23A

ONTWERP

BESTEMMINGSPLAN LEIDSEWEG 23/23A

15 november 2010

ONTWERP

BESTEMMINGSPLAN LEIDSEWEG 23/23A

Gemeente Kaag en Braassem Opgesteld door: BOdG Ruimtelijk Advies B.V. Postbus 6083 3002 AB Rotterdam www.BOdG.nl

INHOUDSOPGAVE

I.

TOELICHTING

II.

REGELS

III.

BIJLAGEN

IV.

VERBEELDING

I.

TOELICHTING

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING 1.  INLEIDING .....................................................................................................................................11  1.1  Aanleiding ................................................................................................................................11  1.2  Ligging en begrenzing van het plangebied ..............................................................................11  1.3  Vigerend bestemmingsplan .....................................................................................................11  1.4  Gekozen planopzet ..................................................................................................................12  1.5  Leeswijzer ................................................................................................................................12  2.  BELEIDSKADER ...........................................................................................................................13  2.1   Nationaal beleid ......................................................................................................................13  2.2  Provinciaal beleid.....................................................................................................................14  2.3  Gemeentelijk beleid .................................................................................................................15  2.4  Conclusie .................................................................................................................................16  3.  HET BOUWPLAN ..........................................................................................................................17  3.1  Historische beschrijving van de locatie ....................................................................................17  3.2  Huidige situatie ........................................................................................................................17  3.3  Toekomstige situatie ................................................................................................................18  4.  RUIMTELIJKE ASPECTEN...........................................................................................................19  4.1  Bedrijven en milieuzonering.....................................................................................................19  4.2  Water .......................................................................................................................................21  4.3  Geluid.......................................................................................................................................23  4.4  Luchtkwaliteit ...........................................................................................................................24  4.5  Externe veiligheid.....................................................................................................................25  4.6  Bodem......................................................................................................................................26  4.7  Ecologie ...................................................................................................................................27  4.8  Archeologie en monumenten ...................................................................................................28  5.  JURIDISCHE ASPECTEN .............................................................................................................31  5.1  Inleiding....................................................................................................................................31  5.2  De opzet van de planregels .....................................................................................................31  5.3  Handhaving..............................................................................................................................32  6.  UITVOERBAARHEID ....................................................................................................................33  6.1  Financiële uitvoerbaarheid.......................................................................................................33  6.2  Vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro..............................................................................................33 

Ontwerp-bestemmingsplan “Leidseweg 23/23A” - Toelichting

-9-

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding Medio 2009 heeft Stichting Handy-livinʼ een plan opgesteld om de vrijkomende (agrarische) opstallen van de locaties Leidseweg 23 en 23a te Oud Ade te herontwikkelen. In deze planvorming is aangenomen dat de bestaande bebouwing een goede mogelijkheid biedt om een vorm van begeleid wonen, voor mensen met een licht verstandelijke beperking, te realiseren. Op grond van het ontwikkelde (stedenbouwkundig) plan wordt voor één van de bestaande panden een interne verbouwing voorgesteld. In het betreffende pand zullen enkele algemene ruimten, evenals woningen voor begeleiders komen. Voor het tweede pand wordt voorgesteld om deze te vervangen door nieuwbouw van ongeveer dezelfde grootte. Gebleken is namelijk dat het pand niet geschikt is om geheel te verbouwen, wat naast praktische redenen ook met de kosten te maken heeft. In de vervangende nieuwbouw zal een achttal woonunits gerealiseerd worden. Omdat de ontwikkeling van het project niet mogelijk is binnen het geldende bestemmingsplan, is voor de realisatie een herziening van dat bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied Het plangebied bevindt zich nabij de bebouwde kom van Leiderdorp en is gelegen in de noordoosthoek van de kruising (rotonde) van de N445 en de Leidseweg. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het perceel Leidseweg 21, terwijl de oostzijde gevormd wordt door de kadastrale grens, zijnde de achterzijde van het perceel Leidseweg 23/23a.

Afbeelding 1: Ligging van het plangebied

1.3

Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van de locatie Leidseweg 23/23A geldt het bestemmingsplan Landelijk Gebied West. Het bestemmingsplan is op 17 juli 2002 door de gemeenteraad van Alkemade vastgesteld. Op 25 februari 2003 heeft het college van Gedeputeerde Staten van de provincie


- 11 -

Zuid-Holland het plan (deels) goedgekeurd. De betreffende percelen kennen de bestemming Agrarische Doeleinden (A), waarbinnen het vestigen van zorgwoningen niet mogelijk is.

A

Afbeelding 2: uitsnede vigerend bestemmingsplan

Met gebruikmaking van een vrijstelling ex artikel 19, eerste lid van de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening is voor zowel Leidseweg 23 als Leidseweg 23A het gebruik als “burgerwoning” toegestaan. Op basis van de verleende vrijstelling lijkt het beoogde gebruik voor zorgwoningen echter niet mogelijk, nu de zorgwoningen ook een maatschappelijke functie hebben. Door middel van onderhavig bestemmingsplan wordt toegestaan dat op de percelen zorgwoningen kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast maakt deze herziening van het bestemmingsplan het mogelijk om de woning van het perceel Leidseweg 23A te slopen en op een andere plek te herbouwen. 1.4

Gekozen planopzet Omdat vaststaat welk bouwplan gerealiseerd zal worden, is gekozen voor een gedetailleerd bestemmingsplan. De juridisch-planologische regeling van dit nieuwe bestemmingsplan geschiedt door middel van de bindende planstukken, te weten de planregels en de verbeelding (plankaart). Zij omvatten enerzijds een vertaling van de beleidsvoorwaarden (hoofdstuk 2) en anderzijds een juridisch kader voor het te realiseren bouwplan (hoofdstuk 3). De bindende planstukken worden nader onderbouwd met de toelichting op de planregels en de verbeelding. Wat betreft planopzet sluit het bestemmingsplan aan op de gangbare systematiek binnen de gemeente Kaag en Braassem, met inachtneming van de standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP 2008) en het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO 2009).

1.5

Leeswijzer In de navolgende hoofdstukken wordt het relevante beleid op nationaal-, provinciaal- en gemeentelijke niveau beschreven (hoofdstuk 2) en het plan toegelicht (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 wordt de ontwikkeling getoetst aan de van toepassing zijnde milieuaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een beschrijving gegeven van de juridische regeling. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijke en economische haalbaarheid toegelicht.

2.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk worden de belangrijkste beleidsstukken aangehaald die betrekking hebben op de gemeente Kaag en Braassem en in het bijzonder het onderhavige project.

2.1

Nationaal beleid Nota Ruimte De visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland staat beschreven in de Nota Ruimte. In deze nota is het ruimtelijk beleid tot 2020 vastgelegd met een doorkijk tot 2030. De nota heeft een strategisch karakter en richt zich op de hoofdlijnen van het beleid. Hoofddoel van het beleid is om ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies. Gelet op de beperkte ruimte in Nederland dient dit efficiënt en duurzaam te geschieden. Het kabinet heeft gekozen voor een dynamisch en op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid, met als uitgangspunt ʻdecentraal waar dat kan, centraal waar dit moetʼ. Het accent ligt daarbij op ʻontwikkelingʼ in plaats van op ʻordeningʼ. De nota bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Daarbij hoort een aangepaste verdeling van verantwoordelijkheden tussen Rijk en decentrale overheden. Samenspel tussen overheden, maatschappelijke organisaties en burgers wordt nodig geacht om problemen effectief aan te pakken en kansen beter te benutten. In het nationaal ruimtelijk beleid richt het kabinet zich op: - versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland; - bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland; - borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden; - borging van de veiligheid. In de Nota zijn door het kabinet nadere eisen gesteld welke een rol spelen bij de afwegingen die de decentrale overheden moeten maken. Deze eisen hebben betrekking op gezondheid, veiligheid, verontreiniging, natuur en milieu (de zogenaamde basiskwaliteiten) en zijn bindend voor alle bij de planontwikkeling en –uitvoering betrokken partijen. Voorbeelden van deze eisen zijn het locatiebeleid en de watertoets. Het kabinet waarborgt de basiskwaliteit door actief het belang van een aantal meer financiële principes op te nemen in het nationale ruimtelijke beleid. Zo geldt bijvoorbeeld dat géén afwenteling van negatieve effecten van nieuwe activiteiten mag plaatsvinden op het bestaande ruimtegebruik en op functies zoals water, natuur en infrastructuur. Uitgangspunt is dat de initiatiefnemer van nieuwe activiteiten zorgt voor opheffing van de ontstane knelpunten (”de veroorzaker betaalt”). Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijke Beleid In verband met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het Rijk een ʻRealisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijke Beleidʼ vastgesteld. Voor bundeling van verstedelijking en economische activiteiten is het streven om een AMvB vast te stellen met als beleidskader een optimale benutting van onder andere bestaand bebouwd gebied, waardoor de noodzaak afneemt om open ruimte te gebruiken voor bebouwing. Daarnaast zal het moeilijker worden gemaakt om in de open ruimte te bouwen. De hierboven genoemde AMvB is de zogenaamde “AMvB Ruimte” welke thans in ontwikkeling is. Deze AMvB wordt in twee rondes (tranches) tot stand gebracht. De eerste tranche bevat, zoals al is aangekondigd in de Realisatieparagraaf, een beleidsneutrale omzetting van bestaand


