Definitief / 21 augustus 2009 Aanvullend scenario-onderzoek fase 1 Brede School Gerkesklooster-Stroobos Opdrachtgever: Gemeente Achtkarspelen
Samenstelling Igor Grevers, ICSadviseurs Ellen-Jane van Straten, ICSadviseurs Referentienummer 930289/20090821YdL01
ICSadviseurs Grote Voort 207 | 8041 BK Zwolle Postbus 652 | 8000 AR Zwolle T +31 (0)88 235 04 27 | F +31 (0)38 423 77 16 www.icsadviseurs.nl
Inhoud
1
Ruimteprogramma brede school (fase 1)
3
1.1 1.2 1.3 1.4 1.4.1 1.5 1.6 1.7
Inleiding Totale behoefte binnenruimte Multifunctioneel gebied Cluster Onderwijs Normering: Cluster Opvang Cluster Welzijn Buitenruimte
3 3 4 4 6 7 8 9
2
Exploitatie
11
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
Uitgangspunten exploitatie Investeringsraming Uitgangspunten eigenaarslasten/huurprijs Doorbelastingsystematiek Exploitatiemodel Service- en beheerkosten Inrichtingskosten Exploitatiedekking brede school Gerkesklooster-Stroobos
11 11 12 13 14 15 16 16
3
Aanbevelingen vervolgtraject
18
3.1 3.2 3.3
Vervolgstappen naar definitiefase Aanbevelingen Vervolgtraject
18 18 19
Bijlage 1
Investeringsraming brede school
21
De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., d.d. december 2008, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.
2/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
1
Ruimteprogramma brede school (fase 1) 1.1
Inleiding
In dit hoofdstuk zijn de ruimteprogramma’s voor de multifunctionele ruimten, de buitenruimte en de individuele ruimten per participant in de brede school fase 1 uitgewerkt. In de ruimtebehoefte programma’s worden zowel ruimten benoemd in Netto Vloer Oppervlakte (nvo) als in Bruto Vloer Oppervlakte (bvo). Netto vloeroppervlak is die ruimte die men meet binnen de binnenwanden van een ruimte. Deze netto vierkante meters zijn interessant voor de gebruikers van de ruimten, want dit is de ruimte die zij werkelijk kunnen gebruiken voor hun activiteiten, bijvoorbeeld de ruimte van een klaslokaal binnen de muren van de ruimte. Bruto vloeroppervlak is de totale ruimte, inclusief wanden, constructies, installatieschachten/-ruimten, benodigde ruimte voor muren, gangen, trappenhuizen, et cetera (het totaal van primaire ruimte, nevenruimte en verkeersruimte). Ook geeft het aantal bruto vierkante meters de architect enige ruimte om van alle gewenste ruimten een mooi op elkaar aansluitend geheel te maken. Deze bruto vierkante meters zijn nodig voor het berekenen van de bouwkosten van het gebouw, de doorbelasting van deze kosten en de vergoedingen vanuit de gemeente.
1.2
Totale behoefte binnenruimte
Door uitwerking van het huisvestingsconcept en daarbij de specifieke ruimtewensen en eisen van de participanten, ontstaat een beeld van de totale ruimtevraag van de brede school Gerkesklooster-Stroobos. Hierbij is meegenomen dat een deel van de gevraagde ruimte gedeeld kan worden (multifunctioneel gebruik of medegebruik). In onderstaande tabel is de totale omvang van de 1ste fase brede school Gerkesklooster-Stroobos weergegeven, inclusief buitenruimten. De totale binnenruimte wordt nu globaal ingeschat op 1.332 m2 bvo, de totale buitenruimte wordt ingeschat op 1.963 m2 bvo. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen individuele ruimten per participant en de totale ruimtebehoefte die semimultifunctioneel of multifunctioneel te gebruiken is. Tabel 1.1 Totale omvang brede school Gerkesklooster-Stroobos In de huidige opzet van de brede school Gerkesklooster-Stroobos is circa 37% van de ruimten multifunctioneel inzetbaar (multifunctionele en semi-multifunctionele ruimten). In de hierna volgende ruimteprogramma’s is de aard van de ruimte in kleur weergegeven (geel = individueel; oranje = semi-multifunctioneel en rood = multifunctioneel).
3/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
lãî~åÖ=NëíÉ=Ñ~ëÉ=ÄêÉÇÉ=ëÅÜççä=dÉêâÉëâäççëíÉêJpíêççÄçë ~~åí~ä=ã²=Äîç qçí~~ä=Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~â=ãìäíáÑìåÅíáçåÉÉä==ÖÉÄáÉÇ
RM
pÉãá=ãìäíáÑìåÅíáçåÉäÉ=êìáãíÉå=
QQU
m`_p=aÉ=`ä~ÉêÅ~ãé
PPS
háåÇÉêçéî~åÖI=_pl=Éå=éÉìíÉêëéÉÉäò~~ä
SS
gÉìÖÇïÉêâ qçí~~ä=Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~â=EëÉãáJF=ãìäíáÑìåÅíáçåÉäÉ=êìáãíÉåW fåÇáîáÇìÉäÉ=êìáãíÉåW m`_p=aÉ=`ä~ÉêÅ~ãé háåÇÉêçéî~åÖI=_pl=Éå=éÉìíÉêëéÉÉäò~~ä qçí~~ä=Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~â=áåÇáîáÇìÉäÉ=êìáãíÉåW
QS QVU SQS NUU UPQ
qçí~~ä=Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~â=ÄêÉÇÉ=ëÅÜççäLjc^=dÉêâÉëâäççëíÉêJpíêççÄçëW
NKPPO
_ìáíÉåêìáãíÉ
1.3
NKVSP
Multifunctioneel gebied
De onderstaande multifunctionele m² bestaan voornamelijk uit facilitaire m² die naar rato worden doorbelast aan de participanten van de brede school Gerkesklooster. Tabel 1.2 jìäíáÑìåÅíáçåÉÉä=ÖÉÄáÉÇ çãëÅÜêáàîáåÖ
Multifunctioneel gebied ~~åí~ä ~~åí~ä=ã² íçí~~ä=ã² çéãÉêâáåÖÉå
åÉîÉåJL=Ñ~Åáäáí~áêÉLçîÉêáÖÉ=êìáãíÉå ÜççÑÇÉåíêÉÉLÖ~êÇÉêçÄÉ âÉìâÉå îççêê~~Çâ~ëí=âÉìâÉå éÉêëçåÉÉäëíçáäÉí=Ç~ãÉëLjáî~= éÉêëçåÉÉäëíçáäÉí=ÜÉêÉå êÉéêçêìáãíÉ ïÉêââ~ëíÉå ÅÉåíê~äÉ=îÉêï~êãáåÖJLÄçáäÉêêìáãíÉ ãÉíÉêâ~ëí ëìÄíçí~~ä=çîÉêáÖÉ=êìáãíÉå=åÉííç ëìÄíçí~~ä=çîÉêáÖ=êìáãíÉå=Äêìíç qçí~~ä=åÉííç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ Äêìíç=åÉííç=îÉêÜçìÇáåÖ NIQM qçí~~ä=Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ
N N N N N N O N N
M NS Q R P U M M M
M NS Q R P U M M M PS RM PS
éêáã~~í
ãÉÇÉÖÉÄêìáâ ÄÉòÉííáåÖ Éí~ÖÉ ÄÉëí~~åÇLåáÉìï
çéÖÉåçãÉå=áå=ÄêìíçJåÉííç=îÉêÜçìÇáåÖ=~äÖK=êìáãíÉå ëÅÜççä ~ääÉå ÖÉâçééÉäÇ=~~å=çåíãçÉíáåÖëêìáãíÉX=îòîK=ìáíÖáÑíÉÄ~äáÉX=âäÉáåÉ=äÉëâÉìâÉå ëÅÜççä ~ääÉå å~Äáà=âÉìâÉå ëÅÜççä ~ääÉå áåÅäK=ÇçìÅÜÉX=íÉ=ëáíìÉêÉå=çé=ÇÉ=ÄÉÖ~åÉ=ÖêçåÇ=çÑ=å~Äáà=äáÑíK ëÅÜççä ~ääÉå ëÅÜççä ~ääÉå ëÅÜççä ~ääÉå çéÖÉåçãÉå=áå=ÄêìíçJåÉííç=îÉêÜçìÇáåÖ=~äÖK=êìáãíÉå ëÅÜççä ~ääÉå çéÖÉåçãÉå=áå=ÄêìíçJåÉííç=îÉêÜçìÇáåÖ=~äÖK=êìáãíÉå ëÅÜççä ~ääÉå çéÖÉåçãÉå=áå=ÄêìíçJåÉííç=îÉêÜçìÇáåÖ=~äÖK=êìáãíÉå ëÅÜççä ~ääÉå åÉííç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ
å~~ê=ê~íç å~~ê=ê~íç å~~ê=ê~íç å~~ê=ê~íç å~~ê=ê~íç å~~ê=ê~íç å~~ê=ê~íç å~~ê=ê~íç å~~ê=ê~íç
_d _d _d _d _d _d _d _d _d
åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå
áåÅäìëáÉÑ=çîÉêáÖÉ=îÉêâÉÉêëêìáãíÉåI=ÅçåëíêìÅíáÉëI=áåÇÉäáåÖëîÉêäáÉë=ÉíÅK RM
1.4 Cluster Onderwijs PCBS De Claercamp De huidige school huisvest 130 kinderen in de leeftijd van 4 tot 12 jaar. In de brede school Gerkesklooster-Stroobos wordt ingezet op een voorziening voor de jeugd van 2 tot en met 15 jaar met onder meer peuterspeelzaalwerk, kinderopvang, BSO, jeugdhonk en eventueel een Centrum voor Jeugd en Gezin. Hiermee zal de brede school naast educatie ook huisvesting bieden aan opvang, opvoeding en ontspanning. Hiermee wordt ingezet op een moderne en flexibele voorziening die het educatieve concept optimaal ondersteunt. In samenwerking met de overige voorzieningen dient de brede school Gerkesklooster-Stroobos een sterke pijler te vormen voor het voorzieningenniveau in het dorp. Insteek hiervan is het behoud van een gezonde en dynamische dorpsgemeenschap teneinde de leefbaarheid op termijn te kunnen blijven garanderen.
