ZNALECKÝ POSUDEK č. 1076 187/2015 o ceně pozemku parc.č. 427/272 v katastrálním území Březiněves, obec Praha
Objednavatel znaleckého posudku:
Společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s. IČ: 28460120 Na Strži 1702/65 140 00 Praha 4
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny věci pro potřeby objednatele
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dní 31.12.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/23 150 00 Praha 5 telefon: 606370975 e-mail.
[email protected]
Počet stran: 9 včetně titulního listu a 1 stranu příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 11.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecky úkol Úkolem bylo vyhotovit znalecký posudek o ceně pozemku parc.Č. ATI1212 v k.ú. Březiněves, obec Praha. Posudek je zpracován pro společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s., podle objednávky jejiho zástupce paní Ing. Ivany Váňové, a to za účelem odhadu obvyklé ceny uvedených nemovitostí v souvislosti s přeceněním nemovitého majetku objednatele na reálnou hodnotu pro účely účetního výkaznictví, v souladu s mezinárodními účetními standardy, upravenými právem Evropské unie. Ocenění je provedeno odhadem obvyklé ceny věci ve smyslu § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a dále zjištěním ceny administrativní podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve zněni vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu nemovitostí ke dni 31.12.2014.
2. Základní informace pozemek parc.Č. 427/272 v k.ú. Březiněves Praha-B řeži ně ves 182 00 Praha-Březiněves Hl.m. Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Praha Obec: Katastrální územi: Březiněves 1 243 201 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 580,00 Kč/m
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 10.9.2015 za přítomnosti zpracovatele posudku.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Předáno objednatelem posudku: - objednávka znaleckého posudku, - kopie výpisu z KN, vydaného Katastrálním úřadem podle stavu evidovanému k datu 2.1.2015 pro LV 668 v k.ú. Březiněves, obec Praha. Opatřeno zpracovatelem posudku: - údaje o vlastnictví nemovitostí podle LV 668 a zobrazení mapy katastrální v k.ú. Březiněves, obec Praha, opatřené z portálu ČÚZK - Nahlížení do katastru nemovitostí ke dni 3.9.2015, - vyhláška č. 32/1999 Sb. HMP o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy a údaje z výkresové části vyhlášky, získané z internetového portálu MHMP, - obecně závazná vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhl.č. 5/2014 Sb., platném od 1.4.2014 do 14.1.2015, a dále údaje o ceně stavebních pozemků, opatřené z portálu MHMP, - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, - vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanoveni zákona č. 151/1997 Sb., - publikace Teorie oceňování nemovitostí, V lil. přepracované a doplněné vydání z r. 2009 autora prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc. a kol., - průzkum aktuálních nabídek realitních kanceláří na prodej porovnatelných nemovitostí, - skutečnosti, zjištěné při prohlídce na místě na místě, - další informace a údaje, které poskytl zástupce objednatele posudku. -2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku:
CENTRAL GROUP Javorová čtvrť a s., RČ/IČO: 24316971, Na Strži 1702/65, 140 00 Praha 4, vlastnictví: výhradni
Další viz výpis z KN.
6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění byly převzaty z výše uvedených podkladů a ověřeny zpracovatelem posudku při prohlídce na místě. Údaje, vedené v KN o pozemku parc.č. 427/272, souhlasí se skutečností, dle územního plánu obce se nemovitost nachází z větší části v plochách OB-D určených pro čisté bydlení, přičemž její malá západní část zasahuje do ploch NL - luk a pastvin. Pozemek je umístěn v plochách, kde nejsou stavební pozemky oceněny cenovou mapou stavebních pozemků obce.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětný pozemek je situován v téměř rovinném terénu, asi 100 m od konce zástavby při severních hranicích části obce Prahy-Březiněvsi s Bořanovicemi a je součástí zemědělsky obhospodařovaného lánu.
