ÚZEMNÍ ROZVOJ
Ekonomika staveb a sídel /3
ÚZEMNÍ ROZVOJ = jakékoliv zhodnocení nemovitosti změnou jejího využívání změna funkčního využití území • nezastavěné zastavěné • méně ekonomicky výhodná funkce ekonomicky výhodnější funkce
změna intenzity využití území → větší intenzita (zahuštění zástavby, přístavba, nástavba, přeměna dispozice …)
2
Prostředí územního rozvoje
3
Investice do územního rozvoje PRÁVNÍ RÁMEC TRH
FINANCE
ÚZEMÍ
• realizují se v časovém odstupu – po dokončení stavby • během realizace stavby lze jen těžko měnit charakter a rozsah investice
vysoké riziko snížit riziko je možno kvalitní informací 4
Investice do územního rozvoje developer (development = územní rozvoj) • spekulativní (≠ překupník nemovitostí) – staví pro dosud neznámého vlastníka / uživatele • developer + následný uživatel někdy se specializuje na určité typy investic (multikina) nebo na určité druhy území (v centrech měst, na brownfieldech) nemívá vlastní kapitál („čistý“ developer) nese riziko investice ⇒ očekávaný zisk musí kompenzovat riziko investice „krátké peníze“ čas jako kritický faktor
komerční investor poskytne kapitál • investor + developer • „čistý“ investor odměna = úrok z půjčeného kapitálu • investor + stavebník má zájem uživatele (dlouhodobá hlediska)
veřejný investor • poslání v oblasti veřejných služeb • politické závazky vůči občanům / voličům ⇒ cílem je veřejný užitek ⇒ není (neměl by být) primárně ziskově orientovaný
5
Faktory úspěšného územního rozvoje
rozumná („fair“) cena pozemku / nemovitosti
efektivní financování (vlastní peníze, půjčky, dotace, cash-flow)
funkce a standard odpovídající lokalitě
úspěšný územní rozvoj
optimální intenzita využití (rozvoje)
správný harmonogram a management
6
EKONOMICKÉ POSOUZENÍ INVESTICE Specifika investic do územního rozvoje • • • •
investice do územního rozvoje mají vysoké riziko malá elasticita nabídky dlouhá doba realizace investice obtížná adaptibilita staveb na měnící se požadavky trhu
výhodnost v porovnání s jinými alternativami investic • (například finančními – spekulace na burze, uložení kapitálu do banky …)
relativní, nikoliv absolutní posouzení
• nebo jinými investicemi územního rozvoje
7
Kriteria ekonomické proveditelnosti investice
T=1/r T doba návratnosti investice („doba projektu“ u spekulativního developmentu) r srovnávací úroková sazba
r = IRR • vnitřní výnosové procento pro porovnání návratnosti investice (vyjadřuje očekávanou „rychlost návratnosti“)
Míra kapitalizace (srovnávací IRR) 2004 2010 podle platné vyhlášky o oceňování nemovitostí
• výroba, sklady, hromadné garáže 11% 10% • obchod a administrativa 9% 7% • hotely, veřejné stravování 9% 8% • bytové domy 5% • ostatní 8% 6 – 8%
8
Výpočet ekonomické proveditelnosti projektu (1)
9
Výpočet ekonomické proveditelnosti projektu (2)
10
Posouzení ekonomické proveditelnosti projektu vstupní hodnoty Náklady (C) • •
cena pozemku (nemovitosti) “tvrdé” (převážně stavební) náklady o o o
•
o o o o
výnos z nájmu o
hrubé stavební náklady provozní soubory + staveniště vlivy cenového růstu během výstavby
o o