4/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
Het ruimteprogramma gaat uit van een brede school met zes klaslokalen. Hiervoor wordt uitgegaan van een gemiddeld leerlingenaantal van 130 leerlingen tot en met 2022, waarop de ruimtebehoefte is gebaseerd (IHP gemeente Achtkarspelen). Op middellange termijn kan een tijdelijk overschot ontstaan van één lokaal, waarbij de school in 2020, afgaande op de prognoses, weer passend gehuisvest is. Indien de prognoses aangeven dat een structureel overschot ontstaat, dient het klaslokaal inzetbaar te zijn voor andere (bso) doeleinden. Hiermee dient in het ontwerp ook rekening te worden gehouden. In het ruimteprogramma zijn lokalen verdeeld door middel van flexibele wanden, zodat het multifunctioneel gebruik van deze ruimten wordt vergroot.
Stichting Openbare Bibliotheken Noordoost Fryslân (BNOF) De bibliobus bedient in Gerkesklooster-Stroobos 270 leden. Per 1 juli 2009 komt de bibliobus in Gerkesklooster-Stroobos te vervallen. Om deze reden wil de BNOF graag participeren in het brede schoolconcept. De voornaamste doelgroep van de bibliotheek in Gerkesklooster-Stroobos bestaat uit kinderen (van 0 jaar tot en met de basisschoolleeftijd). Ruim 95% van de boeken wordt uitgeleend aan deze doelgroep, terwijl de collectie maar voor 50% uit kinderboeken bestaat. Deze doelgroep wil de bibliotheek graag bedienen door middel van een bibliotheekpunt in de brede school Gerkesklooster-Stroobos. Daarnaast wordt samen met enkele partners door de bibliotheek gewerkt aan de ontwikkeling van lees-, taal- en informatievaardigheden van kinderen van 0 tot 12 jaar. Ouderen worden bediend via de vaste vestigingen. De dichtstbijzijnde bibliotheken zijn Buitenpost, Surhuisterveen en Kollum. In de brede school Gerkesklooster-Stroobos gaat het concreet om het realiseren van een schoolbieb/mediatheek. De bibliotheek zorgt voor de collectie (samenstelling, levering, onderhoud, et cetera) en medewerkers van de partners (bijvoorbeeld school) zorgen voor de uitleen aan de kinderen. In de brede school Gerkesklooster-Stroobos is de bibliotheek gericht op 0 tot en met 12 jarigen met een dubbel doel: enerzijds lenen kinderen boeken en/of media, anderzijds kunnen instellingen de collectie gebruiken voor hun eigen doelstellingen. Hiermee ontstaat een bundeling van vakkennis van de bibliotheek (collectie, leesbevordering, mediawijsheid) en didactische vaardigheden en kennis van de kinderen door de leidsters en onderwijskrachten. De BNOF zal dus geen exploitatiedrager worden in de brede school Gerkesklooster/Stroobos, maar stelt wel kosteloos een collectie en stellages (inrichting) beschikbaar. Afhankelijk van de overige wensen van de partners kan de schoolbieb/mediatheek worden ingericht. Een moderne mediatheek kent ruimte voor boekenkasten, meubels voor prentenboeken, leestafels, koffiehoek, interneteiland, digitaal schoolbord, televisiehoek, presentatiemogelijkheden, studiecabines voor individueel werk, ruimte voor groepswerk, et cetera. Te denken valt ook aan games, Wii, spellen, puzzels, tijdschriften voor buitenschoolse opvang. De collectie van de schoolbieb is opgenomen in de mediatheek. De mediatheek wordt vooralsnog voor 100% doorbelast aan de school.
5/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
Tabel 1.3
pÉãá=ãìäíáÑìåÅíáçåÉäÉ=êìáãíÉå= çãëÅÜêáàîáåÖ m`_p=aÉ=`ä~ÉêÅ~ãé çåíãçÉíáåÖêìáãíÉLëéÉÉääçâ~~ä= ÄÉêÖáåÖ=çåíãçÉíáåÖëêìáãíÉLëéÉÉääçâ~~ä Ü~åÇî~~êÇáÖÜÉáÇêìáãíÉ ÄÉêÖáåÖ=Ü~åÇî~~êÇáÖÜÉáÇêìáãíÉ ÄÉêÖáåÖ=ëéÉÉääçâ~~ä ãÉÇá~íÜÉÉâ= ÄÉêÖáåÖ=ãÉÇá~íÜÉÉâ ëéêÉÉââ~ãÉêL=f_=C=oq=êìáãíÉ éÉêëçåÉÉäëä~åÇëÅÜ~é= ëìÄíçí~~ä=aÉ=`ä~ÉêÅ~ãé=åÉííç ëìÄíçí~~ä=aÉ=`ä~ÉêÅ~ãé=Äêìíç
Tabel 1.4
Ruimteprogramma semi-multifunctionele ruimten cluster Onderwijs ~~åí~ä ~~åí~ä=ã² íçí~~ä=ã² çéãÉêâáåÖ N N N N N N N N N
TM NT QO T S RM U NM PM
TM NT QO T S RM U NM PM OQM PPS
éêáã~~í
ëÅÜççä ëíçÉäÉåÄÉêÖáåÖ=Éå=ÉîíK=â~ëíêìáãíÉ=ÉñíÉêåÉ=ÜììêÇÉêë ëÅÜççä áåÅäK=Ä~ê ëÅÜççä ëÅÜççä íçÉÖ~åâÉäáàâ=î~åìáí=ëéÉÉääçâ~~ä ëÅÜççä ãÉÇá~íÜÉÉâ=Éå=ÅçãéìíÉêäçâ~~ä ëÅÜççä ëÅÜççä ççâ=íKÄKîK=ÅÉåíêìã=g=C=d=L=çåÇÉêòçÉâ=ëÅÜççä~êíë=ÉíÅK ëÅÜççä ÖÉÄ~ëÉÉêÇ=çé=NO=éÉêëçåÉÉäëäÉÇÉå ëÅÜççä åÉííç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ=
ÄêìáâÄ~~ê=~äë=çîÉêÄäáàÑêìáãíÉLÄëç=êìáãíÉ
ãÉÇÉÖÉÄêìáâ ÄÉòÉííáåÖ Éí~ÖÉ ÄÉëí~~åÇLåáÉìï âÇîI=ÄëçI=éëò âÇîI=ÄëçI=éëò àÉìÖÇïÉêâ àÉìÖÇïÉêâ Äëç Äëç Äëç âÇîI=ÄëçI=éëò âÇîI=ÄëçI=éëò
TMB TMB SMB SMB NMMB NMMB NMMB RMB NMMB
Ruimteprogramma individuele ruimten cluster Onderwijs NIQ
m`_p=aÉ=`ä~ÉêÅ~ãé çãëÅÜêáàîáåÖ ~~åí~ä ~~åí~ä=ã² íçí~~ä=ã² çéãÉêâáåÖ éêáã~~í ãÉÇÉÖÉÄêìáâ fåÇáîáÇìÉäÉ=êìáãíÉå=ES=ÖêçÉéÉåF `äìëíÉê=låÇÉêÄçìï=EQ=ÖêçÉéÉåF ëìÄÉåíêÉÉ N Q Q ëÅÜççä åKîKíK ëÅÜççä åKîKíK çåÇÉêïáàëçãÖÉîáåÖ= N NSU NSU áåÇÉäáåÖ=êìáãíÉå=åKíKÄKX[[=O=äçâ~äÉåHÑäÉñï~åÇ=ÉêíìëëÉå=EâçééÉäÄ~~êFI=PIRã=ÜççÖ ÄÉêÖáåÖ= O U NS íìëëÉå=O=äçâ~äÉå=áåX=î~åìáí=ÇÉòÉ=äçâ~äÉå=íÉ=ÄÉêÉáâÉåK ëÅÜççä åKîKíK ÄìáíÉåÄÉêÖáåÖ N M M çéåÉãÉå=~äë=ÄÉêÖáåÖ=ÇáÉ=äçë=~äë=?ëÅÜììê?