2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4493-292/2015 O ceně bytové jednotky č.660/21 v Karlových Varech, Stará Role, Dvořákova 660/9, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6711/258479 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.1256, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 211 m2 a p.č.st.1257, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 212 m2, vše zapsáno na LV č.4001 pro k.ú.Stará Role

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 8.9.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.660/21 v Karlových Varech, Stará Role, Dvořákova 660/9, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6711/258479 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.1256, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 211 m2 a p.č.st.1257, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 212 m2, vše zapsáno na LV č.4001 pro k.ú.Stará Role

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.660/21 Dvoříkova 660/9 360 17 Karlovy Vary Karlovarský Karlovy Vary Karlovy Vary Stará Role 49 864

Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.9.2015 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4001 pro k.ú.Stará Role - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

670616/1968, Pan Jan Trefil, Dvořákova 660/9, 36017 Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

670616/1968, Pan Jan Trefil, Dvořákova 660/9, 36017 Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1 (zřejmě upraven z 2+1), nacházející se v 8.nadzemním podlaží panelového objektu s osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. WC je splachovací, koupelna je s vanou a umyvadlem, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. Podlahy jsou z PVC a parket. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Vnitřní dveře jsou náplňové. K jednotce náleží lodžie. Výtah v domě je instalován, nový. Dům je po revitalizaci. Dům je v dobrém stavu, byt je zřejmě v morálně zastaralém stavu. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je průměrné.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.660/21

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.660/21

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemky

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% -4-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

č. I

Pi -0,01

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,01 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti

Pi 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,980

i=1

Index polohy pozemku

-5-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00

7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

IV II

0,03 0,00

II III II

0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,100 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 1,100 = 1,078

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 450,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem

Index

Koef.

1,078

Upr. cena [Kč/m2] 2 641,10

Parcelní číslo st.1256

Výměra [m2] 211,00

Jedn. cena [Kč/m2] 2 641,10

Cena [Kč] 557 272,10

st.1257

212,00

2 641,10

559 913,20

423,00

m2

1 117 185,30

Pozemky - zjištěná cena

=

1 117 185,30 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky

=

1 117 185,30Kč 1 117 185,30 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

1 117 185,30 Kč

-6-

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Karlovy Vary 3 35 let 14 753,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu plocha bytové jednotky: lodžie - odhad: sklep - odhad: Započítaná podlahová plocha bytu:

67,11 * 1,00 = 3,6 * 0,20 = 1,8 * 0,10 =

67,11 m2 0,72 m2 0,18 m2 68,01 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou -7-

č. III II

Vi 0,00 0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

II

-0,10

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 35 let: s = 1 - 0,005 * 35 = 0,825 9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,925 = 0,860

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

č. I

Pi -0,01

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,01 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti

Pi 1,00

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,980 i=1

Index polohy pozemku

-8-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00

komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II III II

0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,100 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 753,- Kč/m2 * 0,860 = 12 687,58 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 68,01 m2 * 12 687,58 Kč/m2 * 0,980 * 1,100= 930 187,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

930 187,14 Kč

Zjištěná cena pozemku: 1 117 185,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 711 / 258 479 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 117 185,30 Kč * 6 711 / 258 479 = 29 005,96 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

29 005,96 Kč

Bytová jednotka č.660/21 - zjištěná cena

=

959 193,10 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

-9-

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.660/21

959 193,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

959 193,10 Kč

Celkem

959 193,10 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

959 193,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.660/21

959 193,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

959 193,10 Kč

Celkem

959 193,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

959 193,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Devětsetpadesátdevěttisícjednostodevadesát Kč

- 10 -

959 190,- Kč

Závěr :

Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 877.400,- Kč - INVESA s.r.o., Revoluční 725/11, Staré Město, 110 00 Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 11 -

zprostředkování prodeje zrekonstruovaného bytu v osobním vlastnictví v městské části Karlových Varů Rybáře na Růžovém Vrchu. Byt 2+1+L o celkové výměře 65 m2 podlahové plochy + sklepní kóje + prosklená lodžie se nachází v ulici Jana Opletala v panelovém domě, který prošel celkovou rekultivací - zateplení, plastová okna, nový výtah a fasáda. Rekonstrukce bytu proběhla v loňském roce ( obložení bytového jádra, stropní obklad s osvětlením, plovoucí podlaha, dlažba, nová kuchyňská linka a plynový sporák. WC je samostatné, řešení bytu působí velice příjemným a prostorným dojmem. V dosahu domu celková občanská vybavenost, zastávka MHD, 10 minut do centra, klidná část města, parkování před domem, park a dětské hřiště. Požadovaná cena 1 120 000 Kč za nemovitost.

prostorný byt 2+1 s lodžií ve 3. patře panelového bytového domu v Karlových Varech - Doubí. Byt - 12 -

je v původním, dobře udržovaném stavu. V těsné blízkosti se nachází veškerá občanská vybavenost včetně školy, školky, obchodu, atp. Bezproblémové parkování, blízkost lesa a Svatošské skály, které je vyhledávaným cílem rodinných výletů jsou výhodou této nabídky. Požadovaná cena 990 000 Kč za nemovitost, včetně provize

prodej bytové jednotky 2+1 v Bohaticích, okr. Karlovy Vary o celkové ploše 65 m² s prostornou lodžií. Bytová jednotka má nová plastová okna, jinak je v původním zachovalém stavu. K bytu náleží sklepní kóje. Dům se nachází na velmi klidném místě v blízkosti veškeré občanské vybavenosti. Požadovaná cena 995 000 Kč za nemovitost.

- 13 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.050.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.050.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpadesátisíc Kč

V Tršicích 8.9.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14. - 14 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4493-292/2015 znaleckého deníku.

- 15 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.4001 ze dne 17.8.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 16 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -