ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 86/7176/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1221/12 v bytovém domě č.p. 1220, 1221 a 1222 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1906, 1907 a 1908, k.ú. Kadaň, v ulici Chomutovská v Kadani, okres Chomutov, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 86/7176/2015
LV no.: 6620
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) – byt č. 1221/12 v bytovém domě č.p. 1220, 1221 a 1222, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1906, 1907 a 1908, k.ú. Kadaň, v ulici Chomutovská v Kadani, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: U Stadionu 1212, 432 01 Kadaň Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
502.774 Kč
Market value Tržní hodnota
240.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
240.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
245.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
Main building: Hlavní stavba:
byt č. 1221/12 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
Appurtenances: Příslušenství:
sklepní kóje
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
úplná, odpovídající velikosti města
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr.
1906, 1907 a 1908
podíl 514/19524 z 560 m2 tj. 14,74 m2 zastavěná plocha a nádvoří
700 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
montovaný z panelů
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
51,4 m2
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
Kč/m2 1965 55 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 6620 je byt ve vlastnictví SJM Ladislava Jonáše a Markéty Jonášové, oba bytem Chomutovská 1221, 432 01 Kadaň. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 6620 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením:
- zástavním právem smluvním a/ pohledávky v celkové výši 500.000,- Kč s příslušenstvím b/ budoucí pohledávky vzniklé do 20.9.2035 do celkové výše 500.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 25.8.2010 Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 6620 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 6620 je evidováno toto zástavní právo:
- zástavní právo smluvní a/ pohledávky v celkové výši 500.000,- Kč s příslušenstvím b/ budoucí pohledávky vzniklé do 20.9.2035 do celkové výše 500.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 25.8.2010 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům - omezené parkování Strong points / silné stránky: - v blízkosti jsou objekty občanské vybavenosti (supermarkety, školy, stadion, sportovní hala, koupaliště) - blízkost centra města Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 6620 pro k.ú. a obec Kadaň, prokazující stav evidovaný k datu 18.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kadaň, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16.3.2015 za přítomnosti Ladislava Jonáše.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
661686 Kadaň 563102 Kadaň 18 030 01.10.2014 CZ0422 Chomutov Ústecký Obytná zóna s úplnou infrastrukturou
Infrastructure / infrastruktura: Město Kadaň patří mezi větší města Ústeckého kraje (počet obyvatel je 18 030), nachází se v západní části Ústeckého kraje, přibližně 18 km jihozápadně od města Chomutov a přibližně 60 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, 2 pošty, nemocnici s poliklinikou, základní a střední školství, kulturní zařízení, sportoviště, obchody, restaurace a ostatní služby). Po dopravní stránce je město Kadaň dobře dostupné, městem prochází silnice č. II/224 a II/568, v blízkosti města leží silnice č. I/13 E442 (Karlovy Vary – Liberec), město je také napojeno na železniční dopravu tratěmi ČD ve směrech Chomutov, Praha a Karlovy Vary. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází ve střední části města, v lokalitě se zástavbou převážně bytovými domy a občanskou vybaveností (v blízkosti je škola, supermarkety, stadion, sportovní hala, koupaliště a další), v ulici Chomutovská. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace, zemního plynu a tepelné rozvody. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 1221/12: Oceňovaný byt je situován v 5. nadzemním podlaží sekce č. 1221 bytového domu č.p. 1220, 1221 a 1222, umístěného na pozemcích čís. parcel 1906, 1907 a 1908, k.ú. Kadaň. K bytu náleží podíl o velikosti 514/19524 na společných částech domu č.p. 1220, 1221 a 1222 a na pozemcích čís. parcel 1906, 1907 a 1908, k.ú. Kadaň. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o 1+2 sestává z předsíně, 2 pokojů, kuchyně, koupelny, WC a loggie. K bytu náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 51,4 m2, podle podílu na celkové podlahové ploše bytů v domě (514/19524). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových panelů, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, schodiště jsou betonová, okna jsou plastová. Vnitřní omítky jsou zčásti štukové nebo drásané omítky, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací a omítkou s nátěrem. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, vana, umyvadlo a záchod, kuchyňská linka, plynový sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z laminátu nebo keramickou dlažbou. Stáří a stavební stav: Budova byla kolaudovaná v roce 1965, její stáří ke dni ocenění je tedy 50 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, bytový dům prošel rekonstrukcí (zateplení domu, nová střecha, veškeré vnitřní rozvody atd.). Současný stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován.
-4-
Stavební stav bytu: Oceňovaný byt prošel částečnou rekonstrukcí (nové nášlapné vrstvy, štuky, kuchyňská linka, koupelna a WC byly obloženy keramickými obklady), byt je dobře udržován. Předpokládá se provedení menších stavebních úprav (především vyzdění bytového jádra). Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1221/12 náleží podíl o velikosti 514/19524 na pozemcích čís. parcel 1906 (ostatní plocha a nádvoří), 1907(zastavěná plocha a nádvoří) a 1908 (zastavěná plocha a nádvoří), k.ú. Kadaň. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví města Kadaň. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zák.č. 72/1994 Sb.) – bytu č. 1221/12 v bytovém domě č.p. 1220, 1221 a 1222, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1906, 1907 a 1908, k.ú. Kadaň, v ulici Chomutovská v Kadani, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 6620 pro k.ú. a obec Kadaň u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Chomutov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 16. března 2015
240.000,- Kč Slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 6620 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením:
- zástavním právem smluvním a/ pohledávky v celkové výši 500.000,- Kč s příslušenstvím b/ budoucí pohledávky vzniklé do 20.9.2035 do celkové výše 500.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 25.8.2010 Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 7005. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 86/7176/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 18. března 2015
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
86/7176/2015
LV no.:
6620
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
3
3
m
1
2
Kč/m
2
m
byt č. 1221/12
Kč
Kč/m
51,40
21 200
1 089 680
55,0
490 356
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
490 356
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1 2
zastavěná plocha a nádvoří
1906, 1907 a 1908
18
700
12 418
podíl o velikosti 514/19524
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
12 418
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
502 774
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Total price of residential / utility Price per object area
Item no.
Name
Realized / offer price
Pol.č.
Název
Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky
1
BJ Kadaň, ul. Chomutovská 1272
220 000,00
III-15
69,40
3+1
3 170
1,00
220 000,00
3 170
vydražená cena 1)
2
BJ Kadaň, ul. Budovatelů 1147
305 000,00
V-14
72,40
3+1
4 213
1,00
305 000,00
4 213
vydražená cena 2)
3
BJ Kadaň, ul. Chomutovská 1272
449 000,00
III-15
52,00
2+1
8 635
0,80
359 200,00
6 908
nabídka 3)
0,503
mil.Kč
m2
Kč
Kč/m2
Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Kč
Kč/m2
1) vydraženo společností EURODRAŽBY CZ
2) vydraženo společností EURODRAŽBY CZ
3) nabídková cena, realitní kancelář Bydlete s námi s.r.o. Most
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,245
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,240
mil.Kč
Comments
Komentář
Byt č. 1221/12 v ulici Chomutovská v Kadani
Situace lokality
Fotomapa
Byt č. 1221/12 v ulici Chomutovská v Kadani
Bytový dům č.p. 1220, 1221 a 1222
Vchod do domu č.p. 1221
Vstupní chodba se schodištěm
Schodiště v domě
Vchod do bytu č. 1221/12
Pokoj
Pokoj
Kuchyně
Předsíň
Koupelna
Loggie
-2-
