4.3.3 Deelgebieden Deelgebied 1: Zenderensestraat / Hoofdstraat Dit eerste deelgebied bestaat uit de Zenderensestraat / Hoofdstraat met aanliggende lintbebouwing. In dit deelgebied vindt van oudsher de meeste functiemenging plaats. De hoofdfunctie van dit deelgebied is wonen, afgewisseld met horeca, dienstverlening en detailhandel. De bebouwing aan de Zenderensestraat / Hoofdstraat heeft een aantal karakteristieke kenmerken die horen bij lintbebouwing. De bebouwing is georiënteerd op de weg, maar kent geen strakke rooilijn. De rooilijn is wisselend, strakker naar de kern van het dorp toe en losser en verstrooider naar de randen. Ondanks een oriëntatie op de weg staat de bebouwing niet overal haaks op de weg. Er bestaat ook een differentiatie in woningtype: aan de randen met het buitengebied komen meer vrijstaande of tweekappers voor. In de kern van het dorp wordt de bebouwingsdichtheid hoger, hier staan voornamelijk geschakelde of aaneengesloten woningen. In de kern zorgen een aantal grotere panden (overwegend in gebruik als horecapand) voor de ‘body’ van het gebied. De kapvorm en –richting in het gebied is divers. Er komen zowel langskappen als dwarskappen voor en een combinatie van beiden. Het kleur- en materiaalgebruik is traditioneel. De meeste woningen zijn opgetrokken uit gebakken materialen (baksteen). Een enkel pand is voorzien van een pleisterlaag. De daken zijn over het algemeen voorzien van een pannendak. De wat oudere woningen, die nog in originele staat zijn, zijn veelal voorzien van witte kozijnen en boeiboorden. De hoeveelheid groen in het openbaar profiel is marginaal. Aan de zuidoostzijde wordt de Zenderensestraat begeleid door een groene berm met boombeplanting. Hier loopt een breed, vrijliggend fietspad langs de groene berm. Ter hoogte van het Texaco benzinestation wordt het profiel anders. Ruimte voor een groene invulling van de randen van het profiel bestaat hier niet meer. De groene uitstraling die de Zenderensestraat / Hoofdstraat heeft wordt voornamelijk verkregen door het groen op privé terrein van de woningen die direct grenzen aan de Zenderensestraat / Hoofdstraat. De Zenderensestraat / Hoofdstraat is de belangrijkste ontsluitingsweg van Zenderen en tevens een doorgaande route van Borne naar Almelo. De Zenderensestraat / Hoofdstraat bestaat uit een rijbaan voorzien van asfaltverharing met middengeleidingsstrepen. Aan weerszijden van de rijbaan ligt een fietspad dat enigszins verhoogd is ten opzichte van de rijbaan. Door middel van een opsluitband en kleine klinkertjes wordt de overgang rijbaan-fietspad gemaakt. Aan weerszijden van het fietspad ligt een trottoir dat op zijn beurt weer verhoogd ligt ten opzichte van de fietspaden.
