BIJLAGES
Inhoud 1
2
Initieel plan van aanpak ........................................................................................................5 1.1
Stuurgroep ................................................................................................................5
1.2
Overlegmomenten ....................................................................................................5 1.2.1
Overlegmoment 1: Startoverleg .................................................................6
1.2.2
Overlegmoment 2: Inventarisatie mogelijke remediëringsmaatregelen ...6
1.2.3
Overlegmoment 3: Conclusies....................................................................6
1.3
Enquête .....................................................................................................................6
1.4
Onderzoek BECO .......................................................................................................7
Individuele overlegmomenten ..............................................................................................9 2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
Bond Beter Leefmilieu ...............................................................................................9 2.1.1
Wetgeving ................................................................................................10
2.1.2
Energie Prestatie Certificaten...................................................................10
2.1.3
Behoud huurmarkt ...................................................................................10
2.1.4
Samenwerking over de beleidsniveaus ....................................................11
2.1.5
Sticks & Carrots ........................................................................................11
VMSW .....................................................................................................................11 2.2.1
Energiecorrectie .......................................................................................12
2.2.2
Energie Prestatie Certificaat (EPC) ...........................................................13
2.2.3
Leegstand en wachtlijsten ........................................................................13
2.2.4
Problemen van de SHM’s .........................................................................14
2.2.5
Huidige Beleid ..........................................................................................14
2.2.6
Communicatie ..........................................................................................14
2.2.7
Sociale Verhuurkantoren (SVK’s) ..............................................................15
2.2.8
Derde betaler systeem .............................................................................15
2.2.9
Besluiten ...................................................................................................15
Samenlevingsopbouw .............................................................................................16 2.3.1
Woonkwaliteit ..........................................................................................16
2.3.2
Huurprijsregulering ..................................................................................17
2.3.3
Verkokering ..............................................................................................17
2.3.4
Woon –en Energiewinkels ........................................................................17
2.3.5
Woonprestatie certificaat (WPC) .............................................................18
2.3.6
Degressieve subsidies ...............................................................................18
2.3.7
Inkrimping van de huurmarkt ...................................................................19
2.3.8
Overige .....................................................................................................19
2.3.9
Conclusie ..................................................................................................19
Steunpunt Ruimte & Wonen / SumResearch ..........................................................20 2.4.1
Sociale markt ............................................................................................20
2.4.2
Private markt ............................................................................................21
2.4.3
Algemene beleidsaanbevelingen .............................................................22
Algemeen Eigenaars Syndicaat (AES) ......................................................................22 2.5.1
Winstgevendheid .....................................................................................23
2.5.2
Profiel .......................................................................................................23
2.6
2.7
2.8
2.9
2.10
2.11
2.5.3
Sociale verhuur .........................................................................................23
2.5.4
Successie ..................................................................................................24
2.5.5
EPC ...........................................................................................................24
2.5.6
Energie Correctie Factor ...........................................................................25
2.5.7
Structurele kwaliteit .................................................................................25
2.5.8
Energiewinkels .........................................................................................26
2.5.9
Huursubsidie ............................................................................................26
Infrax .......................................................................................................................26 2.6.1
Algemene informatie................................................................................26
2.6.2
Rationeel Energie Gebruik ........................................................................27
2.6.3
Energiewinkels .........................................................................................27
2.6.4
Campagnes ...............................................................................................27
2.6.5
Slimme meters .........................................................................................27
Eandis ......................................................................................................................28 2.7.1
Projecten ..................................................................................................28
2.7.2
Centralisatie .............................................................................................28
2.7.3
Energie .....................................................................................................29
2.7.4
Premies.....................................................................................................29
2.7.5
Alternatieven voor premies......................................................................29
2.7.6
Slimme meters .........................................................................................30
Agentschap Wonen Vlaanderen..............................................................................30 2.8.1
Woonkwaliteit ..........................................................................................30
2.8.2
Premies.....................................................................................................31
2.8.3
Ondersteuning van het woonbeleid .........................................................32
2.8.4
Campagnes ...............................................................................................32
STEBO ......................................................................................................................33 2.9.1
Energie & Wonen .....................................................................................33
2.9.2
Energie .....................................................................................................33
2.9.3
Isolatie ......................................................................................................34
2.9.4
Energie en woonkwaliteit .........................................................................34
2.9.5
Premies.....................................................................................................34
2.9.6
Van EPC naar WPC ....................................................................................34
2.9.7
Huurmarkt ................................................................................................35
2.9.8
Lokale entiteiten ......................................................................................35
2.9.9
Subrogatie ................................................................................................35
2.9.10
Intergemeentelijke woonwinkels .............................................................36
2.9.11
Derde betalersystemen ............................................................................37
Komosie...................................................................................................................37 2.10.1
Energiescans .............................................................................................37
2.10.2
Isolatie ......................................................................................................38
2.10.3
Woon –en Energie Winkels ......................................................................39
2.10.4
EPC ...........................................................................................................39
2.10.5
Energietoelage .........................................................................................39
Inspectie RWO .........................................................................................................40 2.11.1
Krotverhuur en krotdetectie ....................................................................40
2.11.2
Werkwijze Inspectie RWO ........................................................................41
2.11.3
Technisch verslag .....................................................................................41
2.11.4
Confomiteitsattest ...................................................................................42
2.12
2.13
FRGE ........................................................................................................................43 2.12.1
Groei aantal LE .........................................................................................43
2.12.2
De leningen zelf ........................................................................................44
2.12.3
Financiering LE..........................................................................................44
2.12.4
Doelgroep .................................................................................................44
2.12.5
Bereik & gebruik .......................................................................................45
2.12.6
Woon – en Energie Entiteiten (WEE)........................................................45
2.12.7
Verhuurmarkt ...........................................................................................46
Kabinet Van den Bossche ........................................................................................46
3
Enquête voor de huurder....................................................................................................48
4
Enquête voor de verhuurder ..............................................................................................56
5
Lijst met gehanteerde afkortingen .....................................................................................62
6
Referenties ..........................................................................................................................64
7
Stakeholders .......................................................................................................................68
8
Brief Komosie: vrijwillige overeenkomst.............................................................................71
9
Artikel AES ...........................................................................................................................73 9.1
Herziening van de huurprijs in de woninghuurovereenkomst van 9 jaar ...............73
10
Modelbrief driejaarlijkse herziening van de huurprijs ........................................................76
11
Huurdersbond & Samenlevingsopbouw over vrijwillige overeenkomsten .........................79
12
11.1
Huurdersbond (in reactie op AES artikel) ................................................................79
11.2
Reactie Geert Marrin, Samenlevingsopbouw .........................................................80
Naar een ambitieus beleid inzake energie en woonkwaliteit in Vlaanderen ......................82 Naar een Vlaams woonvernieuwingsprogramma ...............................................................85 Activering van bestaande beleidsinstrumenten .................................................................88 Rationeel Energieverbruik ..................................................................................................91
13
Lijst maatregelen: overlegmoment 3 ..................................................................................96
BIJLAGE 1 INITIEEL PLAN VAN AANPAK
1
Initieel plan van aanpak
Het plan van aanpak is gestoeld op vier te onderscheiden delen die elkaar onderling zullen beïnvloeden. Elk van de vier delen heeft als doel het verzamelen van informatie van verschillende bronnen, teneinde een zo compleet mogelijk beeld te krijgen van de verschillende visies die binnen Vlaanderen, en in beperkte mate ook daarbuiten heersen. De vier delen zijn: 1) 2) 3) 4)
Stuurgroep Overlegmomenten Enquête Onderzoek BECO
Elk van de vier wordt hieronder kort toegelicht.
1.1
Stuurgroep
Allereerst werden de meest essentiële stakeholders uitgenodigd om in een stuurgroep te zetelen die een begeleidende rol zal spelen. De meest relevante stakeholders in deze studie werden geacht het Algemeen Eigenaars Syndicaat, de Huurdersbond, het VEA en BECO zelf te zijn. Concreet bestaat de stuurgroep uit Katelijne d’Hauwers (AES), Geert Inslegers (Huurdersbond), Wilfried Bieseman en Ellen Moons (VEA) en Simon Schillebeeckx (BECO). De stuurgroep wordt bij alle beslissingen in het kader van het onderzoek betrokken en heeft een finale zeggenschap in het eindrapport. Zij zal voor het eerst samenkomen kort na de gunning van de opdracht en voor het laatst na het afsluiten van de drie overlegmomenten om de voorlopige versie van het eindrapport te bespreken. De leden van de stuurgroep worden ook verwacht aanwezig te zijn op de overlegmomenten.
1.2
Overlegmomenten
Er worden tijdens het onderzoek drie overlegmomenten ingelast. Deze overlegmomenten pogen maatschappelijk relevante spelers in het kader van de huur-verhuur problematiek aan tafel te krijgen om samen te bekijken wat de beste maatregelen zouden zijn die genomen dienen te worden om aan de problematiek tegemoet te komen. Om de maatschappelijk relevante spelers in dit debat (hierna stakeholders1) te bekomen wordt een roll-over techniek gehanteerd. BECO stelt eerst zelf een lijst samen die samen met de stuurgroep overlopen en uitgebreid wordt. Daarna worden de mensen en organisaties uit deze uitgebreide lijst zelf gevraagd om andere potentiële stakeholders aan te duiden (roll-over). Na akkoord met de opdrachtgever worden dezen dan ook gecontacteerd. Ook zij kunnen eventueel extra stakeholders aan duiden. Het blijft wel zo dat er een beperking is op de hoeveelheid mensen die zinvol aan een stakeholder debat kunnen deel nemen. In een tijdspanne van twee uur kunnen immers geen vijftig mensen en meningen aan bod komen. De bedoeling zal zijn om het aantal deelnemers te beperken tot ongeveer 20. Tevens is het de ambitie om dezelfde stakeholders op elk overlegmoment terug te zien. De praktijk leert ons dat dit quasi onmogelijk is, dus moeten we ons tevreden stellen met representanten van dezelfde organisaties die elkaar dan intern briefen. Tussen elk overlegmoment wordt een tijdspanne van ongeveer twee maanden voorzien.
1
Een lijst met de maatschappelijk relevante actoren is te vinden in bijlage 7.2
1.2.1
Overlegmoment 1: Startoverleg
Het startoverleg verloopt volgens een geijkte formule. BECO en VEA zullen de studie voor zover nodig voorstellen waarna een actief debat zou moeten volgen over de verschillende mogelijkheden om aan de probleemstelling tegemoet te komen. Centraal in het eerste debat staat volgende vraag:
Hoe kunnen eigenaars-niet-bewoners en huurders-niet-eigenaars aangespoord worden om energie-efficiënte maatregelen uit te voeren en te investeren in het ver(ge)huurde pand?
Bijvragen zullen zich vooral focussen op de haalbaarheid van vrijwillige initiatieven zoals voorgesteld in de eerder vermeldde LT-studie van WTCB, VITO, CeDuBo en Sint Lucas Gent. Voorbeelden zijn:
-
Welke zaken kunnen binnen het huidige wetgevende kader verplicht worden? Welke politieke/financiële stimulansen kunnen (ver)huurders motiveren? Op welke manieren kan men vrijwillige overeenkomsten faciliteren? Is er nood aan een gesegmenteerde aanpak of een “one size fits all” oplossing?
Overlegmoment 1 wordt beëindigd met het overlopen van al dan niet gemaakte conclusies en het vastleggen van het volgende overlegmoment. 1.2.2
Overlegmoment 2: Inventarisatie mogelijke remediëringsmaatregelen
Na het eerste overlegmoment gaat BECO aan de slag met de informatie die hieruit is voortgekomen. Bepaalde pistes zullen onderzocht worden en mogelijke oplossingen zullen aangebracht worden. De bedoeling van dit overlegmoment zal zijn het bekijken in welke mate overeenstemming kan bereikt worden over enkel basis “oplossingen”. Tevens zullen de “voorlopige” resultaten van de enquête besproken worden. In tegenstelling tot het eerste overlegmoment dat een beetje gezien kan worden als een vrije brainstormsessie, zal het tweede een stuk rigider georganiseerd zijn. Bedoeling is om punt voor punt oplossingen te overlopen. 1.2.3
Overlegmoment 3: Conclusies
De resultaten van de individuele overlegmomenten worden besproken en de finale remediëringsmaatregelen worden voorgelegd aan de stakeholders. De stakeholders delen zich op in drie verschillende groepen die elk de belangen van een verschillende doelgroep behartigen. Als er over bepaalde ideeën geen consensus kan bereikt worden, worden de pro’s en con’s genoteerd zodat geen enkele van de stakeholders zich achter een conclusie dient te scharen waar hij/zij niet in gelooft. Uiteraard is het de ambitie dat dit niet het geval zal zijn.
1.3
Enquête
De enquête wordt opgesteld door BECO en voorgelegd aan alle stakeholders. De uiteindelijke beslissing over de samenstelling en formulering van de vragen wordt genomen door BECO in samenspraak met VEA. De bedoeling is om een zicht te krijgen op wat huurders en verhuurders zelf zeggen en weten over energie-efficiëntie investeringen en hoe nuttig ze deze inschatten. De bedoeling is om de enquête te verspreiden via de site www.energiesparen.be en via de netwerken van het AES en de huurdersbond. Een blauwdruk van de enquêtes is te vinden in bijlage 8.4
1.4
Onderzoek BECO
Uiteraard is BECO in deze studie zelf ook onderzoeker van dienst. Hoewel haar rol grotendeels bestaat uit het neerslagwerk van de verschillende vergaderingen en het zogenaamde projectmanagement, is het ook de bedoeling dat de adviseurs van BECO die deelnemen aan dit onderzoek zelf op zoek gaan naar oplossingen voor de huurder – verhuurder problematiek. Belangrijk is wel te weten dat het niet de bedoeling is om BECO suggesties als dé oplossing naar voren te schuiven. Het vinden van een grootst gemene deler waar alle stakeholders zich achter kunnen scharen blijft de hoofddoelstelling. Als onderzoeker staat BECO vanzelfsprekend ook in voor het opvolgen van gemaakte afspraken en het organiseren van de overlegmomenten en stuurgroepvergaderingen.
BIJLAGE 2 INDIVIDUELE OVERLEGMOMENTEN
2
Individuele overlegmomenten
Na afloop en verwerking van het tweede overlegmoment leek het ons nuttig om voor het derde overlegmoment enkele individuele overlegmomenten in te plannen met verscheidene organisaties. De bedoeling hiervan was om deze organisaties de mogelijkheid te geven om dieper in te gaan op bepaalde problemen die zij in de praktijk ervaren en om te kijken of we op die manier mogelijke oplossingen naar voren zouden kunnen schuiven. Na overleg, heeft de opdrachtgever VEA het fiat gegeven om op deze manier verder te gaan. In wat volgt bespreken we alle individuele overlegmomenten die gehouden zijn met bepaalde groepen afzonderlijk. Niet elke stakeholdergroep die op de overlegmomenten aanwezig is geweest, is individueel uitgenodigd op gesprek. Dat zou te veel tijd in beslag hebben genomen. Wel is er voor gezorgd dat de verschillende visies in het sociale spectrum opgenomen zijn in de debatten. Normaliter is steeds de vertegenwoordiger van de in de titel genoemde organisatie aan het woord. Het is zijn of haar mening die vermeld wordt. In bepaalde gevallen zijn er in de tekst reacties gegeven van ofwel de ondervrager zelf (BECO) ofwel van andere stakeholders die niet bij het gesprek aanwezig waren. Dit hebben we steeds duidelijk gemaakt door deze reacties te laten voorafgaan door een tab en door de naam van de organisatie die dan aan het woord was.
2.1
Bond Beter Leefmilieu
27/07/2010 – Antwerpselaan 20, Brussel Aanwezig: Sara van Dyck BBL werkt samen met Samenlevingsopbouw en het VOB aan een gemeenschappelijke visie over een energierenovatie- en woonvernieuwingsprogramma van de Vlaamse woonmarkt. Nu zowel wonen als energie onder het mandaat van dezelfde minister vallen is er een unieke kans om twee van de probleemgebieden in België samen aan te pakken. Volgens BBL is het opvallend dat het maatschappelijke debat over dit onderwerp nog nooit zo aanwezig is geweest als nu. Nu het ijzer heet is, moet het dan ook maar gesmeed worden. Het feit dat deze studie nu plaats vindt is dan ook geen toeval. Enkele andere voorbeelden zijn: -
Op dit moment werkt BBL mee aan een advies van de FRDO omtrent de energievraag van gebouwen.
-
De Vlaamse Woonraad schrijft momenteel een advies over de private woonmarkt
-
De Vlaamse regering heeft een principiële goedkeuring verleent aan het toevoegen van energievereisten bij verhuur.
In het algemeen vindt de BBL dat het bestaand gebouwenbestand energiezuiniger gemaakt moet worden, en snel. Er is hier nog een enorm besparingspotentieel. Een grootschalig renovatieprogramma, gekaderd in een totaalpakket waarbij ook aandacht is voor de opleiding en omscholing van arbeiders, zorgt niet alleen voor de reductie van CO2 uitstoot maar kan bovendien zorgen voor heel wat bijkomende werkgelegenheid. (zoals bvb. aangetoond in Duitsland). . Het renoveren en e-noveren van gebouwen past in het algemeen belang van het land en de wereld. BBL vindt dat een deel van de inkomsten uit de emissiehandel die vanaf 2013 vrijkomen hieraan zouden moeten besteed worden. Zonder een drastische stijging van de efficiëntie in onze bestaande woningen, zullen we anders de 2020 doelstellingen niet halen. Tevens moet een overheid de stap durven zetten om sommige “hopeloze panden” af te laten breken en opnieuw op te bouwen. Voor dergelijke (ver)nieuwbouw zijn de huidige standaarden in Vlaanderen voor BBL te laag. Zowel Brussel (passief in 2015) als Wallonië (passief in 2017) gaan een stuk verder. Europa legt de “bijna energieneutrale” norm op tegen 2020. Momenteel wordt in Vlaanderen onderzocht of – zoals gesteld in het regeerakkoord- een E-norm van E60 kan worden opgelegd tegen 2012. Dit is een eerste noodzakelijke stap, maar Vlaanderen moet verder durven gaan en een ambitieus langertermijnpad voor de energieprestaties van gebouwen opleggen. Inzake renovatie zijn er weinig Europese regels. Vlaanderen moet zeker op het vlak van de renovatie van bestaande gebouwen een tandje bij steken.
2.1.1 1)
Wetgeving De huidige wetgeving die vrijwillige overeenkomsten bemoeilijkt mag niet als vaststaand feit worden bekeken. Het gebruiken van een positieve en/of negatieve energietoelage kan een goed middel zijn om mensen aan te zetten tot investeren. Wat de wet nu niet faciliteert dient te worden aangekaart. Binnen de sociale verhuur blijkt dat de huurprijs wel mag verhoogd worden met 50% van de energiebesparing na EE investeringen. Dit zou binnen de private huur ook moeten kunnen.
2.1.2 2)
Energie Prestatie Certificaten De EPC is een zinvolle tool die bestaat. Momenteel lijdt deze nog aan kinderziektes maar op termijn kunnen die verholpen worden. Men zou de toekenning van EPC-scores beter moeten controleren en BBL uit ook zijn bezorgdheid over de manier waarop de score uiteindelijk bepaald wordt. Zij vragen om een kritische reflectie over hoe de schaal wordt opgemaakt.
3)
Mits betere controle op de kwaliteit van de EPC, moet de Vlaamse overheid (indien nodig in overleg met de federale overheid - huurwetgeving) de verplichting tot affichering afdwingen. Daarnaast is het ook nuttig gebruik te maken van mensentaal in deze affichering. Naast de kleurcode (“zeer slecht – slecht – degelijk – goed – zeer goed”) zou aan het label een gemiddelde energiekost kunnen worden toegewezen (rekening houdende met de grootte en energieprestatie van de woonst).
4)
Tevens moet een bepaald EPC-niveau op relatief korte termijn verplicht worden. Een minimale energieprestatie van gebouwen bestaat nog niet (voor bestaande woningen). De EPC biedt hiervoor mogelijkheden. Als stok achter de deur lijkt het opportuun tegen de mensen te zeggen dat binnen afzienbare tijd een minimaal EPC niveau gehaald moet worden om te mogen verkopen of verhuren.
5)
Een lange termijn traject voor de evolutie van toegelaten EPC’s in woonsten zou zowel voor de bouwsector als voor de verhuurders een duidelijk stramien scheppen. Verhuurders zouden nu al moeten weten vanaf wanneer welke EPC-waarde maximaal wordt. Deze stok achter de deur, zou wel eens veel deuren kunnen doen opengaan.
2.1.3 6)
Behoud huurmarkt Het hanteren van een verlaging van successierechten om mensen aan te zetten tot EE maatregelen kan nuttig zijn. Hoe dit concreet in zijn werk moet gaan, daar is de BBLV niet mee bezig. Echter het lijkt niet onlogisch dat dit een positief effect zou kunnen hebben op het behoud van woningen in de huurmarkt na de dood van de oorspronkelijke eigenaar.
7)
Oudere verhuurders zijn vaak niet bereid om met de hele administratie en andere problemen van werken geconfronteerd te worden. Een beleid dat voor hen deze zaken uit handen neemt, bijvoorbeeld via een maatgerichte trajectbegeleiding , kan stimulerend werken. Deze werkwijze zal hopelijk ook minder (oudere) mensen er toe aanzetten hun pand te verkopen.
8)
Verhuren via SVK’s met EE premies die tot 100% terugbetaald worden lijkt te werken. Dit model zou zeker verder moeten kunnen uitgebreid worden. Hierbij kan eventueel geëvalueerd worden of een
100%
terugbetaling noodzakelijk is, al kan het voor eigenaars die echt de financiële middelen niet hebben nodig zijn. Uiteraard kan dit ook gekoppeld worden aan een minimale verhuurperiode via SVK’s. 9)
Niet belastingsbetalers zoals gepensioneerden, werkzoekenden en lage loonwerkers die willen investeren in EE, zouden ook moeten kunnen gebruik maken van een gelijkaardig voordeel als de fiscale aftrek, eventueel via een nieuw kanaal (met voorkeur voor een rechtstreekse korting op de factuur voor iedereen). Het Matteüseffect dat momenteel bestaat ligt immers niet in lijn met de sociale beleidsdoelstellingen.
10) Het bestaande “derde betalersysteem” waarbij de FRGE voor een maximum periode van 60 maanden goedkoop geld leent aan particulieren voor EE investeringen wordt nog te weinig gebruikt. Eventueel zou ook een verlenging van de looptijd van de lening nuttig kunnen zijn. Daarnaast zou het FRGE ook alle financiële stimuli (premies en fiscale voordelen) kunnen verrekenen in de eigenlijke lening. Bovendien zou de lokale entiteit van het FRGE contact kunnen opnemen met de energieleveranciers om de voorschotfactuur op een realistische wijze aan te passen aan de gedane investeringen.
2.1.4
Samenwerking over de beleidsniveaus
11) De agentschappen wonen en energie zouden zoveel mogelijk moeten samenwerken. De respectievelijke problemen kunnen zo beter aangekaart worden. Het portefeuille-denken binnen de politieke wereld leidt niet tot optimale oplossingen. 12) Naast gesegmenteerde maatregelen (zeker een op maat gerichte aanpak voor sociale doelgroepen is wenselijk), ziet BBL ook heil in een algemeen beleid dat aangevuld wordt met een flankerend beleid. Dit flankerend beleid dient dan vanuit zowel het woonbeleid als het energiebeleid ondersteund te worden 13) Het bestaande spinnenweb aan maatregelen is een labyrint geworden waar bijna niemand nog aan uit kan. Het lijkt aangewezen om ofwel slechts één instantie het recht te geven maatregelen toe te kennen of de kennis hieromtrent duidelijk te centraliseren in lokale woon –en energiewinkels. Deze WE-winkels kunnen dan de front office worden, een direct en algemeen aanspreekpunt dat de vragen doorspeelt naar de bevoegde instanties. De lokale entiteiten van het FRGE kunnen hier een voorbeeld van worden, essentieel is dat hierbij goed afgestemd wordt tussen de verschillende beleidsniveaus ( federale en het Vlaamse beleid en lokale) . Samenwerking tussen de lokale woon –en energiewinkels en de OCMW’s lijkt BBL ook belangrijk. Immers zeker voor de armste sociale groepen te bereiken is een vertrouwenspersoon erg belangrijk. Het OCMW kan deze rol eventueel vervullen. 14) Idealiter zouden alle maatregelen die momenteel bestaan op gemeentelijk, regionaal, federaal niveau en vanuit de netwerkbeheerders samengebald worden in 1 rechtstreekse korting op de aankoopfactuur. De bevoegde overheden zouden er dan voor moeten zorgen dat: a.
De uitvoerders van de werken correct het reeds afgetrokken bedrag innen
b. Controle uit te voeren op onrechtmatige prijsverhogingen van de bouwsector indien een dergelijke maaltijd leidt tot een tragere uitbetaling van de bedrijven.
2.1.5
Sticks & Carrots
15) De huidige stimulerende maatregelen werken en moeten dus blijven bestaan. Echter op termijn zouden er zeker sticks moeten bijkomen. 16) De bestaande energiescans (energiescanners) zijn een nuttige tool die zeker behouden dient te worden. De maatregelen moeten immers naar de mensen gebracht worden. Daarnaast wordt overwogen om de energiescanners ook een alarmbelfunctie mee te geven voor woningen in zeer slechte staat. 17) Sensibilisering blijft belangrijk maar kan zich niet beperken tot het “overtuigen van de overtuigden”. Doelgerichte communicatie wordt aangeraden. Bijvoorbeeld naar oudere mensen, sociale doelgroepen en allochtonen kunnen gerichte acties nodig zijn om de doelstellingen van het VEA te bereiken.
2.2
VMSW
16/08/2010 – Koloniënstraat 40, 1000 Brussel Aanwezig: Veerle De Meulenaer
De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen is actief als financier van de sociale huisvestigingsmaatschappijen (SHM’s) en als kenniscentrum voor onder andere de sociale huurproblematiek. De sociale huurmarkt is sterk gereguleerd en een wettelijk kader waarin bepaalde zaken (zoals de ERP-eisen) verplicht worden is dan ook geen taboe. Via de renteloze leningen kan de VMSW immers relatief makkelijk energetische en andere eisen opleggen aan de SHM’s. Hoewel dezelfde discrepantie tussen een betalende eigenaar en een profiterende huurder ook in deze markt bestaat, is de gewenste aanpak eerder een van verplichtingen dan een van stimulansen. Als vertegenwoordiger van de sociale huursector kampt de VMSWdan ook met andere uitdagingen dan die in de private sector. Tijdens het gesprek bleek er dan ook een duidelijke interesse in een gesegmenteerd beleid met specifieke aandacht voor de noden van de sociale huursector. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste thema’s die aan bod kwamen. 2.2.1
Energiecorrectie
In tegenstelling tot de private huurwetgeving is in het nieuwe sociale huurbesluit - dat vanaf 1 januari 2008 van kracht is – al officieel melding gemaakt van een energiecorrectie (artikel 44, Kaderbesluit Sociale Huur): Art 44: De minister kan een correctie vaststellen voor de energieprestatie van de woning. Voor een woning die duidelijk sterker presteert dan de instructies, die de VMSW hanteert bij het ontwerp van sociale woningen, kan een prijsverhoging worden toegepast. Voor een woning die duidelijk zwakker presteert, kan een vermindering worden toegepast. Hiervoor kan een onderscheid gemaakt worden tussen nieuwbouw en Renovatie. Die correctie is de energiecorrectie. De bepaling van de energiecorrectie wordt door de minister vastgelegd, na overleg met de Vlaamse Minister van Energie en na mededeling aan de Vlaamse Regering. Hij streeft er daarbij naar dat de energiecorrectie nooit groter is dan de helft van het voor- of nadeel dat de huurder ondervindt op zijn energiefactuur door de betere of zwakkere energieprestatie van de woning. De vermelding van deze mogelijkheid tot energiecorrectie is een grote stap in de juiste richting. Het ministerieel besluit moet hieromtrent nog ondertekend worden en de hoop is dat dit snel gebeuren zal. Momenteel voert SumResearch een studie uit naar hoe die energiecorrectie het beste bepaald kan worden. De resultaten hiervan zouden ook in de private markt gebruikt kunnen worden, hoewel een herziening van de wet dan nodig is. In dit kader zou ook moeten onderzocht worden om de hoeveel maanden de energiecorrectie herbekeken dient te worden om rekening te houden met schommelingen in energieprijzen. Voor de VMSW kan het echter niet de bedoeling zijn om SHM’s de energiecorrectie te laten misbruiken. Wanneer een huis puur voldoet aan de minimale vereisten inzake centrale verwarming, dubbel glas en geïsoleerde daken, dan zou er van huurprijsverhoging onder de noemer energiecorrectie geen sprake kunnen zijn (Om de doelstellingen van de ERP te bereiken zijn subsidies meer aangewezen). Enkel wanneer de SHM hogere eisen zou opleggen zou hiervoor een vergoeding kunnen worden gevraagd. Echter, ook hier geldt dat het voordeel zowel bij huurder als verhuurder moet liggen zodat er een win-win situatie ontstaat. Tevens zou de energiecorrectie retroactief kunnen zijn wat hier niet wil zeggen dat sociale huurders plotseling extra zullen moeten betalen voor besparingen in het verleden. Bouwmaatschappijen die vroeger betere standaarden hanteerden zouden op basis van hun historiek nu een energiecorrectie moeten kunnen toepassen. Zo worden de first movers beloond! Deze energiecorrectie kan ook negatief zijn, maarlouter als laatste stok achter de deur. Overeenkomsten zijn in deze sector die zo sterk gereguleerd dat vrijwillige overeenkomsten niet opportuun lijken. Artikel 44 van het Kaderbesluit Sociale Huur maakt dergelijke overeenkomsten ook overbodig.
2.2.2
Energie Prestatie Certificaat (EPC)
Voor het VMSW is het hanteren van het erkende EPC, de geprefereerde manier om de energiecorrectie concreet in te zullen. Het EPC heeft immers een paar sprekende voordelen: -
EPC is extern en kan door vele mensen worden bepaald (inclusief een honderdtal mensen uit de SHM’s,
-
Er wordt vrij veel onderzoek naar gedaan
-
Er bestaat reeds een databank van EPC-scores bij het VEA
deze hebben hier echter momenteel geen tijd voor).
=> Volgens de privacy commissie is er geen privacy probleem wanneer het VEA het sociale luik van deze databank open zou stellen voor het VMSW. -
EPC is een Europese regulering en geniet dus een grote geloofwaardigheid
-
Door het EPC te gebruiken hoeft het VMSW ook geen andere databank bij te houden waarin allerlei gegevens over de sociale huurwoningen staan die hen zouden toelaten de energiecorrectie te berekenen. Het EPC gebruiken is dus goedkoper.