- 13 -

Rijksbeleid. Enkele van deze beleidsstukken zijn de Nota Ruimte, de Derde Nota Waddenzee en het Project Mainportontwikkeling Rotterdam. De tweede tranche van de AMvB zal nieuw beleid bevatten. Het plangebied maakt deel uit van het nationaal landschap “Het Groene Hart”. De bijzondere landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteit van dit gebied draagt in belangrijke mate bij aan de kwaliteit van de Randstad als geheel. Nieuwbouw binnen het Groene Hart is slechts zeer beperkt mogelijk. De voorgenomen ontwikkeling leidt tot een nieuw bouwwerk; de kleine boerderij wordt immers gesloopt en elders op het perceel weer opgebouwd. Aangezien hierdoor geen extra verharding ontstaat, wordt geconcludeerd dat het voornemen (en daarmee dit bestemmingsplan) past binnen de gestelde beleidskaders. Nota Belvedère (1999) Het beleid in de Nota Belvedère (Ministeries van OCW, VROM, LNV, V&W) is gericht op het scheppen van goede voorwaarden om de cultuurhistorische identiteit meer van invloed te laten zijn op de inrichting van de ruimte en expliciet te betrekken bij ruimtelijke ontwikkelingen en ruimtelijke planvormingsprocessen. Het doel is tweeledig; enerzijds verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en anderzijds behoud van het cultureel erfgoed. Dit wordt onder andere bereikt door het herkenbaar houden van de cultuurhistorische identiteit van zowel het stedelijk als het landelijk gebied. Het centrale thema is ʻbehoud door ontwikkelingʼ. In de Nota Belvedère is een gedeelte van het grondgebied van de gemeente Kaag en Braassem aangewezen als belvedèregebied ʻOud-Adeʼ, maar de locatie Leidseweg 23/23A maakt hier geen deel van uit. Nota Mobiliteit De Nota Mobiliteit werkt het ruimtelijk beleid, zoals beschreven in de Nota Ruimte, verder uit en beschrijft de hoofdlijnen van het nationale verkeers- en vervoersbeleid voor de komende decennia. Uitgangspunt daarbij is dat mobiliteit een noodzakelijke voorwaarde is voor economische en sociale ontwikkeling. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel om de economie en de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken. De Nota Mobiliteit geeft aan op welke wijze dit gebeurt. Bij de Nota Mobiliteit is ook een Uitvoeringsagenda uitgebracht, waarin is beschreven hoe het Rijk de komende jaren concreet – met decentrale overheden, bedrijven, burgers, maatschappelijke organisaties en kennisinstellingen – uitvoering geeft aan het in de nota geschetste beleid. 2.2

Provinciaal beleid Visie op Zuid-Holland Op 2 juli 2010 heeft Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland de Provinciale Structuurvisie, alsmede de bijbehorende Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda vastgesteld. De visie voldoet aan de eisen uit de Wet ruimtelijke ordening en geeft een doorkijk naar 2040 en de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie. De nieuwe integrale Structuurvisie voor de ruimtelijke ordening komt in plaats van het ʻRuimtelijk Plan Regio Rotterdam 2020ʼ en de nota ʻRegels voor Ruimteʼ. In ʻVisie op Zuid-Hollandʼ staat hoe de provincie samen met haar partners wil omgaan met de beschikbare ruimte. De kern van het provinciaal ruimtelijk beleid is het realiseren van een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk om de economische concurrentiepositie te

versterken. Hierdoor is in Zuid-Holland goed wonen, werken en recreëren voor iedereen binnen handbereik. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn daarbij belangrijke pijlers. Ook de instrumenten van de provincie komen in de structuurvisie aan de orde. De provincie ordent op kaarten, ontwikkelt programmaʼs en projecten, agendeert zaken en laat onderzoek uitvoeren. Zij stuurt op hoofdlijnen door kaders te stellen en het lokale bestuur ruimte te geven bij de ruimtelijke inrichting. Deze aanpak sluit aan bij de nieuwe stijl van besturen: ʻLokaal wat kan, provinciaal wat moet.ʼ In de Visie op Zuid-Holland is de locatie opgenomen als agrarisch landschap met verbrede landbouw. Dit betekent een landelijk gebied in de stedelijke invloedssfeer met verspreid natuurwaarden en bebouwingslinten. De ontwikkeling van een zorgboerderij vertoont in dit opzicht geen strijdigheid met het beleid. Daarnaast stimuleert de provincie dat verstedelijking zoveel mogelijk wordt geconcentreerd in bestaand bebouwd gebied. Hiermee worden investeringen in de gebouwde omgeving gebundeld, waardoor de kwaliteit van het bebouwde gebied behouden blijft en wordt versterkt. Alle kernen zijn dan ook omgeven door bebouwingscontouren, waarbuiten verstedelijking in principe niet is toegestaan. Uitgezonderd zijn situaties waarbij de bouw van een beperkt aantal woningen of een bedrijfsvestiging de kwaliteiten van het gebied versterken. Het bestemmingsplangebied is gelegen buiten de bebouwingcontour en binnen het nationaal landschap "Groene Hart". Dit betekent dat in een bestemmingsplan alleen ontwikkelingen mogelijk gemaakt mogen worden, die de kernkwaliteiten van het gebied behouden of versterken. Zoals aangegeven is alleen sprake van herbouw, waarbij geen extra verharding gerealiseerd wordt. Dit wordt als passend beoordeeld. Zorg in het Buitengebied in Zuid-Holland In deze nota wordt door de provincie beleidsmatig invulling gegeven vanuit de zorgvraag om vooral in het buitengebied bij vrijkomende agrarische bedrijfscomplexen zorgboerderijen te vestigen. Deze notitie stelt dat er aansluiting moet zijn op de zorgbehoefte in de regio en de betrokken gemeente(n) en de specifieke vorm van zorg. Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland, CHS (2002) De CHS (provincie Zuid Holland) biedt een overzicht in hoofdlijnen van het cultureel erfgoed van de provincie. Daartoe zijn de belangrijkste archeologische, historisch landschappelijke en historisch stedenbouwkundige structuren, patronen en terreinen op kaart gezet en gewaardeerd. De provincie heeft met de CHS een onderlegger gegeven voor een integraal – in samenhang met overige beleidsvoornemens – en gebiedsgericht monumentenbeleid. Deze CHS legt een basis voor lokaal ruimtelijk beleid en vormt voor de provincie een toetsingsinstrument voor de gemeentelijke plannen. 2.3

Gemeentelijk beleid Structuurvisie De structuurvisie is een wettelijk verplicht plan waarin het gemeentelijke ruimtelijk beleid voor een bepaalde periode wordt vastgelegd. Daarnaast bevat het de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijke beleid en de manier waarop de gemeenteraad die voorgenomen ontwikkeling wil verwezenlijken. Op dit moment beschikt de gemeente Kaag en Braassem nog niet over geen eigen structuurvisie die de gehele gemeente omvat. Wel valt de locatie binnen de structuurvisie die de voormalige gemeente Alkemade in 2003 heeft laten opstellen. In deze visie wordt de


- 15 -

toekomstige ruimtelijke en functionele ontwikkelingsrichting aangegeven, maar worden geen specifieke uitspraken gedaan ten aanzien van de locatie waar ook Leidseweg 23/23A deel van uitmaakt. Algemeen geldt dat sprake moet zijn van optimalisering van de primaire productieomstandigheden (zoals ontsluiting en verkaveling) en dat de mogelijkheid tot verbreding van de nevenactiviteiten voor agrariërs gewenst is. Tevens wordt voor het buitengebied voorgesteld om de recreatie te ontwikkelen met behoud van de landschaps- en natuurwaarden, waarin het zowel recreatief als beroepsmatig aantrekkelijk is om te verblijven. 2.4

Conclusie De realisatie van de zorgwoningen past binnen het voornoemde beleid. Met de realisatie zal de op grond van de vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 1 WRO toegekende woonbestemming geoptimaliseerd worden en is ook de vestiging van bedrijven (lichte bedrijvigheid) niet meer mogelijk. Dit is een wenselijke situatie, aangezien het beleid is gericht op het voorkomen van nieuwe bedrijven en burgerwoningen in het buitengebied. Bovendien draagt deze ontwikkeling bij aan de bevordering van een vitaal platteland, zoals beoogd in de Nota Ruimte.

3.

HET BOUWPLAN

3.1

Historische beschrijving van de locatie De omgeving van de projectlocatie bestond rond 1200 uit een natuurlijk systeem van veenstromen (Oude Ade, Stingsloot/De Zijp) en meren. In de periode 1250-1300 is een aantal waterlopen vanwege wateroverlast verbreed. Uit die tijd dateert ook de eerste bemaling met molens. Aan het einde van de Middeleeuwen werd door de opkomst van de steden de vraag naar brandstof (turf) groter. Grote delen van het veenweidegebied zijn in die periode afgegraven, vooral de gebieden met veenmosveen, dat als brandstof zeer geschikt was. Door deze grootschalige verveningen ontstond in de omgeving van het plangebied een landschap vol plassen. Deze plassen werden veelal nog vergroot door afslag van de oevers op plaatsen waar de wind vrij spel had. De eerste veenplassen zijn vanaf de 17e eeuw deels weer drooggemalen, na de ontwikkeling van verbeterde windmolens. Bij de ontginning werd een rationeel verkavelingssysteem (opstrekkende verkaveling) gehanteerd. In de oudere delen van het gebied zijn de verkaveling en de perceelszone onregelmatiger. De structuur van deze veenweidepolders wordt nog steeds in grote mate beïnvloed door de oude veenstromen die het gebied dooraderen. Pas later zijn de wegen in het plangebied aangelegd (soms aan de achterzijde van de boerderijen). Er zijn slechts twee doorgaande wegen, namelijk de Leidseweg en de N445. Het plangebied bevindt zich nabij de kruising van deze twee wegen.

