel goed. Begin met 30 procent eigen vermogen als je een huis koopt. Ik heb mijn eerste huis pas gekocht toen ik een paar jaar fractievoorzitter was. Daarvoor woonde ik in huur­ huizen. Ik was toen begin dertig. Als je eerst spaart, heb je iets om naar uit te kijken.”

31

‘Als je eerst spaart, heb je iets om naar uit te kijken’

René Tissen, hoogleraar bedrijfskunde aan Business Universiteit Nyenrode en RTLZ-columnist

‘Maak de hypotheekrente­aftrek contant’

‘In één keer schoon schip maken’ 26

“De enige oplossing die werkt, is als er met een heel grote klap een einde wordt gemaakt aan de hypotheekrenteaftrek, zonder dat mensen benadeeld worden. Dan herstelt de markt zich. Laten we beginnen met de renteaftrek contant te maken. Dit doe je door het bedrag dat mensen gedurende de looptijd van hun hypotheek nog van de belastingdienst terugkrijgen, naar het heden te halen. Het is vrij eenvoudig om uit te rekenen, waar mensen in de toekomst nog recht op hebben. Dit geld moet vervolgens niet gebruikt worden voor consumptieve doeleinden, zoals nu wel mogelijk is. Laten we die contant gemaakte aftrek gebruiken om de hoofdsom van de hypotheek te verlagen. Dan sla je twee vliegen in één klap. Het risicoprofiel van banken wordt veel lager en je verlaagt in één keer de hoogte van de hypotheeklasten van burgers. Veel mensen kijken tegen een heel hoge hypotheek aan en hebben grote aarzelingen over hun verdienvermogen in de toekomst, vanwege onder andere de pensioendiscussie. Vooral het oudere deel van de bevolking heeft hoge hypotheken en heeft twijfels NVMagazine

Hans Stegeman, hoofd nationaal onderzoek Rabobank

‘Minder overheidsbemoeienis’ “De beste oplossing is dat de economie weer gaat aantrekken, maar deze oplossing hebben we natuurlijk niet in eigen hand. Een deel van het probleem op de woningmarkt is natuurlijk gerelateerd aan de onzekere economische vooruitzichten. Maar afgezien hiervan is één van de langetermijnoplossingen minder regels voor de hele woningmarkt. Minder overheidsbemoeienis. Op korte termijn leiden dit soort veranderingen echter niet tot meer vertrouwen in de woningmarkt. Als je wat doet aan de hypotheekrenteaftrek, wordt er minder subsidie verstrekt. Huren wordt daarnaast duurder. Mensen denken hierdoor niet: laat ik eens verhuizen. Maar op langere termijn zorgt minder onnodige overheids­subsidie voor een beter werkende woningmarkt.

Hans Stegeman pleit voor een coherent pakket aan

Er is in Nederland een heel grote hypotheekschuld en vanuit onze zorgplicht als bank en onze zorgen om de macro-economische en financiële stabiliteit hebben we daarom vorig jaar voorgesteld om wat aan die aflossings­vrije hypotheken te doen en alleen annuïtaire hypotheken te verstrekken. Niet omdat dat per se de beste oplossing voor het probleem is, maar hypotheekverstrekking is het enige waarvoor je als bank verantwoordelijk bent. Deze beperking van het verstrekken van hypotheken was onderdeel van een verstrekkender plan voor hervorming van de woningmarkt, waarbij je maatregelen altijd in een langetermijnperspectief moet zetten. Er moet een coherent pakket komen met een duidelijke timing. Dan kom je verder.”

32

‘Rabobank verstrekt alleen nog annuitaire hypotheken’

maatregelen met een duidelijke timing.

over hun toekomstige inkomen. De hypotheeksom kan volgens dit plan met 30 tot 50 procent verlaagd worden. Je maakt dus in één keer schoon schip en we stoppen met onmiddellijke ingang met de hypotheekrente­aftrek. Nieuwe gevallen vallen buiten deze regeling en komen niet meer in aanmerking voor de hypotheekrenteaftrek. Het grote probleem zit in de praktijk bij de bestaande gevallen. Als je die schoonmaakt, dan zul je zien dat er bij nieuwe gevallen veel minder problemen zijn. Het uitvoeren van dit plan betekent wel dat het begrotingstekort in één jaar enorm oploopt, dus ook de staatsschuld. Daarom wordt dit idee als ‘wild’ gezien. Maar daar verzet ik me heftig tegen. In Nederland vinden we het principieel niet ‘wild’ om miljarden naar Griekenland te sturen. Vervolgens zeggen we: ‘Dat geld krijgen we met winst terug’. Nu is duidelijk dat dit geld weg is. We gooien zo miljarden weg. Ik vind het een kwestie van gezond boekhouden, als je al je toekomstige schulden in een jaar in één keer op je neemt en vervolgens heb je er daarna geen last meer van. Je schrijft het in één keer af. Ik heb dus vertrouwen in één allesomvattende oplossing. De schoonheid ligt in de eenvoud. Het probleem dat veel mensen ’s nachts wakker houdt, kan wel degelijk in één keer worden opgelost.”

33

N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

René Tissen stelt voor om de hypotheekrenteaftrek in één keer contant te maken en daarmee de hoofdsom van de hypotheek te verlagen.

27

Paulus Jansen, SP-Tweede Kamerlid

‘Nieuw systeem moet eigendomsneutraal zijn’

34

Paulus Jansen pleit ervoor om er aan de onderkant van de woningmarkt voor te zorgen dat iedereen een redelijk huis kan huren.

