Znalecký posudek č. 2013/256 o ceně nemovitostí, stavbě rodinného domu č.p. 529 na parcele č. 3961, stavbě bez čp/če na parcele č. 3960, a pozemků, parcel č. 3922/3, 3947/3, 3950, 3951, 3952, 3953, 3956, 3958, 3959, 3960, 3961, 3962, 4298/9, 4344/12, v katastrálním území Návsí, obec Návsí, v okrese Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský, zapsaných ve prospěch vlastníka na LV č. 1036 pro katastrální území Návsí, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec. Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 1148 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 23. 6. 2013 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 23. 6. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00103/13-011 ze dne 12. 6. 2013 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22. 6. 2013. Zpracovateli posudku nebyl umožněn vstup do objektů. Vzhledem k tomu je při ocenění stavby rodinného domu vycházeno z informací, poskytnutých zpracovateli posudku vlastníky a uživateli sousedních nemovitostí, přítomných místnímu šetření.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00103/13-011 ze dne 12. 6. 2013. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1036 pro katastrální území Návsí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Frýdek-Místek Návsí Návsí (656348)
List vlastnictví číslo: 1036 Vlastník: Padevět Milan (5812170892) Klidná 492/19, 71200 Ostrava, Muglinov
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1036 pro katastrální území Návsí, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec, stavba rodinného domu č.p. 529 na parcele č. 3961, stavba bez čísla popisného nebo evidenčního, stodola, tvořící příslušenství rodinného domu č.p.529, na parcele č. 3960 a pozemky, parcely č. 3922/3, 3947/3, 3950, 3951, 3952, 3953, 3956, 3958, 3959, 3960, 3961, 3962, 4298/9, 4344/12, v katastrálním území Návsí, obec Návsí, v okrese Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části zastavěného území obce Návsí, v lokalitě zastavěné rozptýlenou zástavbou staveb užívaných pro potřeby individuálního bydlení. Stavba rodinného domu č.p. 529 v katastrálním území Návsí je nemovitostí přístupnou po veřejně provozované pozemní komunikaci se zpevněným neprašným povrchem a je napojena na rozvod elektrické energie a veřejný vodovod. V místě je rovněž možnost napojení na rozvod zemního plynu, není veřejná kanalizace. Stavba bez čísla popisného nebo evidenčního na parcele č. 3960 v katastrálním území Návsí je stodolou tvořící příslušenství objektu rodinného domu č.p. 529. Parcela č. 3961 o výměře 465 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří - pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu. Parcela č. 3960 o výměře 61 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří - pozemek je zastavěn stavbou stodoly tvořící příslušenství rodinného domu. Parcela č. 3950 o výměře 1371 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada - pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu č.p. 529 na parcele č. 3961 a pozemkem, parcelou č. 3961, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Parcela č. 3962 o výměře 350 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace - pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu č.p. 529 na parcele č. 3961 a pozemkem, parcelou č. 3961, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Parcela č. 3922/3 o výměře 35 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace – jedná se o pozemek který je, za účelem ocenění, uvažován na základě svého skutečného způsobu využití jako pozemek druhu trvalý travní porost, tedy pozemek zemědělský. Parcela č. 3947/3 o výměře 2446 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost – jedná se o pozemek zemědělský. Parcela č. 3951 o výměře 996 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost – jedná se o pozemek zemědělský. Parcela č. 3953 o výměře 1006 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost – jedná se o pozemek zemědělský. Parcela č. 3958 o výměře 734 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda – jedná se o pozemek zemědělský. Parcela č. 3959 o výměře 1022 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost – jedná se o pozemek zemědělský. Parcela č. 4298/9 o výměře 1497 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost – jedná se o pozemek zemědělský. Parcela č. 3952 o výměře 2116 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek – jedná se o pozemek plnící funkci lesa. Parcela č. 4344/12 o výměře 2710 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek – jedná se o pozemek plnící funkci lesa. Parcela č. 3956 o výměře 1477 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku vodní plocha, způsob využití zamokřená plocha – jedná se pozemek mokřadu.
