29:

Rechtbank Noord-Nederland Sector civiel recht Locatie Assen Zaak/rolnummers: 103209–2014/29 en 107616–2014/234 Zitting: 8 juni 2015 PLEITNOTA i n z a k e: NEDERLANDSE AARDOLIE MAATSCHAPPIJ B.V., statutair gevestigd te 's-Gravenhage en kantoorhoudende te Assen, Gedaagde, Advocaten: mr. M.A. Leijten en mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk t e g e n: in zaaknummer 103209 – 2014/29: 1. STICHTING WAARDEVERMINDERING DOOR AARDBEVINGEN GRONINGEN, gevestigd te Groningen, 2. STICHTING WOONZORG NEDERLAND, gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Amstelveen, 3. WONINGSTICHTING WIERDEN EN BORGEN, gevestigd te Bedum, 4. STICHTING CHRISTELIJKE WOONGROEP MARENLAND, gevestigd te Appingedam,

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 1 / 43

in zaaknummer 107616 – 2014/234: 1. STICHTING WONINGBOUW SLOCHTEREN, gevestigd te Schildwolde, 2. CHRISTELIJKE WONINGSTICHTING PATRIMONIUM GRONINGEN, gevestigd te Groningen, 3. STICHTING LEFIER, gevestigd te Sappemeer, 4. STICHTING ACANTUS GROEP, gevestigd te Veendam, 5. STICHTING STEELANDE WONEN, gevestigd te Groningen, 6. STICHTING DE HUISMEESTERS, gevestigd te Groningen, 7. WONINGSTICHTING DE DELTHE, gevestigd te Usquert, 8. WONINGSTICHTING GRONINGER HUIS, gevestigd te Zuidbroek, 9. STICHTING UITHUIZER WONINGBOUW, gevestigd te Uithuizen, Eiseressen, Advocaat: mr. P.W. Huitema

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 2 / 43

1

Inleiding

1.

De aardbevingen in Noordoost-Groningen hebben – met name sinds het advies van het Staatstoezicht op de Mijnen van 25 januari 2013 1 – tot grote zorgen geleid. Bovendien ervaren bewoners hinder en ongemak door de aardbevingen. Dat is zeer te betreuren. Nog onlangs heeft NAM bij monde van haar directeur haar excuses aan de bewoners van de regio aangeboden voor de overlast door aardbevingen.

2.

NAM zet zich ten volle in om deze hinder en dit ongemak te verminderen. NAM doet dat onder meer met haar regeling voor het afhandelen van aardbevingsgerelateerde fysieke schade aan woningen en gebouwen. De uitvoering van deze schaderegeling is inmiddels in handen van het Centrum voor Veilig Wonen en daarmee op afstand van NAM gezet. Daarnaast investeert NAM samen met de rijksoverheid en de provincie Groningen de komende jaren een bedrag van in totaal ten minste EUR 1,2 miljard in de regio. Dat geld is onder meer bestemd voor het stimuleren van de leefbaarheid en het economisch perspectief van de regio, het preventief bouwkundig versterken van gebouwen en de reparatie van fysieke schade.

3.

Met deze en andere maatregelen kan NAM uiteraard niet alle hinder wegnemen die door aardbevingen wordt veroorzaakt. NAM is zich er ook van bewust dat nog niet alles perfect gaat, en dat zij daarom open dient te blijven staan voor inhoudelijke en procesmatige verbeteringen van haar inspanningen. NAM zal zich de komende jaren intensief blijven inzetten om de overlast voor de Groningers te minimaliseren.

4.

In deze procedures gaat het om de vraag of eventuele waardevermindering van woningen door aardbevingen voor vergoeding in aanmerking komt ook vóórdat de woningeigenaar deze schade concreet lijdt. Verreweg de belangrijkste vorm van concrete schade doet zich voor bij verkoop van een woning in de vorm van een lagere verkoopprijs dan de prijs die de eigenaar zou hebben

1

Het advies dateert van 22 januari 2013. De brief van de Minister aan de Tweede Kamer waar het advies een bijlage bij was, is van 25 januari 2013.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 3 / 43

ontvangen als er geen aardbevingen door gasproductie zouden zijn geweest. Andere gevallen van het lijden van concrete schade in de vorm van waardevermindering van huizen door aardbevingen dan de concrete schade die bij verkoop wordt geleden zijn theoretisch denkbaar, maar die doen zich in de praktijk nog vrijwel niet voor. Deze in theorie denkbare andere gevallen van concrete schade worden dan ook niet bestreken door de vorderingen van Stichting WAG c.s. en staan in deze procedure dus niet ter discussie. 5.

Wat betreft de aansprakelijkheid van NAM voor eventuele waardevermindering is het uitgangspunt duidelijk. NAM is op grond van art. 6:177 BW (risico)aansprakelijk voor schade door aardbevingen als gevolg van gaswinning. Onder dergelijke schade valt ook eventuele waardevermindering van woningen door aardbevingen. Dat geldt ook voor eventuele waardedaling die is veroorzaakt door risico's op toekomstige aardbevingen. NAM betwist dat niet. Dat betekent dat de stellingen van Stichting WAG c.s. die zien op andere aansprakelijkheidsgronden dan art. 6:177 BW, zoals die gebaseerd op art. 6:162 en 6:174 BW, deze zaak onnodig compliceren, niet ter zake doen en dus buiten beschouwing kunnen blijven.

6.

NAM meent dat het moment van verkoop het enige moment is waarop eventuele waardeverminderingsschade op een redelijke en doelmatige wijze kan worden vastgesteld en door NAM vergoed. De invloed van aardbevingen en de risico's op aardbevingen op de woningprijzen fluctueert sterk. Een waardedaling van een bepaald huis door aardbevingen, die op enig moment in de tijd wordt vastgesteld, kan op een later moment weer ongedaan zijn gemaakt omdat de risico's wijzigen of anders worden ingeschat. Ook speelt bij de waarde fluctuatie dat er allerlei maatregelen worden getroffen in verband met de aardbevingen, van schadeherstel en bouwkundige versterking tot investeringen in de leefbaarheid en het economisch perspectief van de regio. De effecten daarvan op de huizenprijzen zijn nu al zichtbaar, zo toont het onderzoek door Atlas voor Gemeenten aan, en zal naar verwachting in de toekomst een verdere positieve impuls aan de huizenprijzen geven. In de

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 4 / 43

voorzienbare toekomst is dus geen definitieve situatie te verwachten ten aanzien van eventuele waardevermindering door aardbevingen. 7.

Daarom is verkoop op dit moment het enige realistische, redelijke en doelmatige moment om te hanteren bij de schadebegroting. Abstract vergoeden per welk ander peilmoment dan ook, kan – en zal – tot volstrekte willekeur, tot overcompensatie en tot ondercompensatie leiden. Daar is niemand mee geholpen. De willekeur, de over- of ondercompensatie die onherroepelijk ontstaat bij de door Stichting WAG c.s. bepleite abstracte schadevergoeding is niet doelmatig en ook niet redelijk. Er is praktisch gesproken ook geen enkele reden om willekeur, over- of ondercompensatie te accepteren. Pas bij verkoop of enig ander evenement waardoor schade in de vorm van waardevermindering concreet wordt geleden, wordt die schade in de portemonnee gevoeld.

8.

Het is eenvoudig te begrijpen dat een huiseigenaar die eerst los van verkoop op een willekeurig moment van NAM een abstracte vergoeding ontvangt voor de schade van waardevermindering, en wiens huis daarna bouwkundig wordt versterkt op kosten van NAM, wordt overgecompenseerd. De aan te brengen versterking zal immers de waarde verhogen. Het is ook makkelijk te begrijpen dat een eigenaar die op een willekeurig moment een vergoeding ontvangt die op dat moment is ingeschat, wordt ondergecompenseerd als later bij verkoop van het huis blijkt dat op grond van de omstandigheden ten tijde van de verkoop de waardevermindering groter is. Stichting WAG c.s. bespreken dit soort gevallen niet. Stichting WAG c.s. bepleiten een onduidelijk vergoedingssysteem dat naar de overtuiging van NAM willekeurig en onredelijk is.

9.

NAM heeft er begrip voor dat bewoners zich zorgen maken over onderzoeken en publiciteit over waardevermindering van hun huizen. Dat op zichzelf rechtvaardigt echter niet dat er nu wordt gecompenseerd, terwijl de omvang van de waardevermindering geheel onzeker is. Het valt zelfs niet te voorspellen of in een bestek van vijf of tien of twintig jaar uiteindelijk per saldo wel sprake is van enige waardevermindering door aardbevingen. Als het gaat om

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 5 / 43

woningbezit, en zeker bij particulier woningbezit, is het realistisch om naar een dergelijke middellange en lange termijn te kijken. 10.

Vergoeding bij verkoop is dan ook het uitgangspunt van de regeling (de "Waarderegeling") die NAM in het leven heeft geroepen om waardedaling door aardbevingen te compenseren. Stichting WAG c.s. stelt dit algemene uitgangspunt in deze procedures ter discussie. Het is belangrijk dat in het oog te houden; het gaat in deze zaak om de vraag welk uitgangspunt bij de vergoeding van eventuele waardedaling moet worden gehanteerd. Stichting WAG c.s. komt daarbij echter na ruim een jaar procederen en ondanks dikke pakken papier niet verder dan te zeggen hoe het volgens haar níet moet. Hoe het wél moet, verzuimt zij uit te leggen. Dat is veelzeggend.

11.

Bij inleidende dagvaarding stelde Stichting WAG c.s. simpelweg dat schade in de vorm van waardedaling door aardbevingen "(reeds nu) wordt geleden" en door NAM vergoed moet worden "ongeacht" of de betreffende woningen zijn of worden verkocht. Toen zei Stichting WAG c.s. dus uitsluitend dat het uitgangspunt van de Waarderegeling diende te worden vervangen, maar niet waardoor het moest worden vervangen. Nadat NAM er bij Conclusie van Antwoord op gewezen had dat er dan wel een moment – anders dan verkoop – moet zijn per wanneer deze schade wél wordt begroot en vergoed (een "peildatum"), bleek dat Stichting WAG c.s. wel begreep dat bij gebreke van een geloofwaardig alternatief het uitgangspunt van de Waarderegeling niet zomaar kan worden verworpen. Bij Conclusie van Repliek liet Stichting WAG c.s. weten dat zij de peildatum op 25 januari 2013 wenste te stellen. Er was echter geen uitleg waarom dit redelijk zou zijn, en hoe dit in praktijk zou uitwerken. Het standpunt van een peildatum van 25 januari 2013 is uiteraard een ongeloofwaardig standpunt, zoals NAM bij Conclusie van Dupliek heeft toegelicht. Het is immers onwaarschijnlijk dat eventuele waardedaling zich voor iedereen die waardedaling heeft ondervonden per díe dag heeft gematerialiseerd, en het toepassen van één peildatum op alle woningen in het gebied is volkomen willekeurig en zal daarmee leiden tot onredelijke uitkomsten.