‘Financiële bemoeienis overheid met woning­ markt uitruilen’ 28

“Het effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting was vorig jaar erg gering. De totale kosten per extra verkochte woning lagen rond de twee ton. Daar hadden we beter starterswoningen mee kunnen bouwen. Dat was goed geweest voor de bouwvakker en voor de woningmarkt. Op zich kan het afschaffen van de overdrachtsbelasting als structurele maatregel wel deel uitmaken van een algeheel plan, waarin alle financiële bemoeienissen van de overheid met de woningmarkt op een bepaalde manier uitgeruild kunnen worden. Een dergelijk plan staat bij mij voorop bij alle oplosrichtingen. In Nederland is er nu geen sprake van een gelijke behandeling van de huur- en de koopsector. Er gaat te veel belastinggeld naar de koopsector en te weinig naar de huursector. Een nieuw systeem moet eigendomsneutraal zijn. De overheid moet geen voorkeur meer uitspreken voor huren of kopen. Hierdoor zal de Nederlandse woningmarkt meer gaan lijken op de Duitse woningmarkt, waar huren de overhand heeft op kopen. De trend bij ons is dat er meer wordt gekocht en minder wordt gehuurd, omdat er allerlei mogelijke financiële prikkels zijn van de overheid die dat bevorderen. Je ziet gewoon op

dit moment dat heel veel mensen die de laatste jaren een woning hebben gekocht, dat beter niet hadden kunnen doen. Bij tegenwind, bijvoorbeeld een echtscheiding of een gedwongen verhuizing door ander werk, komen ze in de problemen. Er is op dit moment sprake van overinvestering en subsidies in de koopsector en onderinvestering in de huursector. Dat leidt met name aan de onderkant van de koopmarkt tot problemen. Uit het woononderzoek van het CBS, dat iedere twee jaar wordt gehouden, blijkt dat 75 procent van de starters het liefst een huis zou willen huren. Behalve de SP is er niemand in de Tweede Kamer die hierbij stilstaat. Het gemiddelde Kamerlid denkt bij een starter aan iemand die een koophuis zoekt. Dat is dus gewoon een enorm misverstand. Driekwart van de starters zoekt een huurhuis. Maar door de inkomensmaatregel van de Europese Commissie kun je met een inkomen van boven de 33.000 euro geen huurhuis meer krijgen. Dan schaf je van pure ellende maar een koophuis aan. Als je dan wat tegenslag hebt, zit je opeens in de problemen. Ik vind dat er minder belastinggeld moet gaan naar subjectsubsidies, zoals de hypotheek­renteaftrek. Er moet daaren­tegen meer geld gaan naar objectsubsidies, naar het stimuleren van investeringen. Aan de onderkant van de woningmarkt moeten we ervoor zorgen dat iedereen een redelijk huis kan huren.” NVMagazine

Jort Kelder,

“Tsja, het is even wennen dat dingen ook minder waard tv-presentator kunnen worden. De huizenprijzen zijn eerst krankzinnig gestegen, dus een correctie is niet raar. Dat is trendmatig door de eeuwen heen. Wat nodig is, is vertrouwen en een fris, inspirerend plan voor een grote fiscale vereenvoudiging. Schaf de hypotheekrenteaftrek geleidelijk af, schaf de overdrachtsbelasting per direct af en ook die rare forfaits. En doe alles tegen scheefwonen, stimuleer doorstroming op de huurmarkt. Doorbreek de impasse en polarisering in het politieke debat, want huiseigenaren, kopers en huurders beginnen langzamerhand wanhopig te worden. Het politieke debat loopt nu vast op het H-woord en het lijkt of linkse partijen het alleen voorzien hebben op de ‘rijken’ en of rechts daarom recalcitrant op alles ‘neen’ zegt. Maar er moet iets gebeuren, in het belang van alle Nederlanders. Vergeet niet dat de woningmarkt rechtstreeks correspondeert met het humeur in de economie. Groeiende economieën hebben een goede woningmarkt. Als onze economie niet groeit en de bevolking vergrijst verder, zijn er geen kopers. Dus: alles inzetten op groei, graag een beetje slim en duurzaam. Dan komt het vertrouwen van de consument terug. Wonen heeft ook met levensfases van doen. Gezinnen willen niet kruip-door-sluipdoor wonen, die willen groeien en dus, op een dag, kopen. Maar, eerst sparen, de bank lief aankijken en maximaal vier maal je jaarinkomen willen lenen. En blijven bedenken dat lenen geld kost en dat alles wat je leent terug moet, plus rente. Het adagium voor de woningmarkt de komende vijf jaar is aflossen, aflossen, aflossen. Punt. Ik heb een volstrekt uniek kasteelappartement te koop in Nigtevegt aan de Vecht. Maar in de huidige markt, zeker die boven het miljoen, wachten kopers af tot je tonnen zakt, of failliet gaat. Dat laatste is mijn buurman gelukt, maar gaat mij niet gebeuren. En dus staat het lekker te koop tot iemand de prijs geeft die het waard is: dik een miljoen en anders niet. Het is heus geen straf in een kasteel aan de Vecht te moeten blijven wonen. Bovendien heb ik al iets gekocht aan de gracht in Amsterdam, dus ik heb nu ‘the best of both worlds’.”

‘Aflossen aflossen aflossen’

35

De woningmarkt correspondeert volgens Jort Kelder rechtstreeks met het humeur in de economie.

‘Alles inzetten op groei, graag een beetje slim en duurzaam’

Kelder heeft zijn appartement in Nigtevecht te koop tot iemand de prijs geeft die het waard is.

N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

29

Hanneke Hartman, directeur van Adfiz

‘Totaalvisie op het hele veld moet fundament leggen’ Hanneke Hartman vindt dat de overheid in samenhang moet kijken naar de hypotheekrenteaftrek, de OZB, het eigen­woningforfait, de overdrachtsbelasting en de belasting­schijven.

