5. CONCLUSIES EN MOTIVERING 22 INHOUD 1. INLEIDING 1 2. HET PROJECT 2

, •

Ruimtelijke onderbouwing Richterslaan Nieuwegein In het kader van een procedure ex artikel2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) 23 december 2011

Ruimtelijke onderbouwing Richterslaan Nieuwegein

INHOUD 1.

INLEIDING

1

2.

HET PROJECT

2

PLAN KADER

4 4

3.

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4.

5.

Europees beleid en Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid Stedenbouwkundig programma van eisen

6 7 8 8

UITVOERBAARHEIDSASPECTEN

12

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

12 13 13 14 14 16 17 18 19 20 21 21

Geluid Bodem Luchtkwaliteit Externe veiligheid Watertoets Flora en fauna Cultuurhistorie en archeologie Bezonning Duurzaamheid Economische uitvoerbaarheid Eigendomsverhoudingen Maatschappelijke uitvoerbaarheid

CONCLUSIES

EN MOTIVERING

22

Bijlagen

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Akoestisch onderzoek, Cauberg Huygen, 19 juli 2010 Bodemonderzoek, Cauberg Huygen, 18 juni 2010 Notitie advies waterhuishouding, BOOT, 3 september 2010 Natuurtoets Richterslaan, AFO, mei 2010 Archeologisch Rapport, ArcheoPro, 12 mei 2010 Stedenbouwkundig programma van Eisen "Ons Thuis" Richterslaan, gemeente Nieuwegein, september 2010 Vleermuizenrapportage Bureau Bleijerveld, 21 september 2010 Bezonningsstudie, Cauberg Huygen, 5 mei 2011 Beantwoording van ingediende inspraakreacties over nieuwbouw plan Richterslaan "Ons Thuis".


1.

INLEIDING

In de prestatieovereenkomst 2007 - 2010 tussen de gemeente en de plaatselijke corporaties is een herstructureringsopgave afgesproken. De huidige ouderenwoningen aan de Richterslaan zijn onderdeel van deze opgave, waarbij als uitgangspunt is gehanteerd dat er waar mogelijk verdicht moet worden. In de oude situatie werden de gebouwen aan de Richterslaan 6-50 gebruikt als ouderenwoningen met een ontmoetingsruimte. De huidige bebouwing is inmiddels gesloopt. Op de afbeelding is de locatie met de voormalige bebouwing (rood) weergegeven.

Afbeeldingen: locatie (links) en foto's voormalige bebouwing (rechts)

De woningen voldoen niet meer aan de normen en eisen die gesteid worden aan ouderen woningen van deze tijd. De gemeente is om deze redenen akkoord gegaan met het initiatief van Mitros om het bestaande zorggebouw 'Ons Thuis' te slopen en daar voor in de plaats nieuwe zorgwoningen te realiseren. Er worden 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits gebouwd voor senioren. De 24 woonzorgunits zijn ten behoeve van dementerende mensen. De nieuwbouw wordt gedeeltelijk gerealiseerd op gronden die in het geldende bestemmingsplan Jutphaas Wijkersloot 2006 bestemd zijn als groenvoorzieningen en verkeersdoeleinden. Daarnaast is door de gemeente een stedenbouwkundige opzet vastgesteld (besluit college van burgemeester en wethouders, 14 september 2010, zie verder hoofdstuk 2) waarbij de bebouwingsgrenzen en bouwhoogte uit het geldende bestemmingsplan worden overschreden. Om de nieuwbouw te kunnen realiseren wordt een omgevingsvergunning verleend door middel van de afwijkingsprocedure als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De nu voorliggende ruimtelijke onderbouwing is daar een onderdeel van. In hoofdstuk 2 is het project beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de kaders van het plan. Daarbij komen zowel het geldende bestemmingsplan, het Stedenbouwkundig programma van Eisen en het beleid van de verschilIende overheden aan bod. In hoofdstuk 4 is ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan, zowel op milieukundig, financieel ais maatschappelijk gebied. In het laatste hoofdstuk is één en ander samengevat en gemotiveerd.

pagina 1


2.

HET PROJECT

Het project behelst de bouw van seniorenappartementen en woonzorgunits aan de Richterslaan in Nieuwegein. Kader voor het bouwplan is het Stedenbouwkundig programma van Eisen van de gemeente Nieuwegein. Dit SpvE is beschreven in hoofdstuk 3. De nieuwbouw wordt gebouwd in vier lagen aan de zijde van de Richterslaan (bouwhoogte circa 12,20 meter) en maximaal drie lagen aan de zijde van de Roland Hoistlaan (bouwhoogte circa 9,25 meter).

Afbee/dingen: impressie nieuwbouw hoek Mendes da Costa/aan / Richters/aan (/inks) en impressie nieuwbouw achterzijde (parkeerp/aats) aan de Ra/and Ho/stlaan (rechts).

Op de begane grond worden 24 woonzorgunits gerealiseerd met inbegrip van algemene ruimten en verzorgingsruimten. Op de verdiepingen worden 50 seniorenappartementen gerealiseerd. Dit zijn zelfstandige woningen die vallen onder het bereik van de regionale Huisvestingsverordening. Seniorenwoningen zijn er in vele soorten en uitrustingsniveaus. De woningen aan de Richterslaan hebben een relatief hoog uitrustingsniveau en zijn daarmee geschikt voor een grate graep ouderen met een uiteenlopende verzorgingsbehoefte. Daartoe zijn de woningen en is het complex onder meer uitgerust met de volgende voorzieninqen: • Loze leidingen voor een zusteroproep systeem en brandmeldinstallatie • Een badkamer die is uitgelegd op het toepassen van zorg in de woning • Een leidingloze wand tussen woonkamer en hoofdslaapkamer die is te verwijderen om een schuifwand te plaatsen • Oplaadpunten voor scootmobiel/elektrische fietsen op de begane grond • Stallingruimte voor scootmobiel • Een gemeenschappelijke ruimte voor de bewoners Dit betekent onder meer dat de woningen bijzonder fysiek geschikt zijn voor het geven van zorg. Dit is te bestempelen als zorg aan de lichtere zorgvrager (thuiszorg en zorgzwaartepakket 1 en 2. In voorkomende gevallen is het echter ook mogelijk om zwaardere zorg te leveren (zorgzwaartepakket 3 en 4 inclusief volledig pakket thuis). Verder zijn de woningen zo gedimensioneerd dat zorg verleend kan worden. Bewoners die dementie ontwikkelen kunnen mits zij indicatie hebben en voorrang krijgen verhuizen naar de woonzorgunits van Zorgspectrum op de begane grond.

pagina 2


Op eigen terrein worden aan de zijde van de Roland Hoistlaan circa 54 parkeerplaatsen gerealiseerd welke worden omgeven door groene hagen en bomen. Om de nieuwbouw worden groenvoorzieningen gerealiseerd. Op onderstaande afbeeldingen is één en ander weergegeven.

De projectgrenzen

zijn als voigt:

pagina 3


3.