12.

Dat lijkt Stichting WAG c.s. zich inmiddels ook te realiseren. In plaats van een ander peilmoment dan de verkoopdatum te noemen, stelt

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 6 / 43

Stichting WAG c.s. nu opeens na opnieuw een wijziging van eis dat schade in de vorm van waardevermindering moet worden vergoed "vanaf" 25 januari 2013 of het moment van ontstaan van fysieke schade. Met andere woorden: de centrale vraag van deze procedures – per welke datum moet waardeverminderingsschade worden begroot? – laat Stichting WAG c.s. nu weer onbeantwoord. Daarmee zijn we weer terug bij af. Anderhalf jaar procederen en twee eiswijzigingen verder lukt het Stichting WAG c.s. nog steeds niet om een zinvol alternatief voor het systeem van de Waarderegeling op tafel te leggen. Dat zegt genoeg. 13.

In het vervolg van dit pleidooi zal ik eerst uiteenzetten waarom NAM meent dat verkoop het enige juiste peilmoment is. Mijn collega mr. Tjeenk zal vervolgens uitleggen aan de hand van de verschillende aan u geproduceerde onderzoeken dat de waardeontwikkeling van woningen in het gebied sterke fluctuaties vertoont. Op basis van die uiteenzetting zal ik namens NAM bespreken waarom alle denkbare alternatieven voor verkoop als peilmoment willekeurig, onredelijk en ondoelmatig zijn. Mr. Tjeenk zal tot slot uiteenzetten dat vergoeding van waardevermindering bij verkoop in dit geval volledig past binnen de jurisprudentie van de Hoge Raad, en dat deze zaak zich bij gebreke van enig door Stichting WAG c.s. verdedigd en uitgewerkt alternatief nog niet leent voor het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 7 / 43

2

Vergoeding bij verkoop is het juiste uitgangspunt

14.

NAM meent dat in de gegeven omstandigheden het moment van verkoop het moment is waarop eventuele schade door waardevermindering op een redelijke en doelmatige wijze kan worden vastgesteld. De huidige situatie in Groningen is niet statisch. Vergoeding van waardevermindering los van verkoop of enige andere omstandigheid waardoor die schade concreet wordt geleden, leidt door alle fluctuaties tot overcompensatie of ondercompensatie.

15.

Uitgangspunt van het schadevergoedingsrecht is dat schade pas voor vergoeding in aanmerking komt, als zij definitief is geleden. Dit is alleen anders bij vergoeding van toekomstige schade (art. 6:105 BW, waarover straks iets meer). Dit uitgangspunt brengt mee dat de rechter bij de schadebegroting rekening moet houden met omstandigheden die zich voordoen ná de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust. 2

16.

Het enkele gegeven dat een taxateur een waardedaling door aardbevingen kan schatten, kan geen basis vormen voor vergoeding van de aldus getaxeerde schade. Die taxatie is immers noodzakelijkerwijs per een bepaalde datum, bijvoorbeeld de datum waarop de taxateur de opname ter plaatse heeft gedaan, of waarop zijn taxatierapport is opgesteld. De rechter moet echter rekening houden met de omstandigheid dat na de datum van die taxatie, de waardevermindering van het huis door aardbevingen aan verdere fluctuaties onderhevig is. Dat zou anders zijn als de rechter voldoende grond heeft om aan te nemen dat een waardedaling door aardbevingen die op taxatiedatum wordt vastgesteld, definitief is. Maar dat is in de hier gegeven omstandigheden nu juist niet het geval.

17.

Dit punt valt niet te ondervangen doordat de rechter de bevoegdheid heeft om de omvang van de schade te schatten (art. 6:97 BW). De bevoegdheid om de schade te schatten komt pas aan de orde als de schade wél definitief is, maar in omvang niet nauwkeurig vast te stellen is. Hier gaat het erom dat zelfs als de schade in de vorm van

2

Groene Serie Schadevergoeding, art. 6:97 BW, aantekening 19.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 8 / 43

waardevermindering van huizen door aardbevingen al valt vast te stellen – wat op zichzelf al problematisch is – dat noodzakelijkerwijze per een bepaalde datum zal zijn, maar een taxatie per een bepaalde datum in het geval van waardevermindering door aardbevingen in de voorzienbare toekomst nimmer een definitieve situatie zal weergeven. Daarom moet de wens van Stichting WAG c.s. om de schade abstract te begroten, dat wil zeggen bij de schadeberekening te abstraheren van het gegeven dat de huiseigenaar zijn huis niet heeft verkocht, in het geval van de aardbevingen worden afgewezen. Schade in de vorm van waardedaling door aardbevingen, behoort te worden vergoed als deze concreet is geleden. Verkoop is daarvan verreweg het belangrijkste voorbeeld. 18.

Vergoeding bij verkoop is dan ook het uitgangspunt van de Waarderegeling. De Waarderegeling wordt gedragen door relevante brancheverenigingen als de Nederlandse Vereniging van Makelaars ("NVM"), VBO Makelaar en VastgoedPro. NAM compenseert woningverkopers als vastgesteld is dat zij hun huis hebben verkocht voor een verkoopprijs die lager is dan het geval was geweest zonder (risico's op) aardbevingen. De Waarderegeling geldt voor huizen in het aardbevingsgebied die zijn verkocht in de periode na 25 januari 2013. Minimaal een van de bij de transactie betrokken partijen moet een particulier zijn. Als een woningverkoper een aanvraag voor compensatie onder de Waarderegeling doet, beoordelen twee onafhankelijke taxateurs de waardeontwikkeling van de woning. Zij doen dit op basis van data van de NVM over actuele transacties van vergelijkbare huizen binnen het aardbevingsgebied en buiten het aardbevingsgebied in relevante referentiegebieden. Op basis daarvan stellen de taxateurs de eventuele invloed van de (risico's op) aardbevingen op de gerealiseerde verkoopprijs van de woning vast in een advies aan NAM. NAM besluit vervolgens om al dan niet een aanbieding tot compensatie te doen. Tot nu toe heeft NAM overigens steeds het advies van de onafhankelijke taxateurs opgevolgd.

19.

Woningeigenaren die het niet eens zijn met het feit dat NAM geen compensatie heeft aangeboden of die vinden dat de aangeboden compensatie te laag is, kunnen een tweede taxatie laten uitvoeren.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 9 / 43

Deze tweede taxatie wordt uitgevoerd door drie taxateurs, waarvan er één wordt gekozen door de aanvrager zelf, de tweede door NAM en de derde door beide aangewezen taxateurs samen. Als geen van de taxaties tot een uitkomst leidt waarin de woningeigenaar zich kan vinden, staat het de woningeigenaar vrij om naar de civiele rechter te stappen. In een procedure over een concreet huis kan dan door de rechter beslist worden of er sprake is van waardevermindering door aardbevingen en zo ja, in welke omvang. 20.

De Waarderegeling wordt door NAM regelmatig geëvalueerd en zal worden gewijzigd als in de praktijk onvolkomenheden blijken. Los daarvan beoordeelt NAM uiteraard ieder geval van concrete schade op zijn eigen merites, ook als dit niet binnen een van de bestaande regelingen valt. Deze procedures hebben echter geen betrekking op dergelijke mogelijke aanpassingen van de Waarderegeling of op dergelijke uitzonderlijke individuele gevallen, maar op het bestrijden van het uitgangspunt ervan dat alleen schade die concreet wordt geleden, voor vergoeding in aanmerking komt. Verkoop is het belangrijkste geval van concrete schade in de vorm van waardevermindering door aardbevingen. Welke andere gevallen van concrete schade door waardedaling zich voor kunnen doen, valt buiten het bestek van deze procedure.

21.

Stichting WAG c.s. stelt nog dat het abstraheren van verkoop nodig is, omdat huiseigenaren daardoor de mogelijkheid krijgen hun woning te verkopen, althans het verlies te compenseren dat met een mogelijke verkoop zou ontstaan en tevens de mogelijkheid zouden krijgen om hun woning voor een lagere prijs in de verkoop te zetten. 3 Deze argumentatie gaat echter niet op, reeds omdat uit de beschikbare data niet blijkt dat de huizenmarkt op slot zit. Uit overzichten van de NVM volgt exact dat er huizen worden verkocht in de regio en hoeveel dat er zijn (alhoewel deze soms relatief lang te koop staan, maar daarbij spelen ook andere factoren een rol). Er zijn zelfs aanwijzingen dat de huizenmarkt in de regio sinds het eerste kwartaal van dit jaar weer aantrekt. 4

3 4

CvR, par. 5.10. Productie 19.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 10 / 43

22.

Met de door NAM aangeboden Waarderegeling wordt het door Stichting WAG c.s. geschetste probleem van moeilijkheden bij verkoop bovendien ondervangen. Huiseigenaren zullen immers na verkoop van hun woning gecompenseerd worden voor eventuele waardedaling door aardbevingen. Zij zullen rekening kunnen houden met deze aanstaande compensatie bij het bepalen van een realistische verkoopprijs.

23.

In aanvulling op de Waarderegeling geldt bovendien dat mensen die menen dat hun woning door de aardbevingen onverkoopbaar is onder omstandigheden een beroep kunnen doen op de onafhankelijke commissie bijzondere situaties. Deze commissie staat los van NAM, maar haar hulp wordt wel door NAM gefinancierd. Bewoners van de regio die het gevoel hebben tussen wal en schip van de overige regelingen te vallen, kunnen bij deze commissie terecht. De hulp die geboden wordt, kan financieel van aard zijn, maar ligt bijvoorbeeld ook in de bemiddeling bij woningverkoop of taxatie. De commissie kan tot de conclusie komen dat een huis moet worden opgekocht. Deze regeling vormt daarmee het sluitstuk van alle regelingen die NAM heeft getroffen voor de gevolgen van aardbevingen voor woningen.

24.

Van belang is verder dat de Minister heeft aangekondigd dat onderzocht wordt welke maatregelen verder nodig kunnen zijn voor een goed functioneren van de woningmarkt in de regio. Voor zover verkoopbaarheid van woningen een probleem zou zijn, dan moet een oplossing in deze richting worden gezocht. In dat kader heeft NAM onder meer de optie van een opkoopregeling voorgesteld die op dit punt een alternatief zou kunnen zijn voor het vangnet dat nu de commissie bijzondere situaties is. 5

25.