36

“Wat opvalt bij alle maatregelen die tot nu toe genomen worden om de woningmarkt in beweging te krijgen en te houden, is dat het allemaal geïsoleerde maatregelen zijn. Veel van die maatregelen zijn de laatste jaren gericht op het inperken of juist uitbreiden van ruimte om geld te lenen, waarmee huizen gekocht kunnen worden. Dat betekent dat men de woningmarkt probeert te sturen op het toestaan van het nemen van meer of minder risico bij het lenen van geld. Dat is niet de goede manier om de woningmarkt te stimuleren. Je moet burgers niet meer risico laten lopen dan verantwoord is en dit niet gebruiken om de woningmarkt een impuls te geven. Belangrijk is dat er maatregelen worden genomen die in samenhang met elkaar zijn. De overheid moet in samenhang kijken naar de hypotheekrenteaftrek, de OZB, het eigenwoningforfait, de overdrachtsbelasting en de belastingschijven. Maar ze moet ook kijken naar de huurtoeslag, want kopen en huren zijn communicerende vaten. Een integrale benadering zou ook het bouwbeleid, de grenzen tussen de sociale en vrije woningmarkt en de marktwerking bij kredietverleners moeten bezien. Beweging in de woningmarkt op de korte termijn is niet alleen afhankelijk van maatregelen op bovengenoemde gebieden. Het wegnemen van economische onzekerheid en het tot stilstand brengen van de economische teruggang zijn primair belangrijk. Met een totaalvisie op het hele veld zou wel een goed fundament gelegd kunnen worden om een gezonde en goed functionerende woningmarkt mogelijk te maken.”

‘Kopen en huren zijn communicerende vaten’

Jan des Bouvrie, interieurontwerper

‘Een crisis maakt mensen “Ik denk dat we het gewoon eens een keer heel positief moeten bekijken. We bevinden ons nu in de situatie van wat ik noem ‘de nieuwe wereld’. Die is ontstaan vanuit het feit dat alles te makkelijk was. Iedereen kocht maar en de hypotheken waren eigenlijk te hoog voor de waarde van de huizen. De banken moeten zich nu heel snel gaan realiseren dat de mensen weer gewoon hypotheken moeten krijgen. Iedereen die ik spreek roept: ‘Ik koop geen nieuw huis, want ik krijg toch geen hypotheek!’ Dus er hangt een heel nare sfeer over die markt. Banken zouden zich dan ook positiever moeten uiten en duidelijk moeten maken dat zij nog steeds hypotheken verstrekken en ook starters willen helpen. Een ander belangrijk punt is dat we nog steeds verder ontwikkelen in een ouderwets bouwsysteem. We kunnen veel leukere en mooiere huizen bouwen met veel meer prefab-ideeën daarin. Bouwen kan op die manier veel eenvoudiger en goedkoper. Dat zien we nu ook in Almere, waar je voor 100.000 euro op een stuk grond een eigen huis kunt bouwen. Mensen moeten kortom voor veel betaalbaarder prijzen leuke huizen kunnen kopen, ook starters. Wat ik nu heel veel merk, is dat mensen hun huis niet kwijt kunnen en 30

NVMagazine

Hans Biesheuvel, voorzitter MKB Nederland

‘Zet in op een nationaal woonakkoord’

Volgens Hans Biesheuvel doet knopen doorhakken her en der pijn, maar is het wel keihard nodig.

“Ontegenzeglijk hebben we net als de landen om ons heen met zijn allen veel te veel schulden. Zowel bedrijven als particu­ lieren. Dat kun je niet ineens oplossen. Maar in de crisis zie je wat het betekent als je te veel schuld hebt. Dat moet dus omgebogen worden. Daar is echter wel een lange­ termijnaanpak voor nodig. Een aanpak waar we met zijn allen achter gaan staan en de schouders onder zetten. Dat kan met een nationaal akkoord, waarbij we niet alleen naar de koopwoningmarkt kijken, maar ook naar de huurmarkt. Samen met alle betrokkenen, de banken, de bouw­sector, de corporaties en de overheid zoeken naar een langetermijnoplossing. Essentieel, want zoals het in het verleden ging, biedt geen oplossing meer voor de toekomst. Er is sprake van een vertrouwenscrisis in zowel kopers- als huurdersland. Iedereen blijft zitten waar hij zit, omdat men onzeker is over de toekomst. Het oplaten van allerlei proefballonnetjes zoals over de hypotheekrenteaftrek en de overdrachtsbelasting werkt daarbij alleen

maar averechts. Daar doen wij als MKB Nederland dan ook niet aan mee. Ik ben een voorstander van het polderen, goed overleg. Op cruciale momenten heeft dat altijd goed gewerkt, bijvoorbeeld op sociaal terrein met de vakbonden, al ligt dat overleg nu – hopelijk tijdelijk – plat. Het is juist in deze tijd heel belangrijk dat dit overleg er wel komt, zodat we met elkaar de kracht die we als Nederland hebben, benutten om die hele woningmarkt weer in beweging te krijgen. In feite speelt er ook een inkomensdiscussie, want hypotheekrenteaftrek gaat niet alleen maar over woningen aankopen en financieren, maar heeft net zo goed te maken met de inkomenspolitiek. We hebben dus een breed draagvlak nodig. Daar kan zo’n nationaal woonakkoord voor zorgen. Ik pleit er voor dat snel ter hand te nemen. Aan ons zal het niet liggen. Wij zijn graag bereid om onze nek uit te steken om tot oplossingen te komen, maar we hebben daarbij wel partners nodig die dat ook kunnen en willen. Het vergt politieke wil en moed om knopen door te hakken. Dat zal dan op korte termijn wellicht her en der pijn doen, maar het is wel keihard nodig. Dit om ook op lange termijn de verdienkracht van de Nederlandse economie op peil te houden. Anders gaat het niet lukken.”

