Znalecký posudek č. 6437-036/2015 Stanovení ceny obvyklé bytové jednotky č. 612/16, katastrální území Letňany, vedeno u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, zapsáno na LV č. 2164
Zpracoval: Identifikační číslo: Sídlo:
Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) 615 011 07 Anny Letenské 1120/17, Praha 2
Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako „Zadavatel“) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 1624/14 - 74
Posudek obsahuje celkem 39 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě.
Dolmen servis, s.r.o. ; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.
Obsah: 1
ÚVOD .................................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
Účel a předmět ocenění ................................................................................................ 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky ................................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ............................................................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena ..................................................................................... 5 Vymezení pojmu hodnota.............................................................................................. 5 Jmenování znalce ......................................................................................................... 6 Podkladové materiály .................................................................................................... 6 Hlavní používané zkratky a pojmy ................................................................................ 7 Použitá literatura ........................................................................................................... 8
2
IDENTIFIKACE VLASTNÍKA................................................................................................ 9
3
IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ........................................................................................... 9 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
4
METODY OCENĚNÍ ............................................................................................................ 14 4.1 4.2 4.3
5
Technický popis ............................................................................................................. 9 Poloha ........................................................................................................................... 9 Využití ploch – územní plán ........................................................................................ 11 Cenová mapa stavebních pozemků ............................................................................ 12 Dopravní poměry ......................................................................................................... 12 Infrastruktura ............................................................................................................... 13 Majetkoprávní vztahy .................................................................................................. 13 Nákladová metoda ...................................................................................................... 14 Výnosová metoda ........................................................................................................ 14 Porovnávací metoda ................................................................................................... 15
ANALÝZA HODNOTY ........................................................................................................ 16 5.1 5.2 5.3
Volba metody .............................................................................................................. 16 Výpočet výnosovou metodou ...................................................................................... 16 Výpočet porovnávací metodou .................................................................................... 19
6
REKAPITULACE ................................................................................................................ 20
7
ZÁVĚREČNÝ VÝROK ........................................................................................................ 21
8
ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................................... 22
9
PŘÍLOHY............................................................................................................................. 23
Tabulky: Tabulka Tabulka Tabulka Tabulka
č. 1: Výměry jednotlivých místností Bytu ........................................................................ 9 č. 2: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Bytu ................................................ 17 č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti ......................... 18 č. 4: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou ............................................. 18 2
Obrázky: Obrázek Obrázek Obrázek Obrázek Obrázek
č. 1: Mapa s lokalizací Bytu v centrální části Prahy .................................................... 10 č. 2: Ortomapa Bytového domu s umístěním Bytu ....................................................... 10 č. 3: Územní plán pozemku pod Nemovitostí .............................................................. 11 č. 4: Výřez Cenové mapy stavebních pozemků ............................................................ 12 č. 5: Lokalizace porovnávané oblasti ........................................................................... 19
3
1 Úvod 1.1
Účel a předmět ocenění
Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Bytové jednotky č.612/16 nacházející se v bytovém domě č. p. 609, 610, 611, 612, 613, 614, 615, 616 (dále též jako „Bytový dům“) na pozemcích parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 včetně podílu na společných částech Bytového domu a pozemků parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 ve výši 424/87963, vše katastrální území Holešovice, vedené u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 2163 (Byt), LV č. 1758 (Bytový dům a pozemky) (dále též jako „Byt“ či „Nemovitost“). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1.2
Obecné předpoklady a omezující podmínky
Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR.
4
7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování.
1.3
Rozhodné datum ocenění
Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 15. května 2015.
1.4
Vymezení pojmu obvyklá cena
ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.5
Vymezení pojmu hodnota
Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“
1International
Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12.
5
Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, „...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.
1.5.1
1.6
Jmenování znalce
Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 28. 4. 2015 usnesením č. j. 151 EX 1624/14 – 74. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce.