Het toewijzen van een vergoeding los van verkoop vormt tegen deze achtergrond geen goede oplossing voor het door Stichting WAG c.s. gestelde probleem van onverkoopbaarheid. Sterker nog, het valt niet te begrijpen hoe het toekennen van een vergoeding per een willekeurig moment in de tijd enig probleem van onverkoopbaarheid

5

Brief van de Minister aan de Tweede Kamer d.d. 21 mei 2015, p. 5 (Productie 21).

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 11 / 43

van een concreet huis zou kunnen oplossen. Stichting WAG c.s. legt dat ook helemaal niet uit.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 12 / 43

3

Waardeontwikkeling van woningen in het risicogebied

27.

Een van de belangrijkste redenen waarom verkoop het enige redelijke en praktisch werkbare peilmoment vormt om waardevermindering door aardbevingen te vergoeden, is het feit dat de waardeontwikkeling van woningen in het risicogebied sterk fluctueert.

28.

De situatie is allesbehalve statisch. Om te beginnen zijn de sterkte en frequentie van de aardbevingen, en de informatie over toekomstige aardbevingsrisico's, zelf geen onveranderlijk gegeven. Er wordt intensief onderzoek gedaan, en er komt steeds meer informatie beschikbaar. De productie van gas uit het Groningenveld is aan verandering onderhevig als gevolg van besluiten van de Minister, uitspraken van de bestuursrechter, toekomstige winningsplannen en het leegraken van het Groningenveld. Op dit moment is bijvoorbeeld nog niet duidelijk wat er in geheel 2015 uit het Groningenveld zal mogen worden gewonnen en wat er daadwerkelijk wordt gewonnen. De productie op bepaalde specifieke winningslocaties is de afgelopen maanden bovendien sterk gewijzigd, hetgeen op zichzelf invloed op de aardbevingsrisico's ter plaatse en op de waarde van woningen ter plekke zal kunnen hebben.

29.

Daar komt bij dat er door NAM en (onafhankelijke) kennisinstituten doorlopend onderzoek wordt gedaan naar de risico's van aardbevingen in de regio. Op deze wijze wordt steeds meer bekend over de aardbevingen in de regio. De uitkomsten van deze onderzoeken kunnen leiden tot een wijziging van de inschatting van de risico's van aardbevingen en dus invloed hebben op de waardeontwikkeling van woningen

30.

Last but not least is er het effect van alle maatregelen ter waarde van EUR 1,2 miljard die in januari 2014 zijn aangekondigd en in februari 2015 verder zijn uitgebreid. Het werkelijke bedrag zal overigens hoger uitvallen. Het gaat daarbij om maatregelen die zien op: (i) schadeherstel, (ii) het preventief versterken van woningen en andere gebouwen, (iii) het vermeerderen van de waarde van woningen en (iv) het verbeteren van de leefbaarheid en

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 13 / 43

economische omstandigheden in het gebied. Enerzijds zal door deze maatregelen de waarde van individuele huizen stijgen. Bijvoorbeeld doordat de betreffende huizen preventief worden versterkt of doordat voor EUR 4.000 per woning geïnvesteerd wordt in isolatie, zonnepanelen of andere energiebesparende maatregelen. Anderzijds zal door de maatregelen de leefbaarheid en het economisch perspectief in de gehele regio worden verbeterd. In dat kader wordt onder meer geld voor leefbaarheids- en duurzaamheidsprojecten ter beschikking gesteld. Dit alles zal naar verwachting een positief effect hebben op de algemene waardeontwikkeling van woningen in de regio. 31.

Deze maatregelen geven bovendien een sterke impuls aan de werkgelegenheid en het economisch perspectief in de regio. Het uitgebreide schadeherstel- en preventief versterkingsprogramma zorgt voor veel werkgelegenheid in de bouw en aanverwante bedrijfstakken in de regio. Ook dat zal de waardeontwikkeling van woningen in de regio positief beïnvloeden. Werkgelegenheid en economisch perspectief zijn namelijk belangrijke bepalende factoren voor de waardeontwikkeling van woningen.

32.

Dat de waardeontwikkeling van woningen in de regio inderdaad fluctueert, wordt bevestigd door diverse onderzoeken. NAM ontkent overigens niet, en heeft ook niet ontkend, dat er individuele woningen zijn die op enig moment in de tijd in waarde kunnen zijn gedaald door de aardbevingsproblematiek. De Waarderegeling zou er niet geweest zijn, uiteraard, als NAM het fenomeen van waardedaling van individuele woningen categorisch zou ontkennen. Waar het hier om gaat is dat er geen sprake is van een definitieve situatie van waardedaling in enig individueel geval. Daarvoor is concrete onderbouwing van concrete stellingen nodig, en concreet bewijs, dat in deze zaak ontbreekt. In tegenstelling tot wat Stichting WAG c.s. aanvoert, bevestigen de onderzoeken niet dat de waardedaling waar Stichting WAG c.s. op zinspeelt, een permanent karakter heeft. Uit de onderzoeken volgt ook niet dat er op enig moment een waardedaling is geweest van meer dan een paar procent, zoals Stichting WAG c.s. wel lijkt te suggereren. De onderzoeken bevestigen juist dat een eventuele op enig moment

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 14 / 43

gemeten waardedaling van een woning als gevolg van aardbevingen geen vast gegeven is. 33.

Om te beginnen wijst NAM op de onderzoeken van Ortec Finance ("Ortec"). Ortec volgt in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken de ontwikkelingen op de woningmarkt in het aardbevingsgebied. Ortec doet dat door de waardeontwikkeling van woningen in het aardbevingsgebied te vergelijken met de waardeontwikkeling in twee referentiegebieden die in de nabijheid van het aardbevingsgebied liggen. Ortec voert haar analyses op kwartaalbasis uit, waarbij steeds ook de prijsontwikkeling in het meest recente kwartaal cumulatief met alle voorafgaande kwartalen wordt geanalyseerd. Op 21 mei 2015 heeft Ortec haar meest recente onderzoeksrapport gepubliceerd (productie 22). Daarmee komt het aantal Ortec-rapporten op zeven.

34.

In de rapporten over de eerste twee kwartalen van 2013 bleek niet van een statistisch significant effect van de aardbevingen op de waardeontwikkeling van woningen. Pas in haar rapport over het derde kwartaal van 2013 6 concludeerde Ortec voor het eerst dat wel sprake was van een statistisch significant verschil in waardeontwikkeling tussen het aardbevingsgebied en één van de referentiegebieden. Het geconstateerde verschil bedroeg 2,1%. In de periode daarna bleek dit effect echter weer ongedaan te zijn gemaakt. In drie opeenvolgende rapporten werd geen statistisch significant effect van de aardbevingen meer geconstateerd. In het meest recente rapport (over het vierde kwartaal van 2014) blijkt de situatie te zijn gewijzigd. Volgens één van de beide modellen die Ortec hanteert is inmiddels weer een statistisch significant verschil in waardeontwikkeling waargenomen. Dit verschil bedraagt volgens Ortec 4% tot 6%. Ortec hanteert twee modellen: het kenmerkenmodel en het herhaalde verkopenmodel. In haar laatste rapport concludeert Ortec op basis van de gegevens tot en met eind 2014 dat het herhaalde verkopenmodel een statistisch significant verschil laat zien tussen de waardeontwikkeling van woningen in het risicogebied en de referentiegebieden. Ortec concludeert tegelijkertijd op basis van het kenmerkenmodel dat er geen sprake is van een statistisch significant

6

Productie 20A bij de Dagvaarding.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 15 / 43

verschil tussen de waardeontwikkeling in de referentiegebieden en het risicogebied. De onderzoekers van Ortec geven zelf de voorkeur aan het kenmerkenmodel, omdat dit model is gebaseerd op in beginsel alle verkopen en daardoor meer representatief is voor alle verkochte woningen. Het herhaalde verkopenmodel baseert de prijsontwikkeling op paren prijzen van opeenvolgende verkopen van dezelfde woning. Bij de betrouwbaarheid van het herhaalde verkopenmodel zijn kanttekeningen te plaatsen. De groep van huizen die opeenvolgend wordt verkocht, zoals die aan de berekeningen van Ortec ten grondslag ligt, is zeer beperkt. De herhaalde verkopen zijn niet representatief voor alle verkopen. Starterswoningen bijvoorbeeld worden relatief vaak 7 verkocht en komen binnen de herhaalde verkopen dus meer voor.

35.

7

Indien de conclusies van de verschillende rapporten op een rij worden gezet, ontstaat het volgende beeld. Ortecrapport

Periode

Statistisch significant verschil in waardeontwikkeling tussen aardbevingsgebied en referentiegebieden

I

Eerste kwartaal 2013

Nee

II

Tweede kwartaal 2013

Nee

III

Derde kwartaal 2013

Ja, ten opzichte van één van de twee referentiegebieden (2,1%).

IV

Vierde kwartaal 2013

Nee

V

Eerste en tweede kwartaal 2014

Nee

VI

Derde kwartaal 2014

Nee

VII

Vierde kwartaal 2014

Ja/Nee. Volgens het herhaalde verkopenmodel is er een statistisch significant verschil in waardeontwikkeling (4% tot 6%), maar het (door Ortec zelf betrouwbaarder geachte) kenmerkenmodel laat geen statistisch significante waardedaling zien.

Ortec Finance, "De waardeontwikkeling op de woningmarkt in aardbevingsgevoelige gebieden rond het Groningenveld" d.d. 12 augustus 2013, p. 28-30 (Productie 10).

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 16 / 43

36.

Ook uit het onderzoek dat Atlas voor Gemeenten in opdracht van NAM heeft uitgevoerd (productie 23) blijkt dat het effect van de aardbevingen op de waardeontwikkeling van woningen fluctueert.

37.

Atlas voor Gemeenten vergelijkt de transactieprijzen van verkochte woningen in het aardbevingsgebied met de transactieprijzen van de best vergelijkbare woningen zonder aardbevingsrisico buiten het aardbevingsgebied. Daarmee wijkt de methodiek van Atlas voor Gemeenten af van de methodiek van Ortec. Ortec vergelijkt de prijsontwikkeling met twee referentiegebieden die gekozen zijn omdat ze geografisch naast het aardbevingsgebied liggen en niet omdat ze op basis van alle relevante locatiekenmerken het best vergelijkbaar met het aardbevingsgebied zijn. Bovendien houdt het onderzoek van Atlas voor Gemeenten rekening met de samenstelling van de voorraad verkochte woningen. Door vervolgens voor de referentiewoningen binnen de referentiegebieden te corrigeren voor verschillen in zoveel mogelijk woningkenmerken wordt voorkomen dat een eventueel prijsverschil, of juist het ontbreken daarvan, het gevolg is van een andere samenstelling van de voorraad verkochte woningen. Daarmee kan een zo zuiver mogelijke vergelijking worden gemaakt.

