2a Brno - Černovice

Znalecký posudek č. 1949-483/2015 

Objednatel posudku:

Petr Janša realitní makléř Klíčova 1277/2a 618 00 Brno - Černovice

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny stavby pro obchod č. p. 3 v kat. území Dolní Loučky vč. pozemku a příslušenství za účelem stanovení tržní hodnoty nemovitosti.

Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 12. 6. 2015 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, dne 24. 6. 2015

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny stavby pro obchod č. p. 3 v kat. území Dolní Loučky, obec Dolní Loučky, okres Brno-venkov, příslušenství a pozemku parc. č. 30 za účelem stanovení tržní hodnoty nemovitosti.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Stavba pro obchod č. p. 3 v obci Dolní Loučky Dolní Loučky 3 594 55 Dolní Loučky Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Dolní Loučky Katastrální území: Dolní Loučky Počet obyvatel: 1 205 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

Pi 0,75 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 616,69 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 6. 2015 za přítomnosti realitního makléře pana Petra Janši.

4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 17. 6. 2015 - snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne 12. 6. 2015 - informace a údaje poskytnuté panem Janšou

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Collina Lucie, Pellicova 648/33, Staré Brno, 60200 Brno Fadeev Boris, Anonina 64/70, 119571 Moskva, Rusko

Podíl: 1/2 1/2

Nemovitosti: Stavba pro obchod č. p. 3 v kat. území Dolní Loučky, obec Dolní Loučky, okres Brnovenkov, příslušenství a pozemku parc. č. 30. 2

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v centru obce Dolní Loučky. Pozemek i stavba ve spoluvlastnictví dvou vlastníků. V okolí se nachází převážně zástavba rezidenčních staveb a staveb občanské vybavenosti. Parkovací možnosti jsou dobré na veřejné komunikaci. Z pohledu komerční využitelnosti je poloha stavby velmi výhodná a stavba byla komerčně využívána. Inženýrské sítě jsou kompletní a jsou přivedeny do objektu. Poptávka po podobných nemovitostech je obecně nízká. Jedná se o stavbu určenou pro obchod, která byla v poslední době využívána jako restaurace. Objekt má dvě nadzemní podlaží, bez podzemního podlaží (pouze částečné podsklepení), s půdou. Konstrukce domu je smíšená z kamene a z pálených cihel, základy domu jsou kamenné neizolované. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky stavby jsou vápenné. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálená taška nebo pozinkovaný plech. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Stáří stavby nebylo dohledáno, dle použitých materiálů a technologie se bude pravděpodobně jednat o konec 19. stol. Uvažované stáří je 120 let. Po dobu životnosti stavby docházelo k průběžné údržbě a výměně prvků krátkodobé životnosti. Většina konstrukcí krátkodobé životnosti je stáří odhadem 20 let. Celkový stavebně-technický stav, je dobrý a nemovitost je možné komerčně využívat bez rozsáhlejších úprav. Dispozičně je stavba řešena následovně: V 1. NP se nachází provozní prostor restaurace, bar, kuchyně, salon, cukrárna se samostatným vchodem, hygienické zařízení, kancelář. Ve 2. NP se nachází jídelní prostor, klubovna, provizorní ubytovací prostory a byt. Okna jsou dřevěná zdvojená. Interiérové dveře jsou dřevné plné. Vnitřní keramické obklady jsou běžné. Povrchy podlah jsou tvořeny keramickou dlažbou, prkennou podlahou nebo laminátovou podlahou. Vnitřní hygienické vybavení tvoří oddělené pánské a dámské toalety vybavené WC a umyvadly, v patře WC a sprchový kout v bytě. Dům je připojen k elektrické síti, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Vytápění je řešeno lokálními plynovými topidly, ohřev vody je centrální. Ve dvoře se nachází hospodářská přístavba podobného stáří jako hlavní stavba, která dříve sloužila k uskladnění zemědělských produktů a nyní jako kryté venkovní posezení. Jde o přízemní nepodsklepený objekt do tvaru L se sedlovou střechou. Základy jsou kamenné bez izolace, konstrukce smíšená z kamene a z pálených cihel, stropy chybí, krov dřevěný, krytina pálená taška, klempířské konstrukce plechové, úprava povrchů vápenná pouze vnější. Vrata jsou dřevěná. Elektroinstalace světelná. Na pozemku se nenachází trvalé porosty. Před objektem je přístřešek, sloužící jako zahrádka na obecním pozemku. Samotný pozemek je mírně svažitý. Dvůr vydlážděn. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Přípojky IS jsou kompletní (elektřina, vodovod, kanalizace, plynovod) – délky přípojek a jejich dimenze nebyly dohledány a jsou tedy založeny na odborném odhadu zpracovatele. V místě se nachází zastávka dálkových autobusových i vlakových spojů, asi 100 m od pozemku. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny.