–4–
6. Obsah posudku Oddíl 1 Rodinný dům č.p. 529 v k.ú. Návsí s příslušenstvím Vedlejší stavba - stodola na parc.č. 3960 v k.ú. Návsí Pozemky, parc.č. 3950, 3960, 3961, 3962, v k.ú. Návsí Ocenění porovnávací metodou
Oddíl 2 Pozemky, parc.č. 3922/3, 3947/3, 3951, 3953, 3958, 3959, 4298/9, v k.ú. Návsí Ocenění porovnávací metodou
Oddíl 3 Pozemky, parc.č. 3952, 4344/12, v k.ú.Návsí Ocenění porovnávací metodou
Oddíl 4 Pozemek, parc.č. 3956, v k.ú. Návsí Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Oddíl 1 Popisy objektů Rodinný dům č.p. 529 v k.ú. Návsí s příslušenstvím Předmětem ocenění je objekt rodinného domu č.p. 529 na parcele č. 3961 v katastrálním území Návsí. Jedná se o rodinný dům řadový, koncový, v řadě dvou rodinných domů. Rodinný dům č.p. 529 v katastrálním území Návsí je stavbou zděné konstrukce, částečně podsklepenou, o dvou nadzemních podlažích, zastřešenou šikmým sedlovým krovem. Jedná se o rodinný dům dvoubytový, a dvou dispozičně shodných bytech, po jednom v každém z nadzemních podlaží. Ke dni ocenění není stavba rodinného domu užívána, jedná se o nemovitost ve značně zchátralém stavu s dlouhodobě zanedbanou údržbou. Na základě informací, poskytnutých zpracovateli posudku vlastníky a uživateli sousedních nemovitostí, přítomných místnímu šetření, je za účelem ocenění vycházeno ze skutečností, že stavba se ke dni ocenění nachází ve stavu vyžadujícím provedení rozsáhlých stavebních úprav a oprav, a to i konstrukcí dlouhodobé životnosti. Objekt je vybudován na základech s narušenou a v značném rozsahu nefunkční izolací pro zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce stavby a obvodové stěny tloušťky cca 45 cm jsou vyzděné z cihel a škvárobetonových tvárnic, vnější povrchy stěn, s výjimkou zadní stěny odvrácené od přístupové komunikace, jsou opatřeny břízolitovou fasádou. Tato zadní stěna není omítnuta vůbec. Vnitřní povrchy stěn jsou opatřeny dvouvrstvými vápennými omítkami, nacházejícími se ve stavu vyžadujícím jejich celkovou obnovu. Stropy místností mají rovné podhledy. Podlahy místností jsou zřejmě tvořeny prkny pokrytými PVC nebo textilními krytinami, jejich stav rovněž vyžaduje celkovou rekonstrukci. Pultový krov dřevěné konstrukce je pokryt živičnou krytinou natolik porušenou, že do objektu na mnoha místech zatéká, ve stavu naprosté opotřebenosti se nacházejí rovněž klempířské konstrukce krovů a parapetů z pozinkovaného plechu. Dveře v objektu jsou dřevěné, plné i prosklené, okna jsou dřevěná, zdvojená. Okna i dveře vyžadují rovněž bezodkladnou výměnu, dřevěné části jsou ve značném rozsahu prohnilé, skleněné výplně jsou rozbité. Ve stavbě je proveden rozvod ústředního vytápění s kotlem plynovým, rozvod elektrické energie, studené i teplé vody a vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení. Je uvažováno, že se jedná o plně nefunkční a neúplné konstrukce. Dále je ze účelem ocenění uvažováno, že ve stavbě chybí veškeré její vnitřní vybavení, zdroje teplé vody, vybavení koupelen, kuchyní i WC. Příslušenstvím stavby rodinného domu, zahrnutým v jeho ceně, jsou venkovní úpravy minimálního rozsahu – přípojka elektrické energie, přípojka vody, žumpa, zpevněný přístupový chodník, pozůstatky
–6– oplocení z drátěného pletiva na ocelových sloupcích a plotová vrata ocelové konstrukce s výplní z drátěného pletiva. Jedná se o venkovní úpravy ve značně opotřebeném stavebně technickém stavu..