=çé=ÜÉí=íÉêêÉáå=ëí~~í ëÅÜççä åKîKíK Ö~êÇÉêçÄÉ=äÉÉêäáåÖÉå O S V S=ã²=éÉê=O=ÖêçÉéÉåX=çéåÉãÉå=áå=ÇÉ=Ö~åÖÉåX=~~åÇ~ÅÜí=îççê=ÜççÑÇäìáë=L=â~ëíàÉëK ëÅÜççä åKîKíK ë~åáí~áê=äÉÉêäáåÖÉå S OIR NR P=íçáäÉííÉå=éÉê=O=ÖêçÉéÉå ëÅÜççä åKîKíK `äìëíÉê=_çîÉåÄçìï=EO=ÖêçÉéÉåF ëìÄÉåíêÉÉ N S S ëÅÜççä åKîKíK ëÅÜççä åKîKíK çåÇÉêïáàëçãÖÉîáåÖ= N NMQ NMQ áåÇÉäáåÖ=êìáãíÉå=åKíKÄKX[[=O=äçâ~äÉå=ãÉí=ÑäÉñï~åÇ=ÉêíìëëÉå=EâçééÉäÄ~~êFK áåÇáîáÇìÉäÉ=ïÉêâLëíáäíÉéäÉââÉå O OR RM ÖÉâçééÉäÇ=~~å=ÇÉ=çåÇÉêïáàëçãÖÉîáåÖ ëÅÜççä åKîKíK ÄÉêÖáåÖ= N S S íìëëÉå=O=äçâ~äÉå=áåX=î~åìáí=ÇÉòÉ=äçâ~äÉå=íÉ=ÄÉêÉáâÉåK ëÅÜççä åKîKíK ëÅÜççä åKîKíK Ö~êÇÉêçÄÉ=äÉÉêäáåÖÉå O S NO S=ã²=éÉê=ÖêçÉéX=çéåÉãÉå=áå=ÇÉ=Ö~åÖÉåX=~~åÇ~ÅÜí=îççê=ÜççÑÇäìáë=L=â~ëíàÉëK ë~åáí~áê=äÉÉêäáåÖÉå P OIR U P=íçáäÉííÉå=éÉê=O=ÖêçÉéÉå ëÅÜççä åKîKíK ^äÖÉãÉåÉ=êìáãíÉå= ÇáêÉÅíáÉâ~ãÉê N NS NS N=ïÉêâéäÉââÉå=ãÉí=çîÉêäÉÖëÉííáåÖ=îççê=Q=éÉêëçåÉå ëÅÜççä åKîKíK ~êÅÜáÉÑêìáãíÉ N U U ëÅÜççä ÄÉêÖáåÖ=~äÖÉãÉÉå= O OM QM ÄÉêÖáåÖ=áë=îÉêâäÉáåÇ ëÅÜççä åKîKíK pìÄíçí~~ä=áåÇáîáÇìÉäÉ=êìáãíÉå= QSO åÉííç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ Äêìíç=åÉííç=îÉêÜçìÇáåÖ NIQM áåÅäìëáÉÑ=çîÉêáÖÉ=îÉêâÉÉêëêìáãíÉåI=ÅçåëíêìÅíáÉëI=áåÇÉäáåÖëîÉêäáÉë=Éí=ÅÉíÉê~ qçí~~ä=Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ SQS ÉñÅäìëáÉÑ=~~åÇÉÉä=ëÉãáJãìäíáÑìåÅíáçåÉäÉ=Éå=ãìäíáÑìåÅíáçåÉäÉ=êìáãíÉå
_d _d _d _d _d _d _d _d _d
åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå
Éí~ÖÉ ÄÉëí~~åÇLåáÉìï
åKíKÄK åKíKÄK åKíKÄK åKíKÄK åKíKÄK åKíKÄK
åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå
åKíKÄK åKíKÄK åKíKÄK åKíKÄK åKíKÄK åKíKÄK
åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå
åKíKÄK åKíKÄK åKíKÄK
åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå
1.4.1 Normering: Conform de onderwijsnormering (nieuwe verordening) heeft PCBS De Claercamp recht op circa 854 m² bvo. Het ruimteprogramma beslaat vooralsnog in totaal 1.021 m² bvo. Hierin zijn de meeste ruimten die openstaan voor medegebruik door ondermeer kinderopvang, BSO, peuterspeelzaal en jeugdwerk ook meegenomen naargelang bezetting. Het betreft de volgende ruimten: - speellokaal en berging (doorbelasting 70% school/30% bso); - handvaardigheidsruimte (doorbelasting 60% school/40% jeugdhonk); - spreekkamer IB & RT ruimte (doorbelasting 50% school/50% kdv/bso/psz). De bovenstaande doorbelasting is een eerste aanname op basis van een globale bezetting. In de definitiefase zal het exacte bezettingsrooster dienen te worden vastgesteld. De extra opslagruimte voor het speellokaal, de mediatheek met opslagruimte en het personeelslandschap, wordt vooralsnog voor 100% doorbelast aan de school. Een afwijkende doorbelasting is mogelijk en zal eventueel naar afstemming met betrokken partijen kunnen worden doorgevoerd. Afhankelijk van de uiteindelijke doorbelasting van het aantal vierkante meters bvo aan PCBS De Claercamp, zal blijken of de bekostiging conform de norm kan plaatsvinden. De gemeente Achtkarspelen vergoedt voor PCBS De Claercamp alleen het deel waarop de school volgens de nieuwe verordening recht heeft.
6/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
Indien er sprake is van meer vierkante meters, moet voor dit overige deel een oplossing gevonden worden. De verhuur van ondermeer de m² kinderopvang, fysiotherapie e.d. en losse verhuur is hierin belangrijk, doordat met de eventuele meeropbrengst de m² voor onderwijshuisvesting kunnen worden gedekt. Ook dient hierin de afweging gemaakt te worden of de school in aanmerking komt voor een handvaardigheidsruimte en mediatheek. Conform de norm heeft een basisschool van deze omvang hier niet automatisch recht op.
1.5 Cluster Opvang Amarins Kindercentra Amarins Kindercentra is een fusie tussen de stichting Kinderopvang Kollummerland en de stichting Peuterspeelzalen Achtkarspelen. Momenteel biedt Amarins Kindercentra peuterspeelzaalactiviteiten aan 21 peuters in Gerkesklooster-Stroobos, waarbij men binnen een brede schoolconcept eveneens geïnteresseerd is in het aanbieden van kinderopvang en BSO. Activiteiten die men gezamenlijk met de overige gebruikers wil aanbieden zijn gericht op de bevordering van de doorgaande lijn in de ontwikkeling van het kind. Dat wil zeggen dat combinaties worden gezocht met thuiszorg, school en de diverse verenigingen voor sport, muziek, et cetera. Voorts sluit deze filosofie naadloos aan op de missie van Amarins Kindercentra; namelijk het leefbaar houden van het platteland middels kleinschalige voorzieningen.
Stichting Kinderopvang Achtkarspelen (SKA) SKA is sinds 1990 de kinderopvangorganisatie van de gemeente Achtkarspelen. Doelstelling van de SKA is het bieden van professionele kinderopvang in alle dorpen van de gemeente Achtkarspelen. Momenteel biedt SKA in alle dorpen van Achtkarspelen gastouderopvang en thuisopvang. In Buitenpost, Surhuisterveen en Harkema is een kindercentrum met daarin kinderdagverblijfgroepen (0-4 jaar) en buitenschoolse opvang (4-13 jaar). Zodra de vraag in een dorp stijgt, onderzoekt SKA de mogelijkheden van groepsopvang. Dit wordt ingevuld door middel van gastouderopvang en BSOgroepsopvang. Als er voldoende behoefte bestaat aan groepsopvang, wil SKA graag deelnemen aan een brede school Gerkesklooster-Stroobos. Samenwerken met de peuterspeelzaal is mogelijk in combinatie met het aanbieden van BSO. Voorts is de samenwerking met andere jeugdinstellingen belangrijk voor kinderen. In positieve zin: kinderen spelen allemaal op één plek en hoeven niet te reizen voor voorzieningen. Bij leerachterstanden of andere zorgelijke ontwikkelingen zijn er korte lijnen tussen betrokken instanties. Signalen worden beter opgevangen en uitgewisseld. In brede zin is het goed om binnen een dorpsgemeenschap alle leeftijdsgroepen met elkaar in contact te houden. Kinderen leren van ouderen en ouderen hebben plezier in kinderen.