38.

Het onderzoek van Atlas voor Gemeenten probeert kort gezegd een antwoord te vinden op de vraag of in de periode vanaf 16 augustus 2012 (de Huizinge-beving) tot en met 31 maart 2015 in het aardbevingsgebied een prijsverschil is ontstaan dat is toe te schrijven aan de aardbevingen en het aardbevingsrisico. Bovendien onderzoekt Atlas voor Gemeenten of een eventueel gevonden effect door de tijd fluctueert.

39.

Om een antwoord te vinden op deze vragen heeft Atlas voor Gemeenten de transactieprijzen in het risicogebied vergeleken met de transactieprijzen op de geselecteerde referentielocaties. Deze analyse is in het rapport opgenomen als variant A. Ter staving van de robuustheid van de conclusies heeft Atlas voor Gemeenten ook diverse controleberekeningen uitgevoerd, de varianten B tot en met D. In deze varianten zijn meer referentielocaties opgenomen dan in variant A, waardoor de vergelijkbaarheid van de woningen minder is dan in variant A.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 17 / 43

40.

Atlas voor Gemeenten concludeert dat in de periode vanaf de beving bij Huizinge tot en met 31 maart 2015 de aardbevingen en het aardbevingsrisico gemiddeld een negatief effect op de waarde van woningen in het aardbevingsgebied hebben gehad. Dit negatieve effect kan worden geschat op circa 2% als meest waarschijnlijke afwijking (de zwarte stip in figuur 4.1). Deze schatting is met de nodige onzekerheden omgeven. Daarom is in figuur 4.1 ook een lijn opgenomen die de mogelijke afwijkingen binnen 95% zekerheidsgrenzen aangeeft (de lijnen tussen blauwe en rode stippen in figuur 4.1). De prijsafwijking bij een bepaalde concrete transactie bevindt zich met 95% zekerheid ergens op de lijn tussen de blauwe en de rode stip. In figuur 4.1 liggen deze lijnen steeds onder de 0% procentslijn, behalve in variant A, de variant met de best vergelijkbare referentielocaties.

41.

Dat is echter nog niet alles. De prijsafwijking door aardbevingen blijkt door de tijd heen te variëren.

42.

De totale onderzochte periode is in twee delen opgesplitst, met als knip de aankondiging van het investeringsprogramma ter waarde van EUR 1,2 miljard door de Minister op 17 januari 2014. Uit de analyse

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 18 / 43

van Atlas voor Gemeenten blijkt dat in de periode vóór 17 januari 2014 de aardbevingen en het aardbevingsrisico een met voldoende zekerheid waar te nemen effect op huizenprijzen hebben gehad, terwijl dat in de periode na 17 januari 2014 niet het geval is. Figuur 4.2 laat dit zien.

Ten aanzien van de eerste periode concludeert Atlas voor Gemeenten dat "met 95% zekerheid kan worden gesteld dat er in die periode sprake was van lagere verkoopprijzen van woningen in het aardbevingsgebied, in vergelijking met woningen op de (vier varianten van) referentielocaties" (pagina 25). Voor de tweede periode – vanaf het moment van aankondigen van het pakket aan maatregelen door de Minister – concludeert Atlas voor Gemeenten dat er in variant A "in deze periode gemiddeld genomen dus geen sprake [is] van een prijsverschil" ten opzichte van de referentielocaties (pagina 25). Atlas voor Gemeenten voegt daar overigens nog aan toe dat "in de drie andere varianten [..] de coëfficiënt weliswaar onder de nul [ligt], maar de bovenkant van de bijbehorende bandbreedte ligt in al die varianten ruim boven de nul. Dat betekent dat het prijsverschil ook in vergelijking met de varianten B tot en met D niet significant is" (pagina 26).

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 19 / 43

43.

Met andere woorden: hoewel er over de gehele onderzochte periode een gemiddelde waardedaling voor de regio als geheel lijkt te zijn, is deze sinds de aankondiging door de Minister van het pakket maatregelen niet meer waarneembaar. Het rapport van Atlas voor Gemeenten bevestigt dus – evenals de Ortec-rapporten – dat het effect van aardbevingen en aardbevingsrisico's op huizenprijzen fluctueert door de tijd en kan toenemen en afnemen, mede door de maatregelen.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 20 / 43

4

Iedere andere peildatum dan verkoop leidt tot onredelijke en ondoelmatige uitkomsten en is praktisch onwerkbaar

44.

Tegen deze achtergrond wordt duidelijk wat het kernprobleem is van de benadering van Stichting WAG c.s. In deze procedure wordt het uitgangspunt van de Waarderegeling – vergoeding van waardevermindering bij verkoop – door Stichting WAG c.s. verworpen. Die verwerping brengt noodzakelijkerwijs mee dat een andere "peildatum" moet worden gekozen, niet zijnde de verkoopdatum. Begroting van waardedaling door aardbevingen houdt immers in dat per de peildatum moet worden onderzocht of een woning in waarde is gedaald als gevolg van de aardbevingen. Dit geldt als de rechter voor een bepaalde peildatum zou kiezen, bijvoorbeeld de door Stichting WAG c.s. genoemde datum van 25 januari 2013, of 1 januari 2014, 2015, 2016 etc., of de datum van een bepaalde aardbeving, of bij wege van juridische fictie de datum van zijn uitspraak. Hoe dan ook: als de verkoopdatum niet beslissend is, dan moet er een andere peildatum komen.

45.

Bij Conclusie van Repliek heeft Stichting WAG c.s. ineens als peildatum 25 januari 2013 voorgesteld. Deze stellingname laat zien dat Stichting WAG c.s. weliswaar de verkoopdatum van een huis categorisch afwijst als peildatum, maar er niet in is geslaagd een andere zinvolle peildatum te vinden. Het is immers onaannemelijk dat waardevermindering direct op de dag van het verschijnen van het advies van SodM op 25 januari 2013 zou zijn ontstaan en in gelijke mate voor alle relevante huizen. Als dat advies al enige impact heeft gehad op de waarde van woningen, zal dat niet per direct zijn geweest. Stichting WAG c.s. doet net alsof dat advies hetzelfde effect heeft gehad als bijvoorbeeld een persbericht van een beursgenoteerde onderneming met een winstwaarschuwing. Een dergelijk bericht heeft een onmiddellijke impact op de koers van het desbetreffende aandeel. De nieuwe informatie wordt door de markt onmiddellijk in de koers verwerkt. Bij huizenprijzen is dat niet aan de orde. Het duurt soms jaren voordat informatie (bijvoorbeeld economisch slecht of goed nieuws, of wijzigingen in hypotheekregels of hypotheekrente) volledig is doorgesijpeld in de woningprijzen. De stelling van Stichting WAG c.s. dat het advies van SodM op de dag

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 21 / 43

dat het is uitgekomen, tot waardedaling zou hebben geleid, is ronduit ongeloofwaardig en wordt ook niet bevestigd door enig rapport of taxatie. 46.

Het is ook zeer arbitrair om aan te haken bij 25 januari 2013 voor alle relevante woningen. De locatie van een huis is immers in sterke mate bepalend voor de vraag of op een bepaald moment sprake is van waardedaling door aardbevingen. Op de ene locatie kan in 2013 een waardedaling optreden, op de andere pas in 2014 en op nog weer andere locaties helemaal geen waardedaling. Dat is immers onder meer afhankelijk van de ligging van een woning ten opzichte van recente epicentra – die kunnen verschuiven. Ook in zoverre kunnen niet alle gevallen over één kam worden geschoren. Voor een groot aantal woningen kan deze peildatum tot de conclusie leiden dat er helemaal (nog) geen waardedaling is opgetreden, zodat er geen vergoedingsrecht is. In alle gevallen zou de uitkomst van een dergelijke schadebegroting willekeurig zijn.

47.

Stichting WAG c.s. beseft vermoedelijk ook wel dat de bepleite peildatum tot hele vreemde, onevenwichtige en arbitraire beslissingen zal leiden. Kennelijk om die reden komt in de eis van Stichting WAG c.s. zoals deze als laatste is gewijzigd, geen concreet peilmoment meer voor maar wordt een "peilbegin" genoemd doordat het woord "op" is vervangen door "vanaf". Stichting WAG c.s. stelt (na eiswijziging) dat de peildatum moet zijn: (a)

voor onroerende zaken met fysieke schade ontstaan vóór 25 januari 2013: vanaf het moment waarop deze fysieke schade is ontstaan; en

(b)

voor alle overige onroerende zaken: vanaf 25 januari 2013 (de dag van het verschijnen van het SodM-advies), althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen datum,

in beide gevallen ongeacht of de onroerende zaken al dan niet op één van deze peilmomenten zijn verkocht. 48.

Deze eiswijziging brengt echter een oplossing van de eerder door NAM gesignaleerde problemen geen stap dichterbij. Om te beginnen

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 22 / 43

is het onderscheid in peildatum al naar gelang huizen al dan niet fysieke schade hebben, niet zinvol. Uiteraard kán per het moment dat een huis fysiek beschadigd raakt, sprake zijn van een waardedaling. De fysieke schade wordt door NAM echter vergoed onder de Schaderegeling door de herstelkosten te compenseren. Daarmee wordt de waardevermindering ter grootte van de herstelkosten die het gevolg is van fysieke schade ongedaan gemaakt. Daarnaast kán sprake zijn van schade in de vorm van waardevermindering van huizen met fysieke beschadiging los van deze herstelkosten. Het valt echter niet in te zien waarom dergelijke schade in de vorm van waardevermindering los van de herstelkosten op een ander moment zou worden geleden dan bij huizen die geen fysieke schade hebben. In beide gevallen gaat het immers uiteindelijk om waardedaling afgezien van de waardevermindering door fysieke schade. Daarmee komt iedere grond te ontvallen aan de eis van Stichting WAG c.s. dat voor huizen met fysieke schade een ander regiem zou gelden dan voor huizen zonder fysieke schade. Het is verder nauwelijks mogelijk om vast te stellen wanneer bepaalde fysieke schade voor 25 januari 2013 exact is ontstaan. 49.

