ZNALEC KÝ
POSUDEK
č. 2497 – 19/2016 o ocenění Obvyklou cenou parcely č. st. 84 o výměře 14 m2 , druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, se způsobem využití společný dvůr a pozemkovou parcelu č. 134/25 o výměře 532 m2, tak jak jsou evidovány na LV č. 470 pro katastrální území 791911 Senkov, pozemkovou parcelu č. 134/38 o výměře 10 m2, druh pozemku zahrada a pozemkovou parcelu č. 134/39 o výměře 124 m2, druh pozemku zahrada, tak jak jsou evidovány na LV č. 464 pro katastrální území 791911 Senkov, pozemkovou parcelu č. 134/4 o výměře 364 m2 , druh pozemku zahrada, pozemkovou parcelu č. 134/27 o výměře 213 m2, druh pozemku zahrada a pozemkovou parcelu č. 134/35 o výměře 214 m2, druh pozemku zahrada, tak jak jsou evidovány na LV č. 517 pro katastrální území 791911 Senkov, všechny uvedené parcely jsou v katastrálním území 791911 Senkov, obec 566977 Zbrašín. Jedná se o ocenění uvedených parcel , evidovaných na LV č. 470, evidovaných na LV č. 464 – podíl ve výši 1/14 a evidovaných na LV č. 517 – podíl ve výši 1/14 , všechna uvedená LV katastrální území 791911 Senkov, obec 566977 Zbrašín. Vlastník nemovitostí, případně podílů : VLADIMÍR Rác, Pražská 2531, 438 01 Žatec Ocenění provedeno dle : USNESENÍ Soudního exekutora č.j. 124 EX 8510/16 – 101, Exekutorský úřad Litoměřice se sídlem Masarykova 679/33, ze dne 21.10.2016. Zhotovitel posudku : Ing. Dobromír Kaplan, Razice 25, 418 04 Bílina jmenován znalcem Krajským soudem v Ústí nad Labem dne 29.10.1980 spr. 2909/1980, neplátce DPH ! Ocenění provedeno cenou obvyklou dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve zně ní zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb., zákona č. 26/2000 Sb. zákona, O veřejných dražbách.
Posudek vypracoval dle stavu ke dni 15.12.2016 Ing. Dobromír Kaplan Razice 25 418 04 Bílina
Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulní strany a 2 strany příloh a předává se ve dvojím vyhotovení v tištěné formě + 1 * elektronicky
-2-
A. N Á L E Z 1, Znalecký úkon Jedná se o ocenění dříve uvedených pozemkových parcel , katastrální území , 791911 Senkov, obec 566977 Zbrašín, které jsou evidovány na listech vlastnictví tak, jak bylo dříve uvedeno. 2, Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka na místě samém byla provedena dne 07. 12. 2016 znalcem osobně za přítomnosti vlastníka nemovitosti a podílu na nemovitostech, pana Vladimíra Ráce, bytem Pražská 2531, 438 01 Žatec. 3, Podklady pro vypracování posudku - Usnesení soudního exekutora č.j. 124 EX 8510/16 - 101 ze dne 25.10.2016, - Exekuční příkaz č.j. 124 EX 8510/16 – 24, ze dne 23.6.2016, - Exekuční příkaz č.j. 124 EX 8510/16 – 23, ze dne 23.6.2016, - Exekuční příkaz č.j. 124 EX 8510/16 – 25, ze dne 23.6.2016, - Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 22.10.2016, LV č. 470, katastrální území 791911 Senkov, - Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 22.10.2016, LV č. 464, katastrální území 791911 Senkov, - Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 22.-10.2016, LV č. 517, katastrální území 791911 Senkov, - Zjištění na místě samém při prohlídce oceňované nemovitosti provedené znalcem osobně, dne 07. 12 .2016,
- Zákon č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění, o oceňování majetku, - Úřední oceňování majetku v roce 2016, vydalo
Akademické nakladatelství, s.r.o. Brno,
- Zákon č. 26/2000 Sb. O veřejných dražbách, - Kopie Katastrální mapy ze dne 15.09.2016, katastrální území Senkov, obec Zbrašín, - Mapa místní části Senkov, obec Zbrašín. - Informace o pozemku č. st. 84, č. 134/25, č. 134/38, č. 134/39 , č. 134/4, č. 134/27 a č. 134/25, všechny ze dne 12.11.2016, - informace sdělené znalci vlastníkem oceňovaných nemovitostí ( i podílů )