Vedlejší stavba - stodola na parc.č. 3960 v k.ú. Návsí Předmětem ocenění je samostatně stojící objekt dřevěné, jednostranně obité konstrukce se šikmým sedlovým krovem, nacházející se na parcele č. 3960 v katastrálním území Návsí, tvoří příslušenství stavby oceňovaného rodinného domu. Jedná se o objekt ve značně opotřebeném stavu.
Pozemky, parc.č. 3950, 3960, 3961, 3962, v k.ú. Návsí Předmětem ocenění jsou pozemky v katastrálním území Návsí, parcely č. 3950, 3960, 3961 a 3962, zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1036 pro katastrální území Návsí. Parcela č. 3961 o výměře 465 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří - pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu. Parcela č. 3960 o výměře 61 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří - pozemek je zastavěn stavbou stodoly tvořící příslušenství rodinného domu. Parcela č. 3950 o výměře 1371 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada - pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu č.p. 529 na parcele č. 3961 a pozemkem, parcelou č. 3961, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Parcela č. 3962 o výměře 350 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace - pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu č.p. 529 na parcele č. 3961 a pozemkem, parcelou č. 3961, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití.
Oddíl 2 Popisy objektů Pozemky, parc.č. 3922/3, 3947/3, 3951, 3953, 3958, 3959, 4298/9, v k.ú. Návsí Předmětem ocenění jsou pozemky v katastrálním území Návsí, parcely č. 3922/3, 3947/3, 3951, 3953, 3958, 3959, 4298/9, zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1036 pro katastrální území Návsí. Parcela č. 3922/3 o výměře 35 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace – jedná se o pozemek který je, za účelem ocenění, uvažován na základě svého skutečného způsobu využití jako pozemek druhu trvalý travní porost, tedy pozemek zemědělský. Parcela č. 3947/3 o výměře 2446 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost – jedná se o pozemek zemědělský. Parcela č. 3951 o výměře 996 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost – jedná se o pozemek zemědělský. Parcela č. 3953 o výměře 1006 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost – jedná se o pozemek zemědělský. Parcela č. 3958 o výměře 734 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda – jedná se o pozemek zemědělský. Parcela č. 3959 o výměře 1022 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost – jedná se o pozemek zemědělský. Parcela č. 4298/9 o výměře 1497 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost – jedná se o pozemek zemědělský.
–7–
Oddíl 3 Popisy objektů Pozemky, parc.č. 3952, 4344/12, v k.ú.Návsí Předmětem ocenění jsou pozemky v katastrálním území Návsí, parcely č. 3952, 4344/12, zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1036 pro katastrální území Návsí. Parcela č. 3952 o výměře 2116 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek – jedná se o pozemek plnící funkci lesa. Parcela č. 4344/12 o výměře 2710 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek – jedná se o pozemek plnící funkci lesa.
Oddíl 4 Popisy objektů Pozemek, parc.č. 3956, v k.ú. Návsí Předmětem ocenění je pozemek v katastrálním území Návsí, parcela č. 3956, zapsaná ve prospěch vlastníka na LV č. 1036 pro katastrální území Návsí. Parcela č. 3956 o výměře 1477 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku vodní plocha, způsob využití zamokřená plocha – jedná se pozemek močálu.
Ocenění nemovitostí povinného Oddíl 1 Ocenění porovnávací metodou - rodinný dům č.p. 529 v k.ú. Návsí s příslušenstvím, vedlejší stavba - stodola na parc.č. 3960 v k.ú. Návsí, pozemky, parc.č. 3950, 3960, 3961, 3962, v k.ú. Návsí Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné pro účely porovnání využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Ocenění porovnávací metodou v principu představuje vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno nebyla v dané, ani srovnatelné lokalitě zjištěna žádná nabídka, nebo zaznamenán převod vlastnických práv k nemovitosti shodného, nebo srovnatelného charakteru a stavu, je pro potřeby stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné na základě conových předpisů účinných ke dni ocenění.
