Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 39/2015 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 215 na pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním území Horoměřice, obec Horoměřice, okres Praha-západ, zapsáno na LV č. 168. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Václav Procházka umožnil vstup do oceňovaného rodinného domu za přítomnosti vykonavatele Exekutorského úřadu Praha 6.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11886/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 11.2.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 21 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 19.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 215 na pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním území Horoměřice, obec Horoměřice, okres Praha-západ, zapsáno na LV č. 168. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Šikná 215 252 62 Horoměřice Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Horoměřice Katastrální území: Horoměřice Počet obyvatel: 3 688 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem -2-
č. II III
Pi 0,85 0,85
I
1,05
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
I
1,00
III II
0,90 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 813,28 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.2.2015 za přítomnosti znalce povinného p. Václava Procházky a vykonavatele Exekutorského úřadu Praha 6.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.1.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 168; - kopie katastrální mapy; - informace získané na OÚ v Horoměřicích z částečné projektové dokumentace; - informace získané od povinného p. Václava Procházky; - kolaudační rozhodnutí k přístavbě RD, spočívající v přístavbě kotelny, zádveří, WC, koupelny, kuchyně a terasy, č.j. 332/5-1307/84 ze dne 18.12.1984, vydáno obecním úřadem v Horoměřicích; - stavební povolení k přístavbě garáže č.j. 332/5 - 503/98-Km ze dne 20.4.1998; - kolaudační rozhodnutí k přístavbě garáže u RD, č.j. 335/2-1216/99, ze dne 6.9.1999; - stavební povolení k přístavbě garáže ke stávajícímu RD, č.j. Výst.: 332/5-1229/06-KV. - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je podíl 1/2 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 215 na pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním území Horoměřice, obec Horoměřice, okres Praha-západ, zapsáno na LV č. 168. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce Horoměřice, okr. Praha-západ přístupná z veřejné asfaltové komunikace ul. Šikmá. Povinný p. Václav Procházka umožnil za přítomnosti vykonavatele Exekutorského úřadu Praha 6 vstup do oceňovaného objektu rodinného domu č.p. 215. Na OÚ v Horoměřicích byla dohledána částečná stavební projektová dokumentace k oceňovanému objektu rodinného domu. Objekt rodinného domu č.p. 215 - je samostatně stojící objekt s částečným podsklepením, se dvěma nadzemními podlažími s šikmou mansardovou střechou. Dle sdělení povinného a dle získaných informací na OÚ v Horoměřicích je objekt z roku 1927. V roce 1984 byla provedena přístavba kotelny a hygienického zázemí, v roce 1999 přístavba garáže a nástavba druhého nadzemního podlaží a dále provedena kompletní rekonstrukce prvního nadzemního podlaží objektu. V roce 2007 bylo provedeno částečné zateplení objektu (není dosud dokončeno) s novou tenkovrstvou fasádní omítkou. Objekt je napojen na ing. sítě - plyn, voda, elektro, kanalizace. Dispozice: 1.PP - sklep, chodba se schodištěm; 1.NP - garáž (vstup do garáže nebyl umožněn), chodba, chodba se schodištěm, 3xpokoj, WC, koupelna, kuchyň, zimní zahrada; 2.NP - koupelna, WC, kuchyň, obývací pokoj, pracovna, 4xložnice, chodba. Zastavěná plocha objektu cca 188m2, obestavěný prostor cca 1416m3, celková podlahová plocha objektu je 316,95m2, užitná plocha obytné části (bez sklepů) je cca 297,01m2. -3-
