Gemeenteblad Nijmegen
Jaartal / nummer
Opgenomen in collectie gemeentebladen op
1 februari 2001
2001 / 30 Naam
Bestemmingsplan Nijmegen West III-80 (1e fase kop Weurtseweg - tevens begrensd door Lijnbaanstraat - Waalbandijk - Voorstadslaan) Voorschriften
Kaart nr. 47.813
Opmerkingen
Terinzagelegging ontwerpplan m.i.v. 6 mei 1999 Vaststelling bij Raadsbesluit d.d. 5 oktober 1999, raadsvoorstelnr. 139/1999 Goedkeuring Gedeputeerde Staten d.d. 18 april 2000, nr. RE1999.97012 Besluit van Raad van State d.d. 13 september 2000, nr. 200002503/2/BZ Besluit van Raad van State d.d. 22 januari 2001, nr. 200002503/1/R3
Aantal bladzijden / verkoopprijs
26 / ƒ 2,60
gb01-030.doc
Toelichting
VOORSCHRIFTEN 1.
ALGEMENE BEPALINGEN
Artikel 1
Begripsbepalingen
In het plan wordt verstaan onder: 1
bebouwing: een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2
de bebouwingsgrens: de als zodanig op de kaart aangegeven lijn, waarbinnen de toegestane bebouwing moet worden opgericht; uitgezonderd hiervan zijn bouwdelen en/of overschrijdingen van ondergeschikte aard en ingevolge deze planvoorschriften toegestane afwijkingen.
3
bedrijfsvloeroppervlakte: de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle op een bouwperceel aanwezige bebouwing, boven en onder peil, ten dienste van één bepaalde binnen een bestemming toegestane aktiviteit/functie als in dit hoofdstuk in lid B genoemd met inbegrip van alle daartoe behorende ruimten als magazijnen, administratieruimten en overige dienstruimten.
4
bouwlaag: een gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met aansluiting van onderbouw, zolder of vliering.
5
een bouwperceel: de grond die, overeenkomstig het bepaalde in deze voorschriften, behoort bij een bestaand of nog op te richten gebouw met of zonder bijgebouwen.
6
een bouwwerk: elke constructie geen gebouw zijnde, van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
7
een dienstverlenend bedrijf: een bedrijf met een uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak al dan niet met een baliefunctie zoals uitzendbureaus, reisbureaus, wasserettes, kapsalons, bijkantoren van banken en van sociaal-culturele instellingen, postagentschappen, telefoon-, telegraaf en telexdiensten, snelfoto-ontwikkel- en kopieerservicebedrijven, videotheken, verhuurbedrijven, autorijscholen en dergelijke, met uitzondering van garagebedrijven.
8
een gebouw: een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte.
9
de kaart: de tegelijk met deze voorschriften vastgestelde kaart met bijbehorende verklaring, waarop de bestemming(en) van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven, nr. 47.813.
2
10
een kantoor: een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat blijkens zijn aard en indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak gebruikt te worden voor het verrichten van administratieve en/of wetenschappelijke arbeid.
11
peil: a. b.
voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
12
een perceelsgrens: de grens van een bouwperceel.
13
het plan: het onderhavige bestemmingsplan, bestaande uit de kaart en deze voorschriften.
14
praktijkruimte: een ruimte welke door aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn voor de uitoefening van (para)medische en sociaal-wetenschappelijke arbeid en andere hiermede vergelijkbare beroepen.
15
een werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde.
16
een woning: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van (het huishouden van) personen, al dan niet in gezinsverband, waaronder ook begrepen kamerbewoning.
Artikel 2
Wijze van meten
Bij de toepassing van het plan wordt als volgt gemeten: 1
de bebouwde oppervlakte: de buitenwerks gemeten oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige gebouwen en bouwwerken op 1 meter of hoger boven peil.
2
de goothoogte van een gebouw: de hoogte van de bovenkant van de goot, het boeiboord of het bouwdeel dat de plaats van de goot of het boeiboord inneemt boven peil. Schoorstenen, lucht- en liftkokers en andere technische ruimten alsmede antennes vallen hierbuiten.
3
de nokhoogte van een gebouw of bouwwerk: de hoogte van de nok of het hoogste punt van een gebouw, gemeten boven peil; schoorstenen alsmede antennes vallen hierbuiten.
Artikel 3
Dubbeltelbepaling
Grond welke eenmaal in aanmerking is en moest worden genomen bij de verlening van een bouwvergunning waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, wordt bij de beoordeling van latere bouwplannen niet meer in aanmerking genomen.
3
2
BESTEMMINGEN
Artikel 4
Woondoeleinden (WO)
1
De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'woondoeleinden' (WO) zijn bestemd voor de oprichting van bebouwing ten behoeve van het wonen in gestapelde vorm. De gronden die op de kaart mede zijn aangeduid voor 'waterkering' zijn tevens bestemd voor de bescherming, het in standhouden en het onderhoud van de waterkering.
2
Op deze gronden zijn toegelaten: a gebouwen; b bouwwerken, geen gebouwen zijnde; c andere bijbehorende voorzieningen, zoals erven en tuinen; d geheel of gedeeltelijk ondergronds gebouwde parkeervoorzieningen in maximaal 1 bouwlaag; e uitsluitend op de begane grondlaag zijn kantoren, praktijkruimten, dienstverlenende bedrijven en bedrijfsactiviteiten in categorie 1 van de van deze voorschriften deeluitmakende staat van bedrijfsactiviteiten, toegestaan, ter plaatse van de aanduiding 'kantoren, praktijkruimten en dienstverlenende bedrijven toegestaan'.
3
Voor de oprichting van bebouwing gelden de volgende bepalingen: a hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen, met dien verstande dat de bebouwingsgrens tot maximaal 1.50 meter mag worden overschreden met ingangspartijen, erkers, serre's aan- en uitbouwen tot een maximale nokhoogte van 3.00 meter alsmede met luifels, balkons en andere ondergeschikte bouwdelen; b de maximum goot- en nokhoogte zijn vastgesteld op het aantal meters zoals op de kaart is aangegeven.
4
De totale bedrijfsvloeroppervlakte, ter plaatse van de nadere aanduiding 'kantoren, praktijkruimten en dienstverlenende bedrijven toegestaan', mag niet meer bedragen dan 1.500 m², met dien verstande dat de totale bedrijfsvloeroppervlakte aan kantoren niet meer mag bedragen dan 500 m².
5
Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen voor een bedrijfsactiviteit die niet genoemd is in de categorie 1 van de van deze voorschriften deeluitmakende staat van bedrijfsactiviteiten, mits: het woon- en leefklimaat van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast; de vrijstelling niet tot gevolg heeft dat de milieubelasting in de omgeving toeneemt; Alvorens vrijstelling te verlenen vragen met betrekking tot de afwegingen advies van een onafhankelijk ter zake deskundige.
6
Al hetgeen in deze voorschriften is geregeld inzake het bouwen en uitvoeren van werken binnen deze bestemmingscategorie is, binnen het op de kaart aangeduide gebied 'waterkering', uitsluitend toelaatbaar indien en voorzover zulks gehoord de beheerder van de waterkering, verenigbaar is met het belang van de waterkering.
4
Artikel 5
Verkeersdoeleinden
1
De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'verkeersdoeleinden' zijn bestemd voor: wegen, voet- en fietspaden, parkeergelegenheid en groenvoorzieningen. De gronden die op de kaart mede zijn aangeduid voor 'waterkering' zijn tevens bestemd voor de bescherming, het instandhouden en het onderhouden van de waterkering;
2
Op deze gronden zijn toegelaten: a verhardingen; b groenvoorzieningen; c bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zulks met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen.
3
Op of in de in lid 1 bedoelde gronden mogen slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 10 m.
4
Al hetgeen in deze voorschriften is geregeld inzake het bouwen van bouwwerken en het uitvoeren van werken binnen deze bestemmingscategorie is, binnen het op de kaart aangeduide gebied 'waterkering', uitsluitend toelaatbaar indien en voorzover zulks gehoord de beheerder van de waterkering, verenigbaar is met het belang van de waterkering.
3
OVERIGE BEPALINGEN
Artikel 6
Algemene vrijstellingsbepaling
Burgemeester en Wethouders kunnen van de bepalingen van dit bestemmingsplan vrijstelling verlenen voor het overschrijden van de in het plan aangegeven maten met maximaal 10%. Artikel 7
Gebruiksbepaling
1
Het is verboden gebouwen, bouwwerken en werken en/of bijbehorende tuinen en open erven of andere terreinen te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemmingen.
2
Burgemeester en Wethouders verlenen van het bepaalde in lid 1 vrijstelling, als strikte toepassing daarvan leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
Artikel 8
Overgangsbepalingen
1
Bouwwerken die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestaan dan wel nadien worden gebouwd of kunnen worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, en die in enigerlei opzicht van het plan afwijkt, mogen, mits de bestaande afwijkingen naar de aard en omvang niet worden vergroot: a gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de bouwaanvraag geschiedt binnen 2 jaar na het tenietgaan.
2
Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in lid 1 onder a met dien verstande, dat de bestaande afwijkingen naar de omvang niet mogen worden vergroot en dat slechts een éénmalige vergroting plaats kan vinden van de inhoud van de in lid 1 onder a toegelaten bouwwerken met niet meer dan 10%.
5
3
Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond ten tijde van het van kracht worden van het verbod tot gebruik in strijd met de aan die gronden en bouwwerken gegeven bestemming, en dat in enigerlei opzicht afwijkt van het plan, mag worden voortgezet of gewijzigd, zolang en voor zover de strijdigheid van dat gebruik ten opzichte van het gebruik overeenkomstig de bestemming in dit plan, naar de aard en omvang niet wordt vergroot.
Artikel 9
Strafbepaling
Overtreding van het bepaalde in artikel 7 lid 1 en artikel 8 lid 3 is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Artikel 10
Titel
Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel: 'Bestemmingsplanvoorschriften Nijmegen-West III-80'.
