2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4447-246/2015 O ceně pozemku p.č.4413, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 456 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.215 v ulici Drkolnovská, obec Příbram V-Zdaboř, včetně příslušenství a pozemku p.č.4414, zahrada, o velikosti 803 m2, vše zapsáno na LV č.1148 pro k.ú.Příbram

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 21.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 21.7.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.4413, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 456 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.215 v ulici Drkolnovská, obec Příbram V-Zdaboř, včetně příslušenství a pozemku p.č.4414, zahrada, o velikosti 803 m2, vše zapsáno na LV č.1148 pro k.ú.Příbram

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Drkolnovská 215 261 01 Příbram V-Zdaboř Středočeský Příbram Příbram Příbram 33 450

Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 380,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.7.2015 za přítomnosti znalce a matky vlastníka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1148 pro k.ú.Příbram - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

755425/1122, Paní Martina Vošická, Tochovice 168, 26281 Tochovice, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

755425/1122, Paní Martina Vošická, Tochovice 168, 26281 Tochovice, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a koberců. Schody jsou celodřevěné. V domě je byt dispozice 3+1, vybavení kuchyně je s linkou, plynový sporák, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Vytápění v domě je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z elektrického boileru. Stav domu je průměrný, celkové vybavení je standardní. Dům je z třicátých let 20.století, v roce 1967 byla provedena přístavba. V roce 2009 byla vyměněna okna za plastová, byla provedena rekonstrukce WC, koupelny. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby, dvojgaráž, skleníky a porosty.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s rodinným domem

Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 259,00 m2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 259,00) / 1 259,00 = 0,959

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky -4-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III

0,00

4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,00

I II

0,00 0,00

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I

0,00 -0,04

II IV

0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –

Pi 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nedobrovolný prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,900

i=1

Index polohy pozemku

-5-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,01 0,00

dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

II I II

0,00 -0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,060 = 0,954

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 323,42 0,954 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,959

Zatřídění

Typ § 4 odst. 1

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 1 262,54

Parcelní číslo 4413

Výměra [m2] 456,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 262,54

Cena [Kč] 575 718,24

4414

803,00 1 259,00

1 262,54 m2

1 013 819,62 1 589 537,86

-6-

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Příbram 80 let 1 967 2 365,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

1.PP: 1.NP: podkroví: Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

10,05*2,8 7,53*10,47+6,74*3,03 7,53*10,47 Zastavěná plocha 28,14 m2 99,26 m2 78,84 m2

= = =

28,14 m2 99,26 m2 78,84 m2

Konstrukční výška 1,95 m 2,75 m 2,15 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: 28,14*(1,92-0,9) vrchní stavba: 7,53*10,47*4,03+6,74*3,03*(3,44+1,0) zastřešení: 78,84*3,0/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = = =

28,70 m3 408,40 m3 118,26 m3 555,36 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,08

ZP1 = ZP = -7-

99,26 m2 206,24 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stavby 48 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (48 + 15)= 0,685

č. I

Vi typ A

III III II III V

0,00 0,00 0,00 0,02 0,08

III III I IV II

0,00 0,00 0,00 0,04 0,00

III III II

0,01 0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,785 = 0,903

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu -8-

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II

0,00

4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nedobrovolný prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

I

-0,04

II IV

0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy pozemku

0,04 0,02 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 365,- Kč/m3 * 0,903 = 2 135,60 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 555,36 m3 * 2 135,60 Kč/m3 * 0,900 * 1,060= 1 131 469,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-9-

1 131 469,58 Kč

Cena staveb celkem

=

1 131 469,58 Kč

Pozemky - celkem

+

1 589 537,86 Kč

Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena

=

2 721 007,44 Kč

- 10 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 2 721 007,40 Kč

1.1. Pozemky s rodinným domem 1. Ocenění pozemků celkem

2 721 007,40 Kč

Celkem

2 721 007,40 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

2 721 007,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

2 721 007,40 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

2 721 007,40 Kč

Celkem

2 721 007,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 721 007,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionysedmsetdvacetjednatisícdeset Kč

- 11 -

2 721 010,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.564.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 4.473.040,- Kč - Credico Europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 12 -

Městský rodinný dům o dispozici 4+2 se zahradou o CP 789 m2 situovaného ve velmi klidné a žádané lokalitě města Příbram, ul. Petra Bezruče. Dům ve velmi dobrém stavu po částečné rekonstrukci v letech 2006 - 2010 - plastová okna, rozvod topení + radiátory + plyn. kotel, částečná výměna elektroinstalace. Velmi dobrá dostupnost centra města s veškerou občanskou vybaveností a spojení na Prahu 30 min. Požadovaná cena 2 750 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

- 13 -

Prodej velkého rekonstruovaného dvou generačního domu v Příbrami VI, Březové hory, ul. Husova. Dům se skládá ze dvou bytových jednotek s možností další bytové jednotky v podkroví domu. Přízemí - bytová jednotka 2+1 s koupelnou a WC, garáž. 1.patro bytová jednotka 3+1s koupelnou a WC. Podkroví - další možná bytová jednotka. U každé bytové jednotky vlastní plynový kotel. Pozemek 220 m2 - zast.plocha 145 + dvůr. Vybavenost - el. 220/380V, vodovod, kanalizace, ústřední plynové topení. Požadovaná cena 2 690 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu.

Prodej rodinného domu 140m² v Příbrami . Jedná se o rodinný dům na pozemku 800 m² . Konstrukčně jde o cihlový- zděný rodinný dům vhodný k bydlení pro rodinu s dvěma ev.třemi dětmi. Výborná dostupnost s pozemku do centra Příbrami i na rychlostní komunikaci R4. Požadovaná cena 3.200.000,- Kč.

- 14 -

Obvyklou cenu vedlejších staveb, dvojgaráže, příslušenství a porostů určuji částkou 200.000,- Kč. (obsaženo v celkové obvyklé ceně)

Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.950.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.950.000,- Kč. Slovy: Dvamilionydevětsetpadesáttisíc Kč

V Tršicích 21.7.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 15 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4447-246/2015 znaleckého deníku.

- 16 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1148 ze dne 19.6.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 17 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

- 19 -

- 20 -

Mapa oblasti

- 21 -

- 22 -

- 23 -