-3- informace zjištěné znalcem na KÚ, Katastrální pracoviště Louny 4, Vlastnické a evidenční údaje Na listě vlastnictví č. 470 pro
dle evidovaného stavu k datu 22.10.2016 je vlastnické právo
RÁC VLADIMÍR, Pražská 2531, 438 01 Žatec
Na listech vlastnictví č. 464 a č. 517 dle evidovaného stavu k datu 22.10.2016 je vlastnické právo pro
RÁC VLADIMÍR, Pražská 2531, 438 01 Žatec
podíl 1/14 platný pro oba LV
5, Dokumentace a skutečnost Při místním šetření bylo zjištěno, že předmětné pozemkové parcely jsou zakresleny v grafické části informacích o parcele a zejména na kopii katastrální mapy ze dne 15.9.2016. Na p.č. st. 84, LV 470 je způsob využití zahrádkářská chata bez č.p./č.e. , nikoliv společný dvůr jak je uvedeno v evidenci vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny. Zahrádkářská chata včetně dvou přístavků, není v den ohledání nemovitosti zavedena do evidence Katastrálního úřadu. Všechny parcely v podílovém vlastnictví, výše podílu pro pana Ráce Vladimíra 1/14 a evidované na LV č. 517 ( p.p. č. 134/4 , č. 134/27 a č. 134/35 ) a evidované na LV č. 464 ( p.p. č. 134/ 38 a p.p. č. 134/39) jako zahrady, jsou užívány jako příjezdová cesta s nezpevněným povrchem, nejen panem Rácem, ale i ostatními zahrádkáři v zahrádkářské osadě Senkov. 6, Celkový popis nemovité věci V evidenci vedené Katastrálním úřadem na listě vlastnictví č. 470, pro katastrální území Senkov, obec Zbrašín, jsou evidovány dvě parcely č. st 84, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, se způsobem využití společný dvůr, na které je ale vybudována zahrádkářská chata bez č.p./č.e a pozemková parcela č. 134/25, která tvoří jeden funkční celek s parcelou č. st.84 a stavbou na ní stojící. Dle sdělení vlastníka, byla chata postavena v roce 1987. Zahrádkářská chata bez č.p./če, je vyzdívaná, tl. zdiva 30 cm, přízemní, celopodsklepená, s podkrovím a se sedlovou střechou krytou krytinou z eternitových šablon a se žlaby a svody. V pří zemí jsou dvě místnosti ( pokoj a kuchyň ), v podkroví je jedna místnost ( ložnice ). Chata je nevytápěná, napojená na venkovní vodovod a na venkovní rozvody elektro. Chata není s pevně zabudovaným WC, ale je vybavena pouze BIO WC, umístěné ve zděném přístavku v zadním průčelí směrem na p.p. č. 134/27 a p.p. č. 134/21. Součástí chaty jsou dvě vedlejší stavby – přístavby, jeden dřevěný, otevřený s půltovou střechou, a druhy vyzdívaný, též s půltovou střechou, který obsahuje kabinku s WC a druhý díl je užíván jako sklad nářadí.
-4Parcela č. st. 84 o výměře 14 m2 s navýšením o zastavěnou plochou obou přístřešků, celkem o 8 m2 na 22 m2 a p.p. č. 134/5 se ocení dle § 9, odst.2, bod č. 3, zákona o oceňování majetku v aktuálním znění jako nezastavěný stavební pozemek o výměře 524 m2 ( 532 m2 – 8 m2 ), který je ale v jednom funkčním celku s pozemkem. č. st. 84. Mimo zahrádkářské chaty a vedlejších staveb ( přístřešku a přístavby) jsou na parcele č. 134/25 o upravené výměře 524 m2 venkovní úpravy a trvalé porosty, celkem se jedná o ovocné stromy a ozdobné keře, stromy a živý plot stáří do 10 let, mimo jedné vrby, která je stáří 15 roků. Na zahradě p.p. č. 134/25 rostou ovocné stromy : hrušky a jabloně, švestky, višně, ořech vlašský a stromkový rybíz a angrešt a vinná réva. Z ozdobných stromů a keřů se jedná o růže keřové, břečtan, jasmín, rododendron a vrba. Na hranici pozemku je vysázen živý plot z jehličnatých i listnatých dřevin. Z venkovních úprav umístěných na p.p. č. 134/25 se jedná o vyzdívanou udírnu o objemu 0,5 m3 a o bazén na vodu o objemu 3 m3. Na vjezdu do zahrádkářské osady areálu jsou osazeny ocelová vjezdová vrata a vrátka s drátěnou výplní, na parcelách p.p. č. 134/35, na p.p. č. 134/38 a na p.p. č. 134/27, evidovaných na LV č. 517, které jsou v podílovém vlastnictví pana