Vyhláška 450/2012 Sb. Rodinný dům č.p. 529 v k.ú. Návsí s příslušenstvím – § 26a
–8– Podlaží: Název 1.PP 1.NP 2.NP Součet:
Výška 2,30 m 2,75 m 2,75 m 7,80 m
Podlažnost:
325,71 / 81,43
Zastavěná plocha (8,80×8,00+9,95×5,20)×2/3 8,80×8,00+9,95×5,20 8,80×8,00+9,95×5,20
= = =
81,43 m2 122,14 m2 122,14 m2 325,71 m2
= = = =
187,28 m3 335,89 m3 335,89 m3 79,39 m3 938,45 m3
= 4,00
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,30 × ((8,80×8,00+9,95×5,20)×2/3) 1.NP 2,75 × (8,80×8,00+9,95×5,20) 2.NP 2,75 × (8,80×8,00+9,95×5,20) Zastřešení 1,30/2×(8,80×8,00+9,95×5,20) Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Návsí Počet obyvatel: 3 859 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 273,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí I. Žádný obchod nebo pouze se základními nemovitosti potravinami 6 Školství a sport v okolí I. Žádná základní škola ani sportovní nemovitosti zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí I. Žádné zdravotnické zařízení nemovitosti 8 Veřejná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo
Pi 0,00 0,00 –0,01 0,00 –0,03 –0,04 –0,05 –0,05
–9–
9 10 11 12
ve vzdálenosti nad 1000 m. Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy (IP = 1 + Pi):
0,820
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,7
Vi D –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,01 –0,10 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,238
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 0,820 × 0,238 = 3 273,– × 0,176 =
0,176 576,05 Kč/m3
938,45 × 576,05 =
540 594,12 Kč
Rodinný dům č.p. 529 v k.ú. Návsí s příslušenstvím – zjištěná cena:
Vedlejší stavba - stodola na parc.č. 3960 v k.ú. Návsí – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová
540 594,12 Kč
– 10 – Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,590 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 1,258 (Rodinné domy) Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (3,50+7,00)/2×61,00 Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové patky 2. Obvodové stěny – dřevěná, jednostranně obitá konstrukce 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina – osinkocementové šablony 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů – nátěry 8. Schodiště 9. Dveře – svlakové 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
=
320,25 m3
Obj. podíl 8,30 % 31,90 % 21,20 % 0,00 % 11,10 % 1,60 % 6,00 % 0,00 % 3,70 % 1,40 % 10,80 % 4,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 21,20 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,60 % 9. Dveře –0,54 × 3,70 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,40 % 11. Podlahy –0,54 × 1,852 × 10,80 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 4,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – – – =
0,2120 0,0160 0,0200 0,0140 0,1080 0,0400 0,5900
Ocenění: Základní jednotková cena 970,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5900 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,2580 1 280,83 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 320,25 m3 × 1 280,83 Kč/m3
=
410 185,81 Kč
– 11 – Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 95,000 % Odpočet opotřebení: 410 185,81 Kč × 95,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
Vedlejší stavba - stodola na parc.č. 3960 v k.ú. Návsí – zjištěná cena:
389 676,52 Kč 20 509,29 Kč 20 509,29 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 529 v k.ú. Návsí s příslušenstvím 2) Vedlejší stavba - stodola na parc.č. 3960 v k.ú. Návsí Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
540 594,12 Kč 20 509,29 Kč 561 103,41 Kč 561 100,– Kč
Pozemky, parc.č. 3950, 3960, 3961, 3962, v k.ú. Návsí
– § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 56,20 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (3 859 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 859 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
7% 10 % 3% × × ×
1,030 2,146 1,258
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 465 56,20 109,3911 61 56,20 109,3911 526
Cena [Kč] 50 866,86 6 672,86 57 539,72
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki:
1,030 2,146
Název Zastavěná plocha Zastavěná plocha Součet:
Parc. č. 3961 3960
– + +
– + +
7% 10 % 3% × ×
– 12 – Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
