ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 968/147/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, podíl id. 1/2 na: Pozemku st.p.č. 7/1 se stavbou RD čp. 35, pozemku st.p.č. 7/2 se zemědělskou stavbou bez čp a pozemky p.č. 8, 12/1 a 12/2, vše v k.ú. a obci Poleň, zapsané na LV č. 431, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Klatovy Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Klatovy, obec Poleň, k.ú. Poleň Adresa nemovité věci: Poleň 35, 339 01 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 040Ex 11931/07-33 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA podílu id. ½
320 000 Kč
Datum místního šetření: 2.8.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce, povinné Počet stran: 19 stran Počet příloh: 7
V Trutnově, dne 5.8.2015
Ing. Michal Danielis
2.8.2015 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitostech povinné a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 431 ze dne 14.7.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 2.8.2015. Povinná Barinová Erika byla pozvána doporučeným dopisem na místní šetření, který byl vhozen do schránky dne 27.7.2015. Doporučeným dopisem byl pozván i spoluvlastník nemovitostí František Kesner, zásilka se vrátila s poznámkou- odstěhoval se. Nemovitosti byli zpřístupněny. 5. Fotodokumentace pořízená znalcem 6. Povodňová zpráva www.cap.cz 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery www.cap.cz, www.risy.cz a www.wikipedia.cz 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 11931/07-33 9. Znalecký posudek č. 198-06/2010 zpracovaný Ing. Josefem Chocem ze dne 22.3.2010 Místopis Obec Poleň, původně Polyně, se nachází v okrese Klatovy, kraj Plzeňský. V obci je evidováno 5 částí obcí, 200 adres. V obci není evidována žádná ulice. Všechny adresy v obci mají PSČ 339 01. V obci je k trvalému pobytu přihlášeno okolo 300 obyvatel. Ves leží ve výšce 458 metrů nad mořem. Rozkládá se z části v údolí potoka Poleňky, větší část, včetně kostela a návsi, však pokrývá nevelkou hůrku. Z východní a jižní strany je chráněna pohořím Bítovy, s vrchy Velký Bítov (713 m), Malý Bítov (668 m) a Doubrava (727 m). První písemná zmínka o obci pochází z roku 1245. -2-
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1386/1 Obec Poleň, č.p. 47, 33901 Poleň
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Pozemek s rodinným domem, se nachází v centru - severovýchodní části obce Poleň, situovaný v okolní zástavbě vesnickými rodinnými domy a bývalými zemědělskými usedlostmi, přístupný z místní zpevněné komunikace na pozemku p.č. 1386/1 ve vlastnictví obce. Oceňované nemovitosti jsou situované cca. 100 m od centra obce a jeho občanské vybavenosti (obecní úřad, pošta, kostel) a cca 400 m od autobusové zastávky a dále jsou nemovitosti vzdáleny cca. 11km od komplexní občanské vybavenosti města Klatovy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu průměrnou, v lokalitě bez občanské vybavenosti, vhodnou k trvalému bydlení nebo rekreaci. Vybudována na mírně svažitém pozemku se sklonem k severovýchodu. Území je pouze částečně zainvestované, možnost napojení na NN a VV, kanalizace svedena do žumpy (v obci je VK). Nemovitosti situované v památkové zóně, stavba RD čp. 35 je zapsána na seznamu kulturních památek.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Nemovitosti situované v památkové zóně, stavba RD čp. 35 je zapsána na seznamu nemovitých kulturních památek.