PLAN KADER

3.1

Europees beleid en Rijksbeleid

Europese Kaderrichtlijn

Water

Sinds 22 december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water van kracht. Op grand hiervan moet in 2015 een goede (grond)waterstand zijn gerealiseerd. De kaderrichtlijn is op nationaal niveau vertaald in wetgeving, met name de Waterwet, maar er is oak doorwerking in de ruimtelijke ordening. Bij ruimtelijke besluiten, zoals Wabo afwijkingen, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening ondermeer worden beoordeeld of de gewenste watertoestand in gevaar wordt gebracht. Doel van deze watertoets is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een zo evenwichtig mogelijke wijze in beschouwing worden genomen bij het te nemen ruimtelijk besluit. Het verband tussen de Kaderrichtlijn Water en ruimtelijke plannen is onderwerp van de watertoetsprocedure. In hoofdstuk 4 is nader ingegaan op de waterhuishouding. Nationaal Ruimtelijk Beleid Nota Ruimte De Tweede Kamer heeft op 17 mei 2005 haar goedkeuring verleend aan de nieuwe Nota Ruimte. Het betreft een aangepaste versie van de Nota Ruimte die op 23 april 2004 door het kabinet is vastgesteld. Op 17 januari 2006 is de Nota Ruimte in de Eerste Kamer aangenomen. Tijdens de plenaire behandeling in de Eerste Kamer van de Nota Ruimte op 17 januari is een matie ingediend. Op 24 januari 2006 is de matie met algemene stemmen aangenomen. In deze matie wordt het Rijk verzocht am in aansluiting op de Nota Ruimte, te werken aan een integrale langetermijnvisie en een daaraan gekoppelde strategie waarin de langetermijnopgaven voor de nationaal stedelijke netwerken, en de Randstad in het bijzonder, worden opgenomen. Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is am op een duurzame en efficiënte wijze ruimte te scheppen voor de verschilIende ruimtevragende functies, de leefbaarheid van Nederland te vergroten, en de ruimtelijke kwaliteit van stad en platteland te verbeteren, waarbij speciaal aandacht wordt geschonken aan het scheppen van de juiste condities voor het toepassen van ontwikkelingsplanologie. Randstad Holland, waarvan de gemeente Amsterdam deel uitmaakt, wordt in de Nota Ruimte apart benoemd als één van de zes nationaal stedelijke netwerken. Randstad Holland wordt beschreven als het politieke, bestuurlijke, sociale en culturele hart van Nederland en de belangrijkste economische motor van logistiek, zakelijke en financiële dienstverlening en toerisme. Binnen Randstad Holland worden drie economische kerngebieden onderscheiden, te weten de Noordvleugel, de Zuidvleugel en de regia Utrecht. Doelstellinq van het Rijk is am de internationale concurrentiepositie van de Randstad Holland als geheel te versterken .. Versterking van de economie, vergroting van de kracht en dynamiek van de steden en ontwikkeling van bijzondere kwaliteit en de vitaliteit van het Groene Hart dragen daaraan bij. Het rijk wil ruimte scheppen am de grate ruimtevraag voor onder meer wanen en werken zodanig te accommoderen dat dit aan deze doe len optimaal bijdraagt. Tussen 2010 en 2030 moet bij de planvorming door provincie en gemeente in Randstad Holland, rekening gehouden worden met de vraag naar circa 8.100 hectare bruto bedrijventerrein en naar ruimte voor circa 440.000 woningen. Herstructurering, revitalisering en transformatie van bestaand stedelijke gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de verbetering van de nodige diversiteit van het woningaanbod in de steden. Het realiseren van 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits binnen bestaand stedelijk gebied past in dit streven.

pagina 4


AMvB Ruimte De inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 heeft gevolgen voor de doorwerking van het nationale ruimtelijke beleid. Eike overheidslaag moet zijn of haar belangen vooraf benoemen en zorg dragen voor de realisatie en/of borging daarvan. Besloten is dat de nationale belangen die juridische doorwerking vragen, geborgd gaan worden door een algemene maatregel van bestuur (AMvB). De werktitel tijdens de totstandkoming van deze algemene maatregel is 'AMvB Ruimte'. Totdat de Wro in werking was getreden werd het geldende rijksbeleid vastgelegd in Planologische Kernbeslissingen (PKB's). Per 1 juli 2008 waren deze documenten alleen nog bindend voor het Rijk en niet meer voor andere overheden. De nieuwe Wro vraagt daarnaast van het Rijk om ruimtelijke belangen duidelijk in beeld te brengen. Dit heeft het kabinet in juni 2008 gedaan in de Realisatieparagraaf ('Realisatie Nationaal Ruimtelijk Beieid'). Hierin is beschreven welke instrumenten het Rijk inzet voor de behartiging van rijksbelangen, zoals financiële stimuleringsregelingen, afspraken met andere overheden en juridische instrumenten zoals de AMvB. Het kabinet kiest ervoor om het deel van het Rijksbeleid dat bedoeld is bindend te zijn voor andere overheden ook onder de nieuwe Wro te borgen. De Wro geeft daarvoor het Rijk de beschikking over het instrument algemene maatregel van bestuur (AMvB). De AM vB Ruimte komt in 2 rondes tot stand. De eerste tranche bevat, zoals aangekondigd in de Realisatieparagraaf ('Realisatie Nationaal Ruimtelijk beieid'), een beleidsneutrale omzetting van bestaand beleid. Deze kaders zijn afkomstig uit de PKB's Nota Ruimte, Derde Nota Waddenzee, Structuurschema Militaire Terreinen en Project Mainportontwikkeling Rotterdam. De tweede tranche van de AMvB zal nieuw beleid bevatten. Rea/isatieparagraaf

Ruimte/ijk Be/eid

Het Rijk heeft de nationale ruimtelijke belangen geïdentificeerd in de Realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid. De Realisatieparagraaf is toegevoegd aan de Nota Ruimte. De aanleiding voor het opstellen van de Realisatieparagraaf is de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). De nieuwe Wro verlangt niet alleen dat verantwoordelijkheden en belangen worden benoemd, maar dat daarnaast ook inzichtelijk is hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. In de Realisatieparagraaf zijn 33 nationaal ruimtelijke belangen aangegeven, waaronder het bundeling van verstedelijking en economische activiteiten. Het realiseren van 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits binnen bestaand stedelijk gebied past in het beschreven beleidskader om het bestaande stedelijke gebied zo goed mogelijk te benutten. Nationaal Waterplan Het ontwerp Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt aile voorgaande Nota's Waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die op 22 december 2009 in werking is getreden. Het Nationaal Waterplan beschrijft de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Belangrijke onderdelen van het Nationaal Waterplan zijn het nieuwe beleid op het gebied van waterveiligheid, het beleid voor het IJsselmeergebied, het Noordzeebeleid en de Stroomgebiedbeheerplannen. Als bijlage bij het ontwerp Nationaal Waterplan zijn beleidsnota's toegevoegd over waterveiligheid, het IJsselmeergebied en de Noordzee. Deze beleidsnota's vormen een nadere uitwerking en onderbouwing van de keuzes die in de hoofdtekst staan van het Nationaal Waterplan en dienen in samenhang ermee te worden gelezen. In hoofdstuk 4 is nader ingegaan op de waterhuishouding.

pagina 5


Structuurvisie

Randstad 2040

Op 5 september 2008 heeft het kabinet de Structuurvisie Randstad 2040 vastgesteld. Daarin is het ruimtelijk Rijksbeleid tot 2040 vastgelegd. In de nota is ondermeer aangegeven dat er wordt gestreefd naar goed functionerende steden. Voor het goed functioneren van steden zijn naast woningen oak diverse voorzieningen nodig. Het realiseren van 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits past binnen de kaders van de Structuurvisie.

3.2

Provinciaal beleid

Op 21 september 2009 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. Op 23 december 2009 is de PRY gepubliceerd in het Provincieblad en op 24 december 2009 in werking getreden. Het doel van de verordening is provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De basis van de verordening is de Structuurvisie 2005-2015. Zorgvuldig ruimtegebruik is een belangrijk uitgangspunt van het provinciale beleid. Het vormt daarom oak een van de hoofdbeleidslijnen van de Structuurvisie. Het gaat bij zorgvuldig ruimtegebruik am efficiënt, intensief, meervoudig en duurzaam gebruik van de ruimte. Rode contauren zijn hierbij een belangrijk en doelmatig sturingsinstrument. Door het toepassen van rode contauren worden belangrijke waarden in het buiten gebied beschermd en wordt het landelijk gebied open gehouden. Tevens wordt hierdoor zorgvuldig ruimte gebruik in het bestaande stedelijk gebied gestimuleerd. De Richterslaan ligt binnen de rode contour. Het realiseren van 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits in bestaand stedelijk gebied past binnen de kaders van het provinciaal beleid.