Er is een risico dat SHM’s die het EPC van hun eigen gebouw bepalen de waarheid rooskleuriger voor stellen dan ze is. Dit risico wordt enigszins gebalanceerd doordat een dergelijke rooskleurige waardering van de energieprestaties van hun gebouwen (verbeterd dubbel glas, muurisolatie, dakisolatie, hoogrendementsketel…) er in de toekomst toe leidt dat deze SHM minder kans maakt op leningen van de VMSW om de kwaliteit werkelijk te verbeteren. Echter ook bij de VMSW is het besef er dat het EPC nog kinderziektes vertoont die gecontroleerd moeten worden alvorens er te veel systemen aan vast te hangen. De VHSW vraagt het VEA om een gegronde controle op EPC’s te laten uitvoeren. Eens EPC-deskundigen weten dat ze zelf kunnen gecontroleerd worden, zal de kwaliteit wel de hoogte in gaan. De VMSW ziet hier de mogelijkheid om twee vliegen in een klap te raken. Door het EPC te linken aan de energiecorrectie (waarvan 50% naar de SHM gaat) zullen meer en meer SHM’s geneigd zijn om ook hun bestaande patrimonium dat reeds verhuurd wordt, te laten certifiëren via EPC. Op die manier kan het besef groeien dat het EPC – ondanks de korte termijn kost – op langere termijn geld opbrengt (via de EPC correctie). Een EPC brochure (zoals het VEA er reeds een maakte) die zich specifiek richt op de sociale verhuurders, kan hiervoor een lans breken. 2.2.3
Leegstand en wachtlijsten
Op het eerste zicht lijkt het niet te rijmen. Ondanks ellenlange wachtlijsten om in een sociale woning terecht te komen, hoor je af en toe dat er ook veel leegstand is in de sociale sector. Dit heeft volgens het VMSW quasi uitsluitend te maken met geplande renovaties. Aangezien niet alle contracten op hetzelfde ogenblik aflopen en een SHM niet de intentie heeft om iemand die reeds enkele jaren in een sociale woning woont, plots op straat te zetten, vereisen harde renovaties (badkamer, sanitair, elektriciteit, structuurwerken) een tijdelijke vervangwoning. Voor zachte renovaties (glas, dakisolatie en centrale verwarming) is dit niet echt nodig. Het klopt dus dat appartementen soms enkele jaren leegstaan alvorens alle mensen in een bepaalde te renoveren appartementsblok elders kunnen worden ondergebracht. Deze leegstand is vaak noodzakelijk om tot grondige renovaties te komen. Er is eigenlijk geen alternatief voor de zogenaamde huurbeweging (van de ene sociale woning naar de andere) die noodzakelijk is om huurders wiens woning grondig wordt hernieuwd op te vangen. Het herlokalisatiebeleid van de SHM’s maakt echter geen gebruik van Lancelot. BECO: Een systeem zoals Lancelot (officiële kraak en vastgoedbescherming) hanteert zou eventueel ook door de SHM’s kunnen worden gebruikt om die tijdelijke leegstand tegen te gaan. In plaats van huurcontracten werkt deze organisatie met tijdelijke bruikleen (gemiddeld 50€ per week). De eigenaar van het gebouw blijft
hoofdverantwoordelijke voor de normale risico’s maar bewoners worden verplicht een familiale verzekering af te sluiten. Tevens doet Lancelot zijn best om maximaal de wooncode te respecteren. Nadeel aan dit systeem is dat elke bewoner binnen de twee weken op straat kan gezet worden. Echter, vele mensen vinden dit nadeel opwegen tegen de zeer goedkope “huurprijzen” en vaker dan niet worden weken maanden en maanden jaren. Iemand gedurende een op voorhand vastgelegde periode in een sociale huurwoning laten wonen zonder garantie op een volgende sociale huurwoning is suboptimaal, maar leegstand ook. 2.2.4 -
Problemen van de SHM’s Huurinkomsten die de SHM’s momenteel innen zijn lager dan de renteloze leningen die ze maandelijks afbetalen aan de VMSW. Het is daarnaast onmogelijk om de huurprijzen te verhogen. De overheid past dus op het einde van het jaar het deficit gewoon bij. Deze moeilijke financiële situatie creëert bij de verhuurders weinig intentie om energieproblemen aan te pakken.
-
Slechts 1 van de 100 SHM’s (met name Zonnige Kempen) kent het energieverbruik van de huurders. Deze
-
Eind september zou er een inventaris van alle sociale woningen beschikbaar moeten zijn (op projectbasis).
gegevens vallen doorgaans binnen privacy bescherming en zijn daarom moeilijk te bereiken. Deze zal een inzicht verschaffen in de (energetische) kwaliteit van de sociale woningen. Hoewel niet alle SHM’s dit plichtsgetrouw invullen lijkt het erop dat er tussen de 30.000 en 35.000 woningen (20%) niet zullen voldoen aan de eisen van het ERP tegen 2020. -
Passiefbouw blijkt 1,5 keer duurder dan gewone bouw (voor SHM’s E-80, K-40). Wegens het grote tekort aan sociale huurwoningen lijkt passief bouwen dus niet verantwoord.
2.2.5 -
Huidige Beleid Huidige subsidiebeleid is niet op hen gericht. Privépersonen kunnen tot 70% voor dakisolatie terugtrekken. Daarenboven lopen de subsidies jaar per jaar terwijl SHM’s planningen maken en bepaalde acties zullen ondernemen in de toekomst. Aangezien de subsidies onzeker zijn, kunnen ze er ook geen rekening mee houden.
-
Eandis belooft gratis isolatiemateriaal aan te bieden aan SHM’s en doet er een premie bovenop om de hogere plaatsingskosten te vergoeden. Echter, nog steeds geen isolatiemateriaal aangekomen.
-
Budgetmeters zouden door gelijk wie moeten kunnen aangevraagd worden om het energieverbruik in te perken. Prepaid elektriciteit en gas is in andere landen al ingeburgerd. Momenteel is een budgetmeter momenteel nog stigmatiserend. U bent automatisch wanbetaler als u er een heeft. Door er voor te zorgen dat deze er identiek uitzien als gewone meters (zoals wettelijk is bepaald) zou het stigma kunnen wegvallen. Het VMSW uit zijn twijfels bij de uitvoering van deze wet.
-
Het Grond en Panden Beleid (GPB) waarin privépartners die een nieuw woonuitbreidingsgebied aansnijden verplicht worden 20% daarvan te ontwikkelen voor de sociale sector, loopt nog niet echt los. Sinds september 2009 zijn er slechts 2 dossiers ingediend.
2.2.6
Communicatie
-
Algemene campagnes van het VEA zullen de sociale huurder nooit bereiken
-
Bewustmaking van de huurders is belangrijk. Bij huurders moeten we vooral tegen verspilling waarschuwen. Sommige identieke woningen gebruiken drie keer meer dan andere. Het menselijk gedrag moet aangepakt worden en dit kan best door individuele uitleg over de factuur. Bedoeling moet zijn om energieverbruik zichtbaar te maken. Slimme meters zouden hieraan tegemoet kunnen komen, maar Eandis monopoliseert de studie. Het VMSW vreest dat we hier een grote kans aan het verliezen zijn.
-
Real time afrekenen van energie zou een andere optie kunnen zijn maar sowieso te duur. Echter een maandelijkse inzage in je verbruik zou mensen bewuster kunnen maken. Als u bijvoorbeeld 75€ forfait per maand betaalt voor gas en elektriciteit zou op uw factuur (bij benadering) kunnen staan hoeveel u werkelijk verbruikt heeft (in euro’s). Dit is waarschijnlijk niet enkel in de sociale huursector nuttig.
-
Momenteel bestaat er geen huurdersvereniging voor de sociale huur. Dit zou eventueel kunnen opgericht worden om de communicatie met de huurders van de SHM’s te vergemakkelijken. Deze vereniging kan al dan niet onderdeel zijn van de huidige huurdersbond.
-
Hoewel een SHM vaak aan herfacturering doet (SHM krijgt één energiefactuur binnen en verdeelt die proportioneel of op basis van individuele meters onder de bewoners), mag het SHM voor deze dienst niets aanrekenen. Ze mogen enkel de energiekost aanrekenen en geen procentueel surplus voor het extra werk. Mocht dit wel mogen dan zou samenaankoop van SHM’s gestimuleerd worden, waardoor ze lagere prijzen zouden kunnen bedingen en een veel grotere betalingszekerheid zouden kunnen geven. Hierdoor zou de prijs per kilowattuur kunnen dalen, zelfs al rekenen de SHM’s een fee aan.
2.2.7
Sociale Verhuurkantoren (SVK’s)
SVK’s huren privéwoningen om deze aan sociale tarieven onder te verhuren. De SVK neemt dus in eerste instantie de plichten van de huurder op zich, waardoor de privé eigenaar een grotere betalingszekerheid heeft. Hoewel de markt vrijwel identiek is (sociale huurders) , verschilt de aanpak van de SHM’s in die mate dat geen uniek beleid de noden van zowel SVK’s als SHM’s kan omvatten. 2.2.8
Derde betaler systeem
Het derde betaler systeem (ESCO) bestaat al 10 jaar maar komt niet van de grond (FEDESCO is hiervan een voorbeeld). Echter voor verwarmingsinstallaties van sociale huurpanden zou dit zeker kunnen. Indien de installateur niet enkel het onderhoud maar de energiekost voor zijn rekening neemt (of een deel ervan om ervoor te zorgen dat mensen toch proberen zuinig om te springen met energie). Mits garanties dat er snel efficiëntie winsten ontstaan en dat het verbruik effectief daalt, is dit systeem denkbaar binnen SHM’s. Echter het contract dat hieraan ten grondslag zal liggen is erg complex. 2.2.9 1)
Besluiten De sociale huurmarkt verschilt in die mate van de private huurmarkt dat eenzelfde beleid voor beide markten niet opportuun is. Ook tussen de SVK’s en de SHM’s zijn de verschillen te groot om met een uniform beleid gediend te zijn. Een gesegmenteerd beleid is absoluut noodzakelijk. In de sociale huurmarkt is verplichten geen slecht woord zolang het de huurders ten goede komt en de overheid de financiële middelen voor de SHM’s kan vrijmaken.
2)
Het huidige subsidiebeleid is puur gericht op de private markt en schiet dus te kort om aan de noden van
3)
De energiecorrectie die binnenkort effectief gehanteerd kan worden kan een voorbeeld scheppen voor de
de SHM’s te voldoen. privé markt. Het onderzoek van Sum research kan hopelijk antwoorden geven op de concrete vragen van hoe een dergelijke energiecorrectie berekend kan worden. 4)
Om aan de ERP-eisen (dubbel glas, dakisolatie en hoogrendementsketel) te voldoen, zijn subsidies meer
5)
Het EPC is volgens de VMSW de meest geschikte tool om de energiecorrectie concreet te maken. Ondanks
aangewezen. Een huurder extra laten betalen voor dit basis comfort, kan niet de bedoeling zijn. de bekende problemen ermee kan een op het EPC gebaseerde energiecorrectie SHM’s warm maken om ook van hun verhuurd patrimonium een EPC te laten opmaken, waardoor een gerichter beleid mogelijk is. 6)
Ook voor SHM’s is het energieverbruik van hun bewoners vaak een grote onbekende. Echter wanneer we het EPC willen hanteren om energiecorrecties op te baseren zijn case studies absoluut noodzakelijk. Op
lange termijn kan iedereen baat hebben bij een groter inzicht in de energieconsumptie van sociale huurders. 7)
Leegstand in sociale huursector is gerelateerd aan renovaties. Korte termijn “verhuur” onder de naam van een bruikleenovereenkomst zoals bij Lancelot, zou dit eventueel kunnen inperken. Echter het probleem is dan wel dat mensen uit sociale huurwoningen zullen worden gehaald na een bepaalde periode zonder dat er een andere sociale huurwoning klaar is voor hen.
8)
Om de tekorten in de sociale huur op te vangen werd het Grond en Panden Beleid bedacht. Momenteel
9)
Tussen de 30.000 en de 35.000 woningen zullen tegen 2020 waarschijnlijk niet aan de ERP-eisen voldoen.
breekt dit beleid echter nog geen potten. 10) Directe communicatie is de beste manier om sociale huurders te bereiken. Algemene VEA campagnes zullen hun effect missen op deze doelgroep. 11) Energiefacturen moeten transparanter gemaakt worden inzake werkelijk verbruik. Slimme meters zouden hier hun deel kunnen inhebben, maar de VMSW vreest dat de huidige tests die gedaan worden de belangen van de huurders niet behartigen. 12) De VMSW vraagt om SHM’s toe te laten een procentuele meerkost aan te rekenen voor de energiediensten (herfacturering) die ze aanbieden aan hun huurders . Als de VMSW garant staat voor de betaling en in bulk kan aankopen, zou dit op termijn goedkoper kunnen zijn voor de huurders. Een benchmark onderzoek naar deze mogelijkheid is noodzakelijk.
2.3
Samenlevingsopbouw
Brusselsepoortstraat 8, Mechelen 18/08/2010 Aanwezig: Geert Marrin en Leen Smets De visie van Samenlevingsopbouw is samengevat in het document “Naar een ambitieus beleid inzake energie en woonkwaliteit in Vlaanderen” (zie bijlage 8.9). Ook BBLV en het VOB hebben dit document onderschreven. We kunnen dus stellen dat zowel uit milieuhoek, als uit de sociale hoek dit document belangrijke steun geniet. Daarnaast is dit document ook reeds een eerste maal voorgelegd aan zowel het Kabinet van Vlaams minister Freya Van den Bossche als aan de Vlaamse administraties wonen en energie. Een tweede meeting (kabinet + administraties) is gepland op 15 september.. Het verslag hieronder vormt hoofdzakelijk een samenvatting van dit document maar enkele andere knelpunten kwamen tijdens het gesprek naar boven.
2.3.1
Woonkwaliteit
De woonsurvey (2005) toont aan dat een kleine 70.000 woningen structurele kwaliteitsproblemen hebben. Rekening houdende met de subjectieve ervaring van de bewoners loopt dit aantal op tot ongeveer 230.000. De bestaande maatregelen zoals verbeteringspremie en renovatiepremie (die te vaak gebruikt worden voor pure comfortverbetering) schieten tekort. Analoog aan de energiepremies dringen gelijkaardige kwaliteitspremies zich op die tot doel hebben de woonkwaliteit (dakrenovatie, vochtproblemen, vernieuwing van het raamschrijnwerk, CO risico…) te verbeteren. Deze stimuli dienen deel uit te maken van een beleid dat tussen woonkwaliteitscontrole (nu eigenlijk onbestaande) en afstraffing (onbewoonbaarheidsverklaring) staat. Een dergelijke tussenstap maakt huurders minder angstig om controles te laten uitvoeren en laat toe verhuurders te helpen bij de verbetering van hun verhuurde woningen. Renteloze of goedkope leningen (zoals het FRGE ze uitschrijft voor energiemaatregelen en met gewestelijke waarborg) zouden hier drempelverlagend kunnen werken. De looptijd van dergelijke leningen zou wel moeten uitgebreid worden tot 120 maanden (ook nuttig voor de energieleningen van het FRGE) zodat het derdebetaler systeem nauwer aansluit bij zijn oorspronkelijke doel (terugbetaling kunnen financieren met de verlaging in de energiekosten).
Concreet zouden energiescanners opgeleid kunnen worden om een alarmbelprocedure in gang te trekken in geval van structurele kwaliteitsproblemen. BECO: Een dergelijke opleiding zou eventueel gefinancierd kunnen worden door de ESF subsidie (in samenwerking met het Vlaams cofinancieringfonds) in het kader van de oproep mensgericht ondernemen. De laatste indienronde voor deze subsidie loopt 31/12/2010 af!
2.3.2
Huurprijsregulering
In alle ons omringende landen bestaat huurprijsregulering (zie doctoraat Maarten Dambre). Ook in Vlaanderen zou dit idee uit het verdomhoekje gehaald moeten worden en serieus bediscussieerd. Leningen en subsidies voor woonkwaliteitsverbetering van structureel slechte verhuurde woningen mogen immers niet uitmonden in huurprijsverhogingen. Het kan logischerwijs niet dat de deels gesubsidieerde naleving van de wooncode (een recht in dit land) zou leiden tot verhoging van de huurprijzen voor diegenen die reeds geruime tijd in slechte woningen wonen, zelfs niet als deze structurele werken de waarde van de woning met meer dan 10% verhogen. Vanuit sociaal oogpunt is het vermijden van het inflatiebeest dat de armsten uit hun (eindelijk opgelapte) woningen dwingt van essentieel belang. (Tijdelijke) regulering kan hier soelaas bieden. De kans dat verhuurders dergelijke structurele verbeteringen aanbrengen zonder begeleiding, financiële hulp en stok achter de deur is klein. Deze drie voorwaarden zijn volgens Samenlevingsopbouw dan ook conditio sine qua non om de ERP doelstellingen te bereiken.
2.3.3
Verkokering
Volgens Samenlevingsopbouw is het overkomen van verkokering een belangrijk deel van de oplossing. In het algemeen dient er meer over de departementsgrenzen gepraat te worden en om de problemen inzake bewoning goed aan te kaarten zou er een cel woonkwaliteit moeten worden opgericht die alle aspecten van het Vlaamse woonbeleid (inclusief de energetische aspecten) onder haar hoede neemt. Ook binnen sectororganisaties en andere spelers in het middenveld speelt deze verkokering sterk. Vele organisaties zijn niet op de hoogte van wat de andere doet en wanneer er dan interesse is in de werking van de ander hanteert men al te vaak een “ons kent ons” tactiek die polemieken en “desordenatie” (in tegenstelling tot coördinatie) in de hand werkt. Om de huisvestingsproblemen op een economisch efficiënte manier te kunnen aanpakken zal samenwerking tussen de administraties en departementen en tussen alle middenveldorganisaties die werken rond energie, armoede en wonen noodzakelijk zijn.
2.3.4
Woon –en Energiewinkels
Wie vindt zijn weg nog in de plethora van bestaande maatregelen?: fiscale aftrek, federale FRGE leningen, tussenkomsten van netbeheerders, subsidies van de Vlaamse overheid en lokale subsidies voor bepaalde investeringen… Voor vele mensen is dit administratief kluwen een web waardoor ze hun weg niet vinden. Wil dit zeggen dat alle maatregelen plots door 1 instantie moeten worden genomen en bekostigd? Neen. Wat wel nodig is, is één loket waarnaar iedereen van een bepaalde gemeente of stad naartoe kan gaan om over zijn woon –en energieproblemen te praten. Op lokaal niveau is in sommige gevallen intensieve begeleiding nodig bij de administratieve afhandeling van investeringen. Deze begeleiding zou zelfs deels betaald kunnen worden door de eigenaars die erom vragen. Zeker als er een stok achter de deur staat (2020) zal dit hopelijk weinigen afschrikken. Om energiewinkels te ontwikkelen lijkt het niet aangewezen een top down systeem op te leggen aan alle gemeentes. Samenlevingsopbouw stelt voor om deze energiewinkels bottom up te laten ontstaan. Eens bepaalde samenwerkingen tussen bestaande entiteiten (woonwinkel, FRGE, OCMW, Samenlevingsopbouw, Komosie…) een bepaald kwaliteitsniveau halen, zouden ze dan
beroep kunnen doen op steun van de Vlaamse overheid voor hun diensten. Behalve loket waar mensen kunnen binnenwandelen moeten deze energiewinkels ook naar de mensen gaan en de methodes uit de armoedebestrijding (vertrouwenspersonen) hanteren om hun bereik te maximaliseren. In dit kader zouden ook de gratis energiescans toegankelijk moeten gemaakt worden voor elke persoon, eventueel onder een bepaald inkomen, zodat huurders en eigenaars een beter zicht krijgen op de redenen van hun verbruik. Deze woon –en energiewinkels zouden zelf de subsidies en premies moeten kunnen aanvragen van de betrokken instanties (het ondoorzichtige kluwen als back-office waar de mensen zelf niets meer mee te maken hebben) en deze subsidies onmiddellijk linken aan een daardoor lagere FRGE lening (Dit wil niet noodzakelijkerwijs zeggen dat de premies plots voorgefinancierd moeten worden). Dit maakt het voor de mensen veel eenvoudiger en weerhoudt hen er ook van de gestorte subsidie te gebruiken voor andere doeleinden.
2.3.5
Woonprestatie certificaat (WPC)
Het huidige systeem achter EPC nodigt teveel uit tot corruptie. Immobilieën makelaars kunnen hun eigen panden beoordelen waardoor de geloofwaardigheid van het EPC verkleint. Een onafhankelijke instantie zou deze EPC’s moeten controleren of zelf goedkeuren. Tevens verdient het aandacht het EPC uit te breiden tot een WPC omdat het EPC weinig of geen pijnpunten op het vlak van structurele woonkwaliteit zal blootleggen. Dit WPC zou dan ook rekening houden met de eisen gesteld in de wooncode en op basis hiervan kan eventueel een huurprijscorrectie gehanteerd worden (in positieve en negatieve zin). Tot een WPC of een EPC+ bestaat, zou het bestaande EPC in ieder geval verplicht als bijlage bij het huurcontract moeten gestoken worden. Om de betekenis verder te duiden zou er eventueel ook een verwacht verbruik en kost bij moeten opstaan. Om er zeker van te zijn dat huisbazen dit ook effectief doen zou een wet kunnen gestemd worden dat huurcontracten zonder juiste EPC in bijlage niet rechtsgeldig zijn, waardoor de eigenaar onmiddellijk opdraait voor de kosten die hiervan het gevolg zijn (zoals verborgen verbreken bij verkoop).
2.3.6
Degressieve subsidies
Het huidige subsidiebeleid mist zijn doel niet, maar bereikt het ook niet volledig. Om tegen 2020 de ERP doelstellingen inzake CV, beglazing en isolatie te bereiken dienen jaarlijks 30.000 à 50.000 daken of zoldervloeren geïsoleerd te worden (in 2008 werden door de netbeheerders 19.500 dakisolatiepremies toegekend), dienen jaarlijks 75.000 woningen voorzien te worden van (minstens) verbeterd dubbelglas (40.671 premies in 2008) en dienen jaarlijks 60.000 verwarmingsketels van 20 jaar of ouder te worden vervangen door condensatieketels (34.533 premies in 2008). Er moet dus dubbel zo snel werk gemaakt worden van deze maatregelen om de doelstellingen te bereiken. Degressieve subsidies en in 2020 een overgang van ondersteunend naar afstraffend beleid kunnen hier toe bijdragen. Een beleidsstudie die onderzoekt hoe groot een bepaalde subsidie moet zijn om mensen over de streep te trekken kan hierin nuttig zijn. Echter nog belangrijker is een degelijk onderzoek naar de werkelijke kost van al deze subsidies. Wanneer men rekening houdt met de stimulansen voor de economie, de extra BTW inkomsten als gevolg van de officiële werkzaamheden van de bouwsector en hopelijk ook extra jobs, dan kan het kosten plaatje lager uitvallen dan gedacht.
2.3.7
Inkrimping van de huurmarkt
Als de cijfers van het AES omtrent rentabiliteit van huren (3,5%) en de meest voorkomende leeftijd van de eigenaars (60 of ouder) effectief kloppen dan kunnen we ons binnen een tiental jaar echt verwachten aan een enorme vlucht uit de huurmarkt. Dit moet vermeden worden. Het verlagen van de successierechten op verhuurde woningen is één optie op voorwaarde dat deze gepaard gaat met een verplichting tot verhuur gedurende minstens x jaar aan. Het moet m.a.w. interessanter worden om een geërfd huis te blijven verhuren. Echter om een goed beleid te kunnen voeren lijkt een studie noodzakelijk die ons een inzicht verschaft in wie de eigenaars werkelijk zijn. Daarin moet aandacht gegeven worden aan het verschil tussen eigenaars van goede woningen en van slechte woningen. Als er werkelijk verschillen zijn, moet het beleid hieraan worden aangepast. Uit ervaring zegt Samenlevingsopbouw, blijkt het niet zo te zijn dat huisjesmelkers alleen de slechte woningen in hun bezit hebben. Dikwijls gaat het over oude mensen die de wijzigingen niet nodig achten (‘vroeger ging het ook zo’) of het hele proces niet willen ondergaan. Voor oudere eigenaars die zelf fysiek of mentaal niet meer in staat zijn om met vernieuwingswerken om te gaan zou een SVK light kunnen uitgedacht worden die via dergelijke woon –en energiewinkels gepromoot wordt. Uit ervaring weet Samenlevingsopbouw dat het huidige SVK systeem nog te veel eigenaars afschrikt. Dat heeft minder te maken met de relatieve minderopbrengst van de huur (10% tot 20%, wat ongeveer overeenkomst met de administratieve kosten van verhuren), dan met controle. Eigenaars willen graag weten wie er van hen huurt en geven die (imaginaire) zekerheid niet graag uit handen. Hoewel een SVK garandeert dat de eigenaar na 9 jaar (wordt door veel eigenaars als te lang ervaren) de woning in een verbeterde staat terugkrijgt, blijkt dit nog te weinig eigenaars te overtuigen. Desondanks biedt deze structuur veel mogelijkheden en dient ze beter bekend gemaakt te worden. 2.3.8
Overige
Volgens Samenlevingsopbouw en BBLV dient minstens een deel van de gelden die binnenkort vrijkomen ten gevolge van de emissiehandel aan de woningproblematiek besteed te worden. Energiefacturen en afrekeningen moeten transparanter gemaakt worden. Werkelijk verbruik moet afgebeeld staan tegenover betaald verbruik op jaarbasis. Dit zou moeten gelinkt worden aan prijzen, zowel in cijfers als in letters. De volgende informatie zou moeten duidelijk zijn, zelfs voor diegenen die amper kunnen lezen. : U heeft dit jaar x% minder verbruikt. De gemiddelde energieprijs lag dit jaar y% hoger dan vorig jaar. Hierdoor is uw totale besparing van uw minderverbruik slechts z € (x – f % lager dan vorig jaar). Mensen in armoede vertonen noodgedwongen niet zelden nu reeds energiezuinig gedrag. Hoewel sensibilisering ook naar mensen in armoede toe noodzakelijk is en blijft, dienen er door de overheid in de eerste plaats middelen voorzien te worden om zowel eigenaar-bewoners als eigenaar-verhuurders te ondersteunen in de verbetering van de structurele woonkwaliteit.. 2.3.9
Conclusie
De huidige toestand van het Vlaamse woningpatrimonium is niet goed. Ongeveer 67.500 woningen kampen met een ondermaatse woonkwaliteit en een massale overheidsimpuls zal nodig zijn om deze meest gebrekkige woningen op acceptabel niveau te brengen. Echter, deze overheidssteun mag niet louter ten goede komen aan eigenaarverhuurders en moet dus gepaard gaan met een (tijdelijke) regulering van de huurprijzen om het inflatierisico te vermijden. Om dit op een economisch efficiënte manier te realiseren moet de administratieve verkokering tegen gegaan worden.
Om deze massale renovatie van het Vlaamse huizenbestand te bewerkstelligen zullen subsidies en sensibilisering niet volstaan. De overheid zal dichtbij de mensen moeten staan en zelfs naar de mensen toegaan via (woon)energiewinkels. Optimaal gezien vormen deze winkels een transparant loket waar iedereen met woonvragen terecht kan en ontstaan deze bottom-up, maximaal gebruik makend van de bestaande instanties. Op langere termijn zou ook het EPC uitgebreid kunnen worden naar een WPC (woonprestatiecertificaat) waarbij niet enkel energetische maar ook structurele problemen bekeken worden. Op termijn zou een WPC een voorwaarde moeten vormen om woning te mogen verhuren. Idealiter gaat deze hele beweging gepaard met degressieve subsidies (‘beter nu dan morgen investeren’ moet de boodschap richting eigenaar-verhuurders worden) en mondt deze uit in sanctionering. De inkrimping van de huurmarkt moet worden tegengegaan via verhuurincentives maar het dreigement van inkrimping mag er niet voor zorgen dat de armsten in erbarmelijke omstandigheden blijven leven.
2.4
Steunpunt Ruimte & Wonen / SumResearch
90 Waterloolaan, Brussel, 20/08/2010 Aanwezig: Patrick Moyersoen en Brecht Vandekerckhove Tijdens het gesprek met de heer Moyersoen en de heer Vandekerckhove bleek nog maar eens dat het vaak moeilijk is om oplossingen te bedenken voor het huurder - verhuurder probleem, zonder fundamenten van hele woonbeleid en zelfs de fiscaliteit in vraag te stellen. Onderstand verslag wordt opgesplitst naar private markt en sociale markt aangezien beide anders benaderd dienen te worden volgens de geïnterviewden. 2.4.1
Sociale markt
Het grond en pandenbeleid (GPB) komt inderdaad traag op gang maar vanuit de privé sector voorzien de beide geïnterviewden minder problemen dan oorspronkelijk gedacht. Uiteraard is hier enig protest, maar de sector zal zich na verloop van tijd wel meer aanpassen. Het is evenwel nog de vraag of de overheid het tempo en het vereiste budget zal kunnen dragen. 2.4.1.1.
Energie correctie factor (ECF)
SumResearch vangt binnenkort aan met een studie naar de energiecorrectie factor (ECF) voor de sociale woonmarkt. Op basis van een dataset hopen ze inzicht te verwerven in de variabelen die een goede indicatie kunnen geven van het verwachte energieverbruik van een woonst. Er zal hierbij ook rekening gehouden worden met het werkelijk verbruik.. Deze informatie zou dan kunnen leiden tot een kwantitatief onderbouwde ECF die bij de huurprijs kan opgeteld worden (of ervan afgetrokken). De hoop is om een duidelijke relatie tussen EPC en ECF vast te stellen. Mocht uit de data echter blijken dat dit niet haalbaar is, zal SumResearch op zoek gaan naar andere variabelen die betere indicaties vormen van de energiebesparing en dus de ECF. Algemeen wordt er van uitgegaan dat 50% van de besparing ten goede moet komen van de huurder en 50% van de SHM (door de “hogere huur” dankzij de ECF). Deze ECF kan wel niet gebruikt worden wanneer enkel aan de minimale wooneisen voldaan wordt. Momenteel is de relatie tussen kwaliteit en prijs van de woningen in de sociale huurmarkt quasi onbestaande. De kwaliteit wordt immers wettelijk gegarandeerd en SHM’s hebben bijgevolg amper incentives om verder te gaan dan de minimale wettelijke eisen. Het is momenteel nog onduidelijk of extra investeringen in energie-efficiëntie (verbetering van E-100 naar E-60 bijvoorbeeld) economisch rendabel zijn op basis van een ECF. De studie zal dat hopelijk uitwijzen. 2.4.1.2.
SHM als energiebroker
In de sociale sector kan men – afhankelijk van woongebouw tot woongebouw - soms op bijna 10% wanbetaling op de elektriciteitsfactuur rekenen. Mochten SHM’s de betalingen kunnen centraliseren en een procentueel surplus aanrekenen voor herfacturering aan de sociale huurders (zoals elektriciteitsmaatschappijen ook doen) dan zou dat de
betalingszekerheid verhogen. Dit in combinatie met de grotere afgenomen hoeveelheden waarvoor SHM’s garant staan kan de aangerekende energieprijzen verlagen. Voor de huurders kan dit in een zero sum operatie (goedkopere energie maar een surplus % voor de SHM’s) uitkomen terwijl de SHM er wel bij vaart. Momenteel is dit echter onmogelijk omdat de SHM dan energieleverancier wordt en verplicht wordt distributiekosten te betalen. Een dergelijke functie voor de SHM’s kan opportuun zijn, ook omdat op meer en meer grote bouwprojecten rechtstreeks warmte geleverd wordt als neveneffect van lokale energieproductie (cogeneratie).
2.4.2
Private markt
2.4.2.1.