Svislé konstrukce jsou zděné, nástavba a přístavba provedena z polystyrénových tvárnic Styropor, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá mansardová, krytiny z asfaltového šindele, klempířské prvky z pozink.plechu (část chybí), okna plastová, vnější omítky tenkovrstvé na zateplení (nedokončeno), vnitřní omítky hladké nebo jsou provedeny SDK konstrukce (obložení stěn, příčky, podhledy), podlahy z keramických dlažeb, plovoucí podlahy nebo koberce, dveře dřevěné v kovových zárubních, elektroinstalace světelná a motorová, rozvody vody v plastu studené a teplé, kanalizace svedena z kuchyní a soc. zařízení, v koupelnách jsou standardní zařizovací předměty, keramické obklady a dlažby, vytápění je ústřední s plynovými kotly (zvlášť pro 1. a 2.NP). 1.NP objektu je dle sdělení povinného užíváno jen z části nebo jen v letních měsících. Příslušenství objektu tvoří: - rozestavěná stavba garáže - zděný jednopodlažní objekt postaven z polystyrénových tvárnic. Stavba byla započata v roce 2006. Ke dni ocenění není dokončena - dokončeny jsou pouze základové konstrukce a svislé obvodové zdivo bez střešní konstrukce; - přípojky ing. sítí - plyn, voda, elektro, kanalizace, oplocení pozemků, zpevněné plochy; venkovní zapuštěný bazén o rozměrech 6x3m s hloubkou 2m - dle sdělení povinného je bazén bez technologie. Pozemky parc.č. St. 225, 245/55 - tvoří spolu se stavbou RD č.p. 215 jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada. Pozemky jsou oploceny.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2 b) Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl 1/2 c) Ostatní příslušenství - podíl 1/2 d) Pozemky - podíl 1/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
-4-
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,06
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba II 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,090 i=2
-5-
Koeficient pp = IT * IP = 1,155
a) Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,9*4,9 1.PP 1.NP 13,2*9,4+4,9*1,5+9,6*3,5+(9,6+6)*3/2 2.NP 13,2*9,4+4,9*1,5+9,6*3,5+(9,6+6)*3/2
= = =
[m2] 53,41 188,43 188,43
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 53,41 m2 2,80 m 188,43 m2 3,10 m 2 188,43 m 2,80 m
Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (10,9*4,9)*(2,80) 1.NP (13,2*9,4+4,9*1,5+9,6*3,5+(9,6+6)*3/2)*(3,10) 2.NP (13,2*9,4+4,9*1,5+9,6*3,5+(9,6+6)*3/2)*(2,80) zastřešení (13,2*9,4+4,9*1,5)*2/2+(9,6*3,5+(9,6+6)*3/2)*0, 8/2
= = = =
[m3] 149,55 m3 584,13 m3 527,60 m3 154,23 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP NP Z
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) -6-
Obestavěný prostor 149,55 m3 584,13 m3 527,60 m3 154,23 m3 1 415,51 m3
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S C S S C C S S S S S S N S S S S S S S S S C
7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 0,80 6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Část [%] 100 100 100 100 100 70 30 100 70 30 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,56 0,00 6,20 2,17 0,00 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 6,78 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 97,21 0,9721
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 8,20 50,00 1,00 4,10 4,38 88 175 50,29 2,2027 1. Základy S 8,20 20,00 1,00 1,64 1,75 31 150 20,67 0,3617 1. Základy S 8,20 30,00 1,00 2,46 2,63 17 150 11,33 0,2980 1. Základy S 21,20 50,00 1,00 10,60 11,30 17 100 17,00 1,9210 2. Zdivo S 21,20 30,00 1,00 6,36 6,78 88 140 62,86 4,2619 2. Zdivo S 21,20 20,00 1,00 4,24 4,52 31 100 31,00 1,4012 2. Zdivo S 7,90 50,00 1,00 3,95 4,21 88 140 62,86 2,6464 3. Stropy S 7,90 20,00 1,00 1,58 1,68 31 100 31,00 0,5208 3. Stropy S 7,90 30,00 1,00 2,37 2,53 17 100 17,00 0,4301 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,78 17 100 17,00 1,3226 4. Střecha S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,62 17 40 42,50 1,5385 5. Krytina -7-
6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod Opotřebení:
S S S S S S S S N S S S S S S S S S
0,90 5,80 2,80 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,90 5,80 2,80 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30
0,96 6,18 2,99 1,07 3,41 5,54 2,35 1,07 5,54 4,58 0,64 3,41 2,03 0,53 3,30 0,53 4,37 0,32
17 35 17 50 17 40 17 100 17 50 17 50 17 30 17 30 17 30 17 30 17 30 17 30 17 30 17 30 17 30 17 30 17 30 17 30
48,57 34,00 42,50 17,00 34,00 34,00 56,67 56,67 56,67 56,67 56,67 56,67 56,67 56,67 56,67 56,67 56,67 56,67
0,4663 2,1012 1,2708 0,1819 1,1594 1,8836 1,3317 0,6064 3,1395 2,5955 0,3627 1,9324 1,1504 0,3004 1,8701 0,3004 2,4765 0,1813
40,2 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
Plná cena: 1 415,51 m3 * 3 661,44 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 40,2 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= * = * = =
Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2 - zjištěná cena
=
*