Veel belangrijker echter is dat Stichting WAG c.s. verzuimt om enige concrete (eind)peildatum te noemen. Stichting WAG c.s. stelt dat het peilmoment is vanaf 25 januari 2013 respectievelijk het ontstaan van fysieke schade. Dat geeft echter geen antwoord op de vraag per wanneer de waardeverminderingsschade dan moet worden vastgesteld. Stichting WAG c.s. kan niet zomaar vergoeding per het verkoopmoment, waarop de schade concreet wordt geleden, categorisch afwijzen zonder zelf uit te leggen welk systeem dan beter, redelijker en rechtvaardiger is. Stichting WAG c.s. komt niet veel verder dan zeggen dat het níet moet zoals NAM het doet. Een alternatief draagt zij niet aan. Daarmee is niemand gebaat. Het uitgangspunt van vergoeding bij verkoop kan immers niet worden afgewezen zonder dat tegelijkertijd duidelijk is hoe het dan wel moet. Dat geldt des te meer nu het hier potentieel om tienduizenden gevallen gaat.

50.

Indien schade in de vorm van waardevermindering niet per datum verkoop wordt begroot, moet immers een andere peildatum worden

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 23 / 43

gekozen. Dat kan dezelfde peildatum zijn voor iedereen, of verschillende peildata voor verschillende categorieën, of een individuele peildatum voor ieder afzonderlijk geval. Dat kan bijvoorbeeld de datum van het vonnis zijn waarin een waardevermindering wordt vastgesteld of een door de eiser bij het formuleren van zijn vorderingen zelfgekozen datum. Al deze peildata zijn echter even willekeurig en steeds doen zich dezelfde (onoverkomelijke) complicaties voor. De situatie in de regio is immers, zoals gezegd, allesbehalve statisch. Dat betekent concreet dat als een huis per een bepaalde peildatum door de aardbevingen in waarde is gedaald, dit effect op een later moment weer ongedaan kan zijn gemaakt. 51.

Begroting van waardeverminderingsschade los van verkoop kan daarom leiden tot overcompensatie door NAM. Stel bijvoorbeeld dat voor een huis per 1 januari 2015 waardevermindering ter hoogte van EUR 10.000 is vastgesteld. De huiseigenaar krijgt EUR 10.000 aan schadevergoeding uitgekeerd. Stel dat het effect van de aardbevingen op de waarde van dat huis in de loop van de tijd vermindert en de per 1 januari 2015 vastgestelde waardevermindering van EUR 10.000 weer verdwijnt, dan heeft deze bewoner, als hij zijn huis niet verkoopt, EUR 10.000 vergoed gekregen maar helemaal geen schade geleden.

52.

Het voorbeeld valt eenvoudig uit te breiden. Het huis is na 1 januari 2015 preventief bouwkundig versterkt, resulterend in een waardestijging van EUR 3.000, en op kosten van NAM voor EUR 4.000 geïsoleerd. Stel ten slotte dat de eigenaar dit huis op enig moment verkoopt en daarbij door de genomen maatregelen een meerwaarde van EUR 7.000 incasseert. Deze huiseigenaar kan niet worden verplicht om de eerder uitgekeerde compensatie van EUR 10.000 voor (later weer ongedaan gemaakte) waardedaling terug te betalen. Daarvoor bestaat immers geen basis in de wet. Dat betekent dat deze huiseigenaar een compensatie van EUR 10.000 heeft gekregen voor een waardedaling die zich nooit heeft geconcretiseerd en later weer ongedaan is gemaakt terwijl hij nota bene bij verkoop EUR 7.000 meerwaarde heeft geïncasseerd vanwege de maatregelen van NAM.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 24 / 43

53.

Vergoeding anders dan bij verkoop heeft bovendien een ander potentieel onwenselijk gevolg en dat is speculatie. Een eiser zou bijvoorbeeld kunnen wachten met het vorderen van schadevergoeding tot het moment waarop naar zijn verwachting de waardedaling van het huis het grootst is, en daarmee de te verwachten compensatie. Met redelijkheid heeft dat vanzelfsprekend niets van doen.

54.

Behalve overcompensatie kan zich ook ondercompensatie voordoen. Een op enig moment vastgestelde waardevermindering kan immers na verloop van tijd toenemen, zodat de eerdere compensatie niet langer de gehele waardevermindering dekt. Dergelijke ondercompensatie wordt weliswaar voorkomen als alle duizenden woningeigenaren steeds opnieuw een eis kunnen instellen, maar dat zou bijzonder inefficiënt zijn en enorme complicaties geven. Een eigenaar kan dan steeds als zich verdere waardedaling heeft voorgedaan, vorderen dat deze verdere waardedaling alsnog wordt vergoed. In een sterk fluctuerende woningmarkt kan dat leiden tot tal van procedures met steeds weer wisselende uitkomsten. Naast ondoelmatig zou dat ook onredelijk zijn. Het zou immers betekenen dat NAM wél meerdere keren moet vergoeden als de waarde verder daalt, maar de huiseigenaar geen schadevergoeding behoeft terug te betalen als op enig moment blijkt dat een in het verleden opgetreden en door NAM gecompenseerde waardedaling weer ongedaan is gemaakt.

55.

Stichting WAG c.s. heeft zich waarschijnlijk ook gerealiseerd dat een vergoeding per een peildatum los van verkoop zal leiden tot allerlei complicaties. Zij suggereert daarom nog – in navolging van Van Dunné – dat de rechter per de peildatum ook een schadevergoeding kan toekennen waarin het risico op toekomstige schade in de vorm van waardedaling is verdisconteerd (art. 6:105 BW). De rechter weegt dan goede en kwade kansen om zo tot een (eenmalige) inschatting van de schade (inclusief in de toekomst nog op te treden of af te nemen waardevermindering) te komen.

56.

Aan deze mogelijkheid zijn louter nadelen verbonden. Ten eerste valt op dit moment simpelweg niet in te schatten hoe de waarde van een bepaalde woning in de regio zich in de toekomst zal ontwikkelen.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 25 / 43

Een schatting voor de toekomst zou niets meer of minder zijn dan een slag in de lucht waarbij ook geen rekening kan worden gehouden met mogelijk toekomstig (nog niet gepland) herstel van schade en/of verdere preventieve versterking van een woning. De rechter weet op het moment van schatten bovendien niet wanneer de situatie in de regio zich zal stabiliseren en een eventuele waardedaling definitieve vormen aanneemt. Dat betekent dat een schatting in de praktijk een wilde gok zal zijn en daarmee eigenlijk per definitie zal leiden tot onder- of overcompensatie. Dat doet geen recht aan de belangen van NAM en/of de individuele huiseigenaren. 57.

Het is tegen die achtergrond niet redelijk om op het eventueel intreden van schade vooruit te lopen op basis van een schatting van goede en kwade kansen. De huiseigenaar voelt immers geen enkele pijn in zijn portemonnee tot het moment van verkoop (of een eventueel ander moment waarop de schade concreet wordt geleden). Als dat moment zich toch voordoet en de pijn daadwerkelijk wordt gevoeld, dan kan de schade worden vastgesteld – eens en voor altijd en zonder de genoemde onzekerheden.

58.

Dat het onmogelijk is om in deze zaak buiten de situatie van verkoop om de eventuele schade te begroten resp. te schatten, lijken de Woningcorporaties zelf ook terdege te beseffen. In de Dagvaarding 8 merken zij op dat "het voor de woningcorporaties op dit moment niet mogelijk is de schade bestaande uit waardevermindering te begroten". Als de Woningcoporaties zelf al geen idee hebben, hoe moet de rechtbank hier dan een oordeel over vellen (in een eventuele schadestaatprocedure)?

59.

Het blijft NAM overigens nog steeds volledig onduidelijk wat de Woningcorporaties met deze procedure hopen te bereiken. In een poging hun schade te onderbouwen, stellen de Woningcorporaties: 9 "De Woningcorporaties lijden schade, omdat zij periodiek woningen moeten verkopen aan beleggers of aan particulieren."

8 9

Dagvaarding in de tweede procedure par. 3.106. Dagvaarding in de tweede procedure, par. 3.105.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 26 / 43

Deze stelling valt niet te rijmen met het standpunt dat schade bestaande uit waardevermindering van onroerend goed wordt geleden, ongeacht of het onroerend goed al of niet is of wordt verkocht. Ook de andere vormen van schade die zij stellen te zullen lijden (zonder deze overigens te onderbouwen) – waaronder hogere financieringskosten – betreffen concrete schade. 60.

Ten tweede kan in de benadering van het vergoeden van ingeschatte toekomstige schade niet voorkomen worden dat opvolgende huiseigenaren opnieuw bij NAM aankloppen voor vergoeding van (toekomstige) waardeverminderingen door aardbevingen. Een nieuwe woningeigenaar is immers niet gebonden aan het tussen NAM en de vorige eigenaar gewezen vonnis. De rechter kan een huiseigenaar niet verplichten een vrijwaring te geven aan NAM. Neem het volgende voorbeeld. Op 8 juni 2015 krijgt een woningeigenaar een schadevergoeding van EUR 10.000 toegewezen. De rechter heeft daarin het risico op toekomstige waardeverminderingsschade verdisconteerd. Slechts twee maanden later verkoopt deze eigenaar zijn woning. De waardeverminderingsschade bedraagt op dat moment EUR 2.000. Daarmee is deze woningeigenaar voor EUR 8.000 overgecompenseerd. Bovendien valt niet uit te sluiten dat de nieuwe eigenaar opnieuw schadevergoeding wegens waardedaling vordert als de kwade kans die in de schatting van EUR 10.000 was verdisconteerd, zich manifesteert. Of hij zou zelfs op het idee kunnen komen opnieuw toekomstige schade te vorderen. Hij heeft het huis weliswaar voor EUR 2.000 minder gekocht dan als er geen aardbevingsrisico was, maar zal mogelijk willen betogen dat hij nog steeds bloot staat aan het risico van verdere waardedaling. Een dergelijke gang van zaken is, nog los van de kans van slagen van dergelijke vorderingen, onwenselijk alleen al vanwege de hoeveelheid procedures die dit tot gevolg heeft.

61.

In dit kader hecht NAM er aan het volgende op te merken. NAM heeft hiervoor een aantal voorbeelden genoemd waarbij de eigenaar in feite te veel compensatie ontvangt. De reactie van een toehoorder zou kunnen zijn dat NAM die overcompensatie maar moet dulden omdat de aardbevingen nu eenmaal veel overlast veroorzaken en

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 27 / 43

het gas uit Groningen veel geld oplevert. Een dergelijke emotie kan NAM zich voorstellen, maar die hoort niet in deze procedure thuis. In een civielrechtelijke procedure die gaat over het vergoeden van schade in de vorm van waardevermindering, kan overcompensatie niet zomaar worden gebillijkt. Vergoedbare schade waarvoor NAM aansprakelijk is, dient NAM te vergoeden en niet méér of minder dan dat (los van alle andere maatregelen die NAM neemt). Evenzeer moet ervoor worden gewaakt dat in deze procedure – via de band van vergoeding voor waardevermindering – getracht wordt compensatie te bieden voor immateriële (of andere) schade die door woningeigenaren mogelijk wordt geleden. Dergelijke schade kan en moet in separate procedures worden beoordeeld aan de hand van de criteria die voor dergelijke schades gelden. Er lopen inmiddels ook twee procedures tegen NAM waarin vergoeding van immateriële schade wordt gevorderd. 62.