Ráce Vl. Vrata jsou osazeny nejen na parcelách evidovaných na uvedeném LV, ale i na dalších parcelách v podílovém vlastnictví ostatních členů Zahrádkářské osady Senkov. Propočtem znalec uvádí , že vlastnický podíl z obvyklé ceny vrat na pana Vladimíra Ráce připadá 0,5 % , tj. ideální podíl z obvyklé ceny vrat = 250,- Kč. Jak již bylo uvedeno, výše uvedené parcely jsou vedeny v evidenci Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, druh pozemku zahrady, ale ve skutečnosti jsou užívány jako ostatní komunikace, nepřístupná veřejnosti s nezpevněným povrchem - jen pro potřeby zahrádkářů v zahrádkářské osadě. Další skupinu pozemkových parcel p.p. č. 134/38 a č. p.p. č 134/39 vedených v evidenci Katastrálního úřadu na LV č. 464 jako zahrady, jsou užívány jako ostatní komunikace s nezpevněným povrchem, nepřístupné veřejnosti – jen pro potřeby zahrádkářů zahrádkářské osady. Obec Zbrašín, místní část Senkov, se nachází ve vzdálenost cca do 2 km od obce Zbrašín a cca 7 km od města Louny, které je pro obec Zbrašín, obcí s rozšířenou působností. Ve městě Louny jsou mimo příslušných odborů Městského úřadu , i Městská policie, Správa sociálního zabezpečení, Zdravotní pojišťovny, Pracovní úřad , Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, Finanční úřad, několik velkoobchodů, několik škol různých stupňů, Poliklinika, Plavecký bazén , Pošta, několik firem různého zaměření a jiné. Obec Zbrašín má cca 320 obyvatel, má vyhovující infrastrukturu inženýrských sítí a je rozdělena do tří částí Zbrašín, kde je i sídlo Obecního úřadu, Senkov a Hořany, které jsou připomínány již na začátku 14. století. V místní části Senkov je lokalizována Zahrádkářská osada, ve které jsou stavební i pozemkové parcely evidované i na LV č. 470, na LV č. 464 a na LV č. 517, které jsou předmětem tohoto oce.nění.
-5V obci je několik firem místního významu. Místní část Senkov je lokalizována u komunikace Louny - Rakovník a místní doprava je zajišťována MHD Města Loun. Na svahu za místní části Senkov je vybudována fotovoltická elektrárna , která je jednou z největších v ČR. Vlastník všech dříve uvedených nemovitostí i příslušných podílů znalci nepředložil žádnou do kumentaci, nesdělil žádnou informaci o právech a závadách váznoucích na nemovitostech ( i na podílech ), nepředal žádné nájemní smlouvy a nesdělil a nedoložil , jaká věcná práva váznou na nemovitostech, případně jen na příslušných podílech nemovitostí. Znalec proto provedl šetření ve věci omezení vlastnického práva oprávněním pro věcné břemeno užívání. Příslušnou pracovnicí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Lou ny bylo sděleno, že věcná břemena, vložená na podíly nemovitostí s vlastnickým právem pro pana Ráce Vl., byla vložena bezúplatně.
B. O C E N Ě N Í 7, Metoda ocenění – zjištění obvyklé ceny Ocenění je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, tj. cenou obvyklou v souladu s textem dle § 2 uvedeného zákona, zjištěnou z prodeje nebo koupi stejné nebo obdobné nemovité věci. Proto znalec provedl šetření z dostupných zdrojů ve věci nabídek prodeje zveřejněných na ininternetu stejných, případně obdobných parcel – nemovitých věcí : druhů pozemků zahrady se způsobem využití ostatní komunikace s nezpevněným povrchem ( podíl na parcelách č. 134/35, č. 134/38, č. 134/27, č. 134/4 a č. 134/39 a parcely č. p. 134/25 se způsobem využití v jednom funkční celku se stavební parcelou č. st. 84 , duh pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou Zahrádkářské chaty na ní stojící, nejen v obci Zbrašín, ale i v ostatních obcí Ústeckého kraje obdobné velikosti jako obec Zbrašín, případně místní části Senkov. 8,a, Ocenění Zahrádkářké chaty bez č.p./č.e. na parcele č. st. 84, včetně parcely č.p. 134/25 zahrady Výměra parcely č. st. 84 = 14 m2, včetně přístavků 22 m2, výměra parcely p.č. 134/25, s využíím jako zahrada, v jednom funkčním celku s parcelou č. st. 84 a se stavbou na ní stojící se Zahrádkářskou chatou bez č.p./č.e. Znalec dohledal několik nabídek, které vybral jako podklad pro stanovení obvyklé ceny oce ňované nemovitosti evidované na LV č. 470. Jedná se o nabídky : prodej chaty v zahrádkářské kolonii Spálenec Jedná se o nabídku, která obsahuje nejen chatu, i ale stavební parcelu, zahradu, vedlejší stavby, venkovní úpravy i trvalé porosty,
