3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai
3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai Magyarországon közel 100 éven keresztül két nyilvántartást vezettek az ingatlanokról; a földadó kataszteri nyilvántartást (később állami földnyilvántartást) és a telekkönyvi nyilvántartást. Egyik nyilvántartás sem volt teljes. A telekkönyv nem tartalmazta az állami tulajdonban levő közterületeket (pl. utcákat, vasutakat, csatornákat), a földnyilvántartásnak pedig nem voltak tárgyai az egyéb önálló ingatlanok (pl.: öröklakások, szövetkezeti lakások stb.). Az állami földnyilvántartás feladata – mint ismeretes – a földrészletek helyrajzi számának, területének, művelési ágának és a talaj minőségének megállapítása és a természetbeni állapottal egyező nyilvántartása. Ezzel szemben a telekkönyvi nyilvántartás feladata az ingatlanokra vonatkozó jogok és jogi korlátozások, valamint kötelezettségek nyilvántartása. Természetesen az állami földnyilvántartás sem nélkülözhette a tulajdonos, a kezelő vagy használó nyilvántartását, a telekkönyv pedig a földrészlet adatainak nyilvántartását. Ebből következik, hogy a kétféle nyilvántartás között párhuzamosság (kettősség) állt fenn. A tulajdonjogot és az egyéb jogokat csak a telekkönyv szavatolta hitelesen, ugyanakkor nem "felelt" a területnagyságért. A térképi ábrázolás (terület, művelési ág, földminőség stb.) tekintetében viszont az állami földnyilvántartás volt a mértékadó. A két nyilvántartás helyileg is elkülönült egymástól, a földnyilvántartást a földhivatalok, a telekkönyvet a bíróságok vezették. Az egymást átfedő két nyilvántartás naprakész vezetése többletköltségekkel járt. Mivel egyik nyilvántartás sem volt teljes, valamely ingatlan közhiteles állapotát csak az állami földnyilvántartás és a telekkönyv adatainak egybevetésével lehetett megismerni. Az ingatlanokat érintő különböző intézkedések következtében (pl. a földreform, a tagosítások, az államosítás, a mezőgazdaság ún. szocialista átszervezése, a földtörvény végrehajtása stb.) az ingatlanok adataiban bekövetkező tömeges változások követése egyre nagyobb feladat elé állította a földhivatali és a telekkönyvi apparátust. Ilyen körülmények között nehéz volt biztosítani a két nyilvántartás átfedő tartalmának azonosságát. Bár jogszabályok írták elő a két szervezet kölcsönös értesítési kötelezettségét, az előbbi okok következtében a nyilvántartások – a telekkönyvi betétes községekben is – sok esetben elszakadtak egymástól. Amikor a földnyilvántartási és a telekkönyvi térkép tartalma is eltért egymástól a kisajátítások, házhelyosztások, megosztások stb. munkarészeit mindkét állapot szerint el kellett készíteni. A telekjegyzőkönyves községekben ez a kettősség mindig is fennállt. Ez a geodéziai feladatok végrehajtóinak többletmunkát, a megrendelőknek pedig többletköltséget jelentett. A 70-es évekre egyre sürgetőbben jelentkezett a két nyilvántartás helyett a rendszerében egységes, tartalmában teljes, egyetlen nyilvántartás megteremtésének szükségessége. Az egységes ingatlan-nyilvántartás vezetésére a földhivatalokat jelölték ki és ezzel a földügyek intézésére, a földügyi szakigazgatási feladatok ellátására egységes szervezet jött létre. A telekkönyvek vezetése 1972. január 1-jétől került át a bíróságoktól a földhivatalokhoz. A szervezeti összevonást követően magas szintű jogszabály rendelte el az ingatlannyilvántartás létrehozását és annak vezetését. Az ingatlan-nyilvántartás ún. szerkesztése 3-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz községenként (városonként, városi kerületenként) az állami földnyilvántartás és a telekkönyvi nyilvántartás egyesítésével történt. Az új szervezet nyolc év alatt fokozatosan lépett életbe és annak létrejöttével a korábbi nyilvántartások megszűntek.