) 8. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní ocenění II. Odhad obvyklé ceny III. Rekapitulace cen IV. Rizika, omezení a další okolnosti
*
-3-
B. ZNALECKY POSUDEK I. Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb„ č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., 5. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Pozitivní změny - vznikající obytná zástavba 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
P, 0,03
V
0,00
III II II IV
0,03 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
It = P ó * ( 1 + £ P í) = 1,060 i— 1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku____________________________________________________ č.___________ Pj_ 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VII 0,00 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
č. I
Pí -0,03
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
Ii» = Pi * (1 + ^ Pj) = 0,890 i= 2
Koeficient pp = It * Ip = 0,943
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nebyly shledány žádné další omezující vlivy 6
Index omezujících vlivů
Io = 1 + X P* = 0,970 i=l
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,060 Index polohy pozemku Ip = 0,890 Celkový index I = IT * Io * Ip = 1,060 * 0,970 * 0,890 = 0,915 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění § 9 odst. 4 - jiné pozemky § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) Typ
Název
§9 odst. 4 (§ 4 om ápůda odst. 1) Stavební pozemek - celkem
Zákl. cena Index [Kč/m2] zahrnuté do územního plánu k zastavění 4 580,0,915 Parcelní číslo 427/272
Výměra [m2l 6 300,00
-5-
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
1 257,21
Jedn. cena [Kč/m2] 1 257,21
6 300,00
Pozemek-zjištěná administrativní cena, zaokrouhleno
Koef.
Cena [Kčl 7 920 423,7 920 423,-
=
7 920 420,- Kč
II. Odhad obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, ve smyslu definice uvedené v § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V posudku jsou uvedena i rizika a omezení, spojená s předmětem ocenění a mající vliv na cenu obvyklou. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny je proveden podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
Porovnávací hodnota Pro odhad porovnávací hodnoty pozemku byla použita metoda porovnání nemovitosti jako celku za využití indexu odlišnosti (viz. podklady: - publikace Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání z r. 2009 autora prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc. a kol ), na základě nabídek k prodeji porovnatelných nemovitostí v blízkých lokalitách, které byly k datu zpracování ocenění uveřejněny na realitních portálech a jsou uloženy u zpracovatele posudku, a podle následného vyhodnocení v tabulkovém přehledu, který je uveden na další straně. Oceňuje se pozemek o celkové výměře 6300 m , který není stavební ale je zahrnut do územního plánu obce a je určen k zastavění objektem bydlení. Tvar pozemku a jeho poloha vůči existující zástavbě nejsou výhodné. Databáze uskutečněných prodejů porovnatelných pozemků v předmětné lokalitě nebyla k dispozici, byly však známy údaje o prodejních cenách dvou pozemků v zastavěném území v blízkém okolí a v inzerci portálů realitních kanceláří byly nalezeny nabídky k prodeji porovnatelných nemovitostí v okolí předmětné lokality v takovém množství, že toto bylo shledáno dostatečným pro porovnáni oceňované nemovitosti. K tomu je třeba poznamenat, že při porovnání byl zohledněn obecně známý fakt, že na inzerované ceny je nutné pohlížet jako na nejvýše dosažitelné, a že je v nich počítáno i s provizí realitní kanceláře. Rekapitulace dále uvedeného vyhodnocení porovnání nemovitosti jako celku: - odhad porovnávací ceny: 1.178,- Kč/m2 výměry pozemku, - odhad porovnávací ceny pozemku: 1.178,- Kč/m2 * 6300 m2 = 7.421.400,- Kč, Odhad porovnávací hodnoty pozemku:
7.421.400,- Kč
-6-
Porovnávané nemovitosti č.
Odhad ceny porovnáním nemovitostí jako celku Požadovaná prodejní Cena za 1 cena m2 po přepočtená Koef. re redukci Doprav Možnos Výbavě Cena na Velikost t nost Cena za 1 m2 požadovaná na 1 m2 dukce na ní dostupn pozemk zastavě pozemk Úvaha Koeficien oceňovaného resp. Výměra výměry pra-men pramen pozemku ní znalce t celkový zaplacená pozemku pozemku ceny Poloha ost u u ceny KC (1-6 Kč/m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 Kč/m2 Kč m2 -
Oceňovaná nemovitost: pozemek parc.č. 427/272 o výměře 6300 m2, k.ú. Březiněves, obec Praha 1 2 3 4 5
V pěšinkách,P-Březiněves V pěšinkách,P-Březiněves Veselská, P-Letňany P-Ďáblice Vrátenská, P-Miškovice
Celkem průměr Minimum
4 196 000 5 768 438 3 935 300 3 300 000 3 995 000
1 049 1 291 667 417 613
4 000 4 468 5 900 7 914 6 517
1,00 1,00 0,85 0,85 0,85
4 000 4 468 5015 6 727 5 540
1,05 1,05 1,15 1,10 1,10
1,00 1,00 1,10 1,05 1,05
1,15 1,15 1,20 1,25 1,20
2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
1,50 1,50 1,50 1,50 1,50
1,00 1,00 1,00 1,20 1,00
3,62 3,62 4,55 5,20 4,16
1 104 1 233 1 101 1 294 1 332
Kč Kč Kč Kč
1213 1 101 1 332 1 178
Maximum_______________________________________________________ Odhad podle metodiky_______________________ Prof. Ing. A. Bradáče, DrSc K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na dopravní dostupnost K3 Koeficient úpravy na velikost K4 Koeficient úpravy na možnost zastavění K5 Koeficient úpravy na vybavenost K6__________________________ Koeficient úpravy podle úvahy znalce_______________________________________________________________________ KC__________________________ Koeficient celkový________________________ KC = (K1 * K2 * K3 * K4 * K5 » K6)________________________________
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Podle metediky Prof.Ing.A.Bradáče, DrSc. je cena za 1 m2 oceňovaného pozemku průměrem mínus 15% rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno)
III. Rekapitulace cen 7.920.420,- Kč 7.421.400,- Kč
Zjištěná administrativní cena nemovitosti Odhad porovnávací hodnoty nemovitosti
IV. Rizika, omezení a další okolnosti Dle dostupných informací nejsou vlastnická práva pro oceňované nemovitosti žádným způsobem omezena. Žádná další rizika nebyla shledána.