3.3

Regionaal beleid

Het Aigemeen Bestuur van het Bestuur Regio Utrecht heeft op 21 december 2005 het Regionaal Structuurplan 2005-2015 vastgesteld. In het Structuurplan is aangegeven dat op basis van de ambities er in de regio ruimte gevonden moet worden voor 52.500 nieuwe woningen, waarbij het de opgave is de (Iandschappelijke) kwaliteiten van de regia zoveel mogelijk in stand te heuden. De inzet is er daarom op gericht de toekomstige verstedelijking zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Het realiseren van 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits in bestaand stedelijk gebied past in dit kader.

pagina 6


3.4

Gemeentelijk beleid

Geldend bestemmingsplan Beschrijving

geldend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Jutphaas - Wijkersloot 2006 dat is vastgesteld september 2006 en goedgekeurd op 7 mei 2007. Het plangebied is bestemd voor "Maatschappelijke doeleinden", "Groenvoorzieningen" en "Verkeersdoeleinden".

op 28

Binnen de bestemming "Maatschappelijke doeleinden" zijn maatschappelijke doeleinden, bedrijfswoningen, tuinen, erven, parkeer- en groenvoorzieningen toegestaan. Onder maatschappelijke doeleinden vallen volgens de begripsbepalingen: "het openbaar bestuur, medische-, sociale, culturele, educatieve, levensbeschouwelijke en daarmee gelijk te stellen voorzieningen". Gebouwen mogen aileen in het bouwvlak (omgeven door de dikke zwarte lijn) worden gebouwd tot een nokhoogte van 6 meter. Per bouwperceel is één bedrijfswoninq toegestaan met een inhoud van maximaal 500 m", Bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegestaan met een hoogte van maximaal 10 meter. Binnen de bestemming "Groenvoorzieningen" zijn groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en fietsen voetpaden toegestaan. Binnen de bestemming "Verkeersdoeleinden" zijn wegen, fietsen voetpaden, parkeervoorzieningen en water toegestaan. Bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegestaan met een hoogte van maximaal 15 meter.

Afbeelding: uitsnede plankaart bestemmingsplan Jutphaas - Wijkersloot 2006

Afwijkingen

van het geldende bestemmingsplan

Het plan voorziet in de bouw van 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits. Deze functie past binnen de omschrijving van "maatschappelijke doeleinden" op de westzijde van het perceel, maar is niet toegestaan binnen de groen- en verkeersbestemming op de oostelijke helft van het perceel, De maximale nokhoogte van 6 meter wordt aan de zijde van de Richterslaan overschreden tot circa 12,20 meter (4 bouwlagen), aan de zijde van de Roland Hoistlaan bedraagt de hoogte circa 9,25 meter (3 bouwlagen). De stedenbouwkundige opzet gaat uit van een U-vormig gebouw met een lange zijde parallel aan de Richterslaan. Hierdoor worden de bouwgrenzen uit het geld en de bestemmingsplan overschreden.

pagina 7


Structu urvisie In december 2009 is de Structuurvisie vastgesteld.

"Nieuwegein

verbindt" met een plan horizon tot 2030

De gemeente zet in op het bedienen van alle doelgroepen. De opgave is am meer woningen voor jongeren en senioren, al dan niet voorzien van extra zorg, te realiseren. Daarnaast is oak meer aandacht gewenst voor de bouw van zogenaamde nultredewoningen en levensloopbestendige woningen welke beter geschikt zijn voor groepen met een fysieke beperking. Vanuit de doelgroep senioren kamt er meer vraag naar andere woonconcepten, zoals groepswonen, beschut wanen en woonzorgzones met een op de vraag afgestemd aanbod van wanen, welzijn en zorg. Het realiseren van 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits binnen de bebouwde kom van Nieuwegein past goed in dit beleid. Integrale gebiedsvisie

Jutphaas / Wijkersloot

Voor de wijk Jutphaas / Wijkersloot is in de Structuurvisie een "verbeteropgave" geformuleerd. Hiertoe heeft de gemeente samen met de woningcorporaties Mitros en Jutphaas Wanen een integrale gebiedsvisie opgesteld. De integrale gebiedsvisie is op 27 mei 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van Nieuwegein. De integrale aanpak, zowel op sociaal als fysiek gebied, is er op gericht am mogelijke achteruitgang te voorkomen. Het streefbeeld dat in de visie is neergelegd schetst een globaal beeld van de toekomstige wijk, zodat er ruimte is am in te speien op een veranderende vraag en op ontwikkelingen op het terrein van ondermeer zorg. In de visie is ondermeer voor ouderen een ontwikkelirigsagenda opgenomen. Daarbij wordt gestreefd naar meer variatie in het woningaanbod voor senioren. Verdeeld over de wijk zijn geschikte inbreidings- en renovatieprojecten mogelijk. Door de variatie in woningtypen in deze kleine projecten kunnen de karakters van de buurten beter tot hun recht kamen. Het realiseren van 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits draagt bij aan de doelstelling am voldoende woningen voor senioren te realiseren.

3.5

Stedenbouwkundig programma van eisen

Voor de nieuwbouw aan de Richterslaan is door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nieuwegein op 14 september 2010 een Stedenbouwkundig programma van Eisen vastgesteld dat als kader is gebruikt bij het maken van het bouwplan. In het SpvE is aan de hand van de ruimtelijke structuur van de buurt een stedenbouwkundige visie opgesteld. Dit heeft geresuiteerd in een aantal randvoorwaarden voor de bebouwing en voor de inrichting van het openbare gebied. Huidige ruimtelijke structuur van de buurt De wijk Jutphaas Wijkersloot is gebouwd in de jaren 60, waar lieht, lucht en ruimte kernwoorden waren in de stedenbouw. De wijk is ontstaan vanuit het oude dorp Jutphaas dat stamt uit 1165. De wijk bestaat uit een rechthoekige structuur van wijkwegen en buurtwegen, waarin negen buurten zijn te onderscheiden. Het bestaande zorgcomplex 'Ons Thuis' aan de Richterslaan ligt in het centraal westelijke deel van Jutphaas Wijkersloot. Deze buurt kenmerkt zich door rechte bouwblokken met eengezinswoningen. De woningen aan de Roland Hoistlaan zijn gebouwd in twee lagen met een kap, de drive-in-woningen aan de Richterslaan ten westen zijn gebouwd in drie lagen, waarbij enkele woningen zijn voorzien van een vierde bouwlaag. De woningen aan de overzijde van de Richterslaan (zuidzijde) zijn gebouwd in twee lagen met een kap. De

pagina 8


appartementen aan de Mendes da Costalaan (ten oosten van het plangebied) vier lagen. Op de onderstaande afbeelding is dit weergegeven.

zijn gebouwd

in

Afbeelding: hoogte bestaande bebouwing: Geel: 3 bouwlagen (incidenteel met 4e laag) Groen: 4 lagen Rood: 2 bouwlagen met een kap

Het groengebied aan de Mendes da Costalaan is ruim van opzet. Door deze aanwezige groene ruimte is het ruimtelijk mogelijk de nieuwbouw te realiseren in de rooilijn van de woningen aan de Mendes da Costalaan 72-82. Daarnaast kan door de nieuwe bebouwing een een heldere stedenbouwkundige structuur aan de Mendes Da Costalaan en de Richterslaan ontstaan. Door deze duidelijke markering op deze twee straten en door de ligging op de overgang naar een andere buurt, is een stedenbouwkundig accent op deze hoek mogelijk. De bouwlijn aan de Richterslaan wordt gelijk getrokken met de tuinen van de naastliggende woningen. Dit komt bijna overeen met de uiterste bouwlijnen van het bestaande zorggebouw. De bestaande bebouwing rondom de nieuwbouw is gebouwd in twee lagen met een kap of drie tot vier bouwlagen zonder kap. De buurt waarin de nieuwbouw komt te staan sluit aan op een buurt waar hogere flatgebouwen staan. De stedenbouwkundige opzet van de wijk verdeeld in de negen buurten moet in karakter behouden blijven. Het is daarom van belang dat de nieuwbouw zieh natuurlijk voegt in hoogte en kleurstelling van de buurt. Het realiseren van een extra aansluiting aan de Richterslaan is verkeerskundig niet mogelijk. De entree en de parkeervoorzieningen van het gebouw zijn om die reden ook aan de Roland Holstlaan voorzien. Voor de sociale veiligheid en leefbaarheid van de buurt is het wenselijk om de entrees van de appartementen aan de Richterslaan en de Mendes da Costalaan te realiseren. De verhouding tussen bebouwing en openbaar terrein in het bouwblok verdient aandacht door de verdichting van dit bouwblok. Het openbare terrein moet zoveel mogelijk in groen worden uitgevoerd. De aandacht voor het groen ligt rondom het gebouw, waarbij de aansluiting wordt gemaakt met de bestaande groenstroken en het groene netwerk van de buurt wordt doorgezet. Op de groenstroken moet ook gebruiksgroen (speelplek, bankjes) mogelijk zijn. Het parkeerterrein zal zodanig moeten worden uitgewerkt dat het aangenaam en veilig wonen is rondom het parkeerterrein. Een groene invulling op en rond dit terrein is daarvoor noodzakelijk.