7/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
Tabel 1.5 pÉãá=ãìäíáÑìåÅíáçåÉäÉ=êìáãíÉå= çãëÅÜêáàîáåÖ háåÇÉêçéî~åÖI=_pl=Éå=éÉìíÉêëéÉÉäò~~ä çåíãçÉíáåÖêìáãíÉLëéÉÉääçâ~~ä= ÄÉêÖáåÖ=çåíãçÉíáåÖëêìáãíÉLëéÉÉääçâ~~ä ëéêÉÉââ~ãÉêL=f_=C=oq=êìáãíÉ ëìÄíçí~~ä=âÇîI=ÄëçI=éëò=åÉííç ëìÄíçí~~ä=âÇîI=ÄëçI=éëò=Äêìíç
Tabel 1.6
Ruimteprogramma semi-multifunctionele ruimten cluster Opvang ~~åí~ä ~~åí~ä=ã² íçí~~ä=ã² çéãÉêâáåÖ N N N NIQ
PM T NM
PM T NM QT SS
éêáã~~í
ëÅÜççä ëíçÉäÉåÄÉêÖáåÖ=Éå=ÉîíK=â~ëíêìáãíÉ=ÉñíÉêåÉ=ÜììêÇÉêë ëÅÜççä ççâ=íKÄKîK=ÅÉåíêìã=g=C=d=L=çåÇÉêòçÉâ=ëÅÜççä~êíë=ÉíÅK ëÅÜççä åÉííç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ=
ÄêìáâÄ~~ê=~äë=çîÉêÄäáàÑêìáãíÉLÄëç=êìáãíÉ
ãÉÇÉÖÉÄêìáâ ÄÉòÉííáåÖ Éí~ÖÉ ÄÉëí~~åÇLåáÉìï âÇîI=ÄëçI=éëò âÇîI=ÄëçI=éëò âÇîI=ÄëçI=éëò
PMB _d PMB _d RMB _d
åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå
Ruimteprogramma individuele ruimten cluster Opvang
háåÇÉêçéî~åÖI=_pl=Éå=éÉìíÉêëéÉÉäò~~ä çãëÅÜêáàîáåÖ ~~åí~ä ~~åí~ä=ã² íçí~~ä=ã² çéãÉêâáåÖÉå éêáã~~í ãÉÇÉÖÉÄêìáâ fåÇáîáÇìÉäÉ=êìáãíÉå ÖêçÉéëêìáãíÉ=âáåÇÉêÇ~ÖîÉêÄäáàÑ N QO QO NO=âáåÇÉêÉå ^ã~êáåë åKîKíK ÖêçÉéëêìáãíÉ=ÄëçLéëò N PR PR NM=âáåÇÉêÉå ^ã~êáåë åKîKíK Éñíê~=êìáãíÉ=ÄëçLéëò N M M ãO=çéÖÉåçãÉå=áå=ëéÉÉääçâ~~ä=m`_p=`ä~ÉêÅ~ãéëÅÜççä åKîKíK ^ã~êáåë åKîKíK îÉêëÅÜççåÜçÉâ N NQ NQ ÖêÉåòÉåÇ=~~å=ÖêçÉéëêìáãíÉå=âÇî ^ã~êáåë åKîKíK ëä~~éâ~ãÉê=âáåÇÉêçéî~åÖ O S NO å~íììêäáàâÉ=îÉåíáä~íáÉ=ÖÉïÉåëí ëÅÜççä âÇîI=ÄëçI=éëò ë~åáí~áê=îçäï~ëëÉåÉå O M M òáÉ=îçäï~ëëÉåÉåíçáäÉí=m`_p=`ä~ÉêÅ~ãé ^ã~êáåë åKîKíK ï~ëêìáãíÉ=L=âÉìâÉåÄäçâ N V V ï~ëã~ÅÜáåÉ=H=ÇêçÖÉê=~~åëäìáíáåÖ ^ã~êáåë åKîKíK ÄÉêÖêìáãíÉ N NM NM ~ÑëäìáíÄ~~ê ^ã~êáåë åKîKíK â~åíççê N NO NO qçí~~ä=åÉííç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ NPQ Äêìíç=åÉííç=îÉêÜçìÇáåÖ NIQ áåÅäìëáÉÑ=çîÉêáÖÉ=îÉêâÉÉêëêìáãíÉåI=ÅçåëíêìÅíáÉëI=áåÇÉäáåÖëîÉêäáÉë=Éí=ÅÉíÉê~ qçí~~ä=Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ NUU
Éí~ÖÉ ÄÉëí~~åÇLåáÉìï _d _d _d _d _d _d _d _d _d
åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå
In het ruimteschema in tabel 1.6, zijn de ruimtewensen van Amarins Kindercentra en SKA verwerkt. Mede door het multifunctioneel en flexibele gebruik van ruimten, kan aan de wensen en filosofie van beide organisaties tegemoet worden gekomen. Voorbeeld is het gezamenlijk gebruik van peuterspeelzaal en BSO, middels een gezamenlijk gebruik van ondermeer het speellokaal. Dit vertaalt zich in de doorbelasting van het speellokaal en berging voor 30% en de spreekkamer IB & RT ruimte voor 50%. De exacte doorbelasting zal na vaststelling van het bezettingsrooster definitief gemaakt worden. Voorts gaat het ruimteprogramma uit van één aanbieder van kinderopvang binnen de brede school Gerkesklooster-Stroobos. De gemeente vereist inhoudelijke samenwerking tussen peuterspeelzaal, kinderdagopvang en BSO, om achterstand tevens tegen te gaan en goed aan te kunnen sluiten op de doorgaande lijn van het kind. Daarnaast kan een fysieke samenwerking plaatsvinden door het gebruik van elkaars ruimten. Een selectieprocedure van een kinderopvangaanbieder zal in nader overleg met de gemeente/toekomstige eigenaar dienen te worden vastgesteld.
1.6 Cluster Welzijn Jeugdwerk Gerkesklooster-Stroobos Het jeugdwerk Gerkesklooster Stroobos richt zich op jongeren in de leeftijd van 5 tot en met 16 jaar, bestaande uit ongeveer 80 leden waarvan gemiddeld 20-35 bezoekers aanwezig zijn bij activiteiten. Het jeugdwerk maakt momenteel gebruik van tijdelijke huisvesting Gerkesklooster en wil graag participeren in de brede school Gerkesklooster-Stroobos. Voor haar activiteiten heeft ze een geluidsdichte ruimte nodig die geschikt is voor diverse jongerenactiviteiten. Te denken valt aan filmmiddagen/-avonden, disco, soosavonden en diverse knutselactiviteiten. De handvaardigheidsruimte van de school lijkt bij uitstek geschikt voor multifunctioneel gebruik als jongerenruimte. Naargelang de bezetting zal deze ruimte worden doorbelast aan het jeugdwerk. Als eerste uitgangspunt wordt een doorbelasting van 40% gehanteerd.
8/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
Dependance fysiotherapiepraktijk De fysiotherapiepraktijk richt zich op de fysiotherapeutische behandeling van volwassenen en eventueel kinderen. Momenteel is de praktijk gevestigd in Buitenpost, maar een dependance in Gerkesklooster-Stroobos zou de reistijd voor cliënten aanzienlijk verminderen. Voor de realisatie van een dependance van de fysiotherapiepraktijk, is het van belang dat tevens een huisartsenvoorziening wordt gerealiseerd in de brede school Gerkesklooster-Stroobos. De fysiotherapiepraktijk zou gebruik willen maken van een behandel-, oefen- en wachtruimte. Deze ruimten zouden ook door andere partijen te gebruiken zijn. Qua ruimtegebruik is in zowel de toekomstige brede school als het huidige dorpshuis wel een multifunctionele spreekkamer aanwezig, met de overige ruimten is in dit stadium nog geen rekening gehouden.
Dependance psychologenpraktijk De psychologenpraktijk is een centrum voor opvoedings- en gedragsproblemen. De praktijk richt zich zowel op de begeleiding van kinderen en jongeren, als op hulp aan volwassenen. Daarnaast houdt de psychologenpraktijk zich bezig met psychologisch onderzoek. In een brede school kan psychologische begeleiding van kinderen in samenwerking met ouders, scholen, et cetera plaatsvinden. De inhoudelijke meerwaarde van de samenwerking in brede schoolverband ligt onder meer in de kwaliteit van de hulpverlening die kan worden geboden. De psychologenpraktijk heeft een spreekkamer nodig voor één dagdeel per week (afhankelijk van de vraag kan dit worden uitgebreid). Qua ruimtegebruik is in de toekomstige brede school een multifunctionele spreekkamer aanwezig.
Centrum voor Jeugd en Gezin Het Centrum voor Jeugd en Gezin zal gebruikmaken van een multifunctionele dokterskamer/spreekkamer. Tabel 1.7 pÉãá=ãìäíáÑìåÅíáçåÉäÉ=êìáãíÉå= çãëÅÜêáàîáåÖ gÉìÖÇïÉêâ Ü~åÇî~~êÇáÖÜÉáÇêìáãíÉ ÄÉêÖáåÖ=Ü~åÇî~~êÇáÖÜÉáÇêìáãíÉ íçáäÉíÖêçÉé ëìÄíçí~~ä=àÉìÖÇïÉêâ=åÉííç ëìÄíçí~~ä=àÉìÖÇïÉêâ=Äêìíç
1.7
Ruimteprogramma semi-multifunctionele ruimten cluster Welzijn ~~åí~ä ~~åí~ä=ã² íçí~~ä=ã² çéãÉêâáåÖ N N O NIQM
OU R M
OU R M PP QS
=áåÅäK=Ä~ê=íÄî=àçåÖÉêÉåêìáãíÉ
éêáã~~í
ëÅÜççä ëÅÜççä çéÖÉåçãÉå=áå=ÄêìíçJåÉííç=îÉêÜçìÇáåÖ=~äÖK=êìáãíÉå ëÅÜççä åÉííç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~âíÉ
ãÉÇÉÖÉÄêìáâ ÄÉòÉííáåÖ Éí~ÖÉ ÄÉëí~~åÇLåáÉìï àÉìÖÇïÉêâ àÉìÖÇïÉêâ ~ääÉå
QMB _d QMB _d _d
åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå
Buitenruimte
Naast het bebouwd oppervlak voor de binnenruimte, is er een buitenruimte nodig voor spelen en ontspannen/ontmoeten, parkeren, fietsenstalling en groenvoorziening. In dit haalbaarheidsonderzoek is een inschatting gemaakt van de benodigde buitenruimte van de brede school Gerkesklooster-Stroobos.
