ZNALECKÝ POSUDEK č. 3271/2015 o ceně nemovitostí v katastrálním území Bzenec, obec Bzenec, okres Hodonín: rodinného domu č. p. 97 na pozemku parc. č. 54, s pozemky parc. č. 54, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 070 Ex 3868/10
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
25. března 2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
25. března 2015 – k datu místního šetření
Datum vypracování:
15. dubna 2015
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.
Tento posudek obsahuje 28 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Nymburk č.j. 070 Ex 3868/10-28 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve společném jmění manželů Pavlačkových ve vlastnictví povinné paní Blaženy Pavlačkové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 25. března 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1. Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1897 vyhotovený dne 16.3.2015 pro k.ú. Bzenec: A: Vlastník: SJM Pavlačka Jan a Pavlačková Blažena, K. Čapka 97, 69681 Bzenec B: Nemovitosti: Parcela: 54 - 156 m2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Bzenec, č.p. 97, rod. dům C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zahájení exekuce Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2. Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Bzenec z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3. Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 25. 3. 2015. Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti povinné, paní Blaženy Pavlačkové.
1.1.4. Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5. Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6. Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2. Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Rodinný dům č.p. 97 na pozemku parc. č. 54 Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 54 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 54 Pozemek parc.č. 54 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 156 m2 Nemovitost se nachází v obci Bzenec, v k.ú. Bzenec, číslo popisné 97. Přístup k nemovitosti je po zpevněné ulici, příjezd je omezený, parkování u domu není možné. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími rodinnými domy.
1.2.1. Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce: Obecní úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Město 4 303 Město se nachází cca 65 km jihovýchodně od Brna a 20 km severovýchodně od Hodonína. Nachází se ve zvlněné krajině využívané k zemědělství a vinařství. Ano Ano MŠ, ZŠ, SŠ Široká nabídka obchodů a služeb Zdravotní středisko, knihovna, restaurace, sportovní areál, plavecký bazén, vinařství Poptávka je v rovnováze s nabídkou
1.2.2. Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
V blízkosti centra, západně od centra Příjezd po zpevněné komunikaci Okolní terén i vlastní pozemek jsou rovinaté Starší řadové rodinné domy Na vlastním pozemku v průjezdu, před domem Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn
1.2.3. Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Dům samostatně stojící Vedlejší stavba, venkovní úpravy 1.NP přístupné z ulice dvěma vchody V půdním prostoru Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu s celkově zanedbanou údržbou.
1.2.4. Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon:
Veřejný vodovod Veřejná kanalizace 220 V Zemní plyn Není
5
2.
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1. Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze znalce a realitní inzerce.
2.2. Rodinný dům 2.2.1. Popis celkový Rodinný dům se nachází ve městě Bzenec, na ulici K. Čapka. Dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Rodinný dům je samostatně stojící Ve tvaru písmene U Nepodsklepený 1 NP Není Základové pasy Proti zemní vlhkosti, poškozená Zděná z cihel pálených prům. tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová Pálené tašky Pozinkovaný plech Břizolitové nebo vápenné hladké Chybí Není
2.2.2. Popis objektu Dům je samostatně stojící, uliční fasáda je orientována k západu. Vstup do domu je z ulice do předsíně, ze které jsou vstupy do koupelny s WC a do kuchyně, která je průchozí do dalšího pokoje. Z pokoje je vstup do třech místností v dvorní části s jinou úrovní podlahy, které nejsou stavebně dokončené jako obytné pokoje. Půda není přístupná. Dům obsahuje 1 bytovou jednotku 2+1, skládá se z těchto částí: 1.NP – kuchyň, 2 průchozí pokoje, koupelna s WC, předsíň, 3 místnosti Kuchyň a pokoje mají okna orientovaná k západu do ulice, druhá místnost má malé okno orientované na sever a první místnost dveře na sever do ulice, třetí místnost nemá přímé denní osvětlení, okno do dvora je zazděné. Z první místnosti je vstup na dvůr, který je obestavěný rodinným domem a vedlejší stavbou, k domu nenáleží zahrada, pouze malý dlážděný dvůr. Dům je zděný z pálených cihel. Krov je dřevěný, střecha je sedlová, krytá pálenými taškami. Fasáda je do dvora z vápenné omítky, do ulice břizolitová. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře hladké v ocelových zárubních. Stropy jsou rovné, vnitřní omítky vápenné hladké, obklady jsou v koupelně a za KL. Podlahy
6 jsou kryté ker. dlažbou, laminem a PVC, v místnostech v dvorní části je betonová mazanina krytá koberci. Vnitřní vybavení tvoří plynový sporák, v koupelně je sprchový kout a WC kombi. Vytápění a ohřev vody je řešen plynovým kotlem v kuchyni, radiátory jsou žebrové. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn.
2.2.3. Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady
Celkový technický stav
1925 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) V posledních letech byla provedena rekonstrukce vnitřního vybavení – nové zařizovací předměty, plynové ústřední vytápění. V pokojích je patrná zvýšená vlhkost, pravděpodobně vlivem nefunkční hydroizolace, laminátová podlaha je zvlněná, pod koberci je patrná zvlněná podlaha. Na fasádě jsou z ulice patrné trhliny a zvýšená vlhkost. Ze dvora je patrné částečné poškození krytiny a klempířských konstrukcí. Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu, v současném stavu je uživatelný, ale vhodný k rekonstrukci.
2.2.4. Výpočet výměr pro ocenění o
1.NP
délka
šířka
výška
ZP
OP
Část
m
m
m
m2
m3
Základní část Dvorní část Dvorní část Celkem 1.NP
15,55 8,80 3,85
5,10 2,80 3,20
2,50 2,55 2,60
79,31 24,64 12,32 116,27
198,26 62,83 32,03 293,12
délka
šířka
výška
ZP
OP
2
m3
Zastřešení Část
m
m
1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška hřebene nad nadezdívkou 2. část - zastavěná plocha (obdélník)
15,55
5,10
3,50
3,00
3. část - zastavěná plocha (obdélník)
7,00
4,00
m
m
79,31 3,00
118,97 10,50
3,00
15,75 28,00
3,00
42,00 176,72
Celkem zastřešení Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví Celkem
OP
2
m
m3
116,27
293,12 176,72 469,84
116,27
Užitná plocha domu 1. NP zádveří kuchyň koupelna s WC
ZP
výměra (m2) 1,25 12,90 3,70
7 pokoj pokoj místnost místnost místnost
13,35 16,15 10,20 12,90 9,40
Celkem
79,85
2.2.5. Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.
2.2.6. Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 typ A Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha sklonitá Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC/ Kč/m3 Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m3 Obestavěný prostor objektu OP m3 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) CZ-CC: 111 Ki Koeficient vybavení stavby Podíl Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand % Pod.č. Koef. (př.15) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) 1 Základy betonové pasy s izolací S 0,08200 100 0,08200 1,00 cihly pálené nebo 2 Zdivo S 0,21200 100 0,21200 1,00 vápenopískové 3 Stropy s rovným podhledem S 0,07900 100 0,07900 1,00 4 Střecha krov dřevěný, střecha sedlová S 0,07300 100 0,07300 1,00 5 Krytina pálené tašky S 0,03400 100 0,03400 1,00 6 Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S 0,00900 100 0,00900 1,00 7 Vnitřní omítky vápenné hladké S 0,05800 100 0,05800 1,00 8 Fasádní omítky břizolit, vápenné hladké S 0,02800 100 0,02800 1,00 9 Vnější obklady chybí C 0,00500 100 0,00500 0,00 10 Vnitřní obklady koupelna s WC a za KL S 0,02300 100 0,02300 1,00 11 Schody chybí C 0,01000 100 0,01000 0,00 dřevěné plné v ocelových 12 Dveře S 0,03200 100 0,03200 1,00 zárubní 13 Okna dřevěná dvojitá S 0,05200 100 0,05200 1,00 Podlahy obytných 14 lamino, PVC S 0,02200 100 0,02200 1,00 místn. Podlahy ostatních 15 dlažba, bet. mazanina a koberce S 0,01000 100 0,01000 1,00 místn. 16 Vytápění etážové, plynový kotel S 0,05200 100 0,05200 1,00 17 Elektroinstalace 220 V S 0,04300 100 0,04300 1,00 18 Bleskosvod chybí C 0,00600 100 0,00600 0,00 19 Rozvod vody rozvod studené i teplé vody S 0,03200 100 0,03200 1,00 20 Zdroj teplé vody kombinovaný s vytápěním S 0,01900 100 0,01900 1,00