De genoemde voorbeelden maken duidelijk dat iedere peildatum los van verkoop tot onredelijke en ondoelmatige uitkomsten leidt. NAM begrijpt daarom oprecht niet waarom de door Stichting WAG c.s. in deze procedure gevorderde "abstracte schadevergoeding" redelijk, rechtvaardig of efficiënt zou zijn, laat staan waarom die redelijker of rechtvaardiger zou zijn dan de Waarderegeling. Alleen bij verkoop doen zich dergelijke problemen niet voor. De enige manier om op een eerlijke en doelmatige wijze compensatie te bieden voor waardevermindering door aardbevingen is daarom om dit bij verkoop te doen. Verkoop is het moment waarop de schade door waardevermindering zich voor de woningverkoper definitief materialiseert en de verkoper niet langer wordt geraakt door verdere waardefluctuaties van de desbetreffende woning: niet positief en niet negatief. Daarom kan alleen op deze wijze een billijke en doelmatige compensatie voor mogelijke waardevermindering door aardbevingen worden gegeven, waarbij met alle omstandigheden van het concrete geval rekening kan worden gehouden. Alleen op deze manier wordt recht gedaan aan de belangen van de woningverkoper als benadeelde partij en NAM als aansprakelijke partij. De woningverkoper krijgt de compensatie voor schade die hij daadwerkelijk heeft geleden en NAM vergoedt de schade waarvan

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 28 / 43

vaststaat dat de woningverkoper die ook inderdaad en definitief geleden heeft. 63.

Daar komt nog het volgende bij. De omvang van een mogelijke waardedaling van huizen door aardbevingen is los van verkoop heel moeilijk te bepalen. 10 Of een waardedaling door aardbevingen wordt vastgesteld, en zo ja hoe groot die is, zal zeer sterk afhangen van het moment waarop de taxatie plaatsvindt. Het is in het algemeen al geen eenvoudige klus voor een expert om de waarde van een woning te taxeren. Het is haast ondoenlijk als die expert de waardedaling door aardbevingen los van verkoop dient te begroten. De taxateur zal dan niet alleen de waarde van het huis in de hypothetische situatie zonder aardbevingsrisico's moeten schatten, maar ook de waarde van het huis met aardbevingsrisico's. Hij mist een referentiepunt in de tijd – namelijk een verkoopdatum – en een gerealiseerde verkoopprijs om zijn taxatie aan te relateren. In een huizenmarkt die zeer volatiel is en in een omgeving waarin allerlei maatregelen worden doorgevoerd om de hinder van aardbevingen te verminderen en de economische situatie te stimuleren, kan een dergelijke taxatie zonder referentiepunt in de tijd en zonder referentieprijs nooit een betrouwbaar resultaat opleveren. Het aantal transacties in het risicogebied is van oudsher klein. Bovendien variëren transactieprijzen door de tijd en hangt de vergelijkbaarheid van gerealiseerde transactieprijzen ook nog af van het type woning. De taxateur rest geen alternatief dan te schatten hoe de markt het aardbevingsrisico in prijst. Een dergelijke schatting heeft echter niet of nauwelijks relevantie. Een schadevergoeding op basis van een dergelijke taxatie doet geen recht aan de omstandigheden en leidt onvermijdelijk tot overcompensatie of ondercompensatie.

64.

Als de waardevermindering wordt begroot na verkoop, zal de taxateur ter bepaling van het effect van het aardbevingsrisico op zoek gaan naar daadwerkelijk gerealiseerde transacties van vergelijkbare huizen in een gebied waar geen aardbevingsrisico bestaat. Dat valt in geen enkele benadering te vermijden. In een situatie die met zoveel onzekerheden is omgeven als de situatie in

10

Zie het artikel "Hoe stel je waardedaling vast" uit Eigen Huis magazine (mei 2015) (Productie 20).

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 29 / 43

Groningen, dient het aantal onzekerheden echter zoveel mogelijk te worden beperkt. Vergoeding alleen bij verkoop sluit onnodige onzekerheden uit en leidt tot veel adequatere compensatie dan vergoeding los van verkoop.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 30 / 43

5

Deze zaak verschilt fundamenteel van alle tot nu toe in de jurisprudentie aan bod gekomen situaties

65.

Uit het voorgaande blijkt dat deze zaken fundamenteel verschillen van de situaties die tot nu in de jurisprudentie aan bod zijn gekomen en waarop Stichting WAG c.s. zich beroept. Anders dan prof. Van Dunné in zijn opinie van 5 mei 2015 (productie 73 bij Akte van 8 juni 2015) stelt, is het niet zo dat NAM "de Hoge Raad en de vaste jurisprudentie tegenover zich" heeft. Een geval als dit is in de jurisprudentie namelijk helemaal niet aan de orde geweest.

66.

Het doel van het schadevergoedingsrecht – de benadeelde zoveel mogelijk plaatsen in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgehad – brengt mee dat in beginsel zoveel mogelijk rekening zal moeten worden gehouden met de concrete omstandigheden waarin de benadeelde zich bevindt. Uitgangspunt bij de begroting van schade is dan ook concrete schadebegroting. Daarop zijn in de wet en in de rechtspraak bepaalde uitzonderingen aanvaard: abstracte schadeberekening. In bepaalde gevallen zal namelijk abstrahering van een of meer concrete omstandigheden (bijvoorbeeld van de vraag of autoschade daadwerkelijk zal worden hersteld) tot een bevredigender resultaat (vanuit het oogpunt van doelmatigheid en redelijkheid) leiden dan concrete schadebegroting. Steeds zal ten aanzien van een concrete situatie moeten worden bepaald of abstracte schadeberekening in de gegeven omstandigheden doelmatig en redelijk is. Dat onderstreept dat abstracte schadeberekening geen vaste rechtsregel is.

67.

Abstracte schadeberekening is in wezen een verzamelbegrip voor allerlei verschillende gevallen waarin bij de schadeberekening wordt geabstraheerd van bepaalde omstandigheden van het geval. Schadeberekening is dus nooit 100% abstract of 100% concreet. Zo gaat het in dit geval uitsluitend om de vraag of bij de schadeberekening moet worden geabstraheerd van de omstandigheid of de eigenaar de eventuele schade door waardedaling van zijn woning concreet heeft geleden door zijn woning te verkopen voor een lagere prijs dan hij zou hebben gedaan in het hypothetische geval dat er geen (risico op) aardbevingen zou

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 31 / 43

zijn geweest. Dat de schadeberekening voor het overige concreet moet geschieden, staat niet ter discussie. Ook in de visie van Stichting WAG c.s. dient, zoals gezegd, eventuele waardedaling door aardbevingen uiteindelijk in de schadestaatprocedure voor ieder concreet pand op individuele basis te worden vastgesteld. Het gaat er dus niet om vast te stellen wat de gemiddelde waardeontwikkeling van huizen in het risicogebied is en een eventueel negatieve ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijs vervolgens te gebruiken om schadevergoedingen voor individuele huizen te bepalen. Een dergelijke abstractie bepleit zelfs Stichting WAG c.s. niet. 68.

De vraag in hoeverre in een concreet geval moet worden geabstraheerd van een bepaalde omstandigheid, is uiteindelijk een vraag van redelijkheid en doelmatigheid. In de jurisprudentie van de Hoge Raad zijn daar beslissingen over genomen, maar die gaan over hele verschillende gevallen. De abstracte schadeberekening is niet een terrein waar gemakkelijk een bestendige lijn in valt te ontdekken. Van Dunné doet het voorkomen alsof de arresten van de Hoge Raad waar partijen over debatteren, zonder meer uitsluitsel bieden voor het geval van eventuele waardedaling van huizen door aardbevingen. Dat is niet zo. Uiteraard bestrijdt NAM niet dat in de uitspraken inzake Oranje Nassau Mijnen 11 en Merwede 12 (Gemeente Dordrecht / Stokvast) bij de schadeberekening is geabstraheerd van de omstandigheid dat de desbetreffende eisers hun huizen niet hadden verkocht. Van Dunné miskent in zijn tweede opinie (productie 73 van Stichting WAG c.s.) met de opmerking dat het "veelbetekenend" zou zijn dat NAM die jurisprudentie "niet ter discussie gesteld heeft" (p. 3 bovenaan), dat NAM wel degelijk uitgelegd heeft waarom die arresten in het geval van de eventuele waardedaling door aardbevingen niet doorslaggevend zijn, terwijl uit het Merwede-arrest zelfs expliciet blijkt dat bij de schadebegroting rekening moet worden gehouden met saneringsmaatregelen waardoor de schade geheel of gedeeltelijk ongedaan wordt gemaakt.

69.

De arresten waarop Van Dunné zijn visie baseert, gaan allemaal over abstracte schadeberekening bij zaaksbeschadiging, dat wil

11 12

HR 23 mei 1980, NJ 1980, 466. HR 28 april 2000, NJ 2000, 690.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 32 / 43

zeggen dat sprake is van schade door fysieke inwerking op een zaak. In de onderhavige zaak speelt dat niet, ook niet in de visie van Stichting WAG c.s. Zij bepleit immers vergoeding van waardedaling los van verkoop ook voor huizen die niet fysiek beschadigd zijn. Stichting WAG c.s. miskent daarmee dat bij zuivere vermogensschade abstracte schadeberekening in beginsel juist niet op haar plaats is. 70.

Een uitzonderingsgeval waarin de Hoge Raad abstracte schadeberekening wel hanteerde bij zuivere vermogensschade, is het arrest Flint/Veldpaus. Maar Van Dunné heeft juist hevige kritiek op de beslissing van de Hoge Raad in die procedure. Hij schrijft dat er bij onroerend goed "voor abstrakte schadeberekening geen plaats is", nu onroerend goed "geen marktprijs zoals koffie, thee of kolen" heeft en de waarde ervan sterk "fluctueert" terwijl "in de praktijk … schattingen van makelaars sterk uiteen [kunnen] lopen, soms tonnen (het is 'wat de gek ervoor geeft')". 13 In zijn tweede opinie legt Van Dunné deze opmerking uit als verwijzend naar een "heel specifieke casus" (p. 4). Maar de constatering dat de waarde van onroerend goed sterk "fluctueert" is algemeen van toepassing en juist ook voor de onderhavige zaak relevant, zo is zojuist gebleken aan de hand van de onderzoeken van Ortec en Atlas voor Gemeenten.