× ×
1,258 0,400
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 1 371 56,20 43,7564
Cena [Kč] 59 990,02
§ 28 odst. 6b – Pozemky komunikací v areálu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) ×
0,700 2,146 1,258
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 350 56,20 106,2049
Cena [Kč] 37 171,71
Název Zahrada
Název Ostatní plocha
Parc. č. 3950
Parc. č. 3962
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky, parc.č. 3950, 3960, 3961, 3962, v k.ú. Návsí – zjištěná cena:
154 701,45 Kč 154 701,45 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota:
=
715 800,– Kč
Oddíl 2 Ocenění porovnávací metodou - pozemky, parc.č. 3922/3, 3947/3, 3951, 3953, 3958, 3959, 4298/9, v k.ú. Návsí Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Porovnávací cena pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a případně shodné stavební připravenosti pozemků - tj. pozemků zemědělských, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné za účelem porovnání využít cenových údajů obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vyhodnotí rozdílnost polohy, přístupu k nemovitosti, případně rozdílnost stavebně technické připravenosti. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno nebyl v dané lokalitě zaznamenán žádný realizovaný převod vlastnických práv k nemovitostem, pozemkům shodného nebo srovnatelného účelu užití, tedy pozemků zemědělských, užívaných pro potřeby zemědělské produkce, a dále s ohledem na skutečnost, že ceny pozemků nabízených k prodeji realitními kancelářemi mají výrazně spekulativní charakter a vycházejí, z ke dni ocenění nepodloženého předpokladu, že pozemky budou moci být v
– 13 – budoucnu využity jako pozemky stavební, a tudíž tyto cenové údaje nelze za účelem porovnání použít, je pro potřeby stanovení porovnávací ceny zemědělských pozemků uvažováno, že tato ceny by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné na základě platných cenových předpisů, vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. a na základě průměrné ceny zemědělského pozemku pro dané katastrální území podle vyhlášky ministerstva zemědělství č. 412/2012 Sb.
Vyhláška 450/2012 Sb. Pozemky, parc.č. 3922/3, 3947/3, 3951, 3953, 3958, 3959, 4298/9, v k.ú. Návsí – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti Kp: Název Ostatní plocha Travní porost Travní porost Travní porost Orná půda Travní porost Travní porost Součet:
Parc. č. 3922/3 3947/3 3951 3953 3958 3959 4298/9
×
1,000
Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m2] základní upravená 35 2,07 2,0700 2 446 2,07 2,0700 996 2,07 2,0700 1 006 2,07 2,0700 734 2,07 2,0700 1 022 2,07 2,0700 1 497 2,07 2,0700 7 736
Cena [Kč] 72,45 5 063,22 2 061,72 2 082,42 1 519,38 2 115,54 3 098,79 16 013,52
Pozemky, parc.č. 3922/3, 3947/3, 3951, 3953, 3958, 3959, 4298/9, v k.ú. Návsí – zjištěná cena:
16 013,52 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota:
=
16 010,– Kč
Oddíl 3 Ocenění porovnávací metodou - pozemky, parc.č. 3952, 4344/12, v k.ú.Návsí Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity cenové údaje srovnatelných nemovitostí, nabízených na trhu nemovitostí v dané nebo ve srovnatelné lokalitě v 1. a ve 2. čtvrtletí roku 2013. Rozdílnost polohy, přístupu, je zohledněna v následující porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena, a lze
– 14 – předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek les, 21 327 m2 Cena: 570 000 Kč Adresa: Bystřice Datum aktualizace: 03.01.2013 ID zakázky: 38706 Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 21 327 m2 Doprava: Autobus Komunikace: Neupravená Popis: Prodáme les s pozemkem a zastavěnou plochou, s vyznačeným zbořeništěm, o výměře 156 m2, v Bystřici. Kontaktovat Reality IQ Senovážné náměstí 1464/6, 11000 Praha Nemovitost č.2) Prodej, pozemek les, 21 475 m2 Cena: 350 000 Kč včetně provize Adresa: Košařiska Datum aktualizace: 28.11.2012 ID zakázky: P-1296 Plocha pozemku: 21 475 m2 Popis: Vzrostlý smrkový les určený k okamžitému vykácení. Les se nachází v obci Košařiska a je dostupný ze zpevněné obecní komunikace. Pozemek je ze dvou třetin tzv. ostatní plocha, vyjádření a povolení kácet na části, která je vedená jako lesní pozemek mám. Odhadnutý objem dřeva 300m3. Kontaktovat DVOŘÁK REALITY, s.r.o. Cejl 538/93, 60200 Brno Nemovitost č.3) Prodej, pozemek les, 136 561 m2 Cena: 2 990 000 Kč Adresa: Bystřice Datum aktualizace: 05.11.2012 ID zakázky: 44145 Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Polosamota Zástavba: Venkovská Plocha pozemku: 136 561 m2 Voda: Místní zdroj Doprava: Silnice Komunikace: Asfaltová