37

‘Met polderen knopen doorhakken’

38

en meer bewust’

Volgens Jan des Bouvrie kan bouwen eenvoudiger en goedkoper, zodat mensen voor veel betaalbaarder prijzen leuke huizen kunnen kopen.

het dan gaan verbouwen. Dat noem ik ‘verhuizen in eigen huis’. Dat heeft twee voordelen: als je je huis in drie jaar tijd nog niet verkocht hebt, heb je al die tijd toch leuk gewoond. Ten tweede heb je veel meer kans om het goed te verkopen. Met als gevolg dat je zelf weer een nieuw huis kunt kopen. Beweging geeft ook verkoop. Je ziet nu bijvoorbeeld veel open keukens, een veranda en spelen met licht. Die dingen hoeven echt niet veel geld te kosten, maar daarmee maak je je huis wel een stuk moderner. Aangepast aan de wensen van deze tijd. Een interieurontwerper kan je daarbij als geen ander helpen. Helaas zijn mensen bang gemaakt door de overheid, door de banken en door de pers. Die drie partijen zouden de mensen juist weer een positief gevoel moeten geven. Crisis is niet alleen maar negatief. Het maakt de mensen ook meer bewust, van hun aankopen, maar ook van hun huis. Ik heb drie keer een crisis meegemaakt en ben er alle drie de keren sterker uitgekomen.” N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

‘Denk eens positief’ 31

Ronald Paping, directeur Woonbond

‘Hef subsidie­onderscheid huur en koop op’ “Een woning is niet in eerste instantie, zoals vaak wordt gedacht, een vermogensobject waarmee je echt kunt sparen. In onze visie is het veel meer een object om in te wonen. Er zijn allemaal extra functies aan de woning toegekend, mede door het fiscale beleid. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de vrijstelling van vermogensrendementsheffing. Wij als Woonbond zijn er voor om vermogensontwikkeling en bezit of huur van een woning echt van elkaar los te trekken. Het feit dat mensen door dalende woningprijzen in de problemen komen, is lastig op te lossen. In de hele koopsector is eigenlijk sprake geweest van een soort piramidespel. Zij die er vroeg zijn ingestapt, hebben een behoorlijke vermogenswinst behaald. Diegenen die later zijn ingestapt, lijden nu verlies. Het zou in de ogen van de Woonbond echter niet terecht zijn om alle eigenwoning­bezitters te beschermen voor vermogensdaling, alleen om die laatste groep te helpen. De overheid moet nu zekerheid bieden hoe het de komende jaren verder moet met de hypotheekrenteaftrek en de vrijstelling van de kapitaalverzekering. Hiervoor moeten we met elkaar oplossingen bedenken. Daarbij moet je ervoor zorgen dat je

39

In de ogen van Ronald Paping zou het niet terecht zijn om alle eigenwoningbezitters te beschermen voor vermogens­ daling, om alleen de groep die nu verlies lijdt te helpen.

‘Mensen die gaan instappen minder raken dan huidige woningbezitters’

mensen die later instappen wat minder raakt, dan mensen die al langer een eigen woning bezitten. Die oplossing zal wat de Woonbond betreft ook inhouden dat alle subsidiëring die er nu is, zal gaan verdwijnen. Want in dat opzicht is er sprake van een scheve verhouding tussen huuren koopmarkt. De facto gaat er buiten de huurtoeslag, maar dat is een heel gericht instrument voor de laagste inkomens, geen cent subsidie naar de huurmarkt. Dit terwijl er naar de koopsector ieder jaar, onder andere in de vorm van hypotheekrenteaftrek, 15-17 miljard euro gaat. Dat onderscheid moet verdwijnen. De hypotheek­renteaftrek kan natuurlijk niet in een keer afgeschaft worden, maar het zou wel lucht geven als iedereen weet waar hij aan toe is. Voor de huursector hebben wij als Woonbond al eerder een aanbod gedaan om naar een huurbeleid te gaan, waarbij de verhouding tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning verbeterd wordt. Wij pleiten daarbij voor een huursom­ benadering. Dit houdt in dat een woningcorporatie de totale huursom niet méér mag laten stijgen dan 1 procent gemiddeld voor zowel zittende als nieuwe huurders. Dit is weliswaar geen wondermiddel, maar zou wel kunnen helpen om te komen tot meer rechtvaardige huren die beter gerelateerd zijn aan de kwaliteit. Daarnaast kan het helpen om de doorstroming op de woningmarkt weer op gang te brengen.”

Jan Tieleman, directeur Tieleman Keukens

‘Creëer centraal punt voor kortingen en subsidies bij aankoop woning’ “Zolang er vanuit de regering geen duidelijkheid wordt verschaft, is dat heel nadelig voor onze economie. Kijk alleen maar naar de discussie die telkens oplaait over de hypotheekrenteaftrek. Dat gaat bij de mensen tussen de oren zitten en creëert onzekerheid. Duidelijkheid verstrekken en beslissingen nemen. Dat moet je in het zaken­ leven ook. Dan weet iedereen weer waar hij aan toe is. On­duidelijkheid bestaat bijvoorbeeld over verschillende stimulerings­regelingen in Nederland. Sommige koopconstructies overlappen elkaar zelfs, zodat de huizen­

koper opgeteld soms tot wel 40 procent kan besparen op de aankoop van een woning. Maar ondanks deze goed bedoelde initiatieven ontbreekt het aan een centraal punt waar huizenkopers terechtkunnen voor het massaal ophalen van die subsidie­gelden. Wanneer meer potentiële huizen­kopers de weg vinden naar de kortingen en subsidies waar ze recht op hebben, zullen er meer woningen worden verkocht en kan de koopwoningmarkt aan het lang verwachte herstel beginnen. Hiernaast is een fiscale hervorming van de woningmarkt wenselijk.

Volgens Jan Tieleman kan de huizenkoper door de overlap van sommige koopconstructies opgeteld soms tot wel 40 procent besparen op de aankoop van een woning.

32

NVMagazine

Karel Schiffer, algemeen directeur Nationale Hypotheek Garantie

‘Benoem een commissie van wijze mensen’

Op de vraag waarom de woningmarkt stagneert, is volgens Karel Schiffer maar een antwoord mogelijk: gebrek aan vertrouwen! Daar ligt de oplossing van het probleem.