Rentabiliteit
Rentabiliteit is zeer laag, ongeveer 3,5%. Momenteel is investeren in staatskasbons rendabeler. Om de privé huurmarkt te stimuleren moet de rendabiliteit eigenlijk minstens 1% hoger liggen dan die van kasbons. Huurprijsregulering is dan ook niet iets waar het Steunpunt Ruimte en Wonen zomaar achter staat. Een echte huursubsidie (en niet een verhuissubsidie zoals die momenteel bestaat) is een alternatief, waar ook het AES achter staat. Een huursubsidie heeft echter een paar belangrijke nadelen. Ten eerste is het erg duur, ten tweede kan het tot inflatie leiden. Het lijkt realistischer om een minimale woonnorm af te dwingen (wooncode, conformiteitsattest en EPC) en te accepteren dat dit gepaard gaat met een huurprijsverhoging (anders zullen veel eigenaars verkopen) en het verschil te subsidiëren. De private huurmarkt is op zich vrij broos en we moeten dus voorzichtig zijn bij eventuele ingrepen. Een systeem met richthuurprijzen, die een grotere transparantie geeft aan de private woonmarkt is een meer wenselijk alternatief. 2.4.2.2.
Eigenaars
Het verhuren zoals een goede huisvader lijkt met uitsterven bedreigd. De nieuwe (jongere) verhuurders zijn vaak eerder gericht op KT geldbejag, althans zo lijkt het. Een grondige studie naar profielen van eigenaars in combinatie met kwaliteit van hun panden is nodig om het beleid op te stoelen. Binnen de private markt is meer dan 50% van de eigenaars de pensioenleeftijd voorbij. Als verhuren niet aantrekkelijker wordt, kunnen we ons dus binnen een tiental jaar verwachten aan een verdere daling van de huurmarkt. Dit in combinatie met een veel te klein sociaal huurbestel leidt nu al tot problematische situaties waarin ongeveer 25% van de huurders regelmatig betalingsproblemen heeft. 2.4.2.3.
Conformiteitsattest
Elke eigenaar-verhuurder kan een conformiteitsattest aanvragen bij officiële instanties. Dit wordt echter weinig gedaan omdat de inspectie de woning in een traject van onbewoonbaarheidsverklaring kan steken. Dit traject gaat echter traag zodat ondertussen werken kunnen uitgevoerd worden, waardoor de onbewoonbaarheidsverklaring nooit plaats hoeft te vinden. 2.4.2.4.
Renovatie
Er bestaan momenteel geen renovatiekwaliteitseisen. Echter, om slim te renoveren zou moeten worden rekening gehouden met water, regenwater, energie, recyclage, fietsen, veiligheid, comfort, gezondheid, toegankelijkheid … Gegeven dat we een periode ingaan waarbij vele woningen zullen van eigenaar veranderen (hoge leeftijd van de verhuurders) lijkt het opportuun een hoge renovatiestandaard op te leggen aan nieuwe aankopers. Deze standaard zou moeten rekening houden met water, energie, vocht, comfort, isolatie… Na verkoop van een woning zou renovatie tot een bepaalde standaard verplicht kunnen worden. Het EPC deelt nu enkel mee wat er verkeerd loopt zonder er afdwingbare acties aan te koppelen.
2.4.3
Algemene beleidsaanbevelingen
In vergelijking met de ons omliggende landen is onze kennis over de huurmarkt enorm beperkt. We hebben geen duidelijke profielen van huurders, van eigenaars en van de redenen waarom ze huren of verhuren. We weten niet hoeveel huurwoningen er jaarlijks verkocht worden waardoor we de bewegingen niet op tijd kunnen inschatten. Zeker een gerichte studie naar de eigenaars zou het beleid kunnen oriënteren.
Tevens moeten we ons de vraag stellen in welke mate de subsidies die we uitdelen juist besteed worden. Een subsidie is nuttig wanneer ze mensen aanzet om een investering te doen die ze anders niet zou doen. Momenteel wordt het grootste deel van de subsidies gebruikt door de hoogste inkomens. Wanneer subsidies eerder een communicatiemiddel zijn en louter als effect hebben dat de beter begoeden noodzakelijke investeringen even versnellen, dan kunnen we beter ons geld uitgeven aan andere zaken. Een radicaler voorstel om de huurmarkt nieuw leven in te blazen is het herbekijken van de federale fiscaliteit . De totale fiscale aftrek voor eigendom is vele malen groter dan het volledige Vlaamse budget voor huisvesting. Blijvend investeren in luxe wordt in sterke mate fiscaal gepromoot (minstens 2650€ per jaar per persoon, anders extra belastingen). In Scandinavië (in één land) heeft men de fiscale aftrekbaarheid afgeschaft. Dit leidde tot een 15% reductie van de woningwaarde maar stopte wel voor eens en altijd de subsidiëring van eigendom. In woningen/gebouwen waar verschillende appartementen zijn die op een gegeven moment apart verkocht kunnen worden, lopen we op termijn (en bij afwezigheid van een gedreven syndicus) het risico op allerlei samenlevingsproblemen die veel verder gaan dan energie. Misschien kan een goed aankoopbeleid van de overheid ervoor zorgen dat deze gebouwen in overheidshanden komen en sociaal verhuurd worden. De leegstand en verkrotting van overheidsgebouwen zou evengoed kunnen belast worden als leegstand op privé gebouwen. Zo zullen er sneller nieuwe bestemmingen zijn voor hun in onbruik geraakte panden. Gegeven dat er grote tekorten zijn in de sociale woonsector is een actief heroriëntatie beleid van in onbruik geraakte panden een nuttige stap in de richting van de noodzakelijke uitbreiding van het sociaal woonpatrimonium. Minimale kwaliteit van woningen afdwingen in de markt (vergelijk autokeuring en grondsanering). Ook hier gaat het over overheidsverplichtingen die in rechtstreeks impact hebben op de private sfeer meer toch opgelegd worden omwille van het algemeen belang van het land (veiligheid). Dit zou perfect analoog kunnen gaan voor woningen. Deze kwaliteitsafdwinging moet er op relatief korte termijn komen en mag gepaard gaan met minder premies en zonder maximale verhuurprijzen. Flankerend beleid moet er dan in bestaan het aantal sociale woningen minstens te verdubbelen en het invoegen van een huursubsidie die inkomensgevoelig is. De geloofwaardigheid van het EPC is momenteel nog niet groot genoeg. Sterkere controle en onafhankelijkheid in de beoordeling, eventueel met verplichte (minimale) acties na een beoordeling kunnen het potentieel van dit instrument ontplooien. Als we kijken naar hoeveel er in Brussel is beginnen te bewegen nadat beslist werd om vanaf 2015 passiefbouw te verplichten voor nieuwbouw, dan lijkt het erop dat een stok achter de deur echt nodig is. In de huursector kan deze stok de verplichting van de ERP maatregelen zijn vanaf een bepaald jaar. Dit moet dan eventueel voor een bepaalde periode gepaard gaan met huursubsidies zodat de koopkracht van de huurders niet onder de inflatoire druk lijdt.
2.5
Algemeen Eigenaars Syndicaat (AES)
24/08/2010, Lombardstraat 76 Aanwezig: Katelijne D’Hauwers
De focus van het AES ligt volledig op de private huurmarkt. Deze bespreking heeft dan ook enkel betrekking op die markt. Net zoals de vorige verslagen van de individuele overlegmomenten is ook dit verslag opgedeeld in verschillende delen die elk aandacht besteden aan belangrijk gespreksonderwerp. 2.5.1
Winstgevendheid
De winstgevendheid van de private huurmarkt, na aftrek van alle kosten (herstellingen, onroerende voorheffing, personenbelasting, verzekering, onbetaalde huurgelden...), bedraagt tussen de 3 en de 3,5%. Dit kan verstaan worden als een gemiddeld rendement op het kapitaal. In deze 3,5% zit weliswaar geen arbeidskost verrekend voor de moeite die verhuurders moeten doen om hun panden te verhuren. Echter, deze winstgevendheid houdt geen rekening met de lange termijn meerwaarde van het onroerend goed. Door de onzekerheid van de beurs en de baksteen in de maag is investeren in vastgoed voor veel Belgen nog interessant, maar op zich is het rendement eigenlijk te laag om economisch echt interessant te zijn. Wegens deze lage winstgevendheid is het voor verhuurders moeilijk om extra te investeren als er geen tegenprestatie tegenover staat. Er zijn dus twee mogelijkheden: 1)
Overheid legt verplichtingen op met als risico een exodus uit de verhuurmarkt (80% van de eigenaars die hun lidmaatschap bij AES2 opzeggen, doen dat omwille van verkoop). Deze verplichtingen worden best voorafgegaan door een stimulusbeleid.
2)
Eigenaars krijgen het recht om hun huurprijs op te slaan na (energie-) werken, ook tijdens de looptijd van een contract. Het risico hier is een verdere marginalisatie van de huurmarkt.
2.5.2
Profiel
Het is misschien voorbarig om te veronderstellen dat de niet door het AES vertegenwoordigde eigenaars (naar schatting 150.000 eigenaars) eenzelfde profiel hebben als diegenen die wel door het AES vertegenwoordigd zijn (30.000 eigenaars), maar bij gebrek aan andere steekproef kunnen we ons best op het bekende profiel baseren. Het gemiddelde lid van AES is de pensioenleeftijd voorbij en heeft in de jaren zestig geïnvesteerd in vastgoed. Hij/zij (maar meestal hij) beschikt over maximaal drie panden (dit geldt voor 85% van de private eigenaars) en wil niet per sé het onderste uit de kan halen. De primaire ambitie is om gerust gelaten te worden en niet te veel moeite (administratie) te doorworstelen. De eigenaar is individualistisch en vertoont structureel uitstelgedrag. -
De ervaring leert dat eigenaars niet geneigd zijn onmiddellijk te investeren. In 2012 moeten alle (mede)eigenaars die een lift voor 1990 hebben geplaatst investeren in een nieuwe lift. Momenteel zijn er nog bijna geen dossiers ingediend tot vernieuwing. De mensen gaan er van uit dat de regeling toch nog zal veranderen of er toch nog wijzigingen zullen in worden aangebracht. De investeringskosten in dergelijke liften zijn vele malen hoger dan de noodzakelijke kosten voor energie-efficiëntie wat de zaken niet 100% vergelijkbaar maakt, echter de trend is duidelijk. o
BECO: Hoe de overheid binnen 2 jaar deze “liftwetgeving” zal afdwingen kan een duidelijk statement vormen over hoe ook de energieregels zullen worden afgedwongen.
2.5.3
Sociale verhuur
Het systeem van een SVK kan voor sommige eigenaars aanlokkelijk zijn. Immers het SVK komt tegemoet aan vier kenmerken van de eigenaar (zekere huur, gerust gelaten, werken worden voor hen uitgevoerd, niet het onderste uit de kan3).
2
Het AES vertegenwoordigt ongeveer 30.000 private eigenaars (met een jaarlijks verloop van 10%). Naar schatting blijven dus 150.000
eigenaars zonder vertegenwoordiging. Hen bereiken zal moeilijker zijn dan het bereiken van de leden van het AES.
Maar de SVK ontneemt de eigenaar elke band met zijn woonst, wat voor veel eigenaars een obstakel is. Daarenboven neemt een SVK geen appartementen in zijn patrimonium op. Resultaat is negatieve selectie. SVK’s krijgen hoofdzakelijk probleemwoonsten ter hunner beschikking waar vroeger al betalingsproblemen waren, waar structurele kwaliteitsproblemen zijn of woningen die slecht gelegen zijn. Daarenboven is de werkwijze van SVK’s (100% financiering door de staat) niet “scopable”. De staat kan deze financiering niet op zich blijven nemen en de meeste SVK’s hebben hun maximale capaciteit bereikt. Het patrimonium van SVK’s beperkt zich dan ook tot een 3.500 woningen met hoofdzakelijk een doorsluisfunctie naar sociale woningen. In Gent loopt een project rond een stedelijk verhuurbedrijf voor de betere marktsegmenten. Dit stedelijk verhuurbedrijf neemt wel appartementen (prijscategorie boven de 500 euro) in zijn patrimonium op en bepaalt de marktprijs volgens door de stad opgelegde criteria. Ook hier heeft de eigenaar niet de keuze wie er in zijn huis komt wonen. De eigenaar kan wel kiezen tussen drie formules (light, medium, heavy) waarbij het stedelijk verhuurbedrijf steeds meer taken op zich neemt in ruil voor een grotere “handling fee”. BECO: Het project is momenteel nog in opstart en het kan de moeite zijn om dit pilootinitiatief in de gaten te houden omdat het veel kan vertellen over de werkelijke zorgen van de eigenaars. BECO: Een “SVK light” versie zoals in Gent wordt uitgetest, zou tevens van een andere premisse kunnen vertrekken. De overheid zou de huurinkomsten van investerende eigenaars voor 9 jaar kunnen garanderen via een “huurinkomstengarantie”(de huurprijs kan vrij eenvoudig marktconform bepaald worden als een percentage van de genoemde huurprijs in de verplichte registratie, hoewel ook dit tot misbruik zou kunnen leiden4). Een dergelijke huurinkomstengarantie kan eigenaars stimuleren tot investeren, hoeft aan de overheid enkel iets te kosten als de eigenaar geen bewoner vindt en kan gedurende die tijd als sociale woning verhuurd worden. Zolang het beheer in handen blijft van de eigenaar vergt dit ook relatief weinig arbeid. 2.5.4
Successie
De meeste eigenaars verkopen hun woning voor hun dood omdat de successierechten op roerende goederen lager liggen dan op onroerende goederen. Wanneer dit niet gebeurt, gaan de meeste kinderen over tot verkoop. Hiervoor zijn drie hoofdredenen: 1)
Ze willen niet dezelfde problemen als hun ouders meemaken met wanbetaling en onvoorziene investeringen
2)
De bezittingen worden over meerdere kinderen gespreid en het blijkt moeilijk te zijn om die hele verhuuroefening onderling te managen.
3)
Kinderen verkopen de woning om de successierechten te kunnen betalen
Een daling van de successierechten op verhuurde woningen tot het niveau van onroerende goederen, die gepaard gaat met een verplichting om nog minimaal 9 jaar verder te verhuren, kan hier misschien een mouw aan passen. Eventueel kunnen de te betalen successierechten gespreid worden over de 9 jaar huurinkomsten zodat mensen die niet in staat zijn om de (reeds verlaagde) successierechten te betalen een andere optie krijgen. De maatregelen zouden zo moeten zijn dat het duidelijk interessanter wordt om te blijven verhuren dan te verkopen. 2.5.5
EPC
De afdwingbaarheid van het EPC blijft een probleem. Wanneer het niet in het contract werd opgenomen kan er enkel een administratieve boete volgen (tot maximaal 5.000 euro) maar het is onwaarschijnlijk dat een rechter deze 3
Volgens het AES ligt de prijs waaraan SVK’s gemiddeld huren 25% lager dan de marktprijs. Volgens SumResearch was dit tussen de 10% en
de 20% 4
Een verhuurder zou immers een zeer hoge huurprijs kunnen registreren voor een paar jaar, ondertussen in het zwart een deel teruggeven
aan de huurder en daarna in een systeem van huurinkomstengarantie stappen.
effectief zal opleggen, tenzij na een klacht van een huurder bij het VEA. Daarnaast dient de geloofwaardigheid van het EPC opgekrikt te worden door de onafhankelijkheid te garanderen en door er verplichte acties aan te koppelen 5. Deze acties kunnen dan met een stimulerend beleid ondersteund worden. Om het belang van een correcte weergave van de vermoedelijke energiekost te verduidelijken lijkt een procedure van snelle administratieve boetes6 nuttig, indien een eigenaar zonder EPC zou verhuren. Tevens kan een vrederechter de controlebevoegdheid krijgen. Het eerder gegeven voorbeeld van de liften toont aan dat er nood is aan een onherroepelijk afnemend stimulerend beleid om het typisch Belgische uitstelgedrag tegen te gaan. De fiscale en andere stimuli moeten dus afnemen in de tijd totdat de maatregelen verplicht worden in bijvoorbeeld 2020. Deze stok achter de deur zal nodig zijn om alle eigenaars in beweging te brengen. Eventuele sancties kunnen daarna volgen. Om niet enkel eigenaars verhuurders te viseren raadt het AES aan om de maatregelen niet enkel voor hen, maar voor elke eigenaar te verplichten. Inspiratie kan gehaald worden uit de werking van het elektriciteitsattest bij verkoop van een woning. Dit attest geeft aan of de woning al dan niet in orde is en kan (in theorie) een negatieve impact hebben op de verkoopprijs. De nieuwe eigenaars zijn in geval van een negatief attest verplicht om binnen de 18 maanden de nodige maatregelen te treffen. 2.5.6
Energie Correctie Factor
Het lijkt nuttig om ook in de private markt een ECF in te voeren. Echter dit zou buiten de huidige federale 10%-regel7 gehouden moeten worden. Deze regel is immers enkel nuttig voor structurele investeringen in de woonkwaliteit die tot een werkelijke waardestijging van 10% kunnen leiden. Aan artikel 7 van huurwet een uitzondering toevoegen voor energiemaatregelen lijkt opportuun: “Wanneer een eigenaar investeert in de energie-efficiëntie van een door hem/haar verhuurde woning, kan hij/zij de huurprijs binnen de wettelijke termijn – dus 6 tot 9 maand voor het aflopen van een driejaren periode - verhogen, zelfs als de waarde van de woning met minder dan 10% is gestegen. De stijging van de huurprijs moet dan wel billijk zijn en dient in overeenstemming te zijn met de theoretische besparing die de huurder geniet op zijn energiefactuur ten gevolge van de investeringen.” Men mag tevens het responsabiliserend effect van een dergelijke ECF niet onderschatten. Een eigenaar die investeert ten voordele van huurders moet daar mee de vruchten van plukken. Een dergelijke ECF is enkel nodig bij langlopende huurcontracten. Om dit mogelijk te maken zouden natuurlijk alle woningen in Vlaanderen en niet alleen diegenen die (op)nieuw verhuurd worden over een ECP moeten beschikken. Voor ER -investeringen zou een dergelijke ECF zeker moeten kunnen. 2.5.7
Structurele kwaliteit
Een oplossing voor de erbarmelijke kwaliteit van bepaalde verhuurde woningen moet gevonden worden. Momenteel bestaat er geen fiscale aftrek voor grote renovatiewerken in hun verhuurde woningen. Dit leidt tot twee zaken: -
Ten eerste krijgen energiewerken (die wel van een fiscale aftrek genieten) voorrang op structurele renovatiewerken wat noch vanuit energetisch, noch vanuit kwaliteitsstandpunt te verantwoorden valt.
-
Ten tweede creëert dit een beleid waarbij eigenaars, ongeacht de fundamentele werken die ze uitvoeren in hun verhuurde woningen, louter belast worden op geïndexeerd KI maal 1,4, aangezien eventuele werken niet in mindering kunnen worden gebracht.
5 6 7
Momenteel krijgt iedereen die afstudeert in de vastgoedkunde een diploma van energiedeskundige B, dat boezemt weinig vertrouwen in. Deze bevoegdheid ligt momenteel bij het Vlaams Energieagentschap Een eigenaar/verhuurder mag de huur enkel verhogen na 3 jaar van een lopend contract indien door investeringen de woningwaarde met
10% of meer gestegen is.
Een gelijkstelling van de fiscale voordelen voor structurele wijzigingen aan die voor energetische wijzigingen lijkt aan de orde. Het lijkt logisch dat het departement wonen voor de financiering hiervan instaat. Voor dergelijke structurele investeringen zou dan de eerder genoemde 10%-regel blijven bestaan om te vermijden dat een eigenaar na herstelling van een lekkende kraan plots x% meer huur kan vragen. Hoewel fiscale stimuli voor structurele verbeteringen zeker nodig zijn, begrijpt het AES dat het voor de huurders onaanvaardbaar zou zijn om ook huurprijsverhogingen te moeten tolereren als gevolg van dergelijke werken. In het kader van het federale KB omtrent de minimale woonvereisten (8 juli 1997) kan een huurder momenteel al bepaalde renovaties afdwingen zonder dat daar tegenover een huurprijsverhoging staat. Zeer weinig huurders maken echter gebruik van deze mogelijkheid. Het integreren van de ERP vereisten in de Vlaamse wooncode of in de federale minimale woonvereisten van 2020 zou de huurders dus het recht kunnen geven om ook deze af te dwingen. Dit kan de stok achter de deur zijn om eigenaars te “dwingen” maatregelen te nemen. BECO: Dit zou dan ook gepaard moeten gaan met een activeringsbeleid van de huurders die aangespoord worden om die ERP vereisten werkelijk af te dwingen van hun huurbaas. Eventueel zou een huurder zelfs beboet kunnen worden indien hij of zij deze ERP vereisten niet doet afdwingen (De huurder wordt hier via het (vernieuwde) EPC van op de hoogte gesteld. 2.5.8
Energiewinkels
Het AES schaart zich achter de idee van Samenlevingsopbouw omtrent de woon –en energiewinkels en veronderstelt dat de meeste eigenaars inderdaad bereid zouden zijn om een bepaalde prijs te betalen indien de energiewinkel de administratieve en technische kant van investeringen regelt (premieaanvraag, eventueel FRGE-lening, eventuele berekening ECF…). Tevens kan het opportuun zijn om deze woon -en energiewinkels ook gezamenlijke aanbestedingen te laten doen waardoor de totale kostprijs van de nodige werken daalt omwille van de grotere volumes. 2.5.9
Huursubsidie
Ongeveer iedereen is voorstander van een huursubsidie die de rentabiliteit van de verhuurmarkt garandeert. Deze subsidie zou dan procentueel toegekend kunnen worden aan personen/gezinnen onder een bepaalde inkomensgrens en stelselmatig afnemen naarmate het inkomen stijgt (BECO: Het risico is wel dat dit zwartwerk in de hand werkt). De eerder vermelde verplichte registratie van huurcontracten kan er voor zorgen dat er geen inflatie optreedt in de huurmarkt. BECO: Hoewel het AES vermoedt dat een huursubsidie politiek niet bespreekbaar is omwille van de te grote kostprijs, is het misschien toch te moeite om een kostenbaten analyse te maken van een dergelijke huursubsidie, rekening houdende met de minderinvesteringen in de sociale woningbouw.
2.6
Infrax
24/08/2010, Gouverneur Verwilghensingel 32 Aanwezig: Guido Claes 2.6.1
Algemene informatie
Infrax is recent uitgebreid en omvat nu Interelectra (Limburg), Iveg (Antwerpse omgeving), WVEM (West-Vlaanderen) en PBE (Vlaams-Brabant). Momenteel is Infrax actief in 116 (meestal landelijkere) gemeentes en beheren ze het elektriciteitsnetwerk van ongeveer 20% van alle Vlaamse gezinnen. Naast elektriciteitsdistributie is het bedrijf ook
actief in gasdistributie, beheer van rioleringsnetwerken en kabeldistributie. PBE is de laatste nieuwkomer en de cijfers die in de rest van het verslag genoemd worden houden nog geen rekening met de activiteiten van PBE. 2.6.2
Rationeel Energie Gebruik
Infrax is sinds de liberalisering in 2003 verplicht om te investeren in rationeel energiegebruik (REG). Tijdens 2009 keerde Infrax voor ongeveer 9 miljoen euro REG-premies uit, daarvan ging ongeveer 8 miljoen naar particulieren 8. De meest populaire maatregelen waarvoor premies gevraagd worden zijn de drie ERP maatregelen. Vooral dakisolatie zit de laatste drie jaar in de lift (mede dankzij de Vlaamse isolatiepremie). Tegenover 2000 is er een enorme stijging in uitbetaalde premiebedragen (schatting: zeker met factor 40), wat heel duidelijk aantoont dat de Vlaamse belangstelling voor REG maatregelen sterk stijgt. Desondanks blijft het elektriciteitsverbruik nog steeds langzaam toenemen. Stijging van het aantal gezinnen, elektrische huishoudapplicaties en toenemende economische activiteiten in dezelfde periode zullen zeker een invloed hebben. De verplichtingen van Infrax zijn zowel resultaatsverplichtingen als actieverplichtingen. De resultaatsverplichting is een berekende verplichting (3,5% reductie tegenover jaar n-2) en wordt berekend aan de hand van reductiefactoren (bijvoorbeeld 58 kWh per vierkante meter dakisolatie) en verbindt het bedrijf er dus niet toe werkelijke reducties in kaart te brengen. Indien de resultaatsdoelstellingen niet gehaald worden is er een boete van 10 cent per niet gerealiseerde kWh te betalen. Synergrid, de koepel van energie –en gasdistributeurs verzamelt de nationale energieconsumptiecijfers. Tegen 2011 worden de verplichtingen van de netwerkbeheerders geëvalueerd (studie van het VEA). Een mogelijkheid is dat vanaf 2012 de resultaatverplichtingen wegvallen en er meer actieverplichtingen opgelegd worden. Daarnaast lijkt het erop dat de premies opgelegd zullen worden en identiek voor alle netwerkbeheerders, wat het voor installateurs gemakkelijker maakt en ook tot een coherenter sturingsbeleid kan leiden. 2.6.3
Energiewinkels
Infrax is sterk voorstander van energieloketten of energiewinkels en ziet voor zichzelf daarin een belangrijke rol weggelegd. Cedubo voert momenteel een studie hieromtrent uit die een profiel voor deze loketten zou moeten bepalen. Energieloketten kunnen –naast andere mogelijkheden- gekoppeld worden aan Lokale Entiteiten (FRGE). De grootste bestaande lokale entiteit is Duwolim waarbij alle Limburgse gemeentes (op 1 na), CeduBo, Stebo, enkele kredietinstellingen, Infrax en LimCoop (een coöperatieve van het ACW) zijn aangesloten. De functionaliteit is hier nog beperkt tot het toekennen van leningen Daarnaast loopt er momenteel een project van STEBO waarbij gratis dakisolatie geplaatst wordt. 2.6.4
Campagnes
De netbeheerders mogen gerichte campagnes voeren, dus in theorie ook gericht op de huurmarkt. De uiteindelijke premies worden wel bepaald in onderlinge samenspraak met VEA. Infrax kan echter geen premies toekennen voor structurele investeringen in de woning die niet gelinkt zijn aan energiebesparing. Enkel voor het energetische aspect ervan kan het bedrijf verantwoordelijkheid nemen. 2.6.5
Slimme meters
De slimme meters zijn digitale meters die elk kwartier de verbruiken opmeten, met daaraan de mogelijkheid gekoppeld om in 2 richtingen te communiceren. Data kunnen dagelijks, maandelijks of jaarlijks binnengehaald worden (zoals nu reeds het geval is voor bedrijven). De huidige proefprojecten onderzoeken hoe de gegevens
8
Er zijn helaas geen gegevens beschikbaar over verhuur of eigendom, wel kunnen in theorie de adresgegevens van de betaler vergeleken
worden met de adresgegevens van de uitvoering, wat een indicatie zou kunnen geven. Volgens schatting van de heer Claes betreft het maximaal 5% verhuurde woningen
getransporteerd kunnen worden (COAX (Infrax), elektriciteitsnetwerk (Eandis), radiografisch, GSM, GPRS), het verwerken van verbruiksgegevens en beschikbaar stellen van informatie, en over de frequentie waarmee gegevens zullen opgehaald worden. BECO: Het is in onze ogen vitaal dat er ook rekening gehouden wordt met het bewustmakingspotentieel van deze slimme meters. We raden dan ook aan er voor te zorgen dat deze meters gekoppeld worden aan een zichtbaar geplaatste kilowattuurteller, zodat mensen hun energieverbruik in de keuken of de gang kunnen aflezen.
2.7
Eandis
Brusselsesteenweg 190, Melle Aanwezig: Kirsten Loncke Het verhaal van Eandis loopt in grote mate gelijk met het verhaal van de andere netbeheerder Infrax. Door hun grotere omvang heeft Eandis weliswaar een grotere impact op de Vlaamse markt. Als netbeheerder voorziet het bedrijf 221 gemeentes van elektriciteit en 235 van gas, wat goed is voor ongeveer 2,4 miljoen gezinnen in Vlaanderen (80% van de markt). Net als Infrax heeft Eandis resultaatsverplichtingen en actieverplichtingen die in 2012 herzien worden. De resultaatsverplichting heeft zijn nut bewezen, maar laat niet altijd toe om alle doelgroepen te bereiken. Eandis hoopt dat er met een middelenverbintenis kan gewerkt worden in combinatie met actieverplichtingen Tevens hoopt Eandis om nog eigen accenten te kunnen leggen om beter te kunnen inspelen op de lokale noden van bepaalde gemeenten en om originele projecten te kunnen opzetten, iets waar het bedrijf veel ervaring in heeft. 2.7.1
Projecten
In 2009 was er een project rond gratis dakisolatie in samenwerking met de energiesnoeiers (Komosie). Eind 2010 begint een groots project rond dakisolatie met 29 deelnemende SHM’s. in dit project wordt zowel het isolatiemateriaal als de plaatsing gefinancierd door de netbeheerder. 4 SHM’s zijn concreet begonnen met het project, de overige 25 wachten nog op het materiaal dat er in oktober moet komen. Samen met het VEA staat een sociaal dakisolatieprogramma gepland in de private huurder verhuurder markt ter waarde van 1 miljoen euro ). Het plan is om tussen de 500 en de 700 woningen die voor minder dan 400 euro per maand verhuurd worden te voorzien van isolatie. Ook de plaatsingskosten en de organisatie zal Eandis voor haar rekening nemen. Lokale OCMW’s zouden bij de selectie van de panden betrokken worden. De hoofdambitie van dit project is het in kaart brengen van de organisatorische en praktische problemen die bij dergelijke projecten ontstaan. Eandis wil de weerstand bij zowel huurders als verhuurders uitklaren om in de toekomst het beleid met praktijkervaring te kunnen informeren en ondersteunen. Om de isolatie maximaal te laten renderen worden woningen met structurele woonproblemen uitgesloten. 2.7.2
Centralisatie
Eandis is voorstander van het 1 loket principe. Als DNB kunnen we een centrale en onafhankelijke rol spelen bij het uitbetalen van premies van verschillende partijen. Het ontwarren van de verschillende administraties en premies in dienst van de mensen zou immers meer mensen kunnen aanzetten tot investeren. Eandis is daarentegen niet meteen voorstander van de voorafbetaling van de premies, of het rechtstreeks aftrekken van de premie van de factuur. Specifiek voor de beschermde afnemer wordt dit momenteel reeds gedaan met de kortingbon voor energiezuinige wasmachines en koelkasten. Met projecten op basis van een derdebetalerssysteem ziet Eandis wel mogelijkheden om bij te dragen tot het realiseren van een REG-doelstelling. Prefinanciering blijft een drempel voor de doelgroep met beperkte financiële draagkracht, ook al worden premies binnen heel korte termijn uitbetaald.