6
BIJLAGE:
STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN
Staat van bedrijfsactiviteiten behorende bij de voorschriften van het bestemmingsplan Nijmegen West III-80. Categorie 1: activiteiten, welke door hun aard toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woningen in een rustige woonwijk; Categorie 2: activiteiten, welke door hun aard slechts toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woningen in een rustige woonwijk, indien geconcentreerd in een centrum; Categorie 3: activiteiten, welke door hun aard toelaatbaar zijn aan de rand van rustige woonwijken; Categorie 4: activiteiten, welke door hun aard gescheiden dienen te zijn van woonwijken (min. 200 m), bijvoorbeeld door middel van groenstroken, plantsoenen of water; Categorie 5: welke door hun aard behoorlijk ver (min. 500 m) verwijderd moeten zijn van woonwijken; Categorie 6: activiteiten, welke door hun aard uitsluitend op grote afstand (min. 1.500 m) van woongebieden gesitueerd kunnen worden. De gebruikte afkortingen zijn: bed. : bedekking cat. : categorie g.d. : groter dan incl. : installatie inr. : inrichting k.d. : kleiner dan lab. : laboratorium m : meter mat. : materiaal n.e.g. : niet elders genoemd o.v. : opgesteld vermogen toeg. : toegestane
- p.c. : - p.e. : - p.m. : - p.o. : - SBI : - t/d : - t.o. : - t.u. : - v.c. : - v.tot: - tot. :
productiecapaciteit productie eenheid productie medewerkers productie oppervlakte standaardbedrijfsindeling ton per dag terreinoppervlakte ton per uur verwerkingscapaciteit van tot totaal
De volgende Categorieen zijn geselecteerd : 1 De volgende SBI-codes zijn geselecteerd : 01 t/m 98.99 SBI-code 25 25.75 27 27.16 68 68.1 68.4 68.5 68.6 68.7 98 98.22 98.24 98.29 98.34
7
Omschrijving HOUT EN MEUBEL INDUSTRIE Woningstoffeerderijen GRAFISCHE INDUSTRIE EN UITGEVERIJEN Loonzetterijen REPARATIEBEDRIJVEN VOOR GEBRUIKSGOEDEREN Schoen- e.a. lederwarenreparatiebedrijven Uurwerkreparatie bedr. Goud- en zilversmederijen (reparatiebedr.) Reparatiebedrijven voor elektr. gebruiksgoederen Reparatiebedrijven voor muziekinstrumenten OVERIGE DIENSTVERLENENDE BEDRIJVEN Schoorsteenveegbedrijven Glazenwasserijen Schoonmaakbedr. n.e.g. Stoppage- en oppersinr.
Categorie 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
TOELICHTING 1.
Algemeen Plangebied Het plangebied omvat de 1e fase van het plan Kop Weurtseweg en wordt begrensd door de Weurtseweg, de Lijnbaanstraat en de Waalbandijk. Binnen het gebied is hoofdzakelijk bedrijvigheid aanwezig. Het plangebied en omgeving kent momenteel geen duidelijke ruimtelijke geleding. Daarmee wordt in deze bedoeld dat er geen of nauwelijks hoogteaccenten in de bebouwing afleesbaar zijn. Uitzonderingen zijn de bedrijven met hun silo's, afvoerpijpen en schoorstenen langs de Waal. Deze leveren echter geen positieve bijdrage aan de herkenbaarheid/identiteit van dit deel van Nijmegen-West. Ook met betrekking tot de entree-functie van het gebied naar het aangrenzende centrum toe en vanuit het centrum naar Nijmegen-West ontbreekt een ruimtelijke markering c.q. begeleiding. Met de voorgestane herontwikkeling van het gebied wordt een ontwikkeling voorzien waarbij in het gebied een duidelijke ruimtelijke geleding wordt aangebracht en de zone langs de Waalhaven aantrekkelijker wordt ingericht. De hier geplande nieuwbouw staat niet op zich maar maakt deel uit van een groter ruimtelijk geheel. Deze grotere ruimtelijke context is beschreven in de visie 'Kop Weurtseweg'. In deze visie wordt onder meer duidelijk gemaakt dat er ruimte is voor meerdere woontorens met uitzicht over de Waalhaven en de Waal en tevens om de ruimte langs de Weurtseweg en Waalhaven te structureren. De vigerende bestemmingsplannen voor dit gebied zijn "Nijmegen West III" en "Nijmegen West III-54" waarin het gebied de bestemmingen "Bedrijfsdoeleinden", "Keukencentrum/bedrijfsdoeleinden", "Eengezinshuizen in gesloten bebouwing" en "Verkeersdoeleinden" heeft. De voorgestane ontwikkeling past niet binnen dit vigerende plan. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk. Planbeschrijving Het binnen het plangebied te bouwen complex bestaat uit circa 154 woningen en circa 1.500 m² commerciële ruimten. De bebouwing zal worden gerealiseerd in twee bouwblokken, waarbij aan de zijde langs de Waalbandijk drie hoge bebouwings-elementen (hoogte-accenten) zijn voorzien. De beoogde hoogte-accenten kunnen als ruimtelijke markering c.q. begeleiding worden toegevoegd zodat de entree-functie van het gebied naar het aangrenzende stadscentrum toe en vanuit het centrum naar het stadsdeel NijmegenWest wordt verduidelijkt. Tevens kan de hoogbouw een ruimtelijk tegenwicht bieden aan de grootte van de maatvoering van de Waalhaven en de Waal. De woontoren aan het begin van de Voorstadslaan heeft een soort poortfunctie en is dan ook enkele verdiepingen hoger dan de andere twee torens aan de Waalbandijk (ca 13 respectievelijk 11 verdiepingen). De poortfunctie wordt nog versterkt wanneer de Waalhaventoren aan de overliggende zijde van de Voorstadslaan wordt gerealiseerd. De bebouwing die de torens onderling verbindt bestaat uit bebouwing met 3 en/of 4 verdiepingen, waarmee wordt aangesloten bij de bouwhoogten van de bebouwing langs de Weurtseweg. Binnen het complex zijn diverse woningtypen aanwezig. Het merendeel van de appartementen is ondergebracht in drie woontorens die het zicht op de Waal en Waalhaven genieten. Alle woningen krijgen een buitenruimte in de vorm van een balkon of dakterras. De woningen zijn gegroepeerd rondom twee binnentuinen. Het hoogteverschil tussen de Weurtseweg en de Waalbandijk-zijde (ca. 3.00 meter) is gebruikt om het parkeren voor het merendeel (96 parkeerplaatsen) onder te brengen in een gebouwde parkeer-voorziening. Deze parkeergarage bevindt zich onder de woningbouw aan de Waalbandijk-zijde. De overige parkeerplaatsen zullen worden ondergebracht in het openbaar gebied.
8
In de bebouwing langs de Weurtseweg is op de begane grond circa 1.500 m² commerciële ruimte ondergebracht die voor een zekere levendigheid en afwisseling in het beeld van het complex moet zorgdragen. De invulling van deze ruimten kan gedacht worden aan wijkgebonden voorzieningen zoals kantoren, praktijkruimten, dienstverlenende bedrijfjes (uitzendbureau, reisbureau etc.) en andere bedrijfsactiviteiten voor zover vallend in de hindercategorie 1. 2.
Verkeersaspecten Ontsluiting De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de Voorstadslaan, de Weurtseweg, Lijnbaanstraat en de Waalbandijk. Aan de Voorstadslaan en de Lijnbaanstraat zijn in- en uitgangen van de parkeergarage en bergingen gesitueerd. De woningen aan de noordzijde sluiten direct aan op de Waalbandijk. Naast de ontsluiting van de woningen krijgt de Waalbandijk slechts een recreatieve functie. ter hoogte van de Lijnbaanstraat zal de Waalbandijk afgesloten worden voor gemotoriseerd verkeer. Aan de zijde van de Weurtseweg is een parallelweg in het plan opgenomen ter ontsluiting van de commerciële ruimtes en de parkeervoorzieningen langs deze weg. Langzaamverkeer Voetgangers, fietsers en bromfietsers zullen gebruik gaan maken van de bestaande voet- en fietspaden langs de Voorstadslaan en de Weurtseweg. Op het kruispunt VoorstadslaanWeurtseweg is voorzien van een verkeersregelinstallatie met afzonderlijke voorzieningen voor voetgangers en (brom)fietsers. Parkeren Het parkeren ten behoeve van de woningen zal deels geschieden in een garage onder de bebouwing en deels in het openbare gebied langs de Waalbandijk en de Weurtseweg. Personeel en bezoeker van commerciële ruimte kunnen gebruik maken van de parkeervoorzieningen langs de Weurtseweg. Voor het verkrijgen van een indicatie van het benodigde aantal parkeerplaatsen is voor de woningen uitgegaan van 1,0 parkeerplaats per woning en 1,2 parkeerplaats per 100 m² brutovloeroppervlak. De totale behoefte aan parkeergelegenheid bedraagt daarmee circa 172 parkeerplaatsen. Van de benodigde parkeerplaatsen wordt een deel gerealiseerd in een gebouwde parkeervoorziening (±100 parkeerplaatsen). De overige parkeerplaatsen zullen aan de zijde van de Weurtseweg langs de ventweg worden gerealiseerd. Het aanwezige oppervlak is voldoende om het benodigde aantal parkeerplaatsen te kunnen realiseren. Openbaar Vervoer Het plangebied is goed bereikbaar met het openbaar vervoer, via een aantal buslijnen die rijden over de Voorstadslaan en de Weurtseweg. Deze geven een directe verbinding met het NS-station dat op ± 600 meter afstand ligt.
3.
9
Natuur en landschap Het nieuwbouwplan op de kop van de Weurtseweg en langs de Waalbandijk maakt deel uit van de oeverlijn van de rivier. In het groenstructuurplan wordt voor dit gebied gestreefd naar de realisatie van een continue oeverlijn met de openbare ruimte aan de zijde van de rivier. Het bestaande groen binnen de plangrens wordt gevormd door elf bomen. Met uitzondering van twee zuileiken hebben de andere bomen een matige kwaliteit. Binnen de stedenbouwkundige opzet kunnen deze bomen niet gehandhaafd blijven. Het nieuwe bouwplan biedt echter voldoende mogelijkheden om dit verlies te compenseren. Op de Waaldijk zullen groepen bomen geplant worden die de doorsteken naar de woongebieden accentueren. Langs de Weurtseweg zal een boombeplanting aangebracht worden. Op termijn zal deze boombeplanting langs de gehele Weurtseweg gecomplementeerd worden.
