2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4320-119/2015 O ceně bytové jednotky č.130/12 v Brně, Veveří, Grohova 130/37, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6251/147286 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.3500 pro k.ú.Veveří

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 15.4.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.130/12 v Brně, Veveří, Grohova 130/37, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6251/147286 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.3500 pro k.ú.Veveří

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.130/12 Grohova 130/37 602 00 Brno-město Jihomoravský Brno-město Brno Veveří 377 508

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.4.2015 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3500 pro k.ú.Veveří - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

825723/3820, Paní Miroslava Jandorová, Grohova 130/37, 60200 Brno-město, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Výtah v domě je instalován, v původním stavu. Schody jsou železobetonové s terasovým povrchem. Bytový dům je z roku 1960. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Brno 2 55 let 31 713,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: koupelna: WC: předsíň: sklep:

9,71 * 24,8 * 16,9 * 2,0 * 1,12 * 5,2 * 2,78 * -4-

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,80 =

9,71 m2 24,80 m2 16,90 m2 2,00 m2 1,12 m2 5,20 m2 2,22 m2

balkon: Započítaná podlahová plocha bytu:

0,9 * 0,17 =

0,15 m2 62,10 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 55 let: s = 1 - 0,005 * 55 = 0,725

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II III III

0,00 0,05 0,03

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,825 = 0,974

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu -5-

č. I

Pi -0,03

IV

-0,02

II

0,00

4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

I II IV

-0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II III 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,910 i=1

Index polohy pozemku

0,04 0,03 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,110 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 31 713,- Kč/m2 * 0,974 = 30 888,46 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 62,10 m2 * 30 888,46 Kč/m2 * 0,910 * 1,110= 1 937 546,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-6-

1 937 546,92 Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1 937 546,90 Kč

1.1.1. Bytová jednotka 1. Ocenění staveb celkem

1 937 546,90 Kč

Celkem

1 937 546,90 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 937 546,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1 937 546,90 Kč

1.1.1. Bytová jednotka 1. Ocenění staveb celkem

1 937 546,90 Kč

Celkem

1 937 546,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 937 546,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliondevětsettřicetsedmtisícpětsetpadesát Kč -7-

1 937 550,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 850.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 4.420.000,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

byt o dispozici 2+1 v centru Brna, na ulici Smetanova. Byt se nachází ve 3.NP ze 4, dům je bez výtahu. Jedná se o pavlačový dům, ale byt je až na konci pavlače, tj. soukromí není nijak narušeno a pod žádným oknem není pavlač (pavlač zasahuje pouze ke vstupním dveřím do bytu). Byt má orientaci JV/SZ, je velmi světlý a s velkým potenciálem. Dům má udržovaný dvůr a zahradu s posezením a dětským hřištěm, dům i zahrada zcela uzavřeny zdmi pouze pro obyvatele domu. Dům má novou střechu, vyměněna okna (dřevěná), nová fasáda, sanovány sklepy a opraveny společné prostory. Byt samotný je určený ke kompletní rekonstrukci, a to vč. rekonstrukce / nové zbudování koupelny, rozvody, omítky, podlaha. Pokoje 24 m2 a 16 m2, kuchyně průchozí, WC samostatné. Vytápění waw, ohřev TUV karma (v bytě 2 komíny). Náklad na bydlení 1250 (FO+služby) + voda, elektřina a plyn. Požadovaná cena 2.140.000,- Kč.

-8-

prodej nebytové jednotky na ul. Tučkova s možností předělání na byt s minimálními investicemi. V katastru vedeno jako dílna nebo provozovna, nyní využíváno jako minifitness, jedná se ale původně o bytovou jednotku 2+1 umístěnou ( z ulice) v suterénu,ale z druhé strany je v úrovni přízemí a všechna okna jednotky jsou situována do klidného vnitrobloku s parkovou úpravou. CP 48 m2, je zde koupelna se sprchou, samostatná toaleta, vytápění plyn.kotlem a bojler na teplou vodu. Není zde aktuálně kuchyňská linka, ale je připraveno umístění ve výklenku. Podmínka SÚ pro rekolaudaci je vyřešení světlosti, a to výměnou okna za francouzské ( podobně jako ve vedlejším bytě). Požadovaná cena 1.700.000,- Kč.

-9-

Prodej bytu 2+1, ulice Zedníkova, Brno. Byt v OV o obytné ploše 60 m2 s balkonem a sklepem. Dispozice: chodba, samostatné WC, koupelna s vanou, kuchyň s balkonem, ložnice a obývací pokoj. Kuchyně a ložnice je situována do zahrady domu a obývací pokoj do ulice. Kuchyňská linka je vybavena plynovým sporákem a digestoří, kuchyně má vestavěnou špíz a balkon. V pokojích jsou zachovalé parkety, kuchyně, chodba, WC a koupelna dlažba. Je naplánovaná rekonstrukce společných prostor domu, výměna výtahu apod. Fond oprav je 2.119,- Kč a služby a energie jsou ve výši 2.635,- Kč za měsíc. Požadovaná cena 1.900.000,- Kč.

- 10 -

cihlový byt v OV 2+1. Byt je umístěn ve zvýšeném přízemí 3. patrového domu s vjezdem a možností parkování přímo u domu. Jedná se o vyhledávanou, klidnou lokalitu v blízkosti Židovského hřbitova, ulice Tovačovského. Celková plocha bytu činí 62 m2. Dispoziční řešení bytu: předsíň, ze které se vchází do koupelny s vanou, vedle koupelny je samostatné WC. Kuchyně má samostatný vstup, je v ní umístěn plynový kombinovaný kotel (vytápění a ohřev TUV). Z chodby je dále vstup do pokoje. Pokoje jsou průchozí, ale dají se malou )úpravou změnit na neprůchozí. Velikost pokojů je 16 m2 a 20 m2. Byt je ve standardu, velkou výhodou je vlastní topení, které výrazně ovlivňuje náklady na provoz bytu. Byt nemá balkon, k bytu patří zděný uzavřený sklep, dále se v suterénu nachází společné prostory, technická místnost, prádelna, sušárna. Stáří domu je cca 50 let. K bytu patří i venkovní plechová garáž. Předností je výborná dostupnost do centra (2 linky MHD - tramvaj, doba jízdy cca 7 minut), v okolí veškerá občanská vybavenost. Byt je ihned k dispozici. Předností bytu jsou velmi nízké měsíční náklady na bydlení. Ve fondu oprav je naspořena větší částka, měsíčně se přispívá 1 500, - Kč. Aktuální záloha na elektřinu činí 1 000,- Kč a na zemní plyn rovněž 1 000,- Kč. Požadovaná cena 1.995.000,- Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.900.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.900.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč V Tršicích 15.4.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. - 11 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4320-119/2015 znaleckého deníku.

- 12 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3500 ze dne 31.3.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 13 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 14 -

Mapa oblasti

- 15 -

- 16 -

- 17 -