nepodsklepený bez podkroví 2 290,00 1,000 2 290,00 469,84 1,00 2,115 Uprav. podíl (9) 0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400 0,00900 0,05800 0,02800 0,00000 0,02300 0,00000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00000 0,03200 0,01900
8 Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace veřejná S Vybavení kuchyní plynový sporák S Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout S Záchod WC kombi S Ostatní rozvody antén S Konstrukce neuvedené není Celkem Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4 Zákl. cena upravená ZC x K4 x K5 × Ki ZCU Rok odhadu Rok pořízení Stáří S Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Z Opotřebení O Výchozí cena CN Stupeň dokončení stavby D Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Odpočet na opotřebení 63,95 % O Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu CS 21 22 23 24 25 26 27
0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
100 100 100 100 100 100 100
Kč/m3
roků roků % Kč % Kč Kč Kč Kč
Analytická metoda výpočtu opotřebení Přepočtený podíl A
Stáří B
Životnost prvku C
Opotřebení B/C
100×A×B / C
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
150 120 120 100 60 60 65 45 45 40 140 50 50 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 50
0,60000 0,75000 0,30000 0,90000 1,00000 1,00000 0,50000 0,85000 0,00000 0,87500 0,00000 0,55000 1,00000 0,55000 0,87500 0,37500 1,00000 0,00000 1,00000 0,37500 1,00000 1,00000 0,45000 0,37500 0,37500 0,87500 0,00000
5,02553 16,24106 2,42084 6,71093 3,47293 0,91931 2,96220 2,43105 0,00000 2,05567 0,00000 1,79775 5,31154 1,23595 0,89377 1,99183 4,39224 0,00000 3,26864 0,72778 0,51073 3,16650 0,22983 1,57048 0,11491 3,03881 0,00000
0,08376 90 0,21655 90 0,08069 90 0,07457 90 0,03473 90 0,00919 90 0,05924 90 0,02860 90 0,00000 0 0,02349 35 0,00000 0 0,03269 90 0,05312 90 0,02247 35 0,01021 35 0,05312 15 0,04392 90 0,00000 0 0,03269 90 0,01941 15 0,00511 90 0,03166 90 0,00511 90 0,04188 15 0,00306 15 0,03473 35 0,00000 0 1,00 Opotřebení analytickou metodou
70,49 %
0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000 1,00000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000 0,97900 0,97900 4 741,64 2015 1925 90 analyticky 100 70,49 2 227 812,14 100,00 2 227 812,14 -1 570 384,78 657 427,36 657 427,36
9
2.3. Vedlejší stavby Jedná se o vedlejší stavbu, zděný sklad s pultovou střechou ve špatném stavebnětechnickém stavu. Sklad přímo navazuje na dvorní část domu, ale není s ní provozně propojen. Stavba je zděná, přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Okna jsou jednoduchá, dveře dřevěné svlakové.
2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 16 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Vedlejší stavba - sklad Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 typ zděná Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. A Střecha
pultová
Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě
S ZC/ ppod ZC
roků Kč/m3
OP
m3
( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č. 41, dle CZ-CC )
K5 Ki
-
Provedení
Stand.