71.

Opnieuw valt te constateren dat Van Dunné zich weliswaar uitput in het uitleggen waarom NAM zou hebben miskend dat zijn opinie is gebaseerd op de jurisprudentie van de Hoge Raad, maar nog steeds niet uitlegt wat nu de peildatum zou moeten zijn voor een schadebegroting los van verkoop. Uit zijn opinies blijkt ook niet dat hij kennis heeft genomen van de diverse rapportages die Stichting WAG c.s. heeft overgelegd ter onderbouwing van het door Van Dunné onderschreven standpunt dat waardedaling los van verkoop vergoed zou moeten worden. Als Van Dunné dat wel heeft gedaan, dan moet ook hem zijn opgevallen dat die rapportages geen enkel

13

J.M. van Dunné, Verbintenissenrecht (Deel 1, Contractenrecht), Deventer: Kluwer, 2004, p. 686-687: "Toepassing van abstrakte schadeberekening heeft hier een onbevredigend resultaat, hetgeen mijns inziens veroorzaakt wordt door dat deze berekeningsmethode toegepast wordt op een zaak die geen marktprijs heeft [een pand, adv.], uiteraard wel een waarde, doch deze fluctueert sterk, zoals uit de casus blijkt. (…) Zoals de annotator ook stelt, heeft onroerend goed geen marktprijs zoals koffie, thee of kolen. In de praktijk kunnen schattingen van makelaars sterk uiteenlopen, soms tonnen (het is 'wat de gek ervoor geeft'). In zo'n situatie is naar mijn mening voor abstrakte schadeberekening geen plaats."

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 33 / 43

aanknopingspunt bieden om te bepalen wat een zinvolle peildatum zou zijn, als dat niet de verkoopdatum is. Stel nu dat in 2020, 2025 of 2030 blijkt dat er per saldo helemaal geen sprake van is dat de huizenprijzen in het risicogebied lager zijn ten gevolge van aardbevingen. Wat is dan de redelijkheid of doelmatigheid van een uitkering aan alle huiseigenaren in het risicogebied van een op enig moment daarvoor gemeten waardedaling? 72.

Dit kardinale punt kan Van Dunné niet negeren door uit te leggen dat de Hoge Raad "ook al in 1963" geen moeite had met "onzekerheid en kansen bij de schadeontwikkeling" of "zelfs het ontstaan van daadwerkelijke schade" (p. 5). Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad kan worden opgemaakt dat in bepaalde gevallen in het kader van de redelijkheid en doelmatigheid op de koop wordt toegenomen dat de gelaedeerde een schadevergoeding krijgt terwijl er een kans is dat die schade achteraf bezien helemaal niet geleden is. Dat betekent niet dat een dergelijke oplossing ook bij eventuele waardedaling door aardbevingen redelijk en doelmatig is. Nog geen rechter heeft zich over die vraag uitgelaten en de Hoge Raad ook niet. Juist een rechtswetenschapper behoort dat te onderkennen. De vraag naar de abstracte schadeberekening bij eventuele waardedaling van woningen door de aardbevingen in Groningen, is een nieuwe vraag.

73.

De beslissing over al dan niet vergoeden van waardedaling kan niet los worden gezien van de regelingen die reeds gelden om schade door aardbevingen te vergoeden. Als een eigenaar zijn huis verkoopt, dan vergoedt NAM op grond van de Waarderegeling de schade die hij lijdt door een relatief lagere verkoopprijs door de aardbevingen. Als een huis fysieke schade oploopt door een aardbeving, dan wordt die schade vergoed door NAM. In verband met de aardbevingen wordt een pakket maatregelen getroffen ter waarde van ten minste EUR 1,2 miljard. Dat zal meer worden. Dat pakket maatregelen heeft al invloed en zal nog meer invloed hebben op de huizenprijzen. Daarnaast is er een onafhankelijke commissie bijzondere situaties en kijkt NAM naar de mogelijkheid van een opkoopregeling voor huizen die daadwerkelijk onverkoopbaar blijken te zijn. Heel praktisch gesproken is de vraag in deze procedure of

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 34 / 43

huiseigenaren met deze regelingen toereikend worden gecompenseerd. Is het redelijk en doelmatig dat NAM verplicht wordt om in aanvulling op deze regelingen iedere huiseigenaar in het risicogebied te compenseren voor een eventuele waardedaling die per een bepaalde peildatum wordt geconstateerd? De arresten van de Hoge Raad inzake Oranje Nassau Mijnen en Merwede zeggen daar niets over, want in die gevallen was geen sprake van al deze maatregelen. In de Merwede zaak was wel sprake van sanering, en die moest naar het oordeel van de Hoge Raad worden meegenomen bij de schadebegroting. 74.

In de Oranje Nassau Mijnen-zaak had het hof onder meer een schadevergoeding van NLG 40.000 toegekend wegens vermindering van de verkoopwaarde van een pand vanwege het risico op toekomstige (fysieke) schades door nawerking van mijnbouwexploitatie. Die beslissing was er uitdrukkelijk op gebaseerd dat die schade werd geacht definitief te zijn geleden, omdat de eiser zijn schade in één keer geregeld wilde zien. Het hof overwoog: 33. a. dat uit al het voorgaande toch volgt dat hier sprake is van een doorgaande schadeveroorzaking en daarmede waardevermindering van welke de deskundigen zelfs gesteld hebben dat zij ook thans nog niet tot stilstand is gekomen; b. dat de totale schade dan ook geschat moet worden naar het moment waarop de schadetoebrengende factor haar uitwerking heeft verloren; (vet toegevoegd, adv.) c. dat met laatstbedoeld tijdstip gelijk gesteld mag worden het tijdstip met ingang waarvan Van den Broeck zich bereid verklaart de schade als definitief geregeld c.q. afgekocht te willen beschouwen; immers ook dan — rechtens — het effect van de schadetoebrengende factor tot nihil is gereduceerd; d. dat Van den Broeck zich bij pleidooi uitdrukkelijk bereid verklaard heeft van verdere schadeclaims te zullen afzien en te zullen voorkomen dat Oranje Nassau Mijnen nogmaals zullen worden aangesproken, zo hem de, hieronder nader te bespreken, door de deskundigen geadviseerde component van de schadevergoeding ter zake van de blijvende minderwaarde belopende ƒ 40 000, wordt toegekend; e. dat het Hof, zoals straks zal blijken, die component aan Van den Broeck zal toekennen;

75.

Het hof onderkende dus wel degelijk dat waardevermindering pas voor vergoeding in aanmerking komt als deze definitief is geleden. De toegekende schadevergoeding werd door het hof echter gekwalificeerd als een afkoopsom ter zake van toekomstige waardevermindering. De eiser in de procedure had zich er expliciet mee akkoord verklaard dat zijn aanspraken op deze manier zouden worden 'afgekocht'. Daarom kon deze schade worden beschouwd als

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 35 / 43

definitief geleden. Uit deze zaak valt geen conclusie te trekken voor de onderhavige situatie. In de vorderingen van Stichting WAG c.s. valt immers niet te lezen dat het hier gaat om een verklaring voor recht dat de deelnemer van Stichting WAG en de Woningcorporaties recht hebben op een afkoopsom voor toekomstige schade. 76.

Een verklaring voor recht dat recht bestaat op een afkoopsom voor toekomstige schade zou overigens ook niet kunnen worden gegeven. De wet bepaalt immers dat de rechter de vrijheid heeft om de begroting van toekomstige schade geheel of gedeeltelijk uit te stellen (art. 6:105 BW). Die vrijheid kan de rechter niet middels een verklaring voor recht die een veelheid van procespartijen beoogt te binden, worden afgenomen. Stichting WAG c.s. heeft bovendien in het geheel niet onderbouwd dat het in dit geval, met alle onzekerheden rondom de aardbevingen en waardedaling, mogelijk zou zijn om tot een afkoopsom te komen die meer is dan een slag in de lucht.

77.

In de Oranje Nassau Mijnen-zaak was dat anders. Daar ging het om het risico van toekomstige schade als gevolg van de reeds gestaakte exploitatie van een steenkolenmijn in Zuid-Limburg. Dat was een totaal andere situatie dan die in het onderhavige geval, waarin geen sprake is van een gestaakte exploitatie en waarin een Schaderegeling en een Waarderegeling van kracht zijn en bovendien diverse waardevermeerderende maatregelen worden genomen, zowel ten aanzien van individuele woningen als ten aanzien van de regio in het geheel. Het gaat hier bovendien om een zeer groot aantal woningen in plaats van om één individuele zaak.

78.

Het arrest van de Hoge Raad inzake Merwede bevat een slotoverweging die maakt dat de inzet van Stichting WAG c.s. hoe dan ook moet mislukken. Zoals gezegd, oordeelde de Hoge Raad dat in geval van gestelde waardedaling van huizen door bodemverontreiniging, bij de schadebegroting buiten beschouwing kon worden gelaten dat de eigenaar de woning niet heeft verkocht. De Hoge Raad overwoog vervolgens dat waardedaling alleen voor vergoeding in aanmerking kwam als die "permanent" was (rov. 3.6):

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 36 / 43

"De grieven III en IV, die betrekking hebben op de waardevermindering van de zeven woningen en op het aan deskundigen op te dragen onderzoek dienaangaande, komen op tegen de oordelen van de Rechtbank (rov. 3.2): dat voor de vraag of van waardevermindering sprake is, als peildatum een tijdstip dient te worden gekozen waarop alle saneringsmaatregelen zijn uitgevoerd en de markt ter plaatse is gestabiliseerd; dat door een of meer deskundigen de huidige waarde van de woningen dient te worden vastgesteld en aan de hand van de prijsontwikkeling sinds 1981 — het jaar dat de verontreiniging bekend werd — van vergelijkbare woningen ter plaatse dient te worden bezien of van waardedaling sprake is; en dat, zo dat nog steeds het geval is, moet worden aangenomen dat die waardedaling permanent is en dient te worden vergoed. Die oordelen van de Rechtbank zijn juist, zodat de grieven falen."

79.

Dit oordeel past naadloos bij het eerder genoemde uitgangspunt dat schade pas voor vergoeding in aanmerking komt als deze definitief geleden is.

80.