4. 4.1.
10
Milieuaspecten Bodem In het kader van de aankoop van percelen zijn reeds diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Binnen het plangebied is voor de onderstaande locaties de aangetroffen bodemkwaliteit weergegeven: a.
Weurtseweg 6-8 (Certichem Laboratory BV., januari 1998) Zintuiglijk zijn geen sporen waargenomen die zouden kunnen wijzen op de aanwezigheid van een verontreiniging. In de bovengrond overschrijden de gehalten aan koper, lood, zink en kwik de streefwaarde in lichte mate. In het grondwater overschrijden geen van de onderzochte gehalten de streefwaarde. Op basis van de analyseresultaten kan worden geconcludeerd dat op de onderzoekslocatie een diffuse bodemverontreiniging aanwezig is.
b.
Weurtseweg 26-28 (Witteveen + Bos, augustus 1997, Nm30.16) In de onder- en bovengrond (tot 3.6m-mv.) zijn veel puinresten aangetroffen. Tot 2mmv zijn lichte bijmengingen aangetroffen van kooldeeltjes. In de bodem (0,0-4,5mmaaiveld) overschrijden de gehalten aan nikkel, cadmium, kwik, naftaleen en PAK(som) de streefwaarde in lichte mate. De gehalten koper en zink overschrijden de toetsingswaarde voor nader onderzoek. Het gehalte aan lood overschrijdt de interventiewaarde. De grondwaterspiegel bevindt zich dieper dan 5m-maaiveld en is derhalve niet onderzocht. Op basis van de analyseresultaten kan worden geconcludeerd dat op de onderzoekslocatie een diffuse bodemverontreiniging aanwezig is.
c.
Weurtseweg 42-44 (Voormalig meubelbedrijf Van der Heijden) Zintuiglijk worden in de boven- en ondergrond (tot 3.1m-mv) matig tot sterk puinhoudend materiaal en een bijmenging van sintels en kooldeeltjes aangetroffen. In enkele boringen wordt een olie-water reactie geconstateerd. In de bovengrond (0.00.5m-mv.) overschrijden de gehalten aan koper en lood de toetsingswaarde voor nader onderzoek. In de laag van 0,5-1m-mv. overschrijden de gehalten koper en lood in vak A en B de toetsingswaarde voor nader onderzoek. Na uitsplitsing van het mengmonster in vak A overschrijdt het gehalte aan koper de interventiewaarde. In de ondergrond ter plaatse van de voormalige olietank is op een diepte tot 2,5 m een sterke verontreiniging met minerale olie aangetoond. In de laag van 1m-2m-mv. overschrijdt in vak A en B koper lood en zink de toetsingswaarde voor nader onderzoek. In de laag van 2m-3m-mv. overschrijft in vak B en C PAK(som) de toetsingswaarde voor nader onderzoek. De minerale olieverontreiniging bij de voormalige olietanks is in maart 1998 gesaneerd, (P-7585/B10/MvL/GPe). Uit de resultaten van de controlebemonstering blijkt alleen het monster van de putbodem een lichte overschrijding van de streefwaarde aan te tonen. De verhoogde koperverontreiniging is door de provincie Gelderland beschikt als een 'niet ernstig geval'. De overige verontreinigingen van zware metalen en PAK(som) kunnen worden gekarakteriseerd als een diffuse verontreiniging in een stedelijk gebied.
d.
Weurtseweg 56-58 (Voormalig Glas- en verfindustrie) Op de locatie zijn zes verdachte locaties onderzocht: 3 (ondergrondse) tanks, 2 opslagplaatsen voor vaten en een voormalige inpandige machinefabriek. Verspreid over de locatie zijn zintuiglijk tot op een diepte van circa 2.5 m-mv. lichte tot sterke puin- en koolhoudende lagen waargenomen. Ter plaatse van de uitpandige opslag worden voor de gemeente gehalten aan koper en PAK(som) de streefwaarden overschreden. In de ondergrond bij de kelder is een licht verhoogd gehalte aan minerale olie gemeten. Nabij de ondergrondse opslagtank overschrijden de gehalten koper en lood de toestingswaarde voor nader onderzoek. Het grondwater is niet onderzocht.
Voor de sanering van de twee ondergrondse tanks -gecleand en afgevuld in 1991dient geld te worden gereserveerd. Geschat bedrag ƒ 10.000,--. De aangetroffen zware metalen behoren tot de diffuse achtergrond verontreiniging. De uit de reeds beschikbare bodemonderzoeken naar voren komende algemene bodemkwaliteit kan als volgt worden gekenmerkt: door de historische gebeurtenissen is een groot gedeelte van het te ontwikkelen gebied verontreinigd. De verontreinigingen bestaan veelal uit zware metalen en PAK(som) als gevolg van puin, sintels, kolen en slakken afkomstig van de voormalige vestigingswerken. Tevens hebben de diverse bedrijven in het verleden bijgedragen aan de nu aangetroffen verontreinigingen; in de omgeving van het gebied worden matige tot ernstige verontreinigingen met zware metalen en PAK(som) aangetroffen; in het grondwater worden nagenoeg geen verhoogde concentraties aangetroffen; de verontreinigingen kunnen over het algemeen worden aangeduid als een diffuse achtergrondverontreiniging. Op basis van de analyseresultaten kan worden geconcludeerd dat verspreid over de locaties een lichte tot sterke verontreiniging van zware metalen en/of PAK(som) aanwezig is. Deze verhoogde concentraties aan zware metalen en PAK(som) worden gezien als stedelijke diffuse verontreinigingen. Dergelijke verontreinigingen zijn op zich niet saneringsplichtig. Maar bij afvoer van grond dient wel rekening gehouden te worden met beperkingen en de kosten. Lokale verontreinigingen dienen over het algemeen verwijderd te worden. De hiervoor benodigde middelen dienen gereserveerd te worden. De overige niet onderzochte percelen zullen in het kader van de aankoop verder worden onderzocht. Naar verwachting zal de bodemkwaliteit niet veel anders zijn dan bij de overige percelen, op basis hiervan wordt een conclusie voor het gehele terrein opgesteld. PM Het plan zal op dit punt worden aangevuld zodra nadere gegevens beschikbaar zijn. 4.2.
Geluid Het bestemmingsplan is gelegen binnen de zone van de spoorlijn Nijmegen-Arnhem alsmede binnen de zones van verschillende wegen waarvan hier de belangrijkste de Voorstadslaan en de Weurtseweg zijn. Naast de bouw van commerciële ruimten wordt ook de bouw van woningen, een geluidgevoelige bestemming in de zin van de Wet, mogelijk gemaakt zodat de Wet Geluidhinder hier van toepassing is. Een akoestisch onderzoek is verplicht. Ten aanzien van het railverkeerslawaai is gebleken dat bij een klein deel van de nieuw te projecteren woningen de grenswaarde van 60 dB(A) wordt overschreden. Dit wordt m.n. veroorzaakt door de bestaande spoorbrug over de Waal welke extra geluid afstraalt en waar dan ook geluidafschermende bebouwing ontbreekt. Gedeeltelijke vrijstelling van de indelingseisen is in dit geval nodig en mogelijk en zal worden aangevraagd bij gelegenheid van de op grond van de Wet geluidhinder nog te volgen Hogere Waarde procedure railverkeerslawaai voor dit bestemmingsplan. Ten aanzien van het wegverkeerslawaai van de Voorstadslaan en de Weurtseweg is er nadrukkelijk naar gekeken dat de afstand tot deze wegen, ondanks de geringe beschikbare ruimte, zo groot mogelijk wordt gehouden. Hoewel bij meerdere woningen de grenswaarde van 50 dB(A) wordt overschreden heeft het houden van afstand er in geresulteerd dat de geluidbelasting vanwege de Voorstadslaan vrijwel overal tot maximaal 60 dB(A) kon worden beperkt. De geluidbelasting vanwege de Weurtseweg varieert van 52 tot 61 dB(A). Bij vrijwel alle woningen die aan de wegzijde zijn geprojecteerd zijn de wettelijke indelingseisen van toepassing. In het woning-/gebouwontwerp is hier nadrukkelijk rekening mee gehouden zodat een zo goed mogelijke akoestische indeling kan worden gerealiseerd.
11
Gedeeltelijke vrijstelling van de indelingseisen is in dit geval mogelijk en zal worden aangevraagd bij gelegenheid van de op grond van de Wet geluidhinder nog te volgen Hogere Waarde procedure wegverkeerslawaai voor dit bestemmingsplan. Voor meer details zij verwezen naar de rapportage van het akoestisch onderzoek; bij de Hogere Waarde procedures rail- en wegverkeerslawaai zal deze ter inzage worden gelegd. 4.3.
Overige milieuhinder Rondom het plangebied zijn diverse bedrijfsactiviteiten aanwezig die milieuhinder kunnen veroorzaken. Ten noordwesten van het plangebied ligt op ongeveer 150 meter de grens van het industrieterrein Noordkanaalhaven. Het dichtst bijgelegen bedrijf op dit terrein is het slachthuis. Verder ligt (buiten het industrieterrein Noordkanaalhaven) op ongeveer 150 meter in noordoostelijke richting de Gelderlander (drukkerij van dag- en weekbladen). Noordoostelijk van het plan ligt de Waalhaven en loopt een goederenspoorlijntje naar Noordkanaalhaven en een doodlopende toegangsweg naar de slachterij. Zuidwestelijk van het plan loopt de Weurtseweg. Deze is een belangrijke aan- en afvoerroute voor de industrieterreinen. De volgende invloedsferen van bedrijfsactiviteiten zijn voor het plan vermeldenswaard:
12
a.