“Er staan enorm veel woningen te koop, in alle prijsklassen en in alle soorten en maten. De prijzen zijn lager dan in de afgelopen jaren en de rente is nog steeds historisch laag. Zelfs de overdrachtsbelasting is lager dan ooit. Je zou dus eigenlijk verwachten dat kopers in de rij staan om een woning te kopen. Dat blijkt niet zo te zijn. Wat wij wel zien, is dat het aantal leningen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) fors is toegenomen. Momenteel is dat 80 procent. Er is grote behoefte aan die zekerheid. Op de vraag waarom de woningmarkt stagneert, is dus maar een antwoord mogelijk: gebrek aan vertrouwen! Daar ligt de oplossing van het probleem. Dat vertrouwen moeten we zien te herstellen. Een belangrijke stap daartoe is het verschaffen van helderheid over hoe het woonbeleid zich in de komende jaren zal ontwikkelen. Zodat duidelijk is waar een consument aan toe is. Mijn voorstel is dat het kabinet zo snel mogelijk een commissie van wijze mensen benoemt. De SER zou een uitstekend adviesorgaan kunnen zijn, maar je kunt ook kiezen voor een staatscommissie. De opdracht aan deze commissie is te komen tot een advies over de ontwikkeling van een nieuw nationaal woonbeleid. In dit advies moeten alle aspecten, inclusief de hypotheekrenteaftrek en huursubsidie, onder de loep worden genomen. Bovendien zouden alle belanghebbende partijen zoals de Vereniging Eigen Huis, de bouwsector en NHG moeten worden gehoord over de verschillende oplossingsrichtingen. Vervolgens kunnen de ingebrachte ideeën door deze commissie worden gewogen en beoordeeld. Dit voorstel voor een nieuw woonbeleid zou ruim voor de verkiezingen gereed moeten zijn, zodat tijdens de nieuwe kabinetsonderhandelingen knopen kunnen worden doorgehakt. Dat is volgens mij de enige weg naar een integrale stelselwijziging met een lange houdbaarheidsdatum die bovendien crisis-proof is. Net zoals we dat in het verleden hebben gedaan met een nieuw belastingstelsel en met de zorg. En dan is het zoals altijd weer aan de politiek. En aan de kiezer.”

40

‘Kom tot een integraal plan’

Nederland heeft als enige land in Europa een systeem met hypotheekrenteaftrek. Die kun je trapsgewijs afbouwen of bijvoorbeeld afbouwen naar hoogte van hypotheek. Dat zal in eerste instantie een schokeffect teweegbrengen bij de consument. Toch denk ik dat men er zich uiteindelijk ook op gaat instellen bij toekomstige aankopen en uitgaven. In de huursector zou er goed gekeken moeten worden naar hoe je omgaat met het vaststellen van huurprijzen in het lagere segment. Als je dat vrij laat, kan er een doorstroming op gang komen van huur naar koop. Ook dat is een tool om de woningmarkt weer in beweging te brengen. Er overheerst negativisme, ook in de media, we moeten weer positief worden. Als steeds geschreven wordt dat de huizenprijzen verder zullen dalen, dan zal de potentiële koper automatisch een afwachtende houding aannemen. Hij vraagt zich bovendien af of hij zijn huis wel gefinancierd kan krijgen met de strengere eisen van de banken. Wat dat betreft ligt er ook zeker bij de banken een taak om een stuk positieve ruimte te gaan creëren.”

41

‘Bouw de hypotheekrente­ aftrek trapsgewijs af’ N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

33

Rudy Stroink, projectontwikkelaar

‘Van Bob de Bouwer naar Hendrik-Jan de Tuinman’

“Het allerbelangrijkste is dat we altijd vanuit groei dachten: groei van de bevolking, groei van de economie, groei van de waarde van woningen. De werke­ lijkheid is dat we met de huidige crisis een periode van 150 jaar groei afsluiten. Het groeien is afgelopen. Dus we nemen geen landschap meer in beslag om steden te laten groeien. Sterker nog, het proces wordt omgekeerd. We hebben te veel stad en we moeten zaken wat dichter op elkaar zetten. Dat er ruimte overblijft als het ware. De stad die we hebben, is heel inefficiënt met veel te veel asfalt en veel te veel uitgelegde gebouwen. Omdat we alles op de groei hebben gekocht. We zitten in een iets te ruime broek. Er komt een verdichtingsslag. Straten, wijken en buurten gaan we efficiënter gebruiken. Waar nu drie woningen staan, staan er in de toekomst vijf. We gaan veel meer samen in complexen wonen waarin we meer gaan delen. Ik zie straten voor me, buurten, waarin een aantal voorzieningen samen worden getrokken. Met een centrale plek waar de post wordt bezorgd. Op die plek komen ook al onze goederen aan die we via het internet hebben besteld. De boodschappen van Albert. En misschien wordt

er ook de was voor je geregeld. Een nieuwe collectiviteit. Net als de nieuwe media. Onze kinderen leven al in een sterkere collectieve wereld dan wij ooit geleefd hebben. Ze vinden elkaar via Facebook en coördineren hun afspraken met vriendjes. Dat kan in die nieuwe wereld. Zoals collectief opdrachtgeverschap. In Almere realiseren mensen samen hun eigen woningen. In Friesland regelde een dorp gezamenlijk een buurtsupermarkt. Ze betalen samen iemand die ervoor zorgt dat er altijd levensmiddelen zijn. Het kost wat meer, maar het is wel om de hoek. Of een schooltje of een kinderopvang in die dorpen. Samenwerken om problemen aan te pakken. En zo ontstaat er nieuwe business. Van Bob de Bouwer naar Hendrik-Jan de Tuinman. Met andere woorden: houd op met denken over bouwen, groeien en groter, maar denk na over wat je hebt en beter kunt benutten. Met de stad, gebouwen en woningen die we al hebben, kunnen we veel meer dan we vandaag de dag doen. Omdat we van alles te veel hebben of het verkeerde product, zakt de waarde van onroerend goed met ongeveer 30 procent. Dat duurt tien jaar en dan verdienen we die 30 procent weer terug omdat we alles beter gaan benutten. Een wereld waarin alles beter benut wordt, is een veel betere wereld. Dat stemt vrolijk als je dat kunt bereiken. Ik zie dat als een heel positieve opgave.”

42

Rudy Stroink ziet een nieuwe collectiviteit waarin we meer samen in complexen gaan wonen en ook meer samen gaan delen.