3

8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 12. 6. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12. 6. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.

4

9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Restaurace 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Betonová dlažba zámková 1.2.3. Plot dřevěný laťový 1.2.4. Vrátka ocelová 1.2.5. Přípojka vody 1.2.6. Přípojka kanalizace 1.2.7. Přípojky elektro kabel 1.2.8. PRIS skříň 1.2.9. Plynová přípojka 1.2.10. Domácí regulátor 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky II. Ocenění srovnávací metodou Stavba pro obchod č. p. 3 v obci Dolní Loučky

5

B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,02

III

-0,01

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,832 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,807

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Restaurace Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod a služby zděná 123

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 20,60 * 7,85 + 9,20 * 7,80 + 13,10 * 1,60 + 3,50 * 1. NP 3,00 + 4,35 * 6,20 2. NP 20,60 * 6,25 + 9,20 * 7,80 + 13,10 * 1,60 + 3,50 * 3,00

=

[m2] 291,90

=

231,97

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 291,90 m2 231,97 m2 523,87 m2

Podlaží 1. NP 2. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,50 m 3,10 m

1 448,86 / 523,87 523,87 / 2

Součin 729,75 719,11 1 448,86 = 2,77 m = 261,94 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (5,30 * 3,90)*(3,20 + 0,30) Sklep (4,50 * 3,90)*(2,50 + 0,30) 1. NP (20,60 * 7,85 + 9,20 * 7,80 + 13,10 * 1,60 + 3,50 * 3,00 + 4,35 * 6,20)*(2,50 + 0,30) 2. NP (20,60 * 6,25 + 9,20 * 7,80 + 13,10 * 1,60 + 3,50 * 3,00)*(3,10 + 0,30) Zastřešení (20,60 * 6,25 + 9,20 * 7,80 + 13,10 * 1,60 + 3,50 * 3,00)*(2,80 / 2) (4,35 * 6,20)*(1,90 / 2)

7

= = =

72,35 m3 49,14 m3 817,32 m3

=

788,70 m3

=

324,76 m3

=

25,62 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

Sklep

PP PP NP NP Z Z

1. NP 2. NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 72,35 m3 49,14 m3 817,32 m3 788,70 m3 324,76 m3 25,62 m3 2 077,89 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

kamenné, bez izolace smíšené, kámen, pálená cihla dřevěné, trámové dřevěný, sedlová pálená krytina, pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenocementové omítky vápenné omítky běžné obklady dřevěné, kovové hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna běžná keramická dlažba prkenná podlaha laminátová podlaha plynové lokální světelná třífázová bleskosvod rozvod sutedné a teplé vody kompletní odkanalizování rozvod zemního plynu centrální ohřev vody standardní WC, umyvadla, sprchové kouty chybí bar, zařízení restaurace

8

Hodnocení standardu P S S S S S S S S P S X S S S S S S S S S S S S S C S X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 40 10 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S S S S S S S S P S X S S S S S S S S S S S S S C S X

6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 3,30 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 40 10 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 2,81 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 1,24 3,70 0,00 5,80 1,65 1,32 0,33 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 0,00 4,40 0,00 93,95 0,9395

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku P 6,10 100,00 0,46 2,81 2,99 120 150 80,00 2,3920 1. Základy vč. zemních prací S 15,30 100,00 1,00 15,30 16,28 120 150 80,00 13,0240 2. Svislé konstrukce S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,62 120 150 80,00 6,8960 3. Stropy S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,59 120 150 80,00 5,2720 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,09 20 60 33,33 1,0299 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,64 20 50 40,00 0,2560 6. Klempířské konstrukce S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,77 20 80 25,00 1,9425 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,51 20 70 28,57 1,0028 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,41 20 60 33,33 1,1366 9. Vnitřní obklady keramické P 2,70 100,00 0,46 1,24 1,32 120 150 80,00 1,0560 10. Schody 9