2.7.3
Energie
Eandis heeft als netbeheerder naast REG verplichtingen ook sociale verplichtingen. Zo staat de netbeheerder in voor het leveren van elektriciteit aan mensen die door de elektriciteitsmaatschappijen niet meer beleverd worden omwille van wanbetaling of andere problemen. Momenteel heeft Eandis 60.000 elektriciteitsbudgetmeters geplaatst waarvan er ongeveer de helft effectief als budgetmeter gebruikt worden (dergelijke meters zijn verplicht in sociale nieuwbouw, uit voorzorg omdat het risico op wanbetaling daar groter is). Jaarlijks worden er meer dan 10.000 nieuwe geplaatst. Het aantal aardgasbudgetmeters is beperkter (15.000 geplaatst), maar de jaarlijkse groei (15.000 per jaar) ligt een stuk hoger. Dit heeft te maken met het feit dat deze aardgasbudgetmeter een recenter fenomeen is. De overgrote meerderheid van deze meters werkt effectief als budgetmeter. 2.7.4
Premies
Ook bij Eandis zijn beglazing, ketels en dakisolatie de meest gevraagde premies (80% van het totaalbudget van 40 miljoen voor REG) . Dat staat volgens hen rechtstreeks in verband met de aandacht die hier de laatste jaren op gevestigd is. In 2003 deelde de netbeheerder ongeveer 8.000 premies uit, in 2009 waren dat er 180.000, waarvan ongeveer 5900 voor bedrijven en lokale besturen. Al de rest ging naar particulieren. Eandis heeft momenteel geen zicht op de mate waarin eigenaars premies aanvragen voor verhuurde panden maar zou die vraag wel kunnen toevoegen op de premieaanvraag formulieren. Investeren of premies verlenen voor de structurele woonproblemen van de lage kwaliteitswoningen in België is momenteel niet mogelijk voor Eandis. Structurele woonproblemen vallen immers buiten de wettelijke scope van de dienstverplichting van de netbeheerder. De focus ligt op premies voor investeringen in energiezuinige toepassingen. Het is niet de bedoeling dat premies voorzien worden door de netbeheerder voor zaken die wettelijk verplicht zijn (zoals structurele kwaliteit). Mochten de ERP vereisten ingeschreven worden in de Vlaamse code, dan zullen op termijn alle premies die Eandis uitbetaalt voor ERP maatregelen geschrapt worden. Dit kan wel niet tijdens een lopend premiejaar gebeuren. Er heerst een lichte vrees dat de premies die momenteel worden uitbetaald lijden aan het meeneemeffect. In het geval van de actie dakisolatie zal het meeneemeffect van de DNB’s tov de Vlaamse overheid groot zijn. Voor de andere acties is dit moeilijk te bepalen de premies worden dan gewoon beschouwd als “goed meegenomen” en hebben ze niet werkelijk het gedrag gestimuleerd. Het beleid moet erover waken geen premies te geven wanneer stimuleren volstaat. 2.7.5
Alternatieven voor premies
Eandis is recent een project gestart rond prefinanciering, gericht op lokale overheden. gemeentes die niet over voldoende technische kennis beschikken om investeringen uit te voeren kunnen hier ondersteuning vinden. De investeringen worden dan al dan niet renteloos terugbetaald a rato van de berekende besparingen, gespreid over een periode van 5 tot 8 jaar). Het project is onlangs pas gestart zodat er nog geen resultaten beschikbaar waren op het moment van het gesprek. Momenteel worden vooral projecten opgestart rond stookplaatsrenovatie, relighting en isolatie van de gebouwschil (dakrenovatie maakt hier soms deel van uit). Daarnaast investeert Eandis ook in campagnes rond sensibilisering en gedragsverandering (vooral via de energiescans en de opvolgscans). In de toekomst zou het eventueel mogelijk zijn om verder toegevoegde waarde te creëren naar energiebesparing via opvolgscans.. Dit zou zowel de sociale als de energetische problemen van bepaalde vormen van wanbetaling (ten gevolge van te hoge facturen) kunnen aanpakken.
2.7.6
Slimme meters
Momenteel loopt er een proefproject rond slimme meters, en wordt geïnventariseerd welke functionaliteiten moeten beschikbaar zijn in de meter, onder andere met het oog op het aspect REG. In theorie zouden deze meters aan een zichtbaar display kunnen gekoppeld worden, zodat mensen een direct zicht kunnen krijgen op hun energieverbruik. Echter ook hier is het van belang de kosten en de inspanningen af te wegen aan de baten.
2.8
Agentschap Wonen Vlaanderen
27/08/2010, 111 Lange Kievitstraat Aanwezig: Ivan Peeters en Johan Walgraef Het Agentschap Wonen – Vlaanderen (AWV) houdt zich essentieel bezig met drie verschillende luiken van het woonbeleid. Ten eerste waken ze over de woonkwaliteit (sanctionerend). Deze bewaking is hoofdzakelijk ten dienste van private huurders die een klacht kunnen indienen tegen hun eigenaar. Ten tweede geven ze premies om die woonkwaliteit te verbeteren (ondersteunend). Deze premies gaan hoofdzakelijk naar eigenaars – bewoners. Het derde luik is de ondersteuning van het lokale woonbeleid In het kader van die premies worden er ook kwaliteitsonderzoeken uitgevoerd, vooral dan voor de huursubsidie omdat men hier moet verhuizen van een ‘slechte’ naar een ‘goede’ woning en zoiets uit een onderzoek ter plaatse moet blijken. 2.8.1
Woonkwaliteit
Het AWV onderzoekt klachten en kan een advies tot onbewoonbaarheid geven. Dit moet door de burgemeester bevestigd worden, die hiervoor 3 maanden tijd heeft. Vaak zorgen eigenaars tijdens deze gratieperiode voor minimaal oplapwerk zodat de onbewoonbaarheid nooit effectief uitgesproken wordt. Wanneer de onbewoonbaarheid wel geformaliseerd wordt, is de gemeente verplicht de mensen die uit hun onbewoonbaar huis moeten te huisvesten en staat het Agentschap in voor de zogenaamde huursubsidie (verhuissubsidie) die afneemt in de tijd en gedurende maximaal 9 jaar loopt (behalve voor bejaarden en andersvaliden). Let wel: het verlaten van een onbewoonbaar verklaarde woning is geen garantie dat men een huursubsidie kan ontvangen. Men moet nog aan een aantal andere voorwaarden voldoen. Men moet ook zelf als huurder binnen een bepaalde termijn een aanvraag tot huursubsidie indienen bij AWV, dus er is geen automatische opstart van het huursubsidiedossier. De huurder wordt wel gewezen op de mogelijkheid om de aanvraag in te dienen. Daarnaast is er het conformiteitsattest dat op basis van de Vlaamse wooncode de kwaliteit van woningen definieert. Dit attest wordt uitgereikt door gemeentelijke ambtenaars en kan momenteel enkel door eigenaars aangevraagd worden (kostprijs 60 – 100€ afhankelijk van de gemeente). De ambitie is om in deze wooncode (artikel 5) energetische maatstaven (conform EPC) te plaatsen door een decreetswijziging. De naleving van het confomiteitsattest en het opvolgen van onbewoonbaar verklaarde woningen blijft echter arbeidsintensief en duur. Controle is echter essentieel. BECO: Een optie zou zijn het conformiteitsattest (net als het EPC) te verplichten bij verhuring. Echter dit kan alleen als er veel meer controleurs zouden zijn die deze attesten kunnen uitschrijven (momenteel zijn er slechts 30 vte’s hier in Vlaanderen mee bezig). Peeters: Het is daarenboven niet evident om alle heil te zoeken in een uitbesteding aan de privésector. De bedenkelijke kwaliteit van de attesteringen in het kader van de EPC-normen toont aan dat er nood is aan een onafhankelijke en deskundige advisering
De klachten worden gecontroleerd door de woningcontroleurs. Echter in Antwerpen alleen al zijn er 2000 klachten per jaar en er zijn in heel Vlaanderen slechts 30 controleurs. Momenteel zijn deze 30 daarenboven wel bekwaam om problemen met boilers, vocht, elektriciteit en andere structurele problemen waar te nemen, maar hebben ze geen verstand van de EPC en de ERP vereisten. Diezelfde 30 controleurs staan naast de onderzoeken in het kader van de klachten ook nog eens in voor de onderzoeken in het kader van de aangevraagde premies. Het weigeringpercentage bij huursubsidie9 ligt vrij hoog (net boven 50%). Dit zijn de weigeringen per provincie in 2009. Je moet er bij die opdeling wel rekening mee houden dat het beeld vertekend wordt omdat men soms te gemakkelijk een weigering onder ‘andere reden’ klasseert, maar wat wel duidelijk is, is dat de weigering omwille van de kwaliteit van de woning heel zwaar doorweegt: Tabel 2-1: Redenen tor weigering huursubsidie Redenen tot weigering
Antw
Lim
O-Vl
Vl-Br
W-Vl
19
4
35
5
18
9
6
19
2
25
228
73
208
201
185
Kandidaat huursubsidiewoning vertoont ernstige gebreken
81
30
121
3
102
Kandidaat huursubsidiewoning is sociale woning
16
0
23
2
5
Verlaten woning vertoont geen ernstige gebreken
62
61
163
9
107
Huurprijs te hoog
23
13
52
6
11
Inkomen te hoog
39
11
53
2
57
Geen ex-dakloze
12
4
27
2
17
Woning in eigendom
3
2
5
1
2
Geen campingverlater
0
0
1
0
0
Geen tijdige verhuis
0
0
0
0
1
Aanvraag te laat Cumulverbod Andere reden10
Er zou een heel groot opleidingsbudget nodig zijn om de woning controleurs verder op te leiden tot energie specialisten (of omgekeerd). De onderhandelingen die nu reeds met VDAB gevoerd worden om meer woningcontroleurs op te leiden lopen echter niet zo vlot. Een van de redenen hiervoor is dat de woning controleurs over vrij veel vaardigheden moeten beschikken (technisch, sociaal, computer, verslagen schrijven) die vaak te hoog gegrepen zijn voor een VDAB publiek. 2.8.2
Premies
In Vlaanderen worden er ongeveer 2.000 renovatiepremies per maand aangevraagd waarvan ongeveer 80% wordt toegekend. Jaarlijks kost dit ongeveer 100 miljoen euro11 (ter waarde van maximaal 10.000 euro per woning en 9
Eind 2009 beheerde AWV 9.818 actieve huursubsidiedossiers. In 2008 waren er 3.927 aanvragen, in 2009 5.120. vooreind juli 2010 zijn er
reeds 3.290 aanvragen ingediend 10
Vaak is “andere reden toe te wijzen aan een van de in de tabel genoemde redenen. Dit is de meest eenvoudige manier om een dossier te
wijzigen en wordt helaas al te vaak gehanteerd.
tussen de 20% en de 30% van de totale investering, afhankelijk van het inkomen). Deze premies gaan hoofdzakelijk naar eigenaars – bewoners. Verhuurders hebben hier enkel recht op indien ze via een SVK verhuren. De meest populaire werken die met deze premies deels worden gefinancierd zijn buitenschrijnwerk (25,1%), dak (21,2%), muren (10,3%), centrale verwarming (9,8%) en sanitair (7,4%). Sinds de hervorming van de renovatiepremie eind 2009 is het aantal aanvragen gedaald naar gemiddeld 1500 per maand. De gemiddelde premie is in dalende lijn, net zoals het goedkeuringspercentages. Die hervorming was absoluut nodig, want anders volstond 100 miljoen budgettair helemaal niet. Dat kan je ook zien uit de cijfers van 2009 die je afzonderlijk hebt ontvangen, en zelfs in 2010 zal het nog boven 100 miljoen zitten. Nog heel wat betalingen in 2010 hebben betrekking op dossiers voorafgaand aan de hervorming. Daarnaast is er ook een verbeteringspremie (VAP) die ook door huurders kan worden aangevraagd. Meestal hebben de investeringen betrekking op buitenschrijnwerk (35.1%), preventie CO-intoxicatie (25,3%), dak (21,7%), sanitair (5,8%) en gevelwerken (5,1%). Naast deze werken worden er ook nog premies uitgereikt voor andere werken, vaak is er dan overlap met de premies van het VEA en de netbeheerders mogelijk. De laatste jaren schommelt de totale kost rond de 10 miljoen euro12. Op www.premiezoeker.be kunnen mensen een idee krijgen van welke premies ze kunnen aanvragen. Helaas wordt er wel geen indicatief bedrag gegeven van hoe groot de totale premie zou zijn. Ook bij het AWV bestaat de vrees voor het meeneemeffect van premies: mensen nemen de subsidies er met plezier bijmaar hadden ook zonder subsidie de investeringen uitgevoerd. Het feit dat subsidies tot drie jaar na opmaak van de facturen kunnen aangevraagd worden werkt dit meeneemeffect in de hand. 2.8.3
Ondersteuning van het woonbeleid
Ongeveer 50% van de gemeentes wordt gesubsidieerd in het kader van intergemeentelijke samenwerking (subsidie = 50% van de personeel – en werkingskosten). Om hierop recht te hebben moet een gemeente een visie op lokaal woonbeleid uitschrijven, lokaal woonoverleg met relevante actoren [maatschappelijke actoren, gemeente & schepen, OCMW, SHM’s, intercommuncales, Agentschap Wonen] organiseren en informatie aanbieden aan de burgers over de bestaande premies. Als vierde taak zou in de toekomst het bewaken van de woonkwaliteit kunnen opgenomen worden. Eén maal om de drie jaar worden de gemeentes inhoudelijk beoordeeld op hun programma om zo in aanmerking te komen voor een verlenging van subsidies. Dergelijke bestaande samenwerkingsverbanden zouden een opstap kunnen vormen voor de woon –en energiewinkels waarover in deze studie al veel sprake is geweest. Het agentschap staat zeker achter het “1 loket concept” maar waarschuwt voor praktische moeilijkheden om al die kennis bij enkele mensen te bundelen. 2.8.4
Campagnes
Volgens de vertegenwoordigers van het AWV blijft sensibilisering zeer belangrijk. Nog steeds zijn vele mensen niet op de hoogte van de verschillende subsidies en maken ze er geen gebruik van. Ten tweede is het Agentschap geen voorstander van centraal geleide campagnes en wil zoveel mogelijk taken bij de lokale besturen laten. BECO: Om de herkenbaarheid te vergroten kan het ook opportuun zijn om concrete tools centraal ter beschikking te stellen zoals de bestaande folders van het Agentschap Wonen. Echter, het zou veel beter zijn mochten alle premies op dergelijke folders te vinden zijn: zowel van AWV als VEA als netbeheerders als fiscale aftrek en eventuele gemeentelijke premies.
11 12
In 2008 werd er iets meer dan 83,2 miljoen uitgegeven, in 2009 iets meer dan 126 miljoen. Voor 2010 is er 118,8 miljoen begroot. In 2008 bedroeg de som van de verbeteringspremies bijna 9,5 miljoen, in 2010 was dat iets meer dan 9,8 miljoen. Voor 2010 is er 10,4
miljoen euro begroot.
2.9
STEBO
31/08/2010, Genk, Jaarbeurslaan 25 Aanwezig: Wannes Smeets en Erwin de Bruyn STEBO is als vzw actief in vijf verschillende domeinen die niet allemaal een direct raakvlak hebben met deze studie, met name tewerkstelling, ondernemerschap, energie, buurtopbouwwerk en wonen. De eerste twee activiteitsvelden13 zijn voor deze studie niet echt belangrijk en worden dan ook niet verder behandeld. Tijdens het gesprek hebben we ons vooral gefocust op de andere drie domeinen. 2.9.1
Energie & Wonen
De afdeling wonen van STEBO focust zich hoofdzakelijk op (aspirant)-eigenaars die willen (ver)bouwen. STEBO baat mee woonwinkels uit in 13 Limburgse gemeente en dit reeds gedurende 20 jaar. Ongeveer 2.000 gezinnen worden hier jaarlijks mee bereikt. De afdeling energie omvat de coördinatie van de energiesnoeiers en van isolatieteams. Beide afdelingen werken intensief samen en ook met de andere drie domeinen is er sprake van kruisbestuiving. 2.9.2
Energie
STEBO organiseert zo’n 4.000 energiescans per jaar voor Infrax, zowel voor eigenaars, private als sociale huurders. Deze energiesnoeiers zijn door STEBO zelf opgeleid en kunnen naast suggesties inzake gedragsverandering ook aanwijzingen geven over kleine ingrepen die nuttig zijn om het energieverbruik te verlagen. In opdracht van het VEA heeft STEBO met eigen rapporteringsoftware niet enkel de eigen data kunnen ontsluiten maar ook alle scans die in opdracht van Eandis zijn gehouden. Zo beschikken we over een steekproef van meer dan 50.000 energiescans met gegevens over huurders en ERP maatregelen. Deze databank is in het bezit van Tine Tanghe van het VEA. Gezien dat dit de grootste stakeproef ooit in België is die een link legt tussen woonkwaliteit en type bewoner (eigenaar, sociale huurder of private huurder) kunnen de resultaten van deze studie het beleid zeker in de goede richting wijzen. STEBO geeft ook technische ondersteuning aan sociale verhuurkantoren in Limburg voor REG investeringen. Momenteel zijn dergelijke investeringen door SVK’s voor 100% gesubsidieerd door VEA. Hoewel dit vaak goed loopt, leert de ervaring dat er door dit systeem enkele ongewilde uitspattingen in het leven worden geroepen: -
De ERP maatregelen worden gesubsidieerd maar de structurele maatregelen die het AWV na een screening van de woning kan opleggen worden niet volledig gesubsidieerd (voor maximaal 30% op basis van de renovatiepremie, beperkt tot maximaal 10.000€). Vele eigenaars knappen hier reeds op af.
-
Dit subsidiebeleid leidt ook tot ongewilde energetische effecten waarbij een veel duurdere stookolieketel gestoken wordt in plaats van een veel goedkopere en performantere condensatiegasketel, omdat de eigenaar weigert de aansluitingskost voor gas (250€ indien minder dan 12m leiding moet gelegd worden) te betalen.
-
SVK’s weten vaak perfect welke eigenaars niet willen investeren (omwille van het gedoe, de secundaire werken…)
13
Het domein tewerkstelling vloeit voort uit de reconversie van de Limburgse mijnstreek, terwijl het domein ondernemerschap zich manifesteert in een activiteitencoöperatieve waar werkzoekenden een veilige start als ondernemer kunnen nemen zonder onmiddellijk een werkloosheidsuitkering te verliezen. In beide domeinen zijn kansengroepen de focusgroepen van STEBO.
Door minder dan 100% te subsidiëren zal er proportioneel veel meer geld geïnvesteerd kunnen worden. 10% minder subsidie zal ongetwijfeld eigenaars uit SVK’s duwen maar zal de “deelnemers” dwingen om op een verstandigere manier om te gaan met overheidsgeld.
2.9.3
Isolatie
STEBO coördineert de isolatieteams in opdracht van de provincie Limburg. Deze variant van de energiesnoeiers had als oorspronkelijke doelstelling het isoleren van 500 daken per jaar met sociale economie teams. In 2010 wordt deze doelstelling ruim overschreden en zullen bijna 850 daken geïsoleerd worden. Het gaat meestal over “beschermde klanten” (1/3 van de sociale woningbouw). Om dit te financieren werd eerst gebruikt gemaakt van de verhoogde isolatiepremies van zowel VEA als Infrax voor beschermde klanten. Een proefproject van 10.000 m 2 dakisolatie kwam tot stand met een steun van 12 euro per vierkante meter. Uit dit proefproject bleek dat de kosten met minder dan die 12 euro gedekt konden worden, zodat eigenaars eigenlijk gratis dakisolatie kunnen plaatsen. Echter voorfinanciering is voor sommigen nog steeds een probleem. Hier kan Duwolim worden ingeschakeld. 2.9.4
Energie en woonkwaliteit
STEBO is niet akkoord met de idee dat EE investeringen geen zin hebben in een woning waar structurele kwaliteitsproblemen zijn. Hoewel het duidelijk is dat dakisolatie plaatsen in een dak waar het binnenregent geen optie is, kan dakisolatie plaatsen wel als bijvoorbeeld het hele interne elektriciteitsnetwerk verouderd is. Men moet kijken naar de relatie tussen de EE investering en de kwaliteitsproblemen. Als de EE investering los kan staan van de structurele problemen, moeten dergelijke investeringen gedaan kunnen worden. Men mag immers het bewustzijnscreërend effect van investeren en werken uitvoeren niet vergeten. Vaak leidt de ene investering tot de volgende. 2.9.5
Premies
STEBO beschikt over zes full time sociale adviseurs die zich enkel bezig houden met het uitleggen en opzoeken van premies voor mensen. Der ervaring leert dat elke dag voorbeelden opduiken met extra complexiteit. Dit geeft duidelijk aan dat het plaatsen van al deze kennis - bijvoorbeeld in lokale woon –en energiewinkels - geen sinecure is. 2.9.6
Van EPC naar WPC
Het EPC geeft een gemiddeld normverbruik weer dat werkelijk verbruik nog zwaar kan overschatten of onderschatten. Bij de heer De Bruyn zelf bijvoorbeeld was het EPC maar liefst 109 punten hoger dan zijn werkelijke verbruik14. Momenteel is de onafhankelijkheid van het EPC nog een duidelijk probleem. Zolang immobiliën makelaars hun eigen EPC deskundige kunnen afvaardigen voor de EPC bepaling van hun woningen, zal de geloofwaardigheid hieronder lijden. De kwaliteit hangt dus momenteel vooral af van de deskundige. Een uitbreiding van het EPC naar een Woon Prestatie Certificaat kan in theorie nuttig zijn. Nu al is EPC (ongeveer 200 euro) verplicht bij verkoop en verhuur, en is een elektriciteitskeuring (125 euro) verplicht bij verkoop. Voor een kleine meerkost zou de woonkwaliteit (op basis van het conformiteitsattest) ook kunnen opgemeten worden zodat een totaal plaatje van de woning ontstaat. Het spreekt voor zich dat dit enkel mogelijk kan zijn indien er een drastische stijging komt van het aantal mensen dat conformiteitsattesten kan afleveren.
14
EPC wordt uitgedrukt in kWh/m2, op basis van historische verbruiksgegevens en een juiste opmeting van de totale bewoonbare
oppervlakte kan elke bewoner dus een “eigen verbruik EPC” opmeten
2.9.7
Huurmarkt
De gigantische hoeveelheid eigenaars in Vlaanderen, onder impuls van een zeer stimulerend fiscaal beleid voor eigenaars, heeft één groot nadeel. Het aantal panden om te verhuren is erg klein waardoor de concurrentie een race to the bottom veroorzaakt. Zelfs de slechtste panden blijven in de markt omdat de vraag het aanbod overstijgt. Het tekort aan sociale woningen is hier quasi een symbool dossier. Wanneer mensen buiten het sociale vangnet van de SHM’s vallen moeten ze wel ingaan op de slechte voorwaarden die nog te vaak in de privé worden gegeven. Dit kan enkel omdat de markt zo klein is. Het is de taak van de overheid om de marktwerking te corrigeren wanneer deze marktwerking ongewenste effecten heeft.
2.9.8
Lokale entiteiten
In heel Limburg is Duwolim de erkende lokale entiteit van het FRGE. Duwolim beschikt momenteel over ongeveer 200 dossiers waarvan er reeds 100 zijn afgerond. Het betreft hier vaak doelgroepdossiers waar gewone banken zich niet aan wagen. Bij het FRGE daarentegen is het weigeringspercentage zeer laag. Daarenboven hanteert Duwolim (waar STEBO deel van uitmaakt) een systeem van leningen waarbij mensen worden aangespoord om de lening vervroegd terug te betalen: er is met name geen wederbeleggingsvergoeding. Dit wil zeggen dat eenieder die dat wil zijn lening kan verlagen op het moment dat de premies binnenkomen - door het premiebedrag door te storten naar Duwolim - om zo de maandelijkse last te verminderen. Tevens heeft Duwolim een sterk sociaal beleid. Zo financiert het bijvoorbeeld geen zonnepanelen (dat geld gaat vaak enkel naar de betere inkomensklasse) en is vanuit energie-efficiëntie perspectief ook vaak niet de beste investering: Een ander voorbeeld van oversubsidiëring zien we bij zonnepanelen. Mensen plaatsen een te hoog Wattpiek gehalte op hun dak omdat het dankzij premies en GSC’s zo winstgevend is. Aangezien particulieren niet (of amper) vergoed kunnen worden voor de energie die ze aan het net leveren, zijn ze geneigd om hun energieconsumptie zo aan te passen dat ze alle geproduceerde kilowattuur effectief verbruiken. Daarnaast hanteert Duwolim de grenzen van de renovatiepremie (momenteel ongeveer 53.000€ bruto jaarinkomen) om leningen toe te kennen. Interessant hier is dat het inkomen van de eindbegunstigde in rekening wordt gebracht en niet het inkomen van de investeerder. Wanneer een rijke eigenaar dus wil investeren in de woning van een huurder die geen 53.000 euro per jaar verdient, kan de eigenaar hiervoor een lening krijgen. Hoewel Duwolim er in eerste instantie is voor de eigenaars-bewoners, maakt deze maatregel het interessant voor bemiddelde eigenaarverhuurders ook. De looptijd van de Duwolim leningen blijft wel beperkt tot maximaal 5 jaar omdat een verlenging van deze lening een aanpassingen in de wet op het consumentenkrediet zou vereisen. 2.9.9
Subrogatie
In Wallonië is het systeem van subrogatie ingeburgerd. Subrogatie betekent letterlijk “een nieuwe schuldeiser in de plaats stellen voor de oude”. In deze context zou dus de schuldeisende particulier (die recht heeft op een premie) vervangen worden door een andere schuldeiser (die de premies kan opvragen). Wanneer op te richten woon –en energiewinkels dit recht krijgen kunnen ze als lokale entiteit van het FRGE een hogere lening toestaan en de premies “voorschieten” en daarna, eens de premies betaald worden, deze direct bijhouden. Dankzij dit systeem kan een intermediair (een OCMW bijvoorbeeld) een premie opvragen voor een derde persoon (bijvoorbeeld een particulier die zich niet wenst bezig te houden met het opvragen van alle premies.
2.9.10
Intergemeentelijke woonwinkels
Ongeveer 20 jaar geleden ontstonden de eerste intergemeentelijke woonwinkels die zich hoofdzakelijk bezig houden met woonkwaliteit. Er bestaat een Vlaams wettelijk kader15 voor dat voorziet in 6 jaar subsidiëring van 50% van de personeel –en werkingskosten en (herzienbaar na 3 jaar) en nog 3 jaar extra subsidiëring ter waarde van maximaal 25% van de kosten. Nadien vallen de kosten hiervan volledig ten laste van de deelnemende gemeenten. De laatste drie jaar zijn er telkens 10 nieuwe clusters erkend die dus aanspraak kunnen maken op de subsidies. Momenteel zitten bij benadering 150 van de 308 gemeentes (website AWV) in een dergelijk verband. Het nadeel hiervan is echter dat de kwaliteit nogal sterk verschilt van woonwinkel te woonwinkel. Een en ander kan deels gerelateerd worden aan de verschillende toegelaten vormen die zo’n woonwinkel kunnen uitmaken. Het “lichter” de vorm, hoe moeilijker het vaak is om voldoende tijd en kwalitatief personeel vrij te maken om tot goede resultaten te komen16: 1. Interlokale vereniging: Samenwerkingsvorm zonder rechtspersoonlijkheid en zonder beheersoverdracht. Een overeenkomst tussen de partners, die tezelfdertijd de statuten omvat, vormt de basis. De interlokale vereniging dient vooral voor de realisatie van in omvang beperkte projecten. 2. Projectvereniging: Samenwerkingsvorm met rechtspersoonlijkheid met een sterk vereenvoudigde structuur. Ook hier is er geen beheersoverdracht; de statuten bepalen de werking en worden goedgekeurd door de partners. De projectvereniging is opnieuw bedoeld voor kleinschalige projecten, maar kan wel optreden als afzonderlijke rechtspersoon, met alle implicaties er aan verbonden (bvb de mogelijkheid eigen personeel te hebben). 3. Dienstverlenende vereniging: Samenwerkingsvorm met rechtspersoonlijkheid, zonder beheersoverdracht en met door alle partners goedgekeurde statuten. De dienstverlenende vereniging wil voornamelijk activiteiten ontwikkelen voor de aangesloten gemeenten, op domeinen waarvoor deze geen overdracht van hun beheersbevoegdheid kunnen of willen toestaan. 4. Opdrachthoudende vereniging: Samenwerkingsvorm met rechtspersoonlijkheid en met een beheersoverdracht die statutair vastgelegd is. Daardoor doen de gemeenten afstand van het recht om zelfstandig de opdrachten uit te voeren waarvan de realisatie op grond van hun eigen beslissing toevertrouwd is aan het samenwerkingsverband. De intergemeentelijke vereniging beschikt zoals vermeld over onvoldoende rechtspersoon om zelf personeel aan te werven en moet daarom beroep doen op een van haar leden. Een gemeentestuur neemt dan het personeel van de vereniging op haar payroll en detacheert het naar de andere gemeenten. Een alternatief is een beroep te doen op op een particuliere vzw om deze taak op zich te nemen. Stebo opereert op die manier in 2 intergemeentelijke verenigingen. Soms wordt er ook een OCMW vereniging voor opgericht. Zo’n vereniging kent ook een eigen wettelijk kader. Andere vormen vereisen dieper gaande integratie maar lopen het risico om steeds verder van het gemeentelijke werk te staan. BECO: Een gelijkaardig model zou de woon –en energiewinkels kunnen inspireren. Ook hier weer kunnen we leren van de ervaring van de woonwinkels om ervoor te zorgen dat er voldoende kwaliteit is (kwalificaties personeel of onderaannemers) en genoeg tijd kan worden vrijgemaakt voor zich met deze nieuwe dienst bezig te houden.
15 16
“Besluit van de Vlaamse Regering houdende subsidiëring van projecten ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid” Definities afkomstig van http://binnenland.vlaanderen.be/node/1650
2.9.11
Derde betalersystemen
STEBO heeft samen met Infrax en Duwolim de ambitie om een test te doen rond derdebetalersystemen bij eigenaars (als testgroep) waar Infrax ook als energieleverancier optreedt. De terugbetaling zou dan rechtevenredig zijn aan de energiewinsten. Probleem hierbij is natuurlijk dat de werkelijke energiewinst in vaak veel lager uitvalt dan de theoretische. Dit derdebetalersysteem dient dus logischerwijs gepaard te gaan met nauwe opvolging van de eigenaars opdat die hun gedrag niet negatief gaan aanpassen.
2.10
Komosie
Uitbreidingsstraat 470, Berchem Aanwezig: Etienne Rubens Het project Energiesnoeiers bestaat nu 4 jaar. Het is opgestart vanuit KOMOSIE (toenmalig KVK, de Koepel van Vlaamse Kringloopcentra) met de steun van de Minister van Sociale Economie. Het is gegroeid uit de ambitie om naar het model en het succes van de kringloopwinkels, de mogelijkheden van sociale tewerkstelling te onderzoeken in een andere milieuniche, nl. in de sector energie(besparing).. Net zoals elke gemeente en dus elke Vlaming toegang heeft tot een kringloopwinkel in de buurt, wilden ze ervoor zorgen dat ook elke Vlaming toegang kreeg tot assistentie omtrent zijn energieverbruik. De energiesnoeiers waren geboren met Komosie als koepel. Quasi alle energiesnoeiers zijn lid geworden van Komosie. Voorwaarde was wel dat deze energiesnoeiers uit de sociale economie kwamen 17. De energiesnoeiers zijn sterker omkaderd dan gemiddeld in de sociale economie (verhouding tussen scanners en snoeiers is gemiddeld 1/4; in de sociale economie ligt de verhouding gemiddeld tussen 1/5 (bij sociale werkplaatsen) en 1/10 (bij initiatieven lokale diensteneconomie) Komosie overkoepelt ongeveer 25 organisaties die actief zijn in dakisolatie en evenveel die actief zijn met energiescans. In totaal zijn er +/- 35 organisaties aangesloten (sommige organisaties zijn dus zowel actief in isolatie als in energiescans). Het project Energiesnoeiers vormt meestal een onderdeel binnen een grotere organisatie (bvb. OCMW’s, woonwinkels, kringloopwinkels, intercommunale, derden-vzw’s in de SE). Lokale en regionale inbedding is belangrijk. De Energiesnoeiers van Komosie zijn hoofdzakelijk actief in drie domeinen: kleine energiebesparende maatregelen, energiescans en isolatie van daken of zoldervloeren. Tijdens het gesprek hebben we ons vooral gefocust op de laatste twee. 2.10.1
Energiescans
De eerste energiescan vond plaats in oktober in 2007. Tegen eind 2009 waren er reeds 52.000 scans gedaan in de 308 gemeenten. De Energiesnoeiers voerden er hiervan ongeveer 30.000 uit. In 2010 is het aantal gemeenten die samenwerken met Energiesnoeiers voor de uitvoering van energiescans bijna verdubbeld t.o.v. 2008, tot +/- 220 gemeenten in 2010. Tijdens zo’n scan worden de mensen specifiek gewezen op de potentiële voordelen van energiebesparingen. De Energiesnoeiers werken zo laagdrempelig mogelijk en doelgroepgericht: -
In lagere sociale klassen is persoonlijk contact belangrijk. Gewone communicatiecampagnes bereiken deze doelgroep moeilijk/amper. De Energiesnoeiers proberen tijdens de energiescan wel om de info op maat te vertalen en over te brengen aan de bewoners.