(3)
(4)
dle typu z příl. č. 14 vyhlášky = ZC/ x ppod
Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
(1) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
nepodsklepená podkroví nezřízeno 2015 1925 90 1 250,00 1,00 1 250,00
(2) Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem
Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
Kč/m3
(6) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
základové pasy zděné z cihel pálených s rovným podhledem pultová střecha vlnitý eternit chybí vápenné omítky chybí dveře dřevěné svlakové jednoduché okno bet. mazanina chybí chybí
S S S S S C S C P S P C
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900 0,01900 0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
( z výpočtu výše )
K4
-
ZC x K4 x K5 × Ki
ZCU
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(7)
(8)
(9)
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900 0,01900 0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000 1,00000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 0,00 1,00
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900 0,00000 0,04900 0,00000 0,01426 0,01000 0,03128 0,00000 0,00000 0,84054 0,84054
3
Kč/m
2 222,18 2015
Rok pořízení
Opotřebení
1,00 2,115
CZ-CC 1274
Podíl (př.21) (5)
Rok odhadu Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost
35,63
1925 S
roků
Z
roků
O
%
( lineárně / analyticky )
90 lineárně 100 85,00
10 Výchozí cena
CN
Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení
85,00 %
79 176,27
D
%
100,00
CND
Kč
79 176,27
O
Kč
-67 299,83
Kč
11 876,44
Kč
11 876,44
Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
Kč
CS
2.4. Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (zpevněné plochy ve dvoře, přípojky inženýrských sítí). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2013 Hlavní objekt
Rodinný dům
Cena Hlavní stavba Vedlejší stavby tvořící příslušenství Garáže tvořící příslušenství
Kč Kč Kč
803 126,28 11 876,44 0,00 815 002,72
Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov
3,5 % 5,0 %
3,5 % až 5 %
3,5 %
Kč
Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
28 525,10
2.5. Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na www.sreality.cz – duben 2015. Porovnávané pozemky – realizovaný prodej: Lokalita Popis lokality
Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka
Okres Hodonín, město Bzenec, ulice Vracovská Uvnitř uliční městské zástavby, při hlavní komunikaci Kyjov-Veselí nad Moravou. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy, příp. občanskou vybaveností. Docházkové vzdálenosti k centru města jsou dobré. Jedná se o tři pozemky. Součástí stavebního pozemku je rodinný dům. Tato stavba je ve velmi špatném stavu a je určena k demolici. Zastavěná plocha a nádvoří, Územní plán Obytná zástavba zahrada Územní plán Záplavová oblast Bez rizika Možnost napojení na všechny sítě, přístup po zpevněné komunikaci. 790 000
Výměra (m2) Cena za (Kč/m2)
1 316 600
Datum prodeje
9/2014
Prodávající Zdroj KC
Fyz. os. BKS
11
Porovnávané pozemky – realitní inzerce: Prodej stavebního pozemku 924 m² Moravský Písek, okres Hodonín 360 000 Kč (390 Kč za m²) Ve výhradním zastoupení majitele Vám nabízíme stavební pozemek ve velmi klidné a současně lukrativní části obce Moravský Písek. Celková plocha pozemku je 924 m2, veškeré inženýrské sítě jsou u pozemku. Na parcele se nachází malý sklep na úrodu. Doporučujeme. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková cena:360 000 Kč za nemovitost, + provize RK Cena za m²:390 Kč Aktualizace:04.04.2015 Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:924 m2 Doprava:Vlak, Silnice, Autobus Komunikace:Asfaltová
Prodej stavebního pozemku 630 m² Vracov, okres Hodonín 595 000 Kč (944 Kč za m²) Nabízíme k prodeji pozemek určený pro výstavbu který se nachází velmi blízko centra města Vracova a zároveň v klidné ulici. Pozemek je orientovaný na jižní stranu, je mírně svažitý, šířka pozemku je 20 m, délka je 32 m a inženýrské sítě jsou v dostupné vzdálenosti. Zajímavá nabídka. Celková cena:595 000 Kč za nemovitost Cena za m²:944 Kč Poznámka k ceně:včetně provize Aktualizace:11.03.2015 Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:630 m2
12
Na základě vlastní databáze srovnatelných pozemků a nabídek pozemků pro bydlení v této lokalitě, které se pohybují v rozmezí 390 - 944 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a obtížnějšímu přístupu, stanovuji cenu stavebního pozemku parc.č. 54 na 500 Kč/m2. Ocenění pozemků
Parcela číslo 54
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Umístění plocha pod domem a dvorem
Výměra m2 156
ZC Kč/m2 500,00
Cena Kč 78 000,00 78 000,00
Celkem parcely
2.6. Rekapitulace ocenění časovou cenou
Objekt Rodinný dům č.p. 97 Vedlejší stavba - sklad Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem Pozemky : 54 Pozemky celkem Celkem
Celkem po zaokrouhlení
Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 657 427,36 11 876,44 28 525,10 692 729,43 78 000,00 78 000,00 770 729,43
770 730,00
13
3.
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými (dokončenými) objekty v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí.
3.1.