1 975,0,9721 0,9000 2,1190 3 661,44 5 182 804,93 Kč 0,598 3 099 317,35 Kč 1,155 3 579 711,54 Kč 3 579 711,54 Kč 1/2 1 789 855,77 Kč
b) Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl 1/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch -8-
Název 1.NP
Plocha 7,64*6,4+7,64*3,705/2
=
[m2] 63,05
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 63,05 m2 3,05 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (7,64*6,4+7,64*3,705/2)*(3,05) zastřešení (7,64*6,4+7,64*3,705/2)*(0,26)
= =
[m3] 192,30 m3 16,39 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 192,30 m3 16,39 m3 208,69 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] S 6,20 100 1,00 6,20 6,20 100,00 6,20 1. Základy S 30,10 100 1,00 30,10 30,10 90,00 27,09 2. Obvodové stěny S 26,20 100 1,00 26,20 26,20 0,00 0,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 4. Krov S 5,70 100 1,00 5,70 5,70 0,00 0,00 5. Krytina S 2,90 100 1,00 2,90 2,90 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce S 4,80 100 1,00 4,80 4,80 0,00 0,00 7. Úpravy povrchů S 2,70 100 1,00 2,70 2,70 0,00 0,00 8. Dveře S 1,40 100 1,00 1,40 1,40 0,00 0,00 9. Okna S 6,80 100 1,00 6,80 6,80 0,00 0,00 10. Vrata S 7,20 100 1,00 7,20 7,20 0,00 0,00 11. Podlahy S 6,00 100 1,00 6,00 6,00 0,00 0,00 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: 100,00 Rozestavěnost: 33,29 Koeficient vybavení K4: 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]:
= -9-
1 375,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
208,69 m3 * 2 557,91 Kč/m3
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 71 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 80 = 11,3 % Koeficient opotřebení: (1- 11,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl 1/2 výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl 1/2 zjištěná cena
* * * =
1,0000 0,9000 2,0670 2 557,91
=
533 810,24 Kč
* =
0,3329 177 705,43 Kč
* = * = =
0,887 157 624,72 Kč 1,155 182 056,55 Kč 182 056,55 Kč
* =
1/2 91 028,28 Kč
c) Ostatní příslušenství - podíl 1/2 Pro doplňkové administrativní ocenění provedeno ocenění ostatního příslušenství zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2 Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl 1/2 Celkem:
Cena stavby 1 789 855,77 Kč 91 028,28 Kč 1 880 884,05 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 5,00 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - podíl 1/2 - zjištěná cena
=
- 10 -
1 880 884,05 0,0500 94 044,20 Kč
d) Pozemky - podíl 1/2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,060 Index polohy pozemku IP = 1,090 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,060 * 1,000 * 1,090 = 1,155 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 813,28 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St. 225
Výměra [m2] 337,00
Index
Koef.
1,155
Upr. cena [Kč/m2] 2 094,34
Jedn. cena [Kč/m2] 2 094,34
Cena [Kč] 705 792,58
=
552 905,76 Kč
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 245/55 191,00 2 094,34 400 018,94 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 105 811,52 Pozemky - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 105 811,52 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1/2 Pozemky - podíl 1/2 - zjištěná cena
- 11 -
Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2 = b) Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl 1/2= c) Ostatní příslušenství - podíl 1/2 = d) Pozemky - podíl 1/2 =
1 789 860,- Kč 91 030,- Kč 94 040,- Kč 552 910,- Kč
Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem
2 527 840,- Kč
- 12 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
Prodej domu v Horoměřicích ul. Spojovací o dispozici 6+1 + sklep. Dům je tvořen ve spodním podlaží hlavním obývacím pokojem s kuchyňskou místností a jídelnou, pokojem pro hosty, ložnicí, vstupním zádveřím s halou a schodištěm, samostatnou toaletou a koupelnou. Ve druhém podlaží pak 3 samostatnými ložnicemi, koupelnou a přístupem na lodžii s balkonem. Dům je částečně podsklepen, ve sklepu je soustředěno technické zázemí vytápění domu. Objekt prošel kompletní rekonstrukcí a úpravami z roku 2012. Stavba půdorysného tvaru L je ideálně zasazena do okolní zástavby i pozemku. Udržovaná zahrada nabízí místo pro příjemné posezení a relaxaci s vysokou mírou soukromí, příjezdová ulice slouží pouze pro dva domy. K dispozici jsou kompletní inženýrské sítě. Zastavěná plocha: 157 m2, užitná plocha (bez sklepů) 216m2, plocha pozemků: 303m2.