9/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
Tabel 1.8 _ìáíÉåêìáãíÉ çãëÅÜêáàîáåÖ ëéÉÉäéä~~íëÉå ëéÉÉäéäÉáå=Ä~ëáëëÅÜççä=j_J__=ETJNO=àêKF ëéÉÉäéäÉáå=Ä~ëáëëÅÜçäÉå=çåÇÉêÄçìï=EQ=J=S=àêKF ò~åÇÄ~â=ëÅÜççä íê~éîÉäÇLÖê~ëîÉäÇ ëéÉÉäéäÉáå=mpw=L=has==EO=J=Q=àêKF ëéÉÉäéäÉáå=_pl=ER=J=NO=àêKF ò~åÇÄ~â=éÉìíÉêëéÉÉäò~~äLâáåÇÉêçéî~åÖ ëìÄíçí~~ä==ëéÉÉäéä~~íëÉå çîÉêáÖÉ=ÄìáíÉåêìáãíÉ ÄÉêÖáåÖ=~Ñî~äÅçåí~áåÉêë ÄÉêÖáåÖ=ëéÉÉäÖçÉÇ=L=ã~íÉêá~äÉå=L=íçÉëíÉääÉå ÄÉêÖáåÖ=ëéÉÉäÖçÉÇ=L=ã~íÉêá~äÉå=L=íçÉëíÉääÉå ÑáÉíëÉåëí~ääáåÖ=ëÅÜççä ÑáÉíëÉåëí~ääáåÖ=éÉêëçåÉÉä= ÑáÉíëÉåëí~ääáåÖ=ÄÉòçÉâÉêë é~êâÉêÉå ãáåÇÉêî~äáÇÉå=LÜççÖ=òï~åÖÉê=é~êâÉÉêéä~~íë= íçÉÖ~åÖëé~ÇÉå ÖêçÉåÄäáàîÉåÇ ëìÄíçí~~ä=çîÉêáÖÉ=ÄìáíÉåêìáãíÉ qçí~~ä=ÄìáíÉåêìáãíÉ=EÉñÅäìëáÉÑ=ÖÉÄçìïF
10/22
21 augustus 2009
Ruimteprogramma buitenruimte ~~åí~ä ~~åí~ä=ã² íçí~~ä=ã² çéãÉêâáåÖ éêáã~~í EP=ã²=éÉê=âáåÇ=Äáà=ÇÉ=ëÅÜçäÉåX=P=ã²=éÉê=âáåÇ=Äáà=mpwLhasF N OOR OOR ÖÉê~~ãÇ=çé=TR=äÉÉêäáåÖÉå ëÅÜççä N NSR NSR ÖÉê~~ãÇ=çé=RR=äÉÉêäáåÖÉå ëÅÜççä N OR OR çé=ëéÉÉäéäÉáåI=~Ñ=íÉ=ÇÉââÉåX=åáÉí=áå=ëÅÜ~Çìï=áîãK=êÉáåáÖÉåÇÉ=ïÉêâáåÖ=òçå ëÅÜççä N OMM OMM ÖÉò~ãÉåäáàâ=ÖÉÄêìáâ=ëÅÜççä=Éå=âÇîI=éëòI=Äëç ëÅÜççä N QU QU Q=ã²=éÉê=âáåÇX=Å~K=NU=ã²=îKÇK=íçí~äÉ=ã²=~ÑëÅÜÉêãÉå=H=çîÉêâ~ééÉå=íKÄKîK=Ä~ÄóDëK hasHmpw N PR PR PIR=ã²=éÉê=âáåÇ hasHmpw N U U çé=ëéÉÉäéäÉáåI=~Ñ=íÉ=ÇÉââÉåX=åáÉí=áå=ëÅÜ~Çìï=áîãK=êÉáåáÖÉåÇÉ=ïÉêâáåÖ=òçå hasHmpw TMS N N O N N N N O N N
NM OM NS NMM NR PM QMM OR NMM RMM
NM OM PO NMM NR PM QMM RM NMM RMM NKORT NKVSP
å~Äáà=ÇÉ=ëíê~~í=áKîKãK=ÄÉêÉáâÄ~~êÜÉáÇ=îççê=îìáäåáëï~ÖÉå ÖÉäÉÖÉå=~~å=ÇÉ=çåÇÉêÄçìï=éäÉáåÉå ÖÉäÉÖÉå=~~å=ÇÉ=has=L=mpw=éäÉáåÉå SR=éäÉââÉåX=N=òçåÉX=RMB=ääåKÑáÉíëíX=GNIR=ã² NM=ÑáÉíëÉå=ETRB=îKÜKéÉêëçåÉÉäFX=NIR=ã²=éÉê=ÑáÉíë=E~ÑëäìáíÄ~~êF OM=ÑáÉíëÉåX=NIR=ã²=éÉê=ÑáÉíë ~~åå~ãÉW=NO=éÉêëçåÉÉä=HU=ÄÉòçÉâÉêë=é~êâÉÉêéä~~íëÉå å~Äáà=ÜççÑÇáåÖ~åÖ NM=ã²=éÉê=ÖêçÉéëêìáãíÉ=ëÅÜçäÉåI=âÇîI=åëçI=éëò ëíÉäéçëíX=~ÑÜ~åâÉäáàâ=î~å=ÖÉÄçìïçåíïÉêé=Éå=íÉêêÉáåáåêáÅÜíáåÖ EÉñÅäK=Ä~äâçååÉåF
930289/20090821YdL01
~ääÉå ëÅÜççä hasHmpw ëÅÜççä ~ääÉå ~ääÉå ~ääÉå ~ääÉå ~ääÉå ~ääÉå
ãÉÇÉÖÉÄêìáâ
ÄÉëí~~åÇLåáÉìï
Äëç ÄëçI=éëòI=âÇî ÄëçI=éëòI=âÇî âÇîI=éëòI=Äëç hasHmpw hasHmpw hasHmpw
åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå
~ääÉå ëÅÜççä hasHmpw ëÅÜççäLàÉìÖÇïÉêâ çîÉêáÖÉå çîÉêáÖÉå çîÉêáÖÉå çîÉêáÖÉå çîÉêáÖÉå çîÉêáÖÉå
åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå åáÉìï=íÉ=êÉ~äáëÉêÉå
2
Exploitatie 2.1
Uitgangspunten exploitatie
Uitgangspunt bij de berekeningen voor de brede school Gerkesklooster-Stroobos is een kostprijsdekkende exploitatie; oftewel de kosten worden gedekt door de exploitatie-/huuropbrengsten van participanten. De in deze rapportage genoemde getallen hebben geen relatie met huidige huurprijzen en gebouwlasten. De weergegeven investerings- en exploitatielasten zijn uitgewerkt voor fase 1 van de brede school op de locatie Sarabos (standpunt college). Daarnaast moet uitdrukkelijk worden opgemerkt dat de uiteindelijke huurprijzen, service- en beheerlasten, vanwege diverse factoren (zoals daadwerkelijk participanten), kunnen afwijken van de in deze rapportage genoemde getallen. Kostencategorieën De exploitatielasten zijn samengesteld uit drie kostencategorieën: 1. Investeringslasten kosten die samenhangen met de afschrijving van de initiële investeringssom; 2. Servicelasten en beheerlasten kosten die voortvloeien uit het gebruik van de accommodatie(s); 3. Inventarislasten kosten die samenhangen met het gebruik van inventaris van participanten.
2.2
Investeringsraming
Scenario: Nieuwbouw brede school op locatie Sarabos • Stichtingskosten: € 1.500,- per m² bvo inclusief BTW. • Oppervlak 1.332 m2 bvo (nieuwbouw) conform ruimteprogramma. • Grondaankoop perceel Sarabos van het grondbedrijf van de gemeente Achtkarspelen, hetgeen is omgerekend naar de daadwerkelijke grondbehoefte van 3.295 m² bvo. • Aanvullende kostenindicatie locatie Sarabos (bron: gemeente Achtkarspelen). Kostenindicatie locatie Sarabos Verharding: Aanpassing kruising Bouwrijp maken (ophogen, egaliseren) Parkeerplaatsen Planvoorbereiding, vtu, onvoorzien Planschade Vergoeding boekwaarde grondbedrijf Totaal
100 M1 1 post 1 post 30 stuks 20% PM 1 post
€ € € € €
1.000 25.000 50.000 2.500 250.000
€ € € € €
100.000 25.000 50.000 75.000 50.000
€
60.000
€ €
60.000 360.000
De totale investeringskosten voor scenario 1: € 2.358.000,- inclusief BTW.
11/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
Voor het vaststellen van de investeringskosten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Prijspeil juli 2009. • Buitenruimte: inrichtingskosten zijn opgenomen in het bouwbudget, echter sober en doelmatig. • De boekwaarden van de vrijvallende locaties zijn niet meegenomen in de calculaties. Uitgangspunt is dat bij de totale herontwikkeling van de vrijvallende locaties, de boekwaarde + bijkomende kosten worden gedekt. • Op het aandeel grondkosten voor de brede school worden de rentelasten in rekening gebracht en wordt geen afschrijving gepleegd. Hiermee blijft het aandeel grondkosten tegen aankoopwaarde over 40 jaar in de boeken staan. • De kosten zijn inclusief 19% BTW. • De raming is op stichtingskostenniveau, met dien verstande dat in de raming niet zijn meegenomen: − tijdelijke huisvesting (indien van toepassing); − bemalingskosten en kosten bodemsanering; − losse inventaris; − eventueel aanvullende installatietechnische kosten; − aanleg openbare groenvoorziening terrein; − data- en CAI-bekabeling; − prijsstijgingen tot einde werk.
