2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1186/112/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. 1748/10, 1751/1, 1752, 1753/1, 1765/1, 1765/9, 1769/7, 1769/8 a 1769/9 vč. příslušenství; to vše v k. ú. Moravská Třebová, obec Moravská Třebová, okres Svitavy.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 104/14-66 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 7. 4. 2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18. 4. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 72 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 18. 6. 2015

Znalecký posudek č. 1186/112/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 8

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 8

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 9

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ............................................................................................................... 10

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 10

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 10

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 11 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 11

7.2.

Pozemky .......................................................................................................................................... 12

7.3.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 18

7.4.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 21

7.5.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 22

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 24

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 24 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 24

8.1.1.

Pozemky k výstavbě obchodního centra vč. pozemku s trafostanicí ...................................... 24

8.1.2.

Zemědělské pozemky .............................................................................................................. 31

8.1.3.

Pozemky pro sport ................................................................................................................... 37

8.1.4.

Pozemky dlouhodobě neobhospodařované, hospodářsky nevyužitelné a koryto potoka ....... 42

8.1.5.

Rekapitulace určení obvyklé ceny ........................................................................................... 43

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 43

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 45

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 52

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 53

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 53

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 53



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 104/14-66: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 2231, tj.: - pozemky parc. č. 1748/10, 1751/1, 1752, 1753/1, 1765/1, 1765/9, 1769/7, 1769/8 a 1769/9 vč. příslušenství; to vše v k. ú. Moravská Třebová, obec Moravská Třebová, okres Svitavy. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 2231 pro k. ú. / obec Moravská Třebová, okres Svitavy; ke dni 7. 4. 2015 ALV:

BLV:

Vlastník K. Y. International Trade & Investment Co., spol. s. r. o., náměstí Svobody 93/22, Brno-město, 602 00 Brno; identifikátor: 60932210 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 1748/10 trvalý travní porost 4 614 m 2 parc. č. 1751/1 orná půda 6 921 m 2 parc. č. 1752 ostatní plocha neplodná půda 286 m 2 parc. č. 1753/1 orná půda 19 826 m 2 parc. č. 1765/1 orná půda 13 435 m 2 parc. č. 1765/9 orná půda 833 m 2 parc. č. 1769/7 trvalý travní porost 141 m 2 parc. č. 1769/8 trvalý travní porost 1 308 m 2 parc. č. 1769/9 trvalý travní porost 83 m


Stránka 3 z 53


FLV:


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 1748/10 52914 1 431 m 2 52954 622 m 2 54078 1 672 m 2 56701 889 m 2 parc. č. 1751/1 52914 107 m 2 55700 6 777 m 2 56701 37 m 2 parc. č. 1753/1 52914 854 m 2 55700 18 972 m 2 parc. č. 1765/1 55700 13 435 m 2 parc. č. 1765/9 55700 833 m 2 parc. č. 1769/7 55700 141 m 2 parc. č. 1769/8 55700 1 308 m 2 parc. č. 1769/9 55700 83 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc; SP – stavební povolení


Stránka 4 z 53



B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 18. 4. 2015 bez přítomnosti zástupců povinného. Pozemky jsou veřejně přístupné, místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byl obeslán i zástupce povinného pan JUDr. Rudolf Skoupý, který poskytl informace k oceňovaným nemovitým věcem a sdělil kontaktní telefon na jednatele povinné společnosti prostřednictvím emailu ze dne 20. 4. 2015. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2231 ze dne 7. 4. 2015, k. ú. Moravská Třebová, obec Moravská Třebová, okres Svitavy – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 104/14-66 ze dne 7. 4. 2015 Ze stavebního úřadu byly získány následující podklady: Stavební povolení č. j. Výst/123/96 ze dne 20. 6. 1996 Stavební povolení č. j. Výst/916/99 ze dne 12. 11. 1999 Kolaudační rozhodnutí č. j. Výst. 1206/00 ze dne 8. 12. 2000 Stavební dokumentace k trafostanici, datum 5/1995, projektant: Ing. V. Sys Stavební povolení ze dne 3. 12. 2001, č. j. Výst. 991/01 Z katastrálního úřadu byly získány následující podklady: Smlouva o věcném břemeni V3 2065/1995 ze dne 15. 9. 1995. Právní účinky vkladu ke dni 18. 9. 1995, POLVZ: 1086/1995 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 2231 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Moravská Třebová – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Moravská Třebová Informace získané při místním šetření


Stránka 5 z 53



Údaje předané zástupcem povinného panem JUDr. Rudolfem Skoupým (advokát) prostřednictvím emailu dne 20. 4. 2015 Informace a dokumenty získané od pana Jiřího Procházky (ABP Consulting, a.s. – projekční kancelář): Žádost o povolení zřízení dočasného sjezdu ze silnice I. třídy na parc. č. 1765/1, ze dne 4. 7. 2013 Žádost o vydání povolení k provádění stavby v ochranném pásmu silnice I. třídy, ze dne 4. 7. 2013 Rozhodnutí o povolení provádění stavby v ochranném pásmu silnice č. I/35 ze dne 26. 7. 2013 Rozhodnutí o povolení dočasného připojení sousední nemovitosti na silnici č. I/35 ze dne 26. 7. 2013 Stanovení přechodné úpravy provozu na pozemních komunikacích ze dne 26. 7. 2013 Povolení změny stavby před dokončením ze dne 11. 12. 2012 – prodloužení termínu k dokončení hrubých terénních úprav do 31. 12. 2014 Vyjádření k ústnímu jednání ze dne 11. 12. 2012 Rozhodnutí o prodloužení platnosti stavebního povolení ze dne 9. 11. 2010 do 31. 12. 2013 Žádost o stanovení přechodné úpravy dopravního značení na pozemních komunikacích ze dne 4. 7. 2013 Výpočet odvodů za odnětí ze zemědělského půdního fondu Využívání sjezdu na silnici I/35 Moravská Třebová – extravilán ze dne 21. 6. 2013 Stanovisko k záměru zřízení dočasného sjezdu a k návrhu přechodného dopravního značení na silnici I/35 ze dne 12. 6. 2013 Oznámení zahájení řízení o změně stavby před dokončením ze dne 16. 9. 2013 Vyjádření k předložené architektonické studii ze dne 31. 10. 2012 Znalecký posudek č. 3686/421/11 ze dne 17. prosince 2011, vypracoval: Ing. Petra Jechová Výkres objemového řešení (ve 3D), datum 25. 5. 2001, autor návrhu: Ing. Arch. Zděněk Hanuš Rezervační smlouva ze dne 15. 4. 2013 Smlouva o budoucí kupní smlouvě ze dne 14. 8. 2012 Údaje předané jednatelem společnosti K. Y. International Trade & Investment Co., spol. s r. o. paní Pražákovou Údaje předané panem Pavlíkem (Pavlík – ENERGO, spol. s r.o.) – majitel sousedních nemovitých věcí Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři


Stránka 6 z 53



Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2015


Stránka 7 z 53



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2231 ze dne 7. 4. 2015 vázne na oceňovaných nemovitých věcech věcné břemeno: •

Věcné břemeno (podle listiny) vstupu z důvodu budování a poté existence kanalizační stoky - Oprávnění pro: Měst Moravská Třebová, nám. T. G. Masaryka 32/29, Město, 571 01 Moravská Třebová, RČ / IČO: 00277037 - Povinnost k:

Parcela: 1751/1, 1752, 1753/1

- Listina:

Smlouva o věcném břemeni V3 2065/1995 ze dne 15. 9. 1995. Právní účinky vkladu ke dni 18. 9. 1995. Z-10701086/1995-609


Stránka 8 z 53



Toto věcné břemeno je závadou a má vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Popis a ocenění uvedeného věcného břemene je provedeno níže v bodu 8.2. tohoto znaleckého posudku. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2231 ze dne 7. 4. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2231 ze dne 7. 4. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 16. 6. 2015 od pana Jiřího Procházky. Jednalo se o informace rezervační smlouvu a smlouvu o budoucí kupní smlouvě.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině


Stránka 9 z 53



případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku je určována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavebním povolením na obchodní centrum vč. pozemku s trafostanicí, pozemky určené k zastavění stavbou pro sport a zemědělské pozemky, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Předmětem ocenění jsou však také zemědělské pozemky dlouhodobě neobhospodařované, pozemky hospodářsky nevyužitelné a pozemek koryta potoka, u kterého není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou.


Stránka 10 z 53



Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Svitavy, na území obce a katastrálního území Moravská Třebová, na okraji zastavěného území obce. Konkrétně se jedná o jihovýchodní okraj města, pozemky jsou převážně umístěny mezi ulicí Dvorní a silnicí I. třídy č. I/35 v blízkosti školního statku (zemědělský areál). Absolutní centrum města (náměstí T. G. Masaryka) je vzdáleno cca 500 m vzdušnou čarou severním směrem. Okresní město Svitavy je vzdáleno cca 16 km jízdy autem po silnici č. I/35 západním směrem. V okolí se rozkládá středně zvlněná krajina, ve které se střídají pole a lesy. Z východní strany město obklopuje Zábřežská vrchovina a ze západní strany Svitavská pahorkatina. Okolní zástavba: Jedná se o průmyslovou část města, v nejbližším okolí převažuje zástavba průmyslových a zemědělských objektů. V místě je hluk od hlavní silnice č. I/35. Les vzdálen cca 550 m. Občanská vybavenost: V rámci města je v docházkové vzdálenosti k dispozici potřebná občanská vybavenost - MŠ, ZŠ, SŠ, VOŠ, lékárna, pošta, hypermarket, knihovna, restaurace, městský úřad, bankomat, hotel, sportovní hřiště, nemocnice aj. Veškerá občanská vybavenost je v nedalekém okresním městě Svitavy. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na frekventované silnici I. třídy č. I/35 (alternativa k dálnici D1 při dopravním spojení severní Moravy s Prahou), která tvoří jižní obchvat města. Z veřejné dopravy jsou v místě zastávky autobusů a také vlaková stanice. Spojení do okresního města Svitavy dle jízdního řádu trvá od 17 minut do 49 minut. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky parc. č. 1748/10, 1751/1, 1752 a 1753/1jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci z pozemku parc. č. 1743/1 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: město Moravská Třebová) z ulice Dvorní. Přístup na pozemky parc. č. 1751/1 a 1752 je možný také z hlavní silnice I/35 z parc. č. 3901/3 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: silnice, vlastník: Pardubický kraj). Přístup na pozemek parc. č. 1753/1 je také možný z hlavní silnice I/35 z pozemku parc. č. 3900/6 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: silnice, vlastník: Pardubický kraj). Pozemky parc. č. 1765/1 a 1769/8 jsou přístupné z pozemku parc. č. 1770 (druh pozemku: trvalý travní porost, vlastník: Česká republika) a také z hlavní silnice I/35 z pozemku parc. č. 3921/40 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: silnice, vlastník: Česká republika). Pozemky parc. č. 1769/7, 1769/9 a 1765/9 jsou přístupné z hlavní silnice I/35 z pozemku parc. č. 3921/40 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 11 z 53



silnice, vlastník: Česká republika). Přístup na pozemek parc. č. 1769/8 je také možný z pozemku parc. č. 1895/1 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: město Moravská Třebová). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku a částečně také na okolním veřejném prostranství podél okolních komunikací. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn i telefon. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu CZ0533