Hoofdstuk 4
41
Deelgebied 2
Zowel fietspaden als trottoirs zijn voorzien van een elementenverharding in de vorm van tegels. Op plekken waar de verkeerssituatie daar om vraagt (bij kruisingen e.d.) is op de rijbaan voorzien van verhoogde vluchtheuvels. Op enkele plekken in het profiel zijn stroken voor langsparkeren opgenomen. Sterke punten
Aandachtspunten
diversiteit in bebouwing, architectuur, kleur- en stenig profiel materiaalgebruik groen op eigen terrein
weinig parkeerruimte / ruimte om stil te staan veel doorgaand verkeer, ook vrachtverkeer
Deelgebied 2: Hoge Maat Deelgebied de Hoge Maat is gelegen tussen de Azelerbeek, de Albergerweg en de achterkanten van de percelen gelegen aan de Hoofdstraat. Het deelgebied omvat de wegen Hoge Maat en ’t Stegehuis. Het gebied wordt uitsluitend gebruikt om te wonen. De structuur van dit deelgebied bestaat uit een lusvormige ontsluiting waar omheen de woningen zijn gegroepeerd. De meeste woningen in dit gebied zijn vrijstaand of geschakeld, er komen echter ook enkele blokken met aangesloten woningen voor. De woningen zijn sterk naar binnen gericht. Er staan echter veel vrijstaande woningen in het gebied zodat doorkijkjes naar de achtergelegen gebieden niet overal weggenomen zijn. Dit is maar goed ook, want dit deelgebied grenst direct aan het fraaie buitengebied ten noorden van Zenderen. De woningen zijn gebouwd in traditionele materialen, zoals baksteen en dakpannen. Op ondergeschikte delen wordt her en der hout gebruikt. Het kleurgebruik van de verschillende woningen sluit op elkaar aan. Er wordt overwegen gebruik gemaakt van licht gekleurde bakstenen en antraciet of roodbruine dakpannen. De kozijnen zijn overwegend wit of hebben een lichte kleur. Het gebied heeft een groene uitstraling. Deze uitstraling is voornamelijk te danken aan de hoeveelheid groen op eigen terrein. Dit lage groen, afgewisseld met bomen, heeft een goede uitstraling op het openbare gebied. De wisselwerking van het bebouwde gebied met het groene buitengebied is minimaal. Alleen aan de zijde van de Azelerbeek is door middel van enkele doodlopen takken van de Hoge Maat een relatie gelegd met de beek en de daarachter liggende voetbalvelden. In het midden van het deelgebied ligt een vijver met een groene omzoming. Het water in deze vijver is bruingekleurd, dit wordt waarschijnlijk veroorzaakt door het type bodem. Het gebied wordt via ’t Stegehuis ontsloten op de Albergerweg. Voor langzaam verkeer bestaat er een extra ontsluiting aan de zuidzijde van het gebied. ’t Stegehuis
Hoofdstuk 4
43
Deelgebied 3
en de Hooge Maat hebben een smal profiel. Het profiel heeft een eenduidige opbouw en bestaat uit een elementenverharding in de vorm van een klinkerbestrating. Aan één zijde van de weg ligt een smalle strook waar informeel geparkeerd kan worden. Deze strook wordt door middel van een ander bestratingpatroon kenbaar gemaakt. Het materiaalgebruik wijkt niet af. Sterke punten
Aandachtspunten
ruime kavelopzet
introvert gebied, weinig contact met groen buitengebied
groen op eigen terrein is van goede kwaliteit
Deelgebied 3: Albergerweg Het derde deelgebied bestaat uit (een deel van) de Albergerweg. Deze weg loopt vanaf de Hoofdstraat in noordelijke richting en was vroeger de belangrijkste verbinding met Albergen. In dit deelgebied ligt een basisschool. Het gebied wordt gekenmerkt door een onsamenhangende verkavelingsopzet. De kavellijnen lopen, vooral aan de oostzijde, niet recht waardoor vreemd gevormde kavels ontstaan. De woningen in dit gebied zijn overwegend vrijstaand. Aan de westzijde staan de woningen op grotere percelen. De percelen van de woningen aan de oostzijde zijn beduidend kleiner. De meeste woningen zijn voorzien van een dwarskap in de vorm van een mansardekap. Enkele woningen hebben echter een langskap. Het kleur- en materiaalgebruik is ook in dit deelgebied traditioneel. De woningen sluiten qua kleur- en materiaalgebruik goed aan op de woningen langs de Zenderensestraat / Hoofdstraat. De meeste woningen zijn opgebouwd uit bakstenen en voorzien van dakpannen. De kleur van beiden varieert. De woningen langs de Prinsenweg staan met de voorkant in de richting van het buitengebied. Het buitengebied is ter hoogte van deze woningen niet open, maar besloten door een bosperceel. Samen met de groen invulling van de voor- en zijtuinen van deze woningen biedt de Prinsenweg een groene aanblik en lijkt nog het meest op een straatje in het buitengebied. De Albergerweg heeft een beduidend minder groen karakter. De weg heeft een relatief breed profiel met weinig groen. Ook het groen op eigen terrein is minimaal. De woningen in dit deelgebied worden via de Albergerweg direct ontsloten op de Hoofdstraat. De Albergerweg is een relatief brede weg voorzien van asfaltverharding zonder middengeleiding. Aan beide zijden is door middel van een strook rood asfalt de plaats van de fietser aangegeven. Aan de oostzijde van de weg ligt een trottoir. Aan de westzijde is ruimte gemaakt voor langsparkeerstroken.