Nabídková cena RK: 5.700.000,- Kč (26.389,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Horoměřice); uvedený objekt je v lepším technickém stavu (kompletní rekonstrukce z roku 2012, nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 21.375,- Kč/m2 užitné plochy. - 13 -
2. srovnatelná nemovitost
Prodej rodinného domu v Horoměřicích, ul. Politických Vězňů - jedná se o krajový řadový rodinný dům 6+1 s pozemkem 340 m2 situovaný v uzavřeném residenčním areálu v Horoměřících, který skýtá klidné a bezpečné bydlení, vč. dětského hřiště. V 1. NP je garáž s vraty na dálkové ovládání, zádveří, chodba, pracovna, sprcha s WC, ve 2.NP je chodba, prostorný obývací pokoj, kuchyň, velká šatna, WC ve 3. NP jsou 3 samostatné pokoje koupelna s WC a vanou. Veškeré IS, topení a ohřev TUV plynovým kotlem. Pěkné povrchové materiály, plovoucí podlahy, dlažby, dřevěná okna. Možnost parkování i na pozemku Zastavěná plocha: 85 m2, užitná plocha 190m2, plocha pozemků: 340m2.
Nabídková cena RK: 5.980.000,- Kč (31.473,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Horoměřice); uvedený objekt je ve výrazně lepším technickém stavu (mladší objekt s výrazně nižším opotřebením po kompletní rekonstrukci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 22.660,- Kč/m2 užitné plochy.
- 14 -
3. srovnatelná nemovitost
K prodeji samostatný dvougenerační dům v Horoměřicích, ul. Boční s garáží na pozemku 651 m2 o užitné ploše 290 m2. Zahrada se vzrostlými stromy a keři s vysokým živým plotem. Zahrada skýtá soukromí a příjemné posezení u bazénu o průměru 7 m2, vyhřívaného slunečními kolektory. Dům má 3 nadzemní podlaží a je celý podsklepen. Na tomto podzemním podlaží se nachází technická místnost s plynovým kotlem zn. Viessmann, který zajišťuje vytápění domu a ohřev vody. Dále prádelna, toaleta sprchový kout a dvě velké místnosti. V přízemí domu se nachází obývací pokoj spojený s kuchyňským koutem /komorouspíží/ a vstupem na venkovní terasu a zahradu. Ložnice také se vstupem na terasu. Koupelna s vanou a samostatná toaleta. 1.NP je o rozloze 95 m2. 2.NP s prostornou halou a z ní vchod do obývacího pokoje s terasou, další ložnice, prostorná koupelna s vanou, sprchovým koutem a toaleta. Kuchyně na tomto podlaží má vestavěné spotřebiče Elektrolux. Po schodech vystoupíme do 3 NP, kde je velká ložnice s prostornou koupelnou se sprchovým koutem a toaletou. Na každém patře včetně sklepa koupelna a toaleta. Dům je napojen na všechny sítě, na zahradě studna. Rozvody v mědi. Dům je připojen na vysokorychlostní internet a kabelovou TV od O2. Garáž slouží pro dvě auta s možností parkování na pozemku i komunikaci. Zastavěná plocha: 164 m2, užitná plocha (bez sklepů) 290m2, plocha pozemků: 651m2.
Nabídková cena RK: 7.650.000,- Kč (26.379,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Horoměřice); uvedený objekt je v lepším technickém stavu (kompletní rekonstrukce z roku 2013, výrazně nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 18.993,- Kč/m2 užitné plochy.
- 15 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 18.993,- až 22.660,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 21.009,- Kč/m2 užitné plochy 297,01m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 21.009,- Kč/m2 = 6.239.883,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
6.240.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňovaného podílu 1/2 nemovitosti na: 6.240.000,- Kč / 2 = 3.120.000,- Kč
3.120.000,- Kč
- 16 -
Rekapitulace Administrativní cena 1/2 nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
2.527.840,- Kč
Srovnávací hodnota 1/2 nemovitosti
3.120.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč 0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 215 na pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním území Horoměřice, obec Horoměřice, okres Praha-západ, zapsáno na LV č. 168, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-západ, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na:
3.120.000,- Kč.
- 17 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 215 na pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním území Horoměřice, obec Horoměřice, okres Prahazápad, zapsáno na LV č. 168, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-západ, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na:
3.120.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 215 na pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním území Horoměřice, obec Horoměřice, okres Prahazápad, zapsáno na LV č. 168, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-západ, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na:
3.120.000,- Kč. Slovy : třimilionystodvacettisíc korun českých V Hlučíně, 19.2.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 39/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 39/2015.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 3 strany; Výpis z katastru nemovitosti - 16 stran; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
- 18 -
Fotodokumentace pořízená dne 11.2.2015
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
OZN.: Šikmá č.p. 215, Horoměřice, okr. Praha-západ.
OZN.: Šikmá č.p. 215, Horoměřice, okr. Praha-západ.
- 39 -