pagina 9


Randvoorwaarden In het SpvE zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd: Versterken van de veilige langzaamverkeersroute van het zorggebouw naar de binnenstad en een route naar de tram op de A.C. Verhoefweg; Versterken van het groene lint dat in de wijk loopt; Begeleiden van de wegen door bebouwing. De bebouwing moet binnen de op de onderstaande afbeelding aangegeven rooilijnen vallen; De maximale bouwhoogte is drie en vier lagen; Rekening houden met de privacy van bewoners van de bestaande woningen in de omgeving; De seniorenappartementen voorzien van bruikbare buitenruimten passend bij de betreffende doelgroep; Stedenbouwkundige accenten op het plangebied is mogelijk op de hoek van de Mendes Da Costalaan en de Richterslaan. De entrees van de woningen ook aan de Richterslaan en Roland Hoistlaan realiseren om een levendige straat te realiseren; De overgang naar de bestaande bebouwing goed inpassen zodat de overgang zo natuurlijk mogelijk wordt en waarbij het nieuwe gebouw zo min mogelijk schaduw geeft op de bestaande bebouwing. Op onderstaande

afbeelding

zijn de stedenbouwkundige

randvoorwaarden

weergegeven.

Rooilijnen nieuwbouw en bouwhoogten van 3 en41agen

...

-

)I...

Doorqaande verbindìng in het gebouw

Parkeren in het gmen Groen rendem gebouw _

Voetlpaden verbinden versterksn

Ten aanzien van de openbare ruimte zijn de volgende voor deze ruimtelijke onderbouwing relevante uitgangspunten geformuleerd. Het parkeren moet op een verantwoorden manier worden gerealiseerd, zodat er geen extra parkeerdruk in de buurt ontstaat. De parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd in goede samenhang met het straatbeeld en de woonomgeving. De parkeerplaatsen moeten openbaar toegankelijk zijn en worden gerealiseerd binnen de grenzen van het plangebied. Het parkeerterrein moet worden voorzien van bomen/ hagen en of struiken. Het plein wordt daardoor ruimtelijk onderbroken in kleinere delen en het zieht van auto's wordt daardoor beperkt. Het parkeerterrein moet zodanig worden ingericht dat het geen onveilig plein wordt, aandacht voor sociale veiligheid. De groenstroken moeten aansluiten op aanwezige groenstroken. Rondom het gebouw aan de randen het gebouw met groen invullen. Aanwezige bomen zo mogelijk behouden.

pagina 10


Bij het ontwerp rekening houden met een goede park en ride voorziening. Bij de bouw van appartementen moet rekening gehouden worden met ondergrandse vuilcontainers. Daarvoor moet een goede piek worden gevonden in het definitief ontwerp. Het praject gaat uit van 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits (4 woongroepen met ieder 6 eenpersoons-woonunits). Voor de woonzorgunits geldt een parkeernorm van 0,7 parkeerplek per unit. Voor de seniorenappartementen geldt een parkeernorm van 0,6 parkeerplek per appartement. De parkeerbehoefte is op grand van de parkeernormen 47 parkeerplaatsen. Er moeten 6 parkeerplaatsen boven deze norm worden gerealiseerd voor 6 woningen aan Richterslaan 171 - 161, omdat deze zijn aangewezen op de bestaande parkeerplaatsen. Het minimum totaal aantal te realiseren parkeerplaatsen komt daarmee op 53. In het ontwerp is uitgegaan van een extra breed parkeervak (2,50 meter) zodat ouderen gemakkelijker in en uit kunnen stappen doordat het portier helemaal open kan. Met deze extra brede parkeervakken kunnen er circa 54 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, zodat ruimschoots aan de norm wordt voldaan. Gezien de doelgroep van het gebouw moet er rekening mee worden gehouden dat er meerdere verzoeken komen voor een gehandicaptenparkeerplaats. Zon GPP kenmerkt zich door een extra breedte (3,30 m) en een gunstige situering ten opzichte van de toegang naar het gebouw. Voor wat betreft situering komen de buitenste parkeerplaatsen van de onderste rij in aanmerking. Als de ruimte direct naast de buitenste parkeerplaats voldoende vlak wordt bestraat voor het in en uitstappen, dan kunnen deze de parkeerplaatsen zonder verdere aanpassingen worden aangewend voor GPP. Het vak zelf (matje) hoeft dan niet breder te worden uitgevoerd. Hier kunnen de vier stuks parkeerplaatsen voor gebruikt worden aan de zijkant van de vakken. Ten aanzien van de gebouwen zijn de volgende voor de planologische procedure relevante randvoorwaarden geformuleerd. Balkons realiseren met goede ligging ten opzicht van de zon; Het gebouw moet een bijdrage leveren aan de uitstraling en de begeleiding van de Richterslaan. De randvoorwaarden kunnen een strakke bebouwingwand aan de Richterslaan suggereren. De mogelijke lange vlakke gevel aan de Richterslaan moet doorbroken worden door bijvoorbeeld openingen, verspringingen en of materiaalgebruik om een gevelbeeld te realiseren die past in de dwarsdoorsnede. Mogelijkheden van een ontmoetingscentrum onderzoeken in het gebouw. Bij het ontwerp van het gebouw moet rekening worden gehouden met duurzaam veilig en het politiekeurmerk. Vluchtwegen en liften moeten in het gebouw worden opgenomen. De kleur van de materialisering voor het gebouw moet passend zijn in de bestaande kleurapbouw van de wijk. In de architectuur moet een natuurlijk evenwicht ontstaan met de bestaande rijtjes woningen. Bergingen moeten in het gebouw worden opgelost. De welstandsnota is van toepassing. De in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen en de nu voorliggende ruimtelijke onderbouwing beschreven ontwikkelingen zullen worden opgenomen in een bestemmingsplan dat voor de wijk zal worden opgesteld door de gemeente Nieuwegein.

pagina 11


4.