11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 25. Ostatní Opotřebení:

S S S S S S S S S S S S S S S

3,70 5,80 3,30 3,30 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 4,40

100,00 100,00 50,00 40,00 10,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,70 5,80 1,65 1,32 0,33 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 4,40

3,94 20 80 6,17 60 80 1,76 20 60 1,41 120 130 0,35 20 40 5,11 20 40 6,28 20 40 0,32 20 40 3,41 20 40 3,30 20 50 0,43 20 40 2,13 20 40 2,02 20 30 4,47 10 60 4,68 20 60

25,00 75,00 33,33 92,31 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 40,00 50,00 50,00 66,67 16,67 33,33

0,9850 4,6275 0,5866 1,3016 0,1750 2,5550 3,1400 0,1600 1,7050 1,3200 0,2150 1,0650 1,3467 0,7451 1,5598

55,5 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

Plná cena: 2 077,89 m3 * 4 471,84 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 55,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

9 291 991,62 Kč 0,445 4 134 936,27 Kč 0,807 3 336 893,57 Kč

Restaurace - zjištěná cena

=

3 336 893,57 Kč

2 669,0,9390 0,9452 1,0581 0,9395 0,9000 2,1100 4 471,84

1.1.2. Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1. NP 19,20 * 6,50 + 15,60 * 6,90

10

=

[m2] 232,44

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 232,44 m2 232,44 m2

Podlaží 1. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,25 m

755,43 / 232,44 232,44 / 1

Součin 755,43 755,43 = 3,25 m = 232,44 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (19,20 * 6,50 + 15,60 * 6,90)*(3,25) Zastřešení (19,20 * 6,50 + 15,60 * 6,90)*(3,45 / 2)

= =

755,43 m3 400,96 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1. NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 755,43 m3 400,96 m3 1 156,39 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod

kamenné, bez izolace smíšené, kámen, pálená cihla chybí dřevěný, sedlová pálená taška pozinkovaný plech chybí vápenné omítky chybí chybí dřevěná chybí zámková dlažba světelná chybí

11

Hodnocení standardu P S C S S S C S X C C S C S X S C X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

X X X X X X C X

chybí

100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S C S S S C S X C C S C S X S C X X X X X X X C X

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,03 30,40 0,00 7,00 2,90 0,70 0,00 2,70 0,00 0,00 0,00 3,00 0,00 3,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 61,83 0,6183

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku P 13,10 100,00 0,46 6,03 9,75 120 150 80,00 7,8000 1. Základy vč. zemních prací S 30,40 100,00 1,00 30,40 49,17 120 150 80,00 39,3360 2. Svislé konstrukce S 7,00 100,00 1,00 7,00 11,32 120 150 80,00 9,0560 4. Krov, střecha 12

5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů 12. Vrata 14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace Opotřebení:

S S S S S S

2,90 0,70 2,70 3,00 3,00 6,10

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,90 0,70 2,70 3,00 3,00 6,10

4,69 1,13 4,37 4,85 4,85 9,87

10 10 10 10 10 10

60 40 30 40 60 30

16,67 25,00 33,33 25,00 16,67 33,33

0,7818 0,2825 1,4565 1,2125 0,8085 3,2897

64,0 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

Plná cena: 1 156,39 m3 * 2 102,46 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 64,0 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

2 431 263,72 Kč 0,360 875 254,94 Kč 0,807 706 330,74 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

706 330,74 Kč

2 115,0,9390 0,9484 0,9462 0,6183 0,9000 2,1200 2 102,46

1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 9,50 * 2,45 1. NP

=

[m2] 23,28

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 23,28 m2 2,80 m

Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (9,50 * 2,45)*(2,80)

= 13

[m3] 65,17 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 65,17 m3 65,17 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S S X S S C S X X X X X

Provedení

Konstrukce

betonové patky pilířky dřevěný svařované pásy chybí nátěry

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S X S S C S X X X X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 65,17 m3 * 1 336,63 Kč/m3

