2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4574-373/2015 O ceně bytové jednotky č.931/19 v Brně, místní část Bystrc, Fleischnerova 931/9, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6194/438744 na společných částech domu a pozemcích p.č.6005/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 232 m2, p.č.6006/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 106 m2, p.č.6006/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 118 m2, p.č.6007/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 48 m2, p.č.6007/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 153 m2 a p.č.6007/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 25 m2, vše zapsáno na LV č.11883 pro k.ú.Bystrc

Objednatel znaleckého posudku:

MIVO DEVELOPMENT s.r.o. Nám. 14. října 1307/2 150 00 Praha 5

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 13.11.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.931/19 v Brně, místní část Bystrc, Fleischnerova 931/9, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6194/438744 na společných částech domu a pozemcích p.č.6005/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 232 m2, p.č.6006/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 106 m2, p.č.6006/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 118 m2, p.č.6007/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 48 m2, p.č.6007/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 153 m2 a p.č.6007/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 25 m2, vše zapsáno na LV č.11883 pro k.ú.Bystrc. Posudek se oprovádí jako aktualizace vlastního ocenění č.4389-188/2015.

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.931/19 Fleischnerova 931/9 635 00 Brno-Bystrc Jihomoravský Brno-město Brno Bystrc 377 508

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.6.2015 a 11.11.2015 za přítomnosti znalce a otce vlastníka nemovitosti, p.Skalníka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.11883 pro k.ú.Bystrc - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR -2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

896024/4117, Paní Alice Skalníková, Fleischnerova 931/9, 635 00 Brno-Bystrc, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

896024/4117, Paní Alice Skalníková, Fleischnerova 931/9, 635 00 Brno-Bystrc, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 8.nadzemním podlaží panelového objektu s devíti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou prosklené a plné, podlahy jsou z PVC a dlažby. WC je splachovací, koupelna s vanou, obklady. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě je instalován, schody jsou betonové s terasovým povrchem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Dům je ze 70.roků 20.století, stav bytu je dobrý. V letech 2012-2013 byla provedena revitalizace, v roce 2002 byla provedena rekonstrukce bytu, vč.zděného jádra.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.931/19

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.931/19

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a

§ 2 cen. mapa § 2 cen. mapa § 2 cen. mapa

Parcelní číslo 6005/1

Výměra [m2] 232,00

Jedn. cena [Kč/m2] 2 270,00

Cena [Kč] 526 640,-

6006/1

106,00

2 270,00

240 620,-

6006/2

118,00

2 270,00

267 860,-

6007/1

48,00

2 270,00

108 960,-

-4-

nádvoří zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem § 2 cen. mapa

6007/2

153,00

2 270,00

347 310,-

6007/3

25,00

2 270,00

56 750,-

682,00 m2

Pozemky - zjištěná cena

1 548 140,=

1 548 140,- Kč

=

1 548 140,-Kč 1 548 140,- Kč

=

1 548 140,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemky

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Brno 4 37 let 32 128,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy 4,08 * 1,00 = 12,11 * 1,00 = 16,02 * 1,00 = 18,61 * 1,00 = 9,85 * 1,00 = 1,32 * 0,10 = 5,3 * 0,20 =

Podlahové plochy bytu koupelna vč.WC: kuchyň: pokoj: pokoj: předsíň: sklepní koje: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu: -5-

4,08 m2 12,11 m2 16,02 m2 18,61 m2 9,85 m2 0,13 m2 1,06 m2 61,86 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 37 let: s = 1 - 0,005 * 37 = 0,815

č. III II

Vi 0,00 0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,915 = 0,942

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

-6-

č. III

Pi 0,02

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,980 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II III 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,090 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 32 128,- Kč/m2 * 0,942 = 30 264,58 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 61,86 m2 * 30 264,58 Kč/m2 * 0,980 * 1,090= 1 999 848,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

1 999 848,70 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 1 548 140,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 194 / 438 744 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 548 140,- Kč * 6 194 / 438 744 = 21 855,98 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