Hoofdstuk 4
45
Deelgebied 4
Sterke punten
Aandachtspunten
ruime kavelopzet westzijde
stenig en te breed profiel Albergerweg
groene rand aan de Prinselaan
Deelgebied 4: Het Hulscher e.o. Het Hulscher is gelegen aan de zuidzijde van de Zenderensestraat / Hoofdstraat. Het gebied is voornamelijk in gebruik als woongebied. Er komen enkele kleinschalige functies voor. Het Hulscher vormt de omleiding van de oude Lidwinaweg. Deze weg liep vroeger door tot de Zenderensestraat. Met de wens om meer huizen te gaan bouwen in Zenderen is de Lidwinaweg ter hoogte van huisnummer 10 met een scherpe bocht omgebogen en gaat over in Het Hulscher. Het Hulscher sluit op de kruising Zenderensestraat / Hertmerweg aan op de Zendersestraat. De ombuiging van de Lidwinaweg heeft ruimtelijk gezien een vreemd punt tot gevolg. De bebouwing begeleidt van oudsher de Lidwinaweg richting de Zendersestraat. Echter, de hoofdstructuur van het gebied wordt nu afgebogen waardoor er voor de automobilist een onduidelijke situatie is ontstaan. Met allerlei verkeerstechnische ingrepen is geprobeerde deze overgang zo vloeiend mogelijk te laten verlopen. Aan Het Hulscher liggen vier doodlopende wegen (de Haar, de Reimer, het Saalknick en de Kostee) die ieder worden begeleid door geschakelde bebouwing. Het Hulscher zelf wordt voornamelijk aan de noordzijde direct door bebouwing begeleidt. Aan de zuidzijde wordt de begeleiding afgewisseld door koppen van woningen en voorgevels. De bebouwing heeft een traditionele architectuur kenmerkend voor de jaren ‘60-’70. Er wordt gebruik gemaakt van materialen zoals baksteen, pannen en houten accenten, voornamelijk rondom de grote raampartijen op de eerste verdieping. Ook de Duivenslag is betrokken bij dit deelgebied. In de Duivenslag is een verscheidenheid van architectuur waar te nemen. Aan de noordzijde van de Duivenslag is een hoekpand dusdanig gesitueerd dat het pleintje aan de Hoofdstraat een goede afronding biedt. Vanuit de Duivenslag vindt dit hoekpand geen aansluiting bij de overige rooilijnen. Wat rest is een pas dat voor langzaam verkeer doorgang geeft in de richting van de Hoofdstraat. De Lidwinaweg heeft in het zuidelijke deel een groen karakter. Hier zijn nog delen van de oude bermbeplanting intact gebleven. Hoe dichter men de Hoofdstraat nadert, hoe minder groen de openbare ruimte wordt. De Elsdijk, daarentegen, heeft een groene opzet. Dit groene karakter komt echter voornamelijk door de hoeveelheid groen op eigen terrein. De Duivenslag is door zijn verkaveling en krappe opzet stenig te noemen. De zuidrand van dit deelgebied is zeer fraai. Vanaf de vier doodlopende wegen die haaks op Het Hulscher staan ontstaat een prachtig
Hoofdstuk 4
47
Deelgebied 5
gezicht op het kleinschalige landschap ten zuiden van Zenderen. Vanaf deze wegen zijn de volkstuinen tot aan de Hondenhoek goed waar te nemen. Op de achtergrond is nog wat te zien van oude boerderijen die in het landschap liggen. Ook is er vanaf de Kostee een prachtig zicht op een bomenrij die de ontsluiting van een oude boerderij in het buitengebied begeleidt. De Lidwinaweg zorgt voor een ontsluiting in zuidelijke richting. Deze route is echter voornamelijk voor bestemmingsverkeer bedoeld. Een ontsluiting op de Zenderensestraat is direct mogelijk via Het Hulscher. De woningen aan de Duivenslag sluiten via de Elsdijk aan op de Lidwinaweg. Het meest zuidelijke deel van de Lidwinaweg kenmerkt zich als een oud lint. De weg bestaat uit een smalle rijbaan voorzien van asfaltverharding met aan weerszijden groene bermen. Als eenmaal de kern Zenderen wordt bereikt wordt het profiel wat meer dorps en traditioneler. Hier gaat het profiel over in een rijbaan met asfaltverharding met aan weerszijden een