4, Kuřim

ZNALECKÝ

PO SUDEK

číslo: 5668 - 313 / 14 o obvyklé ceně objektu k bydlení č.p.1386 postaveného na pozemku p.č.2642/219 včetně příslušenství a pozemku p.č.2642/53, vše situováno v k.ú. Kuřim, obec Kuřim, kraj Jihomoravský

Vlastníci nemovitostí:

SJM Řehoř Petr a Řehořová Lenka Husova 165/5, Staré Brno, 602 00 Brno Dušínova 1386/4, 664 34 Kuřim

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno

Účel zpracování posudku:

Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí

Vypracovala:

Ing. Klára Schenková

V Brně dne 20.10.2014

Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti

A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 3636/13-89 ze dne 20.8.2014 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny objektu k bydlení č.p.1386 postaveného na pozemku p.č.2642/219 včetně příslušenství a pozemku p.č.2642/53, vše situováno v k.ú. Kuřim, obec Kuřim, kraj Jihomoravský. Úkolem soudního znalce je provést ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Soudní znalec v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 3636/13-89 ze dne 20.8.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Výpis z KN, LV č.3418 pro k.ú. Kuřim, ze dne 20.8.2014 c) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz d) Místní šetření provedené dne 13.10.2014 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. e) Telefonické sdělení Ing. Jany Lekešové – zástupce stavebního úřadu města Kuřim ve věci kolaudace domu f) Fotodokumentace pořízená při místním šetření g) Internetové stránky www.mapy.cz h) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění i) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze j) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. 3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 13.10.2014 v 8:00 hodin. Doporučeným dopisem byl obeslán povinný pan Petr Řehoř i jeho manželka paní Lenka Řehořová. Na svolané místní šetření se povinný ani jeho žena nedostavili, oba dopisy se svoláním místního šetření se znaleckému ústavu vrátily zpět. Při místním šetření byla provedena prohlídka nemovitosti z exteriéru a byla pořízena fotodokumentace. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky ve znaleckém posudku vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Dále zástupce znaleckého ústavu telefonicky požádal zástupkyni stavebního úřadu v Kuřimi Ing. Janu Lukešovou o sdělení kolaudace oceňovaného domu.

2

B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastníci nemovitostí dle LV č.3418 pro k.ú. Kuřim: SJM Řehoř Petr a Řehořová Lenka Řehoř Petr, Husova 165/5, Staré Brno, 602 00 Brno Řehořová Lenka, Dušínova 1386/4, 664 34 Kuřim Nemovitosti dle LV č.3418 pro k.ú. Kuřim: - pozemek p.č.2642/53 vedený v KN jako orná půda, způsob ochrany: ZPF - pozemek p.č.2642/219 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří - objekt k bydlení č.p.1386 na pozemku p.č.2642/219 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny objektu k bydlení č.p.1386 postaveného na pozemku p.č.2642/219 včetně příslušenství a pozemku p.č.2642/53, vše situováno v k.ú. Kuřim, obec Kuřim, kraj Jihomoravský. Objekt k bydlení je řadový vnitřní, přízemní, s užitným podkrovím. Před domem je situováno kryté parkovací stání a předzahrádka, za domem se nachází oplocená zahrada. Příslušenství objektu k bydlení tvoří kromě přístřešku pro parkování a pravděpodobně dřevěného skladu nářadí na zahradě také venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Oceňovaný objekt k bydlením je umístěn v satelitní zástavbě novějších rodinných domů a také bytových domů, při ulici Dušínova, na okraji města Kuřim. Jedná se o klidnou a atraktivní lokalitu pro bydlení, mimo hlavní silnice. Kuřim je s cca 10 800 obyvateli největším průmyslovým centrem okresu Brno-venkov a spádovým městem kuřimského regionu. Město leží cca 10 km severně od Brna. Nachází se zde široká občanská vybavenost zahrnující poštu, knihovnu, mateřské a základní školy, aquapark, obchody, restaurační zařízení, ubytování apod. Dopravně je město obsluhováno integrovaným dopravním systémem Jihomoravského kraje. V místě jsou provedeny veřejné rozvody elektřiny, plynu, vody a kanalizace s napojením na ČOV. Přístup a příjezd k oceňovanému majetku je možný ze zpevněné veřejné komunikace na pozemcích p.č. 2642/7, p.č. 2646/13, p.č. 2647/10, p.č. 2654/2, p.č. 2654/3, p.č. 2648/1, p.č. 2648/4, p.č. 2636/1, všechny přístupové pozemky ve vlastnictví města Kuřim. Dle LV č.3418 pro k.ú. Kuřim ze dne 20.8.2014 jsou nemovitosti v části C-LV zatíženy těmito omezeními vlastnického práva: • Zástavní právo smluvní • 4x Zástavní právo exekutorské • 2x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu • 4x Zahájení exekuce, povinnost k: Petr Řehoř • 4x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Petr Řehoř Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. Prodejem oceňovaného majetku výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. Existence věcných 3

břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv nebyla zjištěna. Žádná jiná další omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňovaného objektu vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy v území s nejnižším ohrožení. 3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Objekt k bydlení č.p.1386 3.2. Příslušenství 3.3. Pozemky 3.4. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku, výměry, stáří: 4.1. Objekt k bydlení č.p.1386 : Objekt k bydlení je přízemní, s užitným podkrovím. Předpokládané konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Základy Svislé konstrukce

Popis Pravděpodobně běžné betonové Pravděpodobně zděné z keramických tvárnic Pravděpodobně strop s rovným podhledem nad 1.NP, Stropy a podhledy šikmým v podkroví, SDK podhledy Zastřešení mimo krytinu Pravděpodobně sedlová, dřevěný krov Krytina střechy Pálená taška Klempířské konstrukce Z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky Pravděpodobně vápenné hladké omítky, malby Tenkovrstvá omítka se zateplením, částečně dřevěný Fasádní omítky obklad Vnitřní obklady Pravděpodobně běžné obklady Schody Pravděpodobně dřevěné Dveře Běžné dveře a zárubně, vstupní dveře plastové Okna Plastová, střešní okno Podlahy Pravděpodobně běžné povrchy podlah Vytápění Pravděpodobně ústřední s plynovým kotlem, radiátory Elektroinstalace Pravděpodobně kompletní rozvody, 230/400 V Rozvod vody Rozvody teplé a studené vody, veřejný řád Zdroj teplé vody Pravděpodobně kombinovaný plynový kotel Instalace plynu Ano Kanalizace Odkanalizování do veřejného řádu Vybavení kuchyní Pravděpodobně běžná KL, dřez, spotřebiče Vnitřní hygienické vybavení Pravděpodobně běžné zařizovací předměty Ostatní Venkovní žaluzie

4

Stáří, technický stav : Objekt k bydlení byl dokončen a zkolaudován dle sdělení zástupkyně příslušného stavebního úřadu v roce 2001. Od té doby je pravděpodobně bez významnějších rekonstrukcí a modernizací. Technický stav objektu je tak pravděpodobně dobrý, avšak poplatný výstavbě před více než deseti lety. Dispozice : Pravděpodobně jednotka 3+kk. Zastavěná plocha (m2) – dle náhledu katastrální mapy Popis Výpočet Zastavěná plocha 10,0 x 6, 00

Počet m2 60,00 60,00 m2

Zastavěná plocha celkem - přibližně: Podlahová plocha (m2) – přibližný odhad ze ZP Popis Výpočet 1.NP 60,00 x 0,8 Podkroví 60,00 x 0,8

Počet m2 48,00 48,00 96,00 m2

Podlahová plocha celkem - přibližně:

Pozn.: Výše uvedený popis objektu byl proveden na základě znalostí lokality a v místě realizované developerské výstavby (v lokalitě se opakuje několik typů domů).

4.2. Příslušenství : Příslušenství pozemků využívané spolu s objektem k bydlení pravděpodobně tvoří zahradní dřevěný sklad, zastřešené venkovní parkovací stání, oplocení ze strojového pletiva na ocelových sloupcích vč. branky, zpevněné plochy ze zámkové dlažby a přípojky inženýrských sítí. Jedná se o příslušenství, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny. 4.3. Pozemky : Předmětem ocenění jsou dva pozemky, a to pozemek p.č.2642/53 a p.č.2642/219. Pozemek p.č. 2642/53 je v KN veden jako orná půda o výměře 149 m 2 a pozemek p.č.2642/219 je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 106 m 2. Pozemek p.č. 2642/53 tvoří uzavřenou zahradu přímo navazující na objekt k bydlení. Pozemek p.č. 2642/219 je částečně zastavěn stavbou k bydlení a zbylá část tvoří předzahrádku a zpevněnou parkovací plochu před domem. Příslušenství užívané s objektem k bydlení je situováno na obou pozemcích. Pozemky jsou rovinatého charakteru, dohromady obdélníkového tvaru. 4.4. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích p.č.2642/53 a p.č.2642/219 se nachází několik trvalých porostů především okrasného charakteru (stromy a keře) různého druhu a stáří (stáří do 13 let). Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. 5