= = 14

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 0,00 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 95,80 0,9580

750,0,9580 0,9000 2,0670 1 336,63 87 108,18 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,3 % Koeficient opotřebení: (1- 33,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,667 58 101,16 Kč 0,807 46 887,64 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

46 887,64 Kč

1.2.2. Betonová dlažba zámková Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm 211

Výměra:

108,00 m2

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]

= * * =

Plná cena:

=

103 622,76 Kč


* = * =

0,600 62 173,66 Kč 0,807 50 174,14 Kč

Betonová dlažba zámková - zjištěná cena

=

50 174,14 Kč

108,00 m2 * 959,47 Kč/m2

480,0,9000 2,2210 959,47

1.2.3. Plot dřevěný laťový Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.6. Plot dřevěný laťový na dřevěné nebo ocelové sloupky 123

Výměra:

10,20 m2 pohledové plochy

15


= * * =

435,0,9000 2,1100 826,06

Plná cena:

10,20 m2 * 826,06 Kč/m2

=

8 425,81 Kč


* = * =

0,333 2 805,79 Kč 0,807 2 264,27 Kč

Plot dřevěný laťový - zjištěná cena

=

2 264,27 Kč

1.2.4. Vrátka ocelová Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 123

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

1 600,0,9000 2,1100 3 038,40

Plná cena:

1,00 ks * 3 038,40 Kč/ks

=

3 038,40 Kč


* = * =

0,333 1 011,79 Kč 0,807 816,51 Kč

Vrátka ocelová - zjištěná cena

=

816,51 Kč

16

1.2.5. Přípojka vody Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm 2222

Délka:

8,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

340,0,9000 2,2930 701,66

Plná cena:

8,00 m * 701,66 Kč/m

=

5 613,28 Kč


* = * =

0,600 3 367,97 Kč 0,807 2 717,95 Kč

Přípojka vody - zjištěná cena

=

2 717,95 Kč

1.2.6. Přípojka kanalizace Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm 2223

Délka:

6,00 m


= * * =

1 450,0,9000 2,2840 2 980,62

Plná cena:

=

17 883,72 Kč

6,00 m * 2 980,62 Kč/m

17


* = * =

0,750 13 412,79 Kč 0,807 10 824,12 Kč

Přípojka kanalizace - zjištěná cena

=

10 824,12 Kč

1.2.7. Přípojky elektro kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 2224

Délka:

6,00 m


= * * =

215,0,9000 2,1990 425,51

Plná cena:

6,00 m * 425,51 Kč/m

=

2 553,06 Kč


* = * =

0,600 1 531,84 Kč 0,807 1 236,19 Kč

Přípojky elektro kabel - zjištěná cena

=

1 236,19 Kč

1.2.8. PRIS skříň Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.3.1. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 750 x 300 mm 2224

Výměra:

2,00 m3 obestavěného prostoru

18


= * * =

6 900,0,9000 2,1990 13 655,79

Plná cena:

=

27 311,58 Kč


* = * =

0,500 13 655,79 Kč 0,807 11 020,22 Kč

PRIS skříň - zjištěná cena

=

11 020,22 Kč

2,00 m3 * 13 655,79 Kč/m3

1.2.9. Plynová přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

4.1. Plynová přípojka do DN 40 2221

Délka:

8,00 m


= * * =

305,0,9000 2,2690 622,84

Plná cena:

8,00 m * 622,84 Kč/m

=

4 982,72 Kč


* = * =

0,500 2 491,36 Kč 0,807 2 010,53 Kč

Plynová přípojka - zjištěná cena

=

2 010,53 Kč

19

1.2.10. Domácí regulátor Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

4.2. Domácí regulátor 2221

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

3 000,0,9000 2,2690 6 126,30

Plná cena:

1,00 ks * 6 126,30 Kč/ks

=

6 126,30 Kč


* = * =

0,333 2 040,06 Kč 0,807 1 646,33 Kč

Domácí regulátor - zjištěná cena

=

1 646,33 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

20

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,832 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,832 = 0,807 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 616,69 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 30

Výměra [m2] 674,00 674,00

Pozemky - zjištěná cena

Index 0,807

Upr. cena [Kč/m2] 497,67

Jedn. cena [Kč/m2] 497,67

Cena [Kč] 335 429,58

m2

335 429,58 =

21

Koef.