Název obce Moravská Třebová

Kód obce 578444

Správní obvod 1 5308

2

3

4

5

6

7

8

5

2 4 205 10 413 7 041 105 38

9 10 11 12 13 39

1

1

1

3

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 1748/10, 1751/1, 1752, 1753/1, 1765/1, 1765/9, 1769/7, 1769/8, 1769/9 vč. příslušenství, které jsou zapsané na LV č. 2231 ze dne 7. 4. 2015 to vše v k. ú. Moravská Třebová, obec Moravská Třebová, okres Svitavy. Obvyklá cena trvalých porostů, je zohledněna v určené obvyklé ceně. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Dokumenty týkající se využití oceňovaných pozemků Dle stavebního povolení ze dne 3. 12. 2001 č.j. Výst.991/01 byla na pozemcích parc. č. 1742/2, 1751/1, 1752, 1753/1 v k. ú. Moravská Třebová povolena stavba „OBCHODNÍ CENTRUM v Moravské Třebové, Předměstí, Dvorní ul.“. Stavba měla obsahovat: - Obchodní centrum (market s nepotravinářským zbožím se zázemím, market potravin se zázemím, 9 malých prodejen se zázemím, rychlé občerstvení), parkoviště pro 270 osobních vozidel, přeložku plynu, přípojku telefonu, přípojku VN a distribuční část trafostanice, osvětlení parkoviště, terénní a sadové úpravy. Dle rozhodnutí o prodloužení platnosti stavebního povolení ze dne 9. 11. 2010 se prodloužila platnost stavebního povolení ze dne 3. 12. 2001 č.j. MUMT-991-01-OVUP3 na stavbu „OBCHODNÍ CENTRUM Moravská Třebová, Předměstí, Dvorní na pozemku parc. č. 1742/2, 1751/1, 1752, 1753/1 v k. ú. Moravská Třebová“ do 31. 12. 2013.


Stránka 12 z 53



Dle vyjádření referentky odboru výstavby a územního plánování paní Ing. Lenky Kouřilové byla již stavba zahájena, tudíž není potřeba prodlužovat platnost stavebního povolení. Za porušení lhůty k dokončení stavby nejsou žádné sankce. Současný územní plán města (viz. bod 7.3. znaleckého posudku) neumožňuje výstavbu na oceňovaných pozemcích. Pokud však bude stavba provedena v rozsahu dle stavebního povolení či pouze s drobnými odchylkami, které lze uznat v rámci stavebního řízení (není třeba měnit územní plán), je možné stavbu realizovat. Zahájení řízení o změně stavby před jejím dokončením Dne 16. 9. 2013 bylo zahájeno řízení o změně stavby před jejím dokončením č.j. MUMT 24753/2013, které se týká stavebního povolení ze dne 3. 12. 2001 č.j. MUMT-991-01-OVUP3. Předmětem řízení o změně stavby před dokončením je: - Prodloužení termínu k dokončení stavby. - Dokončení hrubých terénních úprav (urovnání doposud navezené zeminy, dokončení skrývky ornice, dovoz a rozprostření zeminy a kameniva včetně hutnění a urovnání). Povolené stavební práce v roce 2013 Na základě rozhodnutí č.j. ODSH-533332/2013-Li bylo povoleno provádění stavby v ochranném pásmu silnice č. I/35. Toto rozhodnutí o povolení se týkalo: - Stavby dočasného pracovního sjezdu ze silnice č. I/35 na pozemek parc. č. 1765/1 a pro provádění hrubých terénních úprav v rámci budoucí stavby „Obchodní centrum v ul. Dvorní“ na p. p. č. 1751/1, 1752, 1753/1 v k. ú. Moravská Třebová. Doba povolení je na dobu provádění hrubých terénních úprav a to nejpozději do 30. září 2013. Možnost změny stavby před jejím dokončením Dle vyjádření MÚ Moravská Třebová ze dne 5. 10. 2012 č.j. MUMT 39369/2012 je stavební povolení na „OBCHODNÍ CENTRUM“ platné, ale lhůta k provádění prací již uplynula. Jakákoliv stavební činnost může být zahájena až po prodloužení této lhůty. Společnost ABP Consulting, a.s. stavebnímu úřadu předložila architektonickou studii – situace – varianta 4 (dle vyjádření ze dne 31. 10. 2012, č.j. MUMT 39369/2012), která upravuje a rozšiřuje původní záměr vybudování obchodního centra na pozemcích parc. č. 1751/1, 1752, 1753/1 v k. ú. Moravská Třebová. Tento záměr však musí být nejprve posouzen jako změna stavby v územním řízení a poté ve stavebním řízení. Po konzultaci s úřadem územního plánování vyplynulo, že z důvodu zřízení kruhového objezdu není třeba provádět změnu územního plánu. Tato změna územního plánu bude ovšem nutná pro umístění prodejen HOBBY a ZAHRADA včetně parkovacích míst, které by přesahovaly hranice stávajícího výrobního areálu pana Pavlíka. Jednou z povinných žádostí bude vyjádření, zda záměr vyžaduje posouzení vlivu na životní prostředí podle zákona č. 100/2001 Sb. V případě kladného vyjádření bude předložen výsledek zjišťovacího řízení. Sousední parcely: parc. č. 1748/10: 1743/1, 1745/12, 1745/55, 1747/1, 1747/2, 1748/1, 1748/2, 1748/12 parc. č. 1751/1: 1742/2, 1743/1, 1751/5, 1752, 3901/3 parc. č. 1752: 1743/1, 1751/1, 1753/1, 3901/3 parc. č. 1753/1: 1743/1, 1752, 1759/2, 3900/6, 3901/3, 3921/38, 3921/39 parc. č. 1765/1: 1759/2, 1765/2, 1766, 1769/7, 1769/8, 1770, 3921/39, 3921/40 parc. č. 1765/9: 1759/1, 1763, 1764/4, 3921/40, 3921/40, 3921/42, 3921/61 parc. č. 1769/7: 1765/1, 1769/8, 1895/2, 3921/40, 3921/44 parc. č. 1769/8: 1765/1, 1769/7, 1770, 1895/1, 1895/2


Stránka 13 z 53



parc. č. 1769/9: 1763, 1764/5, 1895/3, 3921/40, 3921/41, 3921/42, 3921/43, 3921/44 Pozemek parc. č. 1748/10

Pozemek je svažitý směrem k severozápadu, má nepravidelný přibližně obdélníkovitý tvar, slouží převážně v souladu s evidencí katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. V severovýchodním rohu pozemku stojí stavba trafostanice, která není zakreslena v katastrální mapě. Při jižním, severním a východním okraji pozemku jsou méně či více vzrostlé listnaté stromy. Východní část pozemku v okolí trafostanice je neobhospodařovaná. Přístup na pozemek je ze severu přímo z ulice Dvorní po zpevněné veřejné komunikaci na pozemku parc. č. 1743/1. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Stavba trafostanice umístěná na pozemku není zanesena do evidence katastru nemovitostí. Trafostanice na parc. č. 1748/10 Dle kolaudačního rozhodnutí ze dne 8. 12. 2000 se jedná o: „zděnou přechodovou dvouprostorovou, přízemní trafostanici 22/0,4 kV, 1x 630 kVA s věžovým přívodem VN a) část VN – kobkové vedení b) transformátor VN/NN – olejový, typu ELIN c) rozváděč NN 2 Stavba trafostanice se nachází na parcele č. 1748/11 – zastavěná plocha o výměře 43 m (dle geometrického plánu) v katastrálním území Moravská Třebová a byla zaměřena geometrickým plánem GP č. 1449 – 111/2000 ze dne 31. 05. 2000, vyhotoveným fy. Geodetické služby, Ing. Pavel Slezák, Česká Třebová. Stavební úřad současně vydává souhlas s tímto GP č. 144 – 111/2000 k zapsání do katastru nemovitostí. Vrchní přípojku 22 kV pro trafostanici o délce 190 m se 3 podpůrnými sloupy.“ Dle místního šetření se jedná o zděnou stavbu obdélníkového půdorysu s šířkou cca 5,5 m a délkou cca 7,7 m. Stavba má 2 výškové úrovně kryté sedlovou střechou. Fasáda objektu je omítnutá, střecha dřevěné konstrukce s pálenou taškovou krytinou, klempířské prvky měděné, vrata 2x plechová, vstupní dveře plechové. Podél západní strany objektu je proveden okapový chodník na šířku dvou betonových dlaždic, který tvoří přístup ke dveřím. Trafostanice byla postavena na základě stavebního povolení ze dne 12. 11. 1999. Objekt je v dobrém stavu.


Stránka 14 z 53



Pozemek parc. č. 1751/1

Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má přibližně lichoběžníkový tvar, je neudržovaný, zarostlý trávou a nálety. Při severní straně pozemku je dle územního plánu na pozemku provedena kanalizační stoka a při jižní straně pozemku vede je provedeno vedení středotlakého plynu. Pozemek je ze severní strany ohraničen silnicí č. I/35 a z jižní strany ulicí Dvorní. U tohoto pozemku je druh i zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1752

Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má úzký přibližně obdélníkovitý tvar, je neudržovaný, zarostlý trávou a nálety. Při severní straně pozemku je dle územního plánu na pozemku provedena kanalizační stoka a při jižní straně pozemku vede je provedeno vedení středotlakého plynu. Pozemek je ze severní strany ohraničen silnicí č. I/35 a z jižní strany ulicí Dvorní. U tohoto pozemku je druh i zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1753/1

Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má přibližně lichoběžníkový tvar, je neudržovaný, zarostlý trávou a nálety. Při severní straně pozemku je dle územního plánu na pozemku provedena kanalizační stoka a při jižní


Stránka 15 z 53



straně pozemku vede je provedeno vedení středotlakého plynu. Pozemek je ze severní strany ohraničen silnicí č. I/35 a z jižní strany ulicí Dvorní. U tohoto pozemku je druh i zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1765/1

Pozemek je rovinný až mírně svažitý a má tvar písmene „L“. Východní část pozemku slouží jako trvalý travní 2 porost, západní a severní část pozemku je neudržovaná (dle odměření z KM cca 5476 m ), zarostlá trávou a nálety. V severní části pozemku je provedena kanalizační stoka, která pozemek dále křižuje směrem na jih. V jižní části pozemek křižuje také vodovod. Při jižní straně pozemku je veden plyn. Pozemek je ze severní strany ohraničen silnicí č. I/35 a z jižní strany ulicí Dvorní. Při jižní straně pozemku podél ulice Dvorní jsou na sousedním pozemku vzrostlé listnaté stromy. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1765/9

Pozemek je převážně svažitý, má protáhlý přibližně trojúhelníkovitý tvar, slouží jako mez mezi silnicí I/35 a říčkou Třebůvka. Pozemek je částečně travnatý a částečně zarostlý nálety, je prakticky hospodářsky nevyužitelný. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Druh pozemku uvedený v evidenci KN neodpovídá skutečnému využití.