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav
Okres Hodonín, Archlebov, okrajová část obce 1.NP Typ 3+1 Rodinný dům je užíván cca od roku 1930, v průběhu došlo k menším rekonstrukcím k vybudování koupelny a ústředního topení s kotlem na plyn a kuchyně. Jinak je rodinný dům v původním stavu. Vytápění ústřední s kotlem na plyn, radiátory ocelové žebrové. Ohřev teplé vody přes elektrický bojler umístěný v koupelně. 152,17 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 895,01 136,93 z celkové p.p. pl. 00,00 z celkové p.p. plocha 40,39 Navíc podl.pl. 00,00 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Kanalizace, voda, plyn a elektro 1419 Napojení na sítě Hospodářské stavení navazující ve dvoře kolmo na rodinný dům. Datum prodeje 850 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 6207 04/14 Pozemek za domem se nachází ve svahu. Zdroj KC KS 00,00
okres Hodonín, obec Sudoměřice 1NP,nepodsklepený Typ 3+1 Objekt byl dokončen v roce 1932, v průběhu let vícekrát stavebně upravován. Údržba dnes spíše zanedbaná.
14 Vybavení
Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení
Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Vytápění domu je lokální na zemní plyn. Základní příslušenství je spíše podstandardního provedení ( koupelna spojená s prádelnou a WC ). Okna plastová. Dostupná technická infrastruktura: vodovod, jednotná kanalizace, nn, zemní plyn, telefon. 134,22 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 604,88 107,38 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 18,00 Navíc podl.pl. 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Voda ze studny, jednotná kanalizace, nn, zemní plyn 1 547 Napojení na sítě Na pozemku dále více vedlejších staveb, venkovní úpravy běžného rozsahu a studna. Datum prodeje 900 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 8 381 02/14 Zděný objekt, vhodný k modernizaci. Garážování v průjezdu, parkování Zdroj KC KS před domem problematické. Oslunění obytných místností vyhovující. 0,00
okres Hodonín, obec Svatobořice-Mistřín, ulice Baráky 1NP, nepodsklepený Typ 2+1 Objekt byl dokončen v roce 1930, v průběhu let vícekrát stavebně upravován. Údržba dnes značně zanedbaná. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn. Základní příslušenství je spíše podstandardního provedení ( koupelna s WC ). Okna plastová. Dostupná technická infrastruktura: vodovod, jednotná kanalizace, nn, zemní plyn, telefon, TKR. 127,89 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 587,71 102,31 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 16,00 Navíc podl.pl. 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Vodovod, jednotná kanalizace, nn, zemní plyn, TKR 198 Napojení na sítě Na pozemku dále pouze venkovní úpravy minimálního rozsahu. Datum prodeje 960 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 9 383 02/14 Zděný objekt, vhodný k modernizaci. Garážování možné v průjezdu, parkování před domem problematické. Oslunění obytných místností Zdroj KC KS vyhovující. Velmi malý pozemek. 0,00
15 Porovnávané objekty – realitní inzerce: Prodej rodinného domu 70 m² Bzenec, okres Hodonín 499 000 Kč, tj. 7 128,- Kč/m2 Nabízíme Vám rodinný dům 2+1 ve městě Bzenec (okres Hodonín). Nemovitost je situovaná na okraji města, v klidné části. Ve městě Bzenec se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o cihlovou částečně podsklepenou stavbu, se sedlovou střechou krytou taškami. Zastavěná plocha domu činí 166 m2, obytná plocha je cca 70 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, z této vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, dvě obytné místnosti, koupelna, toaleta. O vytápění domu se starají plynová kamna. Dům je napojen na obecní vodovod. K domu náleží zahrada o výměře 80 m2 s ovocnými stromy. Další: garáž, kůlna. Nemovitost je určená k rekonstrukci. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru či hypotéky. Velikost bytů: 2+1 Celková cena:499 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Aktualizace:08.04.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Poloha domu:Řadový Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:166 m2 Užitná plocha:70 m2 Plocha podlahová:70 m2 Plocha pozemku:246 m2 Plocha zahrady:80 m2 Garáž: ano Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální plynové Plyn:Plynovod Elektřina:230V, 400V Doprava:Vlak, Silnice, Autobus Vybavení: ne
16 Prodej rodinného domu 120 m² Bzenec, okres Hodonín 500 000 Kč, tj. 4 167,- Kč/m2 Exkluzivně nabízíme k prodeji rodinný dům 3+1 ve Bzenci. Dům se nachází v centru města, blízko školy a autobusové zastávky. Při vstupu do domu se octneme v chodbě, ze které je vstup do komory a do pracovní místnosti. Z chodby je poté vstup do předsíně, kde je umístěna koupelna a sociální zařízení. Z předsíně je následně vstup do kuchyně a odtud do jednotlivých pokojů. Jeden je průchozí, dva jsou neprůchozí. Dům je z druhé poloviny minulého století a je nutná rekonstrukce. Součástí domu je malá předzahrádka, není zde dvůr či zahrada. Pozemek se nachází ve výhodné lokalitě se všemi inženýrskými sítěmi. Dům je možno využít buď k rekonstrukci nebo jako stavební místo. Dohodněte si prohlídku s realitním makléřem. V případě zájmu zajistíme financování. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková cena:500 000 Kč za nemovitost, + provize RK Poznámka k ceně:při rychlém a vážném jednání možná sleva Aktualizace:04.02.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Poloha domu:Řadový Umístění objektu:Centrum obce Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:131 m2 Užitná plocha:120 m2 Plocha podlahová:88 m2 Plocha pozemku:212 m2 Datum nastěhování:07.12.2012 Rok kolaudace:1960 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální plynové Plyn:Plynovod Odpad:Septik Elektřina:230V, 400V Doprava:Vlak, Silnice, Autobus Komunikace:Asfaltová Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
17 Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.