UITVOERBAARHEIDSASPECTEN

4.1

Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder is akoestisch onderzoek verplicht voor nieuwe geluidgevoelige bestemmingen die worden gerealiseerd binnen de geluidzone van wegen die op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder zijn gezoneerd. Dit betreft wegen waar een maximum snelheid van meer dan 30 kilometer per uur geldt. Straten waar een maximum snelheid van 30 kilometer per uur of minder geldt zijn niet gezoneerd. De geluidbelasting ten gevolge van een zoneplichtige weg mag ter plaatse van de gevel van een woonfunctie (waaronder mede begrepen seniorenappartementen en woonzorgunits) of andere geluidgevoelige bestemmingen conform artikel 82 van de Wgh ten hoogste 48 dB bedragen (voorkeursgrenswaarde). Indien de geluidbelasting ten gevolge van één van de wegen afzonderlijk hoger is dan de voorkeursgrenswaarde, kan er een hogere grenswaarde aangevraagd worden per weg. Ten aanzien van het aspect geluid heeft Cauberg-Huygen een akoestisch onderzoek ten behoeve van de planologische procedure verricht. De resultaten hiervan zijn neergelegd in het 'Akoestisch onderzoek ten behoeve van het project Richterslaan te Nieuwegein - berekening en ad vies inzake de optredende geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaaï (19 juli 2010, kenmerk 20100392-10). Dit onderzoek is als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing qevoeqd, Uit het rapport kan het volgende worden qeconcludeerd. Het plan ligt in de wettelijke geluidzone van de Richterslaan en de A.C. Verhoefweg, De geluidbelastingen ten gevolge van deze wegen zijn inzichtelijk gemaakt op de gevels van het geprojecteerde gebouw. De berekende waarden zijn getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder. Waar grenswaarden worden overschreden, is gekeken naar mogelijkheden om de overschrijding zoveel als mogelijk te voorkomen en een aanvaardbaar akoestisch klimaat te garanderen. De optredende geluidbelasting ten gevolge van zowel de Richterslaan als de A.C. Verhoefweg overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (Lden). De hoogst optredende geluidbelasting door deze wegen bedraagt respectievelijk 60 dB en 51 dB. Bronmaatregelen (stil asfalt) zijn niet mogelijk vanwege de nabijheid van kruisingen. Overdrachtsmaatregelen (afscherming) zijn stedenbouwkundig niet inpasbaar. Parallel aan de planologische procedure worden daarom hogere waarden Wet geluidhinder vastgesteld per gevel en per bouwlaag. Op de hierboven vermelde vaststelling is in gemeente Nieuwegein het 'Beleid hogere waarden Wet qeluidhinder (RBOI, 15 april 2009, kenmerk 179.13537.00, raadsnummer 2009-218) van toepassing. Dit bevat, aanvullend op de normstelling uit de Wet geluidhinder, een aantal eisen om een aanvaardbaar akoestisch klimaat te waarborgen. Daarbij wordt uitgegaan van de gecumuleerde geluidbelasting (exclusief aftrek artikel110g Wet geluidhinder). Voor het complex aan de Richterslaan is hieraan op de volgende wijze invulling gegeven: Door de indeling van het gebouw beschikken alle 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits over een geluidluwe zijde. Voor de bovenste bouwlaag wordt de richtwaarde uit het beleid hogere waarden (van 55 dB Lcum) met 1 dB overschreden. De gehanteerde verkeersintensiteiten betreffen echter een worst case inschatting, waardoor de geluidbelasting in de praktijk lager zal zijn en aan de richtwaarde zal voldoen; Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is ervoor gekozen de buitenruimte (balkons) van de seniorenappartementen aan de hoogst geluidbelaste zijde (Richterslaan) te situeren. Een geluidluwe buitenruimte wordt door de volgende maatregelen zoveel mogelijk gewaarborgd: 1. De balkons zijn deels terugliggend ten opzichte van de gevel; 2. Er wordt een gesloten balkonscherm met een hoogte van ca. 1,2 m toegepast; 3. De onderzijde van de balkons wordt voorzien van absorberend matertaal. pagina 12


4.2

Bodem

In het kader van deze planologische procedure is door Cauberg Huygen een bodemonderzoek uitgevoerd. In het onderzoek zijn zowel veldwaarnemingen als chemisch onderzoek verricht. Er zijn tijdens het veldbezoek geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op activiteiten die mogelijk hebben geleid tot een bodemverontreiniging. Er zijn geen (specifiek) asbestverdachte materialen in de grond of aan het maaiveld waargenomen. De grond is daarnaast (chemisch) onderzocht. Hierbij zijn de volgende conclusies getrokken: De bovengrond ter plaatse van het noordelijk terreindeel is licht verontreinigd met lood en PAK. De bovengrond ter plaatse van het zuidelijk terreindeel is lieht verontreinigd met cadmium, kwik, lood en PAK; De ondergrond is licht verontreinigd met nikkel en minerale olie. Het onderzochte grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie is licht verontreinigd met barium en zink. Alle overige onderzochte parameters zijn niet in een verhoogd gehalte gemeten. Voor het oostelijk deel van de kavel (in de huidige situatie parkeerterrein) is uitsluitend een historisch onderzoek conform de NEN 5725 (beperkt vooronderzoek), verricht. In de directe omgeving (binnen 50 meter afstand) zijn in een eerder uitgevoerd onderzoek (Ave co de Bondt, april 2000) ten hoogste lichte verontreinigingen in de grond aangetoond: in de bovengrond minerale olie en in de ondergrond nikkel. Geiet op het gebruik van de afgelopen 10 jaar (groenvoorzieningen en parkeervakken) is het aannemelijk dat de bodemkwaliteit nog steeds voldoende is voor het beoogde gebruik. Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden geconcludeerd dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt er geen bezwaren zijn voor het beoogd gebruik van de locatie.

4.3

Luchtkwaliteit

Voor luchtkwaliteit is titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Iuchtkwaliteitseisen), beter bekend als de Wet luchtkwaliteit kader. Oaarin is bepaald dat bij verlenen van een omgevingsvergunning waarbij gebruik wordt gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo, moet worden voldaan aan grenswaarden voor ondermeer stikstofdioxide en fijn stof. In het "Besluit niet in betekenende mate bijdragen" is bepaald dat indien een project kan worden beschouwd als "niet in betekenende mate" er geen toetsing aan de grenswaarden hoeft plaats te vinden. Deze grens is sinds de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in het Besluit gesteid op 3%, wat betekent dat de concentratie stikstofdioxide of fijn stof met maximaal 3% mag toenemen als gevolg van de nieuwe ontwikkelingen die de omgevingsvergunning toestaat. Als het meer is dan 3% moet worden getoetst aan de grenswaarden. In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen" is voor een aantal specifieke projecten een berekening gemaakt bij welk bouwprogramma er nog sprake is van "niet in betekenende mate". Dit is als het project betrekking heeft op maximaal 1.500 woningen of 100.000 m2 kantoren (bij één ontsluitingsweg) of een combinatie van beiden. In het plangebied worden 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits gebouwd, als vervanging van bestaande woningen. Het plan kan op grond van de eerder genoemde Regeling worden beschouwd als 'niet in betekende mate'. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het zorgcomplex is bedoeld voor inwoners die relatief gevoelig zijn voor luchtverontreiniging (ouderen). Ondanks dat het Besluit gevoelige bestemmingen formeel niet van toepassing is (dit geldt aileen voor provinciale wegen en snelwegen) is bekeken of er ter

pagina 13


plaatse van de nieuwe bebouwing sprake is van (dreigende) overschrijding van luchtkwaliteitnormen. Op basis van de meest recente gegevens (Luchtkwaliteit Nieuwegein 2008, dBvision, kenmerk GEM053-01-03kl, d.d. 28 oktober 2009) blijkt dat niet het geval.

4.4

Externe veiligheid

Externe veiligheid inrichtingen Het "Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen" (BEVI) is op 27 oktober 2004 in werking getreden. Het besluit legt veiligheidsnormen op aan inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd of opgeslagen (waaronder LPG-tankstations), die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. In het BEVI is bepaald dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, met zoneringen externe veiligheid rekening gehouden moet worden. Het BEVI is aileen van toepassing op ruimtelijke besluiten indien het plangebied binnen het invloedsgebied van een BEVI-inrichting ligt (art. 2, lid 2a). In de omgeving van de Richterslaan bevinden zich geen inrichtingen die vallen onder het BEVI. Nader onderzoek naar externe veiligheid van inrichtingen is daarom niet nodig. Externe veiligheid transport In de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS) heeft het rijk het beleid vastgelegd met betrekking tot de afweging van veiligheidsbelangen die een rol speien bij het vervoer van gevaarlijke stoffen. In de circulaire zijn normen opgenomen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. De circulaire is onder meer van toepassing op omgevingsbesluiten, zoals een omgevingsvergunning die met toepassing van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo wordt verleend. De Richterslaan en omliggende wegen zijn geen onderdeel van een (hoofd)route voor gevaarlijke stoffen. Nader onderzoek naar externe veiligheid is niet nodig.

4.5

Watertoets

Aigemeen Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de ruimtelijke onderbouwing worden aangegeven welke gevolgen de voorgestelde ontwikkeling heeft voor de waterhuishouding. Deze waterparagraaf bevat zowel het wateradvies als enkele randvoorwaarden waaraan het plan moet voldoen. Beschrijving

plangebied

Het plangebied betreft de locatie "plan Richterslaan" te Nieuwegein. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 5.440 m2. In de huidige situatie is het verhard oppervlak circa 2.215 m2. In de nieuwe situatie is het verhard oppervlak circa 3.915 m2. De toename van het verhard oppervlak bedraagt hiermee circa 1.700 m2.