Stránka 16 z 53




Pozemek je převážně svažitý, má trojúhelníkovitý tvar, v severní části travnatý povrch a jižní část o výměře cca 2 69 m (bylo odměřeno z KM) je tvořena korytem potoka. Pozemek se nachází v těsné blízkosti přemostění silnice I/35 ulicí Jevíčská. Travnatá část je díky špatné přístupnosti a malé výměře prakticky hospodářsky nevyužitelná. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Druhem pozemku se jedná částečně o vodní plochu. Pozemek parc. č. 1769/8

Pozemek je rovinný, má protáhlý přibližně lichoběžníkovitý tvar, travnatý povrch, slouží jako trvalý travní porost. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1769/9

Pozemek je svažitý, má přibližně lichoběžníkovitý tvaru, travnatý povrch částečně s nálety, slouží jako mez mezi silnicí I/35 a říčkou Třebůvka. Pozemek se nachází částečně pod přemostěním silnice I/35 ulicí Jevíčská. Travnatá část je díky špatné přístupnosti a malé výměře prakticky hospodářsky nevyužitelná.


Stránka 17 z 53



U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Druh pozemku uvedený v evidenci KN neodpovídá skutečnému využití.

7.3. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Moravská Třebová se oceňované pozemky: 2 - parc. č. 1748/10 (část o výměře cca 3.642 m ) nachází v území vymezeném jako „NSzs“ - plochy smíšené nezastavěného území – přípustná funkce: zemědělská, sportovní; 2 - parc. č. 1748/10 (část o výměře cca 972 m ) nachází v území vymezeném jako „TI“ - technická infrastruktura - inženýrské sítě; 2 2 - parc. č. 1751/1, 1752, 1753/1 (část o výměře cca 18.892 m ), 1765/1 (část o výměře cca 9.283 m ), 1769/7 2 2 (část o výměře cca 72 m ), 1769/8 (část o výměře cca 822 m ) a 1769/9 nachází v území vymezeném jako „ZP“ – zeleň – přírodního charakteru; 2 - parc. č. 1753/1 (část o výměře cca 934 m ) a 1765/9 nachází v území vymezeném návrhem změny jako „DS“ – dopravní infrastruktura - silniční; 2 2 - parc. č. 1765/1 (část o výměře cca 4.152 m ) a 1769/8 (část o výměře cca 486 m ) nachází v území vymezeném jako „OS“ Z23a - občanské vybavení - tělovýchovná a sportovní zařízení; 2 - parc. č. 1969/7 (část o výměře cca 69 m ) nachází v území vymezeném jako „W“ – plochy vodní a vodohospodářské.


Stránka 18 z 53



Územní plán byl získán na internetových stránkách města Moravská Třebová, odkaz: http://www.mtrebova.cz/rozvoj/strategicke-rozvojove-dokumenty/uzemni-plan-mesta Dne 04. 10. 2010 byl zastupitelstvem města vydán územní plán Moravská Třebová opatřením obecné povahy č.1/2010 s nabytím účinnosti dne 26. 10. 2010. OBČANSKÉ VYBAVENÍ - TĚLOVÝCHOVNÁ A SPORTOVNÍ ZAŘÍZENÍ OS Hlavní využití: Plochy pro tělovýchovu a sport. Přípustné využití: - Související doplňkové komerční využití. - Související dopravní a technická infrastruktura. - Plochy zeleně. - Pohotovostní byty. Podmíněně přípustné využití U lokality P7b a Z32a bude v dalším stupni projektové přípravy prokázáno, že nebudou překročeny přípustné hladiny hluku v chráněných vnitřních i venkovních prostorech. Nepřípustné využití: Stavby narušující životní prostředí na sousedních plochách obytné zóny. Podmínky prostorového uspořádání vč. ochrany krajinného rázu: Stavba bude mít max. 3 nadzemní podlaží a podkroví. TECHNICKÁ INFRASTRUKTURA - INŽENÝRSKÉ SÍTĚ TI Hlavní využití: Plochy vedení a zařízení technické infrastruktury (vodovody, kanalizace, energetické sítě, telekomunikace). Přípustné využití: - Izolační a doprovodná zeleň. - Stavby potřebné pro zajištění provozu a údržby technické infrastruktury Nepřípustné využití: Veškerá stavební činnost narušující hlavní využití. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 19 z 53



ZELEŇ - PŘÍRODNÍHO CHARAKTERU - ZP Hlavní využití: Plochy zeleně v sídlech udržované v přírodě blízkém stavu a veřejně přístupné. Přípustné využití: - Stavby technické a související dopravní infrastruktury. - Vodní plochy a prvky, vyznačené poldry (Ovčácká dolina) - Městský mobiliář Podmíněně přípustné využití

U plochy P7a a Z36 jsou nepřípustné stavby a činnosti zakázané §67 zákona č. 254/200 1 Sb., o vodách. Nepřípustné využití: Veškeré stavby mimo přípustné využití. PLOCHY VODNÍ A VODOHOSPODÁŘSKÉ - W Hlavní využití: Pozemky vodních ploch, koryt vodních toků a jiné pozemky určené pro převažující vodohospodářské využití. Přípustné využití: Stavby související s provozem a údržbou vodních ploch a toků. Nepřípustné využití: Veškeré stavby mimo stavby přípustné. PLOCHY SPECIFICKÉ - X Hlavní využití: Plochy staveb a zařízení pro obranu státu. Přípustné využití: Pouze související technická a dopravní infrastruktura. PLOCHY SMÍŠENÉ NEZASTAVĚNÉHO ÚZEMÍ - NS Poznámka: indexy jsou vymezeny plochy s další přípustnou funkcí takto: v= funkce vodohospodářská l= funkce lesnická z= zemědělská p= přírodní r= rekreační s= sportovní Hlavní využití: Slouží k vymezení ploch mimo urbanizované území, kde není nutné stanovit dominantní činnost (funkčně nevyhraněné území). Přírodní ekosystémy jsou v rovnocenném postavení s hospodářským využíváním indexy stanovenými dalšími přípustnými funkcemi. Přípustné využití: - přípustná je funkce stanovená indexem - výstavba inženýrských sítí včetně nezbytných technických zařízení na těchto sítích, jejichž trasování mimo zónu by neúměrně zvýšilo náklady na jejich realizaci - Výstavba účelových komunikací Nepřípustné využití: - nenávratné poškozování půdního povrchu, - zneškodňování odpadů, - změny vodního režimu pozemků, pokud nejsou v zájmu ochrany přírody a ochrany lesa, - provádění terénních úprav značného rozsahu, Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 20 z 53


-


výstavba nesouvisející s přípustnými činnostmi a funkcemi dané zóny (včetně staveb pro individuální rekreaci).

Přehled veřejně prospěšných zájmů: WD 4

Lávka přes I/35 pro pěší a cyklisty z parkoviště pod zámkem do ul. DVORNÍ.

P 7a, P 7b Knížecí louka - ZP+OS - Plocha P 7a je navržena pro zeleň - přírodního charakteru, plocha P 7b je navržena pro občanské vybavení - tělovýchovná a sportovní zařízení. ÚP navrhuje komplexní rehabilitaci inundační louky jako součást rekreačního a sportovního areálu "Knížecí louka", který tvoří tyto části: biocentrum park sportovní areál pod zámkem lávka pro pěší a cyklisty propojující parkoviště pod zámkem s ul. Dvorní Obnovení historického náhonu na severní hranici louky směrem k bývalému mlýnu pod zámkem Zpracovatel nedoporučuje zastavovat území mezi obchvatem a Dvorní ulicí (parcely č. 1751/1, 1752, 1753/1) a navrhuje toto území pro zeleň - přírodního charakteru (ZP). ÚP navrhuje obnovu historické cesty směrem od kostela k bývalému panskému dvoru v Dvorní ulici návrhem přemostění I/35 - lávkou pro cyklisty a pěší a obnovu dalších historických cest a objektů drobné architektury. ÚP respektuje platná ÚR a SP. Při projednání ÚP je třeba rozhodnout o ploše v Dvorní ul. (p.č. 1751/1, 1752, 1753/1). Z 32a Dvorní ul. - sever - OS Plocha navržená pro - občanské vybavení - tělovýchovná a sportovní zařízení. Sportovní zařízení by mělo sloužit především obyvatelům JV sektoru města.

7.4. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se pozemky nenachází v záplavovém území 100-leté vody říčky Třebůvka. Se záplavovým územím těsně sousedí pozemky parc. č. 1769/9 a parc. č. 1765/9, které jsou jako jediné umístěny severním směrem od silnice č. I/35. Dle územního plánu města se pozemky parc. č. 1751/1, 1752, 1753/1, 1765/1, 1765/9, 1769/7 a 1769/9 částečně nachází v území zvláštní povodně pod vodním dílem.