-
De Energiesnoeiers voelen zich betrokken met deze specifieke klantendoelgroep. Bij uitvoering van de energiescan is gezien de beoogde klantendoelgroep het sociale aspect ook belangrijk naast het technische. Doordat Energiesnoeiers doorgaans zelf afkomstig zijn uit een kansarmer milieu, zijn zij als het ware ervaringsdeskundigen. Zij voeren de scans uit op een rustiger tempo met meer aandacht voor menselijk/sociaal contact en eenvoudig taalgebruik.
17
STEBO is daarentegen geen sociale economiebedrijf en is dus niet toegetreden tot Komosie
-
Daarnaast hebben snoeiers ook aandacht voor acute problemen (CO vergiftiging, elektrocutiegevaar), sensibiliseren ze hierrond en geven mogelijke problemen in overleg met de bewoner door aan bevoegde instanties (opdrachtgevende gemeentes).
De doelgroep van de scan hangt sterk af van de gemeente waarin de scan plaatsvindt. Het zijn immers de gemeentes zelf die selecteren welke woningen worden gescand. Sommige gemeentes hebben specifiek aandacht voor huurders of de onderste lagen van de bevolking, terwijl andere gemeentes geen onderscheid maken tussen rijk en arm. De Energiesnoeiersbedrijven doen wel extra inspanningen, zelf of t.a.v. de gemeenten, om de energiescans uit te kunnen voeren bij de sociaal/financieel kwetsbare klantendoelgroep (waarvan een groot aandeel huurder is!). Om deze doelgroep zo goed mogelijk te bereiken werken ze ook samen met partners zoals OCMW, SVK, SHM, armoedeverenigingen, middenveldorganisaties ... BECO: Uit de rapportering van Stebo over de totaliteit van de in Vlaanderen uitgevoerde energiescans in 2007 – 2009 blijkt dat ongeveer 40% van de deelnemers huurders zijn. (iets meer dan 21.000 op 52.000 afgenomen scans) Specifiek voor de huurders en de verhuurders bestaat er een afzonderlijke rapportage. Zowel eigenaars als huurder krijgen dus een (licht) verschillend rapport. De energiesnoeier kan door deze werkwijze de eigenaar reeds een eerste maal contacteren en voorstellen tot energiebesparende investeringen doen. Sinds kort bestaan er ook opvolgscans, waarin de energiesnoeiers een opvolging doen van de eerste energiescan. Er zijn twee types opvolgscans. De type 1 opvolgscan sensibiliseert verder en omvat 4 concrete stappen (evaluatie basisscan, herhaling tips, wijziging van leveranciers, overlopen premieaanbod en uitvoering van 5tal kleine energiebesparende ingrepen). Tijdens deze scan kunnen de snoeiers wel voorstellen doen zoals een renovatiecontract of een vrijwillige energietoelage brief als communicatiemiddel naar hun eigenaar! Na aandringen van Komosie bij het VEA, is het ook mogelijk dat dezelfde snoeier deze opvolgscan type 1 uitvoert. Dit om de vertrouwensband die tussen de snoeier en de klant bestaat te onderhouden. De voorziene evaluatievragen in Stap 1 gebeuren dan telefonisch vooraf door een andere persoon om enige controle op de kwaliteit van het werk van de snoeier te hebben. De type 2 opvolgscan gaat een stuk verder en begeleidt de bewoner bijvoorbeeld bij het hele dakisolatieproces. KOMOSIE onderzoekt i.s.m. de Energiesnoeiers of en hoe laaggeschoolden in de praktijk kunnen betrokken worden bij de uitvoering van deze opvolgscans. (aanvullende opleiding, ondersteunende instrumenten …) Zoals ook 3 jaren geleden gebeurd is bij de start van de basisenergiescans. Echter, huurders maken bijna nooit investeringen en de opvolgscans type 2 missen dus in de verhuurmarkt hun doel een beetje. Eigenlijk moeten de eigenaars betrokken worden om tot investeringen te komen. Idealiter zouden de energiesnoeiers of de bewoner-huurder na een eerste basis- of opvolgscan contact opnemen met de eigenaar en polsen naar diens bereidheid om over te gaan tot investeringen. Daarna kan dan beslist worden of een type 2 opvolgscan aangewezen is of niet. Immers in deze markt is het essentieel om de eigenaars bij de type 2 opvolgscan te betrekken, anders blijft het advies toch maar dode letter. Op dit moment bestaat er nog geen echt faciliterend instrument om de communicatie tussen huurder en eigenaar te vereenvoudigen. Voor energiebesparend gedrag daarentegen zijn er al vele faciliterende instrumenten (energieverbruikkaart, toelichting premies, snelle spaartips van Eandis…). 2.10.2
Isolatie
De energiesnoeiers voeren ook projecten uit rond isolatie in samenwerking met Eandis. Het toelichten van de premies is een van de meest noodzakelijke taken van de snoeiers. Inzake dergelijke investeringsprojecten komen de snoeiers vaak in contact met het prefinancieringsprobleem. Dit zou in theorie door de lokale entiteiten van het FRGE
kunnen tenietgedaan worden, maar de traagheid van de aangroei van deze lokale entiteiten is betreurenswaardig. In Vlaams-Brabant zijn er nog steeds geen en slechts 6 van de 65 Antwerpse gemeenten kunnen beroep doen op zo’n entiteit. 2.10.3
Woon –en Energie Winkels
Het concept van de woon –en energiewinkels mag zeker geen top down opgelegde structuur omvatten. Het is beter om deze winkels van onderuit te laten groeien en via goede samenwerkingen tussen bestaande entiteiten (Woonwinkels, Energiesnoeiers, Samenlevingsopbouw, Lokale entiteiten) woon –en energiewinkels op organische wijze te laten groeien.
2.10.4
EPC
De energiesnoeiers hebben eigenlijk weinig met het EPC te maken. Immers, het EPC richt zich enkel naar de technische situatie van de woning (de gebouwschil), terwijl de basis energiescan en de type 1 opvolgscan zich quasi uitsluitend richt tot het gedrag van de mensen en het uitgebreid pakket energiebesparende maatregelen enkel kleine en eenvoudige ingrepen omvat. KOMOSIE verneemt dat er nogal wat opmerkingen zijn over de kwaliteit van de huidige EPC’s (te veel EPC deskundigen, te veel concurrentie en te lage kwaliteit), terwijl het een heel waardevolle tool zou kunnen zijn. Om deze kwaliteitsproblemen op te lossen zou het VEA steekproefsgewijs kwaliteitscontroles kunnen houden en zelfs overgaan tot een kwaliteitslabel voor EPC-deskundigen. De traceerbaarheid en de zichtbaarheid van wie welk EPC heeft opgesteld zou ook moeten verhogen. 2.10.5
Energietoelage
Het implementeren van een energietoelage in de private huurmarkt, zoals men in de sociale huurmarkt reeds ambieert, blijft een interessante piste. Om de concrete inpassing van een dergelijke toelage in het huidige huurbestel, kan men zich waarschijnlijk best baseren op de resultaten van de implementatie in de sociale huisvestingsmarkt. Als de studie van SUM Research een eenvoudige relatie kan vastleggen tussen het EPC en de energietoelage kan dit het beleid zeker inspireren. Uiteraard zal hiervoor een wetaanpassing nodig18 zijn maar dat kan op middellange termijn geen probleem zijn. Echter zelfs een wetswijziging zal niet alle problemen op kunnen lossen. De grootte van de energietoelage of de energie correctie factor (ECF) blijft moeilijk te bepalen. Het is tevens nog onduidelijk hoe een stijging van de werkelijke woningwaarde bepaald wordt? Gebeurt dit via schatters of niet? Is er daarenboven een rechtstreeks verband tussen de stijging van de woningswaarde en de huurprijsstijging? Moet een eigenaar de prijs met 10% verhogen als de waarde met 10% stijgt, of is die 10% een maximum? AES: Indien de waarde van het goed 10 % is gestegen omwille van werken die de verhuurder op zijn kosten aan het verhuurde goed heeft uitgevoerd, kan hij aan zijn huurder een herziening van de huurprijs vragen. De verhuurder beoordeelt in eerste instantie zelf de gestegen huurwaarde. De huurder is akkoord of niet. Als hij niet akkoord is, kan de verhuurder naar de vrederechter stappen. Deze heeft het laatste woord, het is dus een soort “a posteriori” – controle.
18
De discussie die later volgt (zie deel 3: mogelijke maatregelen) over de mogelijkheden van vrijwillige overeenkomsten illustreert dit punt
duidelijk.
Het feit dat een wijziging met ten minste 10 % van de huurwaarde de voorwaarde is voor het toekennen van een herziene huurprijs, betekent niet dat de wijziging van de huurprijs zelf 10 % zal bereiken of dat zij tot dit percentage beperkt zal zijn. Het gaat enkel om een voorwaarde die toelaat aanspraak te maken op een herziening, terwijl het bedrag van de herziening afhangt van de werkelijke huurwaarde van het goed en van andere factoren, waaronder het gebeurlijk akkoord tussen partijen en het oordeel van de rechter.
De energietoelage zou volgens Komosie enkel mogen gelden voor verhuurders die verder gaan dan de wettelijke minimale vereisten.”je moet niet beloond worden om louter te voldoen aan de minimale kwaliteitseisen, net als je niet beloond wordt om voor het rood te stoppen.”
2.11
Inspectie RWO
14/09/2010, Phoenixgebouw 19, Koning Albert II straat, 1000 Brussel Aanwezig: Tom Vandromme Geen enkele partij in Vlaanderen is beter geschikt om een inzage te geven in de meest problematische huursituaties dan Inspectie RWO. Deze inspecteurs komen in principe pas op de proppen in het laatste stadium, met name wanneer alle andere maatregelen gefaald hebben. Bij zeer schrijnende gevallen kan ook rechtstreeks opgetreden worden. Het spreekt dan ook voor zich dat wat er door RWO wordt vastgesteld, niet gebruikt kan worden om de totale kwaliteit van de huurmarkt in kaart te brengen. Chronologisch komt de Inspectie RWO na het Agentschap Wonen-Vlaanderen (AWV). Deze laatste kan administratieve procedures opstellen voor mensen die ongeschikte of onbewoonbare woonsten verhuren. De Inspectie RWO treedt nadien eventueel in werking. Zij zorgen voor de strafrechtelijke handhaving van de zwaarste en meest hardleerse verhuurders, met als doel een strafrechtelijke veroordeling. Het gaat bijvoorbeeld over mensen die na een onbewoonbaarheidsverklaring, toch hun pand blijven verhuren. De inspecteurs stellen PV’s op en hevelen dossiers over naar het parket. 2.11.1
Krotverhuur en krotdetectie
Krotten worden enkel verhuurd bij gebrek aan degelijke alternatieven. In Limburg heb je heel veel seizoensarbeiders (veel land en tuinbouw) waardoor er steeds tijdelijke druk op de huurmarkt is. Dit werkt krotverhuur in de hand. Zolang de vraag groter is dan het aanbod, zal krotverhuur bijna niet weg te bannen zijn uit onze samenleving. Binnen Inspectie RWO spreekt men van drie soorten krotverhuurders. Het spreekt voor zich dat deze categorisering met de nodige omzichtigheid moet worden gehanteerd. 1.
Toevallige krotverhuurder (bijvoorbeeld: totaal onaangepast pand geërfd => komen meestal niet tot
2.
Bewuste kortverhuurder (weinig tot geen verbeterinspanningen terwijl de verhuurder wel degelijk beseft
3.
Moedwillige krotverhuurder (bewuste strategie van verhuurders die krotwoningen goedkoop aankopen om
Inspectie RWO en grijpen in na administratieve procedure => verkoop of in orde brengen) dat het over krotverhuur gaat) dan te verhuren => vaak zeer winstgevend => primaire targetgroep van inspectie RWO) In dit onderste segment van de woonmarkt valt het sterk op dat alle regulering aan de laars wordt gelapt (registratieplicht, maximale huurstijgingen, verbod op mondelinge huurovereenkomst). Vele huurders gaan geen klacht indienen. Deze huurders hebben vaak geen andere keuze. Vele mensen vinden geen andere woonst en blijven dus waar ze zijn, hoewel ze zich vaak bewust zijn van de problematische situatie. Echter, een goede profilering van de huurders behoort niet tot het takenpakket van de Inspectie RWO. Voor het opstellen van het PV is het type huurder
immers van ondergeschikt belang. De karakteristieken van de huurder zijn vanzelfsprekend niet relevant in het kader van de overtredingen op de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet (in tegenstelling tot huisjesmelkerij: artikel 433decies Strafwetboek). Uit ervaring blijkt dat het vooral gaat over oudere mensen (die dikwijls niet willen verhuizen), asiel zoekers/illegalen, ex-daklozen en OCMW mensen. Het zijn de lokale gemeentes die meestal goed po de hoogte zijn van wie er in de woningen woont .
Daarnaast blijven de cijfers van het RWO gevoelig aan de inspanningen van de gemeentes. De laatste tijd blijft het aantal vaststellingen in Antwerpen en Gent relatief stabiel terwijl meer en meer inspecties op het platteland (verhuur van oude woningen) plaatsvinden. Dit heeft in eerste instantie te maken met de gemeentes die krotten zelf in kaart brengen. Indien gemeenten grote inspanningen leveren, zal dit ook een versterkte aanwezigheid van de Wooninspectie in die gemeente tot gevolg hebben. Indien vanuit de gemeente minder input komt, kan dat tot gevolg hebben dat de Wooninspectie minder actief is in die gemeente. 2.11.2
Werkwijze Inspectie RWO
De Inspectie RWO treedt in actie op vraag van gemeenten, OCMW’s, politiediensten, parket… Deze partnerorganisaties zijn meestal zeer goed op de hoogte van wanneer er een administratieve procedure is ingezet en wanneer de inspecteurs tussenbeide moeten komen. Hierdoor is de “hit & miss rate” (controles waar eigenlijk geen problemen waren) voor de Inspectie RWO zeer laag. Momenteel is er te weinig mankracht om op vragen van burgers zelf in te gaan. Dit zou nochtans in theorie kunnen: Inspectie RWO heeft geen formele klacht nodig (kan dus in theorie toegang vragen tot een huis dat er bouwvallig uitziet), maar kan enkel ingrijpen in verhuurde woningen. In de praktijk wordt er echter enkel gereageerd op klachten. Het inspecteren zelf van een gemiddelde eengezinswoning duurt 20 tot 30 minuten. De inspecteur gaat samen met een technicus ter plaatse (dikwijls is er uit veiligheidsredenen een agent bij ook). De technicus doet de vaststellingen terwijl de inspecteur (eventueel met behulp van een tolk) de bewoners, die steeds aanwezig moeten zijn, verhoort. Er wordt tevens nagekeken of er een EPC is. Als die er niet is, wordt dit doorgegeven aan het VEA die dan zelf de vaststelling (opnieuw) moet doen (Zo is het bepaald in het EPB decreet: de wooninspecteur heeft immers geen bevoegdheid om inbreuken op het EPB-decreet vast te stellen). Achteraf wordt de eigenaar uitgenodigd op de bureau van de Inspectie RWO voor verhoor. Momenteel kan de Inspectie RWO nog niet optreden als er iets te “huur wordt gesteld”. Deze machtiging toekennen aan de inspecteurs maakt deel uit van het decreet ontwerp dat reeds door de Vlaamse Regering is goedgekeurd en dat dit najaar zal ingediend worden in het Vlaams parlement. 2.11.3
Technisch verslag
Net als het AWV maken de technici van de Inspectie RWO een technisch verslag op. Wanneer een woning meer dan 15 strafpunten krijgt, loopt die het risico om onbewoonbaar of ongeschikt verklaard te worden. Er is echter een duidelijk verschil tussen de administratieve procedure die het AWV inspant en de strafrechtelijke procedure van de Inspectie RWO. 4.
Het AWV beschikt over een adviesbevoegdheid. Zij adviseren de burgemeester om de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid uit te spreken zodra een woning 15 strafpunten of meer behaalt. Binnen de administratieve procedure zou het bovendien kunnen via (vaak tijdelijke) oplapinvesteringen terug onder de 15 strafpunten te belanden. Meer is er in eerste instantie niet vereist. In de praktijk zijn er dan ook een
aantal “gekende eigenaars”, die regelmatig met een administratief besluit geconfronteerd worden en slechts oppervlakkige herstellingen te doen om net onder de 15 punten uit te komen. 5.
Eens een woning daarentegen in de strafrechtelijke procedure komt, mogen geen strafpunten overblijven in het technische verslag. De woning moet dan degelijk gerenoveerd worden. De Inspectie RWO heeft sinds 2007 dan ook het recht gekregen om een herstelvordering op te stellen die door de bevoegde rechter moet worden bekrachtigd.
De dualiteit van het beleid leidt er dus soms toe dat na enkele administratieve procedures, het dossier toch bij de Inspectie RWO terecht komt: De overtreders wachten dus met (grondige) herstellingen tot de herstelprocedure is opgestart. Hierna gaan ze over tot herstel om een veroordeling te voorkomen en eventuele dwangsommen (tot 125€ per dag) te vermijden. Wanneer de zaak toch voor de rechtbank zou komen dan riskeert de eigenaar de zogenaamde verbeurdverklaring waarbij betaalde huurgelden terug worden afgepakt. Dit gebeurt sowieso indien de verhuurder veroordeeld wordt voor huisjesmelkerij. Dit geld gaat ofwel naar de schatkist (federaal) of naar de huurder (enkel en alleen als die zich burgerlijke partij heeft gesteld). Dwangsommen worden door RWO ingevorderd en die blijven Vlaams en komen in het herstelfonds terecht (voor wonen, ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed). Eens de herstelprocedure is opgestart blijft de oorspronkelijke eigenaar juridisch verantwoordelijk tegenover het RWO, zelfs als deze het pand verkoopt. Ondanks deze stok achter de deur blijken veel eigenaars toch te verkopen na de herstelvordering. De nieuwe eigenaar moet de uitvoering van werken door de verkoper toelaten, zonder dat hij zelf verplicht is om deze werken uit te voeren, tenzij in een contract expliciet anders is afgesproken. Belangrijk in het kader van deze studie is dat er in het technische verslag nog geen rekening wordt gehouden met energievereisten. Dat kan ook niet omdat het technisch verslag een gedetailleerde uitwerking bevat van de concrete minimale woonkwaliteitseisen uit de Vlaamse wooncode. Artikel 5 van deze Vlaamse wooncode legt de basiskwaliteitsnormen op. Maar op basis van dat artikel alleen kan je de woningkwaliteit niet echt inschatten. Die normen worden in een besluit van de Vlaamse regering verder uitgewerkt. Nu zijn er ambities om energievereisten in artikel 5 te zetten zodat de Vlaamse regering de bevoegdheid krijgt om via een besluit energiemaatregelen op te nemen in de elementaire woonkwaliteit. Dit vernieuwde artikel 5 zou dus een kapstok kunnen worden om een nieuw uitvoerend besluit (waar energie deel van uitmaakt) aan te hangen. 2.11.4
Confomiteitsattest
Een woning die over een conformiteitsattest beschikt, voldoet aan de eisen opgelegd in de Vlaamse wooncode. Een conformiteitsattest moet worden afgeleverd zodra de woning minder dan 15 strafpunten behaalt op het technisch verslag. De Inspectie RWO raadt verhuurders steeds aan om na werken een conformiteitsattest op te vragen bij de gemeente. Zo hebben ze een officieel bewijs van goede kwaliteit in handen. In geval van toekomstige problemen kan dit attest een indicatie zijn dat deze problemen door de huurders zelf veroorzaakt zijn (een vaak gehoord argument van eigenaars die slechte woningen verhuren). Conformiteitsattest moet zoals vermeld door gemeentes worden afgeleverd. Hiervoor dient men dus gemeentelijke technische onderzoekers in te schakelen. Er worden echter nauwelijks conformiteitsattesten aangevraagd en er zijn gemeentes die geen mensen in dienst hebben om deze technische controles uit te voeren. Aangezien het conformiteitsattest strikt beperkt is tot de huurmarkt en niet verplicht is, gaat het vaak aan zijn doel voorbij. Huurders vragen er bijna nooit naar omdat ze het niet kennen of omdat ze zien dat de woning in orde is, of omdat ze niet weten dat ze recht hebben op een conforme woning, of omdat ze sowieso geen andere keuze hebben en de condities van de huisbaas moeten accepteren.
Daarnaast is het conformiteitsattest momenteel 10 jaar geldig. Dit is zeker voor oudere woningen een zeer lange periode. Voor nieuwbouwwoningen kan deze periode dan weer wel. Tijdens het gesprek werd de idee geopperd om het conformiteitsattest te verplichten voor huurwoningen en de controle ervan de privatiseren. Dit vond de heer Vandromme geen goed idee:
6.
Technische bureaus die elektriciteitscontroles uitvoeren, keuren vaak zaken goed die helemaal niet door de beugel kunnen voor inspectie RWO. De kwaliteit van dergelijke technische keuringen laat dus vaak te wensen over. (Gelijkaardig voor EPC)
7.
Privatisering plaatst de keurder in een zwakke positie om alles goed te keuren. Mensen zullen immers geneigd zijn om een sympathieke keurder zoeken.
8.
Privatisering zou ook tot gevolg hebben dat particulieren moeten betalen voor een dergelijk attest. Dit is nu ook al deels het geval in de vorm van een belasting, en deze kost is waarschijnlijk nu al een van de redenen waarom het attest zo onpopulair is. In de privé zal deze kost enkel oplopen.
9.
De kwaliteit van het EPC laat vaak te wensen over, dat is een gekend probleem. Het conformiteitsattest ook die richting uit te sturen, lijkt me geen goed idee
10. Meer verplichtingen zullen de verhuurders enkel uit de markt duwen. Woningverhuur is momenteel al niet zo rendabel en zeker in de onderste segmenten staan eigenaars snel in de kou omwille van wanbetaling. Hoewel kwaliteitsnormen zeker belangrijk zijn, mag de markt hierdoor niet verder inkrimpen.
2.12
FRGE
15/09/2010, John Waterloo Wilsonstraat 11 Aanwezig: Isabel Haest Het FRGE is een federaal fonds dat particulieren die groene investeringen in hun huis wensen te doen financieel ondersteunt via goedkope leningen. Deze lokale entiteiten bevindt zich op de grens van de federale en gewestelijke bevoegdhedenheden. In het kader van de lopende regeringsonderhandelingen stelt zich de vraag in hoeverre het FRGE voorwerp zou kunnen uitmaken van regionalisering en de mogelijke repercussies daarvan op de toekomst van het Fonds. Het FRGE manifesteert zich op lokaal vlak via lokale entiteiten (LE) die betrekkelijk veel autonomie hebben. 2.12.1
Groei aantal LE
Oorspronkelijk waren weinig steden noch groeperingen van gemeentes geïnteresseerd in een dergelijke LE omwille van de vereiste gemeentelijke waarborg die de terugbetaling van de leningen moest garanderen. Vele gemeenten waren niet bereid deze waarborg te geven omdat de doelgroep van de leningen deels uit “behoeftige mensen”(zoals afgebakend in het KB) bestaat. Sinds het Vlaams Gewest heeft aangekondigd deze waarborg over te nemen is het aantal geïnteresseerde gemeenten aanzienlijk toegenomen en zal het aantal LE op korte termijn sterk stijgen.19. Eerst waren het vooral (grote) steden die een LE oprichtten. Nadat de intercommunale Igemo (Mechelse regio) op de kar is gesprongen, zijn vrij snel ook Interwaas en Solva gevolgd. Momenteel zijn er 87 Vlaamse gemeenten die door een LE bereikt worden. Daarenboven zijn er nieuwe LE in concretisering (o.a. grote intercommunales zoals WVI. Deze zullen snel operationeel zijn en een additionele 131 Vlaamse gemeentes dekken. Eens dit zo is zullen de LE 84% van de Vlaamse bevolking dekken (5.155.548 personen) en zal de lokroep om verhoging van de structurele financiering van het Fonds enkel groter worden.
19
De vrees van de gemeenten om wanbetaling lijkt enigszins ongegrond. Tot nu toe is er nog geen enkel voorbeeld van wanbetaling
geweest!
Er zijn verschillen tussen Vlaanderen (10 LE klaar – vele wensen hun trekkingsrecht van 2 MIO te verhogen), Wallonië (5 LE – dit heeft deels te maken met een concurrentiële lening van het Waals gewest, de zogenaamde “ecoprêt”) en Brussel (0 LE – Hier kunnen bewoners echter beroep doen op groene leningen). Met het Waalse Gewest wordt momenteel gewerkt aan een uitbreiding van de huidige samenwerking, waardoor meer Waalse gemeenten van de Waalse gewestwaarborg zouden kunnen gebruik maken, evenals van de (door het Gewest bijgepaste) 0%-tarief. Ondertussen zijn veel van de – overwegend - Vlaamse LE vragende partij om hun trekkingsrecht te verhogen naar 5 MIO en meer. De eventuele verhoging van de trekkingsrechten impliceert echter een stijging van de werkingsmiddelen die door het FRGE aan de LE worden betaald. Daar de werkingsmiddelen waarover het Fonds echter beperkt zijn, dient deze beweging op dit ogenblik enigszins te worden afgeremd. 2.12.2
De leningen zelf
De leningen zijn beperkt tot 10.000 euro per woonentiteit en uitsluitend gericht op energetische verbeteringen. Een groter bedrag dan 10.000 euro wordt eigenlijk niet gevraagd. Een groene lening bij de bank (1.5% interestverlaging tot 31/12/2011) wordt soms gecombineerd met de FRGE lening (in totaal maximaal 15.000€). FRGE leningen moeten terugbetaald worden op vijf jaar. Het zijn echter sociale leningen, waarvan de terugbetalingstermijn in theorie zou kunnen verlengd worden, hetgeen zeer interessant zou kunnen zijn voor doelgroepdossiers. Er is geen sprake van noodzakelijke wijzigingen in de wet op consumentenkrediet, zoals andere stakeholders denken. In de raad van bestuur20 van het FRGE is hier al over gepraat en acht men een draagvlak mogelijk. 2.12.3
Financiering LE
Het FRGE beschikt over een werkingsbudget van 2 MIO en een trekkingsrecht (uitleenbudget) van 50 MIO. Met 1/4 e van het werkingsbudget wordt de eigen werking gefinancierd, de overige 1,5 MIO is er om een deel van de kosten van de lokale entiteiten te dragen. LE krijgen “trekkingsrechten” ter waarde van een bepaald bedrag, afhankelijk van het aantal mensen dat deze LE vertegenwoordigt. Een LE die 50.000 mensen vertegenwoordigt krijgt 2 MIO aan trekkingsrechten en kan dus voor dat bedrag leningen uitschrijven aan maximaal 2% interest. Deze 2 MIO is op aanvraag uitbreidbaar tot 5 MIO. De toelage voor het werkingsbudget hangt af van het werkelijk aantal uitgegeven leningen en van het percentage doelgroepdossiers en wordt berekend volgens de verdeling doelgroepdossier : 920€, niet doelgroepdossier 280€. Gegeven deze voorwaarden is het theoretisch bestedingsoptimum om 156 doelgroepdossiers (3,12%) te behandelen en 4844 niet doelgroepdossiers21 ( Deze 50 MIO gaat snel op. Voor de financiële crisis kon het renteverschil tussen de betalingen aan obligatieleners (3,92%) en de rente op de leningen van de LE (2%) nog overbrugd worden via winstgevende herbeleggingen op de KT markt. Sinds de crisis zijn de herbeleggingen niet meer winstgevend. De federale overheid heeft daarom ingegrepen en het FRGE een rentesubsidie van 9 MIO euro toegekend. Er staat momenteel 27 MIO euro aan leningen uit (goed voor 3600 leningen) en elke maand komen er gemiddeld 300 bij. Hoewel er jaarlijks geld terug binnen komt is de vrees dat tegen eind 2010 de volledige 50 MIO euro uitgeleend zal zijn gegrond. Dit risico is reëel omdat er snel nieuwe en grote LE uit de startblokken schieten en trekkingsrechten van bestaande LE fel worden opgetrokken. 2.12.4
Doelgroep
Op basis van maatschappelijke integratiecijfers verwierf het FRGE inzicht in de doelgroep. Hieruit bleek dat gemiddeld per gemeente 11% van de bewoners binnen de doelgroep vielen. Aan de LE wordt dan ook gevraagd om 20
Raad van bestuur van het FRGE moet vervangen worden maar dat kan momenteel niet omwille van geen regering.
21 De veronderstelling is echter wel dat elke persoon exact 10.000€ aanvraagt. De achterliggende wiskunde is als volgt: 1.5000.000 = 920x + 280y EN 50.000.000 = 10.000(x+y) met x = # doelgroepdossiers en y het # niet doelgroepdossiers.
het percentage doelgroepbewoners op hun grondgebied van de leningen toe te kennen aan de doelgroepdossiers. Men veronderstelt dat deze dossiers aanzienlijk meer werk vragen inzake sensibilisering, premieaanvraag en opvolging. In navolging van het ESCO principe is het de bedoeling dat de LE alle praktische zaken voor deze doelgroepen regelt. In het eerder berekende bestedingsoptimum worden dus aanzienlijk te weinig doelgroepdossiers behandeld )3.12% in plaats van 11%). Als het FRGE inderdaad 11% doelgroepdossiers (550 dossiers) wil halen, dan kunnen er maximaal 3.55022 niet doelgroepdossiers behandeld worden, waardoor 900 mensen minder een lening kunnen krijgen. 2.12.5
Bereik & gebruik
Huurders worden erg moeilijk bereikt. Verhuurders daarentegen beginnen een groter deel uit te maken van het FRGE cliënteel. Recent is een dossier ingediend voor 16 appartementen en een voor 11 appartementen. Op verzoek van Mevrouw Haest is er geïnformeerd naar de redenen van investeren. Beide indieners gaven een ander antwoord: 1)
Momenteel hebben al de appartementen nog ramen in hout met enkel glas. Jaarlijks spendeert de verhuurder vrij veel tijd en geld aan het oliën van dit houten raamwerk. De verhuurder had niet de ambitie om de prijzen te verhogen na de investering.
2)
De hoofdreden om nu te investeren in nieuwe ketels en ramen is er voor te zorgen dat de kinderen dat niet zullen moeten doen. Tevens kan nu een hogere huurprijs gevraagd worden bij het aangaan van nieuwe contracten.