3.2

Huidige situatie De gemeente Kaag en Braassem (sinds 1 januari 2009 een fusiegemeente van de vroegere gemeenten Alkemade en Jacobswoude) is gelegen in het Groene Hart van de Randstad. Binnen de gemeente liggen diverse dorpskernen. Buiten de kernen om kenmerkt de gemeente zich door een groot oppervlak aan landelijk gebied.

Afbeelding 3: Ligging van het plangebied

Hoewel dit plan zich beperkt tot de functiewijziging van de grond waar nu een tweetal panden aanwezig is, is in het kader van de ruimtelijke onderbouwing de omliggende bebouwing zeker relevant.


- 17 -

In totaal is sprake van een viertal panden: naast Leidseweg 23 en 23a is dat een bestaande koeienschuur en een burgerwoning. De schuur behoorde tot het agrarisch bedrijf dat was gevestigd aan de Leidseweg 23 en 23a. De vóór de schuur gelegen burgerwoning maakte daar feitelijk geen deel van uit. De reeds opgestarte procedure ex artikel 19, eerste lid van de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft echter mede tot doel om deze burgerwoning om te zetten in een bedrijfswoning. Daarmee verplaatsen de bedrijfsactiviteiten zich noordwaarts en ontstaat ruimte voor andere activiteiten in de panden Leidseweg 23 en 23a. Een aandachtspunt daarbij is dat het pand Leidseweg 23 (de woning) is aangemerkt als een gemeentelijk monument.

Afbeelding 4: zicht op Leidseweg 23 en 23 A

3.3

Toekomstige situatie 2 De ontwikkeling behelst de realisatie van 18 wooneenheden en circa 330 m dagbesteding voor jong volwassenen met een licht verstandelijke handicap. Tien wooneenheden en faciliteiten voor dagbesteding worden gerealiseerd in de bestaande bouw van de grote boerderij, Leidseweg 23. Hierbij is sprake van renovatie/verbouw. De bouwvergunning daarvoor wordt verleend op basis van de doorlopen vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 1 van de WRO. De overige 8 eenheden worden gerealiseerd in een nieuw te bouwen complex, waaraan voorafgaand de kleine boerderij (Leidseweg 23A) zal worden gesloopt. De bereikbaarheid van de projectlocatie is uitstekend. De locatie is gelegen nabij het kruispunt van de Leidseweg en de N445. Net als in de huidige situatie zal de locatie zelf ontsloten worden via de ventweg aan de voorzijde van de percelen. De locatie zelf biedt voldoende mogelijkheden om het parkeren op eigen terrein op te lossen.

4.

RUIMTELIJKE ASPECTEN In het kader van een ʻgoedeʼ ruimtelijke ordening moet het aantoonbaar zijn dat een nieuwe ontwikkeling, die afwijkt van het vigerend bestemmingsplan, uitvoerbaar is.

4.1

Bedrijven en milieuzonering De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft in haar uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” (maart 2009) een handreiking geboden voor het toepassen van milieuzonering in de ruimtelijke planvorming. In de volksmond spreekt men ook wel van “het groene boekje”. De milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe milieubelastende activiteiten (bijv. bedrijven) een passende locatie in de nabijheid van milieugevoelige functies (bijv. woningen) krijgen en dat milieugevoelige functies op een verantwoorde afstand van milieubelastende activiteiten gesitueerd worden. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geluid, geur, gevaar en stof. Daarnaast is milieuzonering gericht op nieuwe ontwikkelingen. Het is niet bedoeld voor het beoordelen van bestaande situaties waarbij gevestigde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies op minder dan de richtafstand van elkaar staan. Met de handreiking kan worden bepaald wat de gewenste richtafstand is tussen de woningbouwlocatie en de bedrijven in de omgeving. Dit kan oplopen tot de maximale richtafstand voor bedrijven met milieucategorie 6 en die bedraagt 1.500 meter tot omgevingstype rustige woonwijk. In de directe nabijheid van het plangebied bevindt zich een aantal (agrarische) bedrijven. Deze worden hieronder beschouwd. Agrarisch bedrijf aan Leidseweg 21: Deze veehouderij valt onder het Besluit landbouw en heeft een hindercontour van 50 meter. Uit afbeelding 5 is op te maken, dat deze contour - gemeten vanaf het emissiepunt - deels over de grote boerderij is gelegen. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij is het dan ook niet mogelijk om hier geurgevoelige objecten of onderdelen daarvan te realiseren. Hierbij kan gedacht worden aan slaapkamers e.d.; dagbesteding is wel toegestaan. In de planregels en op de verbeelding is dit dan ook vastgelegd. Daarnaast wordt in de toekomstige geurverordening van de gemeente Kaag & Braassem de hindercontour verkleind naar 25 meter, waardoor deze niet meer over de grote boerderij is gelegen. Gesteld kan worden dat de veehouderij op het perceel Leidseweg 21 niet in haar rechten wordt aangetast, terwijl voor de zorgwoningen een goed woonen leefklimaat gegarandeerd kan worden.


- 19 -

Afbeelding 5: Geurcontour behorende bij agrarisch bedrijf aan Leidseweg 21.

Agrarisch bedrijf aan Leidseweg 19: Deze rundveehouderij kent volgens de VNG-handreiking een richtafstand van 100 meter; de afstand tot de zorgboerderij is groter. Aan deze hinderafstand wordt dus voldaan. Dit geldt ook voor de geldende afstandsnorm op basis van het Besluit landbouw milieubeheer (50 meter). Gesteld kan worden dat de veehouderij op het perceel Leidseweg 19 niet in haar rechten wordt aangetast, terwijl voor de zorgwoningen een goed woonen leefklimaat gegarandeerd kan worden. Agrarisch bedrijf aan Leidseweg 17a: Op dit perceel is een gemechaniseerd loon- en grondverzetbedrijf gevestigd. Volgens de VNGhandreiking “Bedrijven en Milieuzonering” (SBI-code 014) geldt een richtafstand van 50 meter voor het aspect geluid. De daadwerkelijke afstand bedraagt ongeveer 170 meter, waardoor aan de richtafstand wordt voldaan, Gesteld kan worden dat het bedrijf op perceel Leidseweg 17a niet in zijn rechten wordt aangetast, terwijl voor de zorgwoningen een goed woonen leefklimaat gegarandeerd kan worden. Opslagterrein ten behoeve van het wegverkeer, Hofdijklaan 3: Het perceel Hofdijklaan 3 is bestemd als opslagterrein ten behoeve van het wegverkeer. Een dergelijke inrichting valt onder milieucategorie 2 of 3.1 (afhankelijk van de exacte activiteiten). Volgens de VNG-handreiking geldt dan ook een richtafstand van 30 of 50 meter (beide voor het aspect geluid). De afstand van de perceelsgrens Hofdijklaan 3 tot de dichtstbijzijnde zorgboerderij (de 'kleine') bedraagt ongeveer 40 meter. Dit betekent dat niet voldaan wordt aan de maximale hinderafstand van 50 meter indien sprake zou zijn van een categorie 3.1-inrichting. Het huidige gebruik van het perceel Hofdijklaan 3 is qua aard en werkzaamheden echter niet gelijk te stellen

met een categorie 3.1-inrichting. Aan de afstandseis voor een categorie 2-inrichting wordt wel voldaan. Wanneer desondanks wordt uitgegaan van de maximale mogelijkheden, wordt de afstand van 40 meter acceptabel geacht. De in de VNG-handreiking gestelde hinderafstandsmaten zijn namelijk gerelateerd aan een rustige woonwijk. Aangezien ter plaatse van het perceel Leidseweg 23a sprake is van een gemengd gebied (onder meer vanwege de aanwezigheid van hoofdinfrastructuur), mogen de genoemde afstandsnormen met een stap verkleind worden. De hinderafstand bedraagt dan 30 in plaats van 50 meter. De zorgboerderijen komen daarmee buiten de hinderafstand te liggen. Daarnaast wordt aan de zuidzijde van het perceel Leidseweg 23a een geluidswal gerealiseerd (in het kader van wegverkeerslawaai, zie paragraaf 4.3). Deze geluidswal zal ook een deel van de geluidhinder afkomstig van het perceel Hofdijklaan 3 'wegnemen'. Gesteld kan worden dat de inrichting op het perceel Hofdijklaan 3 niet zal leiden tot een onacceptabel woonen leefklimaat ter plaatse van de zorgboerderij. Tevens leidt de zorgboerderij niet tot beperkingen in gebruik van het perceel Hofdijklaan 3. 4.2

Water Het algemene waterbeleid dat op het projectgebied van toepassing is, staat beschreven in de Vierde Nota Waterhuishouding en het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland. Daarnaast zijn het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) en de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) richtinggevend voor het regionale waterbeheer in Nederland. Europees beleid De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015, met eventueel uitstel tot 2027. De doelstellingen worden uitgewerkt in (deel)stroomgebiedsbeheerplannen. In deze plannen staan de ambities en maatregelen beschreven; ook de ecologische ambities worden op dit niveau geregeld. Nationaal beleid Het Rijksbeleid is in diverse notaʼs vastgelegd. De meest directe beleidsplannen zijn de Vierde Nota Waterhuishouding en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW). Deze plannen hebben tot doel om in de periode tot 2015 het hoofdwatersysteem in Nederland te verbeteren en op orde te houden. Het gaat daarbij om het aanpakken van de gevolgen van de zeespiegelstijging, bodemdaling en een veranderend klimaat. Belangrijk onderdeel is om de drietrapsstrategie ʻvasthouden, bergen, afvoerenʼ in alle overheidsplannen als verplicht afwegingsprincipe te hanteren. Tevens is in het NBW vastgelegd, dat de watertoets een verplicht te doorlopen proces is in waterrelevante ruimtelijke planprocedures. Hierdoor wordt een vroegtijdige betrokkenheid van de waterbeheerder in de planvorming gewaarborgd. Verder is water in de Nota Ruimte een belangrijk structurerend principe voor bestemming, inrichting en gebruik van de ruimte. Om problemen met water te voorkomen moet, anticiperend op veranderingen in het klimaat, de ruimte zo worden ingericht dat water beter kan worden vastgehouden of geborgen.