Toegepast op dit geval: als al zou gelden dat schade door waardedaling moet worden vergoed los van verkoop, dan moet dat gebeuren tegen een peildatum waarop "alle saneringsmaatregelen" (lees: alle maatregelen zoals die van het pakket van EUR 1,2 miljard) "zijn uitgevoerd" en "de markt ter plaatse is gestabiliseerd". Stichting WAG c.s. wil echter vóór enige 'sanering' en in een situatie die verre van 'gestabiliseerd' is waardedaling vergoed zien waarvan nog verre van duidelijk is of en in welke mate die er is en of die permanent is. Gelet op alle maatregelen die genomen zijn en gaan worden, is van stabilisatie in dit geval nog lang geen sprake. De vraag of sprake is van een daling van de waarde van woningen die permanent is, laat zich op dit moment evenmin beantwoorden.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 37 / 43

6

De vorderingen van Stichting WAG c.s. moeten worden afgewezen

81.

De slotsom van wat NAM hiervoor heeft besproken, is dat de vorderingen van Stichting WAG c.s. moeten worden afgewezen.

82.

In haar schriftelijke conclusies heeft NAM toegelicht dat er nog diverse andere redenen zijn die aan toewijzing van de vorderingen in de weg staan, deels ook procedureel van aard. NAM wil vandaag slechts nog kort stil staan bij een aantal punten van het petitum van Stichting WAG c.s. Stichting WAG heeft een subsidiaire vordering toegevoegd, die erop neerkomt dat haar vorderingen moeten worden toegewezen "op grond van daartoe aan de Stichting WAG verstrekte volmachten en/of lastgevingen, althans op grond van zaakwaarneming". NAM leidt daaruit af dat Stichting WAG daarmee beoogt de vorderingen alsnog namens haar deelnemers in te stellen, voor het geval de rechtbank oordeelt dat de vorderingen zoals Stichting WAG die heeft geformuleerd niet in een collectieve actie kunnen worden toegewezen.

83.

Dit helpt Stichting WAG en haar deelnemers niet. De belangrijkste reden daarvoor is dat Stichting WAG de vorderingen van haar deelnemers inmiddels via een "cessie ter incasso" aan zich heeft laten overdragen, zoals blijkt uit productie 76. Gevolg daarvan is dat Stichting WAG zelf nu in plaats van haar deelnemers de vorderingsgerechtigde is. Stichting WAG heeft de vorderingen in deze procedure echter op basis van art. 3:305a BW ingesteld. Stichting WAG heeft de vorderingen ook niet ingesteld op basis van de aan haar verstrekte procesvolmachten en/of lastgevingen. De procesbevoegdheid van een partij moet worden beoordeeld op basis van hetgeen die partij in de dagvaarding over haar procesbevoegdheid heeft gesteld. 14 Dat belet Stichting WAG om de vorderingen alsnog als gevolmachtigde of lasthebber in te stellen. De subsidiaire vorderingen moeten daarom worden afgewezen.

14

Zie HR 2 april 1993, NJ 1993, 573, waarin de Hoge Raad het oordeelde van het Hof bevestigde dat "een eisende partij die niet reeds bij dagvaarding heeft gesteld (mede) op te treden als gevolmachtigde van een met name genoemde volmachtgever, niet hangende de procedure die hoedanigheid alsnog kan aannemen door op de voet van art. 134 Rv haar eis te veranderen" (rov. 4.3).

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 38 / 43

84.

Tot slot merkt NAM nog het volgende op over twee specifieke onderdelen van het petitum.

85.

Onder c vordert Stichting WAG c.s. het vaststellen van een andere peildatum voor de begroting van schade in de vorm van waardevermindering dan de verkoopdatum: c) te verklaren voor recht dat als peilmoment voor de vaststelling van de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken in het gebied waar aardbevingen voorkomen door gaswinning van de NAM moet worden gehanteerd: - Voor onroerende zaken met fysieke schade ontstaan vóór 25 januari 2013, vanaf het moment waarop deze fysieke schade is ontstaan; - Voor alle overige onroerende zaken, vanaf 25 januari 2013, althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen datum, ongeacht of de onroerende zaken al of niet op een van deze peilmomenten zijn verkocht;

86.

Dit onderdeel van het petitum moet reeds worden afgewezen, omdat het uitgaat van vergoeding van waardevermindering anders dan bij verkoop. Voor het geval de rechtbank het standpunt van NAM echter niet volgt, wijst NAM erop dat dit onderdeel van het petitum dan nog niet toewijsbaar is, omdat Stichting WAG c.s. geen concrete peildatum noemt. Dit komt doordat bij de laatste eiswijziging het woord "vanaf" in het petitum onder c is opgenomen. Stichting WAG c.s. kan niet de verkoopdatum als peildatum verwerpen zonder daar een andere datum tegenover te stellen. NAM meent dat dat is de datum waarop de woning wordt verkocht (of schade door waardevermindering vanwege een andere omstandigheid concreet wordt geleden). Stichting WAG c.s. is het hier niet mee eens, maar verzuimt om aan te geven over welke periode schade door waardevermindering wél zou moeten worden begroot. Om die reden kan dit onderdeel van het petitum niet worden toegewezen. Het geschil tussen partijen ziet immers niet op de vraag vanaf welk

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 39 / 43

moment waardedaling zou moeten worden gemeten. Het geschil van partijen ziet erop tot welke datum waardevermindering moet worden begroot. Verkoop als peilmoment kan uiteraard niet worden afgewezen zonder dat duidelijk is wat het alternatief is, zeker nu deze kwestie relevant is voor mogelijk tienduizenden zaken. Hetzelfde geldt voor het petitum onder (i) en (n) en – in de zaak tegen de Woningcorporaties c.s. – onder (d).

87.

Tot slot vordert Stichting WAG c.s. onder (e) dat de rechtbank voor recht verklaart dat waardeverminderingsschade moet worden berekend volgens de "leer van de abstracte schadebegroting": e) te verklaren voor recht dat de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken in het gebied waar aardbevingen voorkomen door gaswinning van de NAM volgens de leer van de abstracte schadeberekening dient te worden berekend;

88.

Het gevorderde onder (e) is daarmee te onbepaald om te kunnen worden toegewezen. De "leer van de abstracte schadebegroting" is een verzamelbegrip voor hele verschillende gevallen. Een verklaring voor recht kan daar niet op worden geënt, want dan zou onvoldoende duidelijk zijn wat voor recht is verklaard. Als Stichting WAG c.s. bedoelt dat de vaststelling van de schade bestaande uit waardevermindering van onroerende zaken los van verkoop dient plaats te vinden, dan voegt dit onderdeel van het petitum niets toe aan het petitum onder (c) en moet het om de zojuist genoemde redenen worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor het petitum onder (h) en (m) en – in de zaak tegen de Woningcorporaties c.s. – onder (c).

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 40 / 43

7

Geen plaats voor prejudiciële vragen

89.

Ten slotte nog het volgende. Stichting WAG c.s. stelt voor om de kwestie meteen voor te leggen aan de Hoge Raad middels het stellen van prejudiciële vragen. NAM meent dat dat niet de aangewezen weg is. Om te beginnen heeft NAM een aantal procedurele verweren waarop naar haar mening de vorderingen reeds afstuiten zonder dat aan de vraag naar abstracte schadeberekening wordt toegekomen. Maar ook afgezien daarvan, geldt dat de vraag of NAM eventuele waardedaling ook los van verkoop zou moeten vergoeden, niet doorslaggevend is voor de beoordeling van de vorderingen van Stichting WAG c.s. Als schade in de vorm van waardedaling ook voor vergoeding in aanmerking komt in geval een huis niet is verkocht, dan is ten minste vereist dat alle maatregelen die invloed hebben op de eventuele waardedaling zijn genomen en de markt zich heeft gestabiliseerd. Aldus besliste de Hoge Raad in Gemeente Dordrecht / Stokvast. Aan die eis is in het geval van de situatie in Groningen zeker niet voldaan. De conclusie moet zijn dat Stichting WAG c.s. een vraag aan de Hoge Raad wenst voor te leggen die om procedurele én materiële redenen geen beantwoording behoeft.

90.

Bovendien meent NAM dat het debat over deze kwestie zich nog onvoldoende heeft uitgekristalliseerd. Nog steeds is niet duidelijk welke benadering Stichting WAG c.s. voorstaat en hoe zij met de door NAM benoemde complicaties dient te worden omgegaan. Dat betekent tegelijkertijd dat de diverse mogelijke complicaties onvoldoende aan bod gekomen zijn.

91.

Voor zover de rechtbank echter toch besluit prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen, verzoekt NAM dat partijen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over welke vragen zich daarvoor lenen. In ieder geval meent NAM dat in dat geval de problematiek in volle omvang aan de Hoge Raad dient te worden voorgelegd. Het enkel stellen van de vraag of al dan niet los van verkoop schade in de vorm van waardevermindering kan worden begroot, is niet nuttig voor het geval de Hoge Raad zou oordelen dat los van verkoop schade dient te worden vergoed. De kernvraag in

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 41 / 43

deze zaak is immers niet zozeer hoe het niet moet, maar hoe het wel moet. NAM heeft daarvoor in de Waarderegeling een hele gespecificeerde methode ontworpen. Stichting WAG c.s. bekritiseert die, maar een alternatief dat niet evident arbitrair en onpraktisch is, is niet naar voren gebracht. Het zal voor de Hoge Raad ook cruciaal zijn om juist alle complicaties en voor- en nadelen van alle alternatieven volledig uitgewerkt onder ogen te zien, alvorens te kiezen voor het één of het ander. Vandaar dat NAM graag, mocht de rechtbank prejudiciële vragen overwegen, een open mogelijkheid voor partijen zou zien om vragen voor te stellen in plaats van slechts het geven van commentaar op conceptvragen.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 42 / 43

8

Afronding

92.

Tot besluit. Voor de beoordeling van deze zaak is cruciaal dat de waarde van woningen en het effect dat aardbevingen en het risico op aardbevingen daarop heeft, door de tijd fluctueren. De onderzoeken van Atlas voor Gemeenten en Ortec laten daarover geen misverstand bestaan. Die vaststelling leidt onvermijdelijk tot de conclusie dat de aanpak die Stichting WAG c.s. voorstaat, tot onredelijkheid en ondoelmatigheid leidt. NAM zal schade moeten vergoeden die op enig moment in de tijd wordt geconstateerd, maar dan nog niet definitief is en die later mogelijk weer verdwijnt doordat de waarde van het huis zich weer herstelt. Huizenbezitters worden mogelijk niet adequaat gecompenseerd voor schade die zij wel hebben geleden.

93.

Alleen na verkoop laat de schade van een verkoper als gevolg van een eventuele waardevermindering door aardbevingen en het risico daarop zich definitief vaststellen. Dat is redelijk, omdat de door de woningverkoper daadwerkelijk geleden schade wordt vergoed. Dat is doelmatig, omdat de schade voor de woningverkoper voor eens en altijd wordt vastgesteld.

Onze ref. M23317478/1/20560230/ 43 / 43