Az új ingatlan-nyilvántartás rendszere Az ingatlan-nyilvántartás fogalma Az ingatlanoknak a társadalom életében kiemelkedő szerepük van. Nemzeti vagyonunk jelentős hányada ugyanis ingatlanokban (termőföldek, épületek, stb.) testesül meg. Jogrendszerünk elismeri és védi a tulajdon valamennyi formáját. Az ingatlanok jelentős értéküknél, valamint a társadalmi gazdasági életben betöltött szerepüknél fogva a többi tulajdoni tárgyhoz képest kiemelkedő jogi védelmet igényelnek. Ez a jogi védelem az ingatlanok állami leltárba vételével és hatósági szavatolásával biztosítható. Az ingatlannyilvántartás a körzeti földhivatal (fővárosi, kerületi földhivatal, földhivatali kirendeltség) által az ingatlanokról vezetett – esetenként jogkeletkeztető hatályú – olyan közhiteles nyilvántartás, amelynek tartalmáért az állam vállal szavatosságot. Azok a szervek, amelyeknek tulajdonában vagy használatában jelentős számú ingatlan van, munkájuk megkönnyítésére különböző szaknyilvántartásokat készítenek és tartanak karban. Pl. az önkormányzatok a tulajdonukban levő közutakról, építési telkekről stb., a mezőgazdasági nagyüzemek a tulajdonukban vagy használatukban levő földekről vezetnek saját nyilvántartást. Az ingatlan-nyilvántartás célja A földadókatasztert az állam adóbevételeinek biztosítására, az azt felváltó állami földnyilvántartást a népgazdasági tervezés céljára hozták létre. Ezeket gazdasági jellegű nyilvántartásoknak nevezzük. A telekkönyv jogi jellegű nyilvántartás volt, mert az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjogi, használati és az ezekkel kapcsolatos egyéni jogok biztonságát garantálta. Mivel az egységes ingatlan-nyilvántartást a két előző nyilvántartás adatainak felhasználásával hozták létre, alkalmas azok céljainak együttes megvalósítására. Jogi célja: az ingatlanokhoz kapcsolódó jogok és törvényes érdekek védelme, az ingatlanforgalom biztonságának szavatolása. Gazdasági célja, hogy megbízható alapot szolgáltasson a földeket érintő közgazdasági és üzemi tervezéshez: - a rendeltetésszerű földhasználat és az ingatlanforgalom állami ellenőrzéséhez, - a területrendezési feladatokhoz, - a statisztikai adatgyűjtéshez, - egyes pénzügyi kötelezettségek megállapításához (adózás). Így az ingatlan-nyilvántartás az állam által meghatározott gazdasági és jogi célok megvalósítása érdekében létrehozott állami nyilvántartás. Az ingatlan-nyilvántartás tárgya Az ingatlan-nyilvántartás tárgyát általánosságban az ingatlanok (a földterület és annak tartozékai / épület, növényzet /) képezik. Minden nyilvántartásnak alapvető kérdése, hogy tartalma rendezett, áttekinthető és logikailag felépített legyen. A felépítés tagozódása szempontjából nagy jelentősége van az alapegység kiválasztásának. Az ingatlanok nyilvántartásában az alapegység az ún. önálló ingatlan. 3-2
3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai Önállónak minősül az az ingatlan, amely a többi ingatlantól függetlenül önállóan birtokolható, forgalomképes és jogokat lehet rá szerezni, alapítani stb. Ez az önálló ingatlan az ingatlan-nyilvántartás tulajdonképpeni tárgya. Önálló ingatlanként tartják nyilván: - a földrészletet, - a földrészletet az épülettel együtt, amennyiben mindkettőnek azonos a tulajdonosa. Egyéb önálló ingatlanként tartják nyilván: - az épületet, ha az nem vagy csak részben a földtulajdonos tulajdona, - a közterületről nyíló pincét, - a társasházban levő öröklakást, a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakást, - valamint az említett házakban a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket. - Az önálló ingatlanok e két fajtáján kívül sajátos tárgya még az ingatlannyilvántartásnak az ún. termelőszövetkezeti részarány. Ezek szerint az ingatlan-nyilvántartás tárgyai: - a földrészlet, - az egyéb önálló ingatlan és - a termelőszövetkezeti részarány. A földrészlet A földrészlet a Föld felszínének természetben összefüggő, bármilyen nagyságú területe, amelynek minden részére vonatkozóan azonosak a tulajdoni (kezelői, használati) viszonyok. Ezt az összefüggő területet nem szakíthatja meg más tulajdonában levő vonalas létesítmény (út, vasút, csatorna), sem pedig igazgatási, belterületi vagy zártkerti határ, mert akkor több földrészlet keletkezik. Tehát a községi, belterületi és zártkerti határ egyben mindig földrészlethatár is. Másik követelmény, hogy az összefüggő területre a tulajdoni, használati viszonyok azonosak legyenek. Ez alól kivételek: - az építési telkek, - a közterületek, - a vonalas létesítmények - és a természetes vízfolyások. Mint az előző fejezetben is láttuk a földrészlet önálló ingatlannak minősül. Azonos tulajdonviszonyok esetén a földrészlet és az azon levő épület(ek) együttesen alkotnak önálló ingatlant. A helyi építésügyi előírásoknak megfelelően kialakított építési telkek akkor is külön földrészletet alkotnak, ha egymással határosak és a tulajdonosuk is azonos. Pl. az önkormányzat házhelyosztási területén kialakított építési telkek községi tulajdonban maradnak, amíg magánszemélyek meg nem vásárolják azokat. Közterületnek nevezzük azokat az általában állami vagy önkormányzati tulajdonban levő földrészleteket (út, utca, tér, stb.), amelyek a község (város) területét behálózva lehetővé teszik az egyes földrészletek megközelítését. Habár a közterületek a természetben összefüggnek és a tulajdonosuk is azonos, elágazásaik szerint – célszerűségi okokból –
3-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz mégis külön földrészletekre bontjuk azokat. Ugyanaz vonatkozik az egyéb vonalas létesítményekre (Pl. vasutak, csatornák) és a természetes vízfolyásokra is. A földrészlet elvileg bármilyen nagyságú terület lehet. Nyilvántartási szempontból azonban két esetben korlátozott a kiterjedés. Egyik esetben a földrészlet nagyságát az alrészletek száma határozza meg. Az alrészletek jelölésére – mint később látni fogjuk – csak húsz betű használható fel, ezért ha egy földrészleten belül húsznál több alrészlet helyezkedne el – az azonos tulajdoni viszonyok ellenére – megosztjuk, és kettő vagy több földrészletként tartjuk nyilván. Másik korlátozás szerint a vonalas létesítmények és természetes vízfolyások a nyilvántartási térképen három szelvényen túl nem terjedhetnek. Egyéb önálló ingatlanok Az ingatlan-nyilvántartás elődjének tekinthető telekkönyv kialakulásának kezdeti szakaszában nem ismerte az osztott tulajdon intézményét. Mivel a hatóság által vezetett közhiteles nyilvántartásba tulajdonjogot csak az ingatlan egészére vagy annak eszmei hányadára lehet bejegyezni, de annak alkotórészére nem, ez a tiltás korábban azzal a következménnyel járt, hogy csak a nyilvántartott földrészletek vehették részt az ingatlanforgalomban, még azokban az esetekben is, amikor az alkotórész létrehozása a földrészlettől eltérő jogviszonyok mellett valósult meg. Az ingatlanokhoz fűződő érdekeltségi (tulajdoni és használati) viszonyok történelmi fejlődésének eredményeként alakult ki a jelenleg hatályos szabályozási rendszer, amely a klasszikusnak nevezhető alap típushoz (a földrészlethez) képest több eltérő, ún. sajátos nyilvántartási módot is ismer, illetve elismer. Ezek a sajátos nyilvántartási módok a következők: - önálló tulajdonú épület, - közterületről nyíló pince - a társas és szövetkezeti ház önálló részei. Ezek az ún. egyéb önálló ingatlanok, amelyek közös jellemzője, hogy építmények vagy létesítmények olyan önállósult részei, amelyek tulajdonjogi szempontból függetlenek attól a földrészlettől, amelyen létesültek. Tehát az épületnek vagy építménynek részben vagy teljesen más a tulajdonosa, mint a földrészletnek. Önálló tulajdonú épület Korábban a földrészlet és az épület tulajdonjoga elválaszthatatlan volt. A jelenlegi szabályozás szerint az épület tulajdonjoga az építtetőt illeti meg akkor is, ha szerződés, jogszabály vagy hatósági engedély alapján idegen tulajdonban levő földterületen épít. Ilyenkor a tulajdonos – a Magyar Állam vagy az önkormányzat – más szervnek, szervezetnek vagy magánszemélynek adja át a földterületet építkezés céljára, de a föld változatlanul az állam vagy az önkormányzat tulajdonában marad. Ez a jogviszony természetesen magánszemélyek között is megvalósulhat. Közterületről nyíló pince A közterületről nyíló pince bejárata rendszerint közterületen levő partfalból nyílik, ezért megközelítéséhez nincs szükség szolgalmi jogra, és így a felszíni földrészlettől függetlenül, önállóan forgalomképes. Ez indokolja, hogy egyéb önálló ingatlanként szerepeljen – hatósági nyilvántartásban. Az ilyen pincéket a telekkönyv is hasonlóképpen tartotta nyilván. Azt a földrészletet, amely alá a közterületről nyíló pince benyúlik,
3-4
3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai ugyanúgy kell nyilvántartani, mintha a pince nem is létezne. A pincékkel azonos elbírálás alá esnek – közterületről nyíló földalatti garázsok, raktárak stb. A nem közterületről nyíló pincét, ha szolgalmi jog alapján más tulajdonában álló ingatlan alá nyúlik, továbbá a barlangot azzal a földrészlettel együtt kell nyilvántartani, amelyen a bejárata van. Társas- és szövetkezeti házak A társasház közös tulajdonban levő földrészleten létesített legalább két elkülönített nyilvántartási egységből álló felépítmény (épület) tulajdonosainak polgári jogi társulása. A társasháztulajdon a közös tulajdon különleges formája. A társasházban a földrészlet, valamint az épület műszaki egységétől elválaszthatatlan szerkezeti elemei (pl. alap- és főfalak, födémek, tetőszerkezet stb.) a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak, míg az egyes elkülönített lakások, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségek (garázsok, üzlethelyiségek, raktárak, műtermek stb.) a tulajdonosok kizárólagos (több tulajdonos esetén egymás között osztatlan közös) tulajdonát képező forgalomképes nyilvántartási egységet képeznek. Ez azt jelenti, hogy az öröklakások, és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonjoga elkülönül az érintett földrészlet tulajdonjogától. A földrészlet abban az esetben nem közös tulajdon, ha azt az állam adta tartós használatba. A külön és a közös tulajdon egymás közötti viszonyát a tulajdoni hányad mutatja, ami azt fejezi ki, hogy az öröklakáshoz a közös tulajdonból milyen nagyságú rész tartozik. Másképp történik a tulajdoni hányadok meghatározása, ha építéssel hoznak létre társasháztulajdont, és más az elhatárolás, ha meglevő épületet alakítanak át társasházzá. Első esetben – ellenkező megállapodás hiányában – az értékarányokat a költségekre vezetik vissza, azaz a külön tulajdonba kerülő épületrészek építésének költsége, hogyan aránylik a telek értékének, valamint a teljes építési költségnek az összegéhez. Meglevő épület átalakításának (az állami önkormányzati tulajdonban álló házingatlannak elidegenítésénél alkalmazott módszer) a külön tulajdonba kerülő lakás helyiségeinek alapterületét viszonyítják a társasház összes lakásának és önálló helyiségeinek alapterületéhez. Az öröklakás (egyéb helyiség) és a közös részekből az ahhoz tartozó tulajdoni hányad együttesen alkotják az önálló ingatlant. Az öröklakás és a tulajdoni hányad külön-külön forgalomképtelen. Társasháztulajdon létesíthető minden egyéb olyan épületre is, amelyek egyes részei a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei pedig közös tulajdonukban vannak (Pl. társasüdülők, társasgarázsok stb.). A szövetkezeti ház a társasházhoz hasonló sajátos tulajdoni szerkezet. A társasháztól eltérően ennél a földrészlet és a ház közös részei a lakásszövetkezet tulajdonában vannak. A lakásszövetkezet jogi személynek minősül, míg a társasház magánszemélyek polgári jogi társulása. A szövetkezeti házban levő lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (garázs, raktár stb.)a szövetkezet tagjainak külön tulajdonát képezik. A lakásszövetkezeti tagokat a szövetkezet (közös) tulajdonában levő részekre használati jog illeti meg. Az utóbbi években az állami (volt tanácsi, önkormányzati) lakások jelentős hányadát magánosították és társasházzá szervezték. Fokozatosan a szövetkezeti házak is társasházakká alakultak át. 3-5
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Termelőszövetkezeti részarány A termelőszövetkezeti részarány a földingatlanokat terhelő kötelezettségek, illetve a szövetkezeti tagsággal kapcsolatos juttatások alapjául szolgáló arányszám, egy olyan sajátos tulajdoni hányad, amely megmutatja, hogy a szövetkezet közös használatba került földekből ki milyen nagyságú területnek a tulajdonosa, és annak mennyi a kataszteri tisztajövedelme. A termelőszövetkezeti részarány nem kötődik konkrét ingatlanhoz, tehát a tag által a szövetkezetbe bevitt földrészlet(ek)hez sem. A részarány örökölhető, de ha az örökös kívülálló, a tulajdonjog megváltás ellenében a termelőszövetkezetre száll át.
3-6