Inzet van de OCMW’s blijft belangrijk om doelgroepdossiers te realiseren. De OCMW’s staan ook in voor de opvolging van de terugbetaling. Tot nu toe zijn er nog geen terugbetalingsproblemen gemeld. De leningen worden hoofdzakelijk gebruikt voor de maatregelen die in aanmerking komen voor fiscale aftrek. Dubbele beglazing en isolatie zijn populairst, dan ketels, dan PV panelen. We gaan er van uit dat de interesse in PV panelen een beetje zal verminderen nu deze uit de gewestelijke waarborg zijn gehaald. Hoewel de leningen erkend zijn als sociale leningen, legt het FRGE geen inkomenseisen op. BECO: Lokale entiteiten kunnen dat echter zelf beslissen, zoals Duwolim die inkomensmaxima oplegt aan diegene die profiteert van de investering (ingeval van verhuur, het inkomen van de huurder dus). 2.12.6
Woon – en Energie Entiteiten (WEE)
De complete integratie van de woonwinkel, met een energiewinkel en een lokale entiteit die een subrogatiebevoegdheid heeft lijkt volgens het FRGE een goed idee. In Oostende bestaat er reeds een autonoom energiebedrijf (energiecafés, LE, energiesnoeiers, eandisscans…) dat als voorbeeld zou kunnen dienen, hoewel er is nog geen directe link met de woonwinkels is. BECO: Eventueel zou ook de sociale dienstverplichting van Eandis en Infrax in deze structuur kunnen vallen, dit kan in het nieuwe takenpakket voor de netbeheerders staan dat in 2012 moet ingaan. BECO: Hoewel de complexiteit van de leningen groot is, moet het mogelijk zijn een centraal gestuurd software pakket te maken dat alle WEE kunnen gebruiken. Deze software zou complexe problemen rond wonen en energie en de link met subsidies in kaart moeten kunnen brengen. Het FRGE beschikt reeds over een kredietbeheersysteem (SW incluis) dat het kredietbeheer voor de LE centraal opvolgt. FRGE staat achter het idee van subrogatie (premies verrekenen in de lening). Duwolim doet dit eigenlijk impliciet maar het rechtstreeks aanvragen van subsidies door een lokale entiteit zou zeker een voordeel zijn.
22
550*920 = 506.000€ (doelgroepdossier kost werkingsmiddelen) => Nog 994.000€ over als werkingsmiddelen voor niet
doelgroepdossiers. 994.000/280 = 3.550 dossiers
2.12.7
Verhuurmarkt
Mevrouw Haest is van mening dat de overheid ook sanctionerend zou moeten optreden naar verhuurders die energetisch erbarmelijke panden verhuren. Een negatieve energiecorrectie kan hier een goed middel zijn. Een verhoging van de huurprijs nadat een woning aan basis energetische eisen voldoet is moeilijk te aanvaarden. Het kan immers niet de bedoeling zijn om huurders te straffen eens ze eindelijk wat kunnen besparen op hun energiefactuur. Zowel het federaal als het Vlaams woonbeleid steunen het verwerven van eigendom. Hierdoor verkleint de huurmarkt steeds, tenzij er meer nieuwbouw zou zijn. Aangezien dit niet het geval is, is het tegengaan van de inkrimping van de huurmarkt (of het drastisch uitbreiden van de hoeveelheid sociale woningen) een belangrijke taak voor beide overheden. Zolang er immers een grotere vraag dan aanbod is, blijven krotten verhuurd worden omdat mensen niet anders kunnen. Een andere manier om de verhuurmarkt te stimuleren kan de verlaging van de onroerende voorheffing zijn of de verhoging van de roerende voorheffing. Hoewel deze laatste maatregel beduidend minder populair zal zijn, past ze misschien beter in het besparingsobjectief van Vlaanderen en België voor de komende jaren. BECO: Een verhoging van de roerende voorheffing heeft als neveneffect de vlucht van het geld naar het buitenland, maar zwengelt normaliter ook de binnenlandse consumptie aan. BECO: Fiscale aftrek verhogen is misschien een andere maatregel. Momenteel is het maximaal belastingsvoordeel 2770 euro per jaar per woning. Daarenboven moet de woning al minstens 5 jaar in gebruik zijn bij de start van de werken
2.13
Kabinet Van den Bossche
20/09/2010, Martelarenplein 7 Aanwezig: Jan Schaerlaekens , raadgever energie Op vraag van het Kabinet wordt het onderhoud dat BECO met de heer Schaerlaekens had niet in detail weergegeven in dit dossier. Aangezien de politieke aftoetsing van deze studie en haar resultaten moet gebeuren nadat de studie is afgelopen en niet tijdens een meeting met slechts een kabinetslid, is er gevraagd om in de neerslag van het gesprek enkel die zaken te vermelden die het Kabinet reeds geïnitieerd heeft op dit vlak: -
Het Kabinet heeft reeds de eerste aanzet gegeven tot de aanpassing van de Vlaamse Wooncode (de Vlaamse Regering heeft het ontwerp van decreet principieel goedgekeurd) waarbij onder meer minimale energieprestaties geleidelijk en met een vast tijdsperspectief ingevoerd kunnen worden. De bedoeling hiervan is om op termijn via minimale energieprestaties in het conformiteitsattest verhuurders aan te zetten om met energie rekening te houden.
-
De stroomlijning van de energiepremies tussen netbeheerder en VEA is reeds doorgevoerd. Wanneer u een dakisolatiepremie aanvraagt bij de netbeheerder krijgt u er automatisch die van het VEA bij.
-
Als reactie op de vele kritieken op de kwaliteit van het EPC zijn er plannen om de kwaliteit ervan te verbeteren. Het optrekken van het aantal aanwezigheid- en kwaliteitscontroles, een evaluatie van de opleidingen en de examens voor energiedeskundige, het invoeren van permanente vorming voor deskundigen, sensibilisering van het grote publiek.
-
De bestaande lokale woonlokketten (intergemeentelijke samenwerkingsverbanden) hadden tot voor kort energie niet in hun takenpakket. Dat verandert. Alle nieuwe woonlokketen zullen energiedeskundigheid en advies inzake premies moeten kunnen bieden aan de inwoners uit de streek die zich op hen beroepen.
-
Verder lopen er acties tot grotere bewustmaking van huurders en verhuurders door bijvoorbeeld de energiescan en het EPC.
BIJLAGE 3 ENQUÊTE HUURDER
3
Enquête voor de huurder
De enquête zelf is met behulp van een externe partner in een online tool omgezet en is te bereiken via http://www.labs-commotie.be/vea/.
Beste, Alvast bedankt voor uw deelname aan deze enquête. Tegen 2020 moeten we in Vlaanderen en de rest van Europa een paar strenge normen halen inzake energiegebruik van woningen. De belangrijkste hiervan zijn een degelijke dakisolatie, een goed werkende verwarmingsketel en dubbele beglazing. Het Vlaamse Energieagentschap (VEA) wil deze overgang naar minder energie-verspillende woningen zo makkelijk mogelijk laten verlopen en wil daarom nu al informeren naar de staat van uw woning(en). De enquête neemt slechts een vijftal minuten tijd in beslag. De informatie die u verstrekt is volledig anoniem en zal door het VEA en haar partner (BECO) in dit onderzoek gebruikt worden als informatie in een breder onderzoek dat momenteel loopt naar energie-efficiëntie in verhuurde woningen. De bedoeling van dit onderzoek is om beleidsadvies te geven aan de verantwoordelijke instellingen en politici. Uw input kan dan ook echt een verschil maken! Mocht u vragen hebben over deze enquête of mochten er zaken onduidelijk zijn dan kan u steeds contact opnemen met Simon Schillebeeckx (
[email protected] of 03 205 91 66) Als er een bolletje staat, gelieve juist 1 antwoord aan te vinken. Bij vierkantjes mag u meerdere mogelijkheden aanvinken. 1. De eigenaar van de woning die u huurt is: Een natuurlijk persoon Mij onbekend Een rechtspersoon, namelijk……………………………………………………………… Een instantie voor sociaal woonbeleid 2. Zijn er in de laatste 10 jaar werken uitgevoerd om energieverbruik te beperken in de woning waar u momenteel woont?: Ja Neen (ga na vraag 3 direct naar vraag 8) Geen idee 3. De woning waar u nu woont, beschikt over:
ja
nee onbekend
Dubbele beglazing of beter Elektrische verwarming Verwarming op aardgas of mazout Dakisolatie Zoldervloerisolatie 4. Indien ja op vraag 2: welke werken?: Vervanging van enkel glas en/of ramen Plaatsen van een nieuwe verwarmingsketel Plaatsen van isolatie (Waar?.................................................................................................) Iets anders, namelijk………………………………………………………………………... 5. Indien ja op vraag 2: Wat was de aanleiding om deze investering(en) uit te voeren?: Kosten drukken Milieu-bezorgdheid Subsidies Waardestijging van de woning Comfortverhoging van de bewoner Ketel was defect, ramen waren aan vervanging toe, dak moest hersteld worden, ... Iets anders, namelijk………………………………………………………………………... 6. Indien ja op vraag 2: Wie nam hiervoor het initiatief?: Huurder(s)
Eigenaar Iemand anders, namelijk…………………………………………………………………… 7. Indien ja op vraag 2: Wanneer gebeurden deze investeringen?: (ga hierna naar vraag 9) Voor het aangaan van mijn huidig contract Tijdens een lopende huurperiode van een vorige huurder Geen idee 8. Indien neen op vraag 2: Waarom niet?: Eigenaar vindt dit te duur Levert de eigenaar geen voordeel op want die betaalt de energiefactuur niet Eigenaar vindt dit momenteel geen interessante investering, heeft andere prioriteiten Als huurder heb ik geen interesse, wil niet geconfronteerd worden met de rompslomp van de werken Eigenaar heeft angst voor een stijging van het Kadastraal Inkomen Huurder wil geen hogere huurprijs betalen Goede vakmannen zijn moeilijk te vinden Werken worden niet nodig geacht 9. In wat voor type woning woont u?: Appartement in een huis Studio (< 40m²)- in een huis Appartement in een appartementsblok Studio (< 40m²) in een appartementsblok Rijhuis (semi)vrijstaand huis
10. Wat voor type contract heeft u?: Contract voor 1 jaar Contract voor 3 jaar 9-jarige huurovereenkomst Overeenkomst langer dan 9 jaar of voor het leven Ander type, namelijk……………………………………………………………………… 11. Bevat uw huurprijs een forfait (vast bedrag) voor energie of water?: Ja voor elektriciteit Ja voor aardgas Ja voor stookolie Ja voor water Neen voor elektriciteit Neen voor aardgas Neen voor stookolie Neen voor water 12. Betaalt u gemeenschappelijke kosten bovenop de huurprijs?: Ja Nee (ga naar vraag 14) 13. Indien ja op vraag 12: Vindt u dat met dit geld geïnvesteerd mag worden in energiebesparende maatregelen?: Ja Nee 14. In welke provincie huurt u?:
Vlaams-Brabant Antwerpen West-Vlaanderen Oost-vlaanderen Limburg
15. Bent u van plan binnen een bepaalde periode te verhuizen?: Binnen het jaar Binnen de 2 jaar Binnen de 3 jaar Binnen de 5 jaar Binnen de 10 jaar Neen
16. Zou u bereid zijn een hogere huurprijs te betalen indien uw eigenaar werken zou laten uitvoeren waardoor uw energiefactuur zou dalen?: Ja, indien mijn totale kosten gelijk blijven Ja, indien mijn totale kosten dalen Neen, niet indien mijn totale kosten gelijk blijven Neen, ook niet indien mijn totale kosten dalen
17. Weet u bij benadering hoeveel u maandelijks aan elektriciteit, aardgas of stookolie uitgeeft?: Minder dan 50 euro Tussen 50 en 100 euro
Tussen 101 en 150 euro Tussen 151 en 200 euro Tussen 201 en 250 euro Tussen 251 en 300 euro Meer dan 300 euro
18. Wat is uw percentage energiekost in de totale woonkost?: < 5% Tussen 5% en 7% Tussen 7% en 9% Tussen 9% en 12% Tussen 12% en 15% Tussen 15% en 20% Meer dan 20% Bijvoorbeeld: Indien u maandelijks €450 huur betaalt en €50 aan energie (elektriciteit, gas, mazout, ...), dan is het percentage van energie in de totale woonkost = 50 / (450 + 50) = 10% 19. Op welke manier kan de overheid naar uw mening best eigenaars aanmoedigen om in hun panden energiebesparende maatregelen te nemen?: 1 a) Premies uitkeren voor deze investeringen b) Wettelijke verplichtingen opleggen c) Vermindering van de administratieve rompslomp die gepaard gaat met het uitvoeren van dergelijke investeringen d) Vermindering van de administratieve rompslomp die gepaard gaat met het aanvragen van premies
2
3
4
5
1 e) Hulp bij de bepaling van de juiste investering f) Hulp bij het zoeken van een geschikte vakman g) Toelating om huurprijs eenzijdig te verhogen na dergelijke investeringen h) Verlaging van de successierechten (belasting op erfenissen) van de verhuurde woning waarin energiebesparende investeringen zijn gedaan i) Verlaging van de onroerende voorheffing na energiebesparende investeringen j) Iets anders, namelijk………………………………………………..
Gelieve aan te duiden hoe nuttig u deze vindt, waarbij 1 niet nuttig is en 5 heel nuttig is. Bedankt voor uw deelname!
2
3
4
5
BIJLAGE 4 ENQUÊTE VERHUURDER
4
Enquête voor de verhuurder
Beste,
Alvast bedankt voor uw deelname aan deze enquête.
Tegen 2020 moeten we in Vlaanderen en de rest van Europa een paar strenge normen halen inzake energiegebruik van woningen. De belangrijkste hiervan zijn een degelijke dakisolatie, een goed werkende verwarmingsketel en dubbele beglazing. Het Vlaamse Energieagentschap (VEA) wil deze overgang naar minder energie-verspillende woningen zo makkelijk mogelijk laten verlopen en wil daarom nu al informeren naar de staat van uw woning(en). De enquête neemt slechts een vijftal minuten tijd in beslag. De informatie die u verstrekt is volledig anoniem en zal door het VEA en haar partner (BECO) in dit onderzoek gebruikt worden als informatie in een breder onderzoek dat momenteel loopt naar energie-efficiëntie in verhuurde woningen. De bedoeling van dit onderzoek is om beleidsadvies te geven aan de verantwoordelijke instellingen en politici. Uw input kan dan ook echt een verschil maken! Mocht u vragen hebben over deze enquête of mochten er zaken onduidelijk zijn dan kan u steeds contact opnemen met Simon Schillebeeckx (
[email protected] of 03 205 91 66) Als er een bolletje staat, gelieve juist 1 antwoord aan te vinken. Bij vierkantjes mag u meerdere mogelijkheden aanvinken. 1. U bent: Een privé persoon die woningen of appartementen verhuurt Een professioneel verhuurkantoor voor woningen en appartementen Een organisatie die sociale woningen verhuurt Een ander type rechtspersoon, namelijk……………………………………………………. 2. Zijn er in de laatste 10 jaar werken uitgevoerd om het energieverbruik te beperken in de woning(en)/appartementen die u verhuurt?: Ja (ga verder met vraag 3) Neen (ga direct naar vraag 6) 3. Indien ja op vraag 2: welke werken?: Vervanging van enkel glas en/of ramen Plaatsen van een nieuwe verwarmingsketel Plaatsen van isolatie
Iets anders, namelijk………………………………………………………………............... 4. Indien ja op vraag 2: Wat was de aanleiding om deze investering(en) uit te voeren?: Kosten drukken Milieu-bezorgdheid Subsidies Waardestijging van de woning Comfortverhoging van de bewoner Ketel was defect, ramen waren aan vervanging toe, dak moest hersteld worden, ... Iets anders, namelijk………………………………………………………………………... 5. Indien ja op vraag 2: Wie nam hiervoor het initiatief?: (ga hierna, naar vraag 7) Huurder(s) Verhuurder Iemand anders, namelijk……………………………………………………………………. 6. Indien neen op vraag 2: Waarom niet?: Te duur Levert mij als eigenaar geen voordeel op want ik betaal de energiefactuur niet Momenteel geen interessante investering, andere prioriteiten Huurder heeft geen interesse, wil niet geconfronteerd worden met de rompslomp van de werken Angst voor stijging Kadastraal Inkomen Huurder wil geen hogere huurprijs betalen Goede vakmannen zijn altijd moeilijk te vinden Werken worden niet nodig geacht
7. Welk(e) type(s) woning(en) verhuurt u?: Appartement in een huis Studio (< 40m²) in een huis Appartement in een appartementsblok Studio (< 40m²) in een appartementsblok Rijhuis (semi-)vrijstaand huis 8. Wat voor type contract sluit u meestal af met huurders?: Contract voor 1 jaar Contract voor 3 jaar 9-jarige huurovereenkomst Overeenkomst langer dan 9 jaar of voor het leven Ander type, namelijk……………………………………………………………………… 9. Bevat uw huurprijs een forfait voor energie of water?: Ja voor elektriciteit Ja voor aardgas Ja voor stookolie Ja voor water Neen voor elektriciteit Neen voor aardgas Neen voor stookolie Neen voor water
10. Worden nog extra gemeenschappelijke kosten aangerekend bovenop de huurprijs?: Ja Neen 11. In welke provinvie(s) verhuurt u woningen?: Vlaams-Brabant Antwerpen West-Vlaanderen Oost-Vlaanderen Limburg 12. Zou u bereid zijn een lagere huurprijs te aanvaarden indien de huurder zou investeren in energie-efficiënte maatregelen?: Ja Neen
Reden:…………………………………………………………………………………… 13. Zou u bereid zijn om extra te investeren in energiebesparende maatregelen indien u hiervoor de huurprijs (in beperkte mate) kan verhogen?: Ja Nee
Reden:…………………………………………………………………………………… 14. Ben u van plan om in de komende vijf jaar investeringen uit te voeren aan de door u verhuurde woningen/appartementen?: Ja energiebesparende investeringen Ja andere investeringen
Neen geen geplande investeringen (ga naar vraag 16) 15. Indien ja op vraag 14: plant u dit tijdens een lopend huurcontract of wanneer een huurcontract afloopt?: Tijdens een lopend contract Wanneer een contract afloopt 16. Op welke manier kan de overheid best verhuurders aanmoedigen om in hun panden energiebesparende maatregelen te nemen?: 1 Premies uitkeren voor deze investeringen Wettelijke verplichtingen opleggen Vermindering van de administratieve rompslomp die gepaard gaat met het uitvoeren van dergelijke investeringen Vermindering van de administratieve rompslomp die gepaard gaan met het aanvragen van premies Hulp bij de bepaling van de juiste investering Hulp bij het zoeken van een geschikte vakman Toelating om huurprijs eenzijdig te verhogen na dergelijke investeringen Verlaging van de successierechten (belasting op erfenissen) van de verhuurde woning waarin energiebesparende investeringen zijn gedaan Verlaging van de onroerende voorheffing na energiebesparende investeringen Iets anders, namelijk………………………………………………..
Gelieve aan te duiden hoe nuttig u deze vindt, waarbij 1 niet nuttig is en 5 heel nuttig is.
Bedankt voor uw deelname!!!
2
3
4
5
BIJLAGE 5 AFKORTINGEN
5
Lijst met gehanteerde afkortingen
AES
Algemeen Eigenaars Syndicaat
AWV
Agentschap Wonen Vlaanderen
BBLV
Bond Beter Leefmilieu Vlaanderen
BVA
Bond Vlaamse Architecten
CeDuBo
Centrum voor Duurzaam Bouwen
CIB
Confederatie van Immobiliën Beroepen
ECF
Energie Correctie Factor
EE
Energie-efficiëntie
EPC
Energie Prestatie Certificaat
ERP
Energie Renovatie Programma
FRGE
Fonds ter reductie van de globale energiekost
HIVA
Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving, KULeuven
IGSE
Intergemeentelijke Samenwerkingsentiteiten
LAC
Lokale Adviescommissie
LE
Lokale Entiteit
LT
Lange Termijn
NAV
Vlaamse Architecten Organisatie
PSS
Product - Service System
VEA
Vlaams Energie Agentschap
VMSW
Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
VOB
Vlaams Overleg Bewondersbelangen
VREG
Vlaamse Reguleringsinstantie voor de elektriciteits –en gasmarkt
WEE
Woon –en Energie Entiteit
WTCB
Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf
BIJLAGE 6 REFERENTIES
6
Referenties
Anker-Nilssen P. (2003), “Household energy use and the environment: a conflicting issue”, Applied Energy, vol. 76, pp. 189-196 Anoniem (2010): “Van den Bossche wil extra sociale woningen realiseren” verschenen op 02/07/2010 en gelezen op 12/10/2010 op http://www.freyavandenbossche.be/article/van-den-bossche-wil-extra-socialewoningen-realise/
Bambust, F. (2010): “een tekenraster voor wereldverbeteraars, bouwen aan een werkkader voor social marketing-trajecten”. Change Designers Bartiaux, F, Vekemans, G, Gram-Hanssen, K, Maes, D, Cantaert, M, Spies, B en Desmedt, J (2005): “Socio-Technical Factors Influencing Residential Energy Consumption (SEREC)” part 1 Sustainable production and consumption patterns – energy Belga (2010): “Aantal subsidies dakisolatie in zes jaar vervijftigvoudigd”, verschenen op 29/09/2010 en gelezen op 11/10/2010 op http://www.hln.be/hln/nl/928/KanaalWonen/article/detail/1163498/2010/09/29/Aantal-subsidies-dakisolatie-in-zes-jaar-vervijftigvoudigd.dhtml
Delbeke, J. en Smets, L. (2007): De woningmarkt in Vlaanderen. Een onderzoek naar de vraagdeterminanten en renovatiebehoefte Dhont, R (2010): Tijdens een lezin/g over het REBEL project (www.responsiblebusiness.eu) in het kader van het lerend netwerk “economie en MVO in het hoger onderwijs” De Standaard (2010): “Dakisolatie binnenkort verplicht voor alle huurwoningen” verschenen op woensdag 20/10/2010 op http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=DMF20101020_081 laatst gecontroleerd op 2/11/2010 Elsinga, M., Haffner, M., Hoekstra, J., Vandenbroucke, P., Buyst, E. & Winters, S. (maart 2007): Beleid voor de private huur: een vergelijking van zes landen EPB (2007): “DIV050 EPB” December 2007 EURIMA (2005) : « L’importance fondamentale de l’isolation des bâtiments pour l’environnement », Bruxelles, 12 p., beschikbaar op www.eurima.org, op 28/10/05. Feller, A. , Schunk, D., Callarman, T. (2006): Value Chains vs. Supply Chains, BPTrends HLN (2010): “België haalt doelstellingen Kyoto rond broeikasgassen” http://www.hln.be/hln/nl/5096/Global-Warming/article/detail/1056442/2010/01/19/Belgie-haalt-doelstellingenKyoto-rond-broeikasgassen.dhtml
Hoefnagels, K. en Ruys, J. (2003): De ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring: de huurder in beeld Hunter L.M. & Toney M.B (2005), “Religion and attitudes toward the environment: a comparison of Mormons and the general U.S. population”, The Social Science Journal, vol. 42, pp. 25-38. Huurwet (2010): De huurwet, 11e editie, januari 2010, geschreven door FOD Justitie Inspectie RWO (2009): 7 jaar woonsinpectie
Le Roy, M, Myncke, R en Vandekerckhove, B (2007): “Stand van zaken onderzoek woningaanbod in Vlaanderen” Lefevere, F (2010): “Van den Bossche gaat huizen isoleren” verschenen in “Het Nieuwsblad” op 29/09/2010. Bekeken op http://freyavandenbossche.be/article/van-den-bossche-gaat-huizen-isoleren/ op 11/10/2010 Livios (2010): Vlaming kies meer en meer van groene energie http://www.livios.be/nl/_immo/_newz/_hot/10061.asp?content=Vlaming+kiest+meer+en+meer+voor+groene+ener gie gelezen op 27/09/2010
Moerman, B. (2010):”Kort aanbieden wordt strafbaar ”, verschenen op www.nieuwsblad.be op 24/07/2010 en gelezen op 12/10/2010 op http://www.freyavandenbossche.be/article/krot-aanbieden-wordtstrafbaar/
Monbiot, G (2007): “Hitte, hoe voorkomen we dat de planeet verbrandt” Uitgeverij Jan van Arkel Pêtre, A. (2010): “Understanding humans and how they think” LongTalk at TED x Flanders in de zoo van Antwerpen op zondag 5 september 2010 Pannencoucke, I. DeDecker, P en Goossens, L. (2003): Onderzoek naar de mogelijkheden voor de integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaams woonbeleid, uitgevoerd door Onderzoeksgroep Armoede, Sociale Uitsluiting en de Stad Smets, D. (2010): “De klimaatverandering: voelt de Vlaming al nattigheid”webartikel van de Studiedienst van de Vlaamse Regering te vinden op http://www4.vlaanderen.be/dar/svr/afbeeldingennieuwtjes/milieu/bijlagen/2010-04-06-SVRWebartikel2010-1klimaatverandering.pdf (laats gecheckt op 27/09/2010)
Stad Gent (december 2008): Betaalbaarheid van het Wonen in Gent - deelonderzoek van de woonstudie Vandenbroucke, P, Buyst, E, Winters, S, Elsinga, M, Haffner, M, Hoekstra, J (2007): Naar een aanbodbeleid voor de Vlaamse private huurmarkt Vanneste, D, Laureyssen, I & Thomas, I (2004): “Fysische staat van de woning” – Ruimte en planning, jg24, nr 4, 2004 VMSW (2009): Jaarverslag en jaarrekening 2009 Vlaamse Woonraad (januari 2010): Huursubsidie voor kandidaat-huurders sociale huisvestingsmaatschappijen Voordeckers, M. (2009): “België is goed op weg om Kyoto-doelstelling te halen” – Infor VBO 15 – 23 april 2009 Winters, S. en Marchal, A. (2004): Op zoek naar huurwoningen. Voorlopige resultaten van het HIVA onderzoek, uitgevoerd in opdracht van het ACW Winters, S., Elsinga, M, Haffner, M, Heylen, K, Tratsaert, K, Van Daalen, G, Van Damme, B (september 2007): Op weg naar een nieuw Vlaams sociaal huurstelsel? Winters, S (2009): “De private huurmarkt in Vlaanderen: Probleemschets en verkenning van de mogelijkheden voor een huursubsidie” Workshop gegeven op 23 maart 2009 voor het kenniscentrum Vlaamse Steden
Winters, S, Heylen, K, Le Roy, M, Vanden Broucke, s, Vandekerckhove, B (2005): “Wonen in Vlaanderen, de resultaten van de woonsurvey 2005 en de uitwendige woningschouwing 2005” Winters, S, & Heylen, K (2009): “Isolatieniveau van private huurwoningen en woonuitgaven”, uitgegeven door Steunpunt Ruimte en Wonen
BIJLAGE 7 STAKEHOLDERS
7
Stakeholders
De tabel op de volgende bladzijde geeft de namen en contactgegevens weer van die mensen en organisaties die uitgenodigd werden om de overlegmomenten bij te wonen. Hun aanwezigheid (x), afwezigheid(\), of gebrek aan reactie ( ) staat ook weergegeven in de tabellen. Gedenk dat voor Stuurgroepvergadering (SGV) 1 en 2 enkel het AES, de Huurdersbond (VOB-VZW), VEA en BECO uitgenodigd waren. Hier direct onder vindt u de namen van andere mensen die oftewel data hebben aangeleverd oftewel vroegen om op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen. Het is de bedoeling dat al de hieronder genoemde personen het uiteindelijke dossier ontvangen.
1 Confederatie Bouw 2 VOB-VZW 3 Economie FGOV
Johan Walewijns Stein Temmerman Paul Van Herck
[email protected] [email protected] [email protected]
Informanten 1 Vlaamse Woonraad 2 Departement RWO
Pol van Damme James van Casteren
[email protected] [email protected]
68
Organisatie 1 AES 2 Agentschap Wonen Vlaanderen 3 Agentschap Wonen Vlaanderen 4 Agentschap Wonen Vlaanderen 5 Agentschap Wonen Vlaanderen 6 BBLV 7 BBLV 8 BECO 9 BECO 10 BECO 11 Bouwunie 12 Bouwunie 13 CIB (syndici) 14 Confederatie Bouw 15 Confederatie Bouw 16 DuBoLimburg 17 Eandis 18 FRGE 19 HIVA KUL 20 Huisvesting Izegem 21 Infrax 22 Kabinet Van den Bossche 23 Kabinet Van den Bossche 24 Komosie 25 NAV - BVA 26 Samenlevingsopbouw 27 Samenlevingsopbouw 28 Samenlevingsopbouw 29 Samenlevingsopbouw 30 Samenlevingsopbouw Antw 31 STEBO 32 STEBO 33 STEBO 34 Sum Research 35 Sum Research 36 Steunpunt Ruimte en Wonen 37 VEA 38 VEA 39 Vivas 40 Vivas 41 Vlaams Netwerk Armoede 42 Vlaamse Wooninspectie 43 VMSW 44 VMSW 45 VMSW 46 VOB-VZW 47 Wooncentrum Meetjesland 48 WTCB
Naam Katelijne D'Hauwers Dirk Pairoux Luc Bollaert Ivan Peeters Johan Walgraef Sara Van Dyck Jan Turf Simon Schillebeeckx Bert Vandenborght Matthias Anthonis Hilde Masschelein Mieke Bonnarens Peggy Verzele Marc Dillen Geert Matthys Dirk Knapen Kristien Loncke Isabelle Haest Sien Winters Benoit Sintobin Guido Claes Jan Scharlaekens Toon van den Eynde Etienne Rubens Luc Dedeyne Leen Smets Mieke Clymans Ellen Dries Geert Marrin Lief Vogels Erwin DeBruyn Hilde van Ransbeke Wannes Smeets Patrick Moyersoen Brecht Van de Kerckhove Michael Ryckewaert Wilfried Bieseman Ellen Moons Etienne Luyten Stefanie Dhondt Arne Prousmans Tom Vandromme Bernard Wallyn Koen Spitaels Veerle DeMeulenaer Geert Inslegers Bert Seys Peter Wouters
69
Email
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
BIJLAGE 8 BRIEF KOMOSIE: VRIJWILLIGE OVEREENKOMST
70
8
Brief Komosie: vrijwillige overeenkomst
Aan de heer/mevrouw Betreft: uitvoeren van energiebesparende investeringen in de woning te Geachte heer/mevrouw, Beste huurders Zoals vooraf besproken zullen wij als eigenaar van de woning dit jaar en de volgende jaren de volgende energiebesparende investeringen uitvoeren in uw woning: Vervangen van het enkel glas door superisolerende beglazing. Plaatsen van een nieuwe hoogrendement - condensatieverwarmingsketel, waar ook het warm water van de keuken op wordt aangesloten (zodat de elektrische boiler daar weg kan) en van de badkamer (zodat de aparte geiser daar ook weg kan). - Dakisolatie (als het dak nog niet voldoende geïsoleerd is). We zijn ook met jullie overeengekomen dat telkens nadat één van deze investeringen uitgevoerd is, de huurprijs met € 30 per maand mag verhoogd worden. -
U ontvangt deze brief in tweevoud. Mag ik u vragen om deze brief voor akkoord te ondertekenen en mij 1 exemplaar terug te sturen? Ps: Om de nodige opmetingen en vaststellingen te kunnen doen in functie van bovengenoemde werken, zullen de aannemers in de komende maanden waarschijnlijk enkele keren bij u aanbellen. Onze verontschuldigingen voor deze overlast. Met alle hoogachting, Voor akkoord, Handtekening van <eigenaar>
Handtekening van de
………… Kopie aan: xx
71
BIJLAGE 9 ARTIKEL AES: HERZIENING HUURPRIJS
72
9
Artikel AES
9.1
Herziening van de huurprijs in de woninghuurovereenkomst van 9 jaar
De huurprijs mag jaarlijks geïndexeeerd worden. Daarnaast laat de wet toe dat de huurprijs herzien wordt, ofwel in onderling overleg, ofwel door een beslissing van de vrederechter. Dit laatste is enkel mogelijk wanneer nieuwe omstandigheden het rechtvaardigen of wegens uitgevoerde werken. In geen geval kan een prijsherziening tot stand komen buiten de wettelijke bepaalde periodes, zelfs als de huurder ermee akkoord zou gaan. De wet Artikel 7 § 1 van de Woninghuurwet stelt : “Onverminderd artikel 8 kunnen de partijen tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien. Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter een herziening van de huurprijs toestaan indien blijkt dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste twintig percent hoger of lager is dan de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs. Hij kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder die bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed met ten minstens tien percent van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs is gestegen ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met uitzondering van de werken die noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van artikel 2, eerste lid. De rechter doet uitspraak naar billijkheid. De vordering kan slechts worden ingesteld tussen de zesde en de derde maand vóór het verstrijken van de driejarige periode.” Concreet
Bij het verstrijken van iedere driejarige periode van een huurcontract van 9 jaar, kan de huurprijs herzien worden ofwel in onderling overleg, ofwel bij gebrek aan akkoord, door een beslissing van de vrederechter die naar billijkheid oordeelt. Het akkoord tussen partijen omtrent de herziening van de huurprijs moet tot standkomen tussen de 9de en de 6de maand voor het einde van elke driejarige periode. Deze nieuwe huurprijs zal van toepassing zijn vanaf de volgende driejarige periode. We voegen in bijlage een modelbrief die de verhuurder aan zijn huurder kan richten, alsmede het bijvoegsel aan het huurcontract dat, in geval van akkoord tussen partijen kan worden ondertekend. Is er geen akkoord mogelijk kan een vordering worden ingesteld voor de vrederechter tussen de zesde en de derde maand die aan het verstrijken van de lopende driejarige periode voorbijgaat. 73
Om kans te maken een verhoging van de huurprijs van de rechter te bekomen moet worden aangetoond dat wegens nieuwe omstandigheden (voorbeeld : creatie van nieuwe toegangswegen, opwaardering van de wijk) de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten minste 20 % hoger is. Ook wanneer de huurwaarde van het goed 10 % is gestegen omwille van werken die de verhuurder op zijn kosten heeft uitgevoerd, kan een herziening van de huurprijs gevraagd worden. Gezien de fiscale aftrekbaarheid van bepaalde energiebesparende investeringen is het voor de verhuurder interessant sommige verbeteringswerken nu uit te voeren (voorbeeld : plaatsen dubbel glas, ... ). Dit kan dubbel interessant zijn als de werken kunnen uitgevoerd worden in de maanden voorafgaand aan de wettelijk vastgelegde periode waarin de huurprijs kan herzien worden. Immers, niet alleen geniet u onmiddellijk effect op het vlak van de personenbelasting, ook de huurprijs kan zelf snel op rendabel niveau gebracht worden. Respect van wettelijke termijnen : essentieel Het Hof van Cassatie heeft in een arrest van 21 augustus 2004 gesteld dat de bepalingen aangaande de huurprijsherziening en de voorwaarden daartoe van dwingend recht zijn ter bescherming van de huurder. Dit houdt in dat de huurder, buiten de door de wet in art 7 § 1, opgelegde periode niet kan instemmen met een verhoging van de huurprijs en dus van zijn recht op betaling van de aanvankelijke huurprijs geen afstand kan doen.