Geluidzone (gecumuleerd) van het industrieterrein Noordkanaalhaven in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) De geluidzone van het industrieterrein is vastgesteld bij K.B. van 12 oktober 1990 op grond van de Wgh. Binnen deze zone is nieuwbouw van woningen milieuhygiënisch gezien niet verantwoord. Het plangebied ligt buiten de zone, zodat deze geluidzone geen belemmering vormt.
b.
Geurcirkels van het slachthuis De geurcirkel van het slachthuis (de zogenaamde 1,1 ge/m3 98-percentiel-contour) is gebaseerd op de Nederlandse emissierichtlijnen (NeR) en is ook opgenomen in de ontwerp-milieuvergunning voor het slachthuis. Op dit moment is het milieuhygiënisch niet mogelijk om nieuwbouw te plegen binnen deze getekende contour. Overigens geldt de getekende cirkel op maaiveldniveau. Bij de hoge geplande woongebouwen (tot 33 meter) kan dit tot een hogere geurbelasting leiden. Het plangebied ligt buiten de contour zodat deze geen belemmering vormt voor de voorgestane ontwikkeling.
c.
Geurcirkel van Honig Merkartikelen In de aanvraag voor een revisie-, milieuvergunning d.d. 27 januari 1998 is een geuronderzoek toegevoegd. In dit onderzoek zijn de zgn. 98-percentielcontouren voor resp. 1, 2, 3 en 4 ge/m3 weergegeven. Het plangebied ligt buiten de 2 ge/m3 98percentiel-contour. Voor een bedrijf als Honig geldt geen bijzondere regeling in het kader van de Ner. Een aanvaardbaar hinderniveau wordt dan door B&W van Nijmegen vastgelegd. Een contour voor Honig die formeel betekenis heeft voor het plan is er op dit moment dus nog niet. Voorlopig wordt voorgesteld de 2 ge/m3 98percentiel-contour als aanvaardbaar hinderniveau vast te leggen. Het plangebied ligt buiten deze voorlopige contour zodat deze geen belemmering vormt.
d.
Hindercontouren van de Gelderlander De vergunde geluidcontour overlap het plan niet en levert derhalve geen belemmering op voor het plan. Van geuroverlast van de Gelderlander is niets bekend.
e.
Geluid en risico's spoorlijntje Het geluid- en risico-aspect van het bestaande spoorlijntje is niet relevant voor het bouwplan. Het enige transport dat momenteel bekend is, is buizentransport ten behoeve van Renania.
f.
Hinder- en risico-contouren van de Waalhaven In het Dienstplan Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling 1998 wordt weergegeven dat de Waalhaven haar functie als sociale ontmoetingshaven voor de koopvaart zal behouden. Op- en overslag vindt slechts zeer incidenteel plaats. De Waalhaven levert derhalve geen belemmeringen op voor het plan.
4.4.
Hinder interne bedrijvigheid In de nieuwbouw van de 1e fase wordt ook ruimte gereserveerd voor kantoren, praktijkruimten, dienstverlenende bedrijfjes en andere kleine binnen een woonomgeving passende bedrijfjes en voor bedrijfsactiviteiten zover vallend in de hindercategorie 1. Bij definitieve invulling zal getoetst worden of een milieuvergunning nodig is dan wel met een melding kan worden volstaan. Het is wel gewenst dat er een degelijke geluidsisolatie dan wel ruimtelijke scheiding komt tussen wonen en bedrijven. Dit aspect zal moeten worden uitgewerkt in het architectonisch ontwerp. Verder zal getracht worden het laden en lossen en parkeerbewegingen ten behoeve van bedrijven zoveel mogelijk inpandig dan wel aan de zijde met het meeste geluid te laten plaatsvinden, te weten de zijde van de Weurtseweg.
5.
Juridische planopzet Het bestemmingsplan kent twee bestemmingen: woondoeleinden en verkeersdoeleinden. De bestemming woondoeleinden omvat het gebied waarbinnen de twee bouwblokken worden gebouwd. Op de kaart is een bouwvlak opgenomen waarbinnen gebouwen mogen worden opgericht. De maximale nok- en goothoogte bedraagt 12 meter. De drie in het plan opgenomen woontorens hebben een maximale hoogte van 33 en 40 meter. Ook is het binnen de bestemming mogelijk geheel of gedeeltelijk ondergrondse gebouwde parkeervoorzieningen te realiseren. De op de beganegrondlaag langs de Weurtseweg voorziene functies zijn met een nadere aanduiding mogelijk gemaakt. De overige gronden zijn bestemd tot verkeersdoeleinden. Binnen deze bestemming zijn wegen, trottoirs, parkeerplaatsen en groenvoorzienigen toegestaan.
6.
Financiële paragraaf De onderhavige planwijziging voorziet in de ontwikkeling van 154 (etage)woningen, met op de begane grond langs de Weurtseweg/ Voorstadslaan circa 1.500 m² commerciële ruimten. Deze ruimten zal ingevuld gaan worden met (wijkgebonden) kantoren, praktijkruimten, dienstverlenende bedrijfjes en ander kleine binnen een woonomgeving passende bedrijfjes. Daar de kosten uit de opbrengsten grondverkoop en een bijdrage uit het Stadsvernieuwingsfonds kunnen worden gedekt, kan gesteld worden dat het onderhavige bestemmingsplan financieel-economisch uitvoerbaar is.
7.
13
Resultaten van inspraak Omwonenden van het plangebied en overige belangstellenden zijn bij brief van 18 september 1998 uitgenodigd voor een inspraak- en informatieavond op 28 september 1998. Ook in het weekblad 'de Brug' is deze avond aangekondigd. Deze avond is bezocht door ca 80 belangstellenden. Van deze inspraakbijeenkomst is een verslag gemaakt, welk verslag inmiddels aan alle aanwezigen is toegezonden. Tot 23 oktober 1998 is daarna de gelegenheid gegeven om schriftelijk eventuele inspraakreacties kenbaar te maken. Binnen de gegeven termijn zijn er 8 reacties ingekomen. Deze zijn ingediend door: 1. Vereniging Milieudefensie/Milieu-aktiewinkel 'de Broeikas, Daalseweg 30, 6521 GM Nijmegen; 2. S. Knottnerus , Brongeeststraat 35, 6541 ZK Nijmegen; 3. M. Steenbeek, A/b 'Johanna', Waalhaven 1j, 6541 AG Nijmegen; 4. J.J.M. Peters, Waalbandijk 13, 6541 AJ Nijmegen; 5. A.M. Derksen, Waalbandijk 9-11, 6541 AJ Nijmegen; 6. Fa. M.J. Peters Panjo, Waalbandijk 21-29, 6541 AJ Nijmegen;
7. 8.
Pizzaservice Pronto, Weurtseweg 2, 6541 AW Nijmegen; De Lorijn, raadgevers o.g., Postbus 145, 6650 AC Druten, namens natuursteenbedrijf G. Van Leeuwe, gevestigd aan de Weurtseweg 52-54.
Hieronder hebben wij de reacties kort samengevat en van een beoordeling voorzien. 1.
Vereniging Milieudefensie/Milieuaktiewinkel 'de Broeikas'
Inhoud a. De nieuwbouwplannen getuigen van postzegelplanologie. Hierdoor ontbreekt een omvattende visie op wenselijk ruimtelijke ontwikkelingen; b. Het bouwplan/cq. het ontwerpbestemmingsplan past niet binnen de visie 'Kop Weurtseweg'. Met name ontbreekt de groene verbindingsroute voor fietsers en voetgangers tussen de Bronsgeeststraat en Waalbandijk; c. Het ontwerpbestemmingsplan is zonder overleg tot stand gekomen; d. De keuze voor torenflats is niet onderbouwd. De landschappelijke beleving van het karakteristieke silhouet van Nijmegen wordt geschaad door de hoogbouw; e. Het plan leidt tot onnodige sloop van goede woningen; f. Verkeersveiligheid komt in de knel; een vrijliggend fietspad wordt vervangen door een ventweg en een groot aantal parkeerplaatsen. Het ontwerpplan besteed onvoldoende aandacht aan de verkeersveiligheid. g. Het bouwplan leidt tot parkeeroverlast en vervuiling door autoverkeer; het parkeren op de dijk schaadt de in gang gezette ontwikkeling van het groene en recreatieve karakter van de rivierkant; h. Geluidsnormen worden overschreden; i. Heroverweging noodzakelijk; op basis van een open dialoog kan een beter plan ontwikkeld worden. Beoordeling/weging a. Op 25 augustus 1992 hebben wij ingestemd met de 'visie Kop Weurtseweg'. Deze visie betreft een uitgebreide studie naar de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het betreffende deel van de stad. In de visie is gestreefd naar een samenhangende (stedelijke) vernieuwing op functioneel, ruimtelijk, visueel en sociaal niveau. Er is zorgvuldig geïnventariseerd naar de kwaliteiten en diskwaliteiten van het gebied. Uiteindelijk is dit vertaald in een aantal doelstellingen waar naar gestreefd dient te worden. Het betreft hier nog geen concreet plan. Het vertrekpunt van de visie was de vele stadsvernieuwingsplannen die gerealiseerd waren of werden (o.a. Biezenstraat/Waterstraat, Maasstraat, Rivierstraat). Zo zou het voormalige bedrijfsterrein van houthandel Key een verdere invulling krijgen als stadsvernieuwingsplan met nieuwbouw van sociale huur- en koopwoningen. In de visie wordt duidelijk dat het plangebied tussen de Weurtseweg en de Waalbandijk de tot dan toe gehanteerde 'stadsvernieuwing' ontstijgt en meer het karakter heeft van stedelijke vernieuwing. Het gebied biedt meer ruimtelijke mogelijkheden vanwege de omgevingsfactoren (o.a. aanwezigheid waterfront, grootschaliger infrastructuur, entree naar het stadscentrum). Dit kan naar onze mening vertaald worden in een specifiek stedenbouwkundige typologie (gestapelde bouw) waarmee de omgevingsfactoren optimaal benut kunnen worden. Tevens kan in dit plangedeelte een andere financieringscategorie woningen weggezet worden. Deze gelden als een aanvulling op het woningaanbod voortkomend uit de stadsvernieuwingsplannen. Hiermede hebben wij ons inziens een visie ontwikkeld in een zo breed mogelijk perspectief, welke visie veel ruimer is dan het thans aan de orde zijnde plangebied. De grotere ruimtelijke context is vastgelegd binnen genoemde visie Kop Weurtseweg. Hoewel de onderhavige planherziening zich beperkt tot de eerste fase van de in deze visie vastgelegde herinrichting van een groter gebied, kan naar onze mening op grond van het bovenstaande niet gesproken worden van postzegelplanologie.