2.3
Uitgangspunten eigenaarslasten/huurprijs
De eigenaarslasten/huurvergoeding is opgebouwd uit: • Investeringdeel: lasten die samenhangen met de afschrijving van de initiële investeringen (kapitaallasten gebouw). • Eigenaarsdeel van de exploitatielasten (gebruikslasten gebouw). Indien er sprake is van een huurrelatie, betalen participanten een huurvergoeding aan de eigenaar in ruil voor gebruik van ruimten in de brede school. De huurprijs wordt bepaald door de optelling van de financieringslasten en het eigenaarsdeel van de exploitatiekosten. Als uitgangspunt voor het vaststellen van de eigenaarslasten/huurprijs in het aanvangsjaar, zijn de parameters gebaseerd op gemeentelijke uitgangspunten. Hierbij wordt vooralsnog verondersteld dat het eigendom van de brede school bij de gemeente Achtkarspelen komt te liggen. Als vertrekpunt/indicatie heeft ICSadviseurs de eigenaarslasten/huurprijs inzichtelijk gemaakt. De volgende gemeentelijke parameters zijn meegenomen: • Bruto vloeroppervlakte (bvo), op basis van ruimteprogramma’s. • Geraamde investeringskosten: de berekening geeft een indicatie van de investeringskosten. Zodra de aanbesteding heeft plaatsgevonden kunnen de investeringskosten en daarmee de huurprijs definitief worden berekend. • Investeringsdeel: 4,5% rekenrente (annuïteit), gedurende een afschrijvingsperiode van 40 jaren (lineair). Aandachtspunt is dat de gehanteerde rekenrente lager ligt dan de gemiddelde marktrente. • Jaarlijkse indexering, 1,5% (20 jaren gemiddelde is circa 2%).
12/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
•
• •
Onderhoudslasten eigenaarsdeel (gemiddeld kengetal). De kwaliteit van het gebouw zal uiteindelijk leidend zijn voor de vaststelling van de daadwerkelijke onderhoudslasten. Eigenaarslasten (OZB, heffingen, verzekeringen, administratie beheer en overig). Gemiddeld kengetal. Administratie en beheer: de verhuurder zal aan huurder beheerkosten en administratiekosten doorberekenen via een beheer- en administratievergoeding. Dit is een klein percentage en afrondingspost op de totale berekening.
Met betrekking tot de huurprijs kan worden gesteld dat de weergegeven parameters zijn meegenomen in de totstandkoming van de huurprijs. Bij elke huurprijsberekening hoort een demarcatielijst. In deze lijst wordt in hoofdlijnen weergegeven welke kosten bij wie in rekening worden gebracht. Bij de definitieve vaststelling van huurprijs, service- en beheerkosten zal als onderlegger een demarcatielijst worden opgesteld. Scenario 1: Nieuwbouw brede school op locatie Sarabos Jaren
Kapitaallasten Annuïtair
1
2.4
## €
124.881
Grond
€
Onderhoud
2.700
€
16.650
Eigenaarslasten
€
15.984
Totale lasten Huurprijs/ per m² bvo Kostendekkend €
160.215
€
120
Doorbelastingsystematiek
De investerings- en servicelasten van individuele ruimten worden direct doorbelast aan de desbetreffende participant. De semi-multifunctionele en multifunctionele ruimten worden via een verdeelsleutel als volgt aan de participanten toegerekend: individuele ruimten: 100% doorbelast aan de betreffende participant; semi-multifunctionele ruimten: naar rato doorbelast aan de hoofdgebruiker; multifunctionele ruimten: naar mandaathouder en naar rato individuele ruimten + semi-multifunctionele ruimten (eigen omvang/totale omvang brede school). Scenario 1: Nieuwbouw brede school op locatie Sarabos In onderstaande tabel is de doorbelasting voor scenario 1: nieuwbouw brede school doorgerekend. Tabel 2.1
Doorbelasting nieuwbouw brede school
lãî~åÖ=ÄêÉÇÉ=ëÅÜççä=L=ãÑ~=dÉêâÉëâäççëíÉêJpíêççÄçë é~êíáÅáé~åí jìäíáÑìåÅíáçåÉäÉ=êìáãíÉå pÉãáJãìäíáÑìåÅíáçåÉäÉ=êìáãíÉå m`_p=aÉ=`ä~ÉêÅ~ãé háåÇÉêçéî~åÖI=_pl=Éå=éÉìíÉêëéÉÉäò~~ä gÉìÖÇïÉêâ qçí~~ä=îäçÉêçééÉêîä~âW
~~åí~ä=ã²=åîçW PS POM QSO NPQ M VRO
aççêÄÉä~ëíáåÖW oìáãíÉÄÉÜçÉÑíÉW ~~åí~ä=ã²=ÄîçW =ã²=ëÉãáJjcW pìÄíçí~~äW ã²=jcW qçí~~äW sÉêëÅÜáä=ãÉí=åçêãW kçêãW áåÇKHëÉãáW ãìäíáÑKW fJpjJjW ã²=ÄîçW RM QQU JNST URQ SQS PPS VUO PV NKMON NUU SS ORQ NM OSQ M QS QS O QU NKPPO QQU NKOUO RM NKPPO
åîçZ=åÉííç=îäçÉêçééÉêîä~â=EòçåÇÉê=Ö~åÖÉåLíÉÅÜåKêìáãíÉLáåÇÉäáåÖëîÉêäáÉë=ÉíÅKF ÄîçZ=Äêìíç=îäçÉêçééÉêîä~â=EáåÅäìëáÉÑ=Ö~åÖÉåLíÉÅÜåKêìáãíÉLáåÇÉäáåÖëîÉêäáÉë=ÉíÅKF f=EÖÉÉäF=Z=áåÇáîáÇìÉäÉ=êìáãíÉå=EíÉ=ÖÉÄêìáâÉå=Çççê=¨¨å=é~êíáÅáé~åíF================= pj=Eçê~åàÉF=Z=ëÉãáJãìäíáÑìåÅíáçåÉäÉ=êìáãíÉå=EíÉ=ÖÉÄêìáâÉå=ãÉí=ÉåâÉäÉ=é~êíáÅáé~åíÉåF j=EêççÇF=Z=ãìäíáÑìåÅíáçåÉäÉ=êìáãíÉå=EíÉ=ÖÉÄêìáâÉå=Çççê=~ääÉ=é~êíáÅáé~åíÉåF
13/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
2.5
Exploitatiemodel
In onderstaande tabel zijn per participant de totale gebruikerskosten voor het aanvangsjaar weergegeven. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen kapitaallasten, onderhoud en overige lasten, die gezamenlijk de “kale” huurprijs/eigenaarslasten vormen. De weergegeven exploitatie (servicekosten)en beheerlasten vormen tezamen met de “kale” huurprijs/eigenaarslasten de totale huur-/exploitatielasten voor de participanten. Scenario 1: Nieuwbouw brede school op locatie Sarabos In onderstaande tabel wordt het exploitatiemodel voor nieuwbouw van de brede school op de locatie Sarabos weergegeven. Tabel 2.2
Exploitatiemodel locatie Sarabos
içÅ~íáÉ=p~ê~Äçë m~êíáÅáé~åí ä~ëíÉå=éÉê=ãOLÄîç m`_p=aÉ=`ä~ÉêÅ~ãé gÉìÖÇïÉêâ háåÇÉêçéî~åÖI=ÄëçI=éÉìíÉêëéÉÉäò~~ä qçí~~äW
^~åí~ä=ã²=ÄîçW h~éáí~~ää~ëíÉåW låÇÉêÜçìÇW lîÉêáÖÉ=
NKMON OSQ QU NKPPP
€===================VRITU €=================VTKTVN €=================ORKOUS €===================QKRVT €=============NOTKSTR
€===========NOIRM €==========NOKTSP €============PKPMM €===============SMM €=========NSKSSP
ä~ëíÉåW €========NOIMM €=======NOKORO €=========PKNSU €============RTS €======NRKVVS
qçí~äÉ=Dâ~äÉD= bñéäçáí~íáÉW ÜììêW €========NOMIOU €======NOOKUMS €=========PNKTRQ €===========RKTTP €=====NSMKPPP
_ÉÜÉÉêW
qçí~äÉ=
€============QMIMM €===========QMKUQM €===========NMKRSM €=============NKVOM €==========RPKPOM
€=================J €=================J €=================J €=================J
€=======NSPKSQS €=========QOKPNQ €============TKSVP €=====ONPKSRP
Toelichting: In het bovenstaande exploitatiemodel zijn de huur- en exploitatielasten per participant weergegeven. Voor het primair onderwijs worden de kapitaallasten, onderhoud en overige lasten gedekt door de gemeente. Met jeugdwerk en Kinderopvang, BSO en peuterspeelzaal wordt een huurovereenkomst aangegaan ter dekking van de kale huurlasten. Voor het peuterspeelzaaldeel bestaat er een gemeentelijke dekking. Nader overleg dient uit te wijzen hoever deze dekking strekt. Hiernaast dienen alle genoemde partijen zelfstandig zorg te dragen voor dekking van de exploitatielasten (zie paragraaf 2.6). Deze exploitatielasten voor de gebruikers bestaan uit een eerste aanname voor de servicelasten in de brede school. Genoemde exploitatielasten voor gebruikers zijn exclusief beheerlasten. De beheerlasten zijn deels verdisconteerd in de exploitatielasten middels uitbesteding van diverse beheertaken. Eventuele aanvullende beheercapaciteit (fte’s) dient door gebruikers inzichtelijk te worden gemaakt. Vooralsnog gaat dit exploitatiemodel uit van beheertaken binnen de huidige capaciteit (fte’s) van gebruikers. In bovenstaand exploitatiemodel zijn alle (semi-)multifunctionele ruimten naar rato en gebruik toebedeeld aan de betrokken partijen. Veel van deze ruimten staan open voor frequent medegebruik van ondermeer fysiotherapie, psychologe e.d.. Hiervoor dient de school een huurprijs in rekening te brengen bij genoemde gebruikers. Deze extra huuropbrengst is nog niet verwerkt in het bovenstaand exploitatiemodel en zal op basis van daadwerkelijk gebruik inzichtelijk dienen te worden gemaakt.