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo
Podíl 1/2 1/2
Barinová Erika, č.p. 35, 33901 Poleň Kesner František, Soustov 27, 33901 Dlažov Způsob ochrany nemovitosti pam. zóna - budova, pozemek v památkové zóně nemovitá kulturní památka Omezení vlastnického práva Typ Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Barinová Erika Nařízení exekuce - Kesner František Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen
Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 05.08.2015 05:18:50.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, dle sdělení stavbu užívají vlastníci
-4-
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Poleň: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,50 0,60 1,03
0,70 0,90 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 195,25 Kč/m2
Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek p.č.st. 7/1 je z části zastavěn stavbou RD č.p. 35 a stavbou zděné kůlny, zbylá část tvoří nádvoří, pozemek st.p.č. 7/2 je zastavěn stavbou dožitého dřevníku a pozemky p.č. 8, 12/1 a 12/2 jsou zahradou. Na pozemku p.č. 12/1 a p.č. 8 je několik přestárlých a neošetřovaných ovocných stromů - bez hodnoty, pouze hodnota palivového dřeva. Území je částečně zainvestováno (NN, VV), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace p.č. 1386/1 ve vlastnictví obce. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,890 -5-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index polohy pozemku IP = 0,869 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 0,869 = 0,773 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 195,25 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 7/1 st. 7/2 12/1 12/2
Index 0,773
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 2 023,00 98,00
zahrada 8 72644 zahrada 8 74168 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 2 121,00 m2
Cena [Kč] 126 479,34
44,00
150,93
6 640,92
718,00 52,00 1 652,00
150,93 150,93
108 367,74 7 848,36 249 336,36
m2
60 % 60,00 % Úprava [%] 60,00 60,00
UC [Kč/m2] 4,02 2,00
Cena [Kč] 8 132,46 196,00 8 328,46
=
-6-
150,93
Jedn. cena [Kč/m2] 150,93
JC [Kč/m2] 2,51 1,25
Pozemky - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2]
Výměra [m2] 838,00
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Koef.
257 664,82 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba RD čp. 35 Věcná hodnota dle THU Stavba RD je z části podsklepená, přízemní, se stavebně neupraveným podkrovím - půdou, pod sedlovou střechou. Stavba je rozdělena na pravou a levou část. Levá část, ve které je byt o velikosti 2+1 se standardním příslušenstvím a podprůměrným vybavením, je po částečné modernizaci, pravá část, ve které jsou dva pokoje je ve stavu probíhající modernizace a je neobyvatelná - odstraněné omítky ze stěn a stropu. Stavba je založená na kamenných základech, svislé nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdive o tl. 700 mm, stropy nad sklepem jsou z cihelných kleneb do I nosníků, strop nad 1. NP je dřevěný povalový s rovným podhledem, střecha na levé části sedlová s krytinou z keramických tašek, na pravé části je krytina z eternitových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, venkovní omítky vápennocementové hladké, vnitřní omítky vápenné štukové, vnitřní obklady běžné keramické v kuchyni za kuchyňskou linkou, v koupelně nedokončené. V chodbě a kuchyni podlahy PVC, v pokojích prkenná podlaha s kobercem, schody na půdu dřevěné, vnitřní dveře do ocelových zárubní. Kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou, s plynovým sporákem (PB) - linka není na míru, spotřebiče nejsou vestavěné. Koupelna vybavena vanou - nedokončeny obklady, podlahy, splachovací WC. Ohřev TUV elektrickým bojlerem, vytápění lokální krbovými kamny. Stavba byla postavena cca v r.1880, do dnešní podoby upravena částečnou rekonstrukcí v r. 1960 a po roce 2008 byla provedena částečná modernizace interiéru - vnitřní rozvody el. instalace, vodovodu, kanalizace. Nové podlahy, vnitřní omítky stěn v prostoru kuchyně a obytné místnosti. Příslušenstvím domu jsou vedlejší stavby zděné kůlny a dožitého dřevníku a venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí (NN, VV, kanalizace do septiku společného se sousedy), septik a zpevněné plochy okolo RD, oplocení pozemku z pletiva na ocelových sloupcích. St. tech. stav je průměrný, odpovídající provedeným úpravám. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 73,36 m2 2,95 m
Název 1. NP Výčet místností: pokoj pokoj Užitná plocha celkem:
24,94 m2 17,01 m2
0,50 0,50
12,47 m2 8,51 m2 20,98 m2