– 15 – Popis: Lesní pozemky,pastviny,v horách v Bystřici,s dobrým dojezdem.Dle územního plánu lze využít i na chov zvěře,s oborou,apod.Les je vzrostlý,smíšený,a je udržován. Kontaktovat Reality IQ Senovážné náměstí 1464/6, 11000 Praha Nemovitost č.4) Prodej, pozemek les, 5 238 m2 Cena: 150 000 Kč Adresa: Nýdek Datum aktualizace: 03.12.2012 ID zakázky: 52563 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Venkovská Plocha pozemku: 5 238 m2 Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Neupravená Popis: K prodeji les v obci Nýdek o rozloze 5238 m2. Stáří lesa je 94 let a zastoupeny jsou smrk 40%, buk 50%, jedle 10%. Kontaktovat Realitní kancelář STING, s.r.o. 1. máje 540, 73961 Třinec Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kpřístup Kpramen Jednotková cena (JC) Nemovitost č.1) 570 000,– Kč 1,00 1,00 1,50 17,82 Kč Nemovitost č.2) 350 000,– Kč 1,00 1,00 1,50 10,87 Kč Nemovitost č.3) 2 990 000,– Kč 1,00 1,00 1,50 14,60 Kč Nemovitost č.4) 150 000,– Kč 1,00 1,00 1,50 19,09 Kč kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpřístup × Kpramen) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 21 327,00 m2 1,0 21 475,00 m2 1,0 136 561,00 m2 1,0 5 238,00 m2 1,0 10,87 Kč 15,60 Kč 19,09 Kč
× =
15,60 Kč 4 826,00 m2 75 290,– Kč
– 16 –
Oddíl 4 Ocenění porovnávací metodou - pozemek, parc.č. 3956, v k.ú. Návsí Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Porovnávací cena pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a případně shodné stavební připravenosti pozemků - tj. pozemků bažin, mokřadů a močálů, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné za účelem porovnání využít cenových údajů obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vyhodnotí rozdílnost polohy, přístupu k nemovitosti, případně rozdílnost stavebně technické připravenosti. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno nebyla v dané, ani srovnatelné lokalitě zjištěna žádná nabídka, nebo zaznamenán převod vlastnických práv k nemovitosti shodného, nebo srovnatelného charakteru, je pro potřeby stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné na základě cenových předpisů účinných ke dni ocenění.
Vyhláška 450/2012 Sb. Pozemek, parc.č. 3956, v k.ú. Návsí – § 29 § 31 odst. 7 – Pozemky zamokřených ploch močálu, mokřadu a bažiny Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient úpravy podle § 31 odst. 7: × Úprava podle položky č. 1 přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – vlastní území: + 40 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,400 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 477 2,07 1,0000*
Cena [Kč] 1 477,–
Název Parc. č. Vodní plocha 3956 *) cena byla upravena na 1 Kč/m2
2
Pozemek, parc.č. 3956, v k.ú. Návsí – zjištěná cena:
0,250
1 477,– Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota:
=
1 480,– Kč
– 17 –
C. Rekapitulace Cena zjištěná porovnávacím způsobem
808 580,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 809 000,– Kč Cena slovy: osmsetdevěttisíc Kč Poznámka: Věcná břemena odtoku vody, váznoucí na pozemcích, parcelách č. 3659, 3961, v katastrálním území Návsí, a věcné břemeno chůze, váznoucí na pozemcích, parcelách č. 3959, 3961, 3962, v katastrálním území Návsí, zřízená usnesením soudu číslo deníku 2121/1936, a zapsaná na LV č. 1036 pro katastrální území Návsí, v oddíle C – Omezení vlastnických práv, jsou věcnými břemeny dlouhodobě neužívanými a zaniklými v důsledku změněné situace v terénu.
Ostrava, 23. 6. 2013 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 18 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/256 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013330 podle připojené likvidace.
– 19 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00103/13-011 ze dne 12. 6. 2013. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1036 pro katastrální území Návsí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec. Kopie katastrální mapy. Ortofotomapa. Fotodokumentace.
