ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 66/7156/2015 o obvyklé ceně pozemků čís. parcely St. 38, St. 39, 52/1, 52/2, s rodinným domem č.p. 32 a č.p. 33 s příslušenstvím, k.ú. Šepetely, obec Třebívlice, okres Litoměřice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 66/7156/2015
LV no.: 58
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 38, St. 39, 52/1, 52/2 s rodinným domem č.p. 32 a č.p. 33 s příslušenstvím, k.ú. Šepetely, obec Třebívlice, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Šepetely 32, 411 15 Šepetely
GPS: 50.4686703N, 13.8908250E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: nebyla stanovena Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
428.296,- Kč
439.000 Kč
Number of properties: 1 Počet objektů:
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavby:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Nemovité příslušenství:
Kolny, přípojky inženýrských sítí, studna
Location in the town: Poloha v obci:
severní část obce
Infrastructure: Infrastruktura
Size: Velikost Type: Druh
390.000 Kč nestanoveno Kč
St. 38, St. 39, 52/1, 52/2
celkem 107, 222, 48, 169 m2 zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha, zahrada
Unit price: Jednotková cena
základní občanská vybavenost odpovídající obci
390.000 Kč
190 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitá věc:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
91+30 m2
Floor area: Podlahová plocha:
100 m2
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení:
Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
608+219 m3
2471 Kč/ m3 cca 1920 (odhadem)
85 %
-2-
Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 58 jsou ve vlastnictví SJM Karel Šmirer a Ivana Šmirerová, Jeníkov č.p. 18, 417 24 Jeníkov Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 58 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - 4x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo s rozhodnutím správního orgánu - 2x zástavní právo smluvní, - 1x rozhodnutí o úpadku (insolvence), - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 2x nařízení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 58 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 58. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 58 pro k.ú. Šepetely v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 58, k.ú. Šepetely. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 58 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 58 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - 4x zástavní právo exekutorské, - 2x zástavní právo smluvní. Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 58 v příloze. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 58 pro k.ú. Šepetely v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 58, k.ú. Šepetely. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 32 a č.p. 33 je v katastru nemovitostí evidován jako stavba se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě jsou oba domy dlouhodobě nevyužívané, opuštěné, vzhledem ke stavebně technickému stavu neobyvatelné, tedy v jistém nesouladu s katastrem nemovitostí, především u č.p. 33, kde stavba rodinného domu z dnešního hlediska neodpovídá parametrům pro rodinný dům. Weak points / slabé stránky: - pozemek mírně svažitý - špatný stavebně technický stav domu, - nutná rekonstrukce, zvýšené investice - okrajová lokalita Strong points / silné stránky: - dobré dopravní spojení – silnice č. I/15, spojující Most-Lovosice - možnost napojení na veřejný vodovod, elektřina - vhodná lokalita k rekreačním účelům -3-
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 58 pro k.ú. Šepetely a obec Třebívlice, prokazující stav evidovaný k datu 18.09.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Šepetely a obec Třebívlice, prokazující stav k datu 27.02.2015, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ údaje o nemovitých věcech sdělené po telefonu dne 23.02.2015 vlastníkem nemovitých věcí Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 27.02.2015 bez účasti zástupce majitele domu. Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ, a.s. ze dne 19.02.2015 s odkazem na telefonní kontakt a následnou domluvu s vlastníkem p.Šmirerem. Vlastník odmítl se prohlídky zúčastnit a jako důvod uvedl, že od předmětných nemovitých věcí nemá klíče a tudíž by nemohl umožnit přístup. Souhlasil, že se prohlídka uskuteční bez jeho přítomnosti, a to v pátek 27.02.2015 v 15.45 hod. Nemovité věcí nebyly zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno, byla provedena pouze zvnějšku. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
754111 Šepetely 565776 Třebívlice 889 31.12.2013 CZ0423 Litoměřice Ústecký severní část obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Třebívlice, katastrální území Šepetely, se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 0,5 km severně od Třebívlic, 14 km západně od města Lovosice, 23 km západně od Litoměřic a přibližně 23 km východně od města Mostu. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má město, včetně svých částí, 889 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, v těsné blízkosti obce prochází silnice I.třídy (Most-LovosiceLitoměřice), obec má spojení autobusovou hromadnou dopravou i tratí ČD ve směrech Most – Lovosice se zastávkou v obci. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nachází v severovýchodní části obce Třebívlice-Šepetely. Osada Šepetely má základní občanskou vybavenost, ostatní je pro obyvatele dostupná v obci Třebívlice, která je vzdálena přibližně 0,5 km, vyšší občanská vybavenost pak v okolních městech. Podle zjištění na místě se v lokalitě nachází rozvody el. proudu, pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 32: Rodinný dům č.p. 32 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 38, k.