14/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
dÉãLã²W
Üììêä~ëíÉåW €==========NSM €==========NSM €==========NSM € 160
Tevens krijgt de school in bovenstaand exploitatiemodel meer m2 bvo toebedeeld dan waar ze feitelijk conform de norm (nieuwe verordening) recht op heeft (+167 m2 bvo). Op basis van de externe huurinkomsten van de overige gebruikers, zal dienen te blijken of de resterende overmaat aan vierkante meters door het schoolbestuur, gemeente en kinderopvang zelf kan worden gefinancierd.
2.6
Service- en beheerkosten
Servicekosten zijn zoals het woord het al zegt, kosten welke de verhuurder in rekening brengt voor het verlenen van service (extra diensten) en worden separaat van de huur in rekening gebracht. Een deel van de servicekosten is direct te herleiden naar het eigen gebruik/belang van de huurder. Een ander deel bestaat voornamelijk uit kosten welke verhuurder maakt om ervoor te zorgen dat de gemeenschappelijke voorzieningen instant worden gehouden (bijvoorbeeld schoonmaak, glazenwassen, terreinonderhoud, servicecontracten voor de lift, CV, et cetera). De genoemde bedragen zijn berekend op basis van een aantal aannames. In de praktijk zal een bijstelling plaatsvinden ten aanzien van de hoogte van de bedragen. Er wordt gewerkt met een voorschotbedrag, achteraf vindt verrekening plaats op basis van werkelijke kosten. Tabel 2.3
Servicekosten brede school Gerkesklooster
dÉÄêìáâÉêëä~ëíÉå häÉáå=Ç~ÖÉäáàâëçåÇÉêÜçìÇ= pÅÜççåã~~ââçëíÉå sÉêòÉâÉêáåÖÉå båÉêÖáÉâçëíÉå=EÖ~ëI=ï~íÉê=Éå=ÉäÉÅíê~F dÉãÉÉåíÉäáàâÉ=ÜÉÑÑáåÖÉå=EêáççäI=~Ñî~äF lw_=ÖÉÄêìáâÉêëÇÉÉä qÉêêÉáåçåÇÉêÜçìÇ qçí~~ä
TIRM NRIMM NIMM NOIMM NIRM OIOM MIUM 40,00
E~ÑÖÉêçåÇF €Lã²=_sl €Lã²=_sl €Lã²=_sl €Lã²=_sl €Lã²=_sl €Lã²=_sl €Lã²=_sl €Lã²=_sl
Naast de servicekosten worden beheerkosten onderscheiden voor de uitvoer van tactische en operationele beheertaken. Het beheer valt uiteen in drie onderdelen: NK Technisch beheer: met betrekking tot de beheerkosten zoals hieronder opgenomen valt enkel een deel van het klein onderhoud van het gebouw en terrein. De overige onderhoudswerkzaamheden zijn voor rekening van de verhuurder. OK Facilitair beheer: gericht op aspecten als beveiliging, schoonmaak, catering, post, logistiek, afval, et cetera. PK Programmabeheer: gericht op alle inhoudelijke-/samenwerkingsactiviteiten binnen het MFC en het roosteren/verhuur van ruimten.
15/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
Voor het aanvullende scenario wordt uitgegaan van uitvoer in eigen beheer vanuit de huidige personeelscapaciteit van participanten. Een groot deel van de beheerkosten kan worden gedekt vanuit de gebruikerslasten. Hierdoor is er sprake van een inverdieneffect. Het uiteindelijke inverdieneffect zal in een later stadium definitief kunnen worden vastgesteld.
2.7
Inrichtingskosten
In het exploitatiemodel zijn alleen gebouwgebonden kosten meegenomen. Inrichtingskosten vallen hier niet onder. Uitgangspunt is dat iedere participant zelf verantwoordelijk is voor het inrichten van zijn eigen ruimten. Over de (losse) inrichting van de multifunctionele ruimten moeten tussen de verhuurder en participanten afspraken worden gemaakt.
2.8
Exploitatiedekking brede school Gerkesklooster-Stroobos
Voor de brede school Gerkesklooster-Stroobos is een gemeentelijke dekking beschikbaar van € 1.246.471,-. Conform de norm heeft de school recht op een dekking van € 1.465.419,- (gebaseerd op de norm van 854 m2 bvo nieuwe normering).Voor de dekking van het onderwijsdeel is momenteel een normtekort van € 218.948,- (nieuwe normering). De school heeft een ruimtebehoefte van 1.021 m² bvo. Conform het investeringsoverzicht bedraagt de investering voor deze huisvestingswens € 1.531.500,- (exclusief grond, voorbereidingskosten en eerste inrichting). Het tekort voor huisvesting van het onderwijsdeel bedraagt hiermee feitelijk € 66.081,- (nieuwe verordening). Dit is exclusief grond, 1ste inrichting en overige voorbereidingskosten waardoor het reële tekort nog hoger ligt. Uitgaande van de huidige investeringsraming bedraagt het investeringsdeel van de school minimaal € 1.807.446,-. Hierin zit de grond en de eerste voorbereidingskosten verdisconteerd. In de definitiefase zal het exacte investeringsdeel voor de brede school en het onderwijsdeel dienen te worden gedefinieerd. Het tekort voor de huisvesting van het onderwijsdeel kan (gedeeltelijk), middels externe verhuur, in rekening worden gebracht. De exacte dekking hiervan is afhankelijk van het huurniveau dat bij participanten in rekening kan worden gebracht/opgebracht kan worden. Voorts zal de gemeente Achtkarspelen intern dienen te definiëren, waar de grond en de bijkomende kosten dienen te worden ondergebracht, aangezien deze geen deel uitmaken van de normering. Uitgangspunt voor de haalbaarheid is een kostprijsdekkende exploitatie. Dit wil zeggen dat de kosten worden gedekt door de opbrengsten van participanten (met of zonder subsidierelatie van de gemeente). Het bewerkstelligen van een kostprijsdekkende exploitatie kan op twee manieren. De eerste manier is het aftoppen van de investering (onrendabele top). De tweede manier is het voeren van een gezonde en duurzame exploitatie (met of zonder structurele subsidie relatie).
16/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
De volgende aspecten dienen nog nader uitgewerkt te worden in relatie tot de exploitatiedekking van de brede school Gerkesklooster-Stroobos: • Inbreng van bestaande accommodaties van participanten ter gedeeltelijke dekking van de investering. • Investeringssubsidie provincie. • Extra investeringsbijdrage vanuit combinatiefuncties (bijvoorbeeld wonen). • Meeropbrengst commerciële huurprijzen. • Prestatiesubsidie participanten (extra programmatische mogelijkheden brede school). • Eigendomsdiscussie (bedrijfswaardeberekening woningcorporaties). • Sponsoring. • BTW-aspecten en consequenties in investering en exploitatie. • Et cetera.
17/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
3
Aanbevelingen vervolgtraject 3.1
Vervolgstappen naar definitiefase
Alvorens in de definitiefase het plan voor realisatie van de brede school verder wordt uitgewerkt, zal de gemeente Achtkarspelen, qua context, grip dienen te hebben over de haalbaarheid van het project. Hierin is de investeringsdekking zeer belangrijk, waarbij aandacht dient te worden besteed aan de volgende aspecten: • Kunnen betrokken participanten akkoord gaan met de voorgestelde doorbelasting en kan men het bijbehorende huurniveau opbrengen. • Vaststellen commerciële huurniveau brede school voor semi-commerciële partijen. • Vaststellen voorlopige huuropbrengst incidentele verhuur. • Waar vindt de gemeente dekking voor haar tekort op het onderwijsdeel en eventuele bijkomende kosten op het investeringsdeel van de totale brede school. • Gaat de gemeente de totale brede school voorfinancieren als beoogd eigenaar of wil men naar gesplitst eigendom met deelfinanciering vanuit participanten? • Op welke wijze draagt het schoolbestuur bij aan de investerings/exploitatielasten van de brede school. • Zie aspecten paragraaf 2.8.