Deze beslissing werd geveld in een zaak waarin de verhuurder belangrijke vernieuwingswerken had uitgevoerd en de huurder akkoord was gegaan vanaf het 2de jaar van de verhuring een hogere huurprijs te betalen, mede omdat – door de werken – de verwarmingskosten fel waren gedaald. Wanneer de verhuurder later een vordering instelde in betaling van achterstallige huur, stelde de huurder dat de verhuurder geen recht had op de verhoogde huurprijs omdat er geen akkoord daaromtrent was tussengekomen in de 9de en de 6de maand voor het einde van een driejarige periode. Alhoewel de vrederechter en de beroepsrechter het standpunt van de huurder niet volgen, volgde het Hof van Cassatie de huurder wel. Gezien de gestrengheid van de wet en de interpretatie ervan in het voordeel voor de huurder zal de verhuurder, na zijn werken zorgvuldig te hebben getimed, er zorg voor dragen tussen de 9de en de 6de maand voor het einde van de driejarige periode een geschreven akkoord tot huurprijsverhoging te bekomen vanwege de huurder. Als de huurder niet bereid is tot ondertekening van dergelijk akkoord, kan de verhuurder een procedure opstarten voor de vrederechter, opnieuw binnen een bepaalde termijn, met name tussen de 6de en de 3de maand voor het einde van de driejarige periode.
74
BIJLAGE 10 MODELBRIEF DRIEJAARLIJKSE HERZIENING HUURPRIJS
75
10
Modelbrief driejaarlijkse herziening van de huurprijs
AANGETEKEND Datum … Geachte, Wij verwijzen naar onze huurovereenkomst betreffende uw hoofdverblijfplaats (wet van 20.02.1991) gelegen te …....... en afgesloten op …… Artikel 7 § 1 van de wet voorziet dat partijen tussen de 9de en de 6de maand voorafgaand aan het einde van de driejarige periode, een verhoging van de huurprijs kunnen overeenkomen, die ingaat vanaf de volgende driejarige periode. Wij stellen u voor vanaf …. de maandelijkse huurprijs te brengen op …. In geval van akkoord stellen we u voor het hierbij aangehecht document ondertekend terug te sturen. Hopend op een gunstig gevolg, tekenen wij met de meeste hoogachting, Bijvoegsel betreffende de driejaarlijkse herziening Gezien de huurovereenkomst van negen jaar ondertekend op … en/of een aanvang nemende op … om te eindigen op … inzake het onroerend goed gelegen te … TUSSEN De heer en/of mevrouw … De huurder(s) EN De heer en/of mevrouw … De verhuurder(s)
IS OVEREENGEKOMEN HETGEEN VOLGT: 1. Overeenkomstig artikel 7 § 1 van de wet van 20.02.1991 komen partijen overeen de nieuwe maandelijkse huurprijs vast te stellen op … en dit vanaf …
76
2. Alle andere voorwaarden van de oorspronkelijke huurovereenkomst blijven onveranderd.
Opgemaakt te … op … in twee exemplaren Elke partij erkent haar exemplaar ontvangen te hebben. “Gelezen en goedgekeurd”
“Gelezen en goedgekeurd”
de huurder(s)
de verhuurder(s)
77
BIJLAGE 11 HUURDERSBOND & SAMENLEVINGSOPBOUW OVER VRIJWILLIGE OVEREENKOMSTEN
78
11
Huurdersbond & Samenlevingsopbouw over vrijwillige overeenkomsten
11.1
Huurdersbond (in reactie op AES artikel)
Beste Ik ben het volledig eens met Kathelijne D’hauwers van het AES. Zelfs als huurders dit zouden ondertekenen dan nog kan dit achteraf betwist worden. Terecht verwijst het AES naar het arrest van cassatie. Met deze modelbrief zet men dus de verhuurders en eigenlijk ook huurders op een verkeerd been. Juridisch kan dit dus onder de huidige wetgeving niet. Sterker noch, in de modelbrief wordt voorgesteld om de huurprijs te verhogen met 30 euro bovenop de wettelijke huurprijsaanpassing. Een huurprijsherziening naar omhoog wegens verbeteringswerken kan pas als de normale huurwaarde ten gevolge van verbeteringswerken met minstens 10 % is gestegen. Welnu, 30 euro is minder dan 10 % in veruit de meest gevallen aangezien de meeste huren een pak hoger liggen dan 300 euro. Er bestaan diverse vonnissen die dergelijke overeenkomsten buiten de termijnen opgelegd door artikel 7 ongeldig verklaren en de huurder het recht toe kennen hetgeen hij in uitvoering daarvan teveel heeft betaald, terug te vorderen. Dit is gevestigde rechtspraak. Men doet er dus goed aan die modelbrief van Komosie in de vuilbak te gooien, want dit is juridisch niet afdwingbaar. Bovendien bepaalt de woninghuurwet dat de huurprijs wegens verbeteringswerken kan herzien worden als hij werken op zijn kosten heeft uitgevoerd. Dat doet vragen rijzen indien de verhuurder belangrijke tegemoetkomingen heeft ontvangen (premies, fiscale tegemoetkoming). Besluit: Indien men wil dat de huurprijs op grond van deze werken herzien kan worden moet de reglementering herzien worden die dan evenwichtig moet zijn en dus ook een herziening naar omlaag kan impliceren als een woning energieverslindend is met dus een gevoelige meerkost voor de huurders. Bovendien kan de problematiek niet los gezien worden van het acuut probleem van de betaalbaarheid van private huurprijzen voor een steeds groeiend aandeel(ongeveer 30 % van de huurders) wegens een de facto ontbrekend huursubsidie stelsel.
79
11.2
Reactie Geert Marrin, Samenlevingsopbouw
Dag Etienne, Heb de bijlage eens doorgenomen, hierbij mijn bedenkingen bij één en ander (we bespraken dit ook al binnen onze sector enkele weken terug): - Van een 'energiecorrectie' zoals die ook is opgenomen in het nieuwe sociaal huurbesluit (want daarover gaat het in wezen) kan slechts sprake zijn indien de private huurwoning in kwestie verder aan alle minimale woonkwaliteitseisen voldoen: we gaan verhuurders niet belonen als ze via investeringen - eindelijk - tegemoet komen aan de wettelijk vastgelegde minimumnormen. - Ik zou zeer omzichtig omspringen met de veronderstelde energiebesparing: de praktijk toont aan dat zelfs VEA overdrijft in het besparingspotentieel van energiebesparende investeringen (in een nobele poging om mensen aan te moedigen, dat wel - maar voor maatschappelijk kwetsbare groepen kan een verkeerde calculatie zonder meer pijnlijke gevolgen hebben), bij bedrijven is het hek soms zelfs helemaal van de dam. - Naast de potentiële energiebesparing moet ook de betaalbaarheid van de huur door het gezin in kwestie meegenomen worden in de afweging of een energiecorrectie in een specifiek geval billijk of niet billijk is: voor gezinnen die nu al kampen met betalingsproblemen (en die bv. meer dan 30% van hun beschikbaar inkomen moeten uitgeven aan de betaling van de huur), is een dergelijke energiecorrectie echt niet wenselijk. - Eigenlijk zou er ook een 'omgekeerde energiecorrectie' moeten gekoppeld worden aan dit voorstel: voor woningen die absoluut niet voldoen aan de minimale kwaliteitseisen zoals voorzien in de Vlaamse Wooncode (ook energetische eisen zullen hier in de toekomst wellicht deel van gaan uitmaken), zou de eigenaar - in afwachtingen van de nodige investeringen - voor een gedeelte mee moeten opdraaien voor de torenhoge energiefacturen waaraan de huurders in wezen geen schuld hebben). Kortom: dit lijkt mij een haalbaar instrument voor de betere woningen die gehuurd worden door de meer bemiddelde gezinnen op de private huurmarkt, maar niet voor maatschappelijk kwetsbare gezinnen die het onderste segment van de private huurmarkt bewonen. Maar goed, dat op zich zou kunnen kaderen in het 'gesegmenteerd beleid' waarover alle stakeholders het zowat eens schijnen te zijn!
80
BIJLAGE 12 VISIETEKST: ENERGIE EN WOONKWALITEIT IN VLAANDEREN
81
12
Naar
een
ambitieus
beleid
inzake
energie
woonkwaliteit in Vlaanderen
1.
ENERGETISCH BESPARINGSPOTENTIEEL OP VLAAMSE WONINGMARKT ONDERBENUT ....83
2.
NAAR EEN VLAAMS WOONVERNIEUWINGSPROGRAMMA .................................................85
3.
ACTIVERING VAN BESTAANDE BELEIDSINSTRUMENTEN.....................................................88 3.1 activering EPC..............................................................................................................88 3.2 activering FRGE ...........................................................................................................89 3.3 activering energiescans ...............................................................................................90
4.
RATIONEEL ENERGIEVERBRUIK ...........................................................................................91 4.1 een energiescan voor iedereen ...................................................................................91 4.2 lokale energiewinkels ..................................................................................................93
82
en
De klimaatcrisis plaatst zowel de federale als de gewestelijke overheden voor grote uitdagingen. Het inzicht groeit dat de energieprestaties van woningen – zowel de private als de sociale huur- en koopwoningmarkt – daarbij een kritische factor vormen. Parallel daarmee groeit de overtuiging en de wetenschap dat de energetische kwaliteit van woningen onmogelijk los kan gezien worden van de structurele kwaliteit van het Vlaamse woningbestand. In de persoon van Freya Van den Bossche heeft de Vlaamse regering voor het eerst een minister in haar rangen die met Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie over een uiterst geschikt beleidsinstrumentarium beschikt om structurele stappen vooruit te zetten op het vlak van energie en woonkwaliteit (een realiteit die bovendien nog fors zou versterkt worden mocht ook de huurwetgeving als bevoegdheid worden overgeheveld naar de gewesten). De verwachtingen zijn dan ook hoog gespannen. De sector Samenlevingsopbouw goot zijn op praktijkervaring gestoelde standpunten daarom in een omvattende beleidsvisie waarbinnen ecologische en sociale doelstellingen samen sporen en – meer nog – elkaar bevruchten en versterken.23 We sloegen daartoe enthousiast de handen in elkaar met Bond Beter Leefmilieu en het Vlaams Overleg Bewonersbelangen. Door onze krachten, ervaring en expertise te bundelen, willen we het thema energie en woonkwaliteit de plek geven die het verdient: bovenaan de maatschappelijke en politieke agenda. Energetisch besparingspotentieel op Vlaamse woningmarkt onderbenut Het klimaatthema is niet meer weg te branden uit de actualiteit. Op tal van maatschappelijke domeinen wordt intensief gezocht naar potentiële energiewinsten 24. In Europa zijn gebouwen verantwoordelijk voor 40% van het finaal energieverbruik en voor 36% van de broeikasgasemissies. Zo vormt ook het Vlaamse woningbestand een belangrijke focus: woningverwarming en sanitair warm water vertegenwoordigen samen dan ook ca. 11% van het globale elektriciteit- en brandstofverbruik in Vlaanderen. Het aandeel in de uitstoot van broeikasgassen bedraagt ca. 19%.25 Het energetisch besparingspotentieel binnen het Vlaamse woningbestand is enorm. We geven daarvan slechts enkele indicaties aan: bijna een derde van de woningen (m.n. 31%) heeft geen dakisolatie; 29% van de woningen beschikt nog niet over dubbele beglazing; 71% van de woningen wordt nog steeds verwarmd met verouderde verwarmingsinstallaties.26 De Vlaamse overheid uitte – mede onder impuls van de Europese Unie – de ambitieuze doelstelling om tegen 2020 het aantal energieverslindende woningen in Vlaanderen te herleiden tot omzeggens nul, wat een energiebesparing van 30% zou moeten opleveren ten opzichte van de situatie in 2004.27 Daartoe dienen jaarlijks 30.000 à 50.000 daken of zoldervloeren geïsoleerd te worden (in 2008 werden door de netbeheerders 19.500 dakisolatiepremies toegekend), dienen jaarlijks 75.000 woningen voorzien te worden van (minstens) verbeterd dubbelglas (40.671 premies in 2008) en dienen jaarlijks 60.000 verwarmingsketels van 20 jaar of ouder te worden vervangen door condensatieketels (34.533 premies in 2008).
1
De voorgestelde maatregelen vertonen vaak een onderlinge samenhang en dienen daarom in hun geheel te worden begrepen.
24
In een recent rapport van het topkader van het Amerikaanse leger wordt bijvoorbeeld gewaarschuwd voor grote olietekorten vanaf het midden van dit decennium. Ook vanuit dat perspectief verdient een vermindering van energie- en meer specifiek olieafhankelijkheid door energiebesparing alle aandacht: door onze veel te grote energieafhankelijkheid, is onze economie immers zeer kwetsbaar voor prijsstijgingen op de internationale energiemarkt.
25
26 27
Bron: Voortgangsrapport Vlaams Klimaatbeleidsplan (cijfers voor 2007). REG-enquête bij 1000 Vlaamse gezinnen, afgenomen door de Vlaamse overheid in 2008. Actieplan van het Energierenovatieprogramma 2020 versie februari 2009, VEA.
83
Het Nederlandse onderzoeksbureau Ecofys berekende dat 35% van de economisch rendabele isolatiemaatregelen een terugverdientijd hebben van minder dan vijf jaar en bijna 50% tussen de vijf en vijftien jaar.28 VEA gaat in haar berekeningen (waarin ook de diverse steunmaatregelen worden verrekend) in het kader van het Energierenovatieprogramma 2020 uit van een terugverdientijd van 1 jaar (dakisolatie), 10 jaar (vervangen van enkel glas) en 4 à 5 jaar (vervanging oude verwarmingsketel door condensatieketel)
“Een overheid die haar ambitieuze doelstellingen op het vlak van energiebesparing wil waarmaken, de energiefacturen van maatschappelijk kwetsbare groepen wil verlichten en waarde hecht aan het verhoogd
comfortgevoel voor bewoners die energiebesparingsmaatregele n tot gevolg kunnen hebben, zal een beleid dienen te ontwikkelen dat elk van deze weerstanden helpt slopen.”
Toch wordt in de praktijk slechts een beperkt deel van het besparingspotentieel benut. Mensen in armoede (maar net zo goed kansrijkere gezinnen) bouwen – bewust, maar vaker nog onbewust – weerstanden op tegen energiebesparingsmaatregelen. Enkele van de voornaamste weerstanden zijn: Mensen in armoede worstelen in tal van levensdomeinen met haast onoverkoombare problemen, waardoor energiebesparing vaak geen prioriteit geniet. Het ontbreken van feitelijke kennis over energiebesparing en over de diverse en vaak complexe steunmaatregelen van de overheid daartoe. Onvoldoende middelen om energiebesparende maatregelen te (pre)financieren. De te investeren moeite (administratieve rompslomp, overlast als gevolg van uit te voeren werken enz.). Het nog niet afgeschreven of versleten zijn van materialen en/of apparaten. Specifiek voor de huursector: de problematiek van de ‘split incentive’. Huurders investeren niet in energiebesparende maatregelen omdat ze geen eigenaar zijn van hun woning; eigenaars investeren niet in energiebesparende maatregelen omdat ze geen baat hebben bij de lagere energiefacturen die er het gevolg van zijn. Een overheid die haar ambitieuze doelstellingen op het vlak van energiebesparing wil waarmaken, de energiefacturen van maatschappelijk kwetsbare groepen wil verlichten en waarde hecht aan het verhoogd comfortgevoel voor bewoners die energiebesparingsmaatregelen tot gevolg kunnen hebben, zal een beleid dienen te ontwikkelen dat elk van deze weerstanden helpt slopen. Parallel daarmee dient alles in het werk te worden gesteld om een vergroot bewustzijn te creëren over de invloed van het eigen gedrag op het totale energieverbruik. 28
Aangehaald in ‘Leuker kunnen we het niet maken, wel groener – Fiscale en financiële opties voor energiebesparing’: CE-rapport in opdracht van het Nederlandse ministerie VROM (december 2006).
84
“Doortastend beleid voeren vergt ook voortdurende afstemming tussen de diverse beleidsniveaus en tussen beleidsdomeinen op eenzelfde beleidsniveau onderling: een premisse waar we bij het uitwerken van deze nota van durven uitgaan.” Het wegwerken van weerstanden dient in een ruimer kader bekeken te worden. Weerstanden wegwerken bij woningeigenaars, sociale (ver)huurders en private (ver)huurders kan soms eenzelfde, maar vaak ook een andere aanpak vergen. Ook het socio-economisch profiel van de eigenaar-verhuurders, eigenaar-bewoners, sociale en private huurders is een uiterst belangrijke parameter waarop het beleid dient afgestemd te worden. Doortastend beleid voeren vergt ook voortdurende afstemming tussen de diverse beleidsniveaus en tussen beleidsdomeinen op eenzelfde beleidsniveau onderling: een premisse waar we bij het uitwerken van deze nota van uitgingen. Naar een Vlaams woonvernieuwingsprogramma De energetische kwaliteit van het Vlaamse woningbestand kan en mag niet losgezien worden van de structurele woonkwaliteit: dat vormt voor de initiatiefnemers van deze beleidsvisietekst een cruciaal aandachtspunt waarop het beleid dient geënt te worden. Met die structurele woonkwaliteit is het in Vlaanderen – een zekere positieve evolutie ten spijt – nog steeds erg pover gesteld29: in Vlaanderen blijken immers ca. 67.500 woningen niet te voldoen aan zelfs de meest elementaire minimale woonkwaliteitseisen (een aantal dat oploopt tot liefst 231.000 woningen indien men ook het subjectieve oordeel van bewoners in rekening brengt), waarbij vooral op de secundaire private huurmarkt de situatie zonder meer problematisch is.
“Energiebesparende investeringen zijn binnen woningen die structurele kwaliteitsgebreken vertonen vaak niet prioritair, zinloos of zelfs onmogelijk. Tenzij uiteraard wanneer deze gepaard gaan met investeringen in de woningen opdat deze zouden tegemoet komen aan de minimale woonkwaliteitseisen zoals bepaald in de Vlaamse Wooncode.” Het beleid omtrent de energetische kwaliteit van woningen kan onmogelijk los worden gezien van deze vaststelling: energiebesparende investeringen zoals dakisolatie, dubbele beglazing of het plaatsen van een condensatieketel zijn binnen woningen die structurele kwaliteitsgebreken vertonen immers niet prioritair (bv. in woningen waar de primaire veiligheid van bewoners in het gedrang is omwille van elektrocutiegevaar of gevaar op CO-vergiftiging), zinloos (bv. in woningen die kampen met grote vochtproblemen) of zelfs onmogelijk (bv. dakisolatie dient vaak voorafgegaan te worden door dakrenovatie). Tenzij uiteraard wanneer deze gepaard gaan met investeringen in de structurele kwaliteit van woningen opdat deze zouden tegemoet komen aan de minimale woonkwaliteitseisen zoals bepaald in de Vlaamse Wooncode. Zowel om ethische redenen (de ontegensprekelijk noodzakelijke inspanningen om 29
Cijfers gebaseerd op de Woonsurvey 2005 (Heylen, K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B., Winters S.), in 2007 uitgegeven door het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed. 85
de CO2-uitstoot drastisch te verminderen mogen de sociale dualiteit in onze samenleving niet groter maken dan vandaag al het geval is) als om redenen van efficiëntie, dient het beleid omtrent energiebesparende investeringen in woningen daarom gekoppeld te worden aan een grootschalig en ambitieus woonvernieuwingsprogramma op Vlaams niveau. Dit woonvernieuwingsprogramma – dat een looptijd moet kennen van minimaal tien jaar en een sterke impuls zal inhouden voor de bouwsector en energie-innovatieve bedrijven in Vlaanderen – dient zich te richten op de zwakste segmenten van de Vlaamse woningmarkt30: op woningen van ondermaatse kwaliteit op de private huurmarkt en op eenzelfde segment van woningen die eigendom zijn van gezinnen met een lage financiële draagkracht. Voor de financiering van de energiebesparende ingrepen van dit woonvernieuwingsprogramma kan gebruik gemaakt worden van de veilingopbrengsten van het Europees emissiehandelssysteem. Ook dienen alle door de Europese Unie opgestarte ondersteuningsmechanismen voor energiebesparende initiatieven (denk o.m. aan de Europese Investeringsbank) optimaal aangewend te worden. De Vlaamse regering dient tot slot een studie te bestellen die de ongetwijfeld aanzienlijke terugverdieneffecten verbonden aan een dergelijk woonvernieuwingsprogramma op korte termijn objectief in kaart kan brengen: de resultaten van deze studie vormen meteen het overtuigende argument om ook vanuit de reguliere begroting middelen te investeren in het woonvernieuwingsprogramma. De contouren van dit Vlaamse woonvernieuwingsprogramma moeten – omdat schaarse overheidsmiddelen een zo efficiënt mogelijke inzet verdienen – weldoordacht worden afgebakend. Het recht op een woning van goede kwaliteit vormt één van de elementen van het recht op een behoorlijke huisvesting, maar kan tegelijk niet losgezien worden van de andere elementen van dit recht, zoals de toegankelijkheid, de betaalbaarheid, de woonzekerheid enz. Het feit dat de private huurmarkt anno 2010 nog veel woningen van slechte kwaliteit telt, heeft te maken met een ontoereikend aanbod van woningen van goede kwaliteit die tevens betaalbaar en dus ook toegankelijk zijn voor huurders. Een woonvernieuwingsprogramma moet dus ingebed zijn in een ruimere beleidsaanpak die ook oog heeft voor zowel de stimulering van het aanbod (op de sociale, maar ook op de private huurmarkt) als voor de betaalbaarheid van de huurprijs. Tevens moet een sociaal en ecologisch woonvernieuwingsprogramma rekening houden met de volgende randvoorwaarden: Een ambitieus woonvernieuwingsprogramma kan niet anders dan geflankeerd te worden door een (door alle stakeholders gedragen) beschermend kader voor huurders in de vorm van huurprijsregulering en garanties omtrent woonzekerheid: zo niet zijn sociaal ronduit nefaste en ethisch onaanvaardbare inflatoire effecten onvermijdelijk. Modellen uit alle (!) van de ons omringende landen (Duitsland, Groot-Brittannië, Nederland, Luxemburg en Frankrijk) kunnen dienst doen als inspiratiebron voor een Vlaams model dat geënt is op de specificiteit van de eigen woningmarkt. Ook tijdelijke vormen van huurregulering (waarbij woningen die via het woonvernieuwingsprogramma gerenoveerd worden voor bv. negen jaar aan huurprijsregulering worden onderworpen en aan huurders in die periode woonzekerheid wordt gegarandeerd) zijn daarbij denkbaar. Huurprijsregulering vergt een grondige kennis van de markt. Daarom dient prioriteit gemaakt te worden van een huurprijsdatabank van de private huurprijzen op basis van geregistreerde huurcontracten. De informatieve, financiële, administratieve, technische, praktische en sociale drempels die eigenaarbewoners en eigenaar-verhuurders weerhouden om over te gaan tot noodzakelijke investeringen (in een verbetering van de structurele woonkwaliteit en/of van de energetische kwaliteit van een woning), kunnen dienst doen als uitgangspunt voor het bepalen van het pakket van stimulerende maatregelen. Voor maatschappelijk kwetsbare eigenaars zijn doorgedreven maatgerichte vormen van trajectbegeleiding (waarbij het vaak ook noodzakelijk zal zijn om vertrouwenspersonen uit sociale organisaties in te schakelen), volledige voorfinanciering en een volwaardige derdebetaler logica van het grootste belang.
30
Parallel ermee dient een beleid ontwikkeld (en/of gecontinueerd) te worden dat gericht is op ecologische quick wins: een beleid gericht op kwaliteitsvolle huur- en koopwoningen waar – ook omwille van het socio-economische profiel van de bewoners ervan – veel minder drempels moeten overwonnen worden vooraleer besloten wordt tot energiebesparende investeringen. 86
“Een ambitieus woonvernieuwingsprogramma kan niet anders dan geflankeerd te worden door een (door alle stakeholders gedragen) beschermend kader voor huurders in de vorm van huurprijsregulering en garanties omtrent woonzekerheid, betaalbaarheid en een voldoende aanbod: zo niet zijn sociaal ronduit nefaste en ethisch onaanvaardbare inflatoire effecten onvermijdelijk.” Ook voor eigenaar-verhuurders kunnen maatgerichte trajectbegeleiding en mogelijkheden tot voorfinanciering drempels helpen overwinnen. Daarnaast verdienen vooral fiscale stimuli (via de personenbelasting en/of onroerende voorheffing) prioriteit, waarbij de focus van bestaande stimuli niet langer mag liggen op onderhoud en herstelling, maar voluit moet komen te liggen op structurele renovatie en energiebesparende investeringen. Ook kan gedacht worden aan een verlaging van de successierechten voor de erfgenamen van eigenaar-verhuurders die op oudere leeftijd alsnog besloten tot investeringen in hun woning(en) (mits de erfgenamen zich engageren om de geërfde woning voor een bepaalde termijn en aan een redelijke prijs op de huurmarkt te houden). Er kunnen ook pistes onderzocht worden die eigenaar-verhuurders een grotere betaalzekerheid van huurinkomsten garanderen. Wellicht de beste garantie daartoe is een substantiële uitbreiding van huursubsidiegerechtigden, met voorrang voor gezinnen die na betaling van de woonkost een te laag inkomen overhouden om menswaardig te kunnen leven: door hen een substantiële, niet-degressieve huursubsidie toe te kennen (die bovendien niet verengd wordt tot een verhuispremie), zou het merendeel van huurbetalingsproblemen kunnen voorkomen worden. Er zijn op langere termijn daarnaast ook collectieve systemen denkbaar waarbij het risico op wanbetaling gespreid wordt over alle eigenaar-verhuurders (en dus waarbij het risico gesocialiseerd wordt): deze methode zou kunnen gelden binnen stedelijke of (inter)gemeentelijke verhuurbedrijven die grote delen van de woningen op de private huurmarkt onder hun hoede zouden kunnen nemen. Zoals dat ook binnen SVK’s het geval is, zouden elementen zoals huurprijsregulering, woonzekerheid enz. integraal deel uitmaken van de kernprincipes van deze stedelijke of (inter)gemeentelijke verhuurbedrijven. Deze verhuurbedrijven kunnen ook een actievere rol spelen in het uitvoeren van energiebesparende en kwaliteitsverbeterende investeringen. Sowieso dienen stimulerende maatregelen voor eigenaar-verhuurders steeds verankerd te zijn in een model van huurregulering (zie boven), met voor huurders beschermende garanties omtrent huurprijs en woonzekerheid. Voor huurwoningen die niet aan de minimale kwaliteitseisen voldoen zou – in afwachting dat deze via het woonvernieuwingsprogramma gerenoveerd worden – een energiecorrectie onder de vorm van huurprijsverlaging moeten gelden: het is immers weinig rechtvaardig dat alleen huurders moeten opdraaien voor torenhoge energiefacturen die het gevolg zijn van een ondermaatse kwaliteit van een huurwoning. In sommige gevallen (bv. indien het relatief vermogende, welwillende en vooruitziende eigenaarverhuurders betreft) zullen stimulerende maatregelen volstaan om eigenaar-verhuurders toe te leiden naar het woonvernieuwingsprogramma. In andere, meer problematische gevallen (bv. indien eigenaar-verhuurders ondanks een pakket van stimulerende maatregelen hun woning weigeren aan te passen aan de minimale woonkwaliteitseisen, inclusief minimale energetische eisen) zullen daarnaast ook sanctionerende maatregelen gecreëerd en gehandhaafd moeten worden, waarbij woningen als het ware in een verbetertraject worden gedwongen. Om een zo groot mogelijke gedeelte van het woningpatrimonium in slechte staat toe te leiden naar het woonvernieuwingsprogramma, zal ondermeer werk moeten gemaakt worden van systematische woonkwaliteitcontroles op grote schaal (waarvan de gegevens in een ontsluitbare databank moeten worden gecentraliseerd), op zo uniform mogelijke wijze uit te voeren door degelijk opgeleide inspecteurs. Ook indien in het kader van energiescans grote kwaliteitsgebreken aan een woning worden vastgesteld, dient dit gemeld te worden en rechtstreeks aanleiding te geven tot een (officiële) woonkwaliteitscontrole.