- 21 -

Provinciaal beleid Het beleid van de provincie Zuid-Holland met betrekking tot water is vastgelegd in het provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010 – 2015. Dit waterplan is 11 november 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. In het Provinciaal Waterplan zijn de opgaven van de Europese Kaderrichtlijn Water, het Nationaal Bestuursakkoord Water en het Nationale Waterplan vertaald naar strategische doelstellingen voor Zuid-Holland. Het Provinciaal Waterplan beschrijft op hoofdlijnen wat de provincie in de periode tot 2015 samen met haar waterpartners wil bereiken. Het Waterplan heeft vier hoofdopgaven: 1. Waarborgen waterveiligheid 2. Zorgen voor mooi en schoon water 3. Ontwikkelen duurzame zoetwatervoorziening 4. Realiseren robuust en veerkrachtig watersysteem In het plan zijn deze opgaven verder uitgewerkt in 19 themaʼs én voor drie gebieden, in samenhang met economische, milieu- en maatschappelijke opgaven. Regionaal beleid Het bestemmingsplangebied is gelegen binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Onder regie van de provincie Zuid Holland heeft Rijnland de Deelstroomgebiedsvisie Midden-Holland (2003) opgesteld. Hierin is een ruimtelijke invulling gegeven aan de wateropgave van WB21. Eén van de speerpunten in deze visie is het afkoppelen van verharde oppervlakken; hiervoor hanteert het hoogheemraadschap de “Beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakten” van de Werkgroep Riolering WestNederland als richtlijn. Bij het afkoppelen van schoon hemelwater van dakoppervlakken en bij bouwactiviteiten wordt gewezen op de uitgangspunten in de nationale Pakketten Duurzame Stedenbouw en Duurzaam bouwen. Tevens heeft het algemeen bestuur van het hoogheemraadschap Rijnland op 9 december 2009 het nieuwe waterbeheerplan vastgesteld. Dit document zet de lijnen uit voor strategie, het beleid en de uit te voeren maatregelen in de planperiode 2010-2015. Het plan is gebaseerd op uitgebreid onderzoek en overleg met buurwaterschappen, provincies en Rijk. Onder het motto ʻdroge voeten en schoon waterʼ staat al het werk van Rijnland in het teken van drie hoofddoelen: (1) veiligheid tegen overstromingen, (2) voldoende water, (3) gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketen. Het zwaartepunt ligt bij verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW-actueel), renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem. Waterveiligheid en overstromingsrisico Voor de waterveiligheid wordt gekeken naar het risico voor overstroming. De afstand tot de waterkering is hierin van belang. Als de afstand groot genoeg is, kan tijdig worden geëvacueerd. Ook is van belang hoeveel water op straat komt. Een kleine waterlaag geeft overlast, maar geeft niet direct een risico voor de bebouwing, de openbare ruimte of voor de aanwezige mensen en dieren. Is de waterlaag 0,90 meter of meer, dan geeft dat meer schade en leidt dit ook tot risico. Het plangebied is gelegen binnen dijkring 14; deze ring omvat delen van Zuid-Holland, NoordHolland en Utrecht en beschermt, zo blijkt uit gegevens van de provincie Zuid-Holland, zo'n 3 miljoen mensen. De normfrequentie (kans op voorkomen van een overstroming) bedraagt voor deze dijkring 1:10.000. In (de directe nabijheid) van het bestemmingsplangebied is geen waterkering gelegen. Wanneer de keringen behorende tot dijkring 14 doorbreken, komt na verloop van tijd water in het plangebied terecht. Volgens de provinciale risicokaart bedraagt de

overstromingdiepte ter hoogte van het plangebied 0,5 - 0,8 meter. Het binnenkomende water verspreidt zich via de aanwezige watergangen en zal na verloop van tijd over het talud de polder in lopen. Als de diepste delen gevuld zijn, stijgt het water totdat het maximum is bereikt. Beschrijving huidige situatie watersysteem Volgens de interactieve kaart van de provincie Zuid-Holland is het bestemmingsplangebied gelegen in de Rodepolder in de buurt van de Kagerplassen. Deze polder heeft een oppervlakte van ongeveer 173 ha en heeft een gemiddelde maaiveldhoogte van -1,83 m NAP. Het zomerpeil in deze polder bedraagt -2,35 m NAP; het winterpeil is gelegen op -2,45 m NAP. De drooglegging is gelegen op 62 centimeter. In het plangebied zelf komt geen oppervlaktewater voor, wel is in de directe nabijheid een peilscheiding tussen de Rodepolder en Boterhuispolder gelegen. Het gemiddelde peilverschil bedraagt ongeveer 20 centimeter. Beschrijving toekomstige situatie watersysteem De voorgenomen ontwikkeling zal niet leiden tot een toename van het verhard oppervlak. Immers, een deel van de geplande zorgwoningen wordt opgericht binnen een bestaande boerderij en voor een ander deel van de geplande woningen wordt een bestaande boerderij gesloopt en elders op het perceel worden herbouwd. Het grondoppervlak zal hierbij hetzelfde blijven, waardoor het verhard oppervlak ook niet zal wijzigen. Het watersysteem wordt dan ook niet aangetast, op grond waarvan het nemen van compenserende maatregelen niet noodzakelijk wordt geacht. Het hemelwater dat op het dakoppervlak zal vallen, zal worden afgevoerd op de omliggende sloten. Om verslechtering van de waterkwaliteit na uitbreiding te voorkomen, dienen verder geen uitlogende (bouw)materialen toegepast te worden, zoals zink, lood en koper. 4.3

Geluid Geluidhinder kan ontstaan door verschillende activiteiten. In de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer zijn geluidsnormen opgenomen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Deze normen geven de hoogst acceptabele geluidsbelasting bij geluidsgevoelige functies zoals woningen. Bij het bepalen van de maximaal toegestane geluidsbelasting maakt de Wet onderscheid tussen bestaande situaties en nieuwe situaties. Nieuwe situaties zijn nieuw te bouwen geluidsgevoelige functies of nieuwe geluidhinder veroorzakende functies. Binnen het plangebied is geen sprake van spoor- en industrielawaai. Wegverkeerslawaai Artikel 76 Wet geluidhinder stelt dat bij vaststelling van een bestemmingsplan dat geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op gronden, behorende tot een zone van een zoneplichtige weg de waarden zoals vastgesteld in de Wet geluidhinder in acht genomen moeten worden. Dit geldt niet voor al aanwezige woningen en wegen. De dichtstbijzijnde zoneplichtige wegen betreffen de Leidseweg, de N445 en de N446 en betreffen alle 80 km/h-wegen. Deze wegen hebben allen dan ook een zone van 250 meter, welke ook over het plangebied is gelegen en waarbinnen nieuwe geluidgevoelige objecten mogelijk worden gemaakt. Door bk geluid&trillingen is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai afkomstig van deze wegen uitgevoerd (Akoestisch onderzoek wegverkeer Leidseweg 23 te Oude Ade, april 2010). Dit onderzoek is uitgevoerd met behulp van de Standaard Rekenmethode II. Uit de berekeningen blijkt het volgende:


- 23 -

de berekende geluidbelasting ten gevolge van de Leidseweg bedraagt maximaal 50 dB; de berekende geluidbelasting ten gevolge van de N445 vanaf rotonde richting Roelofarendsveen bedraagt ten hoogste 60 dB; • de berekende geluidbelasting ten gevolge van de N445 vanaf rotonde richting Leiderdorp bedraagt ten hoogste 49 dB; • de berekende geluidbelasting ten gevolge van de N446 bedraagt ten hoogste 54 dB. Geconcludeerd kan worden dat op geen van de onderzochte wegen voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Wel kan voor de meeste wegen voldaan worden aan de maximale ontheffingswaarde van 58 dB; dit geldt echter niet voor het wegverkeerslawaai afkomstig van de N445 vanaf de rotonde in de richting van Roelofsarendveen. • •

Om het bouwplan aan de Leidseweg 23/23a te kunnen realiseren is, naast het verkrijgen van ontheffingen van de Wet geluidhinder (zogenaamde hogere waarden), het treffen van maatregelen noodzakelijk. Hierbij gaat de voorkeur uit naar het treffen van een voorziening in de overdracht, te weten een geluidwal. Uit een aanvullend onderzoek van bk geluid&trillingen (Akoestisch onderzoek wegverkeer Leidseweg 23 te Oude Ade, mei 2010), blijkt dat deze wal een lengte moet hebben van 51,5 meter en een hoogte van 2,5 meter. Hierdoor bedraagt de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai op de N445 vanaf de rotonde richting Roelofarendsveen maximaal 51 dB, waardoor voldaan kan worden aan de in de Wet geluidhinder gestelde maximale ontheffingswaarde. Onderstaande afbeelding laat zien waar de wal op het terrein moet komen te liggen.