C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi, a především skutečností, že nemovitost nebyla při místním šetření zpřístupněna. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 13.10.2014. Odhad obvyklé ceny nemovitostí: 1. Definice obvyklé ceny: Obvyklá cena nebo také někdy připodobňována pojmu tržní hodnota je cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Zákonem o oceňování je obvyklá cena definována: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ 2. Postup stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku: Pro stanovení obvyklé ceny v podstatě neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základě více dílčích oceňovacích metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu. 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou.

6

Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2] - obestavěný prostor [m 3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. 2.2. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 7

2.3. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceně. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 2.4. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto konkrétním případě bude stanovena pouze hodnota porovnávací, která má však nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny daného majetku.

8

3. Ocenění majetku: 3.1. Identifikační údaje : Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):

677655 Kuřim 583251 Kuřim 10 814 01.01.2013 CZ0643 Brno-venkov Jihomoravský kraj (Jihovýchod)

3.2. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku : Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již prodány. Jedná se o obdobné nemovitosti situované v dobré dostupnosti města Brna nebo přímo v Brně. V současné době lze spatřovat přebytek novostaveb rodinných domů přímo ve městě Kuřim, většinou se však jedná o domy s větší užitnou plochou. Srovnávací nemovitost č.1: Zděný, řadový vnitřní, nepodsklepený rodinný dům v Moravanech u Brna s jedním nadzemním podlažím a užitným podkrovím. Rodinný dům byl postaven v roce 2007 jako novostavba a je ve velmi dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 3+kk. 1.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, zádveří, WC s umyvadlem, šatna pod schodištěm, schodišťový prostor. Podkroví: ložnice, dětský pokoj, chodba, koupelna s WC. Na zahradě a předzahrádce jsou situovány venkovní úpravy jako přístřešek pro parkování, pergola, zpevněné plochy, pletivové oplocení na ocelové sloupky, el. sloupek, přípojky IS. Na pozemku je dále situováno několik okrasných trvalých porostů. Obestavěný prostor domu je 290,13 m 3, zastavěná plocha domu 48 m 2, obytná plocha domu 74,68 m 2, plocha pozemku 118 m 2. Prodejní cena v 3/2012 činila 3.390.000,- Kč, tj. 45.394,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.

9

Srovnávací nemovitost č.2: Prodejní cena v 4/2013 činila 3.999.000,- Kč, tj. 41.866,- Kč/m 2 obytné plochy včetně pozemkového zázemí.

10


11


12

Srovnávací nemovitost č.5: Prodejní cena v 6/2013 činila 6.680.000,- Kč, tj. 39.651,- Kč/m 2 plochy domu při zohlednění garáže s koef. 0,5 včetně pozemkového zázemí.

13

Srovnávací nemovitost č.6: Rodinný dům č.p.371 při ulici Rozhraní v Holasicích. Jedná se o přízemní jednopodlažní nepodsklepený objekt obdélníkového tvaru. Objekt byl postaven v roce 2013, stavebně technický stav je výborný, dům je napojen na veškeré veřejné inženýrské sítě. Svislé konstrukce jsou zděné z cihelného zdiva Porotherm, vnitřní příčky YTONG, SDK podhled zavěšený na vaznících, sedlová střecha, střešní krytina pálená tašková, fasáda je zateplená polystyrenem, vstupní dveře plastové, vnitřní dřevené plné do dřevěných zárubní, okna plastová, podlahy keramické a vinylové, vytápění ústřední pomocí plynového kotle, vybavení kuchyně dřez, myčka, vestavěná trouba a mikrovlnka, indukční deska, odsavač par, vnitřní hygienické vybavení - umyvadla, sprchový kout, vana, WC, dále rozvody PC sítě, alarmu, rozvody pro venkovní žaluzie, venkovní parapety žulové. Zastavěná plocha domu 112,04 m 2, podlahová plocha domu 90,43 m 2, obestavěný prostor domu 390,72 m 3. Plocha pozemků 362 m 2. Venkovní úpravy - betonové oplocení, přípojky inženýrských sítí a retenční nádrž na dešťovou vodu. Prodejní cena v 12/2013 činila 3.490.000,- Kč, tj. 38.593,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.

Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím výše uvedených srovnávacích nemovitostí po zvážení a srovnání jejich charakteristik. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi, po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitostem, je porovnávací hodnota oceňovaného majetku stanovena z jednotkové ceny za podlahovou plochu objektu k bydlení ve výši 40.000,- Kč/m 2, kdy v této ceně je již zohledněno příslušenství a pozemkové zázemí. Výpočet: (40.000,- Kč/m 2 x 96,00 m 2) = 3.840.000,- Kč Objekt k bydlení č.p.1386 postavený na pozemku p.č.2642/219 včetně příslušenství a pozemku p.č.2642/53, vše situováno v k.ú. Kuřim, obec Kuřim, kraj Jihomoravský – celkem: Porovnávací hodnota

3 840 000 Kč

3.3. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku : Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která má 14

v tomto případě nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku. Majetek má následující silné stránky: Nemovitost umístněna v klidné lokalitě ve městě s velmi dobrou dostupností do města Brna a s dostatečnou občanskou vybaveností, blízkost přírody Zástavbu v místě tvoří převážně novostavby rodinných domů, doplněné bytovými domy Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě Nemovitost mimo záplavovou oblast Celkově menší dům s menším pozemkovým zázemím, avšak tato velikost nemovitosti je poměrně dobře obchodovatelná Mezi slabé stránky patří: Absence garáže (avšak před domem je vlastní přístřešek pro parkování automobilu) Dům postaven již v roce 2001 Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu objektu k bydlení č.p.1386 postaveného na pozemku p.č.2642/219 včetně příslušenství a pozemku p.č.2642/53, vše situováno v k.ú. Kuřim, obec Kuřim, kraj Jihomoravský, dle LV č.3418, ve výši (po zaokrouhlení, resp. korekci): Obvyklá cena

3 800 000,- Kč

Pozn.: V této obvyklé ceně oceňovaného majetku je již zohledněna i cena příslušenství a trvalých porostů.

Dle LV č.3418 pro k.ú.Kuřim ze dne 20.8.2014 jsou oceňované nemovitosti zatíženy v části C zástavním právem smluvním, zástavními právy exekutorskými, zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, zahájením exekucí a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. LV v příloze). Toto omezení vlastnického práva však není, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněno. Existence věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv nebyla zjištěna. Žádná jiná další omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna.

Příslušenství a trvalé porosty spojené s oceňovanými nemovitostmi jsou vyjmenovány v části B.4.2. a B.4.4. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost objektu pro bydlení a pozemkového zázemí. Toto příslušenství a trvalé porosty jsou samostatně v podstatě neobchodovatelné, jejich existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku.

15

D. Z Á V Ě R : Obvyklou cenu objektu k bydlení č.p.1386 postaveného na pozemku p.č.2642/219 včetně příslušenství a pozemku p.č.2642/53, vše situováno v k.ú. Kuřim, obec Kuřim, kraj Jihomoravský, dle LV č.3418, odhadujeme ke dni 13.10.2014 ve výši:

3.800.000,- Kč Slovy: třimilionyosmsettisíc korun českých

Pozn.: 1) Ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku není zohledněno omezení vlastnického práva ve formě zástavního práva smluvního, zástavních práv exekutorských, zástavních práv z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. 2) Existence věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv nebyla zjištěna. Žádná jiná další omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna.

V Brně dne 20.10.2014

Seznam příloh :

1. Fotodokumentace ze dne 13.10.2014 2. Mapy oblasti 3. Výpis z KN 4. Náhled katastrální mapy 5. Náhled katastrální mapy + ortofoto

Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 26 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).

16

ZN ALECKÁ

DOLO ŽK A

Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 313/14 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.

Ing. Klára Schenková zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení

Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu

17

Fotodokumentace ze dne 13.10.2014

Pohled na nemovitost z ulice Dušínova

Pohled na zadní stranu domu a částečně zahradu

Lokace 18

Mapy oblasti

19

Výpis z katastru nemovitostí

20

21

22

23

24

Náhled katastrální mapy

25

Náhled katastrální mapy + ortofoto

26

4, Kuřim

Recommend Documents