trottoir. Op het punt waar de Lidwinaweg overgaat in Het Hulscher verandert de bestrating in een elementverharding. Ook hier is aan weerszijden ruimte voor een trottoir. Parkeren wordt over de gehele weg voornamelijk aan de kant van de rijbaan gedaan. Het afgesneden stukje Lidwinaweg is wel voorzien van asfaltverharding. Hier is aan weerszijden van de weg door middel van een stukje klinkerbestrating ruimte gemaakt om te wandelen of te parkeren. Het inconsistent toepassen van verschillende bestratingmaterialen benadrukt het gevoeld dat de Lidwinaweg nog wel doorloopt tot aan de Hoofdstraat. De Elsdijk bestaat uit een smalle, geasfalteerde rijbaan met aan weerszijden een trottoir. De Duivenslag heeft een typische erfinrichting. Hier is alle bestrating op één niveau aangelegd en dienen de verschillende verkeersdeelnemers ieder hun eigen weg te zoeken. Sterke punten
Aandachtspunten
vanaf Het Hulscher een fraai gezicht op de zuidelij- omleiding Lidwinaweg ter hoogte van Het Hulscher ke groene rand inconsistent gebruik van bestratingmateriaal
Deelgebied 5: Hertmerweg e.o. Dit deelgebied bestaat uit de kloostertuin en de bebouwing aan de Hertmerweg vanaf de kruising met de Zenderensestraat. In dit gebied bevindt zich een klooster met tuin, een kerk en een restaurant. In het voormalige internaat / school (AOClocatie) worden kantoren en wonen achter op het perceel gerealiseerd. Aan de zuidzijde van de Hertmerweg ligt een manege cq. partycentrum. De Hertmerweg was lange tijd de meest belangrijke weg naar Hertme. Aan deze weg zijn een aantal forse bouwwerken verrezen. Rond 1870 stond de kerk van Zen-
Hoofdstuk 4
49
Deelgebied 6
deren nog op de hoek van de Hoofdstraat en de Oude Kerkseweg, voor de begraafplaats. Waarschijnlijk is de kerk verplaatst toen het dorp is gaan groeien waardoor het gebouw geen ruimte meer kon bieden aan de toenemende kerkgangers. Aan de Hertmerweg is toen de nieuwe kerk gebouwd. Bij deze kerk liggen het klooster, met bijbehorende tuin en het oude internaat / school (AOC-locatie). Een deel van het laatstgenoemde complex is afgebroken zodat er twee gebouwen zijn ontstaan. Het oostelijke deel is verder ontwikkeld als restaurant. Achter het restaurant is ruimte gereserveerd voor beperkte woningbouw in de vorm van appartementen. Het westelijke deel, de hoofdingang van het internaat, wordt herontwikkeld tot kantoren. De manege aan de zuidzijde van de Hertmerweg sluit goed aan bij dit gebied. Het hoofdgebouw en één bijgebouw zijn opgetrokken als karakteristieke Twentse boerderij. Het gebouw dat het dichtste op de Hertmerweg ligt, is van veel latere datum en is voornamelijk opgetrokken uit plaatelementen. Dit gebouw sluit niet goed aan bij de bebouwing in de omgeving. Het perceel van heeft een groene, tuinachtige inrichting waarin het parkeren op een goede manier wordt opgelost. Door middel van een halfverharding is de parkeerplaats niet zo prominent aanwezig wanneer hier niet geparkeerd wordt. De parkeerplaats maakt dan onderdeel uit van de tuin. Het gebied heeft een ruim en groene opzet. De gebouwen staan als losse elementen in het landschap. In het gebied is een mooi contrast te zien tussen de oude kloostertuin en de gecultiveerde tuin van het recent ontwikkelde restaurant ‘het Seminar’. Eenmaal voorbij het Seminar gaat het gebied als het ware vanzelf over in het buitengebied. De ontsluiting van het gebied gebeurt direct via de kruising van de Hertmerweg met de Zenderensestraat. Het profiel van de Hertmerweg bestaat uit een rijbaan voorzien van asfaltverharding met aan weerszijden groene bermen. Parkeren gebeurt incidenteel op de rijbaan. Sterke punten
Aandachtspunten
groene omgeving grote bebouwing, op goede wijze geherstructureerd.
