ZNALECKÝ POSUDEK č. 3228-11a/2016 O ceně pozemků parc.č.416, 417, 418, 691/1, 691/19, 691/32 a 695 v k.ú.Zličín, obec Praha, Hl.m.Praha
Objednatel znaleckého posudku:
Büssmark aukční centrum, s.r.o. Štúrova 1701/55 142 00 Praha 4-Krč
Účel znaleckého posudku:
Obvyklá hodnota pozemků
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 26.6.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Milan Pavlovský Budějovická 42 140 00 Praha 4 telefon: +420603280808 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Praze 26.6.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé hodnotě pozemků.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky při ulici Dolňanská a Strojírenská Praha - Zličín Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Zličín Počet obyvatel: 1 259 079 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 780,00 Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 24.2.2016.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Prohlídka nemovitosti - Údaje uvedené objednatelem posudku + objednávka - Výpis z KN, LV č.1036 - Snímek katastrální mapy - Územní plán Hl.m.Prahy
5. Vlastnické a evidenční údaje firma Randera
6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nacházejí v k.ú. Zličín při ulici Dolňanská a Strojírenská mezi Velkým rybníkem a stávající zástavbou rodinných domů. V cenové mapě není stanovena cena, v územním plánu jsou pozemky určeny jako plocha: 1 - OB - čistě obytná 2 - SP - sportoviště 3 - plochy komunikací Pozemky, které spadají do více zón, jsou pro účel ocenění odhadem procentuelně rozděleny do těchto zón, jejich výměry jsou vypočteny podle odhadnutého procentuelního rozdělení. Jedná se o následující pozemky: 1 - Pozemek parc.č.691/19 celková výměra 9272 m2 - OB 70%-6490 m2, SP 15%-1391 m2, komunikace 15%-1391 m2. -2-
Jiné rozhodnutí o využití pozemků dle sdělení zástupce majitele není. Pozemky jsou zatíženy zástavními právy smluvními, věcným břemenem a omezeným přístupem přes pozemky jiného vlastníka. Pozemky nejsou zasíťovány.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky OB 1.2. Pozemky SP 1.3. Pozemky pro komunikace
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - pozemky uvnitř areálu jiného vlastníka 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - na pozemky není ÚR, jsou zatíženy 2 zástavními právy a věcným břemenem 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II I
0,00 -0,30
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 0,700 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -4-
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - k pozemkům je omezený přístup přes pozemky jiného vlastníka, hluk z blízkého Pražského okruhu a železniční tarti
I
0,00
V
0,00
II
-0,06
II
0,00
II II I
0,00 0,00 -0,30
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ Pi) = 0,630 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,441
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky OB Pozemky jsou v územním plánu určeny jako zóna čistě obytná - OB. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,700 Index polohy pozemku IP = 0,630 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -5-
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,700 * 1,000 * 0,630 = 0,441 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 4 780,0,441 Typ
Název
§ 9 odst. 4 ostatní plocha § 9 odst. 4 zahrada § 9 odst. 4 zahrada § 9 odst. 4 orná půda § 9 odst. 4 orná půda § 9 odst. 4 orná půda § 9 odst. 4 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 416 417 418 691/1 691/19 691/32 695
Pozemky OB - zjištěná cena
-6-
Výměra [m2] 28,00 1 133,00 2 791,00 2 351,00 6 490,00 2 358,00 1 215,00 16 366,00
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
632,39
Jedn. cena [Kč/m2] 632,39 632,39 632,39 632,39 632,39 632,39 632,39
Cena [Kč] 17 706,92 716 497,87 1 765 000,49 1 486 748,89 4 104 211,10 1 491 175,62 768 353,85 10 349 694,74
=
10 349 694,74 Kč
1.2. Pozemky SP Pozemky jsou v územním plánu určeny jako zóna pro sportoviště - SP. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,700 Index polohy pozemku IP = 0,630 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,700 * 1,000 * 0,630 = 0,441 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 4 780,0,441 Typ
Název
orná půda - část pozemku Stavební pozemek - celkem
§ 9 odst. 4
Parcelní číslo 691/19
Výměra [m2] 1 391,00
0,300
632,39 Cena [Kč] 879 654,49 879 654,49
=
-7-
Upr. cena [Kč/m2]
Jedn. cena [Kč/m2] 632,39
1 391,00
Pozemky SP - zjištěná cena
Koef.
879 654,49 Kč
1.3. Pozemky pro komunikace Pozemky jsou v územním plánu určeny pro místní komunikace. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,700 Index polohy pozemku IP = 0,630 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,700 * 1,000 * 0,630 = 0,441 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 4 780,0,441 Typ
Název
orná půda - část pozemku Stavební pozemek - celkem
§ 9 odst. 4
Parcelní číslo 691/19
Výměra [m2] 1 391,00
0,300
632,39 Cena [Kč] 879 654,49 879 654,49
=
-8-
Upr. cena [Kč/m2]
Jedn. cena [Kč/m2] 632,39
1 391,00
Pozemky pro komunikace - zjištěná cena
Koef.
879 654,49 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky OB 1.2. Pozemky SP 1.3. Pozemky pro komunikace
10 349 694,70 Kč 879 654,50 Kč 879 654,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
12 109 003,70 Kč
Celkem
12 109 003,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
12 109 003,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
slovy: Dvanáctmilionůjednostodevěttisíc Kč Výše uvedená cena je cena administrativní.
-9-
12 109 000,- Kč
OBVYKLÁ HODNOTA Oceňované pozemky se nacházejí na území Hl.m.Prahy. V katastru nemovitostí jsou vedeny jako orná půda, zahrada nebo ostatní jiná plocha. V územním plánu jsou zahrnuty do obytné zóny. Kladné faktory oceňovaných pozemků - pozemky jsou na území Hl.m.Prahy - v územním plánu patří do obytné zóny (kromě menší části pozemku 691/19) Záporné faktory oceňovaných pozemků - většinou jsou vedeny jako zemědělská půda, budou muset být vyňaty ze zemědělského půdního fondu - jsou k nim zřízeny 2 zástavní práva - J&T BANKA, a.s. (53 431 665,40 Kč) a Ing.Vlastimil Jirásek (10 600 760,-|Kč) - k oceňovanému pozemku je zřízeno věcné břemeno cesty pro sousední pozemky parc.č.694/19, 704/8 a 707/7 - k pozemkům není vydáno územní rozhodnutí, takže veškerá výstavba podléhá souhlasu sousedů, což přináší nemalá rizika - pozemky nejsou zasíťovány - hluk z blízkého Pražského okruhu a železniční trati Na základě výše uvedených údajů se jeví jako optimální obvyklá hodnota pozemků na úrovni administrativní ceny, tedy okolo 600,-Kč/m2. 19 148 m2
celková výměra obvyklá hodnota pozemků 11 488 800,-Kč slovy: jedenáctmilionůčtyřistaosmdesátosmtisícosmset korun českých V Praze 26.6.2016
Ing. Milan Pavlovský Budějovická 42 140 00 Praha 4 telefon: +420603280808 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 31.8.1987 čj. Spr 831/85 pod poř.číslem 990 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a dne 19.4.1993 pro základní obor stavebnictví, stavby obytné, zemědělské a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3228-11a/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 48-16. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1 3
Územní plán Snímek katastrální mapy Výpis z KN
- 11 -
Územní plán
- 12 -
Snímek katastrální mapy
- 13 -
Výpis z KN
- 14 -
- 15 -
- 16 -