1.7
Podkladové materiály
Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2163, katastrální území Letňany, vyhotovený dne 28. 4. 2015 a poskytnutý Zadavatelem, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1758, katastrální území Letňany, vyhotovený dne 28. 4. 2015 a poskytnutý Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Cenová mapa stavebních pozemků hl. m. Prahy,
2
MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.
6
Prohlášení vlastníka s popisem Bytu a dispozicí získané na příslušném katastrálním úřadě, Výřez územního plánu hl. m. Prahy, Místní šetření.
Pokus o místní šetření byl proveden dne 15.5 2015 dle termínu navrženého v dopise zaslaném vlastníkovi Bytu. Povinný na dopis nereagoval a na navrhovaný termín místního šetření nedorazil. Zhotovitel na základě těchto skutečností vyhrazuje právo zpravovat dodatek znaleckého posudku, v případě že by se objevili skutečnosti, které byly Zhotoviteli k datu zhotovení neznámé. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
1.8
Hlavní používané zkratky a pojmy
LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. – číslo popisné budovy/stavby če – číslo evidenční budovy/stavby GP – geometrický plán RK – realitní kancelář MF ČR – Ministerstvo financí (www.mfcr.cz) MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj (www.mmrcr.cz) IRI – Institut regionálních informací, s.r.o. (www.iri.name) ARK – Asociace realitních kanceláří (www.arkcr.cz) .
7
1.9
Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4th edition). 671 s. ISBN 978-0-07-337734-6. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha : Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 5. ZAZVONIL , Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN97880-245-1211-2. 6. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. 7. Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. 8. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky.
8
2 Identifikace vlastníka Jméno: Trvalé bydliště:
Radek Jankulár Kopřivnická 612, Praha 9 – Letňany, 199 00
Byt byl nabyt kupní smlouvou z 21. 12. 2001.
3 Identifikace Nemovitosti Oceňovaný Byt č. 612/16 je umístěn v 6. NP (nadzemní podlaží) Bytového domu a má výměru42,4 m2 podlahové plochy a dispozici 2+kk.
3.1
Technický popis
Jedná se o Byt v bloku panelového domu, v předposledním podlaží, jehož okna jsou orientována na jih, do prostoru náměstí „Stará náves“. S ohledem na nemožnost zkontrolovat skutečný stav Bytu bylo vycházeno z veřejně dostupných podkladů získaných jak vnější obhlídkou, tak informací v inzerátech bytových jednotek nabízejících se ve shodném Bytovém domě. Bytový dům prošel částečnou rekonstrukcí, bylo provedeno zateplení pláště a nová fasáda, osazen nový výtah, vyměněny zvonky, rozvody elektřiny. Stav Bytu nebylo možno zjistit, předpokládán je původní stav bez významných rekonstrukcí. Tabulka č. 1: Výměry jednotlivých místností Bytu
místnosti pokoj Pokoj + kk předsíň WC koupelna Cekem
plocha (m2) 10,6 21,5 7,2 1,0 2,1 42,4
Dle prohlášení vlastníka k Bytu náleží i sklepní koje umístěná v 1. PP Bytového domu.
3.2
Poloha
Bytový dům se nachází v severovýchodní části městské části Letňany. Letňany jsou spolu s Čakovicemi severovýchodním okrajem Prahy. Letňany jsou tvořeny především průmyslovou (sever a jih včetně letiště) a rezidenční zástavbou. Největší rozmach zaznamenali Letňany v 80. a 90. letech minulého století a dále v době tzv. developerského boomu v minulém desetiletí. V tuto dobu bylo postaveno větší množství bytových domů, obchodní centrum a prodloužena trasa metra C, která končí na jihovýchodním okraji městské části. Letňany jsou vyhledávanou lokalitou především pro nižší cenu bytů (v porovnání s širším centrem Prahy). 9
Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Bytu v centrální části Prahy
Obrázek č. 2: Ortomapa Bytového domu s umístěním Bytu
10
3.3
Využití ploch – územní plán
Podle územního plánu hlavního města Prahy se pozemky parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 nachází v území definovaném jako OB. Obrázek č. 3: Územní plán pozemku pod Nemovitostí
OB - čistě obytné Území sloužící pro bydlení. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečné přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m2 prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí).