Deelgebied 6: Erve Oosterveld I Dit eerste deel van de Erve Oosterveld bestaat uit een schil woningen die ten westen van de Lidwinaweg is gerealiseerd. Dit deelgebied is uitsluitend als woongebied in gebruik. Erve Oosterveld bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen. In het gebied komen enkele geschakelde woningen voor. Vanaf de Elsdijk zijn twee doorsteken gemaakt.
Hoofdstuk 4
51
Deelgebied 7
Langs deze doorsteken zijn ook woningen gerealiseerd om het oude en nieuwe gedeelte van Zenderen aan elkaar te verbinden. Een deel van dit gebied is in projectmatige bouw gerealiseerd. Zo wordt in het deel wat direct aansluit op de Lidwinaweg, gebruik gemaakt van lichte baksteen en rode dakpannen. Tussen de Elsdijk en de Lidwinaweg wordt gebruik gemaakt van meer gedekte kleuren. Ook is hier de architectuur wat diverser. Hier wordt ook gebruik gemaakt van bouwstijlen die een relatie hebben met het gebied. Zo is het gebruik maken van hout in de kopgevel, tussen de boeiboorden een vorm van Twentse boerderij-bouw. Deze woningen zijn gebaseerd op het ‘Loshoes’ (Hallehuis-type) Dit deelgebied is nog vrij jong. Hetzelfde geldt voor de groenstructuur. Vooral langs de Erve Oosterveld is het groen nog heel jong en heeft nog te weinig ‘body’ om het gebied een groen aanzien te geven. Door doorsteken vanaf de Elsdijk zijn beduidend groener van aard. Hier is in de verkaveling op handige wijze gebruik gemaakt van bestaande bomen die ingepast zijn in tuinen of openbare profielen. Erve Oosterveld en het gedeelte van de Elsdijk dat in dit deelgebied valt, hebben een erfinrichting. Het openbaar profiel bestaat uit een rijbaan voorzien van een elementenverharding in de vorm van klinkerbestrating. Aan weerszijden zijn stroken klinkerbestrating gelegen. Met een andere kleur klinker worden de parkeerstroken aangegeven. Verder kan de voetganger gebruik maken van deze stroken. De hoofdontsluiting van het gebied loopt via de Lidwinaweg. Sterke punten
Aandachtspunten
groene inrichting van delen van het gebied
schaalvergroting
bouwstijlen die een relatie met het gebied hebben
Deelgebied 7: Erve Oosterveld II Het laatste deelgebied is deels nog in ontwikkeling op het moment van het opstellen van dit bestemmingsplan. Dit deelgebied bestaat uit het reeds gebouwde deel en het deel wat door middel van dit bestemmingsplan direct wordt bestemd. Voor een toelichting op het nieuwe deel: zie paragraaf 2.3.1, deel A van dit bestemmingsplan. Het reeds bestaande deel van Oosterveld bestaat voornamelijk uit vrije kavels met daarop vrijstaande bebouwing. De maat en schaal van dit gebied en de bebouwing sluiten niet goed aan op de maat en schaal van de overige bebouwing in Zenderen. De gebouwde vrijstaande woningen zijn eigenlijk iets te fors voor de kavelmaat wat tot gevolg heeft dat de dakgoten van de woningen elkaar veel te dicht naderen. Ook de woningtypologieën in het gebied zijn geheel gemengd. Zo verschijnt er naast een rietgedekte boerderij een woning met een hoge dakconstructie met geglazuurde dakpannen.