14
15
b.
Zoals wij hierboven hebben aangegeven is de 'visie Kop Weurtseweg' een studie naar de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor het betreffende gebied. In deze studie is onder meer aangegeven dat er gestreefd wordt naar een verbeterde relatie tussen de Waal/Waalhaven en het woongebied ten zuiden van de Weurtseweg. Mogelijke 'doorsteken' zijn daarbij aangegeven. Een visie is nog geen concreet plan, maar een visie op hoofdlijnen. Verdere uitwerking en detaillering moet hiervan nog plaatsvinden via een stedenbouwkundig ontwerp, bestemmingsplan en bouwplan. Tijdens deze verdere planontwikkeling (verwerving, financiële haalbaarheid etc) is gebleken dat de nodige aanpassingen doorgevoerd moesten worden, waaronder de doorsteek ter hoogte van de Bronsgeeststraat. Dit wil echter niet zeggen dat daarmee een strijdigheid ontstaat met genoemde visie. Het uitgangspunt van een verbetering van de relatie tussen de Waal/Waalhaven en het woongebied ten zuiden van de Weurtseweg wordt ook door deze planopzet waargemaakt.
c.
Zoals wij onder punt a hebben aangegeven is dit ontwerpplan een verdere detaillering van de in 1992 vastgestelde Visie Kop Weurtseweg. Daarnaast is er bij het bestemmingsplan met betrekking tot de in uitvoering zijnde woningbouw op het Keyterrein aan de zuidzijde van de Weurtseweg reeds verwezen naar de geplande ontwikkelingen aan de noordzijde van de Weurtseweg. De inspraak op het onderhavige voorontwerp-bestemmingplan is conform de letter en de geest van de inspraakverordening uitgevoerd. Gestart met een informatie- en inspraakavond, waarna gelegenheid is gegeven om schriftelijk in te spreken. Dat deze inspraak niet altijd leidt tot het gewenste resultaat voor insprekers is misschien teleurstellend, maar daarmee kan niet staande worden gehouden dat het plan zonder overleg tot stand is gekomen. De inspraak dient hier juist voor.
d.
Het beeld van de stad naar de schilderijen en tekeningen uit het verleden, zoals in de inspraakreactie is aangegeven, beperkt zich veelal tussen de Waalbrug en de Spoorbrug. Inmiddels kent de stuwwal aan de oostzijde van het centrum ook bebouwingsaccenten die de ligging en het vergezicht benutten. Dit deel van Nijmegen-west wordt als silhouet gevormd door de grootschalige bedrijfsgebouwen langs de Waal (het Slachthuis, Honig, Latenstijn, de Gelderlander etc.). Deze bedrijfsbebouwing levert op zich geen positieve bijdrage aan de herkenbaarheid/identiteit van dit deel van Nijmegen-west. Juist vanuit die grootschalige elementen met daarbij het hoogliggende spoor, de spoorbrug, de dimensie van het water, die leiden tot een 'amorfe ruimte' die ongrijpbaar lijkt, is gedacht aan gestapelde bouw in een reeks die deze ruimte op een positieve manier helpt vorm te geven. Bouwmassa's die voldoende maatvoering in zich dragen en die ruimtelijk tegenwicht bieden aan de ruimte om zich heen. Daarbij is de bouwmassa zo gekozen dat deze ondergeschikt is aan de hoogte van de St. Stevenskerk.
e.
Op zichzelf zijn de woningen op de kop van de Weurtseweg (en dan met name aan de dijk) karakteristieke panden. Dit neemt niet weg dat bij afweging van de belangen welke in dit verband spelen er is gekozen voor sloop en nieuwbouw. De panden hebben ook geen bescherming in het kader van de monumentenstatus of iets dergelijks. Dit alles heeft te maken met de reeds vermelde visie-ontwikkeling zoals deze in 1992 is vastgesteld en waarbij de nieuwe fysieke structuur een andere ontwikkeling te zien gaf en waarbij de ruimtelijke kwaliteit in de nieuwe situatie wordt verbetert ten opzichte van de huidige situatie. Dit is ook door de Raad van de gemeente Nijmegen bevestigd. Feit blijft ook dat het nieuwe plan een aantal doelstellingen in zich draagt welke voor de wijk van grote betekenis zijn. Zowel fysiek omdat er een meer gevarieerd aanbod van woningtypes en woonmilieuvriendelijke commerciële voorzieningen worden gerealiseerd, maar ook sociaal-maatschappelijk waardoor het totale woon- en leefmilieu in het Waterkwartier wordt verbeterd. Deze zogenaamde herstructureringsaanpak is ook voor het ministerie van VROM aanleiding geweest om dit project financieel te ondersteunen.
Het mag duidelijk zijn dat er uitdrukkelijk is gekozen voor nieuwbouw en dat de totaalafweging zowel op stedelijk niveau maar ook in relatie tot de wijk heeft bijgedragen tot deze keuze. Zoals hierboven blijkt is er niet gekozen voor renovatie. Dit is ook niet overwogen, Nieuwbouw is wenselijk gebleken vanuit bovengenoemd perspectief. f.
In de inspraakreactie wordt gesproken over een parallelweg langs het bouwen complex vanaf de Voorstadslaan, bij de spoorovergang , naar de Weurtseweg. Dit is onjuist, alleen de fietsers mogen van deze route gebruik maken. Voor auto's is de parallelweg alleen te bereiken via een ingang aan de Weurtseweg, direct na de verkeerslichten en te verlaten op twee plaatsen verder de Weurtseweg in. Dit is juist om te voorkomen dat automobilisten via de parallelweg de verkeerslichten kunnen ontwijken en een gevaar kunnen vormen voor de fietsers. Het parkeren op de parallel weg hoeft niet te leiden tot meer onveiligheid voor de fietsers. Er zal onder 45° geparkeerd, achteruit rijdend, moeten worden. Op dezelfde wijze als op de noordzijde van de parallelweg van de Oranjesingel en aan de zuidzijde van de Van Schaeck Mathonsingel. Bij deze, al lang bestaande situaties, komen geen bijzondere conflicten voor tussen auto's en fietsers. Het doorsnijden van de fietsroute door auto's die van de parkeervoorzieningen van een (nieuw) complex langs een hoofdroute gebruik gaan maken is een situatie die in stedelijke gebieden zeer veel voorkomt en net als bij alle afslaande bewegingen tot conflicten zouden kunnen leiden. In een stedelijk gebied waar wonen en werken samengaan is dit onvermijdelijk. Het is slechts te voorkomen door de verbindingen van de rijweg naar de genoemde parkeervoorzieningen ongelijkvloers te maken. Fysiek en financieel is dat niet haalbaar. Ook wordt er in de inspraakreactie nog gesproken over de algehele verkeerssituatie en bereikbaarheid. Gesteld kan worden dat deze voor zowel fietsers als auto's en het openbaar vervoer ongewijzigd blijft. Het kruispunt Voorstadslaan-Weurtseweg met de bestaande voorzieningen voor fietsers en openbaar vervoer veranderd niet door de komst van deze nieuwbouw.
16
g.
Vanuit stedenbouwkundige optiek is er gekozen voor een ruimtelijke massa welke recht doet aan deze locatie. Ook functioneel (wonen met commerciële ruimten op de begane grond) is er gezocht naar een optimum. Dit heeft geleid tot het voorliggende plan. Ook financieel zijn er beperkingen aan het terugbrengen van het aantal woningen en is er gezocht naar evenwicht op deze locatie. Wat nu voorligt is een financieel haalbaar plan met subsidie vanuit het rijk en een bijdrage uit het stadsvernieuwingsfonds. Bij te bouwen woningen en bedrijfsruimten is een norm voor het te realiseren aantal parkeerplaatsen van toepassing. Deze plaatsen dienen binnen het plangebied gesitueerd te worden. Verkeerskundig heeft het voor gebieden dicht bij het stadscentrum de voorkeur deze plaatsen onder te brengen in een onderbouw/kelder van het te realiseren complex. Ook in dit geval zullen er plm. 100 parkeerplaatsen voor bewoners ondergebracht worden in de onderbouw van het nieuwbouwcomplex. De totale behoefte aan parkeergelegenheid bedraagt op basis van de gehanteerde norm 172. Dit betekent dat ca 72 parkeerplaatsen aangelegd moeten worden in het openbare gebied. Het merendeel van deze plaatsen zal gerealiseerd worden langs de ventweg aan de zijde van de Weurtseweg. Een klein aantal in het openbare gebied langs de Waalbandijk. Met de inpassing van deze plaatsen zal zorgvuldig worden omgegaan, zodat het beoogde groene karakter van deze dijk niet onevenredig wordt aangetast.
h.
De norm van 60 dB(A) uit het gemeentelijk milieubeleidsplan, waarnaar in de inspraakreactie wordt gerefereerd, wordt in de nieuwe Nijmeegse milieuvisie niet meer genoemd.
Bij het onderhavige bouwplan is overigens wel zoveel mogelijk gedaan om de 'oude' norm van 60 dB(A) niet te overschrijden, alhoewel erkend moet worden dat dit niet overal gelukt is. In tegenstelling tot het Provinciaal Milieuplan zijn wij van mening dat de mate van geluidhinder niet alleen bepaald wordt door het geluidniveau. Dit hangt van meerdere factoren af dan alleen het geluidniveau op zich. Bij dit bouw-/bestemmingsplan hebben wij er samen met de architect en de ontwikkelaar aan gewerkt een zodanige gebouwenopstelling en woningindeling te realiseren dat zoveel mogelijk woningen een geluidluwe zijde hebben en dat deze woningen ten aanzien van met name het wegen railverkeerslawaai optimaal georiënteerd en ingedeeld zijn. Uitgangspunt daarbij is zoveel mogelijk de slaapkamers aan de stillere zijde van de woning te positioneren en de balkons geluidluw te ontwerpen. Op deze wijze kan naar onze mening de geluidhinder bij dit woningbouwplan aanzienlijk worden beperkt. i.