Het algemene waterbeleid dat op het plangebied van toepassing is, staat beschreven in de Vierde Nota Waterhuishouding van het Rijk. Op Europees, nationaal en stroomgebiedsniveau is gewerkt aan de Kaderrichtlijn Water (KRW). De KRW streeft naar duurzame en robuuste watersystemen. Basisprincipes van het nationale en Europese beleid zijn meer ruimte voor water, het voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd en het vergroten van de waterkwaliteit.

pagina 14


Het bovenstaande resulteert in twee drietrapsstrategieën die zijn vastgelegd in de Nota Ruimte: Waterkwantiteit (vasthouden, bergen, afvoeren) Waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren) De trits voor waterkwantiteit betekent dat neerslag bij voorkeur wordt vastgehouden op de plaats waar het valt. Indien vasthouden niet mogelijk is, wordt neerslag geborgen in oppervlaktewater. De trits voor waterkwaliteit houdt in dat gestreefd moet worden naar het voorkomen van verontreinigingen. Indien schoonhouden niet mogelijk is, worden schone en vervuilende bronnen gescheiden. Proces van de watertoets Er heeft een vooroverleg plaatsgevonden met zowel initiatiefnemer, de gemeente Nieuwegein als het Hoogheemraadschap "De Stichtse Rijnlanden". De hieruit voortvloeiende afspraken en ruimtelijke gevolgen voor de benodigde waterberging zijn vastgelegd in "Notitie advies waterhuishouding" d.d. 2 september 2010 van BOOT organiserend ingenieursbureau. De belangrijkste aspecten zijn genoemd in deze paragraaf. Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Hemelwater

en riolering

Binnen het plangebied zijn geen mogelijkheden voor het infiltreren van het hemelwater naar de bodem. De hemelwaterafvoer wordt aangesloten op het bestaande hemelwaterriool dat ligt aan de oostzijde langs de Mendes da Costalaan. Dit bestaande hemelwaterrioolloost rechtstreeks in het oppervlaktewater dat gelegen is aan de oostzijde richting de Sluyterslaan. Hiervoor moet 10% van het dakoppervlak ten koste van het project moet worden aangelegd (255 m"). Er moet dus alleen een riool onder de Mendes da Costalaan aangelegd te worden om aan te kunnen sluiten op het bestaande riool en niet helemaal richting de Sluyterslaan. Het hemelwater van de verharde oppervlakken (bestrating e.d.) rondom het gebouw moet geloosd worden op het bestaande gemengde stelsel. Ook het huishoudelijke afvalwater moet hierop geloosd worden. Grondwater Het plan is niet gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. In en om het plangebied is geen grondwateroverlast bekend. Ingrepen voorkomend uit dit plan zullen geen bodemlagen aantasten als gevolg waarvan het grondwatersysteem verandert. Oppervlaktewater Het plan ligt niet binnen de kern- of beschermingzone van een waterkering. Het is daarom niet te verwachten dat het plan van invloed zal zijn op de veiligheid van een waterkering. Vanwege de toename van het verhard oppervlak is in overleg met aile partijen besloten, dat de bestaande watergang langs de Sluyterslaan (op ca. 300 meter ten oosten van het plangebied) op de waterlijn zal worden uitgebreid met ca. 255 m2. Hiermee is aan de waterbergingsopgave voldaan. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor waterkwaliteit in de omgeving. De gemeente streeft ernaar om het gebruikvan uitlogende bouwmaterialen te voorkomen. Het plan veroorzaakt geen nadelige gevolgen voor of door het oppervlaktewatersysteem in de omgeving.

pagina 15


4.6

Flora en fauna

Voor de bescherming van diersoorten is de Flora en Faunawet (april 2002) van toepassing. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van nieuwe bouwwerken en/of andere activiteiten zal rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten op grond van de Flora- en faunawet. Indien uit gegevens danwel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wei ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de betreffende bouwwerkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na ontheffing c.q. vrijstelling op grand van de Flora en Faunawet. Bij de beoordeling van deze ontheffing c.q. vrijstelling is de habitatrichtlijn mede toetsingskader. Door AFO Advisering & Flora - faunaonderzoek is in mei 2010 een natuurtoets uitgevoerd. Op de planlocatie is geen beschermde flora waargenomen, deze wordt ook niet verwacht. Er bestaat een reële kans dat op de planlocatie in de broedtijd (globaal half maart - half juli) broedende vogels aanwezig zijn. Activiteiten die broedende vogels verstoren mogen niet plaatsvinden. Het raoien en verwijderen van bomen en struiken en activiteiten aan de bebouwing mag zodoende niet in de vogelbraedtijd plaatsvinden. Werkzaamheden mogen in deze periode uitsluitend plaatsvinden, indien door een deskundige is vastgesteld dat geen braedende vogels aanwezig zijn die verstoord zouden kunnen worden door de activiteiten. Als er voldaan kan worden aan deze voorwaarden en maatregelen, dan bestaan er vanuit de natuurwetgeving geen belemmeringen op dit punt. Op het terrein bevinden zich een viertal toekomstbomen (waardevolle bomen) en een tweetal "wijkers", die gekapt moet worden. Ter compensatie van de vier toekomstbomen zullen 4 nieuwe bomen worden geplant in het plangebied. De inrichtingsschets op pagina 2 geeft de locatie aan van deze bomen aan. Bij de voorgenomen herinrichting wordt geen, of zeer gering negatief effect verwacht op het foerageergebied van vleermuizen. Een overtreding Flora- en faunawet is in die zin niet aan de orde. Of vleermuizen de bebouwing als verblijfplaats gebruiken, is nader onderzocht door Bureau Bleijerveld (rapportage d.d. 21 september 2010). In deze rapportage is geconcludeerd dat zich in het te slopen gebouwen geen verblijfplaatsen van vleermuizen bevinden. Hieruit voigt dat er vanuit de Flora- en faunawet bezien geen belemmeringen zijn voor de sloop.

pagina 16


4.7

Cultuurhistorie en archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Daarin is bepaald dat bij de vaststelling van bestemmingsplan archeologische waarden in acht moeten worden genomen. Op 27 april 2010 is door ArcheoPro een Inventariserend Veldonderzoek Overig (lVO-O) uitgevoerd op een terrein aan de Richterslaan te Nieuwegein. Het archeologisch onderzoek betrof een Inventariserend Veldonderzoek Overig (lVO-O) met bureaustudie. Bureauonderzoek heeft tot doel om op basis van beschikbare informatie te komen tot een gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel. Het Inventariserend Veldonderzoek heeft vervolgens tot doel om het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel te toetsen door middel van veldwaarnemingen. Hiermee kan de vraagstelling beantwoord worden of binnen het plangebied archeologische waarden aanwezig (kunnen) zijn en of deze vervolgonderzoek en/of planaanpassing vereisen. Volgens het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel geldt voor het plangebied een middelhoge archeologische verwachting voor archeologische resten daterend uit het neolithicum, de bronstijd, de ijzertijd en de Romeinse tijd. Voor resten uit de middeleeuwen en de nieuwe tijd geldt een lage verwachting Binnen het plangebied zijn negen boringen gezet met behulp van een guts. Uit de resultaten van het booronderzoek blijkt dat de bodem binnen het plangebied tot ongeveer een halve meter diepte uit recent opgebracht materiaal bestaat. Het gaat hier om een uit zandige klei bestaande laag tuinaarde die is opgebracht ten behoeve van de aanleg van tuinen en plantsoenen. Onder deze tuinlaag is een geleidelijk aan afgezet dik pakket klei aangetroffen. Het betreft komklei die naar beneden toe overgaat in slappe, ongeoxideerde klei met zandlaagjes. Deze klei gaat via door kleilaagjes onderbroken zand, over in grijs, matig grof zand. In geen van de boringen zijn archeologische indicatoren aangetroffen. Vegetatielagen die samen kunnen hangen met bewoningslagen, ontbreken eveneens volledig. Gezien de ligging van het plangebied in een komkleigebied en het volledig ontbreken van archeologische indicatoren, geven de resultaten van het onderzoek geen aanleiding om archeologisch vervolgonderzoek te adviseren. Evenmin zijn tijdens het onderzoek archeologische resten aangetroffen waarmee tijdens de verdere planvorming of bij de uitvoering van de geplande werkzaamheden rekening zou moeten worden gehouden. Nader archeologisch onderzoek is niet nodig.