215 000, - Kč
prodej chaty v Bezručovém Údolí Chomutov
139 000,- Kč
prodej chaty v klidné části obce Chomutov osada Jitřenka
160 000,-Kč
-6obsah obou nabídek je obdobný jako prvně uvedená nabídka. Průměrná cena = ( 215 000,- Kč + 139 000,- Kč + 160 000,- Kč )/3 =
171 333,33 Kč
tuto průměrnou cenu pro stanovení obvyklé ceny znalec snižuje o 20 % zejména z důvodu nezavedení do evidence Katastrálního úřadu a z důvodu nedostatečné pěstební péče trvalých porostů = 137 066,66 Kč Obvyklá
cena nemovitostí evidovaných na LV č. 470 včetně chaty po zaokrouhlení na desetikoruny =
Obvyklá cena nemovitostí evidovaných na LV č. 470 = 137 070,- Kč 8,b, Ocenění parcel p. č. 134/38 a p. č. 134/39 , LV č. 464 k.ú. Senkov, místní část Senkov, obec Zbrašín - obvyklou cenou, Parcela - pozemek č. 134/38 o výměře 10 m2 , druh pozemku zahrada s využitím : ostatní komunikace, nepřístupná veřejnosti a parcela p.č. 134/39 o výměře 124 m2, druh pozemku zahrada s využitím jako ostatní komunikace nepřístupná veřejnosti. Znalec na internetu dohledal několik nabídek obdobných pozemků . Předem vyloučil nabídky k prodeji v lokalitě města Ústí nad Labem. Jedná se o nabídky : prodej pozemku Smolnice, LN, cena za m2 =
100,- Kč/m2
prodej pozemku Nová Ves, LN, cena za m2 =
99,- Kč/m2
prodej pozemku Smolnice, LN, cena za m2 =
106,- Kč/m2
celkem =
305,- Kč/m2
Průměrná cena, která je podkladem pro stanovení obvyklé ceny = 305,- Kč/ 3 =
101,67 Kč/m2
Obvyklá cena p.p. č. 134/38 ( 10 m2 ) + p.p. č. 134/39 ( 124 m2 ) = celkem 134 m2 * 101,67 Kč/m2 =
13 623,78 Kč
Tuto cenu znalec snižuje o 10 % z důvodu, že se jedná o stanovení obvyklé ceny ostatní komunikace veřejnosti nepřístupná =
12 261,40 Kč
Obvyklá cena podílu ve výši 1/14 nemovitostí evidovaných na LV č. 464 po zaokrouhlení na desetikoruny
=
880,- Kč
-7-
8,c, Ocenění parcel č.p. 134/4, č.p. 134/27 a č.p. 134/35 , LV č. 517, k.ú. Senkov, místní část Senkov, obec Zbrašín – obvyklou cenou Parcela – pozemek č. 134/4 o výměře 364 m2, druh pozemku zahrada s využitím : ostatní komunikace, nepřístupná veřejnosti, parcela č.p. 134/27 o výměře 213 m2, druh pozemku zahrada, s využitím jako ostatní komunikace nepřístupná veřejnosti a parcela č.p. 134/35 o výměře 214 m2, druh pozemku zahrada, s využitím jako ostatní komunikace nepřístupná veřejnosti, celkem se jedná o výměru ( 364 m2 + 213 m2 + 214 m2 ) = 791 m2.
Obvyklá cena p.p. č. 134/4 + p.p. č. 134/27 + p.p. č. 134/35 , LV 517 tj. celkem 791 m2 * 101,67 Kč/m2 = 80 420,97 Kč Tuto cenu znalec snižuje o 10 % z důvodu, že se jedná o stanovení obvyklé ceny ostatní komunikace veřejnosti nepřístupná =
72 378,87 Kč
Obvyklá cena podílu ve výši 1/14 nemovitostí evidovaných na LV č. 517 po zaokrouhlení na desetikoruny = 5 170, - Kč
Razice dne 15.12.2016 Vypracoval : Ing. Dobromír Kaplan spr. 2909/80 Razice 25 418 04 Bílina
C, ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký úkon jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 29.10.1980 , pod č.j. spr. 2909/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2492 – 15/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji samostatným dokladem
D, PŘÍLOHY - prohlášení pana Ráce ze dne 6.12.2016 - výřez z katastrální mapy