‘Met een verdichtingsslag gaan we straten en buurten efficiënter gebruiken’ Kees Jan de Vet, lid van de directieraad van de VNG

‘Gemeenten proberen slimme “Er is langs verschillende sporen actie nodig. Zo zijn wij een voorstander van een duurzame verlaging van de overdrachtsbelasting. Dat is een positieve impuls en die moet structureel worden. De VNG is ook een voorstander van hypothecair maatwerk bij financieringen. We kijken daarnaast nadrukkelijk naar de rol van de starters. De NHG is een belangrijk en succesvol vertrouwensinstrument gebleken, ook op het hogere niveau. Bij het huurbeleid moet ook wat gedaan worden. Met betrekking tot deze zaken pleiten we voor actie bij de rijksoverheid. We voeren hierover overleg met minister Spies van Binnenlandse Zaken. De Nederlandse gemeenten hebben de afgelopen jaren 12 miljard euro in grondposities geïnvesteerd. Vrij recent is gebleken dat we hiervan 3 miljard euro moeten afschrijven. Als we verliezen op grond­exploitaties

34

NVMagazine

Marlies Pernot, algemeen directeur Vereniging Eigen Huis

‘Open over oplossingen spreken’

Het is volgens Marlies Pernot op dit moment onverstandig om een fiscale hervorming van de woningmarkt te poneren of uit te voeren.

“Het allerbelangrijkste is dat mensen weer vertrouwen krijgen in de Nederlandse economie. Dat de samen­ leving in staat zal zijn haar economische waarde weer op te bouwen. Dat betekent dat we alle dingen die dat vertrouwen teniet kunnen doen, achterwege moeten laten. Niks is immers zo makkelijk als mensen de put in praten. Het is veel moeilijker en uitdagender

‘Wij wensen u veel woningmarkt’

verbindingen te leggen’ blijven maken, kunnen we niet aan planontwikkeling beginnen. Dan krijg je een fase van ‘stilstaand water’. Vanuit die optiek is het belangrijk dat de rijksoverheid op bovenstaande punten actie onderneemt. Op lokaal niveau nemen gemeentes hun verantwoordelijkheid en zijn er diverse initiatieven op het terrein van gebiedsontwikkeling. Er worden winkelcentra aangelegd, die met bijvoorbeeld een cultureel centrum of woningbouw worden gecombineerd. Gemeenten proberen zo, ondanks de crisis in de woningbouw, slimme verbindingen te leggen tussen verschillende stukjes.”

44

om mensen een perspectief voor te houden waar ze ook zelf aan mee kunnen werken. Consumenten tellen gewoon hun knopen. Zij kijken met zorg naar wat er nu eigenlijk op die woningmarkt gaat gebeuren. Er liggen talrijke voorstellen in een heleboel laden her en der verspreid over het land en vooral in Den Haag. Het is op dit moment echter een vrij onverstandige zaak om plotsklaps een fiscale hervorming van de woningmarkt te poneren of uit te voeren. Dit kan nu, in deze crisis, juist de genadeslag betekenen voor de woningmarkt. Wel kun je met elkaar afspreken er serieus plannen over te maken, of in ieder geval de plannen die er liggen eens bij elkaar te brengen. Bespreken wat het verstandigste is om te doen op korte termijn, zodat je weer kunt spreken over een echte woningmarkt. Een markt dus waar kopers én huurders aan hun trekken kunnen komen. Dat kun je niet vandaag of morgen regelen. Daarvoor moeten de partijen die daar een rol in hebben open over die oplossingen met elkaar kunnen spreken. Zowel zij die de huurmarkt vertegenwoordigen, als zij die de koop­woningmarkt vertegenwoordigen. Men moet vertrouwen in elkaar hebben en in de aangedragen oplossingen. Vereniging Eigen Huis voert op dit moment gesprekken met ver­ tegenwoordigers van de huurders en de NVM. Dit om te kijken of we op één lijn kunnen komen wat betreft ons perspectief voor de woningmarkt en wat daarvoor moet gebeuren op langere termijn. Onze leden adviseren wij om heel goed te kijken wat de mogelijkheden zijn bij het kopen van een huis. Wil je over twee jaar weer weg, dan zou ik op dit moment niet kopen. Maar wil je ergens gaan wonen, omdat je daar je leven hebt of opbouwt, dan zou ik wel gewoon kopen. Die markt móet weer op gang komen. Onze nieuwjaarswens aan minister Spies van Binnenlandse Zaken was niet voor niets: Wij wensen u veel woningmarkt!”

43

VNG is voorstander van een duurzame verlaging van de overdrachts­ belasting. Dat is een positieve impuls en die moet structureel worden.

‘Verschaf hypothecair maatwerk bij financieringen’ N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

35

Sweder van Wijnbergen, hoogleraar Economie aan de Universiteit van Amsterdam “Iedereen die na 2000 een hypotheek heeft genomen, bevindt zich nu in moeilijk­heden. De huizen zijn overgefinan­cierd en de huizenprijzen zijn sindsdien niet doorgestegen. Bij op­lossingen voor de doorstroming op de woningmarkt bijten de korte en de lange termijn elkaar. Alles wat de huizen­prijzen verlaagt, maakt deze problematiek erger. Je zult daarom een overgangs­regeling moeten invoeren, waardoor die huizen­ prijs­daling langzamer tot stand komt. De enige manier waarop je dit kunt doen, is door alle hypotheken mee te laten doen bij het overgangsregime. Je moet geen systeem creëren, waarbij de oude hypotheken volledig beschermd worden en alleen de nieuwe hypotheken aangepakt worden. De groep die na 2000 een huis heeft gekocht, zal een rem op de mobiliteit blijven, of ze moeten een keer hun verlies slikken. Om deze 700.000 huishoudens weer mobiel te krijgen, moet je denken aan overgangsregels bij de financiering. De hypotheekrenteaftrek moet af­gebouwd worden om de generieke belastingreden dat we lagere tarieven willen hebben.