přípravné a projektové práce - přípravné práce, průzkum trhu; projekt (urbanistický návrh, architektonické řešení, stavební projekt, finanční a ekonomický projekt a poradenství) a dozor poplatky připojení a spoluúčast na infrastrukturách odvod za zábor půdy ostatní náklady - zprostředkování financování; vystěhování, uvolnění budovy; provize z nájmu na počátku užívání (zpravidla v prvním roce); vedlejší náklady; reklama; zahájení provozu
hrubý výnos (+) provozní náklady (-) ztráty z provozu a nevyužití (-) – náběh užívání – průběžné neobsazení
•
jednorázové příjmy (+) o
příjmy z prodeje
Rizika (R) o o
politické riziko riziko trhu
náklady financování (cena kapitálu) o o o
•
•
"měkké" náklady (soft costs) o
•
Výnosy (V)
cena kapitálu na pozemek cena kapitálu na stavbu cena kapitálu na náběh využití
odměna developera
Podmínky trhu nemovitostí •
doba návratnosti / IRR srovnatelných projektů 11
Developerův propočet s reziduálním stanovením ceny pozemku vstupní data: • • • •
pozemek 1500 m2, srovnávací (nabídková) cena 250 Kč/m2 bytový dům s 5 byty určenými k odprodeji po dokončení stavby doba přípravy a výstavby až po dokončení 1 rok náklady výstavby o o
•
očekávaný výnos projektu o
•
cena jednoho bytu 600 tis. Kč
finanční podmínky o
o
o
o
•
stavební náklady 1,6 mil. Kč ostatní náklady 240 tis. Kč
VARIANTA A – bez vlastního kapitálu (potřebná půjčka 2 mil. Kč) VARIANTA B – vlastní kapitál 1 mil. Kč (potřebná půjčka 1 mil. Kč) úroková sazba pro půjčky 15%; limitní výše úvěru za této úvěrové sazby 2 mil. Kč úroková sazba pro překlenovací úvěry 20%
odměna developera 15% z výnosu projektu 12
Rizika spekulativního developmentu – prodloužení doby výstavby
13
Rizika spekulativního developmentu – prodloužení doby výstavby
14
Rizika spekulativního developmentu – prodloužení doby výstavby + jeden byt zůstane neprodán
15
METODY HODNOCENÍ EKONOMICKÉ PROVEDITELNOSTI PROJEKTU
16
Konvenční (statické) hodnotící metody • zjišťují hodnotu projektu k jednomu časovému okamžiku (konec finančního roku, konec doby návratnosti, počátek projektu)
Metoda průměrných nákladů (Annual Cost) přepočet (rozložení) nákladů projektu na průměrný rok – srovnávací posouzení více alternativních projektů
N = průměrné roční provozní náklady + odpisy + požadované zhodnocení kapitálu (úrok, renta) Metoda průměrné rentability (Average Rate Ratio, ARR) rentabilita = čistý zisk / vložený kapitál Metoda návratnosti (Pay-Back, PB) doba návratnosti = celkové náklady / čistý zisk za rok 17
Dynamické hodnotící metody (1) • sledují časový průběh finančního toku (cash flow) investice a převádějí peněžní toky v budoucnosti na jejich současnou hodnotu
18
Dynamické hodnotící metody (1) • sledují časový průběh finančního toku (cash flow) investice a převádějí peněžní toky v budoucnosti na jejich současnou hodnotu
Ekonomická hodnota času převod všech finančních toků uskutečňovaných v různých časech na jejich současnou hodnotu
Si = P * (1 + r)i P = Si / (1 + r)i P S r
PV =
současná hodnota hodnota v roce i diskontní sazba
t
∑
i =1
PV CFi 1+r
CF i (1 + r )i současná hodnota projektu (všech jeho nákladů a výnosů) cash flow, hodnota všech nákladů nebo výnosů v roce i , kdy budou realizovány diskontní faktor
19
