Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1805/080/2015/3 Rodinný dům - samostatný, rozestavěný na p.č. st. 362 Červená Píska, 277 41 Tuhaň Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Tuhaň, k.ú. Tuhaň, kód ČSÚ: 771 261, LV: 601
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
st. 362, 370/15 Aleš Koucký, Místecká 438, 199 00 Praha 9, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Radka Štefániková, Litevská 1281 / 3, 110 00 Praha 10, vlastnictví: podílové, spoluvlast podíl: 1 / 2 Aleš Koucký, Místecká 438, 199 00 Praha 9, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Radka Štefániková, Litevská 1281 / 3, 110 00 Praha 10, vlastnictví: podílové, spoluvlast podíl: 1 / 2
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
[email protected]
Č.j. 499/2015-N Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 10402462_
telefon: 605858917
DIČ: CZ5504250774
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění novostavby ve výstavbě)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Současný stav 1 000 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
České Lípě, dne 9.6.2015
změna stavby
9.6.2015
Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav 9.6.2015 3 Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 2015 změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:
novostavba
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové kovové dřevěné Využití: bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen Poloha: centrum kraj obce prům. zóna nákup. zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / elektro
Rekonstrukce v r. neudržovaná
udržovaná
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec / plyn telefon
Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř
MHD
Konstrukce: zděné betonové kovové dřevěné Využití: bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen Poloha: centrum kraj obce prům. zóna nákup. zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / elektro
montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec
železnice
silnice
autobus
dálnice
/ plyn telefon
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
4+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 687
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
Rozesta- Typ věnost
m3 458
m2 73
% 52,60 4+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 687
OP
ZP
m3 458
m2 73
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)
záplavová a riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Současný stav 1 410 000 Kč 1 000 000 Kč 410 000 Kč
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x
0 Kč 1 000 000 Kč 1 000 000 Kč 0 Kč
Budoucí stav 2 000 000 Kč 0 Kč 2 310 000 Kč 410 000 Kč x 1 900 000 Kč 1 900 000 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu a způsobu odkanalizování. Obvyklá cena byla přepočítána podle stupně rozestavěnosti.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 601 Kopie katastrální mapy Tuhaň je obec s 668 obyvateli cca 7 km jižně od okresního města Mělník bez infrastruktury a s minimální pracovní nabídkou. Stavba RD je v odloučené místní části Červená Píska. Stavba RD je u místní komunikace v odloučené místní části Červená Píska v zástavbě rodinných domů.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno věcné břemeno zřízení, umístění a provozování zařízení elektrické distribuční soustavy. Nemá vliv na cenu. Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní exekutorská, exekuce, exekuční příkaz k prodeji. Tato rizika nejsou zohledněna v ceně. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a podkrovím. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Příslušenství tvoří pozemky p.č. st. 362 a 370/15. Druh stavby - účel využití Bydlení. Dispoziční řešení 4+kk Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová bez bleskosvodu s taškovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda chybí, okna chybí, vodoinstalace studená i teplá - proveden pouze Hrubý rozvod stejně jako u kanalizace a elektroinstalace. Ostatní konstrukce chybí. Objekt je volně přístupný a hrozí devastace. Příslušenství stavby pozemky p.č. st. 362 a 370/15 Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy
betonové pasy zděné tl. 45 cm a více bez podhledu dřevěný vázaný tašková pozinkovaný plech
Rozestavěnost 100 % 100 % 80 % 100 % 90 % 100 % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 80 % 0% 70 % 80 % 0% 0% 0% 0% 0%
chybí
chybí
chybí -3-
25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Rozestavěnost celkem:
chybí chybí
0% 0% 53 %
Posouzení nákladů stavby a harmonogramu Rozpočet stavby: 0 Kč
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st. 362 o velikosti 73m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 370/15 o velikosti 614m2 evidovaný v druhu pozemku orná půda.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří orná půda Hodnota pozemků celkem
Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 500,-Kč do 1000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 600,-Kč/m2. U neplodné půdy byla cena odhadnuta na 5Kč/m2. Pozemky neplodné půdy jsou silně svažité, ostatní rovinaté. Parcela č.
Výměra m2
st. 362 370/15
73 614
Jednotková cena Kč/m2 600 600
Celková cena pozemku Kč 43 800 368 400 412 200
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
10,40*6,00*5,10+3,10*3,50*3,10 10,40*6,00*3,10/2+3,10*3,50*1,80/2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 73 458,36 4 154 52,60 1 001 518 0 100 0,00 1 001 520
-4-
= = =
Obestavěný prostor 351,88 m3 106,49 m3 458,36 m3 Budoucí stav 73 458,36 4 154 100,00 1 904 027 0 100 0,00 1 904 027
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový
Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč Tuhaň, Červená Píska 740,00 1 500 3 500 000
Kč/m3 4 730
Upravená cena Foto Kč/m3 4 354
KC 0,921
Zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP, podkroví, 4+1, stáří cca 8 let, Po rekonstrukci
Tuhaň,
690,00
1 680
3 500 000
5 072
0,866
4 395
Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 120 let. Před rekonstrukcí.
Tuhaň
624,00
950
3 500 000
5 609
0,778
4 364
Samostatný rodinný dům. Sedlová střecha. 1.NP, 3+kk. Velmi dobrý stav.
3
Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
4 371 Kč/m 3 458,36 m 2 003 459 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok:
nájem [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč -5-
0 1 900 000 1 900 000 0 95 % 0 0 0 57 000 0 0 57 000 0 6,00 0
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-