11
Výjimečné přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu1. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin. Bytový dům se nachází v území vymezeném jako záplavové (průtočné i neprůtočné) v rámci celé lokality.
3.4
Cenová mapa stavebních pozemků
Pozemky parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 jsou v cenové mapě oceněny na výši 3 000 Kč/m2. Obrázek č. 4: Výřez Cenové mapy stavebních pozemků
3.5
Dopravní poměry
Pozemky parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 jsou zcela zastavěny Bytovým domem. Přístupný pozemek parc. č. 10/34 je ve vlastnictví hl. m. Prahy. Parkování je možné v ulici, v lokalitě je dlouhodobě spíše nedostatek parkovacích míst, což je ovšem obvyklé v rámci většiny Prahy. Letňany mají dobrou dopravní dostupnost na severovýchodní část Pražského okruhu s napojením na D8 (Lovosice), R10 (Liberec) a D11 (Hradec Králové). V docházkové 12
vzdálenosti od Bytu se nachází stanice MHD autobusu „Staré Letňany“ (linky 158, 201, 202) s dojezdem na stanici metra „Letňany“.
3.6
Infrastruktura
Byt má zavedenou vodu, elektřinu, je napojen na kanalizaci, telefon resp. internet. Plyn pravděpodobně zaveden není.
3.7
Majetkoprávní vztahy
Dále jsou v části C (Omezení vlastnického práva) ve výpisu z katastru nemovitostí uvedena omezení související s exekučním řízením, Viz Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2163, katastrální území Letňany. Dle výpisu z KN neváznou na předmětném Bytu žádná věcná břemena resp. služebnosti. Nebylo zjištěno žádné nájemní právo, k datu ocenění je Byt pravděpodobně užíván vlastníkem případně dalšími osobami.
13
4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů:
nákladová, výnosová, porovnávací.
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti).
4.1
Nákladová metoda
Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko–hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.
4.2
Výnosová metoda
Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 14
u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.
4.3
Porovnávací metoda
Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.
15
5 Analýza hodnoty 5.1
Volba metody
Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Jako pomocná byla použita metoda výnosová. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Zhotovitel vyšel z předpokladu existence ustáleného poměru mezi jediným čistým ročním výnosem dosažitelným v následujícím roce po datu ocenění, který je možno pro posuzované nemovitosti pokládat za typický a dlouhodobě udržitelný, a výnosovou hodnotou Nemovitosti. Z tohoto předpokladu rezultuje aplikace standardní kapitalizační metody. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. Nákladová metoda nebyla použita, protože u segmentu Bytů nelze přesně určit náklad na výstavbu jedné bytové jednotky v bytovém domě (samotný bytový dům je jiná kategorie).