Afbeelding 6: Positionering noodzakelijk geluidwal

4.4

Luchtkwaliteit Voor een aantal stoffen in de lucht gelden wettelijke grenswaarden, welke zijn vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (de zogenaamde Wet luchtkwaliteit). De normen zijn gesteld ter bescherming van de gezondheid van de mens. De luchtkwaliteit dient in zijn algemeenheid, met uitzondering van de werkplek, bepaald te worden. Het ontstaan van nieuwe knelpunten moet worden voorkomen. De gemeente toetst daartoe nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen expliciet aan de normen uit de Wet luchtkwaliteit. Is de verwachting dat de

ontwikkeling zal leiden tot overschrijding van de normen, dan wordt naar een zodanig (technisch en/of planologisch) alternatief gezocht dat wordt voldaan aan de normen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ʻniet in betekenende mateʼ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de luchtkwaliteitsnormen worden uitgevoerd. Een project draagt ʻniet in betekenende mateʼ bij aan de luchtverontreiniging als de grens van 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof en stikstofdioxide niet wordt overschreden. In de algemene maatregel van bestuur ʻNiet in betekenende mateʼ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Ten aanzien van woningbouwlocaties is in de regeling gesteld dat de volgende situaties niet in betekenende mate bijdragen: • Netto niet meer dan 1.500 woningen in geval van één ontsluitingsweg. • Netto niet meer dan 3.000 woningen in geval van twee ontsluitingswegen met gelijkmatige verkeersverdeling. Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 18 wooneenheden mogelijk; dit valt ruimschoots onder de in de Regeling NIBM vastgestelde aantallen. Het project kan dan ook als niet in betekenende mate beschouwd worden. De achtergrondconcentratie PM10 in de omgeving van het plangebied is volgens de grootschalige concentratiekaarten van het Milieu en Natuur Planbureau in 2008 gelegen tussen 3 de 24 en 28 μg/m . Voor de achtergrondconcentratie NO2 is dit gelegen tussen de 25 en 30 3 μg/m . Gesteld kan worden dat ter hoogte van de voorgenomen ontwikkeling een goed woonen leefklimaat gegarandeerd kan worden. Nader onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit wordt niet noodzakelijk geacht. 4.5

Externe veiligheid Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risicoʼs op voor de omgeving. Het “Besluit externe veiligheid inrichtingen” (Bevi) en de circulaires “Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen” (RNVGS) en “Zonering langs hoge druk aardgastransportleidingen” (1984) vormen op dit moment het wettelijk kader voor het omgaan met deze risicoʼs. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risicoʼs zoveel mogelijk beperkt. Binnen het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico zegt iets over de theoretische kans op overlijden op een bepaalde plaats voor een persoon die een jaar lang op die plaats zou staan. Als “harde” -6 afstandseis voor externe veiligheid geldt een contour voor het plaatsgebonden risico (PR 10 ), die wordt aangegeven als een afstand ten opzichte van de activiteit met gevaarlijke stoffen -6 (risicobron). Binnen deze PR 10 contour mogen geen (beperkt) kwetsbare objecten aanwezig zijn of worden geprojecteerd. Afhankelijk van de aard van de risicobron is sprake van een bepaald invloedsgebied. Binnen dit invloedsgebied moet worden onderzocht hoe groot de kans per jaar is dat een groep van tenminste 10 (zich binnen dit invloedsgebied bevindende) personen overlijdt ten gevolge van een ramp of zwaar ongeval met de betreffende risicobron. De uitkomst van dit onderzoek geeft de hoogte van het groepsrisico (GR) weer en wordt uitgedrukt in een curve, waarbij als norm voor het GR een oriënterende waarde is vastgesteld. De hoogte van het GR moet door middel


- 25 -

van een bestuurlijke afweging worden verantwoord. Als binnen het invloedsgebied (beperkt) kwetsbare bestemmingen worden geprojecteerd, geldt ook voor de hiermee samenhangende toename van het GR een bestuurlijke verantwoordingsplicht. In de directe nabijheid van het plangebied zijn volgens de provinciale risicokaart een tweetal risicobronnen gelegen die mogelijk van belang zijn, te weten: 3 • een bovengrondse propaantank met een maximale inhoud van 3.000 liter (3 m ) op het perceel Leidseweg 23; • transport van gevaarlijke stoffen over de N445, N446 en de Leidseweg. Hieronder worden deze bronnen nader toegelicht. Propaantank De bovengrondse propaantank valt onder de werking van het Activiteitenbesluit. In artikel 3.28 van dit besluit worden veiligheidsafstanden gegeven, die in acht genomen moeten worden. Lid 3 3 van dit artikel geeft aan dat bij een propaantank met een maximale inhoud van 5 m een afstand van 25 meter moet worden aangehouden ten opzichte van een gebouw bestemd voor het verblijf voor gehandicapten, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag. De afstand van de propaantank tot aan het dichtstbijzijnde verblijfsgebouw bedraagt ongeveer 25 meter. Indien blijkt dat uiteindelijk toch niet kan worden voldaan aan de genoodzaakte afstand, zal de tank worden verplaatst / verwijderd. Transport gevaarlijke stoffen over N445, N446 en Leidseweg Voor deze wegen geldt dat door het bevoegd gezag geen beperkingen zijn opgelegd met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen. Het transporteren van deze stoffen is dan ook toegestaan, al gaat het hier volgens Milieudienst West-Holland om zeer beperkte aantallen. Deze wegen vormen namelijk geen doorgaande route voor dergelijke transporten. Gesteld kan -6 worden dat de bijbehorende 10 plaatsgebonden risicocontour niet buiten het wegprofiel gelegen zal zijn. De voorgenomen ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, zal ertoe leiden dat het groepsrisico toeneemt. Volgens de "Circulaire risiconormering gevaarlijke stoffen 2010" dient het groepsrisico gemotiveerd te worden. De toename wordt veroorzaakt, doordat in de toekomstige situatie meer mensen zich binnen het aandachtsgebied voor het groepsrisico bevinden dan in de huidige situatie en doordat deze mensen overwegend mindervalide zijn. Tevens wordt een van de bestaande opstallen afgebroken en vind herbouw ervan dichter op de risicobron plaats. Echter, gezien de zeer beperkte transportaantallen zal de toename van het groepsrisico zeer beperkt zijn en zal deze niet boven de oriënterende waarde uitkomen. De toename van het groepsrisico wordt dan ook acceptabel geacht. 4.6

Bodem Het wettelijk kader bij de bepaling van de mate en ernst van bodemverontreiniging wordt gevormd door de Wet bodembescherming (Wbb). Op grond van de mate en omvang van een verontreiniging in grond en/of grondwater wordt bepaald of, conform de Wbb, sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Hierop is de principiële noodzaak tot sanering gebaseerd. In de Wbb wordt op basis van risicoʼs voor mens en ecosystemen vervolgens onderscheid gemaakt tussen spoedeisende en niet spoedeisende sanering. Als een sanering spoedeisend is, dient binnen vier jaar aangevangen te worden met de sanering. Als geen sprake is van een spoedeisende sanering, kan sanering worden uitgesteld totdat op de locatie een herinrichting en/of bestemmingswijziging aan de orde is.

Voor het verkrijgen van een bouwvergunning, moet worden aangetoond dat de bodemkwaliteit goed genoeg is om te bebouwen ten behoeve van de toegekende bestemming (bodemgeschiktheidsverklaring): er mag pas worden gebouwd als de bodem schoon genoeg is bevonden. Om te bepalen in hoeverre in het bestemmingsplangebied sprake is van bodemverontreiniging, heeft bk bodem een voor- en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek Leidseweg 23a te Oude Ade, april 2010). Uit het vooronderzoek blijkt dat in het verleden op korte afstand van het onderzoeksgebied al eens een bodemonderzoek heeft plaatsgevonden, waarbij de hypothese 'onverdacht' is verworpen. Verwacht wordt dat de bodemkwaliteit in het bestemmingsplangebied van vergelijkbare kwaliteit is. Op basis van de Bkk wordt echter uitgegaan van de onderzoeksstrategie 'onverdacht', aangezien deze een grotere dekking heeft, waardoor een nauwkeuriger beeld van de bodemkwaliteit ontstaat. Het veldonderzoek heeft plaatsgevonden in maart 2010, waarbij in het plangebied in totaal 12 boringen zijn verricht. Deze zijn als volgt onder te verdelen: 9 boringen tot 0,5 meter beneden maaiveld en 3 boringen tot 2,0 meter beneden maaiveld, waarvan 1 is afgewerkt met een peilbuis. De boringen zijn zoveel als mogelijk gelijkmatig over het terrein verspreid. De analyseresultaten tonen zowel voor de zwak puinhoudende toplaag als de onderliggende kleilaag een lichte verontreiniging met metalen aan. In het grondwater is daarnaast een licht verhoogde gehalte molybdeen en benzeen aangetoond. In de matig kolengruishoudende bodemlaag ter plaatse van boring 12 is daarnaast een matige verontreiniging met lood en een lichte verontreiniging met cadmium, kobalt, koper, kwik, nikkel en zink aangetoond. Het uitvoeren van een nader bodemonderzoek is echter niet noodzakelijk geacht, aangezien de verontreinigingen in de mengmonsters slechts de achtergrondwaarde overschrijden. Daarnaast is bekend bij welke boring de matige verontreiniging met lood gesitueerd is, aangezien van deze bodemlaag een apart monster is ingezet. Op grond van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem kan geconcludeerd worden dat deze voldoet voor het beoogde gebruik van de gronden. 4.7

Ecologie De Nederlandse natuurbescherming kent twee aspecten, te weten gebieds- en soortbescherming. Een van de belangrijkste kaders voor gebiedsbescherming wordt gevormd door de Natuurbeschermingswet. Deze wet regelt de bescherming van gebieden die als staatof beschermend natuurmonument zijn aangewezen. Wanneer in of in de directe nabijheid van een aangewezen gebied een activiteit plaatsvindt die leidt tot nadelige gevolgen van het natuurgebied, dan dient hiervoor een vergunning te worden aangevraagd. Dankzij de Natuurbeschermingswet voldoet Nederland grotendeels aan de eisen van de Europese Habitatrichtlijn. Onder de Natuurbeschermingswet vallen dus de speciale beschermingszones volgens de Vogel- en Habitatrichtlijn, gebieden deeluitmakende van de Ecologische Hoofdstructuur, beschermde natuur- en staatsnatuurmonumenten. Soortbescherming vindt zijn wettelijk kader in de Flora- en faunawet (Ff-wet); hierdoor worden de in deze wet aangemerkte soorten beschermd ongeacht waar deze planten en dieren zich bevinden. Om de instandhouding van de beschermde soorten te waarborgen moeten negatieve effecten op de instandhouding worden voorkomen. Hiertoe zijn in de wet verschillende verbodsbepalingen geformuleerd en zijn de soorten onderverdeeld in drie categorieën:


- 27 -

•

•

•

categorie 1: Bij activiteiten die te kwalificeren zijn als bestendig beheer en onderhoud of bestendig gebruik of ruimtelijke ontwikkelingen, geldt voor de soorten in deze categorie een vrijstelling voor artikel 8 t/m 12 van de Ff-wet. Er hoeft voor deze activiteiten geen ontheffing te worden aangevraagd; categorie 2: Bij activiteiten die te kwalificeren zijn als bestendig beheer en onderhoud of bestendig gebruik of ruimtelijke ontwikkelingen, geldt voor de soorten in deze categorie een vrijstelling voor artikel 8 t/m 12 van de Ff-wet, mits activiteiten worden uitgevoerd op basis van een door de minister van LNV goedgekeurde gedragscode. Deze gedragscode moet door een sector of ondernemer zelf worden opgesteld en ingediend voor goedkeuring. Is er geen goedgekeurde gedragscode aanwezig, dan dient ontheffing aangevraagd te worden; categorie 3: Bij activiteiten die te kwalificeren zijn als ruimtelijke ontwikkelingen, geldt voor soorten in deze categorie geen vrijstelling. Ook niet op basis van een gedragscode. Hiervoor is een ontheffing nodig.

Ontheffingaanvragen op basis van categorie 1 en 2 worden getoetst aan het criterium ʻdoet geen afbreuk aan gunstige staat van instandhouding van de soortʼ (de zogenaamde lichte toets). Ontheffingaanvragen op basis van categorie 3 krijgen te maken met de ʻuitgebreide toetsʼ. Dit houdt in dat wordt getoetst op drie criteria, te weten 1) er is sprake van een in of bij de wet genoemd belang, 2) er is geen alternatief en 3) doet geen afbreuk aan gunstige staat van instandhouding van de soort. Aan alle criteria moet worden voldaan. Plangebied In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen beschermde natuurgebieden gelegen. De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt dus niet tot een aantasting van dergelijke gebieden. Uit de gegevens van het Natuurloket (www.natuurloket.nl) blijkt dat op de locatie alleen algemeen voorkomende soorten zoogdieren (mol, konijn, muis) aanwezig zijn. Het betreffen hier dieren die beschermd worden door middel van de Flora- en faunawet (categorie 1). Daarnaast kan de locatie gebruikt worden als leef- en foerageergebied voor algemeen voorkomende vogelsoorten, zoals merels, kraaien, eksters, duiven en mussen. De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling die dit projectbesluit mogelijk maakt, zal nauwelijks invloed hebben op het leef- en foerageergebied van de genoemde diersoorten. Daarnaast hebben deze dieren voldoende gelegenheid om zichzelf in veiligheid te brengen. Het aanvragen van een ontheffing is zodoende niet noodzakelijk. Wel dienen eventuele ingrepen plaats te vinden buiten het broedseizoen van vogels. 4.8

Archeologie en monumenten Per 1 september 2007 zijn een aantal nieuwe onderdelen in de Monumentenwet 1988 in werking getreden die van invloed zijn op de bescherming van archeologische waarden. De wetswijziging vindt zijn oorsprong in het Europese verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed, welke tot stand is gekomen op 16 februari 1992 te Valletta, Malta. De wetswijziging is er ondermeer op gericht om bij de voorbereiding en vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de archeologische waarden (monumenten). De verplichting om bij het voorbereiden van een bestemmingsplan rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten is opgenomen in artikel 38a van de Monumentenwet.

De provincie Zuid-Holland heeft kaarten samengesteld met daarop een overzicht van de cultuurhistorische kenmerken en waarden in Zuid-Holland. Deze zogenaamde Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland bestaat uit kaarten voor de drie onderdelen van de cultuurhistorie: archeologie, historische stedenbouw en historisch landschap. Volgens de archeologische waardenkaart is de trefkans op archeologische sporen redelijk beperkt.

Afbeelding 7: Ligging van het plangebied ten opzichte van de archeologische trefkans

Het bestemmingsplan ziet enkel toe op een functiewijziging en gedeeltelijke herbouw van één van de bestaande panden. Aanvullend archeologisch onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht, maar bij de bouw zal wel melding gemaakt moeten worden van eventuele archeologische vondsten. Monumenten Alhoewel de meeste (ver)bouwactiviteiten inpandig plaatsvinden zal wel sprake zijn van constructieve aanpassingen. Een aandachtspunt daarbij is, dat het pand Leidseweg 23 (de woning) is aangemerkt als een gemeentelijk monument. Als zodanig is daarom geen sprake van vergunningvrije activiteiten, zodat een bouwvergunning moet worden aangevraagd. Dit traject is echter al ingezet. In het vigerende bestemmingsplan was het pand Leidseweg 23 opgenomen met de aanduiding als pand met beeldbepalend karakter. Deze aanduiding had verder echter geen juridische betekenis, daarom is ervoor gekozen deze niet over te nemen in het nieuwe bestemmingsplan.


- 29 -

5.

JURIDISCHE ASPECTEN

5.1

Inleiding Het bestemmingsplan bestaat uit juridisch bindende regels en een plankaart (verbeelding) met daarbij een toelichting. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de op te richten en/of aanwezige bebouwing. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in beeld gebracht. Samen met de regels is dit het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar vervult een belangrijke rol voor de onderbouwing van het plan en de uitleg van de planregels.

5.2

De opzet van de planregels De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: - Inleidende regels; - Bestemmingsregels; - Algemene regels; - Overgangs- en slotregels.

5.2.1

Inleidende regels In de inleidende regels staan de algemene bepalingen die nodig zijn om de overige regels goed te kunnen hanteren. De begripsbepalingen (art. 1) bevatten uitleg van de in het plan gebruikte begrippen die niet tot de algemeen bekend veronderstelde begrippen gerekend worden. De wijze van meten (art. 2) bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van hoogtes, oppervlaktes etc.

5.2.2

Bestemmingsregels De bestemmingen beginnen telkens met een doeleindenomschrijving, waarin in algemene bewoordingen wordt aangegeven waarvoor de gronden, waaraan de desbetreffende bestemming is toegekend, mogen worden gebruikt. Deze doeleindenomschrijving wordt gevolgd door een bepaling waarin staat aangegeven onder welke voorwaarden bebouwing van deze gronden is toegestaan (bouwregels). Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden. In dit bestemmingsplan is één bestemmingsregel opgenomen, te weten Wonen. Artikel 3 Wonen Deze bestemming heeft zowel betrekking op de bestaande en te handhaven bebouwing als op de nieuw te realiseren bebouwing met zorgwoningen. Voor beide gebouwen is op de verbeelding (plankaart) één bestemmingsvlak met daarbinnen twee bouwvlakken opgenomen. De gebouwen mogen enkel binnen het bebouwingsvlak gerealiseerd worden; de functieaanduiding “zorgwoning” voorziet erin dat in beide gebouwen zorgwoningen kunnen worden gerealiseerd. Op de verbeelding zijn de bijbehorende maximale bouwen goothoogtes opgenomen. Vanwege het agrarisch bedrijf op het naastgelegen perceel Leidseweg 21 is op de verbeelding een gebiedsaanduiding “milieuzone - geurzone” opgenomen. De invloed hiervan is dat binnen de zone geen geurgevoelige objecten mogen worden gerealiseerd.


- 31 -

5.2.3

Algemene regels Dit hoofdstuk bevat drie algemene regels. Artikel 4 Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Artikel 5 Algemene bouwregels Dit artikel bevat algemene bepalingen ten aanzien van een maximum bebouwingspercentage en de afdekking van gebouwen. Artikel 6 Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte. De criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels zijn hierin eveneens opgenomen.

5.2.4

Overgangs- en slotregels In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

5.3

Handhaving Illegale bebouwing zal, over het algemeen, opvallen; terstond optreden is hier dan ook regel. Illegaal gebruik is moeilijker te constateren; het is lang niet altijd mogelijk om van buitenaf waar te nemen wat zich in een pand afspeelt. Waar het vermoeden leeft dat het gebruik in strijd is met de bestemming wordt dit onderzocht. Het zou te ver voeren om uit de jurisprudentie, die leert dat er in beginsel een handhavingsplicht bestaat, af te leiden dat er ook in alle gevallen een opsporingsplicht bestaat. Uiteraard zal altijd worden gereageerd op klachten van naburige gebruikers en bewoners. Doordat illegale situaties, die reeds in strijd waren met het voorgaande bestemmingsplan, worden uitgezonderd van het overgangsrecht, bestaat, op grond van de jurisprudentie, ook na langere tijd in beginsel nog de mogelijkheid om handhavend op te treden, indien een situatie aan het licht komt die redelijkerwijze niet eerder bekend kon zijn. Juridisch zijn deze situaties immers wegbestemd. Per geval zal door het bevoegde bestuursorgaan een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt. De bestemmingsregels zijn op een dusdanige wijze geformuleerd, dat de handhaving van het bestemmingsplan voor een ieder duidelijk kan zijn. Dit komt met name door de formulering van de specifieke gebruiksregels, waarin is aangegeven welke manieren van gebruik van de gronden en bouwwerken in ieder geval in strijd met de bestemming zijn.