2.
Op grond van hetgeen wij hierboven hebben overwogen is er naar onze mening geen enkele reden aanwezig om tot een heroverweging ten aanzien van het onderhavige plan te komen. Sterker nog, wij zijn van mening dat hier een aantrekkelijk plan zal worden gerealiseerd met vele positieve aspecten voor de stad en meer in het bijzonder voor de wijk Waterkwartier.
S. Knottnerus Inhoud a. De geplande doorsteek is een verslechtering van de eerder geplande doorsteek in het verlengde van de Bronsgeeststraat. Er is op dit punt bovendien onduidelijke en zelfs foute voorlichting geweest. b. Waalbandijk dient vrij te blijven van parkeren. Indien er minder woningen worden gebouwd behoort dit tot de mogelijkheden. c. De binnenplaatsen dienen autovrij te blijven. d. Te veel woningen binnen het plangebied met als gevolg teveel parkeerplaatsen en teveel verkeer toegevoegd aan de huidige verkeersstroom. e. De gestelde norm voor geluidsoverlast dient gerespecteerd te worden. f. De negentiende-eeuwse panden aan het begin van de Weurtseweg dienen behouden te blijven. Deze bebouwing past ter plekke beter dan de geplande woontorens. De vermeende poortfunctie wordt al door de Hezelpoort vervult. Beoordeling/weging a. b. c. d.
17
Wij verwijzen naar hetgeen wij hierboven onder 1 sub b hebben aangegeven. Met betrekking tot dit aspect kan verwezen worden naar het gestelde onder 1 sub g. De binnenplaatsen van de nieuwbouw zijn bedoeld als rustige binnengebieden waarbij ruimte is voor privé-buitenruimten. De auto's worden ondergebracht in een parkeergarage en niet op de binnenplaatsen. Elke woning of bedrijf dat gebouwd wordt veroorzaakt een toename van verkeer: voetgangers, fietsers, auto's, bedrijfswagens etc. In dit kader kan niet onvermeld blijven dat ook de bestaande functies in het gebied (wonen, bedrijfsfuncties en detailhandel) reeds verkeer oproepen. In vergelijking tot de bestaande situatie kunnen in het nieuwbouwplan de benodigde parkeervoorzieningen beter worden ondergebracht. In het ontwerp-bestemmingsplan is bovendien een staat van toegelaten bedrijfsactiviteiten opgenomen die beperkingen oplegt aan de soorten van bedrijvigheid. Bedrijven die extreem veel verkeer aantrekken zijn niet toegestaan en ook geen detailhandelsbedrijven (supermarkt). Ook is de maximale bedrijfsvloeroppervlakte vastgelegd. Door de ligging van het nieuw te bouwen complex direct aan hoofdwegen is de geringe toename van het verkeer in vergelijking tot de bestaande situatie goed op te vangen.
3.
e.
Met verwijzing naar het geen wij hierboven onder punt 1 sub h hebben aangegeven, willen wij ten aanzien van dit aspect nog het volgende overwegen. Bij een HGW-procedure is het afwegingskader aan de orde in hoeverre hoge geluidbelastingen te voorkomen of te beperken zijn en hoe de geluidhinder kan worden beperkt. In bepaalde gevallen, zoals nauwkeurig in de wet omschreven, kan onder voorwaarden een geluidbelasting hoger dan de voorkeurswaarde van 50 dB(A) wegverkeerslawaai respectievelijk 57 dB(A) railverkeerslawaai worden toegestaan. Het is overigens allerminst zo dat het kunnen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder ook automatisch betekent dat er geen geluidhinder door weg- en/of railverkeerslawaai zou optreden. Het is ook geenszins zo dat een hoge geluidbelasting, hoger dan de voorkeursgrenswaarde, automatisch betekent dat er veel geluidhinder zou moeten optreden. Dit hangt van meerdere factoren af. In dit plan is onder andere geprobeerd door zowel een goede gebouwopstelling/woningoriëntatie als ook door een goede woningindeling de geluidhinder in en rondom de woningen te beperken. Bovendien hebben lang niet alle woningen met geluidhinder door weg- of railverkeer te maken. Verder zullen de woningen met de wat hogere geluidbelastingen ook goed worden (geluid)geïsoleerd. Op deze wijze kan naar onze mening de geluidhinder bij dit bouwplan aanzienlijk worden beperkt en kan ter plaatse een goed woonmilieu worden gewaarborgd.
f.
In het begin van de planvorming is gestudeerd op een combinatie van oud- en nieuwbouw. Het probleem van de bestaande bebouwing is dat het geen stedenbouwkundige/ruimtelijke eenheid vormt. Daarmee wordt bedoeld dat er veel onderbrekingen zijn in de wandbebouwing langs de Weurtseweg; geen bebouwing of bebouwing die in een slechte bouwkundige staat verkeert. Er wordt middels de voorgestane nieuwe stedenbouwkundige structuur niet alleen een markante entree naar en van Nijmegen-west gecreëerd , maar er ontstaat ook een bebouwingswand die zich duidelijker als 'waterfront' manifesteert en reageert op de maatvoering van de Waal en Waalhaven. Verder kan verwezen worden naar hetgeen hierboven onder 1 sub d en e reeds is vermeld.
M. Steenbeek. Korte inhoud a. Op de informatie- en inspraakavond is een bouwplan gepresenteerd en niet zozeer een bestemmingsplan. Daarmee is moeilijk te beoordelen of de geplande bebouwing past in de 'overall' visie van de gemeente, wat betreft verkeerssituatie, toekomst Waalhaven etc.; b. In het plan wordt op een gebrekkige manier in groen voorzien. c. Het huidige plan houdt geen enkele rekening met de oeverlijn van de Waal en de skyline. Beoordeling/weging a. In de aankondiging voor de inspraak- en informatieavond is duidelijk aangegeven dat in dit stadium van planontwikkeling gesproken werd over het voorontwerpbestemmingsplan. Dit plan (juridische kaart) is op deze avond ook gepresenteerd. Alle stukken behorende bij het voorontwerp-bestemmingsplan (plankaart, toelichting en bestemmingsplanvoorschriften) hebben in de inspraakfase ook voor een ieder ter inzage gelegen. Ter verduidelijking en voor het beeld is het bouwplan en een maquette ook getoond op de bedoelde avond. Dat de discussie zich tijdens die informatieavond zich hierop toegespitst heeft is een gegeven. Wel is duidelijk gewezen op de juridische consequenties (evenals de bijbehorende bezwaar- en beroepsmogelijkheden) en de vertaling hiervan in het voorontwerp- bestemmingsplan. Dit voorontwerp is wettelijk gezien aan inspraak onderhevig. Het in te dienen bouwplan voor de bouwvergunning moet straks passen binnen de voorschriften van het bestemmingsplan zoals dit uiteindelijk door de raad zal worden vastgesteld.
18
Onder 1 sub a hebben wij aangegeven dat wij in augustus 1992 hebben ingestemd met de 'visie Kop Weurtseweg'. In deze visie is gestreefd naar een samenhangende (stedelijke) vernieuwing op functioneel, ruimtelijk, visueel en sociaal niveau voor dit deel van Nijmegen-west . Het thans aan de orde zijnde plangebied omvat de eerste fase van uitvoering en de geplande bebouwing past geheel in de lijn van deze visie. Ten aanzien van de verkeerssituatie kan verwezen worden naar het gestelde onder 1 sub f en g en onder 2 sub d.
b.
c.
4.
In de hierboven aangehaalde visie Kop Weurtseweg is de waarde van de Waalhaven uitgebreid aan de orde gekomen. Het doel van de haven is een sociale haven voor de beroepsscheepvaart waaraan eventueel een recreatieve/toeristische functie kan worden toegevoegd. Gedacht kan worden aan een scheepvaartmuseum, fietsroutes e.d. Uitwerking van deze gedachte zal in een vervolgstadium aan de orde komen. De groenvoorzieningen zullen zoveel mogelijk geïntegreerd in het ontwerp worden meegenomen. Op de Waalbandijk zullen groepen bomen geplant worden bij de trappen om deze doorsteken van de woongebieden naar de haven te markeren. Bij de dijk geldt overigens dat teveel bomen het zicht van de nieuwbouw op het water zou kunnen ontnemen. Langs de Weurtseweg zal een boombeplanting aangebracht worden. Op termijn zal deze boombeplanting langs de gehele Weurtseweg gecomplementeerd worden. Het silhouet van de toekomstige bebouwing direct aan de Waalhaven zal op een typische wijze het waterfront markeren. Dit zal karakteristiek voor Nijmegen-west moeten zijn. Zo is dit aan de oostzijde door bebouwing in het groen op/aan de stuwwal. Het centrum blijft gedomineerd door onder meer het Valkhof en de St. Stevenskerk. Tijdens de studie naar de bebouwingsmogelijkheden van dit plangebied is wel degelijk het 'zicht vanaf de Waal' meegenomen en naar het toekomstige silhouet van de stad gekeken.
J.J.M. Peters Inhoud a. Inspreker pleit voor handhaving van de bestaande bebouwing die hij karakteristiek vindt voor Nijmegen. Door een combinatie van oud en nieuwbouw zou dit naar zijn mening kunnen. b. Is de mogelijkheid van renovatie bekeken? c. Verder worden er vragen gesteld met betrekking tot de financiering van het nieuwbouwplan. Beoordeling/weging a. Wij verwijzen naar hetgeen hierboven onder 2 sub f met betrekking tot dit aspect is gesteld. Deze inspraakreactie geeft geen aanleiding tot het innemen van een ander standpunt met betrekking tot dit aspect. b. Wij verwijzen naar hetgeen hierboven onder 1 sub e is overwogen. c. Met de opbrengsten uit grondverkoop wordt inderdaad bedoeld het doorverkopen van grond aan de ontwikkelaar/bouwer nadat sloop van de opstallen heeft plaatsgevonden. De bijdrage uit het stadsvernieuwingsfonds heeft niets te maken met de toepassing van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Dit is een apart budget dat de gemeente Nijmegen jaarlijks krijgt voor het uitvoeren van het zogenaamde stadsvernieuwingsbeleid. Een deel van dit stadsvernieuwingsgeld wordt ook ingezet voor dit project.