Dynamické hodnotící metody (2) Metoda čisté současné hodnoty – Net Present Value, NPV součet čistých peněžních toků (cash flow) za jednotlivá období (roky) po dobu sledování projektu, převedený na současnou hodnotu
NPV = Σ diskontovaných čistých peněžních toků – jednorázová investice t
CFi NPV = ∑ − INV i i =1 (1 + IRR ) CFi IRR t INV NPV
čistý výnos (hrubý cash-flow) v roce i vnitřní výnosové procento (vychází z diskontní sazby „r“) doba návratnosti v rocích investiční (jednorázové) náklady čistá současná hodnota
20
Příklad výpočtu metodou čisté současné hodnoty (NPV) počáteční investice v roce 0 roční provozní náklady roční příjmy z nájmu doba výstavby rok (i)
čisté výdaje (tis.Kč) (-)
čisté výnosy (tis.Kč) (+)
15 mil. Kč 1 mil. Kč od druhého roku projektu 5 mil. Kč od druhého roku projektu 1 rok
(tis.Kč)
diskontní faktor v roce i (1+IRR) (10%)
současná hodnota PV(t) v roce i (tis.Kč)
současná hodnota kumulativně PV(T) (tis.Kč)
peněžní tok
cash flow
0
-15 000
0
-15 000
1
-15 000
-15 000
1
- 1 000
5 000
4 000
0,9091
3 636
-11 364
2
- 1 000
5 000
4 000
0,8264
3 306
- 8 058
3
- 1 000
5 000
4 000
0,7513
3 005
- 5 053
4
- 1 000
5 000
4 000
0,6830
2 732
- 2 321
5
- 1 000
5 000
4 000
0,6209
2 484
+ 163 21
Cash flow k příkladu výpočtu metodou čisté současné hodnoty (NPV)
22
Dynamické hodnotící metody (3) Metoda vnitřního výnosového procenta – Internal Rate of Return, IRR náklady projektu na konci doby trvání projektu se přesně rovnají jeho výnosům zjišťujeme IRR pomocí přesného stanovení doby návratnosti projektu • výpočet iterativním postupem (t.j. postupným přibližováním) hledá výnosové procento, pro které dosahujeme na konci doby projektu vztahu
NPV = 0 t
∑ i =1
CF i = INV i (1 + IRR )
CFi čistý výnos (hrubý cash-flow) v roce i IRR vnitřní výnosové procento t doba návratnosti v rocích INV investiční (jednorázové) náklady NPV čistá současná hodnota Projekt je ekonomicky proveditelný, pokud
IRR > srovnávací úroková míra 23
Příklad výpočtu metodou vnitřního výnosového procenta (IRR) počáteční investice v roce 0 roční provozní náklady roční příjmy z nájmu doba výstavby rok (i)
čisté výdaje (tis.Kč) (-)
čisté výnosy (tis.Kč) (+)
15 mil. Kč 1 mil. Kč od druhého roku projektu 5 mil. Kč od druhého roku projektu 1 rok peněžní tok
cash flow (tis.Kč)
diskontní faktor (10,4253 %) v roce i
současná hodnota PV(t) v roce i (tis.Kč)
současná hodnota kumulativně PV(T) (tis.Kč)
0
-15 000
0
-15 000
1
-15 000
-15 000
1
- 1 000
5 000
4 000
0,9056
3 622
-11 378
2
- 1 000
5 000
4 000
0,8201
3 280
- 8 097
3
- 1 000
5 000
4 000
0,7427
2 971
- 5 127
4
- 1 000
5 000
4 000
0,6726
2 690
- 2 436
5
- 1 000
5 000
4 000
0,6091
2 436
0 24
Vztah NPV (čisté současné hodnoty) a IRR (vnitřního výnosového procenta) diskontní faktor 5% NPV (5 let) 2318
6% 1849
7% 1401
8% 971
9% 559
10% 163
11% -216
12% -581
13% -931
25
Vztah úrokových sazeb a „hodnoty času“
26
27
Kolik musíte ušetřit při nákupu v hypermarketu, aby se Vám to vyplatilo? nákup v hypermarketu za městem • • • • • •
nakupuje on a ona společně 1x týdně 10 km od domu jedna cesta = 15 min. cesta autem spotřeba 7,5 l / 100km
nákup v místní samoobsluze • • • •
nakupuje jeden člen domácnosti 3x týdně za rohem 2 min. pěšky od domu
28