pagina

17


4.8

Bezonning

am de effecten van de nieuwbouw op de bezonning van de omgeving door Cauberg Huygen een bezonningsstudie uitgevoerd.

in kaart te brengen is

am deze invloed te kunnen beoordelen zijn grafische weergaven gemaakt. Op basis van deze grafische weergaven is de bezonningsduur van de woningen met een achteruitgang in bezonningsduur getoetst aan de richtlijnen zoals beschreven in de 'lichte' TNO-norm". Aanvullend op bovengenoemde richtlijn is am een evenwichtige beoordeling te kunnen doen de huidige en de toekomstige situatie met elkaar vergeleken en de eventuele afname in bezonningsuren bepaald. Uit de bezonningsstudie kunnen de volgende conclusies worden getrokken: De nieuwbouw zorgt in de lente (21 maart) en de herfst in de achtend (tot circa 11 uur) voor wat extra schaduw op de kopgevel van Mankeslaan 1. Tot 10 uur geeft het gebouw extra schaduw in de achtertuin van de woningen aan de Mankeslaan 1-19. In de zomer (21 juni) is dit tot ongeveer 9 uur 's ochtends. De woningen (inclusief voortuin) aan de Roland Holstlaan kamen in de lente, zomer en herfst niet in de schaduw van de nieuwbouw te liggen. In de winter leidt de nieuwbouw in de achtend tot extra schaduw in de voortuinen van de woningen aan de Roland Holstiaan. In de middaguren oak op de woningen zelf. Sij de beoordeling van de effecten op de bezonning wordt 21 maart / 23 september doorgaans als maatgevende data gehanteerd. De effecten van de nieuwbouw op deze data zijn zeer beperkt, zodat de nieuwbouw voor wat betreft de bezonning van omliggende woningen en tuinen goed inpasbaar is.

Afbeeldingen: huidige (links) en toekomstige (rechts) situatie op 21 maart, 10 uur

pagina 18


4.9

Duurzaamheid

Energieopslag

in de bodem

Om de nieuwbouw aan de Richterslaan aan de huidige Energie Prestatie eisen te laten voldoen dienen er duurzame maatregelen getroffen te worden. Er is gekeken naar een aantal mogelijkheden am energie zo efficient mogelijk te benutten en aan de wettelijke eisen te voldoen. Hiertoe is besloten am Warmte Koude Opslag (WKO) toe te passen voor de nieuwbouw aan de Richterslaan. De bodem en het grondwater hebben vanaf een diepte van ongeveer 10 meter onder het maaiveld een vrij constante temperatuur van ca. 11 graden. Dit temperatuurniveau is direct geschikt voor de toepassing van bijvoorbeeld vloerkoeling. Voor de toepassing van ruimteverwarming en eventueel de voorziening voor warm tapwater is het temperatuurniveua van de bodem te laag. Een warmtepomp is in staat am het lage temperatuurniveau van de bodem naar een bruikbaar hager temperatuurniveau te brengen. Energieopslag in de bodem betreft de tijdelijke opslag van warmte en koude in de bodem, met als doel am deze op een later moment nuttig te gebruiken voor de verwarimng en koeling van een gebouw. In de winter wordt het gebouw verwarmd door middel van een warmtepomp, waarbij via een warmtewisselaar warmte wordt onttrokken aan de bodem. Doordat de bodem hierdoor afkoelt ontstaat een koude bran, die in de zomer kan worden benut am het gebouw te koelen. Sij het koelen wordt de warmte uit het gebouwvia een warmtewisselaar afgegeven aan de bodem. Hierdoor ontstaat een warme bran, die een half jaar later weer kan worden gebruikt voor de verwarming van het gebouw. Het onttrekken en terugvoeren van warmte en koude aan de bodem is een proces dat zieh periodiek blijft herhaien. Door de toepassing van energieopslag in de bodem kan een besparing op het energiegebruik en C02-uitstootreductie van meer dan 40% worden bereikt ten opzicht van conventionele installaties voor koelen en verwarmen. Gesloten bodemwisselaars Een systeem van gesloten bodemwisselaars bestaat uit verticale, meestela U-vormige kunststof leidingen (de bodemwarmtewisselaars) en horizontale transporten verbindingsleidingen in de bodem. Door de leidingen wordt water rondgepompt, eventueel gemengd met antivriesmiddel, waardoor warmte of koude kan worden getransporteerd. Met de bodemwarmtewisselaars kan warmte aan de bodem worden onttrokken of aan de bodem worden toegevoerd. De bodemwarmtewisselaars worden in de bod em aangebracht tot een diepte van ca. 125 meter. Voor de toepassing van gesloten bodemwarmtewisselaars worden met betrekking tot de geschiktheid van de bodem op de projectlocatie geen kneipunten voorzien. De groenstrook buitenom het gebouw biedt in dit geval plaats aan het benodigd aantal wisselaars. Dit betekent dat de alle wisselaars op terrein van Mitros worden geplaatst.

pagina 19


4.10

Economische uitvoerbaarheid

Het slopen van de bestaande bebouwing evenals de bouw van de 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits en de aanleg van de parkeerplaatsen wordt voor rekening en risico van de initiatiefnemer uitgevoerd. Tussen Mitros en de gemeente is in september 2010 een principeovereenkomst gesloten over de bouw van de Zorgwoningen. Partijen hebben daarnaast ook een Exploitatie/Ontwikkelovereenkomst ondertekend. In deze overeenkomst is het kostenverhaal voortvloeiend uit de Wet ruimtelijke ordening opgenomen. In de overeenkomst zijn afspraken opgenomen over ondermeer: de grondruil tussen Mitros en de gemeente, welke nader is uitgewerkt in een grondruilovereenkomst. aanleg van de parkeerplaatsen door de gemeente voor rekening van Mitros bouw- en woonrijp maken van het plangebied (m.u.v de openbare parkeerplaatsen) door Mitros watercompensatie door de gemeente conform een door het waterschap goedgekeurd plan voor rekening van Mitros ter beschikking stelling van een ISV-2 subsidie voor het project ad € 250.000 door de gemeente aan Mitros de door Mitros te betalen exploitatiebijdrage inspanningsverplichting van de gemeente tot in procedure brengen van de omgevingsvergunning planschadevergoeding door Mitros Kostenverhaal overeenkomst

4.11

op basis van de Wet ruimtelijke ordening is door middel van bovenstaande voor de gemeente verzekerd. Het plan is derhalve economisch uitvoerbaar.