3.2
Aanbevelingen
Hiernaast adviseren we de onderstaande aspecten verder uit te werken in (aanloop naar) de definitiefase/besluitvorming van de raad: • Gebruikmaken van fiscale mogelijkheden. Voor de gebouwdelen waar BTWbelaste diensten of leveringen worden verricht kan de BTW op de bouwsom van dat deel worden teruggevorderd/verrekend. Voor bepaalde functies kan worden geopteerd voor BTW-belaste verhuur, waardoor BTW op toerekenbare kosten aftrekbaar is. Een andere mogelijkheid om tot aftrek van BTW op toerekenbare kosten te komen is een transformatie van “verhuur” van de ruimten in “ter beschikking stelling” aan de huidige huurders. Een en ander behoeft nader onderzoek en kan consequenties hebben voor de opzet van de beheerorganisatie en de wijze waarop verhuur plaatsvindt. • Sponsoring en subsidiemogelijkheden onderzoeken en benutten. • Overeengekomen inhoudelijke/ruimtelijke samenwerking en exploitatie afspraken vastleggen in een voorovereenkomst, zodat afspraken tussen partijen vroegtijdig geborgd kunnen worden als opmaat naar de definitiefase. • De brede school gebruiken als aanjager in de vormgeving van de toekomstige structuurvisie voor Gerkesklooster-Stroobos, waarbij onder meer moet worden nagedacht over de invulling van eventueel vrijkomende locaties. • Inbedden van de huidige voorzieningen in het programmatisch profiel van de brede school, zodat voorzieningen elkaar onderling versterken.
18/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
3.3
Vervolgtraject
Na overeenstemming tussen de participanten van de brede school en na instemming van de gemeenteraad, kan het proces worden vervolgd met de stappen die gericht zijn op de uiteindelijke realisering van de brede school Gerkesklooster-Stroobos. Hieronder worden deze vervolgstappen kort beschreven. Deze uitwerking kan parallel lopen aan de beschreven fasen, waarbij ons advies is te streven naar een afgerond beheermodel vóór de start van de realisatiefase. Een traditioneel ontwikkelingsproces ziet er als volgt uit: • Initiatieffase; • Definitiefase; • Ontwerpfase; • Realisatiefase; • Oplevering en nazorg. Initiatieffase Het haalbaarheidsonderzoek zoals verwoord in dit document en afgestemd met de betrokken participanten vormt het resultaat van de initiatieffase. Ook is al een deel van de definitiefase doorlopen. Alle partijen hebben zeggenschap gehad en is er nog betrekkelijk vrijblijvend nagedacht over afstemming, gemeenschappelijk gebruik van ruimten en gezamenlijke wensen en eisen. Definitiefase Na de haalbaarheidsfase breekt de definitiefase aan. Wensen en ambities worden geconcretiseerd in ruimtelijke, technische en financiële zin. Daarnaast worden de ruimtelijke en planologische procedures gestart om de bouw van de brede school mogelijk te maken. De communicatie met betrokken partijen en omwonenden moeten leiden tot draagvlak. In de definitiefase wordt de programmering en het beheer- en exploitatiemodel verder vormgegeven en worden uitgangspunten vastgelegd. Op basis van de relaties van ruimten en gebruikers ten opzichte van elkaar is het reeds ontwikkelde globaal ruimtelijk-functioneel Programma van Eisen (PvE) te verfijnen en is een functioneel-technisch en facilitair PvE op te stellen. Ook dient eventueel het bestemmingsplan te worden gewijzigd en is een stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan nodig. Aan het eind van de definitiefase is het raadzaam de ruimtelijke en inhoudelijke afspraken verder te borgen, door het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst. Ontwerpfase Na afronding van de definitiefase breekt de volgende fase aan, namelijk de ontwerpfase. Het PvE en stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan dienen als basis voor een voorlopig en definitief ontwerp. Allereerst is het nodig een architect en adviseurs te selecteren en vindt een gunning plaats. Na het voorlopig en definitief ontwerp wordt er een voorzieningenboek met daarin benodigde technische installaties opgesteld.
19/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
Het bestek is een technische vertaling van het definitief ontwerp. De laatste stap is het selecteren van de aannemer. Deze ontwerpfase is ook qua tijd te beperken door toepassing van een bouwteamconstructie. In deze variant op het traditionele bouwproces wordt de aannemer eerder in het proces geselecteerd en gecontracteerd, waardoor aannemer kan meedenken met de ontwikkeling van het definitief ontwerp, om zo tot slimme en efficiënte oplossingen te komen. Resultaat is een ontwerp dat door alle participanten wordt gedragen, is er een aannemer geselecteerd en een voorzieningenboek met technische gegevens gereed. Op basis van dit resultaat kan gestart worden met de realisatiefase. Realisatiefase Tijdens de realisatiefase wordt door de uitvoerende partijen en de technische partijen gewerkt aan de totstandkoming van de nieuwbouw. Dit bouwproces wordt geleid door de (gedelegeerde) opdrachtgever in samenwerking met een toezichthouder en een directievoerder. Oplevering en nazorg Na oplevering is het gebouw door de opdrachtgever in gebruik te nemen, zodat de inrichting en inhuizing van de locatie kan plaatsvinden. Tijdens de nazorgfase dienen de resterende werkzaamheden te worden bepaald. De nazorgfase wordt afgesloten door middel van de eindoplevering, met daaraan gekoppeld de laatste termijnbetaling aan de aannemende partijen c.q. leveranciers en adviserende partijen.
20/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
Bijlage 1
Investeringsraming brede school
Kostenindicaties locaties De Haan Zonwering en Sarabos Onderstaande kostenindicaties zijn alleen gebaseerd op de eerste fase van het plan. Een eventuele tweede (of derde) fase zal niet eerder dan die zich voordoet op zijn financiële merites worden bepaald. In elk geval kan worden geconstateerd dat, indien in de toekomst een tweede fase zal worden ontwikkeld, op de locatie De Haan de verwerving en de sloop van naastgelegen percelen (Rabobank en woonhuizen) noodzakelijk zal blijken. Op de locatie Sarabos is er in principe voldoende ruimte voor nog een vervolgfase. Of de verplaatsing van woningen van WoonFriesland in dat geval aan de orde zal zijn, vormt derhalve op dat moment een aparte afweging. Het meest effectief is om een dergelijke operatie te combineren met een herstructureringsopgave van de corporatie. Kostenindicatie locatie Sarabos Verharding: Aanpassing kruising Bouwrijp maken (ophogen, egaliseren) Parkeerplaatsen Planvoorbereiding, vtu, onvoorzien Planschade Vergoeding boekwaarde grondbedrijf Totaal
100 m1 1 post 1 post 30 stuks 20% PM 1 post
Kostenindicatie De Haan Sloop en opruiming 2.100 bvo Sanering * 1 post Subsidie op sanering * 45% Bouwrijp maken (ophogen, egaliseren) 1 post Parkeerplaatsen 30 stuks Planvoorbereiding, vtu, onvoorzien 20% Planschade PM Verwerving * 1 post *) aannames
21/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
€ € € € € €
1.000 25.000 50.000 2.500 250.000
€ € € € €
100.000 25.000 50.000 75.000 50.000
60.000 € €
60.000 360.000
€ € € € € €
100 100.000 100.000 50.000 2.500 390.000
€ € € € € €
210.000 100.000 45.00050.000 75.000 78.000
€
900.000 € €
900.000 1.368.000
Ruimtelijke aspecten Afgesproken is dat er uitsluitend zal worden ingestoken op de realisatie van de eerste fase van de brede school. Gezien de slechte bouwkundige staat waarin het complex van het voormalige zonweringsbedrijf de Haan, nu eigendom van de heer Smeeing, zich zo langzamerhand bevindt, zou er veel voor te zeggen zijn deze brede school op deze nogal in het oog springende plek te realiseren. Echter in het bijzonder de vastgestelde geluidscontouren rond m.n. scheepswerf Barkmeijer en de hoge kosten verhinderen dat, zeker op korte termijn, op deze locatie een brede school gerealiseerd zal kunnen worden. Gezien voornoemd feit en het gegeven dat er nu zo langzamerhand toch wel enige haast geboden is met betrekking tot de bouw van een nieuw schoolgebouw, verdient de locatie in de omgeving van de Sarabos eveneens aan een nadere ruimtelijke beschouwing te worden onderworpen. De bouw van de eerste fase kan in dit kader zeer verantwoord in de nog steeds onbebouwde wigvormige tussenruimte tussen de beide delen van Stroobos worden gerealiseerd. Een voorziening als deze, in deze onbestemde open ruimte, draagt er toe bij dat er meer samenhang in het bestaande stedelijke weefsel van dit tweelingdorp ontstaat. Daarbij is het op de voorhand niet direct beslist noodzakelijk om de acht (bejaarden-)woningen van Woon Friesland aan de Klaarkamp hier nu al in dit stadium bij te betrekken. Zodra er behoefte bestaat tot een verdere uitbouw van de brede school tot een meeromvattende multifunctionele accommodatie (MFA) dan zou nader onderzocht kunnen worden, teneinde deze MFA alsdan een markante plek aan het centraal gelegen dorpsplein te laten innemen, deze beide blokjes woningen daar op dat moment bij te betrekken. Afhankelijk van de omvang van een eventuele tweede fase, is het overigens niet uitgesloten dat er nog voldoende braakliggend terrein beschikbaar is om deze te realiseren. Een definitieve afweging zal pas worden gemaakt op het moment dat een tweede fase aan de orde is. De herontwikkelingsmogelijkheden van onder andere de locatie de Haan/Smeeing en van de dan vrijvallende schoollocatie op de hoek van de Hoogstraten/Verlaatsterweg, zullen te zijner tijd worden meegenomen in de planvorming en discussie, rond de (Concept-)Structuurvisie waar op dit moment reeds aan wordt gewerkt. Bij de totstandkoming van deze structuurvisie worden de inwoners van de dorpen nauw betrokken. Afdeling Ruimte Roel Gebben, Ted Rijpkema, Menno Brouwer
22/22
21 augustus 2009
930289/20090821YdL01