‘Ook bestaande hypotheken aanpakken’ Dit kun je verwezen­lijken door een flink bedrag uit de basis te halen. Maar ook als specifieke huizenmarktmaatregel, omdat de hypotheekrenteaftrek starters niet helpt omdat die aftrek is ingeprijsd in de huizenprijzen. Wat ze winnen met een makkelijker te financieren hypotheek, verliezen ze met een hogere huizenprijs. Een deel van de afbouw van de hypotheekrenteaftrek zou ik gebruiken om de overdrachtsbelasting permanent op het huidige niveau te houden of zelfs helemaal af te schaffen. We willen geen mobiliteits­belasting. Maar een flink bedrag zou ik ook gebruiken voor lagere tarieven in de hele belastingstructuur. Daarnaast moet de aansluiting tussen huur en koop verbeteren. De corporatiesector is gewoon te groot met 2,5 miljoen woningen voor de sociale huursector. Faciliteer de verkoop van corporatie­ woningen zo dat de kopers niet in financiële problemen komen. Zo kun je een wat liberaler huurbeleid voeren en je haalt een hoop scheefwoners uit de markt.”

45

Volgens Sweder van Wijnbergen moet je geen systeem creëren, waarbij de oude hypotheken volledig beschermd worden en alleen de nieuwe hypotheken aangepakt worden.

‘Hypotheekrenteaftrek is ingeprijsd in gestegen huizenprijzen’

Eric Lucassen, Kamerlid voor de PVV

‘De hypotheek­ verstrekking moet op peil blijven’ “Het belangrijkste is natuurlijk dat het vertrouwen terugkomt. Daaraan ontbreekt het momenteel in de markt. Iedereen wacht af en is onzeker. Die onzekerheid wordt door allerlei partijen aangewakkerd. Zij beginnen over zaken die juist geen oplossing vormen voor de woningmarkt. Zoals bekend vindt de PVV dat de hypotheek­

36

NVMagazine

Paul Schnabel, directeur Sociaal en Cultureel Planbureau

‘De wal gaat het schip keren’

“Nederland behoort internationaal gezien tot de beste economieën van Europa. Dat moet energie geven om er weer tegenaan te gaan. Met uitzondering van Duitsland, Finland en Oostenrijk staat de rest van de Europese Unie er slechter voor. Dat realiseren weinig mensen zich. Helaas betekent dat niet dat iedereen het huis kan verkopen of kopen dat hij of zij wil. Het is in de huidige situatie ontzettend lastig om de woningmarkt vlot te trekken. Aan de huurkant is er geen ruimte, de koopmarkt is ook moeilijk. Maar de wal gaat het schip keren. De bevolking groeit nog steeds, het aantal huishoudens groeit nog steeds en er zijn heel weinig woningen in aanbouw. De schatting is voor 2012 dat er niet meer dan 40.000 woningen worden gebouwd en de pijplijn van nieuw te bouwen woningen is bescheiden. Ondertussen blijft het aantal huishoudens stijgen. Dus de druk om tot grote veranderingen te komen, neemt toe. Makkelijke oplossingen zijn er niet. We zullen het niet met een pennenstreek kunnen oplossen. Beweging op de woningmarkt is belangrijk om ook de

46

‘De druk om tot grote veranderingen te komen, neemt toe’

renteaftrek ongemoeid moet worden gelaten. Dat hebben we luid en duidelijk gezegd. Die discussie hierover leidt af van de echte oorzaak: de hypotheekverstrekking die helemaal tot stilstand dreigt te komen. De banken houden zich heel strikt aan de Gedragscode Hypothecaire Financiering. Ze zijn hierbij roomser dan de paus en worden hiertoe ook aangezet door de AFM. De AFM trekt heel erg hard aan de teugels. En dat is het laatste wat je kunt gebruiken, want dat zorgt ervoor dat de verkopen helemaal stilvallen. Over de rol van de AFM hebben we ook Kamer­vragen gesteld, want we hebben gemerkt dat deze organisatie op de rem trapt. Doordat de banken bijna

N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

huurmarkt weer aantrekkelijk te maken, zowel voor investeerders als voor consumenten. De problemen op de koopmarkt en de wachttijden op de huurmarkt zijn twee grote bronnen van ongenoegen. Er is woningnood aan het ontstaan, met name in het westen van het land. Dat is slecht voor de economie. Er zijn geen of onvoldoende huizen, wat een probleem is voor de arbeidsmobiliteit. Daarin moet snel verandering komen.” Dat Nederland internationaal gezien tot de beste economieën van Europa behoort, is volgens Paul Schnabel voldoende aanleiding om er weer tegenaan te gaan.

47

geen hypotheken meer verstrekken, gaan de huizenprijzen nog sneller zakken. Hierdoor krijg je een heel gevaarlijke spiraal, waardoor woningen steeds meer onder water komen te staan. De banken moeten ervoor zorgen dat de hypotheek­verstrekking op peil blijft, zodat de hele keten van verkoop weer op gang komt. We moeten ook de positie van starters zien te verbeteren. Ik heb hierover vorig jaar bij de begrotingsbehandeling een motie ingediend.” De hypotheekrenteaftrek moet ongemoeid blijven; dat heeft de PVV volgens Eric Lucassen luid en duidelijk gezegd en ook afgesproken in het regeerakkoord.

‘AFM trapt op de rem’ 37

Marc Calon, voorzitter Aedes

‘Naar een integrale herziening van het woningmarktsysteem’