Hoofdstuk 4
53
Amorf gebied
Het gebied wordt via Erve Oosterveld I ontsloten op de bestaande ontsluitingsstructuur van Zenderen. De straten bestaan veelal nog uit bouwstraten. Op dit moment is het uiteindelijke straatprofiel dan ook nog niet bekend. Sterke punten
Aandachtspunten bebouwing té groot voor kavelmaat géén ruimtelijke relatie met het ‘oude’ Zenderen woningtypologieën, architectuur, kleur- en materiaalgebruik lopen door elkaar heen
4.3.4 Amorfe gebieden Amorf gebied A1: Patersbos e.o. Dit amorfe gebied bestaat uit een inbreidingsproject aan het Patersbos, enkele woningen aan de St. Stephanusstraat en enkele woningen aan de Boumanslaan. Het gebied is in gebruik als woongebied. Het Patersbos is een klein en introvert inbreidingsproject aan de achterzijde van het Kerkhof. Dit project bestaat uit zowel vrijstaand, geschakelde als aaneengesloten bebouwing. De bebouwing staat gegroepeerd rondom een pleintje. De goothoogte is over het algemeen beperkt tot één bouwlaag. Aan weerszijden van dit inbreidingsproject liggen een aantal uitlopers van oude linten, zoals de St. Stephanusstraat en de Boumanslaan. Door het inbreidingsproject zijn deze delen binnen de kern van Zenderen komen liggen terwijl ze daar van oorsprong niet in lagen. Het gebied vormt een ‘rest’ zone aan de noordelijke rand. De verschillende delen zijn te klein om een ruimtelijke betekenis te hebben. Samengevoegd hebben ze ook geen duidelijke ruimtelijke eenheid. Het gebied heeft een groene uitstraling. Dit is voornamelijk te danken aan het feit dat het grenst aan het buitengebied. Via de oude linten komt het groen het deelgebied binnen. Dit is voornamelijk te ervaren aan de St. Stephanusstraat en de Boumanslaan. Het Patersbos heeft door zijn geringe leeftijd nog forse groene uitstraling. De woningen staan gegroepeerd rondom een groen pleintje waar één boom opstaat. Achter de huizen torenen echter de hoge bomen uit die de begraafplaats begeleiden. Het gebied wordt via de Boumanslaan en de St. Stephanusstraat direct ontsloten op de Hoofdsstraat. De Boumanslaan loopt dood ten oosten van dit gebied. De weg heeft een smal profiel voorzien van een klinkerbestrating. Aan één zijde ligt een onverharde strook waar incidenteel op geparkeerd wordt. De St. Stephanusstraat heeft een wat stedelijker en traditioneler profiel. De weg is voorzien van een geasfalteerde rijbaan met aan weerszijden een trottoir. Parkeren wordt gedaan aan de
Hoofdstuk 4
55
kant van de rijbaan. Het Patersbos heeft, net als andere nieuwbouw delen in Zenderen, een erfinrichting gekregen. Eén profiel, voorzien van klinkerbestrating, waar iedere verkeersdeelnemer zijn of haar plaats moet vinden. Rondom het centrale pleintje bestaat zeer beperkte parkeerruimte op een onverharde strook. Sterke punten
Aandachtspunten
groen langs oude linten en kerkhof
verzameling kleine gebiedjes zonder onderlinge samenhang
56
Deel B - Verantwoording