Eigendomsverhoudingen

Het westelijk deel van het plangebied is eigendom van Stichting Mitros. Dit perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 3.455 m2• Het gemeentelijke deel heeft een oppervlakte van ongeveer 2000 m2. Het totale perceel komt rond een oppervlakte van 5455 m2. Het eigendom van het oostelijk deel wordt verkocht aan Mitros. Mitros verkoopt een dee I van haar grond aan de gemeente ten behoeve van openbare parkeerplaatsen. De gemeente legt op deze grond 54 nieuwe openbare parkeerplaatsen aan voor rekening van Mitros. Nadere afspraken omtrent de grondruil zijn opgenomen in een grondruilovereenkomst welke als bijlage aan de Exploitatie/Ontwikkelovereenkomst is gehecht. Het westelijk deel van het plangebied is eigendom van Stichting Mitros. Dit perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 3.455 m", Het gemeentelijke deel heeft een oppervlakte van ongeveer 2000 m", Het totale perceel komt rond een oppervlakte van 5455 m2• Het eigendom van het oostelijk deel wordt verkocht aan Mitros. De gemeente koopt nieuwe parkeerplaatsen terug. Deze grondruil is opgenomen in de intentieovereenkomst.

pagina 20


4.12

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg ex artikel 3.1 .1. Bro Over de ruimtelijke onderbouwing is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening overleg gevoerd met de betrokken overheden. Conform de brief van 26 mei 2009 van het Ministerie van VROM is het wettelijke vooroverleg met de VROM inspectie niet nodig als het project geen nationale belangen betreft, die zijn beschreven in de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijke Beleid (RNRB, TK 2007-2008, 31500 nr. 1). Voor de Richterslaan is dit aan de orde. Ook met de Provincie Utrecht en het Bestuur Regio Utrecht (BRU) is geen vooroverleg gevoerd, omdat het plan geen provinciale speerpunten van beleid treft. Het plan past bovendien in de ruimtelijke kaders van beide overheden. Met het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden is wei vooroverleg gevoerd. Het resultaat van dit vooroverleg is verwerkt in paragraaf 4.5: Watertoets. Inspraak Het voorlopig bouwplan en de ruimtelijke onderbouwing hebben van 13 januari Um 26 januari 2011 voor een ieder ter inzage gelegen. Op 19 januari 2011 is een inloopavond gehouden. Gedurende de ter inzage legging en tijdens de inloopavond zijn 13 inspraakreacties ingediend. Deze inspraakreacties zijn weergegeven in bijgevoegde notitie "Beantwoording van ingediende inspraakreacties tegen nieuwbouw plan Richterslaan Ons Thuis", Uit de beantwoording voigt dat het bouwplan niet aangepast hoeft te worden. De ruimtelijke onderbouwing is aangevuld met deze beantwoordingsnotitie (zie bijlage). Daarnaast is de ruimtelijke onderbouwing aangevuld met de bezonningstudie die uitgevoerd is door adviesbureau Cauberg Huygen. Op 9 maart 2011 is op aanvraag van een drietal fracties een raadsinformatieavond gehouden over dit plan. Tijdens deze avond hebben omwonenden ingesproken. Deze inspraakreacties komen overeen met de reacties die tijdens het inspraaktraject zijn ingediend.

pagina 21


5.

CONCLUSIES EN MOTIVERING

Het plan voorziet in de bouw van 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits. Deze functie is op grond van het geld en de bestemmingsplan Jutphaas - Wijkersloot 2006 op het gedeelte van het perceel dat is bestemd voor "maatschappelijke doeleinden" al toegestaan. De nieuwbouw wordt echter deels ook gerealiseerd buiten het in het bestemmingsplan aangegeven bestemmingsvlak. Het oostelijk deel van het perceel heeft een graen- en verkeersbestemming, waar maatschappelijke doeleinden niet zijn toegestaan. Het bouwplan gaat uit van een bouwhoogte van 12 meter aan de Richterslaan en 9 meter aan de zijde van de Ronald Holstiaan, waar maximaal6 meter is toegestaan. Door de gemeente Nieuwegein is een stedenbouwkundige opzet vastgesteld, waarbij de grenzen van het bouwvlak uit het geldende bestemmingsplan worden overschreden. De afwijkingen van het geldende bestemmingsplan kunnen als voigt worden gemotiveerd. Functioneel De functies "seniorenappartementen" en "woonzorgunits" zijn beleidsmatig gewenst en geiet op de overwegende woonomgeving functioneel goed inpasbaar. De 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits worden tevens gebouwd op een bestaande graen- en parkeerstraok. Op eigen terrein wordt echter een nieuw parkeerterrein gerealiseerd ten behoeve van de zorgwoningen en ter compensatie van de bestaande parkeerplaatsen in de graenstraok die door bewoners van de Roland Hoistlaan worden gebruikt. Op grand van de parkeernorm zijn minimaal 50 parkeerplaatsen nodig, het bouwplan gaat uit van 54 parkeerplaatsen. Hierdoor zal de parkeerdruk in de omgeving niet toenemen. Rondom de nieuwbouw worden groenvoorzieningen gerealiseerd en ook de parkeerplaats zal door middel van hagen, bomen en struiken zo groen mogelijk worden uitgevoerd. Stedenbouwkundig Zoals in het Stedenbouwkundig programma van Eisen van de gemeente Nieuwegein beschreven is het stedenbouwkundig wenselijk dat de nieuwe bebouwing beter aansluit op de bestaande bebouwing aan de Mendes da Costalaan en de Richterslaan. De nieuwbouw is daarom geplaatst in de rooilijn van de bestaande woningen aan de Mendes da Costalaan. Aan de zijde van de Richterslaan is de rooilijn aangehouden waar een deel van de bestaande bebouwing al in staat. Door het realiseren van een langgerekt gebouw aan de Richterslaan wordt de gewenste stedenbouwkundige begeleiding van deze straat gerealiseerd. De nieuwbouw wordt gebouwd in vier lagen aan de zijde van de Richterslaan en drie lagen aan de zijde van de Roland Holstiaan. De voorgestelde bouwhoogte sluit goed aan bij de bouwhoogte van de omliggende bebouwing. Op de afbeelding is dit weergegeven.

Afbeelding: hoogte omliggende bebouwing: Geel: 3 bouwlagen (incidenteel 4e laag) Groen: 4 bouwlagen Rood: 2 bouwlagen met een kap

pagina 22


De afstand afstand tot onderlinge bestaande

tot de woningen aan de overzijde van de Richterslaan bedraagt ruim 20 meter, de de woningen aan de Ronald Hoistlaan bedraagt minimaal 20 meter. Door deze afstanden is aan de voorwaarde voldaan dat de privacy van de bewoners van de woningen rondom de nieuwbouw niet onevenredig wordt aangetast.

De bouwhoogte bedraagt circa 12 meter aan de zijde van de Richterslaan en circa 9 meter aan de zijde van de Ronald Holstiaan. Door de ligging ten opzichte van de zon en ten opzichte van de bestaande woningen zorgt de nieuwbouw niet of nauwelijks voor een versiechtering van de bezonning van de tuinen van de omliggende woningen.

Geconcludeerd kan worden dat, geiet op de bouwhoogte van de omliggende woningen en de onderlinge afstand, de voorgestelde bouwhoogte van 12 en 9 meter stedenbouwkundig goed inpasbaar is. Verkeerskundige

inpassing

De Richterslaan vervult een belangrijke functie als wijkontsluitingsweg. Geiet op de piek van de al aanwezige aansluitingen is het verkeerskundig niet wenselijk om de seniorenappartementen en woonzorgunits rechtstreeks via de Richterslaan te ontsluiten. Net als in de huidige situatie is daarom gekozen om de parkeerplaats aan de Roland Hoistlaan te realiseren, zodat het verkeer via deze straat en de Mendes da Costalaan wordt afgewikkeld. De Mendes da Costalaan en de Roland Hoistlaan zijn in de huidige situatie onderdeel van een 30 kilometer zone. Met de bouw van de seniorenappartementen en woonzorgunits blijft deze situatie gelijk. De hoeveelheid verkeer zal, geiet op de ligging van de huidige parkeervoorzieningen aan de Roland Hoistlaan niet of nauwelijks toenemen. Extra verkeerskundige maatregelen aan de bestaande straten zijn daarmee niet nodig. De exacte piek en vormgeving van de in- en uitrit van de parkeerplaats wordt in een later stadium uitgewerkt. Het ontwerp voorziet in circa 54 parkeerplaatsen waarmee aan de parkeernorm uit het vastgesteldeStedenbouwkundig Programma van Eisen wordt voldaan. Milieutechnische

inpassing

Voor de bouw van de seniorenappartementen en woonzorgunits zijn diverse milieukundige onderzoeken verricht. Daaruit blijkt dat er geen bezwaren vanuit de milieuwetgeving zijn voor de bouw. Conclusie De bouw van 50 seniorenappartementen en 24 woonzorgunits aan de Richterslaan is zowel ruimtelijk als stedenbouwkundig goed inpasbaar en milieukundig en financieel uitvoerbaar.

pagina 23

5. CONCLUSIES EN MOTIVERING 22 INHOUD 1. INLEIDING 1 2. HET PROJECT 2

Recommend Documents