3

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1306/166/2012/3 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 262 Na Zájezdu 262, 277 42 Obříství Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Obříství, k.ú. Obříství, kód ČSÚ: 708 828, LV: 749

Vlastník pozemku:

Markéta Smutná, Na Zájezdu 262, 277 42 Obříství, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav Somerauer, Malkovského 601, 110 00 Praha, vlastnictví: podílové, spoluvlast. podíl: 1 / 2

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 31.10.2012 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8

st. 88, 72/8, 72/9 Markéta Smutná, Na Zájezdu 262, 277 42 Obříství, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav Somerauer, Malkovského 601, 110 00 Praha, vlastnictví: podílové, spoluvlast. podíl: 1 / 2

IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

VYSTAVITEL KL:

,

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Současný stav 1 600 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

11 stran

České Lípě, dne 15.11.2012

 změna stavby

15.11.2012

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 15.11.2012 6 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 2005  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

 udržovaná

SOUČASNÝ STAV

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Poloha:  centrum  kraj obce  bytová zóna  prům. zóna  nákup. zóna  mimo obec Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku :  MHD I.,II.,III.tř

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro  železnice  autobus  dálnice

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon  silnice

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

4+1, 2+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 1 340

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 802

m2 214

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)  záplavová a zátopová oblast

 záplavová a  riziko  věcná  předkupní  ostatní zátopová přístupu a břemena právo omezení oblast příjezdu pojištění proti zaplavení  ano /  ne

 evidence v KN

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 1 600 000 Kč 0 Kč 2 610 000 Kč 1 600 000 Kč 1 340 000 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 2 540 000 Kč 2 540 000 Kč 0 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu.

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 749 Kopie katastrální mapy Obříství je obec s 1207 obyvateli cca 10 km jižně od okresního města Mělník. Nemovitost je v okrajové části obce u místní komunikace. V obci je pouze základní občanská vybavenost. -2-

Poloha nemovitosti

Pracovní příležitosti jsou omezené - nutnost dojíždění. Stavba RD je u místní komunikace v centru obce. Pozemky jsou rovinaté.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení

Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 3350.000,- Kč ve prospěch Raiffeisenbank a.s. Praha. Zástavní právo exekutorskéi. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP. Původní stavba zanikla a na jejím místě stojí stavba nová která údajně měla stavební povolení, ale není zanesena v katastru nemovitostí ani v katastrální mapě. Hrozí riziko, že se jedná o černou stavbu. stavba byla údajně dokončena v roce 2005, ale jednak není úplně dokončená, jednak vykazuje závady, zřejmě způsobené neodborným provedení. Její opotřebení neodpovídá stáří, ale je výrazně vyšší. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 4+1 a 2+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné z tvárnic, střecha je sedlová s taškovou krytinou bez bleskosvodu. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda chybí, okna jsou plastová. Schodiště chybí, koupelny s vanou, umyvadlem, standardní WC, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, sporák propanbutanový, vytápění lokální elektrické. Technický stav špatný, neudržovaný, plíseň. Příslušenství stavby Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení

betonové pasy zděné rovný podhled dřevěný vázaný pálená taška pozinkovaný plech chybí dvouvrstvé vápenné omítky chybí běžné obklady chybí hladké chybí plastová koberce chybí přímotopy světelná třífázová chybí studená i teplá standardní chybí bojler chybí WC, umyvadla, vana -3-

24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

chybí chybí chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. st. 473 o velikosti 107m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 72/8 o velikosti 588m2 evidovaný v druhu pozemku orná půda. Pozemek p.č. 72/9 o velikosti 367m2 evidovaný v druhu pozemku orná půda.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří orná půda orná půda Hodnota pozemků celkem

Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 1000 do 1250,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 1000,-Kč/m2. Parcela č.

Výměra m2 385 588 367

st. 88 72/8 72/9

Jednotková cena Kč/m2 1 000 1 000 1 000

Celková cena pozemku Kč 385 000 588 000 367 000 1 340 000

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

213,81*3,25 213,81*1,00/2

= = =

Současný stav 214 801,79 3 166 100,00 2 538 459 7 205 50,00 1 269 230

Obestavěný prostor 694,88 m3 106,91 m3 801,79 m3 Budoucí stav

0

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč

Kč/m3

Obříství 765,00 993 3 990 000 5 216 Zděný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, novostavba, pozemek 993m 2.

-4-

KC 0,423

Upravená cena Foto Kč/m3 2 208

Obříství, vltavská

722,00

642

2 890 000

4 003

0,515

2 062

Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví , 5+1, stáří 17let

Obříství

980,00

518

3 990 000

4 071

0,423

1 724

Samostatný rodinný dům, stanová střecha, novostavba, 2.N

3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

1 998 Kč/m 3 801,79 m 1 601 984 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

Celkový výnos za rok:

0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč Seznam příloh:

0 95 % 0 0 0 76 200 0 0 76 200 0 6,00 0

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.

Znalecká doložka:

0 2 540 000 1 270 000

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -

- 11 -