5.2
Výpočet výnosovou metodou
Ocenění Nemovitosti výnosovou metodou stanovuje hodnotu budoucích výnosů z pronájmu Nemovitosti za předpokladu, že bude využívána k bydlení a bude pronajata jako Byt pro nájemní bydlení. Stanovení hodnoty pronajímané Nemovitosti výnosovým způsobem probíhá ve dvou krocích. V prvním kroku je nutné stanovit hodnotu čistého ročního výnosu, který bude generován pronajatou Nemovitostí. Ve druhém kroku se stanoví hodnota pronajímané Nemovitosti jako současná hodnota budoucích čistých výnosů, při zohlednění rizikovosti a časové hodnoty peněz prostřednictvím kapitalizační míry. V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - tržeb a s nimi souvisejícími náklady. 16
5.2.1
Výnosy
Podkladem pro stanovení výše výnosů Nemovitosti, byla analýza realizovaného nájemného na současném trhu a v porovnatelných lokalitách. Data byla získána z databáze renomované realitní kanceláře fungující tzv. franšízovým způsobem. Za relevantní trh byl Zhotovitelem identifikován trh nájemního bydlení v bytech na území městské části Praha – Letňany v období říjen 2011 duben 2015. Zhotovitelem bylo získáno 50 vzorků realizovaných nájemních vztahů v jednotkových cenách od 66 – 238 Kč/m2/měsíc. Aritmetický průměr činí 175 Kč/m2/měsíc, medián 176,7 Kč/m2/měsíc, dolní kvartil 150 Kč/m2/měsíc, horní kvartil 203 Kč/m2/měsíc. Pro standard oceňované jednotky určujeme nájemné v úrovni 160 Kč/m2/měsíc, tedy v úrovni aritmetického průměru a dolního kvartilu. Důvodem je předpokládané stav Bytu (bez významné rekonstrukce). Kapacita Nemovitosti Celková výše pronajímatelné plochy Bytu byla ztotožněna s užitnou plochou a činí 42,4 m2. Tabulka č. 2: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Bytu Typ Plocha m2 Bytová jednotka 1578/543
42,40
Nájemné
Kč/m2/měs. 160
Výnosy z ročního pronájmu Bytu
Kč/rok 81 408 81 408 Kč/rok
Celkové hrubé roční výnosy z pronájmu Bytu stanovujeme na 81 408 Kč/rok. Výsledné výnosy plynoucí z pronájmu Nemovitosti jsou tedy součtem hrubých ročních výnosů z pronájmu Nemovitosti po zohlednění její průměrné obsazenosti. Výpadek nájemného Při použití výnosové metody je nutno uvažovat i riziko výpadku nájemného, které může být způsobeno např. tím, že při změně nájemníka dochází vzhledem k delšímu časovému průběhu této transakce k částečnému výpadku nájemného po dobu, než prostory začne využívat a nájem platit nový nájemník. Pro stanovení obsazenosti do budoucna vycházíme z předpokládaných trendů vývoje obsazenosti obdobných nemovitostí na trhu a stanovujeme míru obsazenosti na cca 83,3 % z celkové pronajímatelné plochy Nemovitosti (tedy cca 10 měsíců v roce). Celkové roční výnosy Celkové roční výnosy po zohlednění míry neobsazenosti určujeme ve výši 67 813Kč.
17
5.2.2 Celkové roční Náklady Podklady pro stanovení průměrných ročních nákladů, které vznikají v souvislosti s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti (daň z nemovitosti, pojištění apod.), byly získány odborným odhadem, viz Tabulka č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti. Předpokládá se, že náklady na energie, opravy a údržba menšího rozsahu by byly hrazeny potenciálním nájemcem Nemovitosti. Tabulka č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti Položka nákladů
Kč/rok
Daň z nemovitosti (odborný odhad) Pojištění nemovitosti (odborný odhad) Záloha na rekonstrukce (odborný odhad)
1 000 Kč 1 500 Kč 5 000 Kč
Opravy a údržba většího rozsahu (odborný odhad)
2 000 Kč
Roční náklady celkem
5.2.3
9 500 Kč/rok
Výpočet čistého ročního výnosu
Čistý roční výnos je vypočten jako rozdíl výnosů generovaných pronájmem Nemovitosti a celkových ročních nákladů. Celková výše čistého ročního výnosu Nemovitosti je 58 313 Kč. 5.2.4
Výpočet kapitalizační míry
Princip výnosového ocenění spočívá v tom, že diskontováním budoucích ročních výnosů získáme výnosovou hodnotu Nemovitosti. Diskontní sazba tak přepočítává budoucí hodnotu ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. Pro účely výpočtu hodnoty výnosovým způsobem odhadujeme kapitalizační míru ve výši 5,5 %. Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou
Roční výnosy (Kč/rok) Procento obsazenosti (%)
81 408 83,3%
Korigované výnosy (Kč/rok) Celkové roční náklady (Kč/rok) Čistý roční výnos (Kč/rok) Kapitalizační míra (%)
67 813 9 500 58 313 5,5%
1 060 234 Kč
Celkem
Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství stanovená výnosovou metodou činí po zaokrouhlení 1 060 000 Kč. 18
5.3
Výpočet porovnávací metodou
Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných i nabídkových obchodních transakcí prodejů bytů v rámci projektu panelových bytových domů obdobných parametrů v ulicích Kopřivnická a Ostravská v bezprostřední blízkosti Bytového domu, Forma stanovení užitné plochy porovnávaných nemovitostí a oceňované Nemovitosti byla pro výpočet sjednocena. V porovnání jsou zařazeny byty transakce a nabídky Bytů, resp. nabídky členství v bytovém družstvu za předpokladu možnosti okamžitého převodu bytu do výhradního vlastnictví. V tom případě je však výše nesplacené anuity přičtena k výsledné ceně. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 podlahové plochy. Všechny porovnávané byty měli k dispozici i sklepní kóji. Některé jednotky měly k dispozici i lodžii (převážně zasklenou), která byla taktéž započtena do podlahové plochy pro potřeby porovnání. Obrázek č. 5: Lokalizace porovnávané oblasti3
Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou.
Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 1 280 000 Kč.
3
Maps.google.com
19
6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 15. května 2015 stanovena
Výnosovou metodou: Porovnávací metodou:
1 060 000 Kč 1 280 000 Kč
Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Nemovitosti činí 1 280 000 Kč.
20
7 Závěrečný výrok Hodnota oceňovaného Bytu byla k datu ocenění 15. května 2015 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 1 280 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – viz 3.7 Majetkoprávní vztahy – nájemní právo nezjištěno, Byt obýván vlastníkem. Věcná břemena – viz 3.7 Majetkoprávní vztahy – nezjištěna. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Bytové jednotky č.612/16 nacházející se v bytovém domě č. p. 609, 610, 611, 612, 613, 614, 615, 616 na pozemcích parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 včetně podílu na společných částech Bytového domu a pozemků parc. č. 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/25, 10/26, 10/27, 10/28 ve výši 424/87963, vše katastrální území Holešovice, vedené u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 2163 (Byt), LV č. 1758 (Bytový dům a pozemky) činí k datu ocenění 15. května 2015:
1 280 000 Kč Slovy: jeden milion dvě stě osmdesát tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
21
8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s . r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6437-036/2015 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Jiří Hrabec
Podpis za znalecký ústav:
………………………………………… Ing. Pavel Dytrych
V Praze dne 18. května 2015
22
9 Přílohy Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha
č. 1: Usnesení o jmenování znalce č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2163, katastrální území Letňany č. 3: Část prohlášení vlastníka s popisem Bytu č. 4: Výpočet porovnávací metodou č. 5: Fotopříloha
23
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2163, katastrální území Letňany
Příloha č. 3: Část prohlášení vlastníka s popisem Bytu
Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou
Oceňovaná nemovitost: Byt č. 16, Kopřivnická 612, Praha Letňany
Vztažná jednotka srovnání m2 užitné plochy Identifikace nemovitosti
Byt ve 6. NP panelového bytového domu z přelomu 80/90. let o dispozici 2+kk. Sklepní koje v 1. PP, bez balkonu a vlastního parkování, orientace jih Praha - Letňany, Stará Náves 6. NP (výtah) ze 7 NP celkem Provedena částečná rekonstrukce, pravděpodobně zateplení, výměna některých prvků Nemožno ověřit, předpoklad technického stavu odpovídajícímu stáří a údržbě (bez celkové rekonstrukce) parkování v ulici, Bus 158, 201, 202
Popis
Lokalita Umístění v rámci Bytového domu
1
Koef.