21 855,98 Kč

Bytová jednotka č.931/19 - zjištěná cena

=

2 021 704,68 Kč

-8-

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.931/19

2 021 704,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 021 704,70 Kč

Celkem

2 021 704,70 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

2 021 704,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.931/19

2 021 704,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 021 704,70 Kč

Celkem

2 021 704,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 021 704,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionydvacetjednatisícsedmsetdeset Kč -9-

2 021 710,- Kč

Závěr :

Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.400.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 1.537.250,- Kč a do výše 154.420,-Kč - MIVO DEVELOPMENT s.r.o., náměstí 14.října 1307/2, Praha 5. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 10 -

k prodeji velmi pěkný, dvoupokojový byt na ulici Vondrákova v Brně Bystrci. Byt je po částečné rekonstrukci, s dvěma neprůchozími pokoji a nachází se ve 4 patře bez výtahu. Pokoj s lodžií je orientován jihozápadně, druhý pokoj a kuchyně jsou orientovány severovýchodně. Umístěním ve vyšším podlaží je příjemně světlý, s výhledem do zeleně. Dům je revitalizován. K bytu náleží zděný sklep. Bezproblémové parkování je velkou výhodou, stejně jako poloha poblíž nákupního centra, bank, pošty a ordinací praktických lékařů. Dostupnost do centra městskou dopravou, blízkost Brněnské přehrady a přírody obklopující městskou část Bystrc nabízí velmi příjemné užívání tohoto bytu. Požadovaná cena 2.350.000,- Kč. Včetně daně a provize, cena je k jednání.

k prodeji dispozičně dobře řešený byt o velikosti 2+1 na ul. Opálkova, v Brně - Bystrci.Byt o CP 62 m2 s lodžií se nachází v 5. patře panelového domu s novým výtahem (možná přeprava i nadměrnějších nákladů) a dům je po revitalizaci (je zateplen). V bytě jsou plastová okna, dubové parkety a v předsíni vestavěná skříň. Byt má prostornou kuchyň s výhledem do zeleně (chybí kuchyňská linka). Jádro je původní. K bytu náleží sklepní kóje. V domě je kočárkárna/kolárna a sušárna. Dům je umístěn v atraktivní lokalitě u Brněnské přehrady, v jednom z nejmalebnějších míst v okolí, v těsné blízkosti přírody, ale současně si zachovává výhody krajského města a rychlé dostupnosti do centra Brna. Asi 300m od domu je zastávka MHD. Centrum Brna je dostupné autem - 11 -

do 15 minut a MHD do 20 minut, do vzdálenějších míst lze využít integrovanou dopravu. V nočních hodinách bezproblémové spojení noční linky. Požadovaná cena 2.170.000,- Kč.

k prodeji velmi pěkný slunný byt v Brně Bystrci, ulice Vondrákova v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 se šatnou a lodžií, nacházející se ve zvýšeném přízemí čtyřpodlažního panelového domu. Byt prošel velmi zdařilou rekonstrukcí, má zděné bytové jádro, koupelna s vanou a WC zvlášť. Celková výměra bytu činí 54m2 + prostorná lodžie. Pokoje o výměře 16 m2 a 12 m2 mají samostatné vstupy z předsíně. V bytě jsou plastová okna, na zemi položeny plovoucí podlahy a dlažba. K bytu náleží sklepní kóje. Možnost přístupu do kočárkárny a sušárny. Z lodžie je pěkný výhled do zeleně. Dům prošel revitalizací, má nové balkony, zateplení, fasáda, stupačky, vstupní dveře, schránky. Byt je vhodný jak pro bydlení, tak jako investice. Jedná se o pěknou lokalitu v blízkosti Brněnské přehrady. Požadovaná cena 2.300.000,- Kč.

- 12 -

Lze konstatovat, že v posledních měsících došlo k mírnému zvýšení cen obdobných bytů v místě.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.100.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.100.000,- Kč. Slovy: Dvamilionystotisíc Kč

V Tršicích 13.11.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15.

- 13 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4574-373/2015 znaleckého deníku.

- 14 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.11883 ze dne 9.11.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Snímek katastrální mapy

- 16 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 17 -

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

- 20 -

- 21 -