335 429,58 Kč

II) ocenění srovnávací metodou Stavba pro obchod č. p. 3 v obci Dolní Loučky (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č.

K1 - poloha

K2 - velikost

K3 - využití

K4 - stav

K6 - další vlastnosti

Oceňovaný objekt

Dolní Loučky, okres Brno-venkov

užitná plocha 420 m2, 2 NP, část. podsklepení, půda

restaurace

dobrý stav, běžná údržba

kryté venkovní posezení ve dvoře (stodola), zahrádka do ulice, cukrárna, drobné ubytování, vše vč. zařízení

Veverská Bítýška, Brno-venkov

užitná plocha 510 m2, 2 NP (podkroví), část. podsklepení

restaurace, ubytování, v provozu

velmi dobrý, pravidelná údržba

užitná plocha 220 m2, 1 NP, část. podsklepení užitná plocha 529 m2, 1 NP, část. podsklepení

restaurace, obchod, v provozu restaurace, obchod, v provozu

dobrý stav, běžná údržba velmi dobrý, běžná údržba

1

Štěpánovice, okres Brno-venkov Maršov, okres 3 Brno-venkov 2

venkovní zahrádka, ubytování pro 17 osob – vlastní sociální zařízení, vč. zařízení venkovní zahrádka, vč. zařízení venkovní zahrádka, vč. zařízení

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího

č

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na pramen

1

7 500 000

0,90

6750000

1,12

1,06

1,08

1,08

1,02

1,02

1,44

4 685 242

2

3 750 000

0,90

3375000

1,04

0,90

1,06

1,00

0,95

0,98

0,92

3 653 780

3

5 000 000

0,90

4500000

0,96

1,06

1,06

1,06

0,95

1,03

1,12

4 022 193

Cena po redukci na pramen

K1 poloha

K2 velikost

K3 využití

K4 stav

K-6 K-5 další úvaha vlastnosti odhadce

K1 x … x K7

Celkem průměr

4 120 405

Minimum

3 653 780

Maximum

4 685 242

Směrodatná výběrová odchylka - s

522 698

Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s

3 597 707

Pravděpodobná horní hranice - průměr + s

4 643 102

K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na využití objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.

Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 4.120.000 Kč Stavba pro obchod č. p. 3 v obci Dolní Loučky

4 120 000,-- Kč

22

C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Restaurace 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Betonová dlažba zámková 1.2.3. Plot dřevěný laťový 1.2.4. Vrátka ocelová 1.2.5. Přípojka vody 1.2.6. Přípojka kanalizace 1.2.7. Přípojky elektro kabel 1.2.8. PRIS skříň 1.2.9. Plynová přípojka 1.2.10. Domácí regulátor

3 336 893,60 Kč 706 330,70 Kč 46 887,60 Kč 50 174,10 Kč 2 264,30 Kč 816,50 Kč 2 717,90 Kč 10 824,10 Kč 1 236,20 Kč 11 020,20 Kč 2 010,50 Kč 1 646,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

4 172 822,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

335 429,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

335 429,60 Kč 4 508 251,60 Kč

Celkem

II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Stavba pro obchod č. p. 3 v obci Dolní Loučky

4 120 000,-- Kč

23

ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitosti stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na

4.200.000,-Kč Slovy: Čtyřimilionydvěstatisíc korun

V Praze, dne 24. 6. 2015

Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1949-483/2015 znaleckého deníku.

24

E. Přílohy I. II. III.

Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti k prodeji

I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě

25

II. Fotodokumentace

Obrázek 1 Pohled objekt I

Obrázek 2 Pohled na objekt II

Obrázek 3 Provozní prostory v 1. NP I.



Obrázek 6 Kuchyně

26

III. Srovnávané nemovitosti k prodeji

27

28

Nabídková cena nemovitosti činí 5.000.000 Kč. Informace byla poskytnuta inzerujícím realitním makléřem, panem Tomášem Vaňkem z realitní kanceláře M&M reality holding a.s.

29

2a Brno - Černovice

Recommend Documents