19
5.
A. M. Derksen Inhoud Inspreker is voorstander van behoud van de bestaande karakteristieke bebouwing aan de Waalbandijk en vraagt zich af of hiernaar wel voldoende onderzoek is gedaan. Beoordeling/weging Zoals wij hierboven onder 2 sub f hebben aangegeven is deze studie verricht en niet haalbaar gebleken zowel ruimtelijk/stedenbouwkundig als financieel. Wij verwijzen naar het gestelde onder genoemd punt.
6.
Fa. M.J. Peters Panjo Inhoud In het nieuwe bestemmingsplan wordt geen rekening gehouden met het bedrijf van inspreker. Groeien, uitbreiden, dan wel veranderen en aanpassen van de bedrijfsactiviteiten wordt na het rechtskracht verkrijgen van het nieuwe bestemmingsplan belemmerd. Het geldende bestemmingsplan biedt voldoende mogelijkheden. Beoordeling/weging Voorop dient gesteld te worden dat aan een (geldend) bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. De raad heeft de bevoegdheid om een bestemmingsplan te herzien. Een bestemmingsplan is de resultante van een afweging van diverse belangen. Deze afweging is gemaakt in de 'visie Kop Weurtseweg'. In deze visie is aangegeven dat de zone rond de Weurtseweg - Waalbandijk zich kenmerkt door een complexiteit aan problemen, zoals: functieveroudering en -verandering, ruimtelijke en visuele tekorten, milieuhinder, bodemverontreiniging, visuele en fysieke barrièrewerking en dergelijke. Om een oplossing voor deze problemen te vinden is dit gebied onder de loep genomen met als doel de functionele en ruimtelijke potenties van dit gebied opnieuw te formuleren. Het resultaat van dit onderzoek is vastgelegd in genoemde visie. De voor het onderhavige gebied (1e fase) in deze visie voor gestelde ontwikkelingsrichting , welke wij hierboven ook al onder 1 sub a hebben uiteengezet, is op basis van de ter plaatse geldende bestemmingsplannen niet te realiseren. Een planherziening is dan ook noodzakelijk , het onderhavige ontwerpplan voorziet hierin. Het zal duidelijk zijn dat niet alle bestaande (bedrijfsfuncties) in het plangebied kunnen worden gehandhaafd of kunnen terugkeren. Uitgangspunt is dan ook dat voor deze functies elders vervangende ruimte wordt gezocht. Onderhandeling over aankoop c.q. verplaatsing van deze bedrijven zijn lopende. Er zijn reeds aanbiedingen door de gemeente gedaan. Wij gaan er vanuit dat in minnelijk overleg tot een oplossing kan worden gekomen. Zolang de nieuwe bestemming niet is of wordt gerealiseerd kan het bestaande gebruik overigens op basis van het zogenaamde overgangsrecht worden voortgezet. Tot slot wijzen wij er op dat indien inspreker van mening is en blijft dat hij door deze planherziening onevenredige schade lijdt, die niet door aankoop, onteigening of anderszins wordt vergoed, kan hij op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening een beroep doen op schadevergoeding.
7.
Pizzaservice Pronto Inhoud Binnen het nieuwe bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de vestiging van een afhaalpunt met bijbehorende productie-ruimte voor de bereiding van pizza's. Beoordeling/weging Het bestaande bedrijf is gevestigd op de begane grond van het pand Weurtseweg 2, welk pand binnen het geldende bestemmingsplan een woonbestemming heeft met op de begane grond een winkelfunctie toegestaan.
20
Op grond van vaste jurisprudentie is vestiging van een afhaalcentrum van complete maaltijden binnen panden met een winkelbestemming mogelijk. In de onderbouw van de nieuwbouw langs de Weurtseweg zullen commerciële ruimten worden ondergebracht die voor een zekere levendigheid en afwisseling zullen zorgen. Deze ruimte kunnen worden gevuld met voorzieningen zoals (beperkt) kantoren, praktijkruimten, dienstverlenende bedrijfjes (zoals reisbureau en uitzendbureau) en andere bedrijfsactiviteiten die uit oogpunt van milieu aanvaardbaar zijn in de directe omgeving (onder) woningen. Binnen deze commerciële ruimte zullen geen detailhandels- en of horecafuncties worden toegestaan omdat dit niet in overeenstemming is met het gevoerde distributie-planologisch c.q. horecabeleid ( o.a. vastgelegd in het winkelonderzoek voor het stadsdeel Nijmegenwest). Dit betekent dat voor het afhaalcentrum met bijbehorende productieruimte elders vervangende ruimte zal moet worden gezocht. Er is reeds gesproken met inspreker over aankoop van het pand, daarbij heeft de gemeente zich uitgesproken om mee te zoeken (inspanningsverplichting) naar een alternatieve locatie. Verder kan verwezen worden naar hetgeen hierboven onder punt 6 is aangehaald. 8.
De Lorijn namens Natuursteenbedrijf G. Van Leeuwe Inhoud Het overleg inzake de verplaatsing van het natuursteenbedrijf heeft tot nog toe niet het gewenste resultaat gehad. Er is tot nog toe geen geschikte herhuisvestingsplaats (vervangend bedrijfsobject of geschikte bouwgrond) aangeboden. Bedrijf lijdt schade en indien geen oplossing wordt gevonden gaan zeven arbeidsplaatsen verloren. Beoordeling/weging Met het bedrijf is reeds meerdere malen gesproken over verwerving van de eigendommen van het bedrijf. Ook hebben wij ons uitgesproken om mee te werken (inspanningsverplichting) aan het zoeken van vervangende bedrijfsruimte dan wel een nieuwe bouwlocatie voor het bedrijf. Dit is tot op heden niet gelukt. De inspanningen zijn er op gericht om in minnelijk overleg tot een oplossing te komen. Het moge duidelijk zijn dat deze vorm van bedrijvigheid (natuursteenbedrijf) ter plaatse niet terug kan komen. Voor het overige verwijzen wij naar hetgeen hierboven onder punt 6 is aangegeven. De ingekomen reacties geven ons geen aanleiding om het voorontwerpplan aan te passen of te wijzigen. Ambtshalve is er wel aanleiding het ontwerpplan nog op enkele punten bij te stellen. Tijdens de inspraakfase heeft de ontwikkelaar van de nieuwbouw ons er op gewezen dat het ontwerpplan niet geheel in overeenstemming is met het bouwplan dat mede basis is geweest voor de ontwerpplankaart en bijbehorende bestemmingsplanvoorschriften. Er is niet voorzien in een bouwhoogte van maximaal 15 meter evenwijdig aan Lijnbaanstraat en ter plaatse van de doorsteek naar de Waalbandijk. De toegestane bouwhoogte van 12 meter zoals aangegeven op de ontwerp-plankaart is niet voldoende voor de in het ontwerp opgenomen 4e laag appartementen. Wij hebben de plankaart op dit punt inmiddels aangepast. Bovendien heeft de ontwikkelaar aangegeven dat de geplande te realiseren commerciële ruimten langs de Weurtseweg op de hoeken met de Lijnbaanstraat en de doorsteek naar de dijk doorloopt in deze straten. Dit zou op de plankaart aangeduid moeten worden. Bovendien bedraagt de maximale bebouwde oppervlakte aan commerciële ruimte 1800 m2 in plaats van de in de voorschriften en toelichting van het ontwerpplan aangegeven 1500 m2. Ook op deze punten hebben wij het ontwerpplan nog bijgesteld.
21
8.
Resultaten van overleg ex artikel 10 Bro. In het kader van het gevoerde overleg zijn er drie reacties ingekomen van: 1. 2. 3.
NS Railinfrabeheer BV, Postbus 2025, 3500 HA Utrecht; Provinciale diensten, Provincie Gelderland, Postbus 9090, 6800 GX Arnhem; Polderdistrict Groot Maas en Waal, Postbus 89, 6650 AB Druten.
1.
NS Railinfrabeheer BV Inhoud NS Railinfrabeheer wijst er op dat in verband met de (spoor)wegverkeers-veiligheid zeer terughoudend wordt gereageerd op het creëren van nieuwe overwegen. Indien ten behoeve van de ontsluiting naar het waalhavengebied een nieuwe overgang noodzakelijk is dient contact te worden opgenomen met NS Railinfrabeheer Regio Noordoost te Zwolle. Tevens wordt er op gewezen dat op grond van artikel 13 sub d van het Reglement op Raccordementen formeel toestemming nodig is van NS Railinfrabeheer voor wijzigingen in de railinfra op het raccordement. Verder verzoekt deze overleginstantie bij de planuitwerking rekening te houden met diverse artikelen van de Spoorwegwet (in relatie tot uitzichtlijnen) en artikelen uit diverse Reglementen. NS Railinfrabeheer wil geïnformeerd worden over de resultaten van het akoestisch onderzoek en vraagt zich bovendien af of de geluidhinder van het emplacement nabij het plangebied (op ca 200-300 meter) is meegenomen in het akoestisch onderzoek. Beoordeling/weging Met NS Railinfrabeheer is reeds overleg geweest over de plannen van de eerste fase van de Kop Weurtseweg. Bij het ontwerpen van het bouwplan is en wordt rekening gehouden met de regelgeving van de Spoorwegwet en de diverse Reglementen. Inzake eventuele extra overgangen van het (industrie)spoor en wijziging in de bestaande railinfra zal tijdig overleg gevoerd worden met de NS en zo nodig de benodigde vergunningen worden aangevraagd. Ten aanzien van het akoestisch onderzoek kan het volgende worden gesteld. De resultaten van het akoestisch onderzoek zijn in de milieuparagraaf (opgenomen in de toelichting op het ontwerp-bestemmingsplan onder paragraaf 4 'Milieuaspecten', sub 4.2) opgenomen. De motivering voor de Hogere Grenswaarde zal ten tijde van de betreffende HGWprocedure worden aangegeven. Dit concept-verzoek voor de Hogere Grenswaarde zal evenals het akoestisch onderzoek ter visie worden gelegd en eventuele bezwaren kunnen dan kenbaar gemaakt worden. Bij het akoestisch onderzoek is de standaardrekenmethode II toegepast en is voor de railverkeersintensiteiten uitgegaan van het meest recente akoestisch spoorboekje (uitgave 1997, prognose 2005/2010). Aangezien vaststelling van dit ontwerpbestemmingsplan nog voor 1 januari 2000 is voorzien kan naar onze mening van de grenswaarde van 60 dB(A) railverkeerslawaai worden uitgegaan. In de reactie vraagt NS Railinfrabeheer zich terecht af of rekening is gehouden met het industrielawaai van het emplacement (inrichting Wet milieubeheer). De inrichting 'Spoorweg-emplacement' vindt zijn begrenzing voor de spoorbrug over de Waal waardoor de afstand tot het onderhavige plangebied 200 à 300 meter bedraagt. De geluidhinder door het emplacement behoort in het akoestisch onderzoek ter berekening van de geluidbelasting op het plangebied te worden meegenomen.