Kopřivnická 611, Praha Letňany
Byt ve 4. NP panelového bytového domu o dispozici 3+1 se zasklenou lodžií a sklepní kójí. Rekonstrukce jádra, nové podlahy, rozvody
Porovnávané nemovitosti Koef. 3 Koef. 4 Koef. 5 Koef. Ostravská 635, Praha Ostravská 636, Praha Kopřivnická 617, Praha Letňany Ostravská 630, Praha Letňany Letňany Letňany 2
Byt ve 1. NP panelového bytového domu o dispozici 3+kk se zasklenou lodžií a sklepní kójí. Rekonstrukce jádra, nové podlahy, kuchyně, kouplena.
Shodná
1
Shodná
1
Obdobná 4. NP z 7 NP
1
Horší 1. NP
1,1
Technický stav Bytového domu
Shodný (jeden blok)
1
Obdobný (vedlejší blok)
1
Technický stav Bytu
Výrazně lepší
0,8
Výrazně lepší
Parkování, dopravní dostupnost
Obdobné
1
Obdobné
42,4 m2
Podlahová plocha jednotky
x
Zdrojová cena (Kč/m2)
x
Zdroj Upravená cena Kč/m²
Průměrná upravená cena na (Kč/m2) Podlahová plocha Bytu (m2)
76 m² Větší 30 789 Kč Realizovaná transakce databáze Zhotovitele leden 2014 26 171 Kč
1,05
1 0,85
30 213 Kč 42,4
Hodnota Bytu (Kč)
1 281 012 Kč
Hodnota Bytu zaokrouhleně (Kč)
1 280 000 Kč
76 m² Větší 31 131 Kč Realizovaná transakce databáze Zhotovitele listopad 2012 29 574 Kč
Byt v 7. NP panelového bytového domu o dispozici 3+1s lodžií a sklepem. Jádro původní, nové rozvody, kuchyně, okna.
Byt ve 6. NP panelového bytového domu o dispozici 3+1, bez výrazných rekonstrukcí, jádro původní
1
Shodná
1
1
Horší 1. NP
1,1
Obdobný (vedlejší blok)
1
Obdobný (vedlejší blok)
1
Obdobný (vedlejší blok)
1
0,8
Mírně lepší
0,9
Výrazně lepší
0,8
Obdobný
1
1
Obdobné
1
Obdobné
1
Obdobné
1
1,05
1 0,95
Shodná Obdobné 7. NP ze 7 NP
Byt v 1. NP panelového bytového domu o dispozici 4+1 s lodžií a sklepem. Jádro zděné, rekonstrukce koupelny, kuchyně, podlah, rozvodů a oken
82 m² Větší 34 756 Kč nabídková inzerce sreality.cz květen 2015 27 805 Kč
1,05
0,85 0,80
95 m² Výrazně větší 32 105 Kč Realizovaná transakce databáze Zhotovitele květen 2012 32 105 Kč
1,1
1 1,00
Shodná Obdobné 7. NP ze 7 NP
76 m² Větší 39 342 Kč Nabídka, sreality.cz, květen 2015 35 408 Kč
1 1
1,05
0,85 0,90
Oceňovaný Byt
Porovnávaný byt č. 1
Porovnávaný byt č. 2
Porovnávaný byt č. 4
Porovnávaný byt č. 5
Porovnávaný byt č. 3
Příloha č. 5: Fotopříloha
Pohled z ulice Kopřivnická
Vchod do bytového domu 612
Pohled z ulice Kopřivnická
Zvonky
Společné prostory
Společné prostory
Parkoviště z ulice Kopřivnická
Bytový dům ze Staré návsi
Vchod z ulice Kopřivnickáh
Bytový dům ze Staré návsi
Okolí Bytového domu
Vstup do objektu