87
Hierbij dient de Vlaamse overheid er sterk over te waken dat het geheel van maatregelen de private huurmarkt niet verder doet inkrimpen, maar net aanbodversterkend werkt en zo de normale marktwerking op de private huurmarkt helpt herstellen. De ontwerpnota ‘Beleidsvisie voor de private huurmarkt’ die de Vlaamse Woonraad hierover recent opstelde, kan – eens goedgekeurd door alle betrokken actoren – daarbij een uiterst interessante leidraad vormen. Naast een noodzakelijk ruim gamma van stimulerende maatregelen kunnen daarbij ook sanctionerende maatregelen worden overwogen die louter speculatieve motieven op de private huurmarkt op gepaste wijze ontmoedigen.
SANCTIONEREN
STIMULEREN EN ONDERSTEUNEN
INFORMEREN EN SENSIBILISEREN Activering van bestaande beleidsinstrumenten
Indien de Vlaamse overheid haar ambitieuze doelstellingen inzake energiebesparing en verbeterde woonkwaliteit wil realiseren, dan zullen naast nieuw te creëren beleidsinstrumenten (cf. supra) ook bestaande beleidsinstrumenten (sterker) geactiveerd dienen te worden. We denken hierbij in de eerste plaats aan het energieprestatiecertificaat (EPC) en het (weliswaar vooralsnog federale) Fonds ter Reductie van de Globale Energiekost (FRGE). Activering EPC Onder impuls van Europa werd op 1 januari 2006 het energieprestatiecertificaat in Vlaanderen geïntroduceerd.31 Een EPC geeft het primair energieverbruik van een woning aan (zonder rekening te houden met het gedrag van de bewoners, vergelijk het met het aangegeven gemiddeld verbruik van een wagen) en geeft tips voor verbetering van het primair energieverbruik van een woning en voor verbetering van de verwarmingsinstallaties. Het EPC moet door de eigenaar-verkoper of eigenaar-verhuurder worden voorgelegd aan de (potentiële) kopers of huurders. Bij het sluiten van een huurovereenkomst moet de eigenaar-verhuurder een EPC kunnen voorleggen aan de kandidaathuurders (die hiervan een kopie ontvangen). Bij verkoop van een woongebouw moet het EPC worden overgedragen aan de koper. In de notariële akte zullen een aantal gegevens van het EPC worden opgenomen. Het EPC is tien jaar geldig.
31
De energieprestatieregelgeving wordt gevormd door het EPB-decreet (‘Energie Prestatie Binnenklimaat’) van 22 maart 2006 (gewijzigd door het decreet van 18 juli 2008 en door het decreet van 8 mei 2009) en het besluit van de Vlaamse regering van 11 maart 2005. 88
“Zoals het vandaag geconcipieerd is, zet het EPC maar erg weinig zoden aan de dijk. Het dient daarom omgevormd te worden tot een slagkrachtig instrument.”
Zoals het vandaag geconcipieerd is, zet het EPC in de praktijk maar erg weinig zoden aan de dijk: Het EPC is een louter informatief en sensibiliserend instrument. De overheid wil toekomstige kopers en huurders enkel bewust maken van het energieverbruik van een woning: men is met andere woorden niet verplicht de aanbevelingen van het EPC op te volgen. En daar wringt net het schoentje. De impact van een slechte EPC-score op de latere energiefacturen dringt – ook omwille van het abstracte karakter van een EPC – op het moment van de woonkeuze maar zelden door. Bovendien hebben vooral kansarme bevolkingsgroepen – huurders, maar ook noodkopers – vaak weinig alternatieven: veel meer dan de energetische kwaliteit is voor hen de prijs van de woning van doorslaggevend belang, maar ook gewoon het feit om een dak boven het hoofd te hebben in tijden dat maatschappelijk kwetsbare gezinnen het steeds moeilijker hebben om überhaupt aan een huurwoning te geraken. Het EPC geeft weliswaar een indicatie van de energetische kwaliteit van een woning, maar maakt de kandidaat-koper of kandidaat-huurder geenszins wijzer over de structurele kwaliteit van een woning. Het feit dat enerzijds de opmaak van energieprestatiecertificaten gebeurt door ondernemingen uit de private sector en er anderzijds erg weinig controle van overheidswege gebeurt, leidt tot veelvuldige misbruiken op het terrein: bij de objectiviteit van de via een EPC aangeboden informatie kunnen niet zelden ernstige vragen gesteld worden.
Het EPC dient daarom omgevormd te worden tot een slagkrachtig beleidsinstrument: Een eerste verbetering zou er in kunnen bestaan het EPC te concretiseren, bv. door naast de huidige weergave van de energetische kwaliteit van een woning uitgedrukt in kwh/m² ook een begrijpbare indicatie van de concrete financiële impact op de energiefactuur weer te geven. Een tweede meer fundamentele en structurele verbetering kan er in bestaan om het EPC om te vormen tot instrument dat niet alleen de energetische kwaliteit, maar ook de structurele kwaliteit van een woning in kaart brengt: in wezen zou zo een ‘woonprestatiecertificaat’ (‘WPC’) gecreëerd worden dat de bestaande conformiteitsattesten en energieprestatiecertificaten zou integreren tot één slagkrachtig beleidsinstrument. Een derde (hieraan verbonden) wezenlijke verbetering kan er in bestaan om een (nader te bepalen) minimale ‘WPC-score’ als voorwaarde te stellen voor het verhuren van een woning. Eigenaar-verhuurders zouden dan – vooraleer ze hun woning zouden kunnen verhuren (of bv. tijdens de eerste zes maanden van het nieuwe huurcontract – verplicht worden om een aantal investeringen (zowel in de energetische als structurele kwaliteit van de woning) te doen indien hun WPC-score volledig ondermaats is. De eerstvolgende jaren – wij stellen voor tot 2020 – zouden ze hiervoor voluit beroep kunnen doen op alle voorhanden zijnde stimulerende beleidsinstrumenten. Tegelijk moet duidelijk worden gemaakt dat na deze periode sancties een veel sterker gewicht zullen toebedeeld krijgen dan ondersteuning: een duidelijke boodschap dus om de noodzakelijke investeringen niet langer uit te stellen.
De objectieve totstandkoming van energieprestatiecertificaten dient door de Vlaamse overheid veel sterker gegarandeerd te worden dan vandaag het geval is. Dat kan o.m. door te voorzien in meer en meer gerichte controles waaraan bovendien voldoende zware sancties worden gekoppeld. Activering FRGE
89
Het FRGE biedt heel wat mogelijkheden om energiebesparende investeringen haalbaar te maken voor grote groepen gezinnen in onze samenleving, inclusief sociaal zwakkere gezinnen. Toch zijn een aantal structurele ingrepen noodzakelijk om van een optimale werking te kunnen gewagen:
Het FRGE bestrijkt nog steeds slechts een klein gedeelte van het grondgebied van Vlaanderen (ook in Brussel zijn nog geen lokale entiteiten operationeel). Het aantal lokale entiteiten moet snel en sterk stijgen om grotere delen van de Vlaamse bevolking vooruit te kunnen helpen. De gewestelijke waarborgregeling – vermeld in het Vlaams regeerakkoord en inmiddels in uitvoering – kan een voor lokale besturen belangrijke drempel helpen wegwerken. Wellicht is ook sterke sensibiliseringscampagne richting lokale besturen geen overbodige maatregel om de Vlaamse waarborgregeling te flankeren. Lokale entiteiten van het FRGE hebben het moeilijk om het vooropgestelde aantal ‘doelgroepdossiers’ (dossiers van maatschappelijk kwetsbare gezinnen) te realiseren of behalen de sociale streefdoelen op oneigenlijke wijze door geld te ontlenen aan sociale huisvestingsmaatschappijen (die ook op andere kanalen een beroep kunnen doen voor goedkope financiering). Waar dit haalbaar is, zou per lokale entiteit daarom best – naast het OCMW – minimaal één gespecialiseerde sociale partner structureel betrokken worden. Deze sociale organisatie(s) hebben immers voeling met de leefwereld van maatschappelijk kwetsbare gezinnen en kunnen zich om de doelgroepdossiers (zeker om die dossiers waar een volledige trajectbegeleiding noodzakelijk blijkt om de energiebesparende investeringen te realiseren) bekommeren. De maximale afbetalingstermijn van 60 maanden blijkt voor maatschappelijk kwetsbare gezinnen onhaalbaar: een maatschappelijk kwetsbaar gezin dat bv. het maximale bedrag van 10.000 euro renteloos ontleent, ziet het maandelijkse af te lossen bedrag van 175 euro niet gecompenseerd door een evenredige daling van de energiefactuur (waardoor de derdebetaler logica niet opgaat). Een verlenging van de afbetalingstermijn tot 120 maanden kan soelaas bieden. Maar vooral ook indien alle financiële stimuli (premies en fiscale voordelen) via de lokale entiteit van het FRGE zouden kunnen verrekend worden in de eigenlijke lening32, zou dit voor maatschappelijk kwetsbare gezinnen een grote stap vooruit betekenen. De lokale entiteit van het FRGE zou daarnaast (uiteraard in samenspraak met het gezin in kwestie) contact kunnen opnemen met de energieleveranciers om de voorschotfactuur op realistische wijze aan te passen aan de gedane investeringen. Dit om te vermijden dat gezinnen gedurende ruime tijd onnodig ‘dubbel’ zouden moeten betalen in de vorm van een (te) hoog voorschotfactuur en de aflossing van de lening.
“Het FRGE dient ingebed te worden in het Vlaamse woonvernieuwingsprogramma en kan de energiesparende ingrepen van dit woonvernieuwingsprogramma financieren.”
Het FRGE dient ingebed te worden in het Vlaamse woonvernieuwingsprogramma en kan de energiesparende ingrepen van dit woonvernieuwingsprogramma financieren. Activering energiescans 32
Her en der tonen praktijkvoorbeelden aan dat dit mits de nodige goodwill perfect kan. Zo slaagt EOS, de lokale FRGE-entiteit in Oostende, er in samenspraak met Eandis nu al in om alvast de premies van Eandis te verrekenen in de uiteindelijke lening. 90
Het systeem van energiescans (inclusief de opvolgscans van type A en type B) betekenen een grote meerwaarde in de strijd tegen onnodig energieverbruik (voor een verdere evaluatie ter zake: zie onder). In het streven naar een verhoging van de structurele woonkwaliteit in Vlaanderen kan hun rol evenwel nog versterkt worden. Concreet stellen wij voor om aan energiescanners een alarmsignaalfunctie toe te bedelen op het vlak van structurele woonkwaliteit. Van energiescanners kan niet verwacht worden dat zij een volwaardige woonkwaliteitcontrole zouden uitvoeren. Wel kunnen zij mits aangepaste opleiding in staat zijn om tijdens een huisbezoek acute problemen op het vlak van structurele woonkwaliteit (vochtproblemen, instortingsgevaar, elektrocutiegevaar, gevaar op COvergiftiging, …) op het spoor te komen. In dergelijke gevallen zouden energiescanners een alarmprocedure moeten in werking stellen: de woning in kwestie zou vervolgens door een erkende inspecteur van de overheid aan een woonkwaliteitonderzoek moeten onderworpen worden33.
“Concreet stellen wij voor om aan energiescanners een alarmsignaalfunctie toe te bedelen op het vlak van structurele woonkwaliteit.”
Problemen op het vlak van structurele woonkwaliteit die op die manier aan het licht komen, dienen dan volgens de stimulerende en desnoods sanctionerende mechanismen verbonden aan het Vlaamse woonvernieuwingsprogramma (zie boven) door de eigenaar-verhuurder weggewerkt te worden tot dat (minimaal) voldaan is aan de minimale eisen op het vlak van woonkwaliteit (waaraan binnen de Vlaamse Wooncode ook minimale eisen op het vlak van energiezuinigheid als toetsingscriterium dienen toegevoegd te worden) zoals voorzien in de Vlaamse Wooncode. Ook eigenaar-bewoners van wie de woning geheel niet voldoet aan de minimale woonkwaliteitseisen kunnen op die manier toegeleid worden naar de verbetertrajecten die zijn voorzien in het Vlaamse woonvernieuwingsprogramma.
Rationeel Energieverbruik Geen van bovenvermelde voorgestelde maatregelen mag de impact van het eigen gedrag op het energieverbruik minimaliseren. Via alle mogelijke vormen van opleiding en sensibilisering op maat (waarvoor de diverse overheden creatieve partnerschappen dienen aan te gaan met milieuorganisaties, armoedeverenigingen, onderwijsinstellingen enz.) dient de bevolking hiervan – veel meer nog dan vandaag het geval is – blijvend op de hoogte te worden gebracht.
Een energiescan voor iedereen We beklemtoonden eerder in deze tekst al de ontegensprekelijke nuttigheid van energiescans in de strijd tegen onnodig energieverbruik. Omdat beleidsinstrumenten van dergelijke omvang voortdurend dienen geëvalueerd en bijgestuurd te worden, geven we vanuit onze praktijkervaringen graag een aantal zo concreet mogelijke aandachtspunten en beleidssuggesties mee. Of ook kansengroepen vlot de weg vinden naar het systeem van energiescans is in grote mate afhankelijk van het toeleidingsbeleid van de lokale overheid. Minimaal dient het OCMW hierin een centrale rol op te nemen. Maar zelfs 33
ESF mensgericht ondernemen (samen met het Vlaams cofinancieringsfonds): 100.000 EUR subsidie per project (55.000 EUR uit het
Vlaams Cofinancieringsfonds en 45.000 EUR vanuit het ESF – laatste indienronde 31/12 2010. Dit zou extra financiële middelen kunnen losweken voor de opleidingen van de energiescanners en energiesnoeiers. 91
dat alleen is onvoldoende om kansengroepen in voldoende grote getale toe te leiden: daartoe zijn – naast impulsen vanuit bestuurlijke actoren zoals OCMW’s en lokale woonwinkels – ook netwerken en samenwerkingsverbanden nodig tussen sociale organisaties die dicht bij de leefwereld van mensen in armoede staan (buurt- en opbouwwerkorganisaties, Centra Algemeen Welzijnswerk, Verenigingen waar armen het woord nemen, enz.). Mensen in armoede bereik je immers – zo leert de ervaring ons elke dag – via vertrouwenspersonen (voor wie het ook erg nuttig kan zijn om zelf de energiescans bij gezinnen in armoede bij te wonen). Ook die vertrouwenspersonen dienen overigens voortdurend bewust te worden gemaakt van het bestaan van energiescans: herhaling en voortdurende sensibilisering zijn daarbij de sleutelwoorden. Kan er niet gedacht worden aan een zichtbare actie gebaseerd op de ‘zonder haat straat – campagne’ om energiebesparende initiatieven zoals de energiescans, maar ook bv. klimaatwijken zichtbaarder in de verf te zetten? Energiescanners moeten gezinnen in armoede niet alleen instrueren op een manier waarvan ze zelf denken dat die snel en efficiënt is, ze moeten hen ook een luisterend oor bieden. Energiescanners moeten zich bewust zijn van het feit dat mensen in armoede zich vaak overdonderd voelen door een teveel aan informatie. Eenvoudig taalgebruik is belangrijk. Overbodige informatie verzwaart het geheel enkel maar. En een te belerende toon wekt weerstand op en doet mensen afhaken, waardoor ze bv. ook zelf minder relevante energievragen stellen. Ook dient een energiescan voldoende grondig uitgevoerd te worden, wat niet altijd het geval is: soms blijven energiescanners rond de tafel zitten, inspecteren ze de woning onvoldoende grondig en voeren ze de kleine energiebesparende maatregelen niet of in te geringe mate uit. Ook het scanrapport zou nog optimaler kunnen aangewend worden. De overtuiging leeft dat met de huidige verwerking niet alle potentiële informatie naar boven wordt gespit. Het rapport zelf is bovendien – vanuit vormelijk oogpunt – (ondanks aangebrachte verbeteringen in vergelijking met de eerste rapporten) onvoldoende lezersgericht opgesteld: lezers verliezen zich bv. in de structuur. Vervolgens kan het rapport ook inhoudelijk nog verrijkt worden: de staat van de woning in kwestie wordt nauwelijks beschreven, informatie specifiek op maat van de woning in kwestie ontbreekt (mede daardoor) veelal. De vaak problematische situatie tussen huurders en verhuurders komt ook via de energiescans aan de oppervlakte. Verhuurders staan niet zelden erg wantrouwig ten opzichte van de energiescans (en daardoor ook ten opzichte van de huurder die deze aanvroeg). Omgekeerd staan ook huurders vaak wantrouwig ten aanzien van energiescans: ze vrezen dat ze de verhuurder voor de borst zullen stoten en dat de scan tot een huurprijsstijging of zelfs een uithuiszetting dreigt te leiden. De vaak precaire relatie tussen verhuurder en huurder vormt met andere woorden een vanuit het beleid onderbelicht aandachtspunt. Wellicht is ook hier een rol weggelegd voor toeleiders: zij kunnen ter zake een bemiddelende rol opnemen. Een noodzakelijke (zij het onvoldoende) voorwaarde daartoe is dat toeleiders het scanrapport zouden moeten toegestuurd krijgen.
“De vaak problematische situatie tussen huurders en verhuurders komt ook via de energiescans aan de oppervlakte. De precaire relatie tussen verhuurder en huurder vormt met andere woorden een vanuit het beleid onderbelicht aandachtspunt.”
Een laatste aandachtspunt betreft de uitvoerders van energiescans. Vanuit onze praktijk stellen we vast dat er vanuit sociale economiebedrijven veel beter wordt samengewerkt met en teruggekoppeld wordt naar sociale organisaties als Samenlevingsopbouw en andere. Scanrapporten worden vaak systematisch toegestuurd naar de toeleidende organisatie, wat een veel betere opvolging naar de betrokken gezinnen garandeert. Meer algemeen wordt er vanuit sociale economiebedrijven die energiescans uitvoeren veel adequater doorverwezen naar sociale organisaties indien 92
problemen inzake energie, maar ook indien andere (sociale, financiële enz.) problemen worden vastgesteld. Ook voor dringende gevallen worden toeleidende organisaties door sociale economiebedrijven sneller en efficiënter voortgeholpen dan in het geval van commerciële uitvoerders van energiescans. Sociale economiebedrijven staan van nature dichter bij zwakke bevolkingsgroepen dan commerciële uitvoerders van energiescans: wat ons betreft verdienen zij daarom beleidsprioriteit wat de uitvoering van energiescans betreft. Lokale energiewinkels Sowieso is er nood aan meer en betere communicatie en afstemming tussen energiescanners en lokale overheden: daartoe dient de verzamelde informatie gecentraliseerd te worden binnen één lokaal meldpunt. Een belangrijke rol op dat vlak kan weggelegd zijn voor lokale energiewinkels (een concept dat ook in de ministeriële beleidsnota Energie 2009-2014 is opgenomen onder de benaming ‘lokale energieloketten’), die op hun beurt kunnen ondersteund worden door de provinciale steunpunten duurzaam bouwen die momenteel volop in ontwikkeling zijn. Indien gestoeld op een uitgebalanceerd concept kunnen dergelijke energiewinkels op tal van terreinen (sociaal, ecologisch, bestuurlijke efficiëntie) maatschappelijke winst boeken. De nood daaraan mag duidelijk zijn. Niet dat de gemeentelijke, provinciale, Vlaamse en federale overheden een gebrek aan initiatief kan verweten worden op het vlak van energiebesparende ondersteuningsmaatregelen (wel integendeel, nog weinigen zien door het bos de bomen nog). Maar het is op het terrein ontnuchterend om vast te stellen hoe ook hier het Matteüseffect hardnekkig de kop opsteekt: de ondersteuningsmaatregelen bereiken in de eerste plaats de financieel sterkere, hoger opgeleide en dus beter geïnformeerde bevolkingsgroepen. En dat terwijl de zwakste bevolkingsgroepen – zij dus die met de (relatief) hoogste energiefacturen worstelen en door de aard van hun woning voor de grootste sprong vooruit zouden kunnen zorgen op het vlak van energiebesparing – de weg naar de ondersteuningsmiddelen nauwelijks vinden (tenzij dan via actieve begeleiding door vertrouwenspersonen). Een pijnlijke paradox die met alle middelen dient bestreden te worden. De oorzaken van dit Matteüseffect inzake energiebesparing zijn velerlei. De informatiekloof tussen beter en minder geïnformeerde groepen in onze samenleving is enorm (wat betreft kennis over energiebesparende investeringen, maar ook wat betreft kennis over de invloed van het eigen gedrag op het energieverbruik). De veelheid van (bovendien vaak weinig eenduidige) premies en toelagen die vanuit verschillende instanties en overheden aangeboden worden, vergroten het Matteüseffect meer dan ze het verkleinen. In de eerste plaats pleiten we dan ook voor een vereenvoudiging en afstemming van de verschillende ondersteuningsmaatregelen die op de diverse beleidsniveaus en binnen de diverse beleidsdomeinen bestaan. Verder is van enige vorm van begeleiding om over te gaan tot het effectieve gebruik van ondersteuningsmaatregelen veelal geen sprake, wat een vaak onoverkomelijke drempel vormt voor vele mensen. Geregeld stoten mensen ook op drempels die inherent zijn aan de ondersteuningsmaatregelen (bv. de voorfinanciering) en zijn de goedbedoelende initiatiefnemers van ondersteuningsmaatregelen (de overheden dus) zich hiervan weinig bewust (omdat deze signalen van onderuit slechts moeizaam hun weg naar boven vinden). En tot slot: ook op het vlak van sociale openbaredienstverplichtingen (SODV) ontbeert het mensen aan essentiële kennis over hun rechten en plichten en vinden ze amper een deskundig aanspreekpunt waar ze terecht kunnen met vragen en problemen.
“Het is op het terrein ontnuchterend om vast te stellen hoe ook hier het Matteüseffect hardnekkig de kop opsteekt: de ondersteuningsmaatregelen bereiken in de eerste plaats de financieel sterkere, hoger opgeleide en dus beter geïnformeerde bevolkingsgroepen.”
93
Het is onze overtuiging dat de uitbouw van gemeentelijke en intergemeentelijke energiewinkels – die dienen georganiseerd te zijn volgens het éénloketprincipe – tegemoet kan komen aan vele van de hierboven geschetste problemen. Zo dient er werk gemaakt te worden van een uitgekiende communicatiepolitiek die niet alleen op middenklassers is gericht. En dienen energiewinkels beproefde methodieken voor armoedebestrijding34 toe te passen opdat ook mensen die leven in armoede, anderstaligen, enz. actief zouden bereikt worden. Energiewinkels moeten bij uitstek laagdrempelig en toegankelijk geconcipieerd worden, als een ‘open huis’ maar net zo goed als een ‘winkel die naar je toe komt’. Er dient geïnvesteerd te worden in actieve begeleiding en hulp op maat. De aangeboden informatie en begeleiding dienen zowel te handelen over energiebesparende investeringen en rationeel energieverbruik als over andere energievragen (facturen, sociale openbaredienstverplichtingen, enz.). Netwerkvorming met welgekozen andere particuliere en overheidsinitiatieven is van cruciaal belang. En ook de signaalfunctie naar overheden toe over veel voorkomende problemen en/of knelpunten in de regelgeving dient een wezenlijk onderdeel te vormen van het concept energiewinkel. Geert Marrin – namens Samenlevingsopbouw 0474/66.33.78 [email protected] www.samenlevingsopbouw.be Deze beleidsvisienota wordt tevens uitdrukkelijk onderschreven door volgende partnerorganisaties: Geert
Inslegers
–
namens
Vlaams
Overleg
Bewonersbelangen
03/366.30.15 [email protected] www.vob-vzw.be Sara
Van
Dyck
en
Jan
Turf
–
namens
Bond
Beter
02/282.17.20 [email protected] [email protected] www.bondbeterleefmilieu.be
34
Projecten in verband met energie en woonkwaliteit uit de sector Samenlevingsopbouw kunnen hierbij dienst doen als inspiratiebron. 94
Leefmilieu
BIJLAGE 13 LIJST MAATREGELEN OVERLEGMOMENT 3
95
13
Lijst maatregelen: overlegmoment 3
Type beleid Aanbodbeleid
Categorie
Maatregel
Niveau
Fiscale gelijkstelling huur en eigendom
Federaal
2
Verlaging registratierechten 2e woning en verschil in energie-efficiëntie investeren
Gewest
3
Gelijke fiscale behandeling voor verschillende huizen
Federaal
4
Werkelijke huur als belastbare grondslag ipv KI (verlaging aanslagvoet is dan noodzakelijk)
Federaal
5
Gelijke behandeling voor verhuur, pensioensparen en levensverzekeringen
1
Fiscale Stimuli
6
Federaal / Gewest
Renovatiekosten fiscaal aftrekbaar
Federaal
Patrimoniumvennootschap aanmoedigen door afschaffen verhoogde inbrengrecht en meerwaardebelasting.
Federaal
Meeneembaarheid registratierechten en abattement. Vrijgekomen bedrag moet in EE geïnvesteerd worden (cf. renovatie-abbatement)
Federaal
Woningaftrek bij onroerende inkomsten uit verhuur
Federaal
10
Aftrek van kapitaalaflossingen van lening voor huurwoning
Federaal
11
Middelen huisvestingsbeleid afstemmen op woonbeleid
Federaal
Verhuursubsidie om rentabiliteit te verhogen, combinatie met prijscontrole
Gewest
Na erving blijven verhuren subsidiëren
Gewest
Spreiding betaling succesierechten op 9 jaar
Federaal
4
Verlaging schenking- en succesierechten (cf. bosdecreet), met minimale huurperiode
Federaal
5
Premies koppelen aan prijsreglementering en woningtoewijziging. Permanente of tijdelijke gerichte subsidie (cf.uitbreiding sociale huur)
Gewest
Renovatiepremies, specifiek voor huurwoningen
Gewest
Verhoging VAP en saneringspremies
Gewest
Inkomsten uit emissiehandel gebruiken voor energieverbeteringen
Gewest
7
8
9
12 1 2 3
6 7 8
Subsidies
96
9
Tekort aan premies voor woningen met structurele tekorten
Gewest
Kwaliteitspremies invoeren
Gewest
11
Dakisolatieprogramma uitbreiden naar de private markt
Gewest
12
Meeneemeffect tegengaan (Periode waarin subsidies na betaling kunnen worden aangevraagd verkorten)
Gewest
Subrogatiesysteem (premies rechtstreeks aan bemiddelende instanties uitbetalen)
Gewest
Verzekering tegen huurachterstal
Gewest
10
13 14 1
Risicovermindering
2
Huurinkomstenwaarborg
3
Aanmoedigen conformiteitsattest
4
Uitbreiding rol SVK's
5
Federaal / Gewest Gewest/lokaal Federaal / Gewest
Uitbreiden derde betalersysteem
Gewest
Verlaagde BTW op renovatiewerken
Federaal
6 1
Productiefactoren
2
Looptijd van leningen verlengen
Federaal / Gewest
3 1
Sensibilisering & Kennis
Lokale woningdatabanken
2
Tools om communicatie tussen huurder en verhuurder te faciliteren
3
Verhuurder betrekken bij basisscan en opvolgscan
1
Vrijwillige overeenkomst
2
Gewest/lokaal Federaal / Gewest
Positieve of negatieve energiecorrecties mogelijk maken
Federaal
Gebruik EPC voor energiecorrectie
Gewest
Te lage inkomens in het laagste quintiel (macroeconomisch probleem)
Gewest
Netbeheerders huizen van beschermde afnemers laten isoleren
Gewest
3 Vraagbeleid
1 2 3 4
Subsidies
Verruimde huursubsidie is nodig Optrekken laagste inkomens
97
Federaal / Gewest Gewest
5
Inkomsten uit emissiehandel gebruiken voor energieverbeteringen
Gewest
6
EE premies tot 100% enkel voor onderste inkomensklasse en minimale verhuurperiode
Gewest
7
Fiscale aftrek ook mogelijk voor niet belastingsbetalers, via bv. korting op factuur
Federaal
Fiscale aftrekbaarheid afschaffen
Federaal
Subsidiebeleid beter richten op huurders van sociale woningen
Gewest
Uitbreiden mogelijkheden budgetmeter
Gewest
SHM als energiebroker
Gewest
8 9 10 11 12 1
Emancipatie
Toegangsdrempel tot het gerecht verlagen
2 1
Sensibilisering & Kennis
Sensibilisatie van huurders woningen in slechte staat en huurders van sociale woningen
Federaal / Gewest
2
Maatgerichte trajectbegeleiding voor bepaalde groepen (ouderen, allochtonen, enz.)
Federaal / Gewest
3
Woon-energie winkels integreren (bottom-up initiatief)
Gewest
4
Energiescans gecombineerd met (kwaliteit?) alarmbelfunctie
Gewest
5
Energieverbruik en profiel van huurder en verhuurder beter in kaart brengen
Gewest
Uitbreiden mogelijkheden slimme meters
Gewest
Transparante energiefacturen waarin werkelijke verbruik aangegeven staat
Gewest
SVK light
Gewest
Positieve of negatieve energiecorrecties
Federaal
Gebruik EPC voor energiecorrectie
Gewest
6 7 8 9 1
Vrijwillige overeenkomst
2 3 Regulering
1 2 3
Algemeen
Homogener beleid; uniformiseren alle beleidsteksten tot 1 niveau
Federaal / Gewest
Verplichte registratie contracten
Federaal
Sanctioneren verkrotting & leegstand
Gewest
98
4 5 6 7
Aantrekkelijker maken werk bij wooninspectie voor technici
Federaal
Hervorming wetgeving vastgoed-Bevak
Federaal
Huurprijsregulering voor door overheid gefinancierde renovaties
Federaal / Gewest
Gerichte verhuurvergunning ~ leeftijd woning
Federaal / Gewest
8
Geconventioneerde woning, moet verhuurd blijven
9
Woning waarvoor huursubsidie wordt gegeven moet verhuurd blijven
Federaal / Gewest
Huurwoning die geniet van fisc of lokale maatregelen mag geen woonwoning worden
Federaal / Gewest
10 11
Straffend i.p.v. stimulerend beleid
12 13 14
Gewest
Gewest
Problematiek leegstaande woningen: oplossing Lancelot systeem
Federaal / Gewest
Leegstaande overheidsgebouwen belasten
Federaal / Gewest
Hogere renovatiestandaard
Federaal
15
Integratie energetische vereisten in Vlaamse wooncode
Federaal
16
Verplichtingen netbeheerders uitbereiden naar energiewinkels
Gewest
17
Aanpassen speculatietax om woonmobiliteit te verhogen
Gewest
18
Minimale kwaliteit van woningen afdwingen bij te huur stelling
Gewest
19
Gradueel uitbreiden conformiteitsattest met energievereisten
Federaal
Betere controle en meer onafhankelijkheid
Gewest
Verplichte affichering
Gewest
Gebruik EPC voor energiecorrectie
Gewest
Verplicht toevoegen aan huurcontract
Federaal
20
1 2 3 4
EPC
5
99