ú. Šepetely. Dispoziční řešení: Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s přízemím, podkrovími a půdním prostorem. 1. NP (přízemí) se nachází –čtyři místnost. Podkroví se nachází dvě místnosti. Půdní prostor. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům vnitřní, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je sedlová, střešní konstrukce je dřevěná trámová, krytina je z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěné trámové se záklopem a s podhledem, vnitřní i venkovní omítky jsou vápenné, schody jsou původní, dveře venkovní jsou dřevěné, okna jsou dřevěná špaletová, podlahy jsou dřevěné prkenné, v domě chybí kompletní rozvody inženýrských sítí, ostatní blíže nespecifikováno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu bylo stanoveno odborným odhadem na 90 let. Ačkoliv nemovitost prošla v průběhu doby jejího trvaní různými opravami a následně i chystající se rekonstrukcí, její stavebně technický stav je velmi zanedbaný, patrné jsou započaté práce na výměně střešní krytiny, vnitřní rozvody sítí, vnitřní omítky, apod. viz fotodokumentace. V současnosti jsou nemovitosti nevyužívané, ve špatném stavebně-technickém stavu, chybí zde vnitřní sociální vybavení, dům je neobyvatelný. Rodinný dům č.p. 33: Rodinný dům č.p. 33 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 39, k.ú. Šepetely. Dispoziční řešení: Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s přízemím a půdním prostorem, pravděpodobně šlo o tzv. výminek. 1. NP (přízemí) se nachází – dvě místnosti, půdní prostor je volný. Stáří a stavební stav: Stáří nebylo zjištěno, stavba je v současné době v natolik špatném stavu, že ji prakticky nelze užívat. -5-
Pozemky: K nemovitým věcem náleží následující pozemky: Pozemek čís. parcely St. 38, k.ú. Šepetely, o výměře 107 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou č.p. 32. Pozemek čís. parcely St. 39, k.ú. Šepetely, o výměře 222 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou č.p. 33. Pozemek čís. parcely 52/1, k.ú. Šepetely, o výměře 48 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako ostatní plocha, ostatní komunikace. Pozemek je užíván jako zahrada. Pozemek čís. parcely 52/2, k.ú. Šepetely, o výměře 169 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada. Pozemek je užíván jako zahrada. Tvar a vzájemné uspořádání pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.0
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 38, St. 39, 52/1, 52/2 s rodinným domem č.p. 32 a č.p. 33 s příslušenstvím, k.ú. Šepetely, obec Třebívlice, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27.února 2015
390.000,- Kč Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 58 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 58, neboť tato dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 58, která dražbou nezaniknou.
ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 66/7156/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 3. března 2015
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
66/7156/2015
ID (Surveyor´s Report):
LV no.:
58
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Built-up area
m3
Kč/m3
Unit price
Starting price
Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena
m2
Kč/m2
Kč
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
1
rodinný dům č.p. 32
608
2 471
1 502 368
85,0
225 355
2
rodinný dům č.p. 33
219
2 471
541 149
85,0
81 172
3
ostatní stavby
90 142
80,0
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
18 028
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
324 556
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
m2
Comments Komentář
Kč/m2
Kč
1
St. 38
zastavěná plocha a nádvoří
107
190
20 330
2
St. 39
zastavěná plocha a nádvoří
222
190
42 180
3
52/1
ostatní plocha
48
190
9 120
4
52/2
zahrada
169
190
32 110
5
0
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
103 740
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
428 296 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
Kč
Kč
%
Kč
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
#### 2 ####
Total / Celkem
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized price
Date of sale
Built-up space
Pol.č.
Název
Realizovaná cena
Datum nabídky
Obestavěný prostor m3
Kč
Plocha pozemků Cena pozemků m2
Kč/m2
Rate of price adjustment
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Rodinný dům v Třebívlicích, ulice Krátká, okr.Litoměřice
336 000,00
II-15
nestanoven
119
190
22 610
313 390,00
0,90
2
Rodinný dům v obci Dřemčice-Třebívlice, okr.Litoměřice
850 000,00
II-15
nestanoven
300
190
57 000
793 000,00
0,75
3
Rodinný dům v obci Kamýk, okr.Litoměřice
419 000,00
II-15
nestanoven
450
190
85 500
333 500,00
0,90
0,428
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře Hypoteam, s.r.o., Ústí nad Labem
2) nabídka realitní kanceláře Hypoteam, s.r.o., Ústí nad Labem
3) nabídka realitní kanceláře Bart Reality, s.r.o., Praha - Košíře
Yield value - Výnosová hodnota
Comments
Komentář
Kč
1
Cost Value - Věcná hodnota
Price of buildings
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,439
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,390
mil.Kč
nabídka RK *1) blízká lokalita, dispozice domu 2+1, před celkovou 302 400 rekonstrukci ve špatném stavebně-technickém stavu,topení na tuhá paliva nabídka RK *2) blízká lokalita, dispozice domu 3+1, stavba před 637 500 kompletní rekonstrukci, ve velmi dobrémšpatném stavebně technickém stavu, topení na tuhá nabídka RK *3) klidná lokalita, patrový o 377 100 dispozici 4+1 a 0+2, nutná rekonstrukce, připojení ke všem IS
Situace lokality
Mapa oblasti
hlav
kolnami
detail podhledu stropu v
p.33 -
detail vstupu
detail vstupu
-2-