“In de huurmarkt is alles zo dicht geregeld, dat mensen nauwelijks nog verhuizen. Enerzijds hebben we te maken met inflatievolgend huurbeleid. De huren mogen alleen méér omhoog dan de inflatie in geval van mutatie. Doordat mensen bij verhuizing een hogere huur moeten betalen, blijven ze zitten. Daarnaast mogen corporaties geen woningen meer toewijzen aan mensen met een inkomen van meer dan 34.000 euro. Hierdoor valt een grote groep net buiten de boot. In de koopmarkt zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen. Voor een deel is dit veroorzaakt doordat mensen veel konden lenen. Anderzijds is dit veroorzaakt door het systeem van hypotheekrenteaftrek. Mensen kopen pas een huis als ze inkomen en inkomenszekerheid hebben. Die zekerheid neemt door de economische crisis af. Daarnaast komen er steeds meer woningen op de markt door de maatregel van het kabinet, die corporaties verplicht om 75 procent van hun woningen te koop aan te bieden. Ook dit maakt dat mensen langer wachten met het kopen van een huis, omdat ze verwachten dat huizenprijzen hierdoor verder zullen dalen. We moeten naar een snelle integrale herziening van het woningmarktsysteem. De hypotheekrenteaftrek is volgens velen onhoudbaar geworden. Liefst vandaag nog moeten we zeggen dat deze op termijn wordt af­geschaft. Door nu een harde ingreep te doen, en in één keer de pijn te nemen, wordt een glijbaanscenario met een lange periode van dalende huizenprijzen voorkomen. Het geld dat je daarmee bespaart, kun je in de woningmarkt investeren en wel in de vorm van lagere belas-

48

‘Neem nu maatregelen, anders kom je in een negatieve spiraal’ Een intensieve communicatie is een vereiste en deze speciale

tingtarieven. Daardoor krijgen mensen meer koopkracht en gaan ze meer consumeren. Dat komt de hele economie ten goede. De oude contracten kun je daarbij uitfaseren. Een alternatief zou een eigendomsneutrale woningmarkt kunnen zijn, waarbij er geen verschil is tussen koop of huur, en alleen de lage inkomens een woontoeslag krijgen. Ook de huurwoningmarkt is gebaat bij zo’n maatregel. Er moet in de huurmarkt een betere relatie komen tussen prijs en kwaliteit van een woning. Ook moet de WOZ-waarde een grotere invloed krijgen op de huurprijs. Daarnaast moet je toe naar een huursombenadering, waarbij corporaties een huurstijging verdelen over zittende en nieuwe huurders. Een integrale herziening van de woningmarkt vergt politieke wil en moed. Maar neem je nu geen maatregelen, dan blijven we in deze negatieve spiraal naar een totaal woningmarktinfarct, en daar is niemand bij gebaat.”

Marc Calon stelt voor om met het geld dat je bespaart met de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek de belastingtarieven te verlagen. Daardoor krijgen mensen meer koopkracht en gaan ze meer consumeren.

Roeland Kimman, communicatie, med

‘Over de eigen schaduw

uitgave van NVMagazine legt daar een basis voor.

38

“Het moment om nader met elkaar tot afspraken te komen is daar. Laten we bij een nieuwe visie op de woningmarkt proberen om het belang van de consument voorop te stellen. Daarbij past een intensief overleg tussen alle betrokkenen, om tot een akkoord op hoofdlijnen te komen voor de toekomst. Dat elke partij daarbij over haar eigen schaduw moet heenspringen, is onvermijdelijk. Het zou alle betrokkenen sieren om zich terughoudend op te stellen. Scoren voor de eigen achterban lijkt niet meer opportuun in de huidige malaise. Alles begint bij communicatie en eindigt daar NVMagazine

Freek Ossel, wethouder Amsterdam

‘Lever meer groepsgericht maatwerk’

“Het knelpunt op dit moment is de strenge houding van de banken bij hypotheekverstrekking. Zo heeft Amsterdam bovengemiddeld veel zzp’ers en freelancers. Juist zij hebben het bij de banken het moeilijkst. Dit ondanks het feit dat Amsterdam een sterke woningmarkt kent en de inkomens hier sneller stijgen dan elders. Dan zou je van de banken een andere houding verwachten. Hier in Amsterdam heeft een denktank nuttige adviezen geleverd met betrekking tot de woningmarkt. Zo zijn de woningen binnen de ring geliefder dan buiten de ring. Dus een van de adviezen is: laat zien dat er prachtige gebieden zijn buiten de ring en investeer daar waar nodig om het gebied aantrekkelijker te maken. Ook experimenten met huren die voor de middeninkomens interessant zijn, kunnen de woningmarkt in beweging brengen. Daarnaast moet er meer groepsgericht maatwerk geleverd

Freek Ossel vindt dat er een nationaal akkoord moet komen over de woningmarkt.

worden, bijvoorbeeld voor ouderen. Ik hecht grote waarde aan het advies van de SER om zowel de koop- als de huurkant van de woningmarkt neutraal te gaan behandelen. Voor het kabinet is dit echter onbespreekbaar. Dat zou wat mij betreft meer politieke moed moeten tonen. Ik vind dat er een nationaal akkoord moet komen over de woningmarkt. Dat we daarbij ook de hypotheekrenteaftrek moeten aanpakken is volgens mij onvermijdelijk. We moeten daarbij wel zorgen voor een zachte landing.”

49 50

‘Hypotheekrente moet stevig aangepakt worden’

dia & woordvoering NVM

duw heen springen’

in zekere zin ook mee. Als het namelijk niet lukt om goed met elkaar samen te werken, echt samenwerken, dan wordt er over de woningmarkt besloten. Verdeeldheid binnen de sector is een probaat middel om de sector buiten spel te zetten. De woningmarkt moet van het slot. Alle betrokkenen hebben daar een groot belang bij. Een intensieve communicatie is een vereiste en daar legt deze speciale uitgave van NVMagazine een basis voor.”

‘Focussen op de consument’ N r 1 • J a a r g ang 6 • februari 2012

39

Maak uw woonwens top-3 kenbaar...

...om uw huis sneller te verkopen! U wilt ook eerst uw eigen huis verkopen voordat u gaat kijken naar een andere woning? Heel begrijpelijk. Maar als iedereen er zo over denkt, blijft de markt muurvast zitten. Als u en andere huizenbezitters echter heel duidelijk aangeven wat voor woning u wenst als uw eigen huis is verkocht, zijn we veel sneller in staat om “treintjes” te maken van mensen die huizen willen kopen en verkopen. Laten we samen de markt weer in beweging zetten: ga vandaag nog naar uw NVM-makelaar en vertel hem uw woonwens top-3! Alvast bedankt! Kijk ook op nvm.nl. Goed gevoel. NVM.