107,33 m2 Výčet místností: kuchyně pokoj pokoj koupelna komora komora chodba s WC Užitná plocha celkem:
19,21 m2 15,31 m2 25,48 m2 5,42 m2 7,19 m2 8,07 m2 8,65 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
19,21 m2 15,31 m2 25,48 m2 5,42 m2 7,19 m2 8,07 m2 8,65 m2 89,33 m2
-7-
2,85 m
31,29 m2
1. PP Výčet místností: sklep - v levé části Užitná plocha celkem:
30,00 m2
0,50
2,60 m
15,00 m2 15,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor v.s. (7,30*10,05)*(3,05)+(10,42*10,30)*(2,85)+((10,4 = 2*10,30)-(7,45*4,2))*(0,55) s.s. (4,20*7,45)*(2,60) = zastř. (7,30*10,05)*(1,78)+(10,42*10,30)*(2,48) =
[m3] 571,46 m3 81,35 m3 396,76 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
v.s. s.s. zastř. Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně
Obestavěný prostor 571,46 m3 81,35 m3 396,76 m3 1 049,57 m3
Popis kamenné smíšené nad sklepem jsou z cihelných kleneb do I nosníků, sstrop nad 1. NP je dřevěný povalový s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný tašky, eternit pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře, nebo prosklené dřevěná špaletová PVC, koberce, dlažba keramická dlažba+betonová mazanina krbová kamna světelná chybí plast, studená i teplá voda bojler propan - butan žumpa jednoduchá kuchyňská linka -8-
24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
umyvadlo, vana, WC splachovací krb
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 181 125 1 049,57 3 115 100,00 3 115 3 269 424
roků roků % [Kč]
135 15 85,50 474 066
-9-
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
125,31 m2 1 049,57 m3 180,69 m2 3 773,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti - Stavba RD ze smíšeného zdiva, ve stavu po částečné modernizaci, s jedním bytem se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, s vedlejší stavbou zděné kolny a dožitého dřevníku, s velkým pozemkem, situovaná v okrajové části obce, v lokalitě bez občanské vybavenosti, s průměrnou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: RD RD se stodolou v původním, udržovaném a zachovalém stavu v obci Poleň okr. Klatovy. Nemovitost se nachází na pozemku o rozloze 959 m2, zastavěná plocha je cca 184 m2, obytná pak 115 m2. Jedná se o typickou jednopodlažní vesnickou chalupu dizpozičně řešenou jako 3+kk. Je zde větší obytná místnost využívaná jako kuchyně dále pak chodba, ze které je vstup na půdu, do koupelny a do dalších dvou místností, které jsou využívané jako ložnice a obývací pokoj. Celá nemovitost je vytápěna lokálně kamny na tuhá paliva. Dům je napojen na vodovodní řád a kanalizaci. El. 220/380. Na udržovaném pozemku se dále nachází menší sklípek, přístřešek na dřevo a prostorná stodola s dílnou a chlívkem, vše ve slušném stavu. Celková cena:850 000 Kč za nemovitost, Stavba:Smíšená Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Centrum obce Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Užitná plocha:115 m2 Plocha pozemku:959 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva Odpad:Jímka
Lokalita Poleň, Klatovy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 115,00 m2
0,80 1,01 1,00 0,97 1,03 1,05 1,00
Výměra pozemku. 959 m2
- 10 -
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,85 6 265 Celková cena Jednotková cena 850 000 Kč 7 391 Kč/m2
Název: RD RD o dispozici 2+1 se zahradou 756 m2, zděnou stodolou a chlévy v obci Poleň vzdálené 13 km od Klatov. Vhodný k bydlení i k rekreačním účelům s možností půdní vestavby. K domu náleží sklípek. Vytápění domu lokální na tuhá paliva. Celková cena:1 090 000 Kč za nemovitost Stavba:Smíšená Stav objektu:Před rekonstrukcí Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná: v 170 m2 Užitná plocha: 190 m2 Plocha podlahová:1 m2 Plocha pozemku:1334 m2 Plocha zahrady:756 m2 Parkování:1 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva Odpad:Jímka
Lokalita Poleň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 190,00 m2
0,80 0,99 1,00 1,02 1,05 1,03 1,00
Celkový koef. KC Upravená j. cena Kč/m2 0,87 5 012 Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 1 334 m 1 090 000 Kč 5 737 Kč/m2
Název: RD RD v obci Černíkov, vzdálené 15 km od Klatov a 10 km od Kdyně. K domu náleží pozemky o celkové výměře 2.157 m2 a samostatně stojící budova, která sloužila jako dílna . V uplynulých letech prošel dům částečnou modernizací - jsou zde nové rozvody elektřiny, vody, odpadů a nové podhledy v obytné kuchyni, na chodbě a v koupelně. Střešní krytina je v dobrém stavu a půdní prostor umožňuje půdní vestavbu, kterou by se mohla výrazně rozšířit aktuální dispozici 2+kk. Součástí domu je také garáž, vytvořená z bývalé hospodářské části budovy (strop tvoří klenby, světlá výška cca 1,8 m). Celková cena:950 000 Kč za nemovitost, Stavba:Smíšená Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:175 m2 Užitná plocha:120 m2 Plocha pozemku:2157 m2 Voda:Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva
Lokalita Černíkov, Klatovy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 120,00 m2
0,80 1,01 1,01 0,96 0,92 1,01 1,00
Celkový koef. KC Upravená j. cena Kč/m2 0,73 5 763 Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 157 m 950 000 Kč 7 917 Kč/m2 - 11 -
Název: RD RD 3+1 se zahradou na okraji obce Černíkov, 15 km od Klatov. Nachází se na klidném vyvýšeném místě s panoramatickým výhledem do krajiny Chudenických vrchů. Dům má 4 místnosti, verandu, půdu a je částečně podsklepený. Na obytnou část navazuje chlév a stodola. Domek je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci Celková cena:680 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Okraj obce Typ domu:Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:130 m2 Užitná plocha:90 m2 Plocha pozemku:520 m2 Sklep:20 m2 Parkování:3 Voda:Místní zdroj Topení:Lokální tuhá paliva Odpad:Jímka
Lokalita Černíkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 90,00 m2
0,80 1,02 1,01 1,02 1,06 1,04 1,00
Výměra pozemku. 520 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,93 7 002 Celková cena Jednotková cena 680 000 Kč 7 556 Kč/m2
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 5 000,-Kč do 7 000,-Kč/m2. Indikuji srovnatelnou hodnotu při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 012 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 011 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 002 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 011 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 125,31 m2 Výsledná porovnávací hodnota 753 238 Kč
- 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
753 238 Kč 0 Kč 817 204 Kč 257 665 Kč
Obvyklá cena podílu id. ½ 320 000 Kč slovy: Třistadvacettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčním staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými RD s pozemky v lokalitě, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Podíl id. 1/2 na nemovitostech - Stavba RD, přízemní, z části podsklepená, zapsané v seznamu nemovitých kulturních památek, ve stavu po částečné modernizaci (rozvody elektroinst., vody, kanalizace, interiéru - kuchyně, pokoje a koupelny nedokončená, nosné dřevěné konstrukce stropů dožité), s jedním bytem o velikosti 2+1(+2 pokoje - stavebně nedokončené) se standardním příslušenstvím a podprůměrným vybavením, s vedlejší stavbou zděné kolny a dožitého dřevníku, s velkým pozemkem, situovaná v okrajové části obce, v lokalitě bez občanské vybavenosti, s průměrnou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obtížně obchodovatelný a dále jej diskontuji o 15%. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/2 na nemovitostech Korekce obtížné obchodovatelnosti k=15%
753 238,-Kč 376 619,-Kč 320 126,-Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 431, zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství - vedlejší stavby zděné kůlny a dožitého dřevníku a venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí (NN, VV, kanalizace do septiku), septik a zpevněné plochy okolo RD, oplocení pozemku z pletiva na ocelových sloupcích 320 000,-Kč
2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených - zapsané v seznamu nemovitých kulturních památek pod číslem 17184/4-3250 – zohledněno v OC
- 13 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu podílu id. 1/2 na nemovitostech povinného - Pozemku st.p.č. 7/1 se stavbou RD čp. 35, pozemku st.p.č. 7/2 se zemědělskou stavbou bez čp a pozemky p.č. 8, 12/1 a 12/2, vše v k.ú. a obci Poleň, zapsané na LV č. 431, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Klatovy; se zohledněním práv a závad
ve výši 320 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 5.8.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 968/147/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 147.
- 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne 14.7.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Seznam kulturní památek Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz
- 15 -
počet stran A4 příloze 1 1 2 1 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 16 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
- 18 -
Mapa oblasti
- 19 -