Stránka 21 z 53



7.5. Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků Parcela Druh pozemku Územní plán NSzs - plochy smíšené nezastavěného území trvalý travní 1748/10 porost TI - technická infrastruktura 1751/1 orná půda

1752

ostatní plocha

1765/9 orná půda

Výměry

trvalý travní porost / dtto

3 642 m

2

stavba trafostanice či neobhospodařované / TI

972 m

2

ZP - zeleň - přírodního charakteru

neobhospodařovaný - zarostlý trávou a nálety / výstavba dle stavebního povolení

6 921 m

2



286 m

2


neobhospodařovaný - zarostlý trávou a nálety / výstavba dle stavebního 18 892 m2 povolení

návrh DS - dopravní infrastruktura silniční



trvalý travní porost / dtto neobhospodařováno s nálety / trvalý travní porost

1753/1 orná půda

1765/1 orná půda

Skutečné / nejlepší využití

OS Z32a - návrh: občanské vybavení - tělovýchovná a sportovní zařízení DS - dopravní infrastruktura silniční


trvalý travní porost / k výstavbě sportovního zařízení mez mezi silnicí a říčkou Třebůvka / hospodářsky nevyužitelný

934 m

2

3 807 m

2

5 476 m

2

4 152 m

2

833 m

2

Stránka 22 z 53


trvalý travní 1769/7 porost

1769/8

1769/9

trvalý travní porost trvalý travní porost

ZP - zeleň - přírodního charakteru W - plochy vodní a vodohospodářské ZP - zeleň - přírodního charakteru OS Z32a - návrh: občanské vybavení - tělovýchovná a sportovní zařízení ZP - zeleň - přírodního charakteru


travnatý pozemek pod mostem / hospodářsky nevyužitelný

72 m

2

koryto potoka / dtto

69 m

2

travnatý pozemek / trvalý travní porost

822 m

2

travnatý pozemek / k výstavbě sportovního zařízení

486 m

2

83 m

2

zarostlý trávou a nálety / hospodářsky nevyužitelný

2

Výměra pozemků celkem

47 447 m

Pozemky se stavebním povolením na obchodní centrum - parc. č. 1751/1, 1752, 1753/1

27 033 m

2

8 271 m

2

972 m

2

4 638 m

2

5 476 m

2

988 m

2

69 m

2

2

Zemědělské pozemky (trvalý travní porost) - část parc. č. 1748/10 o výměře cca 3642 m , část 2 2 parc. č. 1765/1 o výměře cca 3807 m , část parc. č. 1769/8 o výměře cca 822 m Pozemek s trafostanicí pro technickou infrastrukturu - část parc. č. 1748/10 o výměře cca 972 m

2

2

Pozemky k výstavbě sportovního zařízení - část parc. č. 1765/1 o výměře cca 4152 m , část parc. 2 č. 1769/8 o výměře cca 486 m Pozemky zemědělské dlouhodobě neobhospodařované - část parc. č. 1765/1 o výměře 5476 m

2

2

Pozemky hospodářsky nevyužitelné - parc. č. 1765/9, část parc. č. 1769/7 o výměře 72 m , část 2 parc. č. 1769/9 o výměře cca 83 m Pozemek koryta potoka - část parc. č. 1769/7 o výměře cca 69 m


2

Stránka 23 z 53



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 15. 9. 1995 (V-3,11-2005/95) byla kupní cena za pozemky ve výši součtu cen projektových a inženýrských činností pro zajištění projektových dokumentací inženýrských sítí, které bude nutné na těchto pozemcích vybudovat společností K. Y. International Trade & Investment Co., spol. s r. o. Inženýrskými sítěmi se pro účely smlouvy rozumí komunikační napojení na I/35, přeložka vysokého napětí, vybudování trafostanice, vodovod, plynovod a kanalizace v rozsahu podle zpracované dokumentace pro investiční záměr.

8.1.1. Pozemky k výstavbě obchodního centra vč. pozemku s trafostanicí 2

Jedná se o pozemky parc. č. 1751/1, 1752, 1753/1 o celkové výměře 27.033 m vč. stavebního povolení na 2 obchodní centrum (stavba byla zahájena výstavbou IS) a část pozemku parc. č. 1748/10 o výměře 972 m s 2 trafostanicí. Celková výměra pozemků je tak 28.005 m . Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty:


Stránka 24 z 53



K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient tvaru a svažitosti zohledňuje rozdíl ve svažitosti, orientaci, tvaru a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů a pastvy. K 4 - Koeficient vybavení IS a příslušenství v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě a příslušenství, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 5 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku a případnou maximální možnou zastavitelnost. K 6 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 7 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 8 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Závady právní povahy Závadou je skutečnost existence vstupu z důvodu budování a poté existence kanalizační stoky. Popis a ocenění věcného břemene je provedeno v bodě 8.2. tohoto znaleckého posudku. Analýza trhu s pozemky ke komerčnímu využití 1.) www.sreality.cz Nabídka pozemků v Pardubickém kraji - bylo nalezeno celkem 38 pozemků s nabídkovou cenou od 39 Kč/m 2 do 3.500 Kč/m , tj. v absolutních číslech od 313.445 Kč do 68.158.200 Kč. 2.) www.reality.cz

2

Nabídka pozemků v obci Moravská Třebová a okolí do 20 km od obce - bylo nalezeno celkem 15 pozemků 2 2 s nabídkovou cenou od 70 Kč/m do 2.335 Kč/m , tj. v absolutních číslech od 180.000 Kč do 2.800.000 Kč. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 25 z 53



3.) www.ceskereality.cz 2

Nabídka pozemků v okrese Svitavy - bylo nalezeno celkem 9 pozemků s nabídkovou cenou od 61 Kč/m do 2 8.191 Kč/m , tj. v absolutních číslech od 250.000 Kč do 13.478.550 Kč. Pozn. Výše ve výčtu nabízených pozemků v inzerci na jednotlivých serverech jsou uvedeny nabízené pozemky, které jsou dle inzerce určeny pro komerční využití. To však v některých případech nebývá v souladu se skutečným stavem – především u nejlevnějších pozemků se často jedná se o spekulace na změnu územního plánu apod.

Vyhodnocení nabídky a poptávky Obecně je nabídka obdobných pozemků určených ke komerčnímu využití pro občanskou vybavenost (obchodní centrum) přibližně v rovnováze s poptávkou. Poptávka vždy závisí na velikosti města, ve kterém se pozemky nachází, jaké zastoupení supermarketů je v daném regionu, na umístění v rámci města (nejlépe na frekventovaném místě s dobrou dostupností osobním automobilem) aj. V současnosti je trh v tomto segmentu již prakticky zcela obsazen, konkurence existujících nákupních center je vysoká, a proto klesá výstavba obchodních center. Subjekty na trhu musí pružně reagovat na aktuální trendy v oblasti obchodu, aby zůstaly konkurenceschopné. V případě oceňovaných pozemků však lze realizovat výstavbu pouze v souladu se stavebním povolením pouze s drobnými odchylkami. Územní plán pro pozemky uvažuje využití jako zeleň, což není v souladu s umisťováním jakýchkoliv staveb na pozemcích. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné pozemky rychle zobchodovat a za dobrou cenu. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou. Informace od místních realitních makléřů • Matras & Matras reality, s.r.o. - Jedná se o pobočku sídlící přímo v Moravské Třebové. 2

Tato realitní kancelář v inzerci nabízí níže použitý reprezentant č. 1 za cenu 700 Kč/m (pozemek při ulici Dvorní v Moravské Třebové). Současný vlastník však na prodej nespěchá, prozatím se neozval 2 žádný potenciální zájemce. Reálnou kupní cenu pan Bc. Michal Heger odhaduje na 500 Kč/m . Trh se však v poslední době chová zvláštně, rozdíly mezi realizovanými cenami v odvětví komerčních nemovitých věcí jsou veliké, těžko předvídatelné, zvláště na maloměstě. V nabídce mají mj. areál 2 bývalé mlékárny umístěný v těsné blízkosti centra, který se rozkládá na pozemcích o výměře 10.549 m , 2 za cenu 14,5 mil. Kč, což odpovídá cca 1.450 Kč/m pozemku. •

M & M reality holding a.s. Tato realitní kancelář v současnosti nabízí pozemky ke komerčnímu využití v méně lukrativních 2

lokalitách – u města Polička v obci Střítež za 299 Kč/m . Realizovaná cena se však předpokládá okolo 2

250 Kč/m . Jedná se však o výrazně méně atraktivní lokalitu. Oceňované pozemky mají dle názoru 2

pracovníka této společnosti pana Michala Kloze cenu cca 500 Kč/m , pokud existuje stavební povolení, pak může být cena pozemků i vyšší. •

CENTURY 21 – ALL DONE s.r.o. V Moravské Třebové je v nabídce pozemek ke komerčnímu využití, dle územního plánu se jedná o oblast OM – plocha občanské vybavenosti, DS – plocha dopravní infrastruktury a ZP – plocha pro zeleň 2

přírodního charakteru. Výměra pozemků je 5959 m , nachází se v těsném sousedství při silnici I/35. U 2

pozemku je uvedena minimální nabízená cena 1.251.390 Kč (tj. 210 Kč/m ). V současnosti se již ozvalo více zájemců. Prodej bude probíhat formou výběrového řízení.


Stránka 26 z 53



Kupní smlouva - vyhodnocení Od pana Jiřího Procházky ze společnosti ABP Consulting a.s. byla získána: • Rezervační smlouva ze dne 15. 4. 2013 Prodávajícím měl být pan František Krajíček a kupujícím společnost AVENTUN, spol. s r.o. Předmětem 2 prodeje měly být pozemky parc. č. 1751/1, 1752 a 1753/1. Kupní cena měla být ve výši 1950 Kč/m , tj. 2 při současné výměře pozemků 28.005 m celkem 54.609.750 Kč. Podmínkou této smlouvy je však vydané územní rozhodnutí (vyřizuje ABP consulting a.s.), které umožní provést realizaci sjednaného projektu včetně stavebního povolení. Uvedená kupní cena dále obsahuje náklady na výškové urovnání lokality, zbudování páteřního rozvodu inženýrských sítí na hranici pozemků, umožnění bezplatného připojení na inženýrské sítě a poskytnutí součinnosti při připojování. •

Smlouva o budoucí kupní smlouvě ze dne 14. 8. 2012 Prodávajícím měl být pan František Krajíček a kupujícím společnost DANA Dveře CZ s.r.o. Předmětem prodeje měly být pozemky parc. č. 1748/10, 1751/1, 1752, 1753/1, 1765/1, 1765/9, 1769/7, 1769/8 a 1769/9. Kupní cena měla být ve výši 1250 Kč/m2, tj. při současné výměře pozemků 28.005 m2 celkem 35.006.250 Kč. Smlouva však má velké množství podmínek ohledně koupě sousedních pozemků, platnosti stavebního povolení, odstranění váznoucích právních závad, atd.

Z výše uvedených smluv, které nebyly naplněny, je zřejmé, že velký vliv na kupní cenu mají především podmínky smlouvy – vyřešení vlastnických vztahů v lokalitě, případná existence územního rozhodnutí pro specifický projekt apod. Tyto podmínky však v současnosti oceňované pozemky nesplňují, s případnou budoucí výstavbou na oceňovaných pozemcích je spojeno mnoho rizikových faktorů. A tato rizika musí být zohledněna v určené obvyklé ceně vč. přiměřeného zisku z daného procesu přípravy realizace projektu na pozemcích. Výsledná obvyklá cena určená ve znaleckém posudku je proto výrazně nižší.