C. ZÁVĚR, CENA OBVYKLÁ
)
S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu „pozemku parc.č. 427/272 v k.ú. Březiněves, obec Praha“, podle stavu ke dni 31.12.2014, bez případných dalších závazků na nemovitosti váznoucích, na částku 1.178,- Kč/m2 tj. při výměře pozemku 6300 m2 celkem
7.421.400.- Kč slovy: sedmmilionůčtyřistadvacetjedentisícčtyřista Kč.
V Praze 11.9.2015
Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/23 150 00 Praha 5 telefon: 606370975 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne ó.záň 1995, č.j. Spr. 21/95 pro základní obor: ekonomika, odvětví: ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-8 -
E. SEZNAM PŘÍLOH a) kopie výpisu z KN - 1 A4.
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 0 2 . 0 1 . 2 0 1 5 0 9 : 5 1 : 2 9 IOkres: CZ0100 Hlavni město Praha
Obec: 554782 Praha
j.území: 614131 Březiněves
List vlastnictví:
668
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě U a s tn ík , j i n ý o p r á v n ě n ý astnické p r á v o CENTRAL GROUP Javorová čtvrť a.s., Na strži 1702/65, iNusle, 14000 Praha 4 Uovitosti Pozemky P a r c e la ^ 427/272
Výměra[m2J Druh p o z e m k u 6300 orná půda ýj'
Id e n tifik á to r
P o d íl
24316971
Způsob v y u ž i t í
Z pů so b ochrany zemědělský půdní fond
J i n á p r á v a - Bez zápisu Omezení v l a s t n i c k é h o p r á v a - Bez zápisu \Jin é zá p isy
ILj ____
by a upozornění
Bez zápisu - Bez zápisu
N abývací t i t u l y a j i n é p o d k la d y z á p is u ina iouva kupní ze dne 13.02.2014. Právní účinky zápisu ke dni 25.02.2014. Zápis proveden e 24.04.2014. V-l0110/2014-101 RČ/IČO: 24316971
ro: CENTRAL GROUP Javorová čtvrť a.s., Na strži 1702/65, Nusle, 14000 Praha 4
V zta h b o n ito v a n ý c h pů d n ě e k o l o g i c k ý c h j e d n o t e k P a r c e la 427/272
(BPEJ) k p a r c e l á m
BPEJ 20100
Výměra[m2] 6300
j e výměra b o n i t n í c h d í l ů p a r c e l m e n š í n e ž výměra p a r c e l y ,
z b y te k p a r c e ly není b o n ito vá n
» í t o s t i j s o u v územním o b v o d u , v e k t e r é m vy k o n á v á s t á t n i s p r á v u k a t a s t r u n e m o v i t o s t í ČR: tr á l n í ú ř a d p r o h l a v n í m ě s t o P r a h u , K a t a s t r á l n í p r a c o v i š t ě P r a h a , k ó d : 101. o vil: tcá ln í úřad p r o S tř e d o č e s k ý k r a j , P etr
V y h o to v e n o : 0 2 .0 1 .2 0 1 5 K a ta s tr á ln í p r a c o v i š t ě P raha-západ Ř í z e n í PÚ:
S
0 9 :5 1 :3 0
-* • /—
Správní poplatek uhtazen] v hotovosti ! oa- 11'j'i. ::čei j ve v ý š i.......... lů -C j .— -Kč^
"“ OTM . Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitosti ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. stra n a
1