Lokalita
Oceň. Bzenec objekt (1)
(2)
Počet místností (pokoje + kuchyně)
Garáž
Pozemek m2
2+1
není
156
(3)
(4)
(5)
1
Archlebov
3+1
průjezd
1419
2
Sudoměřice
3+1
průjezd
1547
3
Svatobořice -Mistřín
2+1
průjezd
198
4
Bzenec
2+1
ano
246
5
Bzenec
3+1
není
212
Jiné RD 1NP, nepodsklepený, stáří asi 1925, částečná modernizace, zanedbaná údržba. Napojení na všecjny IS. Nelze parkovat u domu, není zahrada. (6) RD 1NP, nepodsklepený. 1930, částečně modernizovaný. Ústřední plynové vytápění, zastaralé vnitřní vybavení. Napojení na veškeré IS. RD 1NP, nepodsklepený. 1932, částečná modernizace, zanedbaná údržba. Lokální plynové vytápění, plastová okna. Napojení na veškeré IS, kromě vody z vlastní studny. RD 1NP. Po modrnizaci a stavebních úpravách, zanedbaná údržba. Ústřední plynové vytápění, plastová okna, napojení na veškeré IS. RD 1NP, částečně podsklepený. Lokální plynové vytápění, určený k rekonstrukci. Vodovod, elektřina, plyn, kanalizace. RD 1NP. 2. polovina minulého století. K rekonstrukci. Lokální plynové vytápění, kanalizace do septiku, napojeno na vodu, plyn a elektřinu.
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Kč/m2
pramen ceny
(1) (7) 1 6 207 2 8 381 3 9 383 4 7 128 5 4 167 Jednotková porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena
(8) 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90
Cena po redukci na pramen ceny
Kč (9) 6 207 8 381 9 383 6 415 3 750
K1
K2
K3
K4
K5
K6*
stav jiné polo- příslua vliv úvaha garáž ha šenství vyba- pozem- znalce vení ku (10) 0,98 0,98 0,98 1,00 1,00
(11) 1,04 1,03 1,00 1,01 1,00
(12) 1,01 1,01 1,01 1,03 1,00
(13) 1,00 1,00 1,00 0,97 0,95
(14) 1,05 1,06 1,01 1,03 1,02
(15) 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03
I
Cena oceňovaného objektu odvozená
K1× …× K6
ze srovnávacího Kč
(16) 1,11 1,11 1,03 1,07 1,00 Kč/m2 m2 Kč
(17) 5 592 7 550 9 110 5 995 3 750 6 399 80 510 992
* Koeficient K6 Úvaha znalce zohledňuje fakt, že k domu je omezený příjezd a před domem nelze parkovat. Parkování je možné na veřejném parkovišti cca 100m od domu.
4.
Práva a závady
Dle sdělení povinné Blaženy Pavlačkové není nemovitost zatížena nájemním vztahem, je užívána vlastníky. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 1897 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.
18
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 770 730,00 Kč 510 992,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
510 000,00 Kč
Slovy: pětsetdesettisíckorunčeských
V Brně dne 15. dubna 2015
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3271/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 15. dubna 2015
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 1897 Fotodokumentace nemovitosti Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
19
20
21
22
23
24
25 Fotodokumentace nemovitosti
26
vedlejší stavba
27 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Bzenec
28 Mapa oblasti