22
Dit is tot nog toe niet gebeurt omdat alleen rekening is gehouden met de geluidbelasting van de doorgaande treinen. Hoewel niet te verwachten is dat het plangebied een beperkende factor is voor het bereiken van de geluidnormen door het emplacement zal alsnog hiernaar onderzoek worden gedaan en een aanvullende berekening worden uitgevoerd. De resultaten zullen voor de vaststelling van het ontwerpplan worden meegenomen. 2.
Provinciale diensten, Provincie Gelderland Inhoud Stedenbouwkundige aspecten. De diensten geven aan in zijn algemeenheid te kunnen instemmen met de planologische uitgangspunten van het plan. De zogenaamde 'poortgedachte' nabij de Voorstadslaan is niet duidelijk. Meer inzicht hieromtrent is gewenst ; ook wordt gevraagd of de eerste fase los van de tweede zelfstandig in exploitatie kan worden genomen. Verder vragen de diensten zich af of en zo ja op welke wijze waarborgen zijn gegeven met betrekking tot de huidige gebruiksintensiteit van het (industrie)spoor. Milieuaspecten In de toelichting wordt veel aandacht besteed aan het aspect 'bodem' Het bijbehorende bodemonderzoek maakte echter geen onderdeel uit van de toegezonden stukken in het kader van het artikel 10 BRO-overleg. Beoordeling was derhalve niet mogelijk. Ook het akoestisch onderzoek was niet meegezonden, zodat op dit punt ook geen gedegen beoordeling kon plaatsvinden. De diensten vragen zich in zijn algemeenheid af of door diverse milieubelastende activiteiten rond het plangebied en de cumulatie er van ter plaatse wel een verantwoord woonmilieu tot de mogelijkheden behoort. In geval van cumulatie van geurhinder kan ter plaatse van de woningbouw een onaanvaarbaar woonmilieu ontstaan. Aspecten van verkeer en vervoer. Het plangebied is een volwaardige A-lokatie . In de toelichting wordt geen aandacht besteed aan de afstemming met het provinciaal lokatiebeleid. De diensten adviseren dit alsnog op te nemen. Beoordeling/weging Stedenbouwkundige aspecten. De beschreven poortfunctie is bedoeld in figuurlijke zin. Dat wil zeggen middels een hoogte accent wordt de entree naar Nijmegen-west gemarkeerd. De in het plan ondergebrachte woontorens zijn bedoeld om ruimtelijk tegenwicht te bieden aan de grootte van de maatvoering van de Waal en de Waalhaven. Echter de toren aan het begin van de Voorstadslaan onderscheidt zich in vorm en hoogte van de andere woontorens aan de Waalbandijk. De toren vervult de zogenaamde poortfunctie door zijn bijzondere situering en vormgeving. Dit op een belangrijk stedenbouwkundig punt (moment) waar verschillende richtingen bij elkaar komen (Waalbandijk, Weurtseweg en Voorstadslaan). De eerste fase kan los van de tweede fase zelfstandig in exploitatie worden gebracht. De kosten van deze eerste fase kunnen volledig gedekt worden uit de opbrengsten van de grondverkoop en een bijdrage uit het Stadsvernieuwingsfonds. Dit maakt de eerste fase als een zelfstandige financieel-economische ontwikkeling mogelijk.
23
Met betrekking tot de vraag omtrent de spoorlijn kan verwezen worden naar hetgeen hierboven is opgemerkt onder 1 (NS Railinfrabeheer B.V.) Milieuaspecten. In de toelichting op het ontwerpplan zijn de conclusies uit het bodemonderzoek en het akoestisch onderzoek (verkort) opgenomen. De volledige onderzoeken zullen te zijner tijd meegezonden worden bij de indiening ter goedkeuring nadat de raad het ontwerpbestemmingsplan heeft vastgesteld. Voordat de raad het bestemmingsplan vaststelt zal de HGW procedure zijn afgerond. Ten aanzien van de vraag of in de toekomst ter plaatse van het plangebied van een verantwoord woonmilieu sprake kan zijn, kan het volgende worden opgemerkt. Alleen de invloedsfeer van Honig Merkartikelen is voor wat betreft geur mogelijk een beperking voor het plangebied (invloedsfeer c.). Voor de overige invloedsferen geldt dat er wel sprake is van een aanvaardbaar woonmilieu. Er bestaat geen formele methodiek om verschillende invloedsferen met elkaar te cumuleren, zodanig dat dit een beperking voor het plangebied zou opleveren. Met betrekking tot de invloedsfeer C (geurcirkel van Honig Merkartikelen) kan het volgende worden gesteld. In de aanvraag voor een revisie-milieuvergunning d.d. 27-01-1999 was een geuronderzoek toegevoegd. In dit onderzoek zijn de zgn. 98-percentiel-contouren voor respectievelijk 1, 2, 3 en 4 ge/m3 weergegeven. Voor een bedrijf als Honig geldt geen bijzondere regeling in het kader van de Nederlandse emissierichtlijnen (Ner). Een aanvaardbaar hinderniveau wordt derhalve door ons College vastgelegd. Op 21 oktober 1999 is door ons College de ontwerp-vergunning afgegeven. In deze vergunning is de huidige geuruitstoot met bijbehorende contour in ontwerp vastgelegd. Verder is een inspanningsverplichting opgenomen zodat Honig voor 1 januari 2002 de geuruitstoot met 50% reduceert. Door deze uitstootreductie valt het plangebied na 1 januari 2002 buiten de 1 ge/m3 98-percentiel-contour. Gesteld kan worden dat er dan sprake is van een voor stedelijke omstandigheden aanvaardbaar woonmilieu. Aspecten van verkeer en vervoer. Het ontwerp -bestemmingsplan maakt 1500 m² commerciële functies mogelijk, zoals praktijkruimten, dienstverlenende bedrijven, kantoren tot maximaal 500 m² en bedrijven tot de hindercategorie 1. De in het ontwerpplan voorgestelde parkeernorm voor deze functies is 1,2 pp / 100 m² b.v.o. (30 pp / 2500 m² b.v.o.). Het 'bereikbaarheidsprofiel' van de locatie is naar onze mening een B-profiel, de locatie valt buiten de invloedssfeer van de A-locatie Stationsomgeving (is ook niet als zodanig begrensd in het Streekplan en in het Plan van aanpak locatiebeleid van het Knooppunt Arnhem-Nijmegen), maar is wel goed bereikbaar per openbaar vervoer, fiets en auto. Dit betekent naar onze mening twee dingen: a. de rijksparkeernorm van een B-locatie is van toepassing, met een mogelijkheid tot het toepassen van een ingroeinorm. B-norm: B-norm ingroei maximaal:
20 pp / 2500 b.v.o. 40 pp / 2500 b.v.o.
De voor het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan gehanteerde norm van 30 pp / 2500 b.v.o. is hiermee in overeenstemming. In theorie zou de ingroeinorm als volgt moeten zijn opgebouwd: de B-norm toepassen op parkeervoorzieningen op eigen terrein van de bedrijven, het (formeel tijdelijke) surplus in de openbare ruimte.
24
Dit is in het concrete ontwerp voor de kop Weurteseweg, met een gebouwde parkeervoorziening op eigen terrein, moeilijk toepasbaar. b.
3.
de bedrijven en voorzieningen die binnen het plangebied worden toegestaan dienen overeen te komen met het 'mobiliteitsprofiel B', te weten bedrijven met een matige arbeids- en/of bezoekersintensiteit en een matige autoafhankelijkheid. In de bijlage 1 van het vastgestelde 'Plan van aanpak locatiebeleid' van het KAN is een opsomming van bedrijven en voorzieningen opgenomen die hier aan voldoen. De binnen de planvoorschriften toegelaten bedrijven en dienstverlening komen hiermee nagenoeg overeen. Grote zelfstandige kantoorvestigingen zijn ter plaatse uitgesloten.
Polderdistrict Groot Maas en Waal Deze instantie geeft aan dat het plangebied is gelegen binnen de zone van de waterkering. De kern- en beschermingszones van de dijk dienen op de plankaart te worden opgenomen. Ook wordt een tekstvoorstel gedaan ten behoeve van de voorschriften. Beoordeling/weging Met betrekking tot het voorontwerp-bestemmingsplan en het bouwplan is in een vroeg stadium van planontwikkeling overleg geweest met de afdeling waterkeringen van het polderdistrict. De dijverbeteringsplannen zijn momenteel volop in uitvoering, welke uitvoering mogelijk gemaakt is via een vrijstelling met toepassing van artikel 19 WRO. De kernzone van de waterkering is gelegen buiten de begrenzing van de onderhavige bestemmingsplanherziening. Wel valt de beschermingszone aan de zuidzijde van de kernzone (gedeeltelijk) binnen de begrenzing van het plangebied. Op de plankaart is deze zone alsnog opgenomen, gekoppeld aan een beschermende regeling in de voorschriften.
25
