2015

ZNALECKÝ POSUDEK 3541/161/2015 O obvyklé ceně pozemku parc. č. 1945/1 zapsaného na LV 2980, v katastrálním území a obci Jílové u Prahy, okres Praha-západ

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha-západ, Pan JUDr. Milan Makarius Plzeňská 298/276, 15123 Praha 5

Účel posudku:

Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 3443/14-44

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, podle stavu ke dni 10.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, 11000 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 5 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. 22.5.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou u pozemku parc. č. 1945/1 o výměře 1993 m2 v katastrálním území a obci Jílové u Prahy

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

pozemek, parc. č. 1945/1 - zahrada Jílové u Prahy 254 01 Jílové u Prahy Středočeský Praha-západ Jílové u Prahy Jílové u Prahy 4 392

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.3.2015.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení exekutorského úřadu Praha-západ č.j.156 EX 3443/14-44 - Výpis z Katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ - Ortofotomapa znázorňující umístění a polohu pozemku

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem nemovitosti je paní Mysíková Jiřina, Nad Stadionem 344, 267 00 Králův Dvůr identifikátor 745914/0612

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena, vychází se z podkladů z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ.

7. Celkový popis nemovité věci Pozemek se nachází v zastavěné části obce Jílové u Prahy z jedné strany a z druhé strany je zelená zóna.

8. Obsah znaleckého posudku Pozemek parc. č. 1945/1 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 9. METODY OCEŇOVÁNÍ -2-

TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. I

V dalším uvádíme stručný popis použité metody. 9.3. Metoda porovnání trţních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být "perfektní" ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V=suma(RCi x ki)/n Kde RCi je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. V našem případě se pozemek nachází v katastrálním území a obci Jílové u Prahy, okres Praha-západ. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 4 srovnatelné pozemky, které uvádí v přílohách posudku.

B. Zahrada parc. č. 1993/1 Metodika ocenění: -3-

Plocha pozemku m2

Jednotková cena v Kč/m2

Korekce na zdroj porovnávacích nemovitostí

Korekce pro vybavenost pozemku

Celkový koeficient

Celková cena za 1 m2

1 372 000 2 273000 3 2190000 4 1573000

514 366 2657 1780

724 746 824 884

0,85 0,85 0,85 0,85

1 1 1 1

0,85 0,85 0,85 0,85

615,4 632,4 700,4 751,4

Porovnávací nemovitost

Celkem Kč

1. Nabídková cena porovnání nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, , koeficientem polohy a koeficientem současného využití pozemku, který je veden jako orná půda.. 2. Zjištěnou cenu upravíme koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, že se jedná o ceny zjištěné z ceny nabídky realitních kanceláří a cena při realizovaná při prodeji nemovitosti může být dle našich zkušeností nižší o 10 až 15 %. 3. V uvedených nabídkách jsou značné rozdíly mezi minimální a maximální cenou pozemků, a to v rozmezí od 724 Kč/m2 do 884 Kč/m2 ,

Celkem

2699,6

674,90 Kč/m2

Průměrná cena (2699,6 : 4 =)

Úkolem znalce je stanovit cenu obvyklou pozemku parc. č. 1945/1 v obci katastrálním území Jílové u Prahy z výše uvedených nemovitostí:

a

Výměra pozemku je 1993 m2 1993 * 674,90 Kč = 1 345 075,70 Kč cena po zaokrouhlení 1 345 080 Kč

C) Závěr C. 1. Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti dle LV 2980, v katastrálním území a obci Jílové u Prahy . -4-

Na základě provedení detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní cena hodnoty pozemku dle LV 2980 v katastrálním území a obci Jílové u Prahy, okres Praha-západ činí k datu 4.5.2015

1 345 080 Kč Slovy: jedenmiliontřistačtyřicepěttisícosmdesát Kč Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 7 110 00 Praha 1

V Praze 22.5.2015

D. Znalecká doloţka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3561/161/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. Přílohy: 1. Zahrada v Kamenném Přívozu, okres Praha-západ 2. Zahrada Tuchoměřice, okres Praha-západ 3. Zahrada v Jílovém u Prahy, okres Praha-západ 4. Zahrada v Horměřicích, okres Praha-západ 5. Výpis z Katastru nemovitostí Středočeského kraje, Katastrální pracoviště Praha-západ 2980 6. Ortofoto mapa - umístění pozemku v obci

LV

.

-5-