Stránka 27 z 53



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Adresa:

Moravská Třebová, ul. Dvorní a č. I/35

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Reprezentant č. 1 Moravská Třebová, ul. Svitavská a č. I/35

Reprezentant č. 2 Litomyšl, ul. V. K. Jeřábka

Reprezentant č. 3 Svitavy, ul. U Tří mostů

Reprezentant č. 4 Havlíčkův Brod, ul. Kyjovská

Reprezentant č. 5 Mělník, ul. Bezručova

49°45'13.94"N, 16°39'56.14"E

49°45'26.03"N, 16°38'20.06"E

49°52'27.86"N, 16°19'29.98"E

49°45'18.92"N, 16°29'04.96"E

49.6110922N, 15.5952858E

50°21'31.77"N, 14°28'22.97"E

x

2,7 km

33 km

16 km

94 km

230 km

Pozemek parc. č. 4162 s rozměry cca 50 m x 300 m, v ÚP vedený jako pozemek k zástavbě. Dle ÚP se jedná o plochu změny Z50 Záchytné parkoviště Moravská Třebová západ. Pozemek má být řešen v souvislosti s okolními pozemky.

Pozemek parc. č. 210/4 v klidné části Litomyšle, vhodný pro výstavbu RD nebo pro komerční využití.

Pozemek parc. č. 2115/4 určený dle ÚP k výstavbě komerční stavby. Navazuje téměř na hlavní silnici, která vede směrem na Moravskou Třebovou.

Pozemky parc. č. 3032/1, 3032/9 a 3051/10 dle nového ÚP pro: Výrobní i nevýrobní služby, podniková administrativa, malovýroba, řemeslná výroba, skladování, čerpací stanice PHM, plochy pro malé a střední formy podnikání, vzorkové prodejny atd.

Pozemek s širokým využitím - určený ke komerční i bytové zástavbě. Rovinatý oplocený pozemek, IS osazeny na pozemku (V, E, K), na hranicích pozemku (plyn, horkovod, telefon). Parc. č. 4074/5, 4074/2, 4074/1, 8049/27, 4060/324.

Fotografie:

Doplňující popis:

x

Umístění v rámci obce:

okraj města u hlavní silnice

okraj města u hlavní silnice

okraj města u silnice II. třídy

okraj města u silnice I. třídy

okraj města u silnice I. třídy

širší centrum

Přístup:

zpevněný po veřejné komunikaci






Územní plán, stavební povolení:

omezené využití pro obchodní centrum dle stavebního povolení

omezené využití se sousedními pozemky, na parkoviště

částečně smíšené obytné území a částečně zeleň

plocha pro občanské vybavení

výrobní i nevýrobní služby, menší objekty

smíšené obytné území bydlení, obchod, služby

Výměra pozemku [m2]:

28 005

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m2 poz.]: Variační koeficient [%]:


0

14 728

20 000

15 822

10 184

5 130

10 309 600

12 000 000

9 904 572

7 970 000

6 412 500

700

600

626

783

1 250

30,04%

Stránka 28 z 53


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody Moravská Třebová, ul. Dvorní a č. I/35

K1 - Lokalita:

K2 - Tvar a svažitost:

cca obdélníkový, mírná

K3 - Stav:

neudržovaný pozemek travnatý, částečně s nálety E, K, P, V, tel.; trafostanice

K4 - Vybavení IS a příslušenství:

27.033 m2

K5 - Velikost pozemku: K6 - Zdroj informací: K7 - Právní vztahy:

v exekuci omezené využití pro obchodní centrum dle stavebního povolení

K8 - Ostatní: Váhy: 2

obdobná

horší; méně frekventovaná ulice

horší; méně frekventovaná ulice

obdobná

lepší; větší město, blíže centra

1,00

0,85

1,00

1,05

1,05

cca lichoběžníkový, mírná

cca lichoběžníkový, mírná

cca lichoběžníkový úzký, mírná

1,00 obdobný

1,00 obdobný

1,05 obdobný

1,05 obdobný

1,00 obdobný

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

horší; veškeré IS, bez trafostanice





1,05 menší výměry 0,89





www.sreality.cz; ID: N07425

www.rkevropa.cz; ID: LI12SL109

www.rkevropa.cz; ID: LI14SF117

www.sreality.cz; ID: A14SL105


0,85 bez exekuce 0,96





obdobné; částečně obdobné; omezené využití společně se smíšené obytné území a částečně zeleň sousedními pozemky

lepší; využití není omezeno stavebním povolením

lepší; dle ÚP pouze pro menší objekty

lepší; využití není omezeno stavebním povolením

cca obdélníkový, mírná cca obdélníkový, rovinný až střední

1,00

1,00

0,80

0,90

0,80

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

Vážený průměr [Kč / m poz.]:

517

534

513

451

539

548

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

14 474 903 6,77%

14 948 688

14 360 818

12 624 787

15 083 624

15 356 598


Stránka 29 z 53



Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

980 647 12 624 787 13 494 256 14 474 903 15 455 550

Maximální upravená cena [Kč]:

15 356 598

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) bez závady - věcné břemeno kanalizace (upraveno, vzhledem k celkovému zaokrouhlení) Závada - věcné břemeno kanalizace Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) vč. závady - věcné břemeno kanalizace

14 467 200 -67 200 14 400 000

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o umístění u hlavní silnice I. třídy č. I/35 o možnost napojení na veškeré sítě o dobrá dopravní dostupnost Ponižující faktory o aktuální územní plán neumožňuje výstavbu na oceňovaných pozemcích – nelze se výrazně odchýlit od stavebního povolení z roku 2001 o v budoucnu s plánovanou výstavbou rychlostní silnice R35 riziko odlivu tranzitní dopravy okolo oceňovaných pozemků po silnici č. I/35


Stránka 30 z 53



Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány pozemky určené k zastavění komerčními stavbami s možností výstavby objektu s obchodními plochami (v obdobných 2 2 lokalitách) v průměru od 6,4125 mil. Kč do 12 mil. Kč (tj. cca od 600 Kč/m do 1.250 Kč/m pozemku). Pozemek umístěný na nejvíce atraktivním místě (umístění ve větším městě, v širším centru) měl nejvyšší jednotkovou nabídkovou cenu a naopak pozemek umístěný v nejméně atraktivní lokalitě (umístění na okraji 2 obdobného města, u méně frekventované silnice) měl nejnižší jednotkovou nabídkovou cenu Kč/m . 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 451,- až 548,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňovaných nemovitých věcí: 517,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 14.474.903 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu bez věcného břemene po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru (upraveno, vzhledem k celkovému zaokrouhlení vč. věcného břemene kanalizace) ve výši 14.467.200 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o částečně zastavěnou lokalitu převážně komerčními – průmyslovými objekty. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, vybavení IS, velikosti pozemků, možnosti zastavění, příslušenství a ostatních vlivů. Díky nesouladu územního plánu s existujícím stavebním povolením (při výstavbě se nelze výrazně odchýlit od stavebního povolení) a v budoucnu plánované výstavbě rychlostní silnice R35, čímž by byla odkloněna tranzitní doprava a ubyl by tak počet potenciálních zákazníků (negativní faktory), i přes umístění u aktuálně dosti frekventované sinice č. I/35, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty od 0,8 do 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu bez věcného břemene 2 kanalizace, ve výši 14.467.200,- Kč, tj. 517 Kč/m pozemku. Obvyklá cena nemovitých věcí vč. věcného břemene kanalizace je určena ve výši 14.400.000,- Kč.

8.1.2. Zemědělské pozemky 2

2

Jedná se o část pozemku parc. č. 1748/10 o výměře 3642 m , část parc. č. 1765/1 o výměře 3807 m a část 2 parc. č. 1769/8 o výměře cca 822 m . Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v rámci obce vzhledem k zástavbě a komunikacím;


Stránka 31 z 53



dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient tvaru a svažitosti zohledňuje rozdíl ve svažitosti, orientaci, tvaru a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů a pastvy. K 4 - Koeficient vybavení IS a příslušenství v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě a příslušenství, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 5 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku. K 6 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 7 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 8 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu se zemědělskými pozemky 1.) www.sreality.cz Nabídka pozemků v okrese Svitavy - bylo nalezeno celkem 12 zemědělských pozemků s nabídkovou cenou 2 2 od 10 Kč/m do 36 Kč/m , tj. v absolutních číslech od 35.500 Kč do 1.083.696 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka pozemků v obci Moravská Třebová a okolí do 20 km od obce - bylo nalezeno celkem 5 zemědělských 2 2 pozemků s nabídkovou cenou od 17 Kč/m do 41 Kč/m , tj. v absolutních číslech od 148.000 Kč do 5.256.241 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka pozemků na Královéhradecku - bylo nalezeno celkem 10 zemědělských pozemků s nabídkovou 2 2 cenou od 10 Kč/m do 25 Kč/m , tj. v absolutních číslech od 36.000 Kč do 1.571.400 Kč.


Stránka 32 z 53



Analýza trhu se zemědělskými pozemky Na obvyklou cenu pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. V inzerci na serverech www.sreality.cz, www.zemedelskepozemky.cz, www.reality.cz a www.ceskereality.cz jsou v regionu v nabídce zemědělské 2 pozemky s nabídkovou cenou od 10 Kč/m . Většinou se však nabídkové 2 2 ceny pohybují v rozpětí od 15 Kč/m do 25 Kč/m . V regionu je nabídka obdobných pozemků přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech po vypuknutí finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich obvyklá cena roste, množství zemědělské půdy v čase ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jsou zemědělské pozemky jeden z nejméně rizikových segmentů trhu, což dokumentuje i zde uvedená tabulka. Obchodovatelnost proto posuzuji jako průměrnou.


Stránka 33 z 53



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Adresa:

Moravská Třebová

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Reprezentant č. 1 Zábřeh

Reprezentant č. 2 Skřípov

Reprezentant č. 3 Brodek u Konice

Reprezentant č. 4 Městečko Trnávka

Reprezentant č. 5 Radiměř

49.7549325N, 16.6680514E

49.8963900N, 16.8707942E

49°33'54.41"N, 16°49'21.21"E

49°33′16.945″N 16°49′46.930″E

49.7186597N, 16.7916583E

49.6988656N, 16.4234447E

x

30 km

30 km

31 km

11 km

24 km

Fotografie:

Doplňující popis:

Obdělávaný zemědělský Obhospodařovaný Tři zemědělské zemědělský pozemek, pozemek parc. č. 4515 pozemky orné půdy orná půda. umístěné na okraji obce. (orná půda).

x

Výměra pozemku [m2]:

8 271

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč/m2 pozemku]: Variační koeficient [%]:

Pozemek ve zjednodušené evidenci PK 397 zapsaný na LV č. 252.

Zemědělské pozemky, mírně zvlněné, které jsou obdělávané.

13 423

21 023

28 035

2 670

55 023

201 345

357 391

476 595

36 000

780 400

15,00

17,00

17,00

13,48

14,18

9,41% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: K2 - Tvar a svažitost:

Moravská Třebová obdélníkový, rovinné

K3 - Stav:

obdělávaná půda bez vybavení a příslušenství

K4 - Vybavení a příslušenství: K5 - Velikost pozemku:

více menších pozemků. 8.271 m2

K6 - Zdroj informací:


obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1,00 obdobné 1,00 obdobný 1,00 obdobné 1,00





obdobná

lepší, jeden větší pozemek

lepší, jeden větší pozemek

obdobná

horší; více menších pozemků

1,00

0,95

0,95

1,00

1,05

www.reality.cz; ID: W81-460718




www.sreality.cz; ID: 0199

0,85

0,85

0,85

0,85

0,85

Stránka 34 z 53

Znalecký posudek č. 1186/112/2015 K7 - Právní vztahy: K8 - Ostatní:

Určení obvyklé ceny bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

v exekuci -

Váhy: Vážený průměr [Kč/m2 poz.]: Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

bez exekuce 0,96 obdobné 1,00


bez exekuce 0,96 horší, pozemek v ZE 1,05


0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

12,46

12,24

13,18

13,18

11,55

12,15

103 059 5,07%

101 237

108 999

108 999

95 550

100 510

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5


Stránka 35 z 53

Znalecký posudek č.


Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemků Na obvyklou cenu pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Částečným vodítkem pro obvyklou cenu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle 2 kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají nízkou či průměrnou bonitu, dle BPEJ se jejich jednotková cena dle oceňovací 2 vyhlášky pohybuje v rozmezí od 1,20 Kč/m (BPEJ 54078) do 2 8,71 Kč/m (BPEJ 55700). Vzhledem k umístění v obci s 10 25 tisíci obyvateli se cena upravuje o 120% nahoru. Upravená 2 jednotková cena se pak pohybuje v rozmezí od 2,64 Kč/m do 2 19,16 Kč/m . Dle aktuální zprávy o trhu s půdou z ledna 2015 (zdroj: www.farmy.cz) byla v roce 2014 průměrná tržní cena 2 zemědělské půdy ve výši 13,96 Kč/m . Nejčastěji se 2 2 zemědělská půda obchoduje za ceny v rozmezí od 10 do 20 Kč/m , u nejkvalitnějších pozemků i nad 20 Kč/m . S rostoucí výměrou obchodovaného pozemku také roste jednotková cena – viz. graf. Průměrná zjištěná (administrativní) cena zemědělského pozemku pro Českou republiku aktuálně činí 7,14 2 2 Kč/m . Průměrná tržní cena je však 13,96 Kč/m , tj. rozdíl 96%. Při dostatečné konkurenci nemají úřední ceny podstatný vliv na cenu obvyklou. Graf závislosti tržní ceny půdy v jednotlivých úrovních úředních cen (zjištěná cena) ukazuje, že největší rozdíl mezi cenou zjištěnou a tržní cenou je u pozemků s nízkou bonitou. Vzhledem k množství srovnávaných pozemků, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaných pozemků dle BPEJ, je obvyklá cena pozemků určena na základě provedené srovnávací metody. U reprezentantů použitých při výpočtu srovnávací hodnoty nebyla zjištěna kvalita půdy dle BPEJ, bylo však nalezeno dostatečné množství obdobných pozemků, které by mělo rozdíly v bonitě odstranit. Oceňované pozemky mají navíc spíše menší či průměrnou bonitu, vypočtená srovnávací hodnota přibližně odpovídá ceně zjištěné. 2 Srovnávací hodnota zemědělských pozemků je určena ve výši 12,46 Kč/m . Určení obvyklé ceny pozemků parc. č. parc. č. 1748/10 - část 1765/1 - část

Pozemky 2

Výměra [m ]

parc. č. 1769/8 - část

3 642

3 807

822

12,46

12,46

12,46

Srovnávací hodnota [Kč]

45 379

47 435

10 242

Obvyklá cena - srovnávací hodnota po zaokrouhlení [Kč]

45 380

47 440

10 240

2

Srovnávací hodnota [Kč/m ]


Stránka 36 z 53



8.1.3. Pozemky pro sport 2

2

Jedná se o část pozemku parc. č. 1765/1 o výměře 4152 m a část pozemku parc. č. 1769/8 o výměře 486 m . Trh s obdobnými pozemky je poměrně malý. Ke dni ocenění nebyl nalezen dostatečně rozsáhlý statistický soubor obdobných pozemků určených k zastavění objekty pro tělovýchovu a sport, které by byly umístěny v obdobné lokalitě. Navíc návratnost investic v tomto segmentu trhu bývá dosti obtížná, kromě velkých okresních a krajských měst, či rekreačně atraktivních míst. Sportovní areály umístěné na obdobných místech bývají často nerentabilní. Obchodovatelnost bez veřejné podpory proto posuzuji jako velmi obtížnou. Vzhledem k tomu, že v regionu prakticky neexistuje trh s obdobnými pozemky, je obvyklá cena pozemků pro sport odvozena od obvyklého poměru obvyklých nabídkových cen pozemků určených k zastavění rodinným domem a nabídkových cen pozemků určených pro sport. Tento poměr je odvozen porovnáním nabídkových cen těchto pozemků v jiných lokalitách v rámci České republiky. Následně je vypočtena průměrná nabídková cena pozemku určeného k zastavění rodinným domem v daném místě a čase. Tato průměrná nabídková cena je upravena koeficientem 0,8 (srážka na zdroj informací), který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. Tímto koeficientem by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Výsledkem je průměrná obvyklá cena pozemku určeného k zastavění rodinným domem. Tato průměrná obvyklá cena pozemku určeného k zastavění rodinným domem je následně vynásobena určeným poměrem (pozemek pro sport / pozemek určený k zastavění RD). Výsledkem je srovnávací hodnota pozemku pro sport. Určení poměru nabídkových cen: pozemek pro sport / pozemek určený k zastavění RD Reprezentant č. 1 - Odvození poměru: pozemek pro sport / pozemek určený k zastavění RD Adresa: Pardubice, Popkovice Pozemek v zástavbě rodinných domů, v blízkosti je zastávka MHD, je určený k zástavbě 2 sportovišť a sportovních prvků s možnou stavbou 30 m . Přípojky V, E, K jsou v podobě Popis: dokumentace a povolení příslušných orgánů. Přístupová cesta je smluvně vyřešena s majitelem pozemku (MÚ Pardubice). Pozemek bez právních vad.

Tvar: Svažitost: IS:

Příjezd: Poloha v obci: Příslušenství:

lichoběžníkový rovinný veškeré IS

obecní zástavba RD -

Fotodokumentace:

Pozemek: Nabídková cena:

2

6 687 m 3 811 590 Kč

zdroj: www.rksting.cz ID: 87269

2

2 datum: 1.6.2015 570 Kč/m Obvyklé rozpětí nabídkových cen pozemků určených k zastavění 2 2 od do 1 500 Kč/m 1 759 Kč/m Průměrná 2 zdroj: www.sreality.cz 1 638 Kč/m nabídková cena: Poměr nabídkových cen: pozemek určený pro sport / pozemek určení k zastavění RD 0,348

Cena Kč/m poz.:


Stránka 37 z 53



Nabízené pozemky určené k zastavění rodinným domem - Pardubice 2 Lokalita Nabídková cena Kč Výměra m Svítkov Svítkov Svítkov ul. Pražská Svítkov

1 300 000 1 417 500 1 250 000 1 359 000 1 400 000

Nabídková cena Kč/m 739 945 740 906 803

2

1 759 1 500 1 689 1 500 1 743

Reprezentant č. 2 - Odvození poměru: pozemek pro sport / pozemek určený k zastavění RD Adresa: Praha 5 - Lahovičky, K sádkám Popis: Tvar: Svažitost: IS:

Soubor pozemků na okraji zástavby, přístup z asfaltové komunikace. V ÚP je veden jako využití pro sport a rekreaci. Na pozemek je schválen oddělovací geometrický plán.


nebyl zjištěn rovinný E

obecní okraj zástavby RD -

Fotodokumentace:

Pozemek:

4 000 m

2

zdroj: realitymix.centrum.cz ID: 112174

780 000 Kč

Nabídková cena: 2

2

Cena Kč/m poz.: datum: 1.6.2015 195 Kč/m Obvyklé rozpětí nabídkových cen pozemků určených k zastavění 2 2 od do 3 600 Kč/m 8 694 Kč/m Průměrná 2 zdroj: www.sreality.cz 5 708 Kč/m nabídková cena: Určený poměr nabídkových cen: pozemek určený pro sport / pozemek určení k zastavění RD 0,034 Nabízené pozemky určené k zastavění rodinným domem - Praha 5 Lokalita

Nabídková cena Kč

Výměra m

2

Nabídková cena Kč/m

2

Lahovice

7 282 800

2 023

3 600

Velká Chuchle Radotín Velká Chuchle

8 858 000 9 996 000 6 825 000

1 720 1 856 785

5 150 5 386 8 694

Reprezentant č. 3 - Odvození poměru: pozemek pro sport / pozemek určený k zastavění RD Adresa: Borohrádek Prodej pozemku dle ÚP s využitelností z cca 3/4 jako plocha občanské vybavenosti -

Popis: tělovýchovná a sportovní zařízení, a cca 1/4 plocha veřejných prostranství. Na okraji pozemku inženýrské sítě. Pozemek se prodává za odhadní cenu z insolvenční podstaty.


cca obdélníkový rovinný či mírná na okraji pozemku




Stránka 38 z 53



Fotodokumentace:

Pozemek:

3 090 m

2

zdroj: realityiq.cz ID: 65221

199 000 Kč

Nabídková cena: 2

2

Cena Kč/m poz.:

datum: 11.5.2015 64 Kč/m Obvyklé rozpětí nabídkových cen pozemků určených k zastavění 2 2 od do 350 Kč/m 622 Kč/m Průměrná 2 zdroj: www.sreality.cz 470 Kč/m nabídková cena: Určený poměr nabídkových cen: pozemek určený pro sport / pozemek určení k zastavění RD 0,137

Nabízené pozemky určené k zastavění rodinným domem - Borohrádek a okolí Lokalita


Výměra m

2


2

Žďár nad Orlicí

405 650

1 159

350

Borohrádek Borohrádek - Šachov Žďár nad Orlicí

690 000 230 000 515 800

1 634 475 829

422 484 622

Reprezentant č. 4 - Odvození poměru: pozemek pro sport / pozemek určený k zastavění RD Adresa: Praha 6 - Vokovice, Nad Jenerálkou Pozemek dle aktuálního ÚP určený k městské zeleni s rekreačními aktivitami (dětské hřiště,

Popis: sportovní zařízení atd.), dále je možné na pozemku výjimečně připustit výstavbu zahradní restaurace s parkovací a odstavnou plochou.



trojúhelníkový rovinný či mírná na okraji pozemku


Fotodokumentace:

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

1 342 m

2

zdroj: www.nemoshop.cz ID: PN00583

3 499 000 Kč 2

datum: 20.5.2015 2 607 Kč/m Obvyklé rozpětí nabídkových cen pozemků určených k zastavění 2 2 od do 9 095 Kč/m 11 000 Kč/m Průměrná 2 zdroj: www.sreality.cz 10 094 Kč/m nabídková cena: Určený poměr nabídkových cen: pozemek určený pro sport / pozemek určení k zastavění RD 0,258


Stránka 39 z 53



Nabízené pozemky určené k zastavění rodinným domem - Praha 6 2 Lokalita Nabídková cena Kč Výměra m Bělohorská Liboc Liboc Břevnov Nad Višňovkou


2

5 700 000

535

10 654

18 071 765 20 023 980 46 607 000 6 170 000

1 987 2 084 4 237 610

9 095 9 608 11 000 10 115

Reprezentant č. 5 - Odvození poměru: pozemek pro sport / pozemek určený k zastavění RD Adresa: Praha 4 - Hodkovičky, Vltavanů Popis: Pozemek naproti golfovému areálu, funkční využití pozemku - sportovní plochy. Tvar: Svažitost: IS:


lichoběžníkový rovinný či mírná na okraji pozemku

obecní u golfového hřiště -

Fotodokumentace:

Pozemek: Nabídková cena:

4 000 m

2

zdroj: www.progressreality.cz

4 800 000 Kč

2

2 datum: 1.6.2015 1 200 Kč/m Obvyklé rozpětí nabídkových cen pozemků určených k zastavění 2 2 od do 8 500 Kč/m 13 983 Kč/m Průměrná 2 zdroj: www.sreality.cz 11 743 Kč/m nabídková cena: Určený poměr nabídkových cen: pozemek určený pro sport / pozemek určení k zastavění RD 0,102

Cena Kč/m poz.:

Nabízené pozemky určené k zastavění rodinným domem - Praha 4 Lokalita ul. Pod lomem


Výměra m

2


2

5 500 000

551

9 982

14 500 000 10 490 000 4 819 500

1 269 819 567

11 426 12 808 8 500

ul. Pod sady

4 499 000

327

13 758

ul. Kamýk

4 950 000

354

13 983

ul. Na dlouhé mezi ul. Na lysinách ul. Hornocholupická


Stránka 40 z 53



Rekapitulace vypočtených poměrů a určení průměrného - obvyklého poměru cen Reprezentant č. 1 - Pardubice, Popkovice Reprezentant č. 2 - Praha 5 - Lahovičky, K sádkám Reprezentant č. 3 - Borohrádek Reprezentant č. 4 - Praha 6 - Vokovice, Nad Jenerálkou Reprezentant č. 5 - Praha 4 - Hodkovičky, Vltavanů Průměrný - obvyklý poměr cen: pozemek určený pro sport / pozemek určený k zastavění RD

0,348 0,034 0,137 0,258 0,102

koef. koef. koef. koef. koef.

0,176

koef.

Moravská Třebová - srovnávací hodnota pozemku pro sport Obvyklé rozpětí nabídkových cen pozemků určených k zastavění 2 do od 936 Kč/m Průměrná nabídková cena:

1 162 Kč/m

2

1 475 Kč/m

2

zdroj: www.sreality.cz

Průměrnou nabídkovou cenu pozemku určeného k zastavění RD upravuji srážkou na zdroj informací o nabízených pozemcích koeficientem:

0,8 koef.

Průměrná obvyklá cena pozemku určeného k zastavění RD po úpravě koeficientem: Určený průměrný - obvyklý poměr nabídkových cen: pozemek určený pro sport / pozemek určený k zastavění RD: Srovnávací hodnota - pozemek pro sport

929 Kč/m

2

0,176 koef. 164 Kč/m

2

Nabízené pozemky určené k zastavění rodinným domem - v Moravské Třebové a okolí Lokalita


Výměra m

2


2

Moravská Třebová, Předměstí Svitavy

1 550 000 1 393 200

1 051 1 161

1 475 1 200

Svitavy

1 100 000

1 000

1 100

Lanškroun Lanškroun Mohelnice Mohelnice Mohelnice Zábřeh Zábřeh

528 000 650 000 1 185 650 1 697 400 992 450 617 000 1 002 456

478 481 1 031 1 476 863 617 1 071

1 105 1 351 1 150 1 150 1 150 1 000 936

Určení obvyklé ceny pozemků Pozemky

parc. č. 1765/1 - část 2

Výměra [m ]

parc. č. 1769/8 - část

4 152

486

164

164

Srovnávací hodnota [Kč]

680 928

79 704

Obvyklá cena - srovnávací hodnota po zaokrouhlení [Kč]

680 000

80 000

2

Srovnávací hodnota [Kč/m ]


Stránka 41 z 53



8.1.4. Pozemky dlouhodobě neobhospodařované, hospodářsky nevyužitelné a koryto potoka 2

Předmětem ocenění je část pozemku parc. č. 1765/1 o výměře 5476 m (zemědělský pozemek dlouhodobě 2 neobhospodařovaný), pozemek parc. č. 1765/9, část pozemku parc. č. 1769/7 o výměře 72 m , část pozemku 2 parc. č. 1769/9 o výměře 83 m (pozemky hospodářsky nevyužitelné) a část pozemku parc. č. 1769/7 o 2 výměře 69 m (pozemek koryta potoka), vše v k. ú. Moravská Třebová. Pozemky jsou velice obtížně hospodářsky využitelné, na místním regionálním i celorepublikovém trhu prakticky nelze nalézt informace o transakcích s obdobnými pozemky. Ocenění je proto v tomto případě provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Určení obvyklé ceny pozemků parc. č. 1765/1 část

Pozemky 2

Výměra [m ]

parc. č. 1765/9

parc. č. 1769/7 část

parc. č. 1769/7 část

parc. č. 1769/9

5476

833

72

83

69

3,06

4,70

4,70

4,70

32,22

Zjištěná cena [Kč]

16 757

3 915

338

390

2 223

Obvyklá cena - zjištěná cena po zaokrouhlení [Kč]

16 760

3 920

340

390

2 220

2

Jednotková zjištěná cena [Kč/m ]


Stránka 42 z 53



8.1.5. Rekapitulace určení obvyklé ceny Váznoucí věcné břemeno

Nemovité věci

Obvyklá cena

Pozemek parc. č. 1748/10 zemědělská část pozemku část pozemku s trafostanicí

45 380 Kč není samostatně vyčíslena


14 512 580 Kč bez věcného břemene kanalizace

Pozemek parc. č. 1752 Pozemek parc. č. 1753/1

vč. věcného břemene kanalizace

Pozemky parc. č. 1751/1, 1752, 1753/1, 1748/10 Pozemek parc. č. 1765/1 část pozemku pro sport část zemědělská obhospodařovaná část zemědělská neobhospodařovaná Pozemek parc. č. 1765/9 Pozemek parc. č. 1769/7 část pozemku hospodářsky nevyužitelná část pozemku koryto potoka Pozemek parc. č. 1769/8 část pozemku pro sport část zemědělská obhospodařovaná Pozemek parc. č. 1769/9

680 000 Kč 47 440 Kč 16 760 Kč

14 445 380 Kč

-

744 200 Kč

-

3 920 Kč

340 Kč 2 220 Kč

-

2 560 Kč

80 000 Kč 10 240 Kč

-

90 240 Kč

-

390 Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí celkem

- bez věcného břemene kanalizace

Závada - věcné břemeno kanalizace Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí celkem

15 353 890 Kč -67 200 Kč

- vč. věcného břemene kanalizace

15 286 690 Kč

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Závadou, která má vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí, je skutečnost existence věcného břemene podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2231 ze dne 7. 4. 2015: •

Věcné břemeno (podle listiny) vstupu z důvodu budování a poté existence kanalizační stoky - Oprávnění pro: Měst Moravská Třebová, nám. T. G. Masaryka 32/29, Město, 571 01 Moravská Třebová, RČ / IČO: 00277037 - Povinnost k:

Parcela: 1751/1, 1752, 1753/1

- Listina:

Smlouva o věcném břemeni V3 2065/1995 ze dne 15. 9. 1995. Právní účinky vkladu ke dni 18. 9. 1995. Z-10701086/1995-609

Dle smlouvy o zřízení věcného břemene se jedná o věcné břemeno – právo vstupu na pozemky z důvodu budování a poté existence kanalizační stoky. Věcné břemeno bylo zřízeno bezplatně.


Stránka 43 z 53



Přílohou této smlouvy však není geometrický plán, který by vymezil vedení kanalizace v katastrální mapě. Konkrétní umístění kanalizačního vedení také není zakresleno v katastrální mapě. Kanalizační vedení je však zakresleno v koordinačním výkresu územního plánu. Umístění kanalizačního vedení dle územního plánu se shoduje se zakreslením podzemního vedení dle VHOS, a.s., což je provozovatel vodovodní a kanalizační sítě ve městě Moravská Třebová. Vedení se nachází při severní straně pozemků parc. č. 1751/1, 1752 a 1753/1 podél silnice č. I/35. V této části pozemků byly také při místním šetření zjištěny kanalizační šachty. Délka tohoto vedení byla přibližně odměřena z katastrální mapy a dosahuje cca 256 m. Uvažovaná šířka ochranného pásma vedení kanalizace je 5 m (předpoklad průměru vedení nad 500 mm). Výměra, na kterou se 2 věcné břemeno vztahuje, dosahuje tedy cca 5 m x 256 m = 1.280 m Odhad délky vedení kanalizace – odměření z katastrální mapy

Stupeň omezení Vzhledem k umístění na okraji pozemku v těsné blízkosti hlavní silnice, umístění vedení pod zemí, nad zem sahají pouze kanalizační šachty, určuji stupeň omezení ve výši 50%. Na pozemku lze realizovat např. parkovací plochu či příjezdovou komunikaci od hlavní silnice. I kdyby v tomto místě nebylo umístěno kanalizační vedení, nebylo by prakticky možné zde umístit nadzemní stavbu z důvodu umístění v těsné blízkosti silnice č. I/35. Roční užitek Roční užitek není nikde uveden, obvyklá cena nájemného za pozemek je odvozena od obvyklé ceny pozemku, která je určena výše v bodě 8.1.1. znaleckého posudku. V současnosti se maximální úroková sazba z uložených prostředků na termínovaném vkladu u spořitelního družstva „ANO“ se pohybuje ve výši 4% a u J&T Banky se pohybuje ve výši 2,5%. Ostatní spořitelní družstva či


Stránka 44 z 53



banky mají nižší úrokové sazby. Obvyklá cena nájemného za pozemek je proto určena ve výši 4%, tj. ve výši nejvyšší možné úrokové sazby při uložení finančních prostředků ve spořitelním družstvu. Pro výpočet ceny zjištěné se doporučená sazba nájemného z obvyklé ceny pro stavební pozemky pohybuje ve výši 4% – 5%. 2 2 Výpočet ročního užitku: 517 Kč/m x 4% = 21 Kč/m /rok (po zaokrouhlení) Ocenění věcného břemene Ocenění věcného břemene je provedeno podle §16 odstavec 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny pětinásobku ročního užitku (maximální doba trvání pro věcné břemeno na dobu neurčitou). 2 2 Určení obvyklé ceny: 21 Kč/m /rok x 50% x 5 let x 1.280 m = 67.200,- Kč Obvyklá cena závady váznoucí na pozemcích je určena ve výši 67.200,- Kč.