6.

UITVOERBAARHEID

6.1

Financiële uitvoerbaarheid Op grond van afdeling 6.4 van de Wro dient de gemeente bij een bestemmingsplan, dat voorziet in de mogelijkheid om een aangewezen bouwplan (ex artikel 6.2.1 Bro) te realiseren, in principe een exploitatieplan vast te stellen. Deze verplichting geldt echter niet wanneer het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins is verzekerd, het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is en het stellen van eisen of regels als bedoeld in artikel 6.13 niet aan de orde is. De ontwikkeling waar dit bestemmingsplan in voorziet kan aangemerkt worden als een bouwplan waarvoor een exploitatieplan moet worden opgesteld. Omdat tussen de initiatiefnemer en de gemeente een exploitatieovereenkomst gesloten zal worden, er geen fasering noodzakelijk is en ook geen nadere eisen of regels zullen worden gesteld, bestaat geen noodzaak tot het opstellen van een exploitatieplan. Onderhavig bestemmingsplan is verder ten behoeve van een particuliere ontwikkeling. De gemeente draagt zodoende geen kosten als bedoeld in afdeling 6.4 in de Wro. Er zijn geen redenen om aan de economische uitvoerbaarheid te twijfelen. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten waarbij eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer zal komen.

6.2

Vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerp-bestemmingsplan in het zomer van 2010 aan de volgende instanties voorgelegd: 1. Provincie Zuid-Holland, afdeling Ruimtelijk Beheer; 2. VROM-inspectie Regio Zuid-West; 3. Hoogheemraadschap van Rijnland; 4. Milieudienst West-Holland. De reacties zijn in samenvatting opgenomen als bijlage en hebben geleid tot aanpassing van het voorontwerp-bestemmingsplan.


- 33 -

II.

REGELS

INHOUDSOPGAVE PLANREGELS HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS ............................................................................................39  Artikel 1 – Begrippen .........................................................................................................................39  Artikel 2 – Wijze van meten...............................................................................................................43  HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS ........................................................................................45  Artikel 3 – Wonen ..............................................................................................................................45  HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS..............................................................................................49  Artikel 4 – Antidubbeltelregel.............................................................................................................49  Artikel 5 – Algemene bouwregels......................................................................................................49  Artikel 6 – Algemene afwijkingsregels...............................................................................................49  HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS..........................................................................51  Artikel 7 – Overgangsrecht................................................................................................................51  Artikel 8 – Slotregel ...........................................................................................................................51 

Ontwerp-bestemmingsplan “Leidseweg 23/23A” – Regels

- 37 -

HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1 – Begrippen In deze regels wordt verstaan onder: Plan: het bestemmingsplan “Leidseweg 23/23A” van de gemeente Kaag en Braassem. Aanbouw: een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar – ingevolge de regels – regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. Aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding, indien het een vlak betreft. Aan huis verbonden beroep: een dienstverlenend beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, cosmetisch, kunstzinnig of hiermee gelijk te stellen gebied, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bebouwingspercentage: de verhouding tussen de oppervlakte van het te bebouwen terreingedeelte en de totale oppervlakte van het bestemmingsvlak; dit percentage wordt slechts berekend over het gedeelte van het bestemmingsvlak waarbinnen de bouwwerken mogen worden gebouwd. Bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak. Bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1884.BPLEIDSEWEG232010-ONT1 met de bijbehorende regels. Bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming.


- 39 -

Bijgebouw: een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Bouwaanduidingen: alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken. Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. Bouwgrens: de grens van een bouwvlak. Bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. Bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel. Bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. Bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. Dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw. Detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Erf: de grond deeluitmakende van een bouwperceel behorende bij een hoofdgebouw.

Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Geurgevoelig object: een object dat op grond van de Wet geurhinder en veehouderij kan worden aangemerkt als geurgevoelig, met uitzondering van ruimten bestemd voor dagbesteding. Hoofdgebouw: een gebouw dat, door zijn constructie en/of afmeting, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt. Maaiveld: de hoogte van het terrein nadat het gereed gemaakt is voor bebouwing. Meergezinshuis: een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden. Openbare nutsvoorzieningen: voorzieningen ten behoeve van openbaar nut, zoals gas-, water-, elektriciteits- en communicatievoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de inzameling van afval. Peil: a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang, b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw, c. indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil). Ruimtelijke kwaliteit: de kwaliteit gevormd door de evenwichtige samenhang tussen (openbare) ruimte en gebouwde elementen. Seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar. Sociale veiligheid: de mogelijkheid om zich in een omgeving te kunnen bevinden zonder bedreigd te worden of het gevoel te hebben persoonlijk lastig te worden gevallen.


- 41 -

  Stedenbouwkundig beeld: het beeld dat wordt opgeroepen door het samengaan van gebouwde elementen, beplantingselementen en onbebouwde ruimten. Tuin: terrein ten behoeve van de aanleg van groenvoorzieningen, met de daarbij behorende verharding (paden, terrassen) en vijvers en dat in overwegende mate niet voor bebouwing in aanmerking komt. Uitbouw: een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Uitstekende delen aan gebouwen: erkers, luifels, balkons, galerijen e.d. Verbeelding: de analoge c.q. digitale plankaart. Voorgevel: de naar de weg toegekeerde gevel. Water: waterlopen (sloten, singels, vijvers e.d.) ten behoeve van de waterberging, alsmede de aan- en afvoer van oppervlaktewater. Woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht: de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan. Wet geurhinder en veehouderij: de Wet geurhinder en veehouderij zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan. Wet ruimtelijke ordening: de Wet ruimtelijke ordening zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan. Woningwet: de Woningwet zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

Artikel 2 – Wijze van meten 2.1

Meten Bij de toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten: a. de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. b. de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. c. de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. d. de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. e. de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk. Dakoverstekken, luifels, balkons en dergelijke worden hierbij niet meegeteld, mits zij niet verder uitsteken dan 0,5 meter. f. de breedte van een gebouw: van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels verspringen of niet evenwijdig lopen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte. g. de afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrens: vanaf het punt van de gevel van een gebouw welke het dichtst bij de perceelsgrens is gelegen, haaks op de perceelsgrens.

2.2

Ondergeschikte bouwdelen Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, stoeptreden, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van scheidingslijnen, aanduidingsgrenzen, bouwgrenzen dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,00 meter bedraagt;


- 43 -

HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS Artikel 3 – Wonen 3.1

Bestemmingsomschrijving De voor “wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. ten hoogste 18 zorgwoningen ter plaatse van de functieaanduiding “zorgwoningen”; b. maatschappelijke voorzieningen; c. aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen; met daaraan ondergeschikt: d. opritten, parkeervoorzieningen en paden; e. geluidswerende voorzieningen; met de daarbij behorende: f. tuinen, erven en een geluidswal; g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

3.2

Bouwregels

3.2.1 Voor het bouwen van gebouwen binnen een bouwvlak gelden de volgende regels: a. er mogen hoofdgebouwen, aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd; b. de goothoogte van een gebouw mag niet meer dan de op de verbeelding in het bouwvlak aangegeven goothoogte bedragen; c. de bouwhoogte van een gebouw mag niet meer dan de op de verbeelding in het bouwvlak aangegeven bouwhoogte bedragen; d. de dakhelling van een hoofdgebouw mag niet minder dan 30º bedragen, tenzij de maximaal toegestane goothoogte gelijk is aan de maximaal toegestane bouwhoogte; 3.2.2 Voor het bouwen van gebouwen buiten een bouwvlak gelden de volgende regels: a. er mogen uitbreidingen van hoofdgebouwen, aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd; b. de bouwhoogte van een gebouw mag: 1) indien aangebouwd niet meer dan de hoogte van de bovenkant van de vloer van de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw bedragen; 2) indien vrijstaand niet meer dan 4 meter bedragen; c. de maximale oppervlakte aan gebouwen buiten een bouwvlak bedraagt mag niet meer dan 100 m² bedragen; d. aanbouwen aan de achtergevel mogen over de gehele breedte van de achtergevel gebouwd worden en de achtergevelrooilijn met niet meer dan 2,5 meter overschrijden.


- 45 -

3.2.3 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 meter bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw maximaal 1 meter mag bedragen; b. de hoogte van geluidswerende voorzieningen mag niet meer dan 2,5 meter bedragen; c. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 1 meter bedragen. 3.3

Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. een samenhangend stedenbouwkundig beeld; b. een goede woonsituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de mogelijkheid om in voldoende mate te kunnen parkeren; e. de sociale veiligheid; f. de bescherming van de groenstructuur; g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.4

Afwijking van de bouwregels

3.4.1 Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a. lid 3.2.1 onder b en toestaan dat de goothoogte van een gebouw wordt vergroot met niet meer dan 1 meter; b. lid 3.2.1 onder c en toestaan dat de bouwhoogte van een gebouw wordt vergroot met niet meer dan 1 meter; c. lid 3.2.1 onder d en toestaan dat de dakhelling van een hoofdgebouw wordt verkleind dan wel dat een hoofdgebouw (gedeeltelijk) wordt voorzien van een plat dak. 3.4.2 De in lid 3.4.1 genoemde afwijkingen kunnen slechts worden verleend, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het stedenbouwkundig beeld; b. de woonsituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de parkeergelegenheid; e. de sociale veiligheid; f. de milieusituatie; g. de groenstructuur; h. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.5

Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 1 van artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van vrijstaande gebouwen buiten het bouwvlak als zelfstandige woning; b. het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden ten behoeve van de uitoefening van een beroep hoe gering ook van omvang, tenzij een afwijkend gebruik is toegestaan; c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting; d. het gebruik van onbebouwde gronden als opslagplaats anders dan voor opslag ten behoeve van normaal tuinonderhoud; e. het gebruik van onbebouwde gronden als stallingsplaats of standplaats van kampeermiddelen; f. het gebruik van opstallen ten behoeve van geurgevoelige objecten voor zover gelegen binnen de op de verbeelding opgenomen aanduiding 'milieuzone - geurzone'.