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 571 01 Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Moravská Třebová Katastrální území: Moravská Třebová Počet obyvatel: 10 413 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

č. I III

Pi 0,95 0,85

V I

0,80 1,00

II I

0,95 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 460,28 Kč/m

2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz.výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky k výstavbě dle SP 1.2. Pozemky zemědělské 1.3. Pozemek s trafostanicí 1.4. Pozemky pro sport 1.5. Pozemky hospodářsky nevyužitelné 1.6. Pozemek koryto potoka


Stránka 45 z 53



B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi 0,00 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní objekty – V -0,10 (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost III 0,04 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,950 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,912

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky k výstavbě dle SP Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 46 z 53



Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - na parc. č. 1751/1, 1752, 1753/1 je vydáno stavební povolení z r. 2001, územní plán však na pozemcích neumožňuje výstavbu Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I I

0,00 -0,20

6

IO = 1 + ∑ Pi = 0,800 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,950 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,800 * 0,950 = 0,730 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění § 4 odst. 2 460,28 Parcelní Výměra Typ Název 2 číslo [m ] § 4 odst. 2 orná půda 1751/1 6 921,00 § 4 odst. 2 ostatní plocha 1752 286,00 § 4 odst. 2 orná půda 1753/1 19 826,00 Stavební pozemky - celkem 27 033,00 Zatřídění

Index

Koef.

Upr. cena 2 [Kč/m ]

0,730 0,800 268,80 Jedn. cena Cena 2 [Kč/m ] [Kč] 268,80 1 860 364,80 268,80 76 876,80 268,80 5 329 228,80 2 7 266 470,40 m

Ocenění věcných břemen váznoucích na pozemcích Věcné břemeno kanalizace Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. VB kanalizace: 2 Výměra: 1 280,00 m 2 Jednotková cena: 21,- Kč/m /rok 2 2 Obvyklé nájemné: 1 280,00 m * 21,- Kč/m /rok = 26 880,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 26 880,- Kč/rok * 50 % = 13 440,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 13 440,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 13 440,- Kč * 5 let = 67 200,- Kč Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 47 z 53



Ocenění věcného břemene činí

=

67 200,- Kč

Cena věcných břemen váznoucích na pozemcích celkem Pozemky - celkem

= +

-67 200,- Kč 7 266 470,40 Kč

Pozemky k výstavbě dle SP - zjištěná cena

=

7 199 270,40 Kč

1.2. Pozemky zemědělské Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny:

120 % 120,00 %

Název

Parcelní číslo

trvalý travní porost

1748/10 - část 52914

1 431,00

5,00

120,00

11,00

Cena [Kč] 15 741,00

52954 54078 56701 1765/1 - část 55700 1769/8 - část 55700

622,00 700,00 889,00 3 807,00 822,00

3,69 1,20 1,39 8,71 8,71

120,00 120,00 120,00 120,00 120,00

8,12 2,64 3,06 19,16 19,16

5 050,64 1 848,00 2 720,34 72 942,12 15 749,52

BPEJ Výměra [m2]JC [Kč/m2]Úprava [%] UC [Kč/m2]

orná půda trvalý travní porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem:

8 271,00 m

2

114 051,62

Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle § 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků 2

Zatřídění

Zákl. cena [Kč/m ]

§ 6 odstavec 5

8,55

Koef 1

Koef 2

0,25

0,65

Parcelní Výměra Srážka 2 číslo [m ] [%] § 6 odstavec 5 orná půda 1765/1 - část 5 476,00 2 Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 5 476,00 m Typ

Název

Pozemky zemědělské - zjištěná cena

Upr. cena 2 [Kč/m ] 3,06

Jedn. cena Cena 2 [Kč/m ] [Kč] 3,06 16 756,56 16 756,56 =

130 808,18 Kč

1.3. Pozemek s trafostanicí Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

č. II III

Pi 0,00 -0,01

III I

0,00 0,00

Stránka 48 z 53



5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek pro technickou infrastrukturu - nižší hladina cen

I I

0,00 -0,30

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 0,690 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,950 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,690 * 0,950 = 0,629 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 460,28

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

trvalý travní porost

Parcelní číslo 1748/10 část

Stavební pozemek - celkem

Výměra 2 [m ] 972,00 972,00

Index

Upr. cena 2 [Kč/m ]

Koef.

0,629 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 289,52 m

2

289,52 Cena [Kč] 281 413,44 281 413,44

Ocenění staveb na pozemcích Trafostanice Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: Typ stavby: Objekt Konstrukční charakteristika (označení): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Množství:

§ 17 25. Trafostanice Kobková trafostanice, Transformátor olejový 400 kVA 2214 1,00 ks

Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/ks Plná cena:

1,00 ks * 820 660,- Kč/ks

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 50 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1- 30,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

= * * =

370 000,1,0000 2,2180 820 660,-

=

820 660,- Kč

* = * =

0,700 574 462,- Kč 0,912 523 909,34 Kč

Stránka 49 z 53



Trafostanice - zjištěná cena

=

523 909,34 Kč

Cena staveb celkem

=

523 909,34 Kč

Pozemky - celkem

+

281 413,44 Kč

Pozemek s trafostanicí - zjištěná cena

=

805 322,78 Kč

1.4. Pozemky pro sport Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,950 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,950 = 0,912 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Index 2 [Kč/m ] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 460,28 0,912

Zatřídění

Typ

Název

§ 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 trvalý travní porost odst. 1) Stavební pozemky - celkem

Koef. 0,300

Upr. cena 2 [Kč/m ] 125,93

Parcelní číslo 1765/1 - část

Výměra 2 [m ] 4 152,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 125,93

Cena [Kč] 522 861,36

1769/8 - část

486,00

125,93

61 201,98

Pozemky pro sport - zjištěná cena

4 638,00

m

2

584 063,34 =

584 063,34 Kč

1.5. Pozemky hospodářsky nevyužitelné Ocenění


Stránka 50 z 53



Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava 2 [Kč/m ] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 8,55 0,25 120 % Typ

Název

§ 9 odst. 5 orná půda § 9 odst. 5 trvalý travní porost § 9 odst. 5 trvalý travní porost Jiné pozemky - celkem

Parcelní číslo 1765/9 1769/7 - část 1769/9 - část

Pozemky hospodářsky nevyužitelné - zjištěná cena

Výměra Jedn. cena 2 2 [m ] [Kč/m ] 833,00 4,70 72,00 4,70 83,00 4,70 2 988,00 m

Upr. cena 2 [Kč/m ] 4,70

Srážka

Cena [Kč] 3 915,10 338,40 390,10 4 643,60

=

4 643,60 Kč

1.6. Pozemek koryto potoka Ocenění Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava 2 [Kč/m ] § 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku § 8 odstavec 4 460,28 0,07 1,00 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Typ Název 2 2 číslo [m ] % [Kč/m ] § 8 odstavec 4 trvalý travní porost 1769/7 69,00 32,22 část 2 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 69,00 m Pozemek koryto potoka - zjištěná cena

=

Upr. cena 2 [Kč/m ] 32,22 Cena [Kč] 2 223,18 2 223,18 2 223,18 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky k výstavbě dle SP 1.2. Pozemky zemědělské 1.3. Pozemek s trafostanicí 1.4. Pozemky pro sport 1.5. Pozemky hospodářsky nevyužitelné 1.6. Pozemek koryto potoka

7 199 270,40 Kč 130 808,20 Kč 805 322,80 Kč 584 063,30 Kč 4 643,60 Kč 2 223,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

8 726 331,50 Kč

Celkem

8 726 331,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

8 726 331,50 Kč

8 726 330,- Kč

slovy: Osmmilionůsedmsetdvacetšesttisíctřistatřicet Kč Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 51 z 53



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Obvyklá cena - bez věcného břemene kanalizace Závada - věcné břemeno kanalizace Obvyklá cena - vč. věcného břemene kanalizace Zjištěná cena dle vyhlášky - vč. věcného břemene kanalizace

15 353 890 Kč -67 200 Kč 15 286 690 Kč 8 726 330 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 2231, tj.: o

pozemky parc. č. 1748/10, 1751/1, 1752, 1753/1, 1765/1, 1765/9, 1769/7, 1769/8 a 1769/9 vč. příslušenství; to vše v k. ú. Moravská Třebová, obec Moravská Třebová, okres Svitavy.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 18. 4. 2015, částkou ve výši:

15 286 690,- KČ slovy: Patnáctmilionůdvěstěosmdesátšesttisícšestsetdevadesát korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

pozemek parc. č. 1748/10 - trafostanice

c) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi: Věcné břemeno kanalizace – povinnost k: parc. č. 1751/1, 1752, 1753/1 - obvyklá cena věcného břemene je určena ve výši: 67.200,- Kč d) Výhodu oprávněné osoby z věcného břemene považuji za přiměřenou výši ocenění.

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 18. 6. 2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 52 z 53



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1186/112/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 112 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2231 ze dne 7. 4. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 18. 4. 2015 Příloha č. 5: Stavební povolení ze dne 3. 12. 2001


Stránka 53 z 53

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2231

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Detail KM

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa pozemků parc. č. 1769/9, 1769/8, 1769/7, 1765/1, 1765/9 GPS šipka: 49°45'16.810"N 16°39'57.230"E

Letecká fotomapa pozemků parc. č. 1751/1, 1752, 1753/1 a 1748/10 GPS: modrá šipka: 49°45'07.30"N, 16°39'42.01"E černá šipka: 49°45'11.42"N, 16°39'46.60"E

GPS šipka: 49.7519683N, 16.6616033E (trafostanice na pozemku parc. č. 1748/10)

Umístění nemovitých věcí v rámci ulice „Dvorní“

Umístění nemovitých věcí v rámci obce „Moravská Třebová“

Umístění nemovitých věcí v rámci města „Svitavy“ a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Trafostanice umístěná na pozemku parc. č. 1748/10 – pohledy z ulice Dvorní

Pozemek parc. č. 1748/10 – pohled z ulice Dvorní


Pozemek parc. č. 1765/1 a 1769/8 – pohledy z ulice Dvorní

Pozemky parc. č. 1751/1, 1752, 1753/1



Pozemek parc. č. 1765/1 – pohledy ze silnice I/35

Příloha č. 5: Stavební povolení ze dne 3. 12. 2001

2015

Recommend Documents