3.6

Afwijking van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.5 onder f ten behoeve van de realisatie van zorgwoningen binnen de op de verbeelding opgenomen aanduiding 'milieuzone - geurzone', mits: 1) ter plaatse van de zorgwoningen vanuit milieuhygiënisch oogpunt een goed woonen leefklimaat gegarandeerd kan worden; 2) omliggende bedrijven niet in hun vergunde rechten worden aangetast.


- 47 -

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS Artikel 4 – Antidubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Artikel 5 – Algemene bouwregels 1.

Ingeval voor gronden welke voor bebouwing in aanmerking komen noch in de regels, noch op de verbeelding een maximum bebouwingspercentage is vermeld, mogen deze gronden volledig worden bebouwd.

2.

Ingeval noch de regels, noch de verbeelding informatie verschaffen over de wijze van afdekking van gebouwen, mogen gebouwen zowel met een kap als plat worden afgedekt.

Artikel 6 – Algemene afwijkingsregels 1.

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 meter, uitsluitend toe te passen ingeval extra bouwhoogte nodig is voor een architectonisch verantwoorde afronding van de bovenste bouwlaag c.q. kap/schuin dakvlak.

2.

Burgemeester en wethouders kunnen middels omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, ten behoeve van de bouw van technische voorzieningen op het dak van een gebouw, welke voorzieningen noodzakelijk zijn voor het doelmatig functioneren van een bouwwerk, zoals liftopbouwen, lichtkoepels, schoorstenen, antennemasten, luchtverversingsapparatuur, glazenwas installatie e.d., mits de overschrijding van de maximum bouwhoogte niet meer dan 2 meter bedraagt.


- 49 -

HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS

Artikel 7 – Overgangsrecht 7.1

Overgangsrecht bouwwerken

7.1.1

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

a.

gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

b.

na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

7.1.2

Burgemeester en wethouders kunnen éénmalig afwijken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.

7.1.3

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

7.2

Overgangsrecht gebruik

7.2.1

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

7.2.2

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

7.2.3

Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

7.2.4

Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 8 – Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “Leidseweg 23/23A”, gemeente Kaag en Braassem.


- 51 -

III.

BIJLAGEN

Nota van Beantwoording Vooroverlegreacties bestemmingsplan "Leidseweg 23/23A" Op grond van artikel 3.1.1 Bro dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plaats te vinden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen, en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het voorontwerpbestemmingsplan is gelet hierop toegezonden aan de volgende partijen: • Provincie Zuid-Holland; • VROM-inspectie; • Hoogheemraadschap van Rijnland; • Milieudienst West-Holland. Onderstaand zijn de ingediende vooroverlegreacties samengevat en inhoudelijk behandeld. Hierbij wordt opgemerkt dat van de VROM-inspectie geen reactie is ontvangen. 1. 1.1

2. 2.1

Provincie Zuid-Holland Samenvatting overlegreactie: Het provinciale beoordelingskader is vastgelegd in de provinciale Structuurvisie en de verordening Ruimte. Het plan is conform deze kaders. Hoogheemraadschap van Rijnland Samenvatting overlegreactie: In paragraaf 4.2 van de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan wordt de aanwezigheid van een waterkering genoemd. Het gaat hierbij echter om een peilscheiding tussen de Boterhuispolder en de Rodepolder. Het gemiddelde peilverschil is ongeveer 0,20 meter.

Gemeentelijke beantwoording: De overlegreactie is voor kennisgeving aangenomen.

Gemeentelijke beantwoording: In de genoemde paragraaf is niet aangegeven dat in (de directe omgeving van) het plangebied zelf een waterkering is gelegen. Wel is beschreven dat volgens de provinciale risicokaart het plangebied is gelegen binnen dijkring 14. Deze ring omvat delen van Zuid-Holland, NoordHolland en Utrecht en beschermt, zo blijkt uit gegevens van de provincie ZuidHolland, zo'n 3 miljoen mensen. Vanwege de onduidelijkheid is de betreffende paragraaf aangescherpt, waarbij de informatie van het hoogheemraadschap is meegenomen.

3. 3.1

Milieudienst West-Holland Samenvatting overlegreactie: De geurcontour behorende tot het agrarisch bedrijf aan Leidseweg 21 is over de zorgboerderij gelegen. Hierdoor wordt niet voldaan aan de geurwetgeving; geconcludeerd moet worden dat geen medewerking aan het voornemen verleend kan worden.

Gemeentelijke beantwoording: Uit nader overleg met de Milieudienst West-Holland is gebleken dat een aantal mogelijkheden aanwezig is om toch medewerking aan het voornemen te verlenen. Ingezet wordt op een het uitsluiten van geurgevoelige objecten en/of onderdelen. Op de verbeelding is

1 

3.2

Het perceel Hofdijklaan 3 is bestemd als opslagterrein ten behoeve van het wegverkeer. Een dergelijke inrichting valt onder milieucategorie 2 of 3.1 (afhankelijk van de exacte activiteiten). Volgens de VNGhandreiking geldt dan ook een richtafstand van 30 of 50 meter.

dat deel van de geurcontour opgenomen, dat gelegen is binnen het bestemmingsplangebied. In de planregels is geregeld dat hierbinnen geen geurgevoelige objecten opgericht mogen worden; dagbesteding wordt niet hieronder geschaard. Hierdoor wordt voldaan aan de geurwetgeving. De afstand van de perceelsgrens Hofdijklaan 3 tot de dichtstbijzijnde zorgboerderij bedraagt ongeveer 40 meter. Dit betekent dat niet voldaan kan worden aan de maximale hinderafstand van 50 meter (voor het aspect geluid) indien sprake zou zijn van een categorie 3.1-inrichting. Het huidige gebruik van het perceel Hofdijklaan 3 is qua aard en werkzaamheden echter niet gelijk te stellen met een categorie 3.1-inrichting. Aan de afstandseis voor een categorie 2inrichting wordt wel voldaan. Wanneer desondanks uitgegaan wordt van de maximale mogelijkheden, wordt de afstand van 40 meter acceptabel geacht. De in de VNG-handreiking gestelde hinderafstandsmaten zijn namelijk gerelateerd aan een rustige woonwijk. Aangezien ter plaatse van het perceel Leidseweg 23a sprake is van een gemengd gebied, mogen de genoemde afstandsnormen met een stap verkleind worden. Dit betekent dat de hinderafstand van 50 meter verkleind mag worden tot 30 meter. Daarmee komt het project buiten de hinderafstand te liggen. Daarnaast wordt aan de zuidzijde van het perceel Leidseweg 23a een geluidwal gerealiseerd (in het kader van wegverkeerslawaai). Deze geluidwal zal ook een deel van de geluidhinder afkomstig van het perceel Hofdijklaan 3 'wegnemen'. Gesteld kan worden dat de inrichting op het perceel Hofdijklaan 3 niet zal leiden tot een onacceptabel woonen leefklimaat ter plaatse van de zorgboerderij. Tevens leidt de zorgboerderij niet tot beperkingen in

2 

3.3

3.4

3.5

In de directe omgeving van het plangebied zijn nog twee (agrarische) bedrijven gelegen. Hiervoor geldt dat voldaan wordt aan de geldende afstandsnormen. Ten behoeve van de ruimtelijke procedure dient een bodemkwaliteitsen akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai plaats te vinden. Deze onderzoeken moeten aan de milieudienst worden overlegd.

Het aspect externe veiligheid is mogelijk van belang vanwege een propaantank en het transport van gevaarlijke stoffen over de provinciale wegen. Hieraan dient in het bestemmingsplan aandacht besteed te worden.

gebruik van het perceel Hofdijklaan 3. De paragraaf "Milieuzonering" is hierop aangepast. De opmerking is voor kennisgeving aangenomen.

Beide onderzoeken zijn uitgevoerd en de conclusies hiervan zijn in het (voor)ontwerp-bestemmingsplan opgenomen. Het bodemonderzoek heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat niet voldaan kan worden aan de maximale ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder. Aan de zuidzijde van het plangebied zal dan ook een geluidwerende voorziening worden gerealiseerd. Hiermee wordt de geluidsbelasting op een dusdanige wijze verminderd, zodat sprake is van een goed woonen leefklimaat. Deze onderzoeken zijn overigens in het kader van het vooroverleg al aan de milieudienst toegezonden. Beide risicobronnen zijn ten tijde van het voorontwerp-bestemmingsplan beschouwd. Geconcludeerd wordt dat geen van beide aanleiding geeft tot het aanpassen van het plan.

De vooroverlegreacties hebben geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

3 

IV.

VERBEELDING

VERKLARING Plangebied Plangrens

Enkelbestemmingen W

Wonen

Bouwvlakken Bouwvlak

Functieaanduidingen (zw)

4.5

(zw)

Maatvoeringen

W

10

4.5 10

3

Zorgwoning

(zw)

Maximale goot- en bouwhoogte (m)

Gebiedsaanduidingen

7.5

Milieuzone - geurzone

project:

projectnummer:

Leidseweg 23/23a gemeente:

Kaag en Braassem fase:

voorontwerp-bestemmingsplan opdrachtgever:

Handy Livin datum : 15 november 2010 schaal : 1 : 1000 (A4) NL.IMRO.1884.BPLEIDSEWEG232010-ONT1 identificatie: :

Postbus 6083 3002 AB Rotterdam email: [email protected] tel: 06-